不動産素人にもできる！ 「タダ同然でマイホームを手に入れる方法」 製作・著作： ＦＰ Ｃｏｍｍｕｎｉｃａｔｉｏｎｓ，Ｉｎｃ． Copyright © 2007 ｂｙ FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 1 目次 １．はじめに∼タダ同然でマイホームを手に入れる方法とは？∼ ・・・・・・・・・・３ ２．「２世帯型戸建賃貸」の７つのメリットとは？ ・・・・・・・・・・・・・・・・４ ３．「２世帯型戸建賃貸」の注意点 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・１１ ４．「２世帯型戸建賃貸」の実際の事例 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・１５ ５．「２世帯型戸建賃貸」を手に入れるための条件とは？ ・・・・・・・・・・・・１７ ６．「２世帯型戸建賃貸」の取得ステップ ７．おわりに∼まずは行動しよう！∼ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２２ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・３５ Copyright © 2007 ｂｙ FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 2 ▼はじめに∼タダ同然でマイホームを手に入れる方法とは？∼ タダ同然でマイホームを手に入れる方法とは、具体的には、土地に２棟戸建を建て、一方をマ イホームとして使い、もう一方を賃貸する、というものです。 毎月はいってくる家賃収入をローンの返済にあてることができるので、 タダ同然 で自宅を 手に入れることができるというわけです。 一方は自宅として使う！ 一方を賃貸して毎月家賃収入を得る！ ここでは「デュープレックス」（２世帯型戸建賃貸）という呼び方をします。厳密には上の 写真のように一つの建物に別々の入り口があるような建物を指します。でも、建物が別々 になっていてもここでお伝えする考え方は変わりません。 もしあなたが、 「マイホームがほしいけど、大きなローンを背負うのが怖くて・・・」 「毎月毎月家賃を払うのがもったいない・・・」 「不動産投資をしたいけど、なかなか物件購入にまで踏み切れない・・・」 「マイホームに住みたいけど、買ってしまうと住み替えができなくなる・・・」 というのであれば、「デュープレックス」はあなたにぴったりなマイホームの購入方法とな るでしょう。 Copyright © 2007 ｂｙ FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 3 ▼「２世帯型戸建賃貸」の７つのメリットとは？ それではさっそく「２世帯型戸建賃貸」についてみていきたいと思います。まずは「２世 帯型戸建賃貸」を取得するメリットについて考えてみましょう。 ★メリット① 家賃やローン負担が軽くなる！ 片方を賃貸しますので、毎月入居者から家賃を得ることができます。 土地と建物の取得のために３，０００万円（土地・戸建２棟・諸経費）のローンを組んだ としましょう。金利３．５％、返済期間３５年でみた場合、毎月の返済額は約１２万円にな ります。 あなたが「２世帯型戸建賃貸」の一方に住み、もう片方の戸建を月１０万円で賃貸できた 場合、実質の支払額は、 １２万円 − １０万円 ＝ ２万円 となり、たったの２万円で、広い一戸建のマイホームに住めることになるのです。仮に家賃があ まりとれずに８万円でしか賃貸できなかったとしても、 １２万円 − ８万円 ＝ ４万円 で、４万円払うだけで戸建に住むことができます。 もしあなたが９万円の家賃を払って賃貸アパートに住んでいるとしましょう。上の例のよ うにローンの返済が実質月々２万円の支払いですむ場合、 ９万円 − ２万円 ＝ ７万円 で、毎月７万円ものお金を節約できることになるのです。 毎月７万円節約することができれば、年間で８４万円もの貯蓄をすることが可能になりま す。５年で４２０万円、１０年で８４０万円もの貯蓄額です。 Copyright © 2007 ｂｙ FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 4 このお金を旅行や趣味に使うのもいいですし、別の収益物件に投資するということも可能 になります。 このように、 「デュープレックス」なら、家賃やローン負担を軽くしながら土地付のマイホーム が手に入り、経済的にもゆとりがでるのです。 単に３０００万円のマイホームを買って デュープレックスなら月々２万円の支払 しまうと月々１２万円もの返済が必要！ いでマイホームに住める可能性も？！ その差は年間１２０万円！ ★メリット② 住み替えが容易になる！ 「自宅は欲しいけど、転勤族なのでせっかく購入しても数年で住めなくなってしまうかも しれない・・・」 「将来的に実家のある田舎に帰るので、何も大きなローンを背負ってまでマイホームを買 う必要がない。でも、広い戸建には住みたい・・・」 このような悩みも解決することが可能です。 例えば、３，０００万円で一戸建てもしくはマンションのマイホームを住宅ローンで購入 したとしましょう。金利３．５％、返済期間３５年とすると、毎月の返済額は約１２万円に なります。 毎月１２万円ものローンを３５年かけて支払っていかなければならないときに、いきなり 転勤などになってしまってはたまったものではありません。一時的に１２万円で賃貸に出 せれば何とか持ち出しは防げますが、１２万円もの家賃で借り手が見つかるかどうか、心 配ですよね。 Copyright © 2007 ｂｙ FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 5 また、将来的に実家に帰らなければならないとすれば、大きなローン支払いを抱えること 自体が問題点です。 賃貸として入居者を見つけることができるかもしれませんが、ローン支払いが家賃収入を 上回ってしまい、負の資産を抱えることにもなりかねません。ましてや、借り手が見つか らなければローン支払いが滞ってしまい、せっかくのマイホームを競売にかけられてしま う可能性もあるのです。 しかし、「デュープレックス」（３，０００万円で取得。土地・戸建２棟・諸経費込）なら 住み替えがとても容易になります。 なぜなら、２戸の戸建をそれぞれ８万円で賃貸できれば、毎月、 ８万円 × ２戸 ＝ １６万円 の家賃収入となります。 住宅ローンの返済額は１２万円ですので、 １６万円 ― １２万円 ＝ ４万円 で、差額の４万円が毎月の収入となり、ローンを支払うどころか、逆に不動産収入が得られる ようになるのです。 もし、１戸あたり１０万円で賃貸できるとすれば、 １０万円 × ２戸 ＝ ２０万円 の家賃収入が得られ、ローン１２万円返済しても毎月８万円も手元に残ってくる計算にな ります。 もし将来的に実家でお住まいになられるのでしたらまるまる８万円が不動産収入として手 に入るわけです。 このように住み替えが容易になるのも大きなメリットの一つです。 Copyright © 2007 ｂｙ FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 6 賃貸 賃貸 賃貸 自宅 住み替える必要がでてきても・・・ ２戸とも賃貸に出せばローンに縛ら れることはない！ ★メリット③ 資産価値が減らない！ 「マイホームは買ったとたんに資産価値がなくなり、７割ほどでしか売却できなくな る・・・」 自動車でも何でもそうですが、購入価格には販売経費が含まれているので、購入後、いき なり価値は目減りしてしまいます。 そのため、購入したマイホームを数年後に売却しようとしても、ローン残高が売却価格を上 回るというオーバーローンの状態になる可能性が高いといえます。 事実、オーバーローンの状態に陥っている方はあなたの周りにいくらでもいるのです。 住宅ローンで３，０００万円のマイホームを購入し、１０年後に売却することを考えてみ ましょう。 金利３．５％、返済期間３５年とすると、１０年後のローン残高は約２，４００万円です。 かといって、２，４００万円でマイホームが売却できるわけではありません。仮に２，０ ００万円ほどでしか売却できないとすれば、４００万円も損をすることになるのです。 でも、「デュープレックス」なら通常の建物よりも高く売却することができます。 なぜなら、一方から得られる家賃収入で住宅ローンの実質負担がなくなるという物件は市 場で高く評価されるからです。 あなたと同様、「タダ同然で手に入るマイホーム」に魅力を感じる人は多くいるのです。 Copyright © 2007 ｂｙ FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 7 また、そうした物件の供給がほとんどないことも高く売却することができる理由になりま す。 ★メリット④ 住宅ローンが使えるので安定した経営ができる！ 「１棟の建物に入り口２つ」という建物にしておけば、低金利・長期固定金利でメリットのあ る住宅ローンが使えます。 「えっ？片方を賃貸するのだからアパートローンしか使えないのでは？」 いえ、実は片方を賃貸するとしても住宅ローンを受けることは可能なのです。住宅ローン を受けるには、もちろん自宅として建物を使う、ということが大前提になります。ですの で、マイホームとして使う部分に住宅ローンが使えるのは当然ですね。 でも、ある条件を満たせば賃貸するもう一方の戸建部分にも住宅ローンを受けることがで きるのです。 その条件とはズバリ、「自宅として使う部分が５０％以上あること」です。ここでは、ちょうど半 分を自宅として使うので、この要件を満たせます。 住宅ローンのメリットはなんといっても、低金利・長期固定金利での借入が可能ということ です。 例えば、某都市銀行では３５年という超長期間、固定金利３．４％という金利（Ｈ１９年 ６月１日現在）でローンを組むことができます。 これから金利が上昇していくとささやかれていますが、そんなときに固定金利でローンが 組めることほど安心なことはありません。アパートローンの場合、３５年もの期間を選択 することすらできません。 アパートローンの場合、借入期間は建物の耐用年数でみられるため、木造であればせいぜ い２５年が限界です。また、金利についても固定金利にできるのはほとんどの金融機関で １０年が限度になります。 賃貸経営をしていく上では、時には空き室がでることもあります。そういったときにも金 利が上昇せずに返済額が一定であることは、かなりの安心材料となるのです。 Copyright © 2007 ｂｙ FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 8 棟続きの建物で、自宅部分が ５０％以上あれば住宅ロー ンのメリットを最大限受け ることができる！ ★メリット⑤ 自宅を兼ねているので、空き室リスクが低い！ 賃貸経営する上で、大家さんの最大のリスクは、「建てたはいいが、入居者が決まらない」と いうものです。入居者から家賃がもらえなければ、返済は大家さんの持ち出しで支払わな ければならないのです。 でも、半分を自宅として使えば、空室リスクが低くなります。仮に賃貸部分に空がでたとしても、 自分がもう半分に住んでいるので全てが空状態になることはないのです。 例えば、３，０００万円で「デュープレックス」を手に入れ、一方を家賃１０万円で賃貸 しているとしましょう。金利３．５％、返済期間３５年とすると、毎月の返済額は約１２万 円です。 毎月１０万円の家賃収入がありますので、月々２万円であなたは戸建に住めています。仮 に入居者が引越しで賃貸部分が空いてしまうと、あなたの実質支払い額はもちろん１２万 円です。 でも、賃貸アパートを借りていれば住居費として毎月８、９万円ほどの家賃を支払ってい るはずです。ローン返済額が１２万円になると、確かに３、４万円ほど負担は増えますが それも入居者が見つかるまでの一時的なものです。 このような一時的な負担は、空室対策をとり、しっかりした不動産業者さんに仲介依頼を熱心に 行なうことで空室は必ず埋まっていくものです。 あなたが建物の一方に住んでいることで、この空室対策もじっくりと腰をすえて、時間をかけて行 なうことができます。 空室リスクが低くなることも大きなメリットの一つです。 Copyright © 2007 ｂｙ FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 9 ★メリット⑥ 自宅と一体なので、管理しやすく、不動産投資の入門に最 適！ 「不動産投資を行なうときは、価格や利回りだけではなく、よく管理されているかどうか が大事」といわれています。 これは、たとえ価格が安かったり、利回りが高くても、入居者が気持ちよく住んでくれる物件 でないと、家賃が長期にわたって安定的に確保できないからです。 入居者は物件の管理体制に敏感です。 ゴミで散らかっていたり、水漏れなどですぐに対応してもらえないと、長く住んでもらえ ることはありません。すぐに対応できなくても、管理会社なりオーナーなりが入居者から の要望をまずは聞いてあげることが重要なのです。 実際、対応の悪い管理会社はいくらでもありますし、また、オーナーが直接管理している 物件でも、本業のせいでなかなか対応できない、というケースは本当に多いのです。 こういった物件は入居者に嫌われ、入居率が落ち、収益のとれない物件となっていきます。 でも、「デュープレックス」なら、あなたはお隣に住んでいるため、入居者からの連絡も受 けやすいですし、クレーム等にも対応しやすくなります。物件の管理といっても、特別なことを する必要はありません。 週に何度かゴミ拾いなど掃除を行い、入居者に会ったときに気持ちのよい挨拶をする。 これが一番の物件管理です。水漏れや電気関係で要望がでてきたときも、「通常自分がその 部屋で生活していたらどうすべきか？」という視点にたって対応すればよいのです。 家賃の集金についても、お隣に入居者が住んでいるので、そうそう家賃が滞納されることも 多くはありません。大家さんが隣に住んでいるということであれば、入居者の方は家賃の入金 が遅れると住みにくくなってしまうからです。 また、入居者対応を経験しておけば、次に不動産投資をする場合にその経験を生かし、自 分で物件を管理できるようにもなります。「大きな不動産投資をする前に経験を積みたい」という 方にはぴったりな投資法といえるでしょう。 Copyright © 2007 ｂｙ FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 10 ★メリット⑦ サラリーマンでも節税ができるようになる！ アパート経営だけではなく、事業をしている方はみな、節税をしています。「経費で落とせ る」という言葉を聞いたことがあるかもしれませんが、サラリーマンとしての収入しかな いと、節税しようがありません。 でも、 「デュープレックス」で賃貸経営をスタートされると、節税をすることができるようにな ります。 少し考えてみるだけでもいろいろな節税方法があります。例えば、青色申告することで年 間１０万円の控除を受けたり、賃貸部分の建物を減価償却し、毎年減価償却費を経費とし て計上することなどが主な節税方法です。 会社から給料をもらっている場合、給与所得と不動産所得を合算して確定申告することに なります。会社からは源泉徴収されていますが、確定申告により所得税の還付を受けること ができるようになるのです。 そうした手続きが難しいと考えておられるかもしれませんが、ご安心を。実は「事業開始 の届出」「青色申告承認請求書」を税務署へ提出すれば簡単に確定申告できるようになりま す。 確定申告自体は面倒くさい作業かもしれません。でも、申告書に記入して提出するだけで、 数十万円もの還付金が得られる可能性があるのです。 サラリーマンでも節税できるようになるのも大きなメリットの一つです。 ▼２世帯型戸建賃貸の注意点 ただし、これだけ多くのメリットがある２世帯型戸建賃貸ですが、手に入れるに当たって はいくつかの注意点があります。それは、「入居者と隣り合わせになること」「満室経営を 続ける必要があること」 「世間一般で言うマイホームと比べて狭くなる」の３つです。 ★デメリット① 入居者と隣り合わせになってしまう 「２世帯型戸建賃貸」では、土地に２戸戸建をたて、一方を賃貸することになります。賃 Copyright © 2007 ｂｙ FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 11 貸する方から家賃がはいってくる、というのは大きなメリットですが、それは同時に、 「入 居者がお隣さんになる」ことを意味します。 隣の入居者の方もあなたを「大家さん」として接してくることになるでしょう。 「大家さんが隣りに住んでいると、なにかうるさく言われそう・・・」と考える入居者も いるかもしれません。 一方、あなたの方も、「入居者が隣りだと、プライベートまで見られているようで住みにく いな」とお感じになられるかもしれませんね。また、毎月家賃を回収しなければならない ので、 「お隣さんに対して家賃を請求するのはちょっと気が引ける・・・。ましてや、万が一滞 納なんかがあったときには督促なんてとてもできないよ。 」 とお考えになられるかもしれません。 このような意味で入居者と隣り合わせになってしまうことは「２世帯型戸建賃貸」のデメ リットといえます。 ただし、もしあなたが入居者がお隣さんになることが何も気にならないようでしたら、特 にデメリットとはいえないかもしれません。むしろ、「２世帯型戸建賃貸」のメリット⑥で お話した「管理がしやすい！」というメリットの方が大きいといえるでしょう。 また、家賃の回収にしても、戸建賃貸に入居してくるような方たちは、経験上、一般の入 居者に比べて質の高い方（法人借り上げ、家賃補助のある方など）が多いです。そういっ た方達が滞納する可能性は低いということがいえます。 入居者の視点から考えてみても、お隣に大家さんが住んでいれば、 「大家さんがこんなに近くに住んでいるので滞納なんてできないな。家賃の入金が遅れて しまったら口うるさくいわれそうだから、早めに入金しておこう。」 となるのはないでしょうか。万が一家賃の入金が遅れるにしても、その旨事前に相談にき てくれそうなものです。 「２世帯型戸建賃貸」から得られるメリットから考えれば入居者と隣り合わせになること はさほど大きなデメリットにはならない、ということがいえると思います。 Copyright © 2007 ｂｙ FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 12 ★デメリット② 満室経営を続けなければならない タダ同然でマイホームを手に入れる方法は、家賃収入を得られることでローンの一部を返 済できるから、ということがお分かりいただけているかと思います。 ただし、当然のことながら、入居者がいなければ家賃収入を得ること自体ができません。 賃貸経営を続けていると、２年に一度、もしくは１年に一度、という頻度で空き室がどう してもでてきてしまいます。 入居者が転勤によって引っ越すことも考えられますし、よりよい条件のマンションを見つ けて引越してしまう、ということもあるでしょう。 入居者から退去の連絡を受けるとすぐに、次の入居者を見つける行動をとらなければなら なくなるのです。 これが「２世帯型戸建賃貸」の大きなデメリットといえるでしょう。 「不動産に関してまったく知識がないのに、空がでてしまうとローンの返済で首が廻らな くなってしまうのでは・・・」 「入居募集なんてしたことがない。引越しで空になる場合ももちろんだけど、そもそも建 ててからすぐに満室になるかどうか不安・・・。」 とあなたは考えられるかもしれませんね。 でも、ちょっとした方法を身につければ心配はありません。いくらあなたが不動産に関し て素人だとしても、後にご紹介する方法を実践すればそれほど苦労することなしに入居者 を見つけることができるようになるのです。 一度この方法を身につけてしまえば後は簡単です。何度退去者がでようが同じ方法を使っ て再び満室にすることができるようになります。むしろ、何度も入居募集を経験すること で、空室期間をどんどん短くしていくことができるでしょう。 ★デメリット③ 世間一般で言うところのマイホームより狭くなる 一般にマイホームというと、 「広々した庭があり、ウッドデッキがあり、建物は広々４ＬＤＫ。玄関を入ると吹き抜け Copyright © 2007 ｂｙ FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 13 になっていて、リビングは広々１５畳。もちろん駐車スペースが敷地内にあり、２台も車 をとめることができる」 というイメージをお持ちなのではないでしょうか。 でも、残念ながらここでお話している「２世帯型戸建賃貸」では上記のようなものは原則 あてはまらない、ということがいえます。 まず、敷地についてですが、ローンがタダ同然になるラインを考えると、どうしても、３ ０坪∼４０坪程度の土地になります。 もちろん自己資金を多くいれることができる場合などはより広い土地を購入することがで きます。でも、ほとんどフルローンで「２世帯型戸建賃貸」を手に入れる場合には、採算 を考えるとギリギリ２棟建てられる程度の土地にした方が安全といえるでしょう。 土地が広いにこしたことはありませんが、効率性だけを考えるなら、最低限建物が入る程 度の土地を選んだほうが収支がよくなりますよね。 もちろん、駐車スペースがとれる土地であればなおいいです。ただし、広い庭をとったり、 ウッドデッキを設置したりするスペースまで作るのは収支を悪化させる原因になります。 また、建物については、それほど広い建物を建てることはできません。敷地が３０坪∼４ ０坪ということを考えると、２棟戸建を建てることを考えれば、建物の広さは、１棟当た り、１６坪∼１８坪となってくることでしょう。１６坪といえば、５２㎡で間取りとして は２ＤＫといったものが考えられます。また、１８坪といえば６０㎡で、間取りとしては ２ＬＤＫ程度があてはまることでしょう。 また、建物の仕様についても注文住宅にあるように間取りを自由に設計してもらったり、 特別豪華な仕様にしたりすることはできないと考えてもよいでしょう。 設備をよくすればお金がかかるのはもちろんですが、何より、何度も間取りを変更したり して建築会社と打合せをすることはそれがそのままコストとしてあなたに跳ね返ってくる ことになるのです。 その意味で「２世帯型戸建賃貸」の建物はある程度企画化された戸建になる、と考えてお く必要があります。ただし、企画化されている建物でも、本当に分譲かと見間違うほどの 仕様で建築することは十分可能です。 相当特別な仕様や間取りを希望しない限り、通常の賃貸アパートに比べてよりよい生活が Copyright © 2007 ｂｙ FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 14 できることは間違いありません。 ▼「２世帯型戸建賃貸」の実際の事例 それでは、実際の「２世帯型戸建賃貸」の事例をご紹介していきたいと思います。 ★事例① 市川市南大野の「２世帯型戸建賃貸」 Ｉオーナーは、市川市大野町で平成１８年の３月に「２世帯型戸建賃貸」を手に入れまし た。もともとは２世帯とも賃貸に出される予定だったのですが、ちょうどご自身もお住ま いになっていたマンションが手狭になられていた時期でもあったため、手に入れられた直 後にお引越しされました。 「実は私共が現在生活しているマンションですが、少々手狭になってきまして、少し前か ら引っ越し先を探していました。 勤め先の近辺で、手頃なマンションを探していたのですが、家賃と広さに満足のゆく物件 が見つからずにいました。手前みそですが、どうもこの「２世帯型戸建賃貸」以上の物件 は無いようです。 当初、満室にならなければ開いた部屋に入ろうかとも思ったのですが、まだ幼い子供を抱 えている事もあり、ぜひ片方の戸建賃貸に入居したいと思います。実は家内が戸建賃貸へ の入居を切に望んでいるというのが、一番の要因ですが。 」 と、絶賛されている「２世帯型戸建賃貸」がこれです。 駐車スペースが少しずれた位置にあるのですが、２世帯とも車をとめることが可能です。 Copyright © 2007 ｂｙ FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 15 片方の戸建賃貸を、駐車場込みで９５，０００円で賃貸されておられます。広さは５９㎡ の２ＬＤＫ。 付近のファミリータイプのマンションも９５，０００円程度で賃貸されているのですが、 この市川大野の地域では空室が目立っています。市川大野という地域は残念ながらそれほ ど賃貸需要の強い地域ではないのです。 でも、このＩさんの戸建賃貸はそんな弱い賃貸需要などものともせず、満室経営を続けて おられます。一度入居者が退室したことがあったのですが、何と退去後、たったの２週間 で申込がはいってしまったのです。 その入居者は、この建物の近くに住んでいて、いつか退去がでないかと募集がされるのを 今か今かと待ち構えていた、というのです。 また、満室になってからも、近隣の不動産仲介業者から「次の空予定はないですか？紹介 したい入居希望者がいるのです。」と問合せを多くいただいています。 このような入居待ちができるのは付近にこのような戸建賃貸の供給がまったくといってい いほどないからなのです。 Ｉオーナーは毎月９５，０００もの家賃収入を得られているので、本当にタダ同然で２Ｌ ＤＫの戸建に住むことができています。 ★事例② 市川市大和田の「２世帯型戸建賃貸」 続いてご紹介するのが、今回ご覧いただいた市川市大和田のＴオーナーの戸建賃貸です。 Copyright © 2007 ｂｙ FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 16 Ｔオーナーははじめから「２世帯型戸建賃貸」をご要望されておられました。片方を賃貸 して、家賃収入により住宅ローンの負担を軽くして住んでいきたいと考えておられたので す。 「他人にローンを肩代わりしてもらって自分は広い戸建に住むというのがどう考えても得 です。」 とＴオーナーはおっしゃっています。 この戸建賃貸には土地の広さの関係で残念ながら駐車スペースはありません。にもかかわ らずなんと家賃１０万円の設定で入居者が決まっているのです。 しかも、この入居者が苦労して見つかったのかといえばそうではありません。実は完成前 から早めに募集をかけていたのですが、なんと募集開始３日で入居者申込がはいってしま ったのです。 申込がはいったときは、まだ外観すらできていない、まったくもって工事中の状態でした。 これは、戸建賃貸に対する需要が相当強いことを証明してくれています。 私とＴオーナーとでは、 「もっと家賃設定を高くしても、十分決まっていたかもね。」 という話をしているぐらいです。 ここは、駅から歩いて１４分もかかりますので、正直賃貸としては避けられるような立地 です。しかも駐車スペースなし・・・。 でも、戸建賃貸なら入居者を簡単に見つけられる、ということを証明できる事例となりま した。 ▼「２世帯型戸建賃貸」を手に入れるための条件とは？ これまで「２世帯型戸建賃貸」の考え方、需要そして実際の事例についてみてきました。 「それじゃ、具体的にはどうやったらそんなにすごい戸建賃貸を手に入れることができる の？」 それをこれから解説するのですが、その前にどうしても理解していただきたいことがあり Copyright © 2007 ｂｙ FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 17 ます。 それは、 「２世帯型戸建賃貸」を手に入れるための５つの条件です。この条件をおさえない ままに戸建賃貸を取得しようとしても、なかなかうまくはいきません。 ★条件① 建物は売れる仕様をローコストで作ること タダ同然でマイホームを手に入れるには、まず、その建物自体をローコストで建築する必 要があります。しかも、戸建賃貸として満室稼動させ、かつ、長期間入居してもらうため には、建物の仕様をある程度良いものにしておく必要があります。 また、広さと間取りについては、最低２ＤＫで５５㎡はほしいところです。今は狭い間取 りから、よりゆとりのある間取りが好まれています。ですので、ＬＤＫができるだけ広い 間取りとすることが必要です。 建物は大きくすればするほど建築費が高くなってしまいます。ですので、貸せる最低限度 の面積にとどめておき、建築費を下げることが大切です。 ・２ＤＫ５５㎡（約１６．５坪）、７００万円（税込） ・２ＬＤＫ６０㎡（約１８坪）、８００万円（税込） といった建築費が目安です。 （余談ですが、坪というのは不動産業界で一般的に使われる広 さの単位で、１坪＝約３．３㎡です。㎡を坪に変換する場合には、０．３０２５という数 字をかけると坪数になります。不動産業界では広さの単位を坪で表記する場合が多いので、 知っておくと便利です。 ） ただ、ローコストといっても、仕様は分譲の戸建・マンションと同程度にしておかなけれ ばなりません。システムキッチンや建具、バス、シャンプードレッサー等、分譲の戸建に 備え付けられているような仕様とするのです。 極端な話、仕様をどんどん下げていけば建物の建築費はいくらでも下げることができます。 しかし、それでは肝心の入居者を見つけること自体が難しくなってしまうのです。また、 あなたもマイホームとして片方の戸建を使うのですから、仕様はある程度のものがついて いた方がいいですよね。 また、売れる仕様としておくことで、先にお話した、住み替えが自由になるという「2 世帯 Copyright © 2007 ｂｙ FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 18 型戸建賃貸」のメリットが最大限活かせることになるのです。仕様を分譲用の戸建・マン ションと同程度にしておけば、仮に「2 世帯型戸建賃貸」を売却する場合にも、高く売却で きる可能性がでてきます。 ★条件② 土地の広さは３０坪∼３６坪 条件①で一戸当たりの建物の広さが最低５５㎡は必要だとお伝えしました。この広さを考 えると、建築するのに最低必要な土地の広さがみえてきます。 土地には、「この土地にはこれぐらいの広さ・大きさまでの建物なら建ててもいいよ。」と いう上限が定められています。ですので、必要な建物の広さがわかれば、逆算して必要な 土地の広さを求めることができる、というわけです。 厳密には設計士に依頼して実際に土地に想定している建物が配置できるかどうかを調査し てもらう必要がありますが、この段階ではそこまでする必要はありません。 今の段階では、「建蔽率」「容積率」という用語だけ理解しておけば、土地を選別できるよ うになります。 ■「建蔽率」 「容積率」とは？ それでは、「建蔽率」「容積率」の言葉の意味を解説します。 ・建蔽率 建物の建築面積の敷地面積に対する割合のことをいいます。一言でいえば建物の１階部分 に使える面積の制限のことです。 敷地面積 敷 地面 建築面積 Copyright © 2007 ｂｙ FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 19 ・容積率 建物の各階の床面積の合計の敷地面積に対する割合のことをいいます。一言でいえば１Ｆ と２Ｆの面積をあわせたものです。建物の各階の床面積の合計は、この容積率によって計 算される面積を超えることはできません。 延床面積 敷地面積 まとめると、２ＤＫ５５㎡・２ＬＤＫ６０㎡を２棟建てるのに必要な土地の面積は、 ①「建蔽率」 ：５０％、「容積率」：１００％の場合 ・２ＤＫ５５㎡（約１６．５坪） ⇒ ・２ＬＤＫ６０㎡（約１８坪） ⇒ １１０㎡ １２０㎡ ⇒ ⇒ ３３坪 ３６坪 ②「建蔽率」 ：６０％、「容積率」：２００％の場合 ・２ＤＫ５５㎡（約１６．５坪） ⇒ ・２ＬＤＫ６０㎡（約１８坪） ⇒ ９１．６㎡ １００㎡ ⇒ ⇒ ２７坪 ３０坪 となります。 ★条件③ 土地の価格は坪３０万円以下 ローン支払いを家賃収入でカバーして、実質のローン支払いをタダ同然にするには、土地 と建物の取得費をできるだけ安くする必要があります。 もちろん、安ければ安いにこしたことはないのですが、そうそういい土地が安く手に入る Copyright © 2007 ｂｙ FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 20 ことはありません。 そこで、土地を探す場合には一定の目安をもっておく必要があるのです。その目安は「坪 単価３０万円以下」というものです。 例えば、１１０㎡（３３坪）の土地が１，０００万円で販売されていたとします。その場 合、 １，０００万円÷３３坪≒３０万円 となり、この土地は坪３０万円で売り出されていると分るわけです。 ここ市川・船橋近辺の地価をみてみると、３０∼４０坪の広さの土地は、坪単価３０万円 台で売られているものが比較的多くあります。探せば２０万円台のものもありますが、数 は少ないといえるでしょう。 土地の取得費を安くできればできるほど、ローンの支払いは少なくなりますので、あなた がタダ同然でマイホームを手に入れることに近づくことになります。 ★条件④ 家賃相場は最低８万円以上 条件①∼③までの条件を整えられたとしても、もう一つおさえておかねばならない条件が あります。それは、賃貸需要があり、また、最低でも８万円程度の家賃がとれる地域の土 地を選ぶ、ということです。 詳細は後ほど解説しますが、土地と建物を全額ローンで取得した場合のローン返済は１１ 万円ほどになります。 （土地・建物及び諸経費を２，７００万円、借入期間３５年、金利３． ５％と仮定） もしあなたが一方に住み、もう片方の戸建を賃貸した場合、家賃として８万円とれるとす ると、 １１万円―８万円＝３万円 となり、毎月支払うローンは実質３万円となります。家賃が６万円しかとれないとなると、 ローンの実質支払い額は５万円となります。 Copyright © 2007 ｂｙ FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 21 家賃が８万円とるのが難しく、ローンの実質支払い額が３万円以上でも、 「今支払っている家賃より安くなるからいい。 」 というのも一つの考え方です。しかし、賃貸に出している戸建部分が空になるような状況 も考えておく必要があります。そうなったときに余裕をもっておくためにも、家賃は高く とれる地域で土地を取得した方が安全といえます。（もちろん、家賃が高くとれる地域は土 地の地価も高い、ということが難点ですが。） 家賃８万円で賃貸している場合と、家賃６万円で賃貸している場合とを比べると毎月２万 円の差がでてきます。１年間で２４万円の差がでます。２４万円あれば、賃貸部分に２、 ３ヶ月空きがでたとしてもあせる必要はないと考えることができるのではないでしょうか。 ★条件⑤ 年収は４５０万円以上 賃貸部分から家賃収入が得られるとはいえ、賃貸経営をする上では部屋が空き室になった ときのことを考えておかねばなりません。条件④ではローンの支払いが１１万円になる場 合を例としましたが、最低でも毎月１０万円程度のローン支払いに耐えられるぐらいの収 入はあった方が安全です。 具体的には毎月３０万円程度の収入は必要です。年収に直すと３６０万円です。手取りと して３６０万円が必要ですので、所得税が控除される前の金額でいうと、４５０万円以上 の年収があることが条件になります。 もちろん、これは目安でしかありません。満室経営を続けていく自信があれば年収が低く ても問題はありません。経験とノウハウ、そして努力があれば競争力のある戸建賃貸です ので、満室経営を続けるのはそれほど難しくないといえるでしょう。 ▼「２世帯型戸建賃貸」の取得ステップ 「２世帯型戸建賃貸」を取得するための５つの条件を理解できたら、次はいよいよ取得の 具体的ステップです。 これから一つ一つ「２世帯型戸建賃貸」の取得の流れを見ていくことにしましょう！ Copyright © 2007 ｂｙ FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 22 ★ＳＴＥＰ １ ローコストで建築できる工務店を探す！ ■提示される建築費に気をつける！ まずは、何といっても建物をローコストで建てられる建築会社・工務店を見つける必要が あります。仕様を落とせばどんな建物も安く建てられる、とお伝えしましたが、先にお話 した、「売れる仕様」でローコストで建築する必要があります。 建築費の目安で、 ・２ＤＫ５５㎡（約１６．５坪）、７００万円（税込） ・２ＬＤＫ６０㎡（約１８坪）、８００万円（税込） というようなお話をしましたが、この価格で建築できるのは、相当営業努力とコスト削減 を意識し、実践できている工務店だといえます。 ただ、宣伝されている建築費については十分に注意しなければなりません。 あなたは、「坪２８万円で建てれます、といわれて話を聞いていたのに、最終的な金額は４ ５万になってしまった・・・」というような話を聞かれたことはないでしょうか。 これは、建築会社の宣伝している価格が引き渡し価格でないのが原因です。例えば、一般 的なメーカーやビルダーさんの場合、本体価格、オプション工事、屋外付帯設備工事、照 明工事、現場諸経費など打合せを始めるとどんどん価格が高くなり、なければ生活に困る ような照明器具なども別になっている場合が多くあります。 建築費の目安としてあげた価格は、あくまで最終的にあなたが支払う金額です。 建築会社から提示される価格を比べる場合、その価格が全てコミの価格であるかどうかを チェックする必要があります。 ただし、基本的に建物の工事費に含まれないものがあることは理解しておかねばなりませ ん。 例えば、 ・あなたの要望で商品のグレードを上げる場合（通常のキッチンから IH クッキングヒータ Copyright © 2007 ｂｙ FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 23 ーへの変更。ロフトをつける。収納を増やす、など） ・地盤調査の結果、地盤に改良工事が必要になった場合 ・敷地内への下水、上水道の引き込み工事費 などが建物の建築工事費に含まれていないものです。 ローコストで建築できる建築会社は、およそ下記のような条件を満たした会社であるはず です。 ①モデルハウスをもっていない！ モデルハウスや展示場を作ったり維持したりするには莫大なコストがかかります。このよ うなコストはすべてあなたが負担していることになるのです。 ②お金をかけて広告宣伝をしない！ 派手な広告や豪華なパンフレットを使って営業している建築会社もローコストで建築する ことは不可能です。モデルハウスを作るのと同様、広告にかけられたお金はすべてあなた が負担することになります。 ③建物の構造・仕様を規格化している！ 注文住宅の場合、家が建つまでには３０時間∼５０時間もの打合せが必要になるといわれ ています。当然人件費がかかってきますので、それが建築コストとしてあなたに跳ね返っ てくることになります。 ですので、構造や仕様を規格化したプランをもっている建築会社なら、こういった手間を 省き、コストを抑えて建築することができることになります。もちろん、あなたも規格化 住宅であることを理解しておかねばなりません。 ■保証がつけられるかどうか？ ローコストで建築できる建築会社が見つかったとしても、安心はできません。保証をつけ てくれる会社かどうかを確認する必要があるのです。 建物を建てる場合、 1.欠陥のある欠陥のある建物が建てられてしまうリスク ⇒建てられてしまってからではもう取り返しがつきません。 2.建物完成後に建築会社が倒産してしまうリスク ⇒主要構造部の瑕疵に関する１０年保証が受けられなくなってしまいます。 Copyright © 2007 ｂｙ FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 24 といったリスクが考えられます。 このリスクを回避する方法はズバリ、住宅の検査・保証を行ってくれる第三者機関の認定 を受けた建築会社に依頼することです。 住宅の建築過程をチェックし、住宅の保証をする会社は多くありますが、もっとも有名な 第三者機関にＪＩＯ（日本住宅保証検査機構）があります。 ＪＩＯの検査に合格すると、そのアパートはＪＩＯから１０年間の瑕疵保証（※１）を受 けることができます。 ※１ 雨漏りがする、傾きを感じる、などに対する保証。 保証期間中に瑕疵が見つかった場合、ＪＩＯから発行されている保証書に基づき、補修工 事をしてもらうことが可能です。工事費用については、地盤に起因する瑕疵については全 額、建物の構造に起因する瑕疵については約８割、ＪＩＯより補助（※２）を受けること ができます。 ※２ 地盤に起因する瑕疵：保証金額＝補修にかかる工事費用全額 建物の構造に起因する瑕疵：保証金額＝（瑕疵の修補金額―１０万円）×８０％ ２０００年４月から、全ての新築住宅に主要構造部（基礎・壁・柱）や雨水の侵入を防ぐ 部分（屋根・外壁など）に関する１０年保証が義務づけられました。 ですので、ＪＩＯの保証を受ける、受けないにかかわらず、建物を建てた建築会社から１ ０年にわたって保証を受けることができます。 しかし、アパートの完成後、その建築会社が倒産してしまうとあなたは何の保証もなくな ってしまいます。ＪＩＯの保証を受けていればたとえ建築会社が倒産してしまっても１０ 年保証は継続するのです。 ＪＩＯの１０年保証を受けるためには建築の各過程においてＪＩＯの検査に合格しなけれ ばなりません。 ＪＩＯの検査は下記のように５工程に分けて行われます。 １．地盤調査 → 地盤を調査し、地盤の状況に見合う基礎の仕様を指示 ２．基礎配筋検査 ３．構造体検査 ４．外装下地検査 → 鉄筋の太さや間隔をチェック！ → 筋違いはしっかり取り付けられているか、などをチェック！ → 防水処理は適切か、などをチェック！ Copyright © 2007 ｂｙ FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 25 ５．完了検査 → 外装材の継ぎ目やベランダ防水などをチェック！ それぞれの検査に合格しない限り、工事を先に進めることはできません。 ですので、建築会社は建築中、手抜き工事をすることができなくなります。結果として、 あなたは優良な建物を手に入れることができるのです。 価格だけで建築会社を決めてしまうのではなく、建物の完成度や保証まで信頼できる建築 会社を探すのがベストです。 ★ＳＴＥＰ ２ 土地情報を探す！ 建物をローコストで建築できる目処がついたら、次は土地の取得です。 ■まずは優先事項を決め、エリアを絞る まずはじめにしなければならないことは、どのエリアで「２世帯型戸建賃貸」を手に入れ るか？を決めることです。単なるマイホームを探す場合のエリア選びと違うのは、賃貸需 要のある程度見込めそうなエリアかどうかを考慮しなければならない点です。 一般的に安い土地を探そうと思えばあまり発展していない、さびれたような地域、都心に でるのに不便な地域で探すとすぐに見つかります。ただし、そういったエリアは賃貸需要 が乏しい土地であることがほとんどです。 「２世帯型戸建賃貸」を手に入れるための条件④でお伝えしたように、８万円程度で賃貸 できるようなエリアで土地を探す方が安全といえるでしょう。 ではどのようにして賃貸需要のあるなしを判断すればよいのでしょう？ 簡単な方法は、インターネット上で「フォレント」などの賃貸情報検索サイトでエリア毎 の賃料や供給されている物件数などを調べてみる方法です。これだけでもある程度賃料の 相場感のようなものができてきます。 同時に、不動産仲介会社の連絡先も豊富に掲載されていますので、直接電話して聞いてみ ることが大切です。 Copyright © 2007 ｂｙ FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 26 「５５㎡前後の賃貸アパートを探しているのですが・・・」 と、部屋を探しているふりをして会話していけば、家賃相場やどのような物件が供給され ているかなどの詳しい情報を得ることができるでしょう。 あわせて、土地の価格帯のようなものもインターネット上である程度把握することが可能 です。リクルート社が提供している「住宅情報ナビ」というサイトでは、売地の情報が大 量に掲載されていますので、エリア毎に価格を調べることが可能です。 「２世帯型戸建賃貸」を手に入れるための条件③で紹介したような坪単価３０万円程度の 土地を探します。 賃貸需要・土地値を調べていくと同時に、あなたの優先するべき事項も一緒に確定させて いきます。戸建２棟のうち、片方はマイホームになるのです。例えば、 「通勤時間は１時間以内にしたい・・・」 「学校や大きいスーパーが近くにあるところに住みたい・・・」 「多少不便でもいいから、静かなところに住みたい・・・」 といったものです。とはいえ、既にお話したとおり、 「２世帯型戸建賃貸」を一生の住まい、 と考える必要はありません。２世帯とも賃貸として貸し出すことが可能ですので、そのよ うな意味では通常のマイホーム取得のように神経質になる必要はないともいえます。 ■土地の情報を多くとり、絞り込む ある程度エリアを絞ったら、あとは不動産会社に連絡して土地の情報をできるだけ多く集 めます。先ほどの「住宅情報ナビ」にもたくさんの不動産会社の連絡先が記載されていま す。 インターネット上でも資料請求することができますし、電話で図面を送ってもらうことも できます。しつこく電話営業されるのでは？と思うかもしれませんが、インターネットか ら、電話番号を入力することなく図面を送付してもらうことも可能です。 また、駅などに、フリーペーパーで住宅情報誌が配布されていますので、こちらから土地 情報を取得することも容易にできます。 土地の絞り方は、 Copyright © 2007 ｂｙ FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 27 ・ 「２世帯型戸建賃貸」を建てるために必要な土地の広さがあるかどうか？（Ｐ１９で解説） ・価格は予算内か？（Ｐ２２で解説） という観点でおおまかに絞ります。そのあと、実際の建物が２棟配置できるかどうか、ま た、駐車スペースはとれるかどうか、などを調べていきます。 例えば、戸建の幅が４．５５ｍ、奥行きが８．１９ｍあったとしましょう。 （建築業界では、 建物の長さは９１ｃｍの倍数で表されることがほとんどです。１間＝１．８２ｍ、半間＝ ９１ｃｍです。） この場合、２棟つなげて建てるのでしたら、少なくとも、 幅４．５５ｍ×２棟＝９．１ｍ、奥行き８．１９ｍ の土地の広さが必要になるわけです。 ９．１ｍ ８．１９ｍ 実際には土地の境界と建物の壁までの距離は５０ｃｍほど必要です。というのは、建築す る場合、足場を組んで施工するため、どうしてもスペースが必要になるためです。 もちろん、ここで取り寄せた図面などに記載されている土地の形や寸法は正確なものでは ありません。でも、ある程度めぼしをつけることは可能なのです。 この他、建物を建築する場合には、建築基準法上の道路に土地が接していなければなりま せん。土地の図面などを取り寄せる場合には「この土地は建築可能な土地かどうか？」を Copyright © 2007 ｂｙ FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 28 必ず確かめるようにしましょう。 また、道路に接している長さが最低２ｍはないと建物を建てることができませんので、こ の点も注意が必要です。 ■土地を実際に見てみる ここまでくれば実際に「２世帯型戸建賃貸」を建ててもいいな、と思える土地は２、３に 絞られていることでしょう。 今度は実際に土地を調査にいきます。調査といっても難しいことはありません。 「自分が住 んでみてこの土地は住みやすいかどうか」「住んでみたいと思えるかどうか」という視点で 土地を見るだけのことです。 具体的には、 ・ 日当たりはどうか？ ・ 傾斜はないかどうか？ ・ 近くに墓やゴミ処理場などの嫌悪施設はないかどうか？ ・ 駅から歩いてどれぐらいかどうか？ ・ 近くにスーパーや学校はあるかどうか？ ・ 騒音はあるかどうか？ ・ 川や崖の近くに位置しないかどうか？ といった観点で土地を眺めてみることが大切です。自分で住んでみたい、と思えない土地 の場合、賃貸にだしても借り手が見つからない、というようなことにもなりかねません。 ★ＳＴＥＰ ３ 銀行に融資を打診する ■融資が引き出せないと絵に描いた餅になってしまう・・・ 「ここに２世帯型戸建賃貸を建てたい！」という土地が見つかったらいよいよ融資交渉に 進みます。いくらいい土地が見つかり、建物がローコストで手に入るといっても、銀行か ら融資を引き出せない限り、あなたの計画は絵に描いた餅に終わってしまうのです。 その意味で融資交渉は最も重要なものと言えます。 融資交渉は、建築を依頼する建築会社や土地を仲介してもらう不動産会社に依頼すること も可能です。提携している銀行があれば、その銀行に話をもちかけるのが一番早いといえ Copyright © 2007 ｂｙ FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 29 るでしょう。 ただ、自分で融資交渉することも可能ですので、ここではあなた自身が融資申し込みする 場合を考えてみましょう。 ■融資打診に必要な書類とは？ 銀行へ融資を打診するには、いくつかの方法がありますが、一番身近なのが、銀行のＨＰ から申込をする方法です。Ｗｅｂ画面からあなたの個人情報を入力したり、購入予定の土 地の価格や建物の建築費、借入予定額などを入力して融資の審査を受けることができます。 たいていの場合、これが一次審査となり、この審査に合格すれば２次審査へ、という流れ になります。 また、銀行を訪問し、初回から詳細な計画を伝える、という方法もあります。この場合、 建物の図面や建築費の明細、土地の情報などを持ち込むと話が前に進みやすくなります。 銀行担当者としても、ある程度建物の概要や土地の情報など具体的な情報がないと、銀行 内で稟議を通すことができないからです。 どの銀行でも必要になってくる書類は、下記のようなものです。 ・源泉徴収票 ・所得証明 ２期分 ２期分 ・保険証コピー ・残高証明（他に融資を受けている場合） ・確定申告書 ２期分（確定申告している場合） ・事業収支計画書 このうち事業収支計画書は、２棟の戸建のうち１棟を賃貸することから必要になってくる 書類です。次ページに掲載している「概算事業収支計画書」がこれに当たります。 ■事業収支計画書の読み方及び作成方法 銀行への提出書類というだけではなく、あなた自身が「２世帯型戸建賃貸」を手に入れる 上で事業収支を把握しておく必要があります。 下記はエクセルで作成したものです。エクセルが使える方でしたらすぐに作成可能ですの で参考にしていただければと思います。 Copyright © 2007 ｂｙ FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 30 ①建物の 建築費 ②土地代 及びその 取得にか かる費用 ③建物の 建設にか かる費用 ④事業収 支 ここでのあなたの目的は、「土地と建物を取得するのにいったいいくらかかるのか？」「家 賃収入とローンの返済額はいくらになるのか？」を把握することです。そして、その上で、 「いったいいくらでマイホームに住めることになるのか？」を理解することが最重要課題 です。 Copyright © 2007 ｂｙ FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 31 ①建物の建築費 あなたが建築を依頼する建築会社から提示された建築費です。例では５５㎡・２ＤＫの戸 建を７００万円（税込）で２棟建築した場合を想定しています。 ②土地代及びその取得にかかる費用 土地の購入費用になります。土地代だけではなく、土地の購入を仲介してもらった不動産 業者へ支払う仲介手数料と、土地を取得したことで課税される不動産取得税も事業収支に いれておく必要があります。 ・土地の仲介手数料・・・「土地代×３％＋６万円」で求めることができます。 ・不動産取得税・・・土地購入後、６０日以内に支払います。すぐに支払う必要はありま せんが、念のため費用として計上しておくのが安全です。 ③建物の建設にかかる費用 建物の本体価格に含まれていない工事費やローンを受ける場合の金利負担などの経費を見 込みます。建物建築費の２０％を見込んでおけばそれ以上経費がかかることはないと思い ます。 ・確認申請料・・・建物を建てる場合には建築確認申請という手続きをしなければなりま せん。設計士に依頼することになりますが、図面作成費用や手続きの代行費用になります。 ・表示登記、保存登記料・・・建物の完成段階で、建物を登記するために必要な費用です。 ・水道加入金・・・水道メーターを設置するには、市へ一定のお金を納めなければなりま せん。市によって金額が異なりますので、水道局への確認が必要です。 ・水道分岐工事費・・・敷地内へ水道管を配管するための工事費です。計画段階では一戸 あたり３０万円の費用を見込んでおけば足ります。実際に詳細をつめていくと、半額ほど になるケースが多いようです。 ・下水引込工事費・・・水道分岐工事と同じく、下水管を敷地内に配管するための工事費 です。一戸あたり５０万円を見込みます。詳細をつめていけば、半額ほどになる可能性が あります。敷地全面まで下水管がきていない場合には、浄化槽を設置する必要があります Copyright © 2007 ｂｙ FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 32 が、その費用もここでは一戸あたり５０万円と見込んでいます。 ・火災保険料・・・７００万円ほどの戸建ですと、１棟あたり２０万円ほどの保険料をみ ておけば足ります。 ・外構費・・・建物の周りの土地をコンクリート敷にするための概算の金額です。建物意 外の面積に、坪あたり１万円を見込んでおけば費用として足ります。例は３２坪の土地で すので、建物の面積１６坪以外の面積は１６坪となります。これに１万円をかけると１６ 万円となりますが、こちらが概算の外構費となります。 ・金利負担・・・ローンを受けた場合の金利負担です。元本自体は建物完成後からの支払 いが可能ですが、金利は借りいれた時点から発生してしまいます。建物完成後は家賃収入 から金利を支払うことが可能ですが、建築中の金利はあなたの資金から支払っていく必要 があります。ここでは６ヶ月分を費用として見込んでいます。 ④事業収支 ここでは２戸とも賃貸した場合の収支を考えます。将来的にあなたが２世帯型戸建賃貸か ら引っ越してしまう場合でも収支が成り立っていた方が安全な事業計画といえるからです。 例では一戸あたり８万円で賃貸できた場合の収支になっています。土地と建物の取得費は 約２，７００万円で、仮に借入期間３５年、金利３．５％でローンを受けた場合、毎月１ １４，０００円の支払いになります。毎月１６万円の家賃収入があると毎月あなたのお手 元には４５，０００円ほどの収入が残ることになります。 一方、ここで考えなければならないのは、あなたが一方の戸建に住んだ場合に、ローンの 実質支払いはどうなるのか？ということです。この例では、あなたが一方に住み、もう一 方を賃貸すると、 ・毎月の家賃収入 ８万円 ・毎月のローン支払い １１．４万円 となりますので、あなたは、月々３．４万円のローンを支払うだけで、マイホームに住め ることになります。 家賃がもっと高くとれれば、もっとあなたの支払い額は少なくなります。また、借入もも っと安い金利で融資が受けられれば負担はさらに小さくなります。 Copyright © 2007 ｂｙ FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 33 ■借入期間と金利について ローンの返済額については下記の表を参考にすることができます。この表は、 「１，０００ 万円を借入れた場合に、金利３．５％の場合では返済額は毎月いくらになるか？」をあら わしたものです。 借入れ金額 １，０００万円 毎月返済額 ２５年返済 ３０年返済 ３５年返済 ５０，０００円 ４４，９００円 ４１，３００円 例えば、ローン金額が３，０００万円で借入期間が３５年の場合、 ４１，３００円×３＝１２３，９００円 が毎月の返済額になります。銀行へ融資を打診する場合、あらかじめあなたが毎月どの程 度の支払いにしたいか？を考えておく必要があります。 Copyright © 2007 ｂｙ FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 34 ▼おわりに∼まずは行動しよう！∼ ここまでで、 「２世帯型戸建賃貸」のメリットや取得方法について十分にご理解いただけた のではないでしょうか。ただし、この小冊子をただ読んだだけでは「２世帯型戸建賃貸」 を手に入れることはできません。 残念ながら情報を入手しても、実際に行動に移されるのはほんの一握りの方だけです。 人は 72 時間以内に実践しないことは一生かかってもしない、と言われています。 ・土地の情報を取り寄せてみる ・建築会社の内覧会に参加してみる ・自分と家族がマイホームに住んでいるのをイメージしてみる どんな小さなことでもかまいません。まずは行動にうつしてみましょう！ 今あなたが目標実現のためにとるべき最初の一歩は・・・ もし、 「２世帯型戸建賃貸」の入手をフォローしてほしい！ もっと詳しく「２世帯型戸建賃貸」について教えてほしい！ といったことがありましたら遠慮なく私たちまでお問い合わせください。 私たちＦＰコミュニケーションズもスタッフ一同、あなたの「２世帯型戸建賃貸」の取得 を全力でバックアップさせていただきます。 チーフコンサルタント 谷本 真 株式会社ＦＰコミュニケーションズ ＴＥＬ：047-390-2175 ＦＡＸ：047-390-2176 Mail：[email protected] URL：http://www.superfp.com/ Copyright © 2007 ｂｙ FP Communications, Inc. All Rights Reserved. 35
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