ETAŽIRANJE ZGRADA ILI IZRADA PLANA POSEBNIH DIJELOVA ZGRADE IZRADA GRAĐEVNOG PLANA Postojeća regulativa i nedostatak regulative koja okružuje problematiku etažiranja (10min) Ciljevi izrade elaborata (10 min) Izrada elaborata (45 min) 1. 2. 3. 4. 5. 6. 4. Provođenje elaborata etažiranja (15 min) 1. 2. 3. 5. Izmjera objekta u detaljima (10min) Izrada tlocrta građevine i označavanje (5 min) Određivanje korisnih vrijednosti posebnih dijelova (10 min) Izračun suvlasnih omjera (5 min) Tekstualna specifikacija posebnih dijelova (10 min) Koncepcija elaborata (5 min) PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac 1. 2. 3. 15.12.2011. ILI Ishođenje potvrde (5 min) Sklapanje međuvlasničkog ugovora (5 min) Provođenje u gruntovnici (15 min) Problemi u praksi i potreba djelomične unifikacije elaborata u završnom tekstualnom dijelu sa radionicom i diskusijom (45 min) PREDAVAČ: Davor Petračić dipl.ing.građ. ovlašteni inženjer građevinarstva 1 REGULATIVA 1. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima NN 91/96, 126/10, 48/11 4. Zakon o zemljišnim knjigama NN 91/96,68/98, 137/99, 114/01, 100/04) POMOĆNI „ALATI”: 1. ) Norma HRN ISO 9836:2002 – nije obavezna u primjeni 2. ) Norma HRN U.C2.100 – još uvijek se najviše koristi i također nije obavezna !!? 3. ) Prijedlog određivanja koeficjenata za obračun korisnih površina i korisnih vrijednosti površina – Hrvatsko društvo sudskih vještaka PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac 2. Zakon o prostornom uređenju i gradnji NN 76/07, 38/09, 55/11, 90/11 3. Pravilnik o jednostavnim građevinama i radovima NN 21/09, 57/10, 15.12.2011. 68/98,137/99,22/00,73/00,114/01,79/06,141/06,146/08,38/09 2 REZULTAT: 1. Neujednačeni elaborati etažiranja, čak temeljeni na novčanim iznosima !!! 2. Različita tumačenja kod ishođenja potvrde 3. Sporo ishođenje potvrde i provođenje u gruntovnici PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac 1. Pravilnik o izradi plana posebnih dijelova nekretnine 2. Pravilnik o koeficjentima izračuna korisnih vrijednosti 15.12.2011. NEDOSTATAK REGULATIVE 3 3. razvrgnuće suvlasničke zajednice u posebnom dijelu) Radi nesmetanog zalaganja nekretnine (banka napokon sigurno zna gdje je nekretnina koja se zalaže i kako ona izgleda) 4. Radi smanjenja rizika veće štete kod zaloga (založi stan a ne cijelu kuću) što je bitno kod vlasnika obiteljskih kuća (stan koji nakon toga bude 5. pod ovrhom nije atraktivna nekretnina za mogućeg kupca) Radi lakše podjele nasljedstva (obiteljske kuće) PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac 1. Napokon jasno grafički i tekstualno definirati položaj i od čega se sve nekretnina (stan-posebni dio) sastoji i kojih površina 2. Da se utvrdi udio suvlasništva nad cijelom nekretninom iz čega proističu obaveze kod održavanja zgrade (uspostava etažnog vlasništva ili 15.12.2011. ZAŠTO ETAŽIRATI ? 4 Zgrada mora biti upisana u zemljišnoj knjizi Zgrada mora biti ucrtana u katastru Zgrada mora imati dozvolu gradnje Suvlasnici moraju biti suglasni o tome da se provede etažiranje PROVOĐENJE ETAŽIRANJA 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Izmjera svih posebnih i zajedničkih dijelova Izrada svih tlocrta građevine Izračun površina Izračun vrijednosti površina Izračun suvlasnog omjera Izrada opisa posebnih dijelova sa suvlasnim omjerima Formiranje elaborata PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac 1. 2. 3. 4. 15.12.2011. PRETPOSTAVKE ZA ETAŽIRANJE (slika, podaci o izrađivaču, podaci o zgradi, kopija katastarskog plana, izvadak iz zemljišne knjige, tlocrti, izračun površina, izračun suvlasnih omjera, opis posebnih dijelova) 1. Ishođenje potvrde kod tijela graditeljstva 2. Sklapanje međuvlasničkog ugovora 3. Provođenje u gruntovnici 5 PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac Potrebno je izvršiti točnu izmjeru cijele zgrade i ne oslanjati se na projektnu dokumentaciju zbog izmjena. Pri izmjeri je poželjno (čitaj nužno) imati laserski daljinomjer (trebao bi postati standard i košta cca 100-400€) koji mjeri u točnosti ± 2 mm zbog izmjere prostorija koje su obično pune stvari i namještaja koji smeta točnoj izmjeri klasičnim metrom. Ultrazvučni daljinomjer nije dopušteno upotrebljavati !!! 15.12.2011. IZMJERA 6 moj prijedlog bez previše detaljiziranja i precizne debljine zidova→ glavni i pregradni) PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac Tlocrt treba obuhvatiti cijelu etažu zgrade i na njemu mora biti naznačeno koji je kat. Svi posebni dijelovi trebaju biti označeni slovom, šrafurom u boji uz naznaku dimenzija i površinu. Oprema nacrta treba biti barem takva da omogućuje jasnoću i preglednost. Obavezno tlocrt prizemlja uklopiti u katastarski plan radi lakše kontrole. Moguće je i polušablonsko crtanje (najbrže s najmanje detalja a sadrži sve što je bitno – 15.12.2011. IZRADA TLOCRTA 7 15.12.2011. PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac Svaki posebni dio ima svoj broj, svaki sporedni dio koji mu pripada ima isti broj ali dodano slovo. Različite šrafure, različite boje (gube se kopiranjem). Naznačene dimenzije prostorija i njihova površina. 8 15.12.2011. PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac U nacrtima treba prikazati visine do 1m, 1-2m i >2m zbog različitog vrednovanja preko koeficjenata ! Ovdje je tavan =spremište=poseban dio 9 Ovdje je ½ balkon, a ½ loggia ... 10 PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac 15.12.2011. IZRAČUN POVRŠINA Ako netko kaže :”Imam stan površine 100 m2” - Što to znači ? To može značiti : 1. 100 m2 zatvorenog stana, 2. može značiti i 50 m2 stana sa 200 m2 terase (50+200x0,25) !!! Iz tog razloga je potrebno odvojiti i iskazati podne površine: 1. Unutarnjeg dijela stana (koeficjent = 1) 2. Vanjske dijelove stana (balkoni, loggie, vrtovi, terase koef.0,25-0,75) 3. Sporedni dijelovi koji su ujedno i odvojeni dijelovi stana (pripadci) (drvarnica, spremište, parkirališno mjesto i sl. → koeficjenti ≤1) PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac ŠTO JE TO KORISNA POVRŠINA STANA? 15.12.2011. Izračun površina radi preciznosti potrebno je raditi u AutoCad-u ili nekom sličnom programu (ZWCad) preko očitanja površine šrafure (properties) kad ih već i tako treba raditi (nije obavezno → samo preporuka) 11 KORISNA VRIJEDNOST = PODNA POVRŠINA x KOEFICJENT (ponder) POJAM „KORISNA POVRŠINA” KAO ŠTO JE TO PRIKAZANO MOŽE ZAVARATI, POGOTOVO KOD KUPNJE AKO JE U NJU UKLJUČEN I PODRUM ... POJAM „KORISNA POVRŠINA” NE ZNAČI NIŠTA OBIČNOM ČOVJEKU I LOGIČKI JE NETOČNA VELIČINA PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac PREMA VLASTITOM UVJERENJU POJAM „KORISNA POVRŠINA” JE „SOCIJALISTIČKA VELIČINA” KOJA JE IMALA ULOGU KROZ PONDERIRANU POVRŠINU STANA ISKAZATI NJEGOVU VRIJEDNOST U KOLIČINI ETALONSKIH JEDINICA GRAĐENJA RADI EVIDENCIJE KRETANJA VRIJEDNOSTI STAMBENOG FONDA 15.12.2011. KORISNA POVRŠINA = KORISNA VRIJEDNOST = PODNA POVRŠINA (vrijedi samo za unutarnji dio stana) 12 IZRAČUN KORISNIH VRIJEDNOSTI ISKAZ NETTO POVRŠINA POSEBNIH I ZAJEDNIČKIH DIJELOVA ZGRADE Korisna Ukupna DIO ZGRADE Korisna Ocjena vrijednost Površina vrijednost korisne površina prip.dijel. posebnih podova (m²) podova (m²) vrijednosti etažnih cijelina dijelova (m²) 1a 1b 1c 14,15 387,50 154,45 14,15 0,25 3,55 3,55 14,05 48,55 1,00 1,00 12,85 17,55 4,60 24,55 4,25 128,40 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 14,05 48,55 1,00 1,00 12,85 17,55 4,60 24,55 4,25 128,40 2,85 2,85 1,00 2,85 2,85 23,65 23,65 0,50 11,85 11,85 10,40 10,40 0,75 7,80 7,80 Mora biti vidljiva površina podova i „korisna površina” odnosno korisna vrijednost KORISNA VRIJEDNOST JE VRIJEDNOST POSEBNOG DIJELA ISKAZANA U ETALONSKIM m² !! PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac OTVORENI DIO U PRIZEMLJU Ulazni trijem 1 ZATVORENI DIO U PRIZEMLJU Hodnik Ured 1 Kabina 1 Kabina 2 Ured voditelja Skladište 1 Skladište 2 Ured 2 Arhiva SPOREDNI DIO U PRIZEMLJU Sanitrani čvor SPOREDNI DIO U PODRUMU Drvarnica SPOREDNI DIO U PODRUMU Skladište 421,95 179,45 15.12.2011. (m²) POSEBNI DIJELOVI 1 POSLOVNI PROSTOR U PRIZEMLJU 13 KOEFICJENTI ZA IZRAČUN KORISNIH VRIJEDNOSTI 15.12.2011. http://www.sudski-vjestaci.hr/) PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac ( prijedlog HDSV 14 15 PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac 15.12.2011. 16 PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac 15.12.2011. 17 PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac 15.12.2011. 18 PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac 15.12.2011. 19 PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac 15.12.2011. 20 PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac 15.12.2011. IZRAČUN SUVLASNIH OMJERA ISKAZ NETTO POVRŠINA POSEBNIH DIJELOVA ZGRADE SA ISKAZOM IDEALNIH DIJELOVA ZGRADE I PRIPADAJUĆEG ZEMLJIŠTA Oznaka Korisna vrijednost posebnih dijelova m² Posebni dio Udio u površini Idealni dio zgrade i pripadajućeg zemljišta Točnost (%) POSLOVNI PROSTOR U PRIZEMLJU 154,45 39,86% 29 / 72 -1,05% 2 POSLOVNI PROSTOR U PRIZEMLJU 10,90 2,81% 2 / 72 1,25% 3 POSLOVNI PROSTOR NA KATU 146,80 37,88% 27 / 72 1,01% 4 STAN NA KATU 75,35 19,45% 14 / 72 0,00% 387,50 100,00% 72 / 72 UKUPNO: Preporuka je napraviti tablicu u EXCEL-u. Traže se omjeri između korisnih vrijednosti pojedinih posebnih dijelova zajedno sa svim sporednim dijelovima uz uvijet da greška kod izražavanja suvlasnog omjera ne bude veća od 2%. PROVJERA: 29/72= 0,403 x 387,50=156,08 [1-(156,08/154,45)] x100=1,05% <2% U stvari računaju se omjeri vrijednosti vlasništva unutar zgrade Vrijednost vlasništva (korisna vrijednost) izražava se u GRAĐEVINSKOJ VRIJEDNOSTI !!! PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac 1 15.12.2011. % 21 TEKSTUALNI OPIS POSEBNIH DIJELOVA PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac Poslovni prostor povezan s 29/72 suvlasničkog dijela nekretnine, koji se nalazi u prizemlju, a koji sastoji se od ulaznog trijema 1, hodnika, ureda 1, ureda 2 ,ureda voditelja, kabine 1, kabine 2, skladišta 1, skladišta 2 i arhive, ukupne površine poda 128,40 m², označeno brojem 1, a kojem pripadaju tri sporedna dijela – sanitarni čvor u prizemlju, ukupne površine poda 2,85 m², označeno oznakom 1a, drvarnica u podrumu, ukupne površine poda 23,65 m², označena oznakom 1b i skladište u podrumu, ukupne površine poda 10,40 m², označeno oznakom 1c, sve u nacrtu označeno PLAVOM bojom i KRIŽNO KOSO ŠRAFIRANO. 15.12.2011. POSEBNI DIO 1 22 15.12.2011. PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac POSEBNI DIO 5 Stan povezan s 78/230 suvlasničkog dijela nekretnine, koji se nalazi na I. katu, a sastoji se od hodnika, kuhinje s dnevnim boravkom, ostave, garderobe, WC-a, predsoblja, kupaonice i tri sobe, površine poda 88,65 m², s lođom/balkonom, površine poda 2,85 m² i lođom, površine poda 5,20 m², sve označeno brojem 5, a kojem pripada sporedni dio - kotlovnica u prizemlju, površine poda 3,15 m², označena oznakom 5a, sve u nacrtu označeno ZELENOM bojom i KOSO ŠRAFIRANO. 23 KONCEPCIJA ELABORATA GRAĐEVNI PLAN - elaborat etažiranja - SADRŽAJ R.B. STRANA Naslovnica 1 Sadržaj 2 Rješenje ureda ovlaštenog inženjera 3 Izvadak iz zemljišne knjige 4 1 Uvod 5 2 Zemljišno knjižni upis i posjedovno stanje 5 3 Osnovni podaci o zgradi 6 4 Opis posebnih i zajedničkih dijelova zgrade 7 5 Iskaz korisnih površina posebnih i zajedničkih dijelova zgrade 8 6 Iskaz korisnih površina posebnih dijelova zgrade sa iskazom idealnih dijelova zgrade i pripadajućeg zemljišta 10 7 Zaključak 11 8 9 Kopija katastarskog plana Tlocrti M 1:100 15 16 PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac za stambenu zgradu, u Karlovcu, ADRESA na kč.br. 3373/3 k.o. Karlovac II zk. uložak MMM k.o. Karlovac II 15.12.2011. br. 2011217 NARUČITELJ: IME I PREZIME IZRADIO: Davor Petračić, dipl.ing.građ. ovlašteni inženjer građevinarstva 24 PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac 15.12.2011. RJEŠENJE O SAMOSTALNOM OBAVLJANJU DJELATNOSTI - Ured ovlaštenog inženjera građevinarstva - 25 1. UVOD Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96) potrebno je u svrhu izračuna korisne površine kod uspostave vlasništva posebnog dijela nekretnine prema članku 74. istog Zakona izraditi građevni plan (elaborat etažiranja). Predmet ovog elaborata je objekt koji se nalazi na k.č.br. NNNN k.o. Karlovac II, a upisan je u zemljišno-knjižnom ulošku br. MMM katastarske općine Karlovac II i sastoji se iz stambene građevine dvokatnice. Objekt se sastoji od posebnih dijelova koji su u građevnom planu grafički označeni dijelova. Za svaki posebni dio zgrade dat je opis i grafički prikaz, iskaz površina, te je izračunat udio svakog posebnog dijela u postocima i razlomačkom omjeru. Svi posebni dijelovi zgrade; soba, dvije garaže, spremište i dvije kotlovnice u prizemlju, 15.12.2011. bojom, brojem i šrafurom čime je ostvarena točna identifikacija pripadajućih posebnih Ovaj građevni plan je izrađen u suradnji sa suvlasnicima i privaćen je kao takav. 2. ZEMLJIŠNO - KNJIŽNI UPIS I POSJEDOVNO STANJE Zgrada je upisana u zemljišnoj knjizi u zemljišno knjižnom ulošku br. MMM na k.č. br. NNNN k.o. Karlovac II. PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac stan na I. katu, stan na II. katu i spremište u potkrovlju su samostalne uporabne cjeline. Zajednička volja svih suvlasnika je da se ovim elaboratom definira vlasništvo određenoga posebnog dijela nekretnine i sa njim neodvojivo poveže odgovarajući suvlasnički dio nekretnine na kojem je uspostavljeno. Suvlasnici su suglasni da uspostavu etažnog vlasništva urede temeljem odgovarajućeg suvlasničkog dijela, odnosno da vlasništvo određenog posebnog dijela nekretnine proizlazi i bude uspostavljeno samo na suvlasničkom dijelu nekretnine koji je barem toliko velik da odgovara odnosu korisne vrijednosti toga samostalnog dijela prema korisnoj vrijednosti svih samostalnih dijelova cijele nekretnine. 26 3 1. OSNOVNI PODACI O ZGRADI Nalazi se na adresi ADRESA u Karlovcu Priključena je na sljedeću infrastrukturu: vodovod kanalizaciju elektro-mrežu telekomunikacijsku mrežu Nosiva konstrukcija zgrada je opeka Krovna konstrukcija je dvostrešni kosi krov Stambena zgrada je prizemlje, kat, II. kat i potkrovlje Svi unutarnji prostori su ožbukani i oličeni, s drvenom stolarijom uz obrađene podove Nivo poda prizemlja je u ravnini okolnog terena 42. PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac 15.12.2011. Predmetna nekretnina : OPIS ZAJEDNIČKIH DIJELOVA ZGRADE ZAJEDNIČKI DIJELOVI ZGRADE Zajednički dijelovi zgrade u smislu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96) su zajednički dijelovi instalacija, nosiva konstrukcija zgrade (temelji, nosivi zidovi, međukatna konstrukcija, nosiva krovna konstrukcija s pokrovom) i drugi vitalni dijelovi koji su u funkciji svakog posebnog dijela zgrade u vlasništvu svih vlasnika srazmjerno vlasničkim omjerima. 27 ISKAZ NETTO POVRŠINA POSEBNIH I ZAJEDNIČKIH DIJELOVA ZGRADE Površina podova (m²) DIO ZGRADE POSEBNI DIJELOVI 1 SOBA U PRIZEMLJU Ukupna površina podova (m²) Ocjena korisne vrijednosti Korisna vrijednost prip.dijel. etažnih cijelina (m²) Korisna vrijednost posebnih dijelova (m²) 372,15 284,90 13,70 13,70 ZATVORENI DIO 2 10,10 10,10 1,00 10,10 10,10 Spremište 3,60 3,60 1,00 3,60 3,60 GARAŽA U PRIZEMLJU 15,10 11,35 ZATVORENI DIO Garaža 3 15,10 GARAŽA U PRIZEMLJU 15,10 0,75 11,35 22,95 11,35 17,20 15.12.2011. 1a Soba SPOREDNI DIO ZATVORENI DIO Garaža 4 5 22,95 SPREMIŠTE U PRIZEMLJU ZATVORENI DIO 22,95 0,75 17,20 18,85 Hodnik 4,35 Spremište 3,65 Spremište 10,85 18,85 1,00 18,85 4,35 1,00 3,65 1,00 10,85 99,85 STAN NA I. KATU ZATVORENI DIO 18,85 96,80 Hodnik 5,40 1,00 5,40 Kuhinja s dn. boravkom 35,00 1,00 35,00 Ostava 1,85 1,00 1,85 Garderoba 2,40 1,00 2,40 WC 2,55 1,00 2,55 Predsoblje 4,20 1,00 4,20 88,65 17,20 88,65 Kupaonica 4,10 1,00 4,10 Soba 11,75 1,00 11,75 Soba 13,05 1,00 13,05 Soba 8,35 1,00 8,35 Loggia 0,70 0,75 0,55 Balkon 2,15 0,25 0,55 Loggia 5,20 5,20 0,75 3,90 3,90 Kotlovnica 3,15 3,15 1,00 3,15 3,15 28 OTVORENI DIO 5a 2,85 PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac 5 1,10 SPOREDNI DIO U PRIZEMLJU Hodnik 5,40 1,00 5,40 Kuhinja s dn. boravkom 35,00 1,00 35,00 1,85 1,00 1,85 Garderoba 2,40 1,00 2,40 WC 2,55 1,00 2,55 Predsoblje 4,20 1,00 4,20 Kupaonica 4,10 1,00 4,10 Soba 11,75 1,00 11,75 Soba 13,05 1,00 13,05 Soba 8,35 1,00 8,35 0,75 0,55 0,25 0,55 0,70 2,15 6a 88,65 2,85 88,65 1,10 5,20 5,20 0,75 3,90 3,90 2,95 2,95 1,00 2,95 2,95 ZATVORENI DIO U PRIZEMLJU Kotlovnica 7 96,60 SPREMIŠTE U POTKROVLJU ZATVORENI DIO 102,05 Spremište 49,85 1m<h<2m 47,65 Loggia 4,55 97,50 30,40 0,35 17,45 0,20 9,55 0,75 3,40 27,00 OTVORENI DIO ZAJEDNIČKI DIJELOVI I 15.12.2011. 99,65 STAN NA II. KATU ZATVORENI DIO Hodnik u prizemlju 4,55 51,75 4,20 II Hodniku u prizemlju III Hodnik u prizemlju 5,70 4,50 1m<h<2m 4,80 3,40 50,55 4,20 1,00 4,20 4,20 5,70 1,00 5,70 1,00 5,70 4,50 0,75 3,60 9,30 8,10 IV Stubište PR - KAT 10,75 10,75 1,00 10,75 10,75 V Stubište KAT - 2. KAT 10,75 10,75 1,00 10,75 10,75 VI Stubište 2. KAT - POT 11,05 1,00 11,05 11,05 SVEUKUPNO: 11,05 423,90 PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac 6 335,45 29 ISKAZ NETTO POVRŠINA POSEBNIH DIJELOVA ZGRADE SA ISKAZOM IDEALNIH DIJELOVA ZGRADE I PRIPADAJUĆEG ZEMLJIŠTA Posebni dio Udio u površini % Idealni dio zgrade i pripadajućeg zem ljišta Točnost (%) 1 SOBA U PRIZEMLJU 13,70 4,81% 11 / 230 0,54% 2 GARAŽA U PRIZEMLJU 11,35 3,98% 9 / 230 1,78% 3 GARAŽA U PRIZEMLJU 17,20 6,04% 14 / 230 -0,82% 4 SPREMIŠTE U PRIZEMLJU 18,85 6,62% 15 / 230 1,43% 5 STAN NA I. KATU 96,80 33,98% 78 / 230 0,19% 6 STAN NA II. KATU 96,60 33,91% 78 / 230 -0,02% 7 SPREMIŠTE U POTKROVLJU 30,40 10,67% 25 / 230 -1,87% 284,90 100,00% 230 / 230 UKUPNO: 15.12.2011. Oznaka Korisna vrijednost posebnih dijelova m ² PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac 6 30 7. ZAKLJUČAK Ovim građevnim planom (etažnim elaboratom) izražene su površine podova građevine – stambene zgrade u Karlovcu, ADRESA, izgrađene na kč.br. 3373/3 k.o. Karlovac II (u daljnjem tekstu Predmet etažiranja). podova zgrade dobivena je korisna površina tj. izvršena je nivelacija vrijednosti podnih površina. Sve korisne površine zajedničkog dijela i posebnih dijelova izražene su u postotnom odnosu prema ukupnoj korisnoj površini Predmeta etažiranja u točki 5. ovog elaborata (Građevnog plana). Kako bi se dobio idealni dio zgrade i pripadajućeg zemljišta za svaki od specificiranih posebnih dijelova zgrade, bilo je potrebno izraziti korisne površine posebnih dijelova zgrada (bez zajedničkih dijelova zgrada) u odnosu na ukupnu korisnu površinu PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata NN 52/84) primjenjenih na površinu 15.12.2011. Preko koeficjenta obračuna (primjena HRN U.C2.100 i Uputstvo o načinu utvrđivanja posebnih dijelova kroz postotni i razlomački udio - točka 6. ovog elaborata. Dobivenim udjelima posebnih dijelova može se povezati suvlasništvo zajedničkih dijelova nekretnine s pripadajućim etažnim cjelinama. Ovim građevnim planom (etažnim elaboratom) određuje se suvlasništvo cijele nekretnine upisane u z.k.ul.br. NNN k.o. Karlovac II na adresi Karlovac, ADRESA 31 U zemljišnu knjigu treba izvršiti uknjižbu prava vlasništva u korist: POSEBNI DIO 1 Soba povezana s 11/230 suvlasničkog dijela nekretnine, koja se nalazi u prizemlju, ukupne površine poda 10,10 m², označena brojem 1, a kojoj pripada sporedni dio – spremište u prizemlju, površine poda 3,60 m², označeno oznakom Garaža povezana s 9/230 suvlasničkog dijela nekretnine, koja se nalazi u prizemlju, ukupne površine poda 15,10 m², označena brojem 2, u nacrtu označeno ZELENOM bojom i KOSO ŠRAFIRANO. POSEBNI DIO 3 Garaža povezana s 14/230 suvlasničkog dijela nekretnine, koja se nalazi u prizemlju, ukupne površine poda 22,95 m², označena brojem 3, u nacrtu označeno PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac POSEBNI DIO 2 15.12.2011. 1a, sve u nacrtu označeno ZELENOM bojom i KOSO ŠRAFIRANO. CRVENOM bojom i KOSO ŠRAFIRANO. POSEBNI DIO 4 Spremište povezano s 15/230 suvlasničkog dijela nekretnine, koje se nalazi u prizemlju, a sastoji se od hodnika i dva spremišta, ukupne površine poda 18,85 m², označeno brojem ŠRAFIRANO. 4, u nacrtu označeno CRVENOM bojom i KOSO 32 POSEBNI DIO 5 Stan povezan s 78/230 suvlasničkog dijela nekretnine, koji se nalazi na I. katu, a sastoji se od hodnika, kuhinje s dnevnim boravkom, ostave, garderobe, WCa, predsoblja, kupaonice i tri sobe, ukupne površine poda 88,65 m², s lođom/balkonom, ukupne površine poda 2,85 m² i lođom, ukupne površine poda 5, a kojem pripada sporedni dio - kotlovnica u prizemlju, površine poda 3,15 m², označena oznakom 5a, sve u nacrtu označeno 15.12.2011. ZELENOM bojom i KOSO ŠRAFIRANO. POSEBNI DIO 6 Stan povezan s 78/230 suvlasničkog dijela nekretnine, koji se nalazi na II. katu, a sastoji se od hodnika, kuhinje s dnevnim boravkom, ostave, garderobe, WCa, predsoblja, kupaonice i tri sobe, ukupne površine poda 88,65 m², s lođom/balkonom, ukupne površine poda 2,85 m² i lođom, ukupne površine poda 5,20 m², sve označeno brojem 6, a kojem pripada sporedni dio – kotlovnica u prizemlju, površine poda 2,95 m², označena oznakom 6a, sve u nacrtu označeno PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac 5,20 m², sve označeno brojem CRVENOM bojom i KOSO ŠRAFIRANO. POSEBNI DIO 7 Spremište povezano s 25/230 suvlasničkog dijela nekretnine, koje se nalazi u potkrovlju, ukupne površine poda 97,50 m², s lođom, ukupne površine poda 4,55 m², sve označeno brojem ŠRAFIRANO. 7, u nacrtu označeno CRVENOM bojom i KOSO 33 UPIS U ZEMLJIŠNU KNJIGU: Za upis u zemljišnu knjigu pri nadležnom Općinskom sudu, potrebno je prihvatiti ovaj građevni plan potpisom svih suvlasnika ishoditi potvrdu po Uredu za prostorno uređenje, stambeno-komunalne poslove, graditeljstvo i zaštitu okoliša nadležne Županije na osnovu ovog Građevnog plana br. 2011217 (elaborata etažiranja) da elaboratom definirani posebni nazivnika. sklopiti međuvlasnički ugovor o uspostavi vlasništva posebnih dijelova nekretnine a sve u smislu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96) i ovjeriti ga kod javnog bilježnika priložiti dokaz o uplati državne sudske pristojbe u iznosu 250 kn (Svrha:upis vlasništva;Primatelj:državne sudske pristojbe; žiro:1001005-1863000160; šifra 88; poziv na broj; 24-5045-JMBG) temeljem građevnog plana i ugovora o uspostavi vlasništva posebnih dijelova nekretnine sastaviti prijedlog upisa u zemljišnu knjigu. predati na zemljišno-knjižni odjel nadležnog općinskog suda pričekati provedbu... SASTAVIO: Davor Petračić, dipl.ing.građ. ovlašteni inženjer građevinarstva PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac osobe i u propisanoj točnosti pri iznalaženju zajedničkog suvlasničkog 15.12.2011. dijelovi čine samostalne uporabne cjeline, da su izrađeni od strane ovlaštene 34 35 PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac 15.12.2011. PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac 15.12.2011. TLOCRT PRIZEMLJA NA KOPIJI KATASTARSKOG PLANA 36 37 PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac 15.12.2011. 38 PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac 15.12.2011. 39 PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac 15.12.2011. 40 PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac 15.12.2011. PROVOĐENJE ELABORATA ISHOĐENJE POTVRDE KOD TIJELA GRADITELJSTVA: TEMELJEM ZAKON A O VLASNIŠTVU I DRUGIM STVARNIM PRAVIMA NN 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08. i 38/09, 153/09 PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac Pravni temelj Članak 73. (1) Vlasništvo posebnoga dijela nekretnine uspostavlja se na temelju pisane suglasnosti svih suvlasnika te nekretnine. (2) Niti jedan suvlasnik nekretnine ne može uskratiti svoj pristanak na uspostavu vlasništva posebnoga dijela drugom suvlasniku koji ima odgovarajući suvlasnički dio, osim ako bi se uspostavom novoga vlasništva posebnoga dijela u korist toga suvlasnika ukinula ili ograničila prava koja njemu već pripadaju na temelju njegova prije uspostavljenoga vlasništva posebnoga dijela. (3) Vlasništvo posebnoga dijela ne može se uspostaviti dok nadležna upravna vlast ne potvrdi da je određeni stan ili druga prostorija u određenoj zgradi i na određenoj zemljišnoj čestici samostalna uporabna cjelina. »(3) Vlasništvo posebnog dijela ne može se uspostaviti dok nadležno tijelo ne potvrdi da je određeni stan ili druga prostorija u određenoj zgradi i na određenoj zemljišnoj čestici samostalna uporabna cjelina. Potvrda mora sadržavati popis i opis posebnih dijelova nekretnine i da su izgrađeni u skladu s dozvolom nadležnog tijela.« »(4) Potvrdu iz stavka 3. ovoga članka može zamijeniti uporabna dozvola iz koje je razvidno da je zgrada izgrađena sukladno planu posebnih dijelova nekretnine, potvrđenim građevinskom dozvolom da ti posebni dijelovi predstavljaju samostalnu uporabnu cjelinu.« (5) Vlasništvo posebnoga dijela ne može se uspostaviti dok ne postane pravomoćnom odluka suda o utvrđivanju korisnih vrijednosti toga stana, odnosno druge prostorije te korisnih vrijednosti svih stanova i ostalih prostorija cijele nekretnine, osim kad ovaj Zakon određuje da pravomoćnu odluku suda o utvrđivanju korisnih vrijednosti zamjenjuje isprava suvlasnika. PRIJELAZNE I ZAVRŠNE ODREDBE DOPUNE IZ 2006. Članak 10. Članak 1. stavak 1. ovoga Zakona ne primjenjuje se na uspostavu vlasništva posebnog dijela zgrade ucrtane u katastarskom operatu do stupanja na snagu ovoga Zakona. (izmjena 19.12.2006) Vlasništvo posebnog dijela zgrade iz stavka 1. ovoga članka ne može se uspostaviti dok nadležno tijelo ne potvrdi da je određeni stan ili druga prostorija u određenoj zgradi i na određenoj zemljišnojčestici samostalna uporabna cjelina. Potvrda mora sadržavati popis i opis posebnih dijelova nekretnine i napomenu o tome koji je posebni dio zgrade izgrađen bez, odnosno protivno dozvoli nadležnog tijela. Na temelju potvrde iz stavka 2. ovoga članka nadležni sud će po službenoj dužnosti upisati zabilježbu u zemljišnoj knjizi da je posebni dio zgrade izgrađen bez, odnosno protivno dozvoli nadležnog tijela. Iznimno od stavka 1. ovoga članka, na zahtjev vlasnika nekretnine, izdat će se potvrda sukladno članku 1. stavku 1. ovoga Zakona ako je posebni dio zgrade izgrađen u skladu s dozvolom nadležnog tijela. 15.12.2011. GLAVA 4 (članci 66-78) 41 KOD PROVOĐENJA ELABORATA OVA DVIJE ODREDBE ZV I PJGR IMAJU KRUCIJALNO ZNAČENJE, ALI SU TE ODREDBE UJEDNO I TEMELJ ZA ODBIJANJE POTVRDE ZBOG MENI NEJASNE NAMJERE TUMAČENJA NA ŠTETU STRANKE ILI ŽELJE UREDA DA ODBIJE SVE ŠTO SE IKAKO MOŽE ODBITI REZULTAT : USPORAVANJE PROMETA NEKRETNINA→GUBITAK NOVCA ZA SVE PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac Članak 3. Bez akta kojim se odobrava građenje i lokacijske dozvole mogu se izvoditi radovi na: 1. Postojećoj građevini kojima se ne mijenja usklađenost građevine s lokacijskim uvjetima u skladu s kojima je izgrađena niti se utječe na ispunjavanje bitnih zahtjeva; Članak 4.b Smatra se da se radovima na postojećoj građevini poslovne namjene koji se izvode u svrhu njezine prilagodbe za obavljanje djelatnosti različite od djelatnosti navedene u aktu kojim je odobreno građenje, odnosno uporaba iste ne mijenjaju lokacijski uvjeti u skladu s kojima je građevina izgrađena (primjerice za obavljanje ugostiteljsko-turističke djelatnost umjesto trgovačke djelatnosti, trgovačke djelatnost s jednom vrstom proizvoda umjesto trgovačke djelatnosti s drugom vrstom proizvoda, uslužne djelatnosti umjesto trgovačke djelatnosti i obrnuto). Navedeno se odnosi i na poslovni dio stambeno-poslovne građevine, te na posebni dio (funkcionalnu jedinicu) poslovne i stambeno-poslovne građevine. Stavak 1. ovoga članka se ne odnosi na radove koji se izvode u svrhu prilagodbe građevine poslovne namjene za obavljanje djelatnosti koja se prema prostornom planu ne može obavljati u zoni u kojoj se nalazi građevina na kojoj se izvode radovi. Radovi iz stavka 1. ovoga članka kojima se utječe na ispunjavanje bitnih zahtjeva za građevinu izvode se na temelju odgovarajućeg akta kojim se odobrava građenje.«. 15.12.2011. PRAVILNIK O JEDNOSTAVNIM GRAĐEVINAMA I RADOVIMA NN 21/09, 57/10,126/10, 48/11 42 NELEGALNI OBJEKTI NA ČESTICI SE U ELABORATU NE PRIKAZUJU I NIJE IH MOGUĆE ETAŽIRATI 15.12.2011. PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac POTVRDA SE MOŽE ISHODITI I ZA OBJEKTE ČIJI DIJELOVI SU IZGRAĐENI PROTIVNO GRAĐEVNOJ DOZVOLI ALI UZ NAPOMENU U POTVRDI I KOD UPISA U ZEMLJIŠNU KNJIGU 43 1. 2. 3. 4. 5. Poslovni prostor u prizemlju nalazi se na dvije čestice i nije pregrađen U stan na katu ulazi se sa stubišta druge zgrade (neboder) Bivša spavaonica na katu sada je ured Promjenjena namjena ostalih poslovnih prostora i promjenjen raspored pregradnih zidova Odstupanja prema katastarskom planu (tolerancija) ? PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac 15.12.2011. PROBLEMI 44 MEĐUVLASNIČKI UGOVOR (izrađuje ga pravnik) SUVLASNIK A iz Karlovca ADRESA, i SUVLASNIK B iz Karlovca ADRESA Članak 1. Ovim Ugovorom ugovorne strane - Suvlasnici, sukladno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96) u daljnjem tekstu ZOVDSP, zaključuju ovaj Ugovor o uspostavi vlasništva određenih posebnih dijelova nekretnine (etažno vlasništvo) na stambeno-poslovnoj zgradi i pripadajućem zemljištu u Karlovcu izgrađenoj na k.č. br. ČESTICA k.o. Karlovac II (katastarska izmjera), odnosno na k.č. br.ČESTICA G k.o. Karlovac (gruntovna izmjera) i upisanoj u zk.ul.br. ULOŽAK u površini od POVRŠINA čhv na adresi Ulica 21 u Karlovcu. Članak 2. Vlasništvo određenih posebnih dijelova nekretnine ovim Ugovorom uspostavlja se na odgovarajućim suvlasničkim dijelovima nekretnine (idealnim dijelovima) koja se sastoji od zemljišta sa stambeno-poslovnom zgradom i pripadajućim sporednim dijelovima. Članak 3. Vlasništvo određenih posebnih dijelova nekretnine ovim Ugovorom uspostavlja se glede dijela suvlasničke nekretnine koja čini samostalnu uporabnu cjelinu prikladnu za samostalno izvršavanje suvlasnikovih ovlasti a za što je izrađen Građevni plan (elaborat etažiranja). Građevni plan i Potvrda da posebni dijelovi nekretnine predstavljaju samostalne uporabne cjeline sastavni su dio ovog Ugovora i nalaze se u njegovom privitku. PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac UGOVOR O USPOSTAVI VLASNIŠTVA ODREĐENIH POSEBNIH DIJELOVA NEKRETNINE (ETAŽNO VLASNIŠTVO) 15.12.2011. svi u daljnjem tekstu Suvlasnici, zaključili su sljedeći; 45 Članak 4. Ovim Ugovorom svi Suvlasnici suglasni su da se temeljem Građevnog plana, Potvrde i ovog Ugovora izvrši uknjižba upisa u zemljišnu knjigu vlasništva posebnih dijelova nekretnine sa odgovarajućim zajedničkim dijelovima nekretnine i to: POSEBNI DIO 2 – STAN U PRIZEMLJU Vlasništvo SUVLASNIK B, ADRESA, Karlovac u 30/150 dijela, povezano sa stanom u prizemlju, a koji se sastoji iz hodnika, dvije sobe, kuhinje s blagovaonicom i kupaonice, ukupne površine 59,85 m², s terasom površine 5,80 m², označeno brojem 2, a kojem pripadaju tri sporedna dijela – spremište u podrumu, površine 21,05 m², označeno oznakom 2a, spremište u podrumu površine 13,15 m², označeno oznakom 2b i parkirno mjesto površine 12,50 m², označeno oznakom 2c, sve u nacrtu označeno ZELENOM bojom i KRIŽNO KOSO ŠRAFIRANO. PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac POSEBNI DIO 1 – STAN U PRIZEMLJU Vlasništvo SUVLASNIK A, ADRESA, Karlovac u 24/150 dijela, povezano sa stanom koji se nalazi u prizemlju, a sastoji se iz kuhinje s blagovaonicom, kupaonice i dvije sobe, ukupne površine 56,10 m², označeno brojem 1, a kojem pripadaju dva sporedna dijela – spremištu u podrumu, površine poda 10,10 m², označeno oznakom 1a i parkirno mjesto, površine 12,50 m², označeno oznakom 1b, sve u nacrtu označeno CRVENOM bojom i KOSO ŠRAFIRANO. 15.12.2011. U zemljišnu knjigu treba izvršiti uknjižbu prava vlasništva u korist: 46 POSEBNI DIO 5 – STAN NA II. KATU Vlasništvo SUVLASNIK A, ADRESA, Karlovac u 27/150 dijela, povezano sa stanom na 2. katu, a koji se sastoji iz ulaza, kuhinje, tri sobe i kupaonice, ukupne površine 62,95 m², s balkonom površine 8,05 m², označeno brojem 5, a kojem pripada sporedni dio – spremište u podrumu površine 14,00 m², označeno oznakom 5a, sve u nacrtu označeno CRVENOM bojom i KRIŽNO KOSO ŠRAFIRANO. PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac POSEBNI DIO 4 – STAN NA II. KATU Vlasništvo SUVLASNIK A, ADRESA, Karlovac u 22/150 dijela, povezano sa stanom na katu, a koji se sastoji iz ulaza, kupaonice, kuhinje s dnevnim boravkom i sobe, površine 46,10 m², s loggiom površine 4,55 m², označeno brojem 4, a kojem pripadaju dva sporedna dijela – spremište u podrumu površine 13,00 m², označeno oznakom 4a i parkirno mjesto površine 12,50 m², označeno oznakom 4b, sve u nacrtu označeno ZELENOM bojom i KOSO ŠRAFIRANO. 15.12.2011. POSEBNI DIO 3 – STAN NA 1. KATU Vlasništvo SUVLASNIK A, ADRESA, Karlovac u 47/150 dijela, povezano sa stanom koji se nalazi na katu, a koji se sastoji iz predprostora, WC-a, kupaonice, kuhinje, ostave i četiri sobe, ukupne površine 100,55 m², s balkonom/loggiom, površine 6,25 m² i loggiom površine 9,15 m², označeno brojem 3, a kojem pripadaju dva sporedna dijela – spremište u podrumu površine 26,20 m², označeno oznakom 3a i parkrino mjesto površine 12,50 m², označeno oznakom 3b, sve u nacrtu označeno PLAVOM bojom i KRIŽNO KOSO ŠRAFIRANO. 47 Članak 7. Stranke su Ugovor pročitale, prihvaćaju sva prava i obveze što iz njega proizlaze, te ga u znak prihvaćanja vlastoručno potpisuju. Članak 8. Ovaj ugovor sačinjen je u pet istovjetnih primjeraka od kojih po jedan pripada svakoj od ugovornih strana, jedan primjerak se predaje javnom bilježniku, a po jedan primjerak će se predati poreznoj upravi i zemljišnoknjižnom odjelu nadležnog općinskog suda. PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac Članak 6. Ovlašćuju se suvlasnici da bez bilo kakvog daljnjeg pitanja ili odobrenja mogu u zemljišnim knjigama ili drugim javnim očevidnicima ishoditi uknjižbu prava vlasništva na svoje ime. 15.12.2011. Članak 5. Vlasništvo posebnih dijelova nekretnine sa odgovarajućim suvlasničkim dijelovima nekretnine na zgradi u utvrđenim dijelovima iz članka 4. ovog Ugovora upisuju se zajedno sa srazmjernim dijelom zajedničkih dijelova i uređaja zgrade u smislu odredbi članka 68 i 70 ZOVDSP, kao i suvlasništvo odgovarajućeg dijela uređaja i dijelova zgrade, te odgovarajućeg dijela zemljišta ispod i oko zgrade sukladno načelu uspostave jedinstvenosti nekretnine prema ZOVDSP. Suvlasnici su suglasni da glede poduzimanja poslova redovite uprave i izvanrednih poslova na zajedničkim dijelovima propisanim zakonom i zajedničkim prostorijama zgrade, međusobne odnose odrede pisanim sporazumom (međuvlasnički ugovor) sukladno članku 85. ZOVDSP. U Karlovcu; DATUM UGOVORA SUVLASNIK A SUVLASNIK B 48 Obrazac 20 - etaž Obrazac 1 Obrazac 20 - etaž Obrazac 18 - SZ ime i prezime podnositelja zahtjeva ime i prezime podnositelja zahtjeva telefon telefon _________________________________________ _________________________________________ Ime, prezime i adresa zastupnika/punomoćnika Ime, prezime i adresa zastupnika/punomoćnika podnositelja zahtjeva, telefon podnositelja zahtjeva, telefon Upravni odjel za prostorno planiranje i graditeljstvo Odsjek za prostorno uređenje i graditeljstvo KARLOVAC Banjavčićeva 9 ZAHTJEV za izdavanje potvrde plana posebnih dijelova nekretnine (čl. 73. stavak 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima - NN broj 91/96, 79/06, 141/06) I/ PODACI O GRAĐEVINI: (adresa) 15.12.2011. GRAD KARLOVAC PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac OBRAZAC ZAHTJEVA ZA POTVRDU ELABORATA http://www.karlovac.hr/page.aspx?PageID=28 adresa adresa (katastarska općina, kč. br.) II/ PRILOG: - plan posebnih dijelova nekretnine - dokaz legalnosti građevine 49 III/ PRISTOJBA: 40,00 kn u državnim biljezima ----------------------------------------------(potpis) u Karlovcu, _______________ godine PETRAČIĆ-projekt d.o.o. Domobranska 3, Karlovac 15.12.2011. HVALA NA PAŽNJI ! direktor: Davor Petračić dipl.ing.građ. ovlašteni inženjer građevinarstva 50
© Copyright 2024 Paperzz
