⼋代市の賃貸オーナー様へ熊本県知事免許（９）第２３０３号〜2016年1⽉号〜株式会社トヨオカ地建熊本県⼋代市海⼠江町２８６７１ TEL︓0965-35-4097 FAX︓0965-35-4127 トヨオカ地建で検索!! P,1 P,1 P,2 P,2 P,3 P,4 P,5 P,6 今⽉の主な内容お世話になります⼊居率地域1番を⽬指して社員紹介今⽉のトピックス賃貸管理コーナー業界ニュース相続相談コーナー不動産ソリューションコーナーお世話になります。代表の豊岡です。新春を寿ぎ、謹んで年頭のご挨拶を申し上げます。さて、年も明け遂に賃貸仲介の繁忙期に突入しました。もちろん今年も、弊社の絶対的命題・使命である管理物件の空室撲滅を目指し、スタッフ全員で必死に頭を使い・身体を使い取り組んでまいります。ただ昨今の、賃貸住宅の過剰供給・それに伴う空室増加（八代地域の賃貸住宅入居率は79・ 7％※船井総合研究所調べ・平成25年）等、決して楽観視できる状況ではありません。しかし、弊社は幸いアパマンショップという全国賃貸仲介ＮＯ１のブランド力を使うことが出来ます。アパマンショップは下記２大キャンペーンで他社を圧倒してまいります。 ①ＦＣバルセロナキャンペーン ②３代目ＪＳoul Brothersキャンペーン ①は世界トップのサッカークラブでお子様から大人まで大人気。 ②は若い世代を中心に今や日本で一番売れているグループです。これらＴＶＣＭも、３代目ＪＳoul Brothersの新曲発表に合わせ徐々に投下し始める予定で、大きな反響が期待されます（別途で、宝塚元トップスターの柚希礼音さんのＣＭも年末より放映されています）。オーナー様の「他は空いているけど、うちは満室」を目指し、今年も取り組んでまいります。宜しくお願いします。 ★今月のリフォーム物件★ 西田ビル（平成２７年12月9日末現在）リフォーム後1週間以内で決まりました！！現在、あと１部屋リフォーム中！早期満室目指します！当社では、管理物件を最重要物件として、優先順位は１位でご紹介しています︕ ⼊居者募集から退去までの管理はもちろん、⻑期の安定経営のサポートを⽬指します。【満室になった経緯】・和室を洋室へとリフォーム・ウォシュレット導⼊・洗⾯台交換 11/26リフォーム完了︕→11/28申込み︕︕ -1- -５- スタッフ紹介⽒名出⾝地勤務部署⼊社年⽉保有資格原⽥敏寿⼋代市本町ゆめタウン⼋代店アドバイザー 2014年5⽉⼊社 - 休⽇の過ごし⽅娘、瑛⾥華たんとデート❤(笑) ゲーム、ミニ四駆、映画鑑賞最近嬉しかった事担当のお客様より、差し⼊れを頂いた事︕ 座右の銘⼈事を尽くし、天命を待つひとこと私たちの使命はただ⼀つ︕ 満室にすること︕︕ 私はひたすらにこれを追いかけます。それが私の使命です︕︕ 真心込めて接客致します！今月のトピックス「ルータープレゼントキャンペーン」９⽉より開始しているキャンペーンです。具体的には…インターネット無料物件をご成約頂いた⽅に当社負担でプレゼントしています（●＾o＾●）あらためて… ★インターネット無料のメリット★ １．他社の物件と差別化２．物件価値の下落防⽌︕ ３．お客様に対しての強いアピール（お得感）（⼊居時に即使える︕︕費⽤無料︕︕）４．ルーター導⼊が可能になる︕︕ ※ネットを使われないお客様でもwifiを使わないという⽅はいません︕︕ 通信制限を気にすることなく、動画等⾒放題︕︕ネットもサクサク︕︕ -2- 賃貸管理コーナー〜賃貸物件の収益最⼤化を⽬指して〜 “物件の価値を上げて節税と手残りを増やす” ゆめタウン⼋代店江川店⻑今回はリフォーム⼯事の税務処理についてお伝えします。修繕費として経費になるかどうかは、⾦額の多い少ないではなく、その内容が判断のポイントになります。よくおこなわれる修繕として「壁の塗り替え」があります。これは原則として⾦額の⼤⼩によらず、修繕費となります。通常の維持管理、または原状回復の費⽤であれば修繕費となり、全額を経費として単年度償却することができます。繕費には具体的に次のようなものがあります。 ○ ○ ○ 畳の表替え壁紙の張り替えカーテンの取り替えでは逆に、修繕費とならない経費はどのようなものでしょうか︖「価値が増加する」「使⽤できる期間が伸びる」こういうものだと、資産を買ったことと同じことになり、資本的⽀出として数年〜数⼗年にわたって減価償却をすることになります。修繕費とは・・・今までと同様に使⽤するために⽀出する修理維持管理・原状回復費⽤等をいいます。資本的⽀出とは・・・その資産の使⽤可能期間を延⻑させたり、またはその資産の価値を増加させたりするために⽀出した⾦額をいいます。修理というより改良・改装等という⾔葉が合うものをいいます。修繕費になる︖ならない︖単年度償却か︖減価償却か︖どちらにするか微妙なケースも多くあります。過去の裁決例でも似たようなケースでも、逆の答えとなっているものもあります。ただし、全体的な考え⽅としては「原状回復」に関するものなら、修繕費と認められることになっています。実際は⼯事費⽤の７０％を修繕に、３０％を資本的⽀出にするなどの配分や、更には償却年数なども税理⼠さんによっても解釈は異なりますので注意や確認が必要です。しかし、修繕・リノベーション⼯事費、減価償却費の税務処理によっては、所得税や住⺠税の節税効果や⼿残りアップにもつながりますので、上⼿に管理・活⽤していきましょう。 -3- 業界ニュース “賃貸か持ち家か？ではなく、ライフステージのなかで選ばれる住まいづくり”賃貸物件も個性を主張する時代下記の図表は、全国の世帯数とその構成を賃貸（借家）と持ち家で年齢別に⽐較したものです。⼤⼈になるにつれ、賃貸⽣活からスタートする⽇本の住まい⽅の傾向がみてとれ㈱船井総合研究所ます。世帯主の年齢別に構成率をみると、借家では２０〜３０歳代の⼀⼈の世帯、夫婦と賃貸管理チーム⼦のみの世帯の割合が⾼くなっています。持ち家では、４０〜５０歳代の夫婦と⼦のみの上席コンサルタントＧＭ谷内広昭世帯の割合が⾼くなり、６０歳以上になると、夫婦のみの世帯の割合が⾼くなり、⼦供が世帯分離した後、夫婦のみ持ち家に暮らす形態が多いことがわかります。７５歳以上では、いずれも⼀⼈の世帯の割合が⾼くなっています。つまり賃貸（借家）か︖持ち家か? ではなく、ライフステージの変化に応じて、それぞれの価値観のなかで住まいを合わせています。賃貸や持ち家ともに、とても⼤切な役割や価値を担っています。＜図表︓借家・持家別、世帯数の年齢層別、家族構成別世帯数＞賃貸（借家）持家 75 5.0% 2.9% 3.3% 3.8% 2.3% 3.7% 3.4% 15.0% 10.0% 5.0% 70 ～ 74 2.6% 4.7% 65 ～ 69 2.5% 4.9% 60 ～ 64 2.3% ～ 59 3.5% 50 ～ 54 45 ～ 49 4.5% 40 ～ 44 4.5% 35 ～ 39 4.8% 30 ～ 34 25 25 7.9% 7.1% 7.1% 上 55 6.1% 20.0% 以 3.3% 3.9% 3.3% 歳 0.0% ⼀⼈の世帯夫婦のみの世帯夫婦と⼦のみの世帯夫婦と⼦と親のみの世帯夫婦と親のみの世帯男親⼜は⼥親と⼦のみの世帯兄弟姉妹のみの世帯他の親族がいる世帯 2.2% 2.9% 3.8% 3.7% 2.0% 4.1% 4.5% 4.8% 3.7% 29 ～歳 4.0% 2.4% 未満 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% ※グラフ上の値は、持家、借家全体に対する ※0.1未満のデータラベルは省略出所︓平成25年住宅・⼟地統計借り⼿市場の今の時代のポイントは、ライフステージのなかで選ばれるための賃貸物件の顧客対象（ターゲット）の明確化です。ある程度、築年数が経過している物件の多くは、おそらくターゲットは明確になっていないかもしれません。何故なら、かつての賃貸住宅市場は貸⼿優位でしたから、賃貸物件の分類は⼤まかであったからです。かつては、賃貸住宅のカテゴリーは、「学⽣」「独⾝社会⼈」「新婚」「ファミリー」といった⼤雑把なものでした。しかし、時代は変わってしまいました。インターネットが普及し、価値観も多様化し、賃貸物件へのニーズも多様化してきています。今や⼊居者のニーズの多極化に対応した居室のプラン作りや設備・デザインが求められています。最近のヒット商品で、ターゲットを明確に絞り込んだ物が多くあります。例えば、誰にでも合う化粧品より、「４０代の化粧品」としてコンセプトを明らかにした⽅がヒットする可能性が⾼くなっています。「４０代の化粧品」とすると５０代も６０代も買います。では、賃貸住宅市場ではどうでしょう︖ 所有している賃貸物件の顧客は誰なのか︖どんな⼊居者に住んでもらいたいのか︖賃貸物件にも個性を創り、主張する時代に突⼊しています。 -4- 相続相談コーナーＱ．貸宅地と貸家建付地の評価の仕方は？土地を所有しているが、貸している場合の土地の権利を「底地」といいます。下記のように更地（自宅用の土地）評価額が５,０００万円の土地で借地権割合が６０％であれば「底地」の評価は額は２,０００万円です。「底地」は土地の所有者の財産で相続のときは、「貸宅地」として評価されます。更地の評価額から借地人の持っている借地権を控除して評価することになっています。また、土地所有者が自分の名義の賃貸アパートやマンションを建てて賃貸している場合、その土地は「貸家建付地」となり、更地の評価額から借地割合と借家権割合（全国一律３０％）をかけた分を引くことになっています。借地権割合６０％の土地では、６０％と３０％をかけた１８％が貸家建付地の評価減となり、下記の土地評価が５,０００万円の場合、４,１００万円の評価になります。尚、課税時期に賃貸されていないものとして評価された場合は貸家建付地の評価減が使えないので注意が必要です。 ●土地を他人に貸している場合＝貸宅地評価額借地権割合５,０００万円×６０％＝３,０００万円貸宅地評価額 ※建物は借地⼈名義５,０００万円－３,０００万円＝２,０００万円 ●土地に賃貸住宅を建てている場合＝貸家建付地評価額借地権割合借家権割合５,０００万円×（１－６０％×３０％）貸家建付地評価額 ※建物名義は⼟地と同⼀＝４,１００万円相続財産の評価方法や特例適用については一定の条件があります。相続に関するお悩みもお気軽にご相談ください！資産税に詳しい各専門家（税理士・弁護士・鑑定士等）と連携してサポートしています。【ご相談・お問い合わせ】オーナー様：相続ご相談窓口 ℡：0965-35-4097 担当：西田 -5- 不動産ソリューションコーナーマイナスの財産をプラスの財産に替えて相続させる！⼋代店店⻑売買担当⻄⽥今回は資産の組み替えについてお伝えします！所有している賃貸マンションは駅から遠く、老朽化も進みこれからの不安があります。現在の賃借人が退去してしまうと、すぐに借主が見つからないかもしれません。空室のままだと、収入も減り、マイナス資産になってしまいます。そこで、売却して立地の良い収益不動産へ買い替えることで、相続する方々へプラスの資産として渡すことなどが資産の組み替えになります。購入売却売却資金を原資に古い新しい駅から遠い駅から近い ●将来性がない ●利回りが低い組み替え ☆対策のポイント ①将来性がない、利回りが低いなどの条件の悪い不動産は売却し、立地の良いなどの物件に組み替える ②収益不動産を購入する際に、金融機関から資金を借り入れることによって優良負債をつくる ③贈与税がかからない範囲で贈与を活用する ④争いのない財産分割の対策を立てる -6- ●将来性がある ●利回りが高い店舗紹介おかげさまで、地域NO,1実績︕ 私どもは“住まい”を通じて地域社会に貢献致します︕ アパマンショップ/⼋代店アパマンショップ/ゆめタウン店 ●より良い賃貸経営へのご相談はこちら● □空室について □リフォームについて □家賃滞納について □賃貸管理について □購⼊について □売却について □⼟地活⽤について □相続対策について □保険について □その他お気軽にご相談ください︕ お問い合わせ先：「株式会社トヨオカ地建」担当：西田 TEL:0965-35-4097 FAX：0965-35-4127 トヨオカ地建で検索︕