Halbjahresbericht - Swiss Fund Data

Asset management
UBS Funds
UBS (CH) Property Fund
– Swiss Commercial «Swissreal»
Halbjahresbericht
2014
Anlagefonds schweizerischen
Rechts
Inhaltsverzeichnis
Organisation
3
Die wichtigsten Zahlen per Halbjahresabschluss
4
Mitteilungen an die Anleger
5
Finanzrechnung
6
Liegenschaftenverzeichnis
8
Anlagefonds schweizerischen Rechts
(Art Immobilienfonds)
Ungeprüfter Halbjahresbericht per
30. Juni 2014
Valoren-Nr.: 1 442 088
Verkaufsrestriktionen
Anteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb der
USA weder angeboten noch verkauft oder
ausgeliefert werden.
Anteile dieses Immobilienfonds dürfen Bürgern der
USA oder Personen mit Wohnsitz in den USA und/
oder anderen natürlichen oder juristischen Personen,
deren Einkommen und/oder Ertrag, ungeachtet der
Herkunft, der US-Einkommenssteuer unterliegt,
sowie Personen, die gemäss Regulation S des US
Securities Act von 1933 und/oder dem US
Commoditiy Exchange Act in der jeweils aktuellen
Fassung als US-Personen gelten weder angeboten
noch verkauft oder ausgeliefert werden.
www.ubs.com/realestate-switzerland
1
Organisation
Fondsleitung
Depotbank
UBS Fund Management (Switzerland) AG,
Brunngässlein 12, 4002 Basel
UBS AG, Basel und Zürich
Schätzungsexperten
Verwaltungsrat
•
Dr. Andreas Schlatter, Präsident
Group Managing Director, UBS AG, Basel und Zürich
•Reto Ketterer, Vizepräsident
Managing Director, UBS AG, Basel und Zürich
•André Valente, Delegierter
•
Trevor Hunt (vom 14. Februar 2014 bis 10. Juni 2014)
Managing Director, UBS AG, London
•
Kurt Jud (bis 14. Januar 2014)
Managing Director, UBS AG, Basel und Zürich
Mark Porter (seit 14. Februar 2014)
•
Managing Director, UBS AG, London
•Thomas Rose
Managing Director, UBS AG, Basel und Zürich
•Christian Eibel
Executive Director, UBS AG, Basel und Zürich
•Markus Lesmann
Executive Director, UBS AG, Basel und Zürich
Geschäftsleitung
•André Valente
Geschäftsführer und Delegierter des Verwaltungsrates
•Karsten Illy
Stellvertretender Geschäftsführer und
Leiter Operations Securities Funds
•Dr. Daniel Brüllmann
Leiter Real Estate Funds
•André Debrunner
Leiter Fund Reporting & Information Management
•Eugène Del Cioppo
Leiter Business Development &
Client Relationship Management
•
Tony Guggenbühler
Leiter Quality Monitoring & Delegation Management
•Sérgio Mestre
Leiter Finance & Controlling
•Beat Schmidlin
Leiter Legal Services
•Thomas Reisser
Leiter Compliance
KPMG AG, Real Estate, Zürich
Akkreditierte Schätzungsexperten
•Stefan Pfister
•Ulrich Prien
•Beat Ochsner
Prüfgesellschaft
Ernst & Young AG, Basel
Liegenschaftenverwaltungen
•Wincasa AG, Winterthur
•Livit AG, Zürich
•Bilfinger Real Estate AG, Wallisellen
•Swiss Shoppingcenter Management AG
SSCM, Zürich
•Privera AG, Bern
•Immoveris Properties AG, Bern
•de Rham & Cie SA, Lausanne
Zahlstellen
UBS AG, Basel und Zürich
und ihre Geschäftsstellen in der Schweiz
Steuerlicher Vertreter in Deutschland
Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Morgenthalerallee 3–5
D-65760 Eschborn
Kontaktstellen in Liechtenstein
Zahlstelle/Vertreter
Liechtensteinische Landesbank Aktiengesellschaft,
Städtle 44, FL-9490 Vaduz
3
Die wichtigsten Zahlen per Halbjahresabschluss
Geschäftsjahr
30.06.2014
30.06.2013
30.06.2012
Nettofondsvermögen (in Mio. CHF)
Anzahl Anteile
Inventarwert pro Anteil (in CHF)
1 131,0
18 721 037
60.41
1 114,7
18 721 037
59.54
926,9
15 600 864
59.42
2.65
68.00
2.65
62.25
2.60
70.60
1 542,1
1 551,4
420,4
1 438,2
1 467,3
352,6
1 299,9
1 317,4
390,5
40,8
2,3
25,1
40,7
1,5
27,6
37,9
1,5
22,3
8,8%
4,8%
–7,0%
–5,1%
5,4%
4,9%
Kommerziell genutzte Liegenschaften
Gemischte Bauten
Wohnbauten
Bauland/Angefangene Bauten
91,2%
4,5%
2,3%
2,0%
88,7%
6,5%
2,4%
2,4%
88,8%
6,4%
3,0%
1,8%
Kanton Zürich
Kanton Basel-Stadt/Basel-Landschaft
Kanton Bern
Kanton Waadt
Kanton Genf
Übrige Kantone
25,6%
16,0%
12,2%
11,8%
11,3%
23,1%
26,9%
16,0%
13,0%
12,0%
11,9%
20,2%
26,0%
16,7%
14,5%
13,1%
13,0%
16,7%
30.06.2014
30.06.2013
30.06.2012
2,9%
3,9%
k.A.
2,8%
2,2%
4,3%
k.A.
2,1%
2,4%
3,7%
k.A.
2,4%
12,6%
71,4%
22,1%
5,3%
0,90%
1,2%
4,6%
73,1%
19,5%
5,7%
0,90%
k.A.
18,8%
74,7%
25,0%
3,8%
0,90%
k.A.
Ausschüttung pro Anteil (in CHF)1
Letzter Börsenkurs per Abschluss (in CHF)
Grundstücke/Immobilien (in Mio. CHF)
Gesamtfondsvermögen (in Mio. CHF)
Fremdkapital (in Mio. CHF)
Mietzinseinnahmen (in Mio. CHF)
Ordentlicher Unterhalt (in Mio. CHF)
Nettoertrag (in Mio. CHF)
Performance2 (nach 6 Monaten)
SXI Real Estate Funds TR (6-Monats-Performance)
Kennzahlen gemäss SFAMA
Anlagerendite (nach 6 Monaten)
Ausschüttungsrendite
Ausschüttungsquote (Payout-Ratio)
Eigenkapitalrendite «Return on Equity» (ROE)
(nach 6 Monaten)
Agio/Disagio
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge)
Fremdfinanzierungsquote
Mietzinsausfall- (Ertragsausfall-)quote
Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF) – GAV3
Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF) – NAV3
1
2
3
Ausschüttung des Vorjahres
Berechnung gemäss SFAMA (Swiss Funds & Asset Management Association)
Neu wird ab dem Geschäftsjahr 2013 die Fondsbetriebsaufwandquote auch auf der Basis des Nettofondsvermögens (NAV; Net Asset Value) berechnet.
Die Berechnung der Fondsbetriebsaufwandquote erfolgte bis anhin ausschliesslich auf Basis des Gesamtfondsvermögens (GAV; Gross Asset Value)
Die vergangene Performance ist keine Garantie für zukünftige Entwicklungen.
Die dargestellte Performance lässt allfällige bei Zeichnung und Rücknahme von Anteilen erhobene Kommissionen und Kosten unberücksichtigt.
4
Mitteilungen an die Anleger
I. Entschädigung an die Fondsleitung
– gemäss Fondsvertrag max. 0,25% p.Q.
– effektiv erhobener Satz 0,225% p.Q.
berechnet auf dem durchschnittlichen Gesamtfondsver
mögen.
Die Fondsleitung hat aus dieser Entschädigung Vergü
tungen für den Vertrieb des Anlagefonds an Vertriebs
träger und Vermögensverwalter ausgerichtet.
Die Fondsleitung hat institutionellen Anlegern, welche
Fondsanteile wirtschaftlich für Dritte halten, Rückvergü
tungen aus dieser Entschädigung gewährt.
II. Rechtliches
Die Intrag AG als vormalige Fondsleitung des UBS (CH)
Property Fund – Swiss Commercial «Swissreal» ist
Beklagte in einem Prozess, der 2001 beim Handelsgericht
des Kantons Zürich eingeleitet worden ist. Die Kläger
schaft macht Schadensersatzansprüche aus der Zeit der
Achtziger- und Neunzigerjahre geltend. Das Verfahren ist
beim Schweizerischen Bundesgericht hängig.
III. Steuertransparenz in Deutschland und
Österreich
Im Zusammenhang mit der steuerlichen Behandlung
strebt der Immobilienfonds in Deutschland den steuerli
chen Transparenzstatus im Sinne des Investmentsteuer
gesetzes (InvStG) an und veröffentlicht zu diesem Zweck
die Besteuerungsgrundlagen im Sinne von § 5 des InvStG
im elektronischen Bundesanzeiger.
Im Zusammenhang mit der steuerlichen Behandlung
verfügt der vorliegende Immobilienfonds in Österreich
über den steuerlichen Status des Meldefonds im Sinne
des Investmentfondsgesetzes (InvFG) und meldet zu die
sem Zweck die Besteuerungsgrundlagen im Sinne des
§ 186 (2) Z 2 InvFG an die Österreichische Kontrollbank
(OeKB). Private Investoren, die ihre Anteile auf einem
österreichischen Depot halten unterliegen grundsätzlich
der KESt-Endbesteuerung. Bei Vorliegen eines ausländi
schen Depots sind die Fondseinkünfte veranlagungs
pflichtig.
Den Anlegern wird empfohlen, bezüglich der persönli
chen Steuerfolgen den Steuerberater zu kontaktieren.
5
Finanzrechnung
Vermögensrechnung
(ungeprüfte Zahlen)
30.6.2014
CHF
30.6.2013
CHF
Veränderung
2 211 899.50
23 035 221.57
–20 823 322.07
Grundstücke
– Angefangene Bauten1
– Wohnbauten1
davon im Stockwerkeigentum
– Kommerziell genutzte Liegenschaften1
davon im Baurecht
davon im Stockwerkeigentum
– Gemischte Bauten1
– Laufende Sanierungen
Total Grundstücke
Sonstige Vermögenswerte
30 700 000.00
35 487 000.00
1 568 000.00
1 401 620 000.00
188 525 000.00
151 628 000.00
69 362 000.00
4 882 000.00
1 542 051 000.00
7 122 697.62
34 800 000.00
35 200 000.00
1 592 000.00
1 272 533 000.00
188 034 000.00
149 613 000.00
92 298 000.00
3 375 000.00
1 438 206 000.00
6 085 039.31
–4 100 000.00
287 000.00
–24 000.00
129 087 000.00
491 000.00
2 015 000.00
–22 936 000.00
1 507 000.00
103 845 000.00
1 037 658.31
Gesamtfondsvermögen
1 551 385 597.12
1 467 326 260.88
84 059 336.24
–340 000 000.00
–280 000 000.00
–60 000 000.00
–4 403 507.03
–344 403 507.03
–3 946 374.76
–283 946 374.76
–457 132.27
–60 457 132.27
1 206 982 090.09
1 183 379 886.12
23 602 203.97
Verkehrswerte
Kasse, Post- und Bankguthaben auf Sicht (inkl. Treuhandanlagen bei
Drittbanken)
Verbindlichkeiten
– Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte
Verbindlichkeiten
– Sonstige Verbindlichkeiten
Total Verbindlichkeiten
Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern
Geschätzte Liquidationssteuern
Nettofondsvermögen
–76 030 000.00
–68 690 000.00
–7 340 000.00
1 130 952 090.09
1 114 689 886.12
16 262 203.97
1.1.2014–30.6.2014
CHF
5 991.85
40 847 637.21
171 465.05
411 401.37
20 340.05
0.00
1.1.2013–30.6.2013
CHF
5 278.70
40 669 047.71
74 200.00
45 767.69
27 875.70
3 338 585.10
Veränderung
713.15
178 589.50
97 265.05
365 633.68
–7 535.65
–3 338 585.10
41 456 835.53
44 160 754.90
–2 703 919.37
–2 497 601.60
–678 596.90
–3 227 261.35
–591 387.80
729 659.75
–87 209.10
–2 314 909.35
–474 420.01
–1 460 595.95
–892 489.20
–854 313.40
418 069.19
–1 871 617.59
0.00
–1 599 648.44
0.00
–2 052 584.33
0.00
–1 821 861.29
0.00
180 966.74
0.00
222 212.85
0.00
–474 420.01
474 420.01
–892 489.20
892 489.20
418 069.19
–418 069.19
–6 750 755.67
0.00
–152 336.52
–6 377 616.14
0.00
–110 532.80
–373 139.53
0.00
–41 803.72
–16 339 886.08
–16 534 328.86
194 442.78
Erfolgsrechnung
(ungeprüfte Zahlen)
Ertrag
Erträge der Post- und Bankguthaben auf Sicht
Mietzinseinnahmen (erzielte Bruttoerträge)
Aktivierte Bauzinsen
Sonstige Erträge
Übrige Aktivzinsen
Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen
Total Ertrag
Aufwand
Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch gesicherten
Verbindlichkeiten
Baurechtszinsen
Unterhalt und Reparaturen
– Ordentlicher Unterhalt/Reparaturen
– Ausserordentlicher Unterhalt/Reparaturen
Liegenschaftenverwaltung
– Liegenschaftsaufwand
– Verwaltungsaufwand2
– Steuern und Abgaben
Schätzungsaufwand und Aufwand der Prüfgesellschaft2
Rückstellungen für künftige Reparaturen
– Einlage
– Entnahme
Vergütung gemäss Fondsvertrag an
– die Fondsleitung
– die Depotbank2
Sonstige Aufwendungen
Total Aufwand
6
Nettoertrag
Realisierte Kapitalgewinne und -verluste
25 116 949.45
0.00
27 626 426.04
0.00
–2 509 476.59
0.00
Realisierter Erfolg
Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste
25 116 949.45
6 319 009.84
27 626 426.04
–3 782 089.73
–2 509 476.59
10 101 099.57
Gesamterfolg
31 435 959.29
23 844 336.31
7 591 622.98
1.1.2014–30.6.2014
CHF
1 149 126 878.85
–49 610 748.05
0.00
31 435 959.29
1.1.2013–30.6.2013
CHF
950 375 358.71
–41 342 289.60
181 812 480.70
23 844 336.31
Veränderung
198 751 520.14
–8 268 458.45
–181 812 480.70
7 591 622.98
1 130 952 090.09
1 114 689 886.12
16 262 203.97
60.41
59.54
0.87
1.1.2014–30.6.2014
Anzahl
18 721 037
0
1.1.2013–30.6.2013
Anzahl
15 600 864
3 120 173
Veränderung
3 120 173
–3 120 173
18 721 037
18 721 037
0
0
0
0
30.6.2014
CHF
6 042 000.00
36 565 335.00
1 326 659 946.00
30.6.2013
CHF
6 042 000.00
34 565 335.00
1 287 138 395.00
Veränderung
0.00
2 000 000.00
39 521 551.00
Veränderung des Nettofondsvermögens
(ungeprüfte Zahlen)
Nettofondsvermögen zu Beginn des Rechnungsjahres
Ordentliche Jahresausschüttung
Saldo aus dem Anteilverkehr exkl. Einkauf/Ausrichtung laufender Erträge
Gesamterfolg
Nettofondsvermögen am Ende der Berichtsperiode
Inventarwert pro Anteil
Entwicklung der Anteile
Bestand Anfang Rechnungsjahr
Ausgegebene Anteile
Bestand Ende Berichtsperiode
Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten
Anteile
Informationen zur Bilanz
Höhe des Abschreibungskontos der Grundstücke
Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen
Gesamtversicherungswert des Vermögens
1
2
Die Verkehrswerte entsprechen denjenigen per letztem Jahresabschluss inklusive Mutationen.
Wird aus der fondsvertraglichen Vergütung an die Fondsleitung bezahlt.
7
Liegenschaftenverzeichnis
Ort
Strasse
Baujahr
Wohnungen*
Wohnungsgrössen (Zimmer)*
< 3 3–3.5 4–4.5
>5
Angefangene Bauten
Basel
Lausanne
Brunngässlein 8
La Sallaz 47-51
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
Total angefangene Bauten
Fertige Bauten (inkl. Land)
Wohnbauten
Aarau
Affoltern am Albis
Dietikon
Zürich
Bircher-Bennerweg 5
Alte Dorfstr. 10, 12
Poststr. 6, 8, 10
Hallwylstr. 72, 74
1993
1964
1965
1895
4
16
43
23
–
–
15
–
–
16
23
12
4
–
–
11
–
–
5
–
Bircher-Bennerweg 5
1993
4
–
–
4
–
1993
2006
1992
1906
2007
1973
1962
1964
1959
1990
2008
2005
–
–
–
–
–
17
–
1
–
1
–
–
–
–
–
–
–
8
–
1
–
–
–
–
–
–
–
–
–
8
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
–
–
–
–
–
–
–
1
–
–
–
–
–
–
2004
1976
2009
1988
1962
1954
1960
1929
1929
1929
2002
1990
2005
2012
1981
2006
2007
1905
1905
1981
1905
1884
1905
1958
1995
1998
–
–
–
1
–
36
–
6
–
14
–
–
–
–
7
–
–
3
3
–
8
–
9
13
–
–
–
–
–
–
–
36
–
2
–
6
–
–
–
–
1
–
–
2
1
–
3
–
7
7
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
–
4
–
–
–
–
1
–
–
1
1
–
4
–
1
1
–
–
–
–
–
–
–
–
–
2
–
3
–
–
–
–
5
–
–
–
1
–
1
–
1
1
–
–
–
–
–
1
–
–
–
1
–
1
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
4
–
–
Total Wohnbauten
Aarau
davon im Stockwerkeigentum
Kommerziell genutzte Liegenschaften
Aarau
Allschwil
Baar
Baden
Basel
Bassersdorf
Bern
Bülach
Dietlikon
Emmen
Frenkendorf
Genève
Geroldswil
Goldach
Granges-Paccot
Herrliberg
Kriens
Lausanne
Locarno
Luzern
8
Rain 41, 47, 53**
Hegenheimermattweg 119
Baarermattstr. 4, 6
Brown Boveri Platz 1
Brunngässlein 12
Kornhausgasse 3, 5, 7/Leonhardsgraben 8**
Steinenvorstadt 73
Streitgasse 20
Weisse Gasse 15**
Grindelstr. 9
Max-Daetwyler-Platz 1, 2
Papiermühlestr. 65-83/Sempachstr. 20, 22 (WankdorfCenter)
Feldstr. 88
Industriestr. 31 (Greenhouse)**
Meierhofstr. 3
Parkstr. 3
Berne 9, rue de
Cornavin 11, rue de
Marché 3, rue du
Rôtisserie 2, rue de la
Rôtisserie 4, 4b, rue de la
Rôtisserie 6, 8, rue de la
Fahrweidstr. 80
Steinhaldenstr. 14
Thannstr. 2
Englisberg 15a-c, route d
Forchstr. 45
Ringstr. 19 (Pilatusmarkt, Einkaufszentrum)
Ringstr. 19 (Pilatusmarkt, Tankstelle)
Enning 2, rue
Enning 4, rue
Louis-Ruchonnet 30, 32, avenue/Savoie 6, 8, 10, avenue de
Marterey 1, 3, rue
Midi 4, rue du
St-Pierre 1, 3, rue**
Villamont 19, avenue**
Piazza Grande 1/Via Ciseri 2b**
Rothenbadstr. 2 (Reussbühl)
Kommerzielle Objekte
Autoplätze/
Übrige
Mietobjekte
Gestehungskosten CHF
Verkehrswert
CHF
–
–
–
–
–
–
11 241 680.94
19 568 642.20
11 200 000
19 500 000
4 622.00
11 728.00
30 810 323.14
30 700 000
16 350.00
1 610 237.55
1 769 563.33
12 798 905.75
9 875 723.70
1 568 000
3 585 000
17 817 000
12 517 000
1,7
0,4
6,0
0,0
47 211.00
107 094.85
475 086.80
310 838.00
26 054 430.33
35 487 000
3,3
940 230.65
–
–
7
1
–
4
14
56
3
4
8
30
106
27
8
Mietzinsausfall in %
Bruttoertrag
CHF
1 610 237.55
1 568 000
1,7
47 211.00
1 610 237.55
1 568 000
1,7
47 211.00
43
3
13
54
17
22
11
12
11
20
22
56
64
244
167
64
65
70
–
–
–
78
114
56
107
247
180
118
82
109
11
13
11
99
136
112
24 468 750.65
8 728 906.25
21 936 284.50
49 352 673.85
33 159 020.94
24 948 032.52
6 195 353.75
14 625 511.35
5 382 306.35
15 660 775.80
81 096 137.75
64 441 786.35
27 204 000
7 584 000
22 045 000
51 570 000
40 636 000
29 154 000
6 195 000
14 387 000
4 876 000
16 130 000
84 102 000
62 701 000
25,1
62,3
4,5
2,4
0,0
4,2
9,4
0,5
15,9
0,3
0,0
0,9
610 645.50
110 945.50
416 248.40
1 389 793.35
1 175 214.00
767 001.70
191 196.00
450 587.22
158 660.00
485 283.10
2 199 572.10
1 754 796.43
1
80
5
3
14
43
23
26
18
30
8
10
10
7
7
112
1
8
6
43
21
7
44
23
18
1
–
100
104
52
–
–
–
–
–
–
78
58
125
35
25
76
–
–
–
105
–
–
–
–
14
–
1
180
109
56
14
79
23
32
18
44
86
68
135
42
39
188
1
11
9
148
29
7
53
36
32
1
24 191 733.75
66 105 703.70
35 221 665.85
7 709 138.00
4 035 253.90
14 652 147.39
14 510 278.90
17 878 052.25
10 050 318.20
15 666 820.50
12 259 695.70
8 555 044.15
15 071 725.90
18 587 545.40
9 410 658.34
49 437 288.80
772 397.40
2 239 934.65
1 600 690.65
24 453 515.60
2 706 649.15
1 701 293.30
8 387 201.90
6 444 045.10
22 601 775.13
3 589 130.40
27 550 000
69 211 000
36 155 000
7 217 000
7 273 000
20 280 000
24 469 000
29 417 000
14 093 000
23 246 000
12 444 000
6 771 000
15 915 000
19 545 000
10 154 000
51 081 000
723 000
3 317 000
2 424 000
27 740 000
4 234 000
2 620 000
12 123 000
9 412 000
24 303 000
4 691 000
0,0
1,3
0,0
0,9
0,0
2,5
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,5
0,1
0,0
0,2
1,1
0,0
0,0
0,0
1,0
12,9
0,0
1,2
3,5
0,0
0,0
769 440.00
1 906 087.40
985 092.00
251 338.00
211 046.40
672 576.30
631 158.00
760 746.00
441 894.00
611 880.00
362 118.00
219 131.10
465 601.62
537 364.80
284 516.85
1 300 054.76
16 206.00
101 922.00
83 424.00
835 549.45
148 457.00
89 094.00
357 752.00
319 561.15
728 192.70
141 600.00
9
Ort
Strasse
Moosseedorf
Onex
Opfikon
Pratteln
Gewerbestr. 17-19 (Moosbüel)
Chemin de lEcho 1-3, Onex-Jardins
Feldeggstr. 3 (Glattbrugg)
Güterstr. 105, 107
Güterstr. 72, 76, 78**
Güterstr. 74, 80, 82
Güterstr. 99
Prattelerstr. 76, Güterstr. 90
Chardonne 8, route de
Caudray 2, 4, 6, 8, rue du
Langgrabenweg (Tiefriet)**
Zürcherstr. 113
Multergasse 41/Schmiedgasse 32
Walenbüchelstr. 1, 3
Neugrütstr. 2
Lohstampfestr. 11/Bahnstr. 1
Steinackerstr. 6-12
Centre 2 - 10a, rue du
Untertor 21-25
Bahnhofstr. 82, 86
Flurstr. 62
Limmatstr. 21
Mainaustr. 30
Marktgasse 12
Rautistr. 11, 13**
Seidengasse 16
Puidoux
Renens (VD)
Sargans
Schlieren
St. Gallen
St. Margrethen
Tägerwilen
Urdorf
Villars-sur-Glâne
Winterthur
Zürich
Baujahr
Wohnungen*
Wohnungsgrössen (Zimmer)*
< 3 3–3.5 4–4.5
>5
2006
2008
1966
1961
1998
1965
2013
1986
2005
2009
1993
1974
1980
1992
1997
1991
1986
2006
1986
1891
1969
1992
1957
1897
1948
1873
–
–
–
–
–
1
–
–
–
–
–
1
4
1
–
1
1
–
3
–
–
15
–
2
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
2
–
–
–
–
–
–
–
–
7
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
2
–
–
1
–
–
3
–
–
6
–
2
–
–
–
–
–
–
–
1
–
–
–
–
–
1
–
1
–
–
1
–
–
–
–
1
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
–
–
–
–
Max-Daetwyler-Platz 1, 2
Papiermühlestr. 65-83/Sempachstr. 20, 22 (WankdorfCenter)
Ringstr. 19 (Pilatusmarkt, Tankstelle)
Chemin de lEcho 1-3, Onex-Jardins
2008
2005
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
2007
2008
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
Brown Boveri Platz 1
Papiermühlestr. 65-83/Sempachstr. 20, 22 (WankdorfCenter)
Walenbüchelstr. 1, 3
Bahnhofstr. 82, 86
Seidengasse 16
1906
2005
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1992
1891
1873
1
–
–
–
–
–
–
–
–
1
–
–
–
–
–
1972
1930
1967
1895
1904
18
13
46
18
7
6
3
24
3
2
–
7
8
11
2
12
1
12
4
3
–
2
2
–
–
Total kommerziell genutzte Liegenschaften
Bern
Kriens
Onex
davon im Baurecht
Baden
Bern
St. Gallen
Zürich
davon im Stockwerkeigentum
Gemischte Bauten
Biel/Bienne
Genève
Lausanne
Zürich
Silbergasse 30, 32
Mont-Blanc 5, rue du
Berne 1, route de**
Konradstr. 12, 14, 18
Weberstr. 8, 10
Total gemischte Bauten
* Die Anzahl Wohnungen bzw. Wohnungsgrössen unterliegen Veränderungen
** Die angegebenen Werte verstehen sich inklusive der laufenden Sanierungen des aktuellen Geschäftsjahres.
10
Kommerzielle Objekte
Autoplätze/
Übrige
Mietobjekte
Gestehungskosten CHF
Verkehrswert
CHF
Mietzinsausfall in %
Bruttoertrag
CHF
25
10
1
23
30
23
17
17
5
13
9
20
1
44
3
76
28
39
11
12
1
11
1
8
22
5
546
154
–
10
105
27
–
233
71
251
65
71
–
65
–
174
136
12
1
1
–
17
–
–
50
–
571
164
1
33
135
51
17
250
76
264
74
92
5
110
3
251
165
51
15
13
1
43
1
10
72
5
32 195 172.05
36 670 564.70
7 327 958.45
20 361 940.81
26 890 691.07
17 425 679.60
35 044 826.35
14 759 458.15
22 082 168.95
57 320 811.75
20 890 353.70
21 984 729.10
11 255 115.50
12 768 074.05
5 706 741.00
22 624 233.45
28 085 375.10
36 720 031.00
13 423 922.30
24 607 316.34
16 943 526.97
16 969 871.90
5 930 158.40
14 811 134.45
15 751 861.10
7 757 268.15
33 243 000
40 999 000
8 462 000
16 187 000
29 358 000
18 051 000
47 858 000
13 993 000
23 706 000
58 186 000
24 411 000
21 604 000
12 611 000
10 068 000
5 257 000
12 462 000
26 499 000
37 990 000
16 729 000
18 523 000
22 107 000
20 173 000
8 230 000
21 210 000
16 585 000
8 766 000
0,0
0,0
0,0
48,9
59,5
15,4
0,0
13,0
0,0
9,7
6,3
0,6
0,0
11,4
0,0
11,8
0,0
6,3
0,0
0,0
0,0
0,3
0,0
0,0
19,6
0,0
1 111 999.50
1 090 664.40
249 432.00
303 331.60
484 343.20
643 968.40
1 024 999.98
396 541.10
740 678.10
1 531 140.10
664 909.25
542 757.30
353 555.00
383 123.00
172 467.30
514 858.10
792 550.85
175 052.85
477 097.00
357 532.80
824 208.00
532 315.15
198 654.00
528 694.00
61 163.10
225 266.10
1 294 144 228.46
1 406 260 000
5,5
37 323 049.01
22
56
114
56
136
112
81 096 137.75
64 441 786.35
84 102 000
62 701 000
0,0
0,9
2 199 572.10
1 754 796.43
1
10
–
154
1
164
772 397.40
36 670 564.70
723 000
40 999 000
0,0
0,0
16 206.00
1 090 664.40
182 980 886.20
188 525 000
0,3
5 061 238.93
54
56
64
56
118
112
49 352 673.85
64 441 786.35
51 570 000
62 701 000
2,4
0,9
1 389 793.35
1 754 796.43
44
12
5
65
1
–
110
13
5
12 768 074.05
24 607 316.34
7 757 268.15
10 068 000
18 523 000
8 766 000
11,4
0,0
0,0
383 123.00
357 532.80
225 266.10
158 927 118.74
151 628 000
2,4
4 110 511.68
7 377 240.19
9 639 424.40
13 571 790.06
19 715 399.70
6 332 575.90
7 266 000
13 816 000
18 957 000
22 644 000
6 921 000
5,1
10,3
2,7
0,0
0,1
246 864.00
365 662.00
570 433.65
517 841.00
188 610.00
56 636 430.25
69 604 000
3,7
1 889 410.65
7
8
15
14
11
34
–
–
8
8
59
21
61
40
26
11
Zusammenfassung Liegenschaftenverzeichnis
Objektkategorien
Total angefangene Bauten
Total fertige Bauten (inkl. Land)
davon im Baurecht
davon im Stockwerkeigentum
– Wohnbauten
davon im Stockwerkeigentum
– Kommerziell genutzte Liegenschaften
davon im Baurecht
davon im Stockwerkeigentum
– Gemischte Bauten
Total
Gestehungskosten
CHF
30 810 323.14
1 376 835 089.04
182 980 886.20
160 537 356.29
26 054 430.33
1 610 237.55
1 294 144 228.46
182 980 886.20
158 927 118.74
56 636 430.25
Verkehrswert
CHF
30 700 000
1 511 351 000
188 525 000
153 196 000
35 487 000
1 568 000
1 406 260 000
188 525 000
151 628 000
69 604 000
Mz-Ausfall
in %
0,0
5,3
0,3
2,4
3,3
1,7
5,5
0,3
2,4
3,7
1 407 645 412.18
1 542 051 000
5,3
Bruttoertrag
CHF
16 350.00
40 152 690.31
5 061 238.93
4 157 722.68
940 230.65
47 211.00
37 323 049.01
5 061 238.93
4 110 511.68
1 889 410.65
40 169 040.31*
* nach Abzug von Baurechtszinsen
Veränderungen im Bestand
Grundstücke
Ort
Strasse
Objektkategorie
Käufe
Baar
Villars-sur-Glâne
Baarermattstr. 4, 6
Centre 2 – 10a, rue du
Kommerziell genutzte Liegenschaft
Kommerziell genutzte Liegenschaft
Datum
07.03.2014
01.06.2014
Verkäufe
keine
Hypotheken
Laufzeit
05.01.2009 – 16.05.2014
01.12.2011 – 30.11.2014
29.05.2009 – 29.05.2015
31.05.2010 – 29.05.2015
16.05.2014 – 20.05.2016
29.05.2009 – 30.05.2016
02.05.2012 – 29.05.2017
31.08.2012 – 29.05.2017
28.05.2009 – 29.05.2017
04.04.2014 – 25.05.2018
16.05.2014 – 17.05.2019
16.05.2014 – 22.05.2020
30.11.2012 – 31.05.2021
Zinssatz
2.4%
4.5%
2.3%
1.7%
0.6%
2.5%
0.8%
0.8%
2.7%
1.0%
1.0%
1.2%
1.4%
Bestand in CHF
31.12.2013
60 000 000
20 000 000
30 000 000
20 000 000
30 000 000
20 000 000
50 000 000
20 000 000
30 000 000
Aufnahme
Rückzahlung
30 000 000
30 000 000
30 000 000
30 000 000
-
–60 000 000
-
Bestand in CHF
30.06.2014
20 000 000
30 000 000
20 000 000
30 000 000
30 000 000
20 000 000
50 000 000
20 000 000
30 000 000
30 000 000
30 000 000
30 000 000
280 000 000
120 000 000
–60 000 000
340 000 000
Total
Zusatzangaben
Geschäfte zwischen kollektiven Kapitalanlagen gemäss Art. 74 Abs. 3 KKV-FINMA
keine
Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5%
Coop
Feusi Bildungszentrum AG
UBS AG
12
Erläuterung zur Verkehrswertschätzung
Gemäss Art. 64 Abs. 1 KAG, Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds (Link:
www.sfama.ch) werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten
anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der
Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes
Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden. Der Marktwert
der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhalten
mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle
Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen in den Bewertungen führen.
Die Bewertungen wurden einheitlich mittels der Discounted Cashflow-Methode (DCF) durchgeführt. Bei der DCF-Methode wird der Marktwert
einer Immobilie durch die Summe aller in Zukunft zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung
erfolgt je Liegenschaft marktgerecht und risikoadjustiert, d.h. unter Berücksichtigung ihrer individuellen Chancen und Risiken.
Im Rahmen der Bewertung erfolgt eine detaillierte Analyse und Beurteilung der einzelnen Ertrags- und Kostenpositionen. Dem
Bewertungsexperten stehen als Grundlagen die Abrechnungswerte je Liegenschaft der vergangenen Jahre, die aktuelle Vermietungssituation
sowie umfassende Marktinformationen zur Verfügung. Auf dieser Basis schätzt er die zu erwartenden künftigen Cashflows und legt den
Diskontierungssatz fest. Die Bewertungen werden dabei im Sinne der Fortführung der heutigen Nutzung erstellt, d.h. dass allenfalls mögliche
tiefgreifende Umnutzungen, Aufstockungen oder Verdichtungen nicht in die Beurteilung einfliessen.
Der durchschnittliche Diskontierungssatz des Bestandesportfolios per 31. Dezember 2013 wurde mit 4,7% ausgewiesen, wobei die Spanne der
einzelnen Liegenschaften von 3,7% bis 5,5% reicht.
Die akkreditierten Bewertungsexperten von KPMG AG, Real Estate, haben ihre Unabhängigkeit bestätigt und haben die vertrauliche Behandlung
von Informationen im Zusammenhang mit dem Bewertungsmandat garantiert.
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Immobiliengesellschaften
Fotografen
Ara «B» Immobilien AG, Bern
Immobilien-Aktiengesellschaft Konradstrasse Zürich, Zürich
La Tanière S.A., Lausanne
Picassoplatz AG, Basel
Rumine-Villamont S.A., Lausanne
S.I. Le Colisée St-Pierre S.A., Lausanne
S.I. Le Merle noir, Genève
Société anonyme du Centre C, Genève
Société Immobilière la Citadine, Genève
Société Immobilière Le Pignon, Genève
Société Immobilière Rue de Berne No 9, Genève
Société Immobilière rue de Cornavin A, Genève
Société Immobilière Wadimo «B» S.A., Lausanne
Société Immoblière de la Rue du Marché No 3, Genève
Zurimo «B» Immobilien AG, Zürich
– Frederike Baetcke; Titelbild
Das Aktienkapital aller aufgeführten Immobiliengesellschaften
gehört ausnahmslos zu 100% UBS Fund Manangement
(Switzerland) AG, handelnd für den Immobilienfonds
UBS (CH) Property Fund – Swiss Commercial «Swissreal».
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Notizen
© UBS 2014. Das Schlüsselsymbol und UBS gehören zu den geschützten Marken von UBS. Alle Rechte vorbehalten.
Erscheint auch in französischer Sprache. 82045D-1402
UBS Fund Management (Switzerland) AG
Brunngässlein 12
4002 Basel

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