第 4 回「国際不動産価格賃料指数」（2015 年 4 月現在）

日本不動産研究所第 4 回国際不動産価格賃料指数（2015 年 4 月現在）
平成 27 年 5 月 28 日
一般財団法人日本不動産研究所
第 4 回「国際不動産価格賃料指数」
（2015 年 4 月現在）の調査結果
日本不動産研究所は、第 4 回「国際不動産価格賃料指数」
（2015 年 4 月現在）の調査結果概要を次のと
おり公表いたします。なお、詳細な調査結果については、「国際不動産価格賃料指数／詳細調査」（2015
年 4 月現在）として、有料にてご提供しておりますので、末尾のお問合わせ先までご連絡ください。
国際不動産価格賃料指数
国際的な主要都市の不動産市場動向を調査するため、対象都市の調査物件について、日本不動産研究
所の不動産鑑定士が評価した価格・賃料を指数化したもの。
〔第 4 回調査概要〕
□対象都市：東京、大阪、ソウル、北京、上海、香港、台北、
シンガポール、クアラルンプール、バンコク、ジャカルタ、ホーチミン、
ニューヨーク、ロンドンの 14 都市
□対象用途：オフィス、マンション
□物件数
： 1 都市あたり 6 物件（オフィス 3 物件、マンション 3 物件）
□調査内容：価格時点（各年 4 月 1 日、10 月 1 日）において、対象物件の新築・新規契約を前提
とした 1 ㎡あたりの価格・賃料を評価し、指数化
調査結果（前回調査との比較を中心に）((括弧内の数値は 2014 年 10 月から 2015 年 4 月までの変動率）
■オフィス市場
・オフィス価格は、14 都市全てにおいて上昇したが、
「東京」
「大阪」
「北京」
「上海」
「ニューヨーク」
「ロンドン」などでは上昇率が鈍化した。今回、価格上昇率のトップは、
「東京」
（+3.9%）で、次い
で「大阪」（+3.8%）
、
「ロンドン」
（+3.5%）の順であった。
「東京」と「大阪」の価格上昇は、金融環
境の緩和等を背景とした旺盛な投資需要によるところが大きい。
・オフィス賃料も、14 都市全てにおいて上昇したが、
「東京」
「大阪」
「北京」
「香港」
「シンガポール」
「ニューヨーク」
「ロンドン」では上昇率が鈍化した。オフィス賃料の上昇率トップは、
「ニューヨー
ク」
（+2.6%）で、業績が好調な TAMI（テクノロジー・広告・メディア・インフォメーションの 4 業種
の略称）を中心とした旺盛な需要が牽引役となった。
■マンション市場
・マンション価格については、前回と同様、上昇した都市と下落した都市の二極化が進んだ。価格
上昇率のトップは、
「上海」と「香港」であった（ともに+3.6%）
。
「上海」は、昨年 10 月以降の不動
産取引活性化策（いわゆる「930 緩和」
）により、都心部を中心に実需・投資需要の双方顕在化の影
響が大きい。なお、前回まで下落基調で推移していた「ホーチミン」だが、マンション価格に対す
る底打ち感から、今回、わずかながら上昇に転じた（+0.8%）
。
・一方、対前回変動率がマイナスとなったのは、
「台北」
（-3.9%）と「シンガポール」
（-2.3%）の 2
都市であった。
「台北」は、価格高騰を懸念した当局の規制強化が大きく影響した。
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1
日本不動産研究所第 4 回国際不動産価格賃料指数（2015 年 4 月現在）
１．各都市の不動産市場トレンド
１－１．オフィス価格指数・対前回変動率（2014 年 10 月から 2015 年 4 月までの 6 ヶ月間）
図表１－１は、オフィス価格指数の各都市・対前回変動率。今回（2015 年 4 月現在）
、対前回変動率が
最も高かったのは「東京」の+3.9%、次いで、
「大阪」+3.8%、
「ロンドン」+3.5%の順であった。一方、対
前回変動率が最も低かったのは「北京」で、+0.1%という結果であった。
（図表１－１）[オフィス価格指数・対前回変動率の比較]
6%
2014.10
2015.04
5%
4%
3%
2%
1%
0%
東京
大阪
ｿｳﾙ
北京
上海
香港
台北
ｼﾝｶﾞ
ﾎﾟｰﾙ
ｸｱﾗﾙﾝ
ﾌﾟｰﾙ
ﾊﾞﾝｺｸ
ｼﾞｬｶﾙﾀ
ﾎｰﾁﾐﾝ
ﾆｭｰﾖｰｸ
ﾛﾝﾄﾞﾝ
2014.10
5.2%
4.6%
2.2%
1.4%
2.2%
1.4%
1.1%
1.4%
0.6%
0.7%
2.8%
0.5%
3.6%
4.2%
2015.04
3.9%
3.8%
2.3%
0.1%
2.1%
0.7%
1.1%
1.6%
0.7%
1.3%
3.4%
0.6%
2.6%
3.5%
１－２．オフィス賃料指数・対前回変動率（2014 年 10 月から 2015 年 4 月までの 6 ヶ月間）
図表１－２は、オフィス賃料指数の各都市・対前回変動率。今回（2015 年 4 月現在）
、対前回変動率が
最も高かったのは「ニューヨーク」の+2.6%、次いで、
「ジャカルタ」+2.1%、
「ロンドン」+2.0%の順であ
った。一方、今回調査で対前回変動率が最も低かったのは、
「大阪」の+0.1%であった。
（図表１－２）[オフィス賃料指数・対前回変動率の比較]
6%
2014.10
2015.04
5%
4%
3%
2%
1%
0%
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰｸｱﾗﾙﾝ
ﾙ
ﾌﾟｰﾙ
東京
大阪
ｿｳﾙ
北京
上海
香港
台北
2014.10
3.2%
1.9%
0.2%
1.0%
0.4%
1.4%
1.1%
3.6%
2015.04
1.9%
0.1%
0.2%
0.5%
0.9%
0.7%
1.1%
1.5%
ﾊﾞﾝｺｸ
ｼﾞｬｶﾙﾀ
ﾎｰﾁﾐﾝ
ﾆｭｰﾖｰｸ
ﾛﾝﾄﾞﾝ
0.7%
0.7%
1.5%
0.6%
3.6%
2.3%
0.7%
1.3%
2.1%
0.6%
2.6%
2.0%
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2
日本不動産研究所第 4 回国際不動産価格賃料指数（2015 年 4 月現在）
１－３．マンション価格指数・対前回変動率（2014 年 10 月から 2015 年 4 月までの 6 ヶ月間）
図表１－３は、マンション価格指数の各都市・対前回変動率。今回（2015 年 4 月現在）
、対前回変動率
が最も高かったのは「上海」と「香港」でともに+3.6%、次いで、
「ニューヨーク」+3.5%、
「大阪」+2.8%
の順であった。一方、対前回変動率がマイナスとなったのは、
「台北」-3.9%、
「シンガポール」-2.3%の 2
都市のみであった。
（図表１－３）[マンション価格指数・対前回変動率の比較]
6.0%
2014.10
2015.04
4.0%
2.0%
0.0%
-2.0%
-4.0%
台北
ｼﾝｶﾞ
ﾎﾟｰﾙ
ｸｱﾗﾙﾝ
ﾌﾟｰﾙ
ﾊﾞﾝｺｸ
ｼﾞｬｶﾙﾀ
ﾎｰﾁﾐﾝ
ﾆｭｰﾖｰｸ
ﾛﾝﾄﾞﾝ
3.8%
0.1%
-2.5%
1.5%
3.3%
2.9%
-1.2%
3.8%
5.6%
3.6%
-3.9%
-2.3%
1.3%
2.0%
3.0%
0.8%
3.5%
1.2%
東京
大阪
ｿｳﾙ
北京
上海
香港
2014.10
1.7%
4.0%
1.5%
-2.0%
3.3%
2015.04
2.4%
2.8%
2.0%
1.0%
3.6%
１－４．マンション賃料指数・対前回変動率（2014 年 10 月から 2015 年 4 月までの 6 ヶ月間）
図表１－４は、マンション賃料指数の各都市・対前回変動率。今回（2015 年 4 月現在）
、対前回変動率
が最も高かったのは「ジャカルタ」の+3.0%、次いで、
「上海」の+2.5%であった。一方、対前回変動率が
マイナスとなったのは、
「シンガポール」-1.2%、「北京」-0.5%、
「ソウル」-0.2%の 3 都市であった。
（図表１－４）[マンション賃料指数・対前回変動率の比較]
6.0%
2014.10
2015.04
4.0%
2.0%
0.0%
-2.0%
-4.0%
東京
大阪
ｿｳﾙ
北京
上海
香港
台北
ｼﾝｶﾞ
ﾎﾟｰﾙ
ｸｱﾗﾙﾝ
ﾌﾟｰﾙ
ﾊﾞﾝｺｸ
ｼﾞｬｶﾙﾀ
ﾎｰﾁﾐﾝ
ﾆｭｰﾖｰｸ
ﾛﾝﾄﾞﾝ
2014.10
0.6%
0.6%
-0.7%
0.9%
2.4%
2.8%
0.7%
-1.4%
0.6%
0.4%
3.1%
-3.9%
1.3%
1.8%
2015.04
0.6%
0.4%
-0.2%
-0.5%
2.5%
0.9%
0.0%
-1.2%
0.6%
1.0%
3.0%
1.0%
1.4%
1.1%
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3
日本不動産研究所第 4 回国際不動産価格賃料指数（2015 年 4 月現在）
２．価格・賃料指数（2010 年 10 月=100.0）
（図表２－１）[各都市のオフィス価格指数・賃料指数]（2010 年 10 月=100.0）
200
〔
東
京
200
〕
180
180
160
160
140
〔
大
阪〕
140
120.3
120
108.5
120
100
100
106.3
80
99.4
80
2010.10
200
2012.04
〔
2013.10
ソウル
2015.04
2010.10
2012.04
200
〕
180
180
160
160
〔
北
2013.10
2015.04
190.0
京〕
164.2
140
140
123.8
120
120
100
100
106.1
80
80
2010.10
200
2012.04
〔
上
2013.10
海
2015.04
2010.10
2012.04
200
〕
〔
香
2013.10
2015.04
港〕
180
180
160
160
144.8
140
144.6
140
135.1
120
120
124.3
100
100
80
2010.10
200
2012.04
〔
台
2013.10
北
80
2015.04
2010.10
200
〕
180
2012.04
〔
2013.10
シンガポール
2015.04
〕
180
147.2
160
160
140
140
116.1
108.1
120
120
100
100
80
112.2
80
2010.10
2012.04
2013.10
2015.04
2010.10
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4
2012.04
2013.10
2015.04
日本不動産研究所第 4 回国際不動産価格賃料指数（2015 年 4 月現在）
（図表２－１）[各都市のオフィス価格指数・賃料指数]（2010 年 10 月=100.0）
200
〔
クアラルンプール
200
〕
180
180
160
160
140
〔
バンコク
〕
140
123.0
116.0
120
120
100
100
111.5
80
110.5
80
2010.10
200
2012.04
〔
2013.10
ジャカルタ
〕
2015.04
2010.10
192.8
200
180
2012.04
〔
2013.10
ホーチミン
2015.04
〕
180
160
160
168.1
135.4
140
140
120
120
100
100
80
99.6
80
2010.10
200
2012.04
〔
2013.10
ニューヨーク
〕
2015.04
2010.10
200
181.4
180
2012.04
〔
ロンドン
2013.10
〕
180
160
2015.04
173.7
160
143.4
134.8
140
140
120
120
100
100
80
80
2010.10
2012.04
2013.10
2015.04
2010.10
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5
2012.04
2013.10
2015.04
日本不動産研究所第 4 回国際不動産価格賃料指数（2015 年 4 月現在）
（図表２－２）[各都市のマンション価格指数・賃料指数]（2010 年 10 月=100.0）
180
〔
東
京
180
〕
160
〔
大
阪〕
160
140
140
106.2
120
120
100
100.7
80
2010.10
2012.04
2013.10
105.3
100
2015.04
99.6
80
マンション価格指数
180
〔
マンション賃料指数
ソウル
2010.10
2012.04
180
〕
160
160
140
140
120
〔
北
2013.10
京〕
144.0
120
130.1
99.2
100
2015.04
100
93.0
80
80
2010.10
180
2012.04
〔
上
2013.10
海
2015.04
2010.10
180
〕
160
2011.10
〔
2012.10
香
2013.10
2014.10
港〕
160
145.9
140
135.2
140
116.1
120
120
100
100
80
125.4
80
2010.10
180
2012.04
〔
台
2013.10
北
2015.04
2010.10
180
〕
160
2012.04
〔
2013.10
シンガポール
2015.04
〕
160
130.5
140
140
120
123.4
120
99.2
113.9
100
100
80
80
2010.10
2012.04
2013.10
2015.04
2010.10
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6
2012.04
2013.10
2015.04
日本不動産研究所第 4 回国際不動産価格賃料指数（2015 年 4 月現在）
（図表２－２）[各都市のマンション価格指数・賃料指数]（2010 年 10 月=100.0）
180
〔
クアラルンプール
180
〕
160
〔
バンコク
〕
160
142.1
140
140
108.8
120
115.1
120
100
100
80
106.4
80
2010.10
180
2012.04
〔
2013.10
ジャカルタ
〕
2015.04
2010.10
180
163.9
160
2012.04
〔
2013.10
ホーチミン
2015.04
〕
160
137.4
140
140
120
120
100
100
80
85.9
80
2010.10
180
2012.04
〔
2013.10
ニューヨーク
2015.04
2010.10
180
〕
160
2012.04
〔
ロンドン
2013.10
〕
81.1
2015.04
159.9
160
147.7
140
140
120.8
120
120
100
100
80
112.8
80
2010.10
2011.10
2012.10
2013.10
2014.10
2010.10
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2011.10
2012.10
2013.10
2014.10
日本不動産研究所第 4 回国際不動産価格賃料指数（2015 年 4 月現在）
３．各都市の価格・賃料水準の都市間比較（2015 年 4 月現在）
３－１．オフィス／都心地区（CBD）／最上位の価格水準比較
図表３－１は、東京／丸の内・大手町地区所在／最上位オフィスの価格（1 棟の賃貸可能面積あたりの
床価格単価）を 100.0 とした場合の各都市との比較指数である。なお、比較指数の作成にあたっては、
価格時点において現地通貨等で評価したものをその価格時点で円換算のうえ指数化した（以下同じ）
。
（図表３－１）[オフィス／都心地区（CBD）／最上位のオフィス価格水準の比較]
250
（2015 年 4 月時点の東京／丸の内・大手町地区=100.0）
191.0
200
150
100.0
93.5
100
66.5
62.8
43.0
50
34.1
57.7
48.7
42.9
11.7
8.1
15.5
13.0
ｼﾞｬｶﾙﾀ
ﾎｰﾁﾐﾝ
0
東京
大阪
ｿｳﾙ
北京
上海
香港
台北
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙｸｱﾗﾙﾝﾌﾟｰﾙ
ﾊﾞﾝｺｸ
ﾆｭｰﾖｰｸ
ﾛﾝﾄﾞﾝ
(※)都心地区（CBD）に所在する最上位オフィスを前提とした床価格単価の各都市比較指数
（2015 年 4 月の東京・丸の内大手町地区=100.0）
３－２．オフィス／都心地区（CBD）／最上位の賃料水準比較
図表３－２は、東京／丸の内・大手町地区所在／最上位オフィスの賃料（基準階の賃貸可能面積あた
りの賃料単価）を 100.0 とした場合の各都市との比較指数である。
（図表３－２）[オフィス／都心地区（CBD）／最上位のオフィス賃料水準の比較]
200
185.2
（2015 年 4 月時点の東京／丸の内・大手町地区=100.0）
180
151.5
160
140
120
106.9
100.0
100
72.0
80
80.0
75.6
58.9
60
44.1
35.6
40
23.5
20
38.0
39.3
ｼﾞｬｶﾙﾀ
ﾎｰﾁﾐﾝ
17.6
0
東京
大阪
ｿｳﾙ
北京
上海
香港
台北
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙｸｱﾗﾙﾝﾌﾟｰﾙ
ﾊﾞﾝｺｸ
ﾆｭｰﾖｰｸ
ﾛﾝﾄﾞﾝ
(※)都心地区（CBD）に所在する最上位オフィスを前提とした賃料単価の各都市比較指数（2015 年 4 月の東京・丸の内大手町地区=100.0）
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8
日本不動産研究所第 4 回国際不動産価格賃料指数（2015 年 4 月現在）
３－３．マンション／高級住宅（ハイエンドクラス）の価格水準比較
図表３－３は、東京／港区元麻布所在／高級住宅（ハイエンドクラス）のマンション価格（1 戸の専有
面積あたりの分譲単価）を 100.0 とした場合の各都市との比較指数である。なお、比較指数の作成にあ
たっては、価格時点において現地通貨等で評価したものをその価格時点で円換算のうえ指数化した（以
下同じ）
。
（図表３－３）[マンション／高級住宅（ハイエンドクラス）の価格水準の比較]
350
330.0
（2015 年 4 月時点の東京／港区元麻布地区=100.0）
300
234.9
250
200
144.1
150
100.0
100
77.2
175.8
165.7
151.3
83.4
52.4
35.7
50
27.8
24.9
ﾊﾞﾝｺｸ
ｼﾞｬｶﾙﾀ
12.1
0
東京
大阪
ｿｳﾙ
北京
上海
香港
台北
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙｸｱﾗﾙﾝﾌﾟｰﾙ
ﾎｰﾁﾐﾝ
ﾆｭｰﾖｰｸ
ﾛﾝﾄﾞﾝ
(※)各都市の高級住宅
（ハイエンドクラス）のマンションを前提とした分譲単価の各都市比較指数（2015 年 4 月の東京・元麻布地区=100.0）
３－４．マンション／高級住宅（ハイエンドクラス）の賃料水準比較
図表３－４は、東京／港区元麻布所在／高級住宅（ハイエンドクラス）のマンション賃料（1 戸の専有
面積あたりの賃料単価）を 100.0 とした場合の各都市との比較指数である。
（図表３－４）[マンション／高級住宅（ハイエンドクラス）の賃料水準の比較]
400
（2015 年 4 月時点の東京／港区元麻布地区=100.0）
339.6
350
276.1
300
250
196.2
200
157.9
150
100.0
100
93.1
90.6
66.7
71.7
69.8
47.5
50
66.7
45.2
25.7
0
東京
大阪
ｿｳﾙ
北京
上海
香港
台北
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙｸｱﾗﾙﾝﾌﾟｰﾙ
ﾊﾞﾝｺｸ
ｼﾞｬｶﾙﾀ
ﾎｰﾁﾐﾝ
ﾆｭｰﾖｰｸ
ﾛﾝﾄﾞﾝ
(※)各都市の高級住宅
（ハイエンドクラス）のマンションを前提とした賃料単価の各都市比較指数（2015 年 4 月の東京・元麻布地区=100.0）
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日本不動産研究所第 4 回国際不動産価格賃料指数（2015 年 4 月現在）
４．
「国際不動産価格賃料指数／詳細調査」（有料版）のご案内
（１）内容
第 4 回国際不動産価格賃料指数調査（2015 年 4 月現在）に基づく各種投資指標等の詳細データ集
（２）掲載内容
１）オフィス
①各都市の価格指数・賃料指数
②各都市の平均 NOI 利回りと国債利回りとの比較
③各都市のオフィス・リターン分析（インカム・キャピタル・トータルリターン分析）
④都心地区（CBD）最上位オフィスの価格・賃料水準比較
⑤各都市のオフィス市況概要など
２）マンション
①各都市の価格指数・賃料指数
②各都市の平均 NOI 利回りと国債利回りとの比較
③各都市のマンション・リターン分析（インカム・キャピタル・トータルリターン分析）
④高級住宅（ハイエンドクラス）の価格・賃料水準比較
⑤各都市のマンション市況概要など
〔データ集サンプル（例）
〕
（３）照会先
詳細は、下記までご連絡下さい。
一般財団法人日本不動産研究所
研究部：愼、平井、吉野、田口／TEL：03-3503-5335
（HP）
：http://www.reinet.or.jp/
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