TRIBUNALE DI BARI IV SEZIONE - FALLIMENTARE CONCORDATO PREVENTIVO - BA - N° 7 /2009 – ------- ----- di ---------- E FIGLI srl GIUDICE DELEGATO DOTT.SSA ANNA DE SIMONE COMMISSARIO GIUDIZIALE AVV. IGNAZIO PELLECCHIA COMMISSARIO LIQUIDATORE C.T.U. AVV. GIUSEPPE CHIAIA NOIA ARCH. GIANCARLO CAVALLERA RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO CONCORDATO PREVENTIVO N° 7 /2009 ------- ----- di ---------- E FIGLI srl ESTRATTO DELLA RELAZIONE TECNICA DI UFFICIO DEPOSITATA IN DATA 24/06/2013 ED INTEGRAZIONI COME DA PROVVEDIMENTO DEL 23/07/2013 N° 6402 INDICE A. QUESTITO 1 ........................................................................................................................... 2 A.1. RIEPILOGO DEI DATI METRICI DEI BENI IMMOBILI ......................................... 2 A.2. INVENTARIO DEI BENI MOBILI .............................................................................. 4 A.3. DATI CATASTALI DEI BENI IMMOBILI ................................................................. 9 A.3.1. CATASTO FABBRICATI ......................................................................................... 9 A.3.2. CATASTO TERRENI.............................................................................................. 10 A.4. INQUADRAMENTO URBANISTICO ...................................................................... 11 A.5. INDIVIDUAZIONE DEI LOTTI DI VENDITA ........................................................ 11 A.5.1. UNICO LOTTO DI VENDITA ............................................................................... 11 A.5.2. 1° LOTTO DI VENDITA - BENI IMMOBILI ....................................................... 11 A.5.3. 2° LOTTO DI VENDITA - BENI MOBILI ............................................................ 11 A.5.4. 3° LOTTO DI VENDITA - MAGAZZINO ............................................................. 11 B. QUESTITO 2 ......................................................................................................................... 12 B.1. LOTTO UNICO DI VENDITA ................................................................................... 12 B.2. TRE LOTTI DI VENDITA.......................................................................................... 12 B.2.1. 1° LOTTO DI VENDITA – (PREZZO BENI IMMOBILI) ........................................ 12 B.2.2. 2° LOTTO DI VENDITA - (PREZZO BENI MOBILI) ............................................. 13 B.2.3. 3° LOTTO DI VENDITA - (PREZZO MAGAZZINO) .............................................. 18 B.2.3.1. VALUTAZIONE DEL MAGAZZINO MERCI ...................................................... 18 C. QUESITO 3............................................................................................................................ 19 D. QUESITO 4............................................................................................................................ 19 E. QUESITO 5............................................................................................................................ 19 F. QUESITO 6............................................................................................................................ 20 G. QUESITO 7............................................................................................................................ 21 G.1. RIEPILOGO SULLA REGOLARITA’ URNANISTICA ........................................... 21 G.2. IMMOBILE PRIVO DI AGIBILITA’:........................................................................ 21 G.3. IMMOBILI PRIVI DI LEGITTIMITA’ URBANISTICA: ......................................... 22 G.4. NOTE SULLA “VENDIBILITA’” DEI BENI ............................................................ 23 H. I. QUESITO 8............................................................................................................................ 24 H.1. CATASTO FABBRICATI .......................................................................................... 24 H.2. CATASTO TERRENI ................................................................................................. 24 QUESITO 9............................................................................................................................ 25 TRIBUNALE DI BARI IV SEZIONE - FALLIMENTARE GIUDICE DELEGATO - DOTT.SSA ANNA DE SIMONE COMMISSARIO GIUDIZIALE AVV. IGNAZIO PELLECCHIA COMMISSARIO LIQUIDATORE AVV. GIUSEPPE CHIAIA NOIA CONCORDATO PREVENTIVO N° 7 /2009 ------- ----- DI ---------- E FIGLI SRL ESTRATTO DELLA RELAZIONE TECNICA DI UFFICIO DEPOSITATA IN DATA 24/06/2013 ED INTEGRAZIONI COME DA PROVVEDIMENTO DEL 23/07/2013 N° 6402 ------------------------------------------------------------------------Perizia sull’immobile sito nel Comune di Binetto (BA) in Puglia, sulla Strada Provinciale Binetto – Bitetto, adibito ad opificio industriale (lavorazione prodotti agricoli), uffici, abitazioni, depositi e relative aree di pertinenza. Il G. D., Dott.ssa Anna De Simone, nella procedura in epigrafe, su richiesta del C. G., Avv. Ignazio Pellecchia, emetteva il decreto di nomina a C.T.U. del sottoscritto Arch. Giancarlo Cavallera - Ordine Architetti Bari, n° 561 studio Via Dalmazia n° 179 (BA), incaricato di “verificare la regolarità della documentazione prodotta dalla società e relativa ai beni mobili ed immobili da porre in vendita e la congruità delle valutazioni dei beni aziendali”. Con provvedimento del 23/07/2013, il G. D. Dott.ssa Anna De Simone, su richiesta del Commissario Liquidatore, Avv. Giuseppe Chiaia Noia, chiede delle integrazioni, così come indicate dallo stesso Commissario Liquidatore, al fine di predisporre il bando di vendita. 1 Per una maggiore comprensione, si riporta il quesito posto e in successione la relativa risposta. A. QUESTITO 1 1. Identifichi e descriva compiutamente i beni con i dati catastali e i confini specificando la destinazione urbanistica, nonché la vendibilità in lotto unico o in lotti separati che provvederà a determinare. Il primo quesito contiene più domande ed in particolare: 1.1. Identifichi e descriva compiutamente i beni …. Si riporta in sintesi quanto già descritto compiutamente nella precedente relazione a cui si fa diretto riferimento anche per quanto riguarda gli allegati. A.1. RIEPILOGO DEI DATI METRICI DEI BENI IMMOBILI SUPERFICIE DEL LOTTO DI INTERVENTO MQ 10.782,00 DOTAZIONI E ATTREZZATURE ESTERNE - Pesa a ponte, Cabina Enel, Gruppo di continuità, Serbatoio gasolio, Serbatoio e vaporizzatore GPL, Pozzo artesiano, Riserva idrica, Canile. CORPO – A – TOTALE SUPERFICIE LORDA - Totale cubatura fuori terra 1.554.00 mc 5.602.00 CORPO – A1 – TOTALE SUPERFICIE LORDA - mq Totale cubatura fuori terra mq 517.00 mc 1.908.00 (CORPO – A1 immobile privo di agibilità) CORPO – B – TOTALE SUPERFICIE LORDA mq - mc 2.309.00 Totale cubatura fuori terra 788.00 CORPO – C – TOTALE SUPERFICIE LORDA mq 1873.00 - mc 8083.00 Totale cubatura fuori terra CORPO – D – TOTALE SUPERFICIE LORDA 2 mq 449.00 - Totale cubatura fuori terra mc 1751.00 (CORPO – D - cella frigorifera proprietà - ------- ----- – rettifica) CORPO – E – TOTALE SUPERFICIE LORDA mq 14.00 - mc 32.00 CORPO – F – TOTALE SUPERFICIE LORDA mq 13.00 - mc 36.00 CORPO – G – TOTALE SUPERFICIE LORDA mq 112.00 - mc 655.00 CORPO – H – TOTALE SUPERFICIE LORDA mq 78.00 - mc 261.00 CORPO – I – TOTALE SUPERFICIE LORDA mq 75.00 - mc 338.00 CORPO – M – TOTALE SUPERFICIE LORDA mq 53.00 - mc 225.00 CORPO – N – TOTALE SUPERFICIE LORDA mq 34.00 - mc 75.00 CORPO – O – TOTALE SUPERFICIE LORDA mq 221.00 - mc 1315.00 Totale cubatura fuori terra Totale cubatura fuori terra Totale cubatura fuori terra Totale cubatura fuori terra Totale cubatura fuori terra Totale cubatura fuori terra Totale cubatura fuori terra Totale cubatura fuori terra (esiste solo la Comunicazione di Fine Lavori del 14/04/11) (allegato D20) CORPO – P – TOTALE SUPERFICIE LORDA mq 465.00 - mc 2767.00 CORPO – Q* TOTALE SUPERFICIE LORDA mq 108.00 - mc 394.00 Totale cubatura fuori terra (non esiste nessun atto che ne legittimi l’esistenza) Totale cubatura fuori terra (privo di legittimità urbanistica / edilizia proprietà ------- -----. 3 CORPO – R*** – TOTALE SUPER. PLATEA IN C.A. mq 86.00 (ubicata nella part. n° 42 proprietà ------- ----- - manufatto abusivo) CORPO – S* – TOTALE SUPERFICIE LORDA - Totale cubatura fuori terra mq mc 297.00 2049.00 (Proprietà “----- -- ------” – privo di legittimità urbanistica / edilizia) CORPO – T* – TOTALE SUPERFICIE LORDA - Totale cubatura fuori terra mq mc 129.00 929.00 (Proprietà “----- -- ------” – privo di legittimità urbanistica / edilizia) TOTALI COMPLESSIVI DELL’INTERO OPIFICIO INDUSTRIALE - TOTALE SUPERFICIE LORDA MQ 6866.00 - TOTALE CUBATURA FUORI TERRA MC 28729,00 Si segnala, ancora una volta, che per quanto riguarda la regolarità urbanistica / edilizia degli immobili descritti, alcuni, come segnalato nella trattazione, o non sono legittimati o lo sono solo in parte non avendo il Certificato di Agibilità che ne attesti la regolarità tecnico - amministrativa finale. All’atto dell’ispezione, l’immobile è utilizzato in tutte le sue parti dalla Società “------- -----”. Alcuni manufatti (Corpi – S* - T*) risultano, così come dichiarato dal Sig. ------- ----------, in carico alla società “----- -- -----S.R.L.” (allegato 1). A.2. N. INVENTARIO DEI BENI MOBILI DESCRIZIONE 1 Autovettura Audi Avant A6 3.0 tdi Tg DC070EG 2 Autocarro Iveco mod. 120 E 23 targa AN567JH (usato) 3 Autocarro Iveco Eurocargo mod. 75 E 15 targa BW086XA 4 Furgone mod. Fiorino targa BL590JP 4 5 Furgone mod. Doblò targa CM601BB 6 Autovettura Peugeot 1007 Sporty 1.4 hdi Targa DB709AW 7 Carrello elevatore diesel controbilanciato HYSTER mod. H1 75XM matr. D001B07698U 8 Carrello elevatore diesel controbilanciato HYSTER mod. H1 75XM matr. E001B03370Z 9 Carrello elevatore LINDE mod. H20 matr. H2X391W00799 10 Pinza girafusti matr. 1696.042 11 Carrello elevatore LINDE mod. H20D matr. H2X392S04228 12 Carrello elevatore LINDE mod. E 61 C-01 matr. H2X386W02465 13 Transpallet LINDE mod. T18/360 matr. W4X360R02332 14 Transpallet CROWN 20 ql. matr. 5A 362675 15 Transpallet LINDE mod. T18/360 matr. W4X360R06839 16 Transpallet LINDE mod. T18/360 matr. non visibile 17 Food Pack Basic V/G macchina base secchielli di kit. Macchina termo sigil. ILPRA mod. da Lt. 120 matr. Fp. 2936 18 Lavatrice automatica mod. L80CS matr. 925 19 Bollitore pastorizzatore PF DG 500 autoclave 20 Bilico elettronico da banco kg 30 + bilico elettronico kg 1500 21 Cassoni in plastica per alimenti n. 500 22 n. 02 tavoli da lavoro su ruote in acciaio inox n. 3 carrelli per trasporto con ruote in acciaio 23 n. 6 vasche in acciaio inox su ruote di 10 q.li n. 1 tavolo da lavoro su ruote in acciaio inox 24 n. 1 vasca in acciaio inox su ruote con contro vasca interna e impianto aria per dissalazione (150x100x102) 5 25 n. 4 vasche in acciaio inox su ruote 26 n. 2 vasche in acciaio inox su ruote 27 n. 1 vasche in acciaio inox su ruote - n. 3 tavoli da lavoro in acciaio inox 28 n. 4 vasche in acciaio inox n. 2 cestelli in lamiera inox forata 29 n. 2 vasche in acciaio inox su ruote n. 1 carrello per trasporto con ruote in acciaio 30 n. 3 vasche in acciaio inox su ruote 31 n. 1 tavolo da lavoro su ruote in acciaio inox 32 n. 1 tavolo da lavoro su ruote in acciaio inox 33 n. 02 banchi da lavoro su ruote con griglia in acciaio inox 34 n. 6 cestelli in lamiera inox forata diametro 1 m 35 n. 6 vasche rettangolari in acciaio inox 36 n. 3 vasche in acciaio inox su ruote 37 n. 4 tavoli in acciaio inox su ruote 38 Fasciapallet SIAT SPA mod. WS 220 I matr. 14409 39 Scaffalatura metallica porta pallet Scaffalatura metallica porta pallet Scaffalatura metallica porta pallet 40 Serbatoio in acciaio inox Aisi 316 da lt 6000 con agitatore interno per stoccaggio dell’acqua e del sale 41 Macchina calibratrice per olive 42 n. 2 serbatoi in acciaio inox da lt. 5500 43 Centrifuga asciugatrice FIREX mod. DCR 700 30 EH 10 matr. 202/2005 44 Pompa per vuoto 50Hz (completa di separatore di condensa, filtro e manometro) 6 POMPETRAINI mod. TRVA 65 – 300/G/GH 45 Pentola di cottura elettronica FIREX mod. PFDG Lt. 500 matr. 21 C 12 550/2006 46 Dosatore canali vibranti 47 Metaldetector completo di nastro trasportatore PRISMA mod. MDN – 11 matr. O448801 48 Linea etichettatrice completa di accessori ALIPAK mod. SATURNO 3T/150/100 49 Linea etichettatrice completa di accessori ALIPAK mod. SATURNO 3T/150/100 50 n. 01 Pentola di cottura Mod. PTF. GD – 500/A 51 n. 02 Paranchi elettrici SAPORITI Tipo PCR 7 52 Cutter ida Lt. 65 completo di estrattore automatico GS ITALIA mod. AS 75 matr. 1088 53 Impianto di confezionamento completo di tramoggia, nastro di caricamento a nastro uscita, pompa vuoto VOUMAR mod. FI. 500 MATR. 30 - 10 54 Impianto di confezionamento completo di tramoggia, nastro di caricamento e nastro di uscita, pompa vuoto VOUMAR mod. FI 500 matr. 30/10 55 Impianto di confezionamento completo di tramoggia, nastro di caricamento e nastro di uscita, pompa a vuoto VOUMAR Mod. AUTO VACUM 300 FQ Matr. 40 - 07 56 Piastra rigata in acciaio inox 57 Armadio essiccatore mod. 120 T 58 Vasca miscelatrice in acciaio inox GS ITALIA mod. da Lt. 120 matr. 54/06 59 Pompa pneumatica GS ITALIA Mod. PA 100/130 Matr. 27244 60 n. 02 vasche in acciaio inox per scarico 61 Ugelli salvagoccia 62 Pannello elettrico completo di fotocellule 63 Dosatore volumetrico pneumatico GS ITALIA mod. GR. 1000x2 matr. 859 64 Nastro di trasporto lupini FILLETECH 65 n. 01 Elevatore per alimentazione lupini FILLETECH 7 n. 01 Elevatore per alimentazione lupini FILLETECH 66 Macchina termosaldatrice F.P: SPEEDY V/6 67 Macchina termo sigillatrice completa di pompa vuoto E N. 02 stampi a tre figure ILPRA mod. da Lt. 120 matr. 54/06 68 Pesa a tutte celle SBP/M 935 con EV 2002/C e bordo 69 Pozzo artesiano (nella particella 44 del Foglio di mappa 4) 70 Generatore di vapore monotubolare a serpentino 3 giri di fumo prod. Vapore 12 atm. 71 Etichettatrice ALIPAK Mod. SATURNO 1/T 100 Matr. ET/2132/05 72 N° 1 Serbatoio INOX Aisi 304 su gonna da HL 150 73 Macchina confezionatrice sotto campana Saccardo Arturo Tipo saccvc 74 Tagliaverdure CL 55 tramoggia guidata trifase c/carrello e disco Julienne 75 1Libreria +1 Scrivania + 1 Poltroncina + 2 Poltroncina + 2 attacchi + vari 76 Arredamento ufficio Direzione 77 Arredamento uffici 78 Arredamento Ufficio qualità 79 Arredamento Uffici 80 N. 3 Armadi Valentini con serrature 81 Arredamento Uffici 82 N. 4 Poltrone uffici 83 N. 7 Poltrone Direzione 84 Arredo Uffici 85 Impianto compressore 86 Arredamento ufficio 87 Compressore con relativa tubazione 88 N. 1 Armadio con ante scorrevoli 8 Il pozzo artesiano (n° 69) insiste sulla particella n° 44, così come la relativa tubazione idrica la quale attraversa anche la particella n° 42 per collegare l’opificio industriale. 1.2. “…. con i dati catastali e i confini specificando la destinazione urbanistica, … Si riporta in sintesi quanto già descritto compiutamente nella precedente relazione a cui si fa diretto riferimento anche per quanto riguarda gli allegati. A.3. DATI CATASTALI DEI BENI IMMOBILI Gli immobili in oggetto, come da Visura Catastale del 16/04/13 (allegato C), risultano, con riferimento alla planimetria dello stato dei luoghi (allegato A): A.3.1. CATASTO FABBRICATI - BLOCCHI – A – A1 – B (parte P.T.) – C – D* – E – F – G – H – I – M – O – P – S* – T* - BINETTO (BA) - Foglio 4 - Particella n° 808 - Sub. 11 – Cat. D/7 – Rendita 23.772,50 – Indirizzo - Dati derivanti da: Via Bitetto n° 34, Piano: T – 1 – VARIAZIONE del 24/09/2012 n° 40254 .1/2012 in atti dal 24/09/2012 (pro. n° BA0350424) FUS. – VSI – VDE – VARIAZIONE CONSISTENZA; - BLOCCO – B (parte P.T. e 1° piano) – BINETTO (BA) - Foglio 4 Particella n° 808 Sub. 6 – A/2 – Classe U - Consistenza 16 Vani – Rendita 1.446,08 – Indirizzo - Dati derivanti da: Via Bitetto SNC piano T – 1 – 2; VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO del 03/03/2007 n° 4590 .1/2007 in atti dal 03/03/2007 (prot. n° BA0118329) VARIAZIONE DI CLASSAMENTO. Nota - I Corpi S*, T* sono della ditta “----- -- ------ S.r.L.” come da dichiarazione del legale rappresentante (allegato 1). 9 A.3.2. CATASTO TERRENI BINETTO (BA) - Foglio 4 - Particella n° 42 - Qualità Uliveto - Classe 2 – Superficie 67 are 30 centiare - Reddito Domenicale € 33,02, Reddito Agrario € 22,59 - Dati derivanti da Impianto Meccanografico del 01/12/1976; (Particella su cui insistono i CORPI – Q* - R*** – non accatastati ne legittimati oltre alle tubazioni di collegamento tra il pozzo artesiano e gli impianti di trattamento dell’opificio); BINETTO (BA) - Foglio 4 - Particella n° 44 - Qualità Uliveto - Classe 2 - Consistenza 93 are 79 centiare; - Reddito Domenicale € 46,02, Reddito Agrario € 31,49; - Dati derivanti da DENUNZIA (NEI PASSAGGI PER CAUSA DI MORTE) del 06/05/1977 n° 38380 in atti dal 30/07/1980. (particella dove è ubicato il pozzo artesiano e le relative tubazioni di collegamento - proprietà ------- -----). Detti beni risultano di proprietà della ditta “------- ----- DI ---------- & FIGLI S.R.L.” C. F. 03297470720, Proprietà per 1/1. Dalla Visura Catastale si evince una sostanziale variazione in cui le particelle n° 39 e n° 563, sono soppresse e ricomprese nella Part. n° 808. In quest’ultima sono individuati, con il subalterno n° 11, che sostituisce tutti i precedenti, l’insieme degl’immobili individuati in planimetria (Corpi dalla lettera A alla lettera T), tranne l’unità residenziale che è identificata con il Sub n° 6 (parte del piano terra – il primo, il secondo piano e il piano di copertura con il relativo volume tecnico) ed in planimetria generale individuata come Corpo – B -. 10 A.4. INQUADRAMENTO URBANISTICO Il complesso immobiliare insiste su un’area tipizzata dal vigente PRG come Zona EN – Area per la conduzione Agricola normale (allegato 2) ed è ubicato sulla Provinciale 1, Binetto – Bitetto, nel Comune di Binetto a circa 1 Km dal cento abitato. Esso confina a Nord con le part. n° 38 e n° 41 del Foglio 3 (altra proprietà), ad Ovest con la strada interpoderale, ad Est con la part. n° 42 del Foglio 4 (proprietà ------- -----), a Sud con la Provinciale. 1.3. …. nonché la vendibilità in lotto unico o in lotti separati che provvederà a determinare. A.5. INDIVIDUAZIONE DEI LOTTI DI VENDITA Tenuto conto del provvedimento del 06/02/2013 n° 952, che recita “…..in ordine alla vendita di tutti i beni, mobili ed immobili, della società, in un unico lotto …”., la CTU predispone, in prima istanza: A.5.1. UNICO LOTTO DI VENDITA Il lotto unico comprende la stima dei beni mobili, immobili e del magazzino. In alternativa, la CTU, considerata la distribuzione planimetrica delle consistenze edilizie (beni immobili), viste le interrelazioni tra le parti anche di carattere impiantistico, valutati i beni mobili e il magazzino delle merci, fissa, in seconda istanza, TRE LOTTI DI VENDITA ed in particolare: A.5.2. 1° LOTTO DI VENDITA - BENI IMMOBILI - che comprende tutti i beni IMMOBILI descritti e stimati (punto B); A.5.3. 2° LOTTO DI VENDITA - BENI MOBILI - che comprende tutti i beni MOBILI descritti e stimati (punto B); A.5.4. 3° LOTTO DI VENDITA - MAGAZZINO - che comprende tutte le merci descritte e stimate (punto B). 11 B. QUESTITO 2 2. proceda alla stima Di seguito si riportano sinteticamente i valori di stima dei beni mobili, immobili e del magazzino rimandando alla relazione del 24/06/2013 (in atti) la descrizione dei metodi e dei criteri utilizzati per la loro valutazione. I valori indicati (beni immobili) comprendono la stima del corpo – D – (escluso - attribuito alla ditta ----- -- ------ – stima €/mq 350.00) e la correzione dei due importi relativi ai suoli agricoli (refuso - €/mq 2.50). L’importo complessivo stimato così rettificato, comunque, non si discosta di molto rispetto a quanto fissato in precedenza. Quindi, tenuto conto, come già detto, del provvedimento del 06/02/13 n° 952, che recita “in ordine alla vendita di tutti i beni, mobili ed immobili, della società, in un unico lotto”, la CTU predispone un 1° Bando di Vendita, che allega, dove sono compresi tutti i beni mobili, immobili e il magazzino: B.1. LOTTO UNICO DI VENDITA LOTTO UNICO DI VENDITA– Prezzo arrotondato € 7.911.890,00 In Alternativa, la CTU predispone un 2° Bando di Vendita, che allega, costituito da: B.2. TRE LOTTI DI VENDITA B.2.1. 1° LOTTO DI VENDITA – (PREZZO BENI IMMOBILI) AREA SCOPERTA DEL LOTTO DI PERTINENZA (parte part. n° 808) CORPO – A - PALAZZINA UFFICI / LAVORAZIONI CORPO – A1 – MANUFATTO PER LAVORAZIONI CORPO – B - PALAZZINA RESIDENZIALE - DEPOSITI CORPO – C – MANUFATTO PER DEPOSITO PRODOTTI FINITI 12 CORPO – D – CELLA FRIGORIFERA CORPI – E – F – “SUPERFETAZIONI” CORPO – G – TETTOIA DEPOSITO PRODOTTI DI TRANSITO CORPO – H – TETTOIA DEPOSITO PRODOTTI DI TRANSITO CORPO – I – MANUFATTO EX CELLA FRIGORIFERA CORPO – M - TETTOIA SERBATOI INOX CORPO – N - TETTOIA EX CENTRALE A VAPORE (superfetazione) CORPI – O – P - DEPOSITI PRODOTTI DI TRANSITO CORPI – Q* – MANUFATTO PER NUOVA CENTRALE VAPORE CORPI – R*** – PLATEA IN C.A. PER SERBATOIO TERRENO DI PROPRIETA’ ADIACENTE (particella n° 42) TERRENO DI PROPRIETA’ ADIACENTE (particella n° 44) TOTALE STIMA BENI IMMOBILI € 4.366.862,00 1° LOTTO – Prezzo a base di vendita arrotondato € 4.367.000,00 ------------------------------------------------------------------------------B.2.2. 2° LOTTO DI VENDITA - (PREZZO BENI MOBILI) - Autovettura Audi Avant A6 3.0 tdi Tg DC070EG - Autocarro Iveco mod. 120 E 23 targato AN567JH (usato) - Autocarro Iveco Eurocargo modello 75 E 15 targato BW086XA - Furgone modello Fiorino targato BL590JP - Furgone modello Doblò targato CM601BB - Autovettura - Peugeot - modello 1007 Sporty 1.400 - HDI Targato DB709AW - Carrello elevatore diesel controbilanciato HYSTER mod. H1 75XM matr. D001B07698U - Carrello elevat. diesel controbilanc. HYSTER mod. H1 75XM matr. E001B03370Z 13 - Carrello elevatore denominato LINDE - modello - H20 matricola - H2X391W00799 - Carrello elevatore denominato - LINDE modello - H20D matr. H2X392S04228 - Carrello elevatore denominato LINDE modello -. E 61 C-01 - matricola H2X386W02465 - Pinza girafusti matr. 1696.042 - Transpallet LINDE mod. T18/360 matr. W4X360R02332 - Transpallet CROWN 20 ql. matr. 5A 362675 - Transpallet LINDE mod. T18/360 matr. W4X360R06839 - Transpallet LINDE mod. T18/360 matr. non visibile - Fasciapallet SIAT SPA mod. WS 220 I matr. 14409 - Pesa a tutte celle SBP/M 935 con EV 2002/C e bordo - n. 02 tavoli da lavoro su ruote in acciaio inox - n. 3 carrelli per trasporto con ruote in acciaio - n. 6 vasche in acciaio inox su ruote di 10 q.li - n. 1 tavolo da lavoro su ruote in acciaio inox - n. 1 vasca in acciaio inox su ruote con contro vasca interna e impianto aria per dissalazione (150x100x102) - n. 4 vasche in acciaio inox su ruote - n. 2 vasche in acciaio inox su ruote - n. 1 vasche in acciaio inox su ruote - n. 3 tavoli da lavoro in acciaio inox - n. 4 vasche in acciaio inox - n. 2 cestelli in lamiera inox forata - n. 2 vasche in acciaio inox su ruote 14 - n. 1 carrello per trasporto con ruote in acciaio - n. 3 vasche in acciaio inox su ruote - n. 1 tavolo da lavoro su ruote in acciaio inox - n. 1 tavolo da lavoro su ruote in acciaio inox - n. 02 banchi da lavoro su ruote con griglia in acciaio inox - n. 6 cestelli in lamiera inox forata diametro 1 m - n. 6 vasche rettangolari in acciaio inox - n. 2 vasche in acciaio inox su ruote - n. 1 vasche in acciaio inox su ruote - n. 4 tavoli in accioio inox su ruote - Scaffalature metalliche porta pallet - N° 1 Serbatoio INOX Aisi 304 su gonna da HL 150 - Serbatoio in acciaio inox Aisi 316 da lt 6000 con agitat. interno per stoccaggio acqua / sale - n. 2 serbatoi in acciaio inox da lt. 5500 - Cassoni in plastica per alimenti n. 500 - Lavatrice automatica mod. L80CS matr. 925 - Bollitore pastorizzatore PF DG 500 autoclave - Bilico elettronico da banco kg 30 + bilico elettronico kg 1500 - Centrifuga asciugatrice FIREX mod. DCR 700 30 EH 10 matr. 202/2005 - Pentola di cottura elettronica FIREX mod. PFDG Lt. 500 matr. 21 C 12 550/2006 - n. 01 Pentola di cottura Mod. PTF. GD – 500/A - Piastra rigata in acciaio inox - Tagliaverdure CL 55 tramoggia guidata trifase c/carrello e disco Julienne - n. 02 Paranchi elettrici SAPORITI Tipo PCR 7 15 - Macchina calibratrice per olive - Pompa per vuoto 50Hz (completa di ……) Pompetraini mod. TRVA 65 – 300/G/GH - Food Pack Basic V/G macchina base secchielli di kit. Macchina termo sigillatrice ILPRA mod. da Lt. 120 matr. Fp. 2936 - Dosatore canali vibranti - Metaldetector completo di nastro trasportatore PRISMA modello MDN – 11 matricola O448801 - Linea etichettatrice completa di accessori ALIPAK modello SATURNO 3T/150/100 - Linea etichettatrice completa di accessori ALIPAK modello SATURNO 3T/150/100 - Cutter ida Lt. 65 completo di estrattore automatico GS ITALIA modello AS 75 matr. 1088 - Impianto di confezionamento completo di tramoggia, nastro di caricamento a nastro uscita, pompa vuoto VOUMAR mod. FI. 500 MATR. 30 - 10 - Impianto di confezionamento completo di tramoggia, nastro di caric. e nastro di uscita, pompa vuoto VOUMAR mod. FI 500 matr. 30/10 - Impianto di confezionamento completo di tramoggia, nastro di caricamento e nastro di uscita, pompa a vuoto VOUMAR Mod. AUTO VACUM 300 FQ Matr. 40 - 07 - Armadio essiccatore mod. 120 T - Vasca miscel. in acciaio inox GS ITALIA mod. da Lt. 120 matr. 54/06 - Pompa pneumatica GS ITALIA Mod. PA 100/130 Matr. 27244 - n. 02 vasche in acciaio inox per scarico - Ugelli salvagoccia - Pannello elettrico completo di fotocellule - Dosatore volumetrico pneumatico GS ITALIA mod. GR. 1000x2 matr. 859 - Nastro di trasporto lupini FILLETECH 16 - n. 01 Elevatore per alimentazione lupini FILLETECH - n. 01 Elevatore per alimentazione lupini FILLETECH - Macchina termosaldatrice F.P: SPEEDY V/6 - Macchina termo sigillatrice completa di pompa vuoto E N. 02 stampi a tre figure ILPRA mod. da Lt. 120 matr. 54/06 - Etichettatrice ALIPAK Mod. SATURNO 1/T 100 Matr. ET/2132/05 - (non presente in azienda – in riparazione All. 101 bolla) - Macchina confezionatrice sott. campana Saccardo Arturo Tipo saccvc - Gener. vapore monotub. a serpentina 3 giri di fumo produzione di Vapore a 12 atm. - N° 1 Libreria + 1 Scrivania + 1 Poltroncina + 2 Poltroncina + 2 attacchi + varie - Arredamento ufficio Direzione - N° 3 Arredamento uffici - Arredamento Ufficio qualità - N. 3 Armadi Valentini con serrature - N. 4 Poltrone uffici - N. 7 Poltrone Direzione - Arredo Uffici - Impianto compressore - Arredamento ufficio - Compressore con relativa tubazione - N. 1 Armadio con ante scorrevoli Quindi il valore di stima dei beni mobili risulta: TOTALE STIMA DEI BENI MOBILI € 469.724,60 2° LOTTO – Prezzo a base di vendita arrotondato € 470.000,00 ------------------------------------------------------------------------------- 17 B.2.3. 3° LOTTO DI VENDITA - (PREZZO MAGAZZINO) B.2.3.1. VALUTAZIONE DEL MAGAZZINO MERCI Per quanto riguarda la valutazione del “MAGAZZINO”, la scrivente CTU, si è avvalso della consulenza della Dott.ssa Ornella Lamaddalena (Commercialista). Nel rinviare alla specifica relazione tecnica (allegato 9 e relativi sub allegati) per una più analitica rappresentazione dei fatti e della descrizione delle merci, la CTU, riporta il dato conclusivo di valutazione delle giacenze di magazzino della ditta “------- ----- di ---------- & Figli S.r.l.”, alla data del 04.12.2013 che risultano paria ad Euro 3.074.889,00. La CTU precisa inoltre che, “…..…..qualora fosse possibile ricondurre le merci vendute, a decorrere dal 31.10.2013, ai codici prodotto utilizzati ai fini della classificazione delle giacenze di magazzino ………”, queste ultime ammonterebbero, alla data del 04.12.2013, ad Euro 3.331.548,71 (allegato 9 - vedi relazione e relativi sub - allegati). Quindi alla luce di queste brevi considerazioni la CTU fissa il prezzo del 3° lotto di vendita: 3° LOTTO – Prezzo a base di vendita arrotondato € 3.074.890,00 RIEPILOGO DEI LOTTI DI VENDITA Quindi i valori arrotondati complessivi di stima ottenuti per i beni mobili e immobili risultano rappresentati dai seguenti lotti di vendita: € 7.911.890,00 LOTTO UNICO DI VENDITA In seconda istanza TRE LOTTI DI VENDITA: 1° LOTTO - PREZZO BENI IMMOBILI € 4.367.000,00 2° LOTTO - PREZZO BENI MOBILI € 470.000,00 3° LOTTO - PREZZO MAGAZZINO € 3.074.890,00 18 I lotti di vendita, così definiti, sono riportati nei relativi MODELLI DI ORDINANZA DI VENDITA che si allegano alla presente relazione. C. QUESITO 3 Per quanto riguarda i successivi quesiti posti si riferisce quanto segue: 3. Precisi le trascrizioni ed iscrizioni nel ventennio risultanti dai Registri Immobiliari ed acquisisca la relativa certificazione, concernente anche i danti causa eventuali. Riporti in relazione le iscrizioni e trascrizioni che gravano sugli immobili periziati. Dalla ISPEZIONE IPOTECARIA del 18/04/2013 (allegato C della relazione in atti), sempre acquisita dalla CTU, non sono state reperite note per i soggetti selezionati nel periodo compreso tra il 08/09/2012 e il 17/04/2013. Il periodo antecedente, ovvero fino 25/01/1996, è riportato nella relativa ispezione già acquisita e attualmente in atti e di cui se ne allega nuova copia (allegato 3). D. QUESITO 4 4. Alleghi gli estratti di mappa ed il partitario. Gli immobili in oggetto, come da Visura Catastale del 16/04/2013 prodotta dalla CTU sono contenuti nell’allegato - C - della relazione in atti del 24/06/2013 (si riporta nuovamente con l’allegato 4). E. QUESITO 5 5. Precisi lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Attualmente gli immobili che compongono l’intero complesso industriale, sono occupati dalla ditta “------- ----- di ---------- & Figli s.r.l.” che svolge regolarmente l’attività produttiva di trasformazione, conservazione e 19 commercializzazione di prodotti agricoli (olive, lupini, ortaggi in olio, ecc.) e, cosi come dichiarato dal legale rappresentante Sig. ---------- ------(allegato 5), il bene risulta nel pieno possesso della stessa ditta. Si sottolinea che, il Sig. ---------- -------, Amministratore Unico pro-tempore della ditta “------- ----- di ---------- & Figli s.r.l.”, ha concesso, alla Sig.ra ------- --------, nata a Bari il 20/07/1971 e residente in Binetto S.n.c., C.F. ---------------, in locazione ad uso abitativo, la palazzina residenziale (Corpo B – part. 808 - Sub 6), con regolare contratto registrato in data 16/06/2009 n° 5151 (allegato 6). La CTU, durante i sopralluoghi, ha riscontrato che l’immobile è abitato e regolarmente utilizzato. F. QUESITO 6 6. precisi ancora l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico – artistico; l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente. Il Sig. ---------- -------, ha dichiarato (allegato 7) che non esistono formalità, vincoli o oneri che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico – artistico. Inoltre con la stessa, Sig. ---------- -------, ha dichiarato che non esistono formalità, vincoli o oneri, anche di carattere condominiale, da cancellare e comunque non opponibili all’acquirente. 20 G. QUESITO 7 7. verifichi la regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso e la possibilità di sanare eventuali abusi. G.1. RIEPILOGO SULLA REGOLARITA’ URNANISTICA Di seguito si riporta una sintesi della relazione (punto A) del 24/06/2013 con l’elenco dei beni immobili in parte o del tutto non legittimati. 1. CORPO – A1 – Immobile privo di agibilità; 2. CORPO – O – privo di legittimità urbanistica / edilizia – esiste solo la Comunicazione di Fine Lavori del 14/04/11; 3. CORPO – P – privo di legittimità urbanistica / edilizia; 4. CORPO – Q* privo di legittimità urbanistica / edilizia - ubicato nella part. n° 42 di proprietà della ditta ------- -----; 5. CORPO – R*** (privo di legittimità urbanistica / edilizia - ubicato nella part. n° 42 di proprietà della ditta ------- -----; 6. CORPO – S* – privo di legittimità urbanistica / edilizia - Proprietà “---- -- ------”; 7. CORPO – T* – privo di legittimità urbanistica / edilizia - Proprietà “---- -- ------”. Nella situazione specifica la CTU ritiene di riferire quanto segue: G.2. IMMOBILE PRIVO DI AGIBILITA’: Il rilascio del CERTIFICATO DI AGIBILITA’ (CORPO – A1) non dovrebbe comportare particolari problemi in quanto l’immobile risulta già legittimato (punto A relazione del 24/06/13 – allegato D6). Il rilascio di detto certificato prevede, comunque, che il proprietario, o 21 l’avente titolo (aggiudicatario), istruisca la relativa pratica, mettendo in conto anche la eventualità di dover realizzare opere di adeguamento delle strutture esistenti alle leggi vigenti sopravvenute in materia sanitaria, prevenzione incendi, sicurezza, ecc., oltre alle spese amministrative. G.3. IMMOBILI PRIVI DI LEGITTIMITA’ URBANISTICA: Per gli immobili dal n° 2 al n° 5 sarà necessario istruire una regolare pratica di “SANATORIA” in quanto i manufatti ricadono in aree tipizzate dal vigente strumento urbanistico come “Zona EN - Area per la conduzione Agricola normale” (allegato 2). Tale destinazione urbanistica confligge con quanto realizzato e non ancora legittimato. Per contro si rileva che altri edifici simili, nello stesso complesso industriale, presentavano le stesse problematiche e sono stati sanati o condonati (in particolare gli edifici dalla lettera – C - alla lettera – N – Concessione in Sanatoria n° 13/2005 del 22/06/2005, prot. n° 3534 (allegato D15) e a cui è stato rilasciato il relativo Certificato di Agibilità n° 720 del 22/02/2007 (allegato D17) e conseguente Autorizzazione Sanitaria (allegato D18) n° 978 del 12/03/07). Quindi si può ipotizzare che anche i manufatti dal punto 2 al punto 5 possano essere legittimati. Tale risultato favorevole può essere confermato solo dalle determinazioni del Responsabile dell’Ufficio Tecnico del Comune di Binetto che, a seguito di formale richiesta presentata dal soggetto avente titolo, ovvero il proprietario degli immobili o l’eventuale aggiudicatario, 22 dovrà rilasciare il suo parere motivato di assenso o di diniego così come previsto dalla vigente normativa. Si sottolinea che, anche in questo caso, l’avente titolo, dovrà valutare i costi per produrre la documentazione tecnico - amministrativa di rito richiesta (spese professionali – oneri concessori e amministrativi) e gli eventuali lavori da realizzare per l’adeguamento dei manufatti esistenti alle normative vigenti in materia sanitaria, prevenzione incendi, sicurezza, ecc. e alle eventuali prescrizioni dettate dall’UTC. G.4. NOTE SULLA “VENDIBILITA’” DEI BENI La verifica della concreta possibilità di vendere un bene immobile in mancanza di legittimità urbanistica, ovvero di Certificato di Agibilità, esula dalle specifiche competenze della CTU. Comunque, a titolo di contributo non vincolante, da informazioni assunte, si conferma l’incertezza della giurisprudenza in materia che però non esclude la possibilità di stipula quando le parti sono d’accordo e informate. La Cassazione, in più sentenze, ha precisato che il bene senza Agibilità può essere commercializzato a patto che l’acquirente sia pienamente informato dell’assenza della legittimità urbanistica / edilizia, ovvero del Certificato di Agibilità e accetti consapevolmente questa circostanza. In questo caso, se c’è accordo tra le parti, e il bene può essere “abitato”, l’acquirente non può rivalersi in nessun caso sul venditore per le spese da sostenere per il condono e/o la messa a norma dell’edificio e quindi per l’ottenimento della relativa Agibilità, salvo diversa specificazione in atto. La CTU, vista l’incertezza della materia, consiglia una verifica più puntuale dell’argomento al fine di evitare futuri contenziosi. 23 H. QUESITO 8 8. indichi la rendita catastale di ogni immobile. H.1. CATASTO FABBRICATI CORPI – A – A1 – B (parte del piano terra) – C – D – E – F – G – H – I – M – O – P – S* – T* BINETTO (BA) - Foglio 4 - Particella n° 808 - Sub. 11 – Cat. D/7 – Rendita 23.772,50 CORPO – B (parte del piano terra e 1° piano) – BINETTO (BA) - Foglio 4 - Particella n° 808 Sub. 6 – A/2 – Classe U Consistenza 16 Vani – Rendita 1.446,08 Gli edifici individuati con le lettere contrassegnate con * risultano di proprietà della ditta “----- -- ------ S.r.L.” così come affermato, con dichiarazione di atto notorio, dallo stesso Sig. ------- ----------, legale rappresentante della ditta “------- ----- DI ---------- & FIGLI S.R.L.” (allegato 1). H.2. CATASTO TERRENI BINETTO (BA) - Foglio 4 - Particella n° 42 – Qualità Uliveto - Classe 2 – Superficie 67 are 30 centiare – Reddito Domenicale € 33,02, Reddito Agrario € 22,59 – Dati derivanti da Impianto Meccanograf. del 01/12/1976; (Particella su cui insistono i CORPI – Q* - R*** – non accatastati oltre alle tubazioni che collegano il pozzo artesiano all’opificio). BINETTO (BA) - Foglio 4 - Particella n° 44 – Qualità Uliveto - Classe 2 – Cons. 93 are 79 centiare; Redd. Domenicale € 46,02, Redd. Agrario € 31,49 – (particella in cui e ubicato il pozzo artesiano (proprietà ------- -----) e le relative tubazioni di allaccio all’opificio industriale). 24 I. QUESITO 9 9. indichi se trattasi di bene strumentale all’esercizio della impresa fallita assoggettabile al regime fiscale IVA. Il Sig. ---------- -------, in qualità di legale rappresentante della ------- ----- di --------- ------- e Figli S.r.l., ha dichiarato che tutti i beni mobili e immobili sono strumentali all’esercizio dell’attività svolta dalla ------- ----- Di --------- ------- & Figli S.r.l. e quindi assoggettabili al regime fiscale Iva. La suddetta dichiarazione è acquisita agli atti e allegata alla presente relazione (allegato 8). Tanto il sottoscritto può rassegnare in espletamento dell’incarico conferitogli dal Sig.Giudice Delegato Dott.ssa Anna De Simone. Bari, Dicembre 2013 IL C.T.U. (Arch. Giancarlo Cavallera) -----------------------------------------------------------Si trasmette il C.D. con tutti i file in PDF dei documenti prodotti e n° 2 copie della presente relazione e dei relativi allegati di seguito elencati: Allegato “1”: Dichiarazione sulla proprietà “----- -- ------”; Allegato “2”: Certificato di destinazione urbanistica; Allegato “3”: Ispezione ipotecaria; Allegato “4”: Estratto di mappa e partitario; Allegato “5”: Dichiarazione di pieno possesso; Allegato “6”: Contratto di fitto; Allegato “7”: Dichiarazione di assenza di vincoli e oneri; Allegato “8”: Dichiarazione di assoggettabilità ad IVA; 25 Allegato “9”: Relazione (Consulente) per la valutazione del magazzino; Allegato “10” Verbali di sopralluogo; - 10.1 - 1° Sopralluogo del 03/10/13 per la richiesta del Certificato di Destinazione Urbanistica presso U.T. del Comune di Binetto; - 10.2 - 2° Sopralluogo del 24/10/13 per incontro con dirigente U.T.C.; - 10.3 - 3° Sopralluogo del 14/11/13 per il ritiro Certificato di Destinazione Urbanistica; - 10.4 - 4° Sopralluogo del 20/11/13 con la Dott.ssa Ornella Lamaddalena (commercialista), consulente della CTU, per la valutazione del magazzino e la richiesta di idonea documentazione; - 10.5 - 5° Sopralluogo del 29/11/2013 per l’acquisizione della documentazione richiesta dal Consulente della CTU e firma delle dichiarazioni di atto notorio predisposte dalla scrivente CTU; - 10.6 - 6° Sopralluogo del 30/11/13 con la Dott.ssa Ornella Lamaddalena (commercialista), consulente della CTU, per il necessario riscontro tra la documentazione prodotta dalla ditta e quanto rilevato dall’osservazione del magazzino - documentazione fotografica delle scorte di magazzino; - 10.7 - 7° Sopralluogo del 04/12/13 con la Dott.ssa Ornella Lamaddalena (commercialista), consulente della CTU, per il proseguo e la conclusione dell’osservazione del magazzino. Allegato 11 Specifica delle spese e delle competenze professionali. Bari, Dicembre 2013 IL C.T.U. (Arch. Giancarlo Cavallera) 26
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