ELABORAT O PROCIJENJENOJ TRŽIŠNOJ VRIJEDNOSTI N E K R E T N I N E NARUČITELJ: PRONEKINVEST U STEČAJU, SLATINA KOLODVORSKA 6A VLASNIK: PRONEKINVEST U STEČAJU, SLATINA KOLODVORSKA 6A NEKRETNINA LOKAL BROJ 3 ROH-BAU K.Č. 3569/2 Z.K. 4358 K.O. PODRAVSKA SLATINA POD. 3 ETAŽA 422/1000 LOKACIJA SLATINA, VLADIMIRA NAZORA 6 SLATINA 25.07.2012. STALNI SUDSKI VJEŠTAK GRAĐ. STRUKE BOŽO MILIVOJEVIĆ D.I.G. SLATINA, JAKOVA GOTOVCA 5 SAŽETAK PROCJENE Potpisom ove procjene koju sam izradio neopozivo potvrđujem da sam očevidom na licu mjesta utvrdio da je predmet ove procjene upravo nekretnina navedena u ovoj identifikaciji. OPĆI PODACI: Datum izrade: 25 Srpnja 2012. godine Naručitelje procjene: IDENTIFIKACIJA: Obrt Šimara Slatina Vladimira Nazora 6 kat. općina: Podravska Slatina z.k. uložak: Pod uložak 4358 3, 422/1000 z.k.č.br: 3569/3 sa pravom provoza preko k.č. 3569/5 I 3569/1 opis nekretnine: Poslovni prostor-skladište dovršenost ROH-BAU vlasnik: Prokoninvest d.o.o. Slatina, Kolodvorska 6a PODACI O NEKRETNINI: ADRESA NEKRENINE Županija: Grad/naselje: Ulica i kbr.: Virovitičko podravska Slatina Vladimira Nazora 6 OPIS NEKRETNINE Namjena: Poslovni prostor skladište Godina izgradnje: 1997 Opće stanje: Vrlo dobro IZRADIO: Božo Milivojević dipl. ing. građ. PROCIJENJENA TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE: NEKRETNINA VRIJEDNOST STANA: Vrijednost Vrijednost (kn) EUR 227.919,30 30.289,24 LEGALNOST NEKRETNINE. Potrebno ishoditi dopunu građevne dozvole Tereti i zabilježbe vidljivi su iz zk. uloška. Slatina 25.07.2012. godine . Sudski vještak: Božo Milivojević dipl.ing.građ. 2 €/m² 179,13 1. OPĆI PODACI Temeljem dogovora sa stečajnom upraviteljicom tvrtke Proneksinvest d.o.o. u stečaju Slatina, Kolodvorska 6a , izvršio sam procjenu Lokala broj 3 u sklopu poslovnog objekta u Slatini Vladimira Nazora 6 dvorišni dio izgrađenog na k.č. 3569/2 z.k. 4358 pod uložak 3 etaža 422/1000 k.o. Podravska Slatina. Procijenjeni lokal broj 3 nalazi se u prizemlju dvorišnog dijela poslovne zgrade, orijentacija zapad prema dvorištu. 2. METODOLOGIJA PROCJENE Procjena predmetne nekretnine izvršena je uvidom u stanje iste, te uvidom u nivo izgrađenosti dana 24.07.2012. godine. Istog dana izvršen je uvid u stanje završnih radova i instalacija. Cijena 1 m2 NGP(neto građevinske površine)određena je iz Biltena standardna kalkulacija radova u visokogradnji u izdanju Građevinskog instituta u Zagrebu, te na osnovu cijena za ovakvu vrstu objekata na području grada Slatine. Umanjenje vrijednosti (amortizacija) izvršiti će se temeljem Upustva o valorizaciji ekspropiranih objekata N.N. 52/84, a učešće pojedinih radova u ukupnoj cijeni temeljem Uputstva o načinu utvrđivanja vrijednosti i revalorizaciju zgrada i dijelova zgrada N.N. 54/85. 3. PODACI O VLASNIŠTVU Prema Izvatku iz zemljišne knjige Općinskog suda u Slatini od 24. 07. 2012. 2010. godine u z.k.uložak broj 4358 k.o. Podravska Slatina upisana je 1 zgrada i dvor, na k.č.3569/2, a u poduložak broj 3 etaža 422/1000 poslovni prostor broj 3,a z.k. vlasnik je PRONEKINVEST d.o.o. Slatina Kolodvorska 6a u 1/1 dijelova Teret: vidljiv iz vlasničkog lista 3 4. TEHNIČKI OPIS 4.1. POSLOVNI PROSTOR NKP: Lokal broj 3, 169,09 m2 Namjena: Skladišni dio u gradnji Godina izgradnje: 1997 Katnost: P Gradska zona: 1 Orjentacija: Istok i zapad Parkiranje: omogućeno na parkiralištu ispred objekta i u dvorištu objekta Konstrukcija: Temelji: betonski trakasti Nosiva k.: zidana od opeke + AB Međukatna k.: nema Preg. zidovi: od opeke Krovna k.: Koso pokrov lim Limarija: pocinčana Pročelje: Termo žbuka + boja Obrada zidova: Ne ožbukani Obrada podova: nema Stolarija: Unutrašnja st.: nema Fasadna st.: Aluminijska + IZO staklo + staklena opeka Električne: Provedene Telefon: Nema Vodovod: Nema Kanalizacija: Nema Plin: Nema Klima uređaj: Nema Grijanje: Nema Dizalo: Nema Instalacije: Sanitarije: Nema Održavanje: dobro Okoliš: uredan Opći dojam: Dobar za ROH_BAU izvedbu 4 3.LOKACIJA Predmetna nekretnina se nalazi u centru grada Slatine ulica Vladimira Nazora 6 dvorišni dio zgrada prizemlje. Prilazna prometnica je asfaltirana gradska ulica. Opremljena je razvodom instalacija komunalne infrastrukture. Okolni objekti su stambeni i poslovni, individualnog i više etažnog tipa izgradnje, slične katnosti. 5 4.IZRAČUN POVRŠINA I VOLUMENA PROSTORA Za izračun površina primijenjuje se norma HRN U.C2.100.; Za izračun volumena zgrade primijenjuje se Pravilnik o načinu utvrđivanja obujma građevine za obračun komunalnog doprinosa N.N. 23/2000. tlocrtna PROSTORIJA površina koef. m² netto korisna površina m² brutto površina m³ BVO m³ PRIZEMLJE LOKAL 169,09 1,00 169,09 UKUPNO: 169,09 169,09 6 226,58 679,74 6. PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI (TROŠKOVNA METODA) 6.1. VRIJEDNOST KOMUNALNOG DOPRINOSA Vrsta troškova BV (m3) Cijena (€/m3) Ukupno (€) KOMUN. DOPRINOS 679,74 3,97 2.698,57 6.2.. VRIJEDNOST VODNOG DOPRINOSA Vrsta troškova BV (m3) Cijena (€/m3) Ukupno (€) VODNI DOPRINOS 697,74 2,10 1.465,25 6.3. PROCJENA VRIJEDNOSTI OBJEKTA Sadašnja građevinska vrijednost se izračunava kao razlika između nove građevinske vrijednosti i umanjenja zbog starosti i trošnosti objekta (Sg = Ng U). Nova građevinska vrijednost se izračunava kao produkt neto korisne površine (NKP) i jedinične cijene ekvivalentnog objekta. Jedinična cijena objekta dobivena je prema podacima većih građevinskih poduzeća u RH, prema podacima iz Biltena standardna kalkulacija radova IGH za tipske objekte u RH na 7 prosječenoj lokaciji. U jediničnu cijenu građenja uključena je vrijednost komunalnih priključaka, vanjskog uređenja i pripadajućeg zemljišta. Ng = NKP x Cj 300,00 €/m2 Cj = Ngv = 169,09 m2 × 300,00 €/m2 = 50.727,00 € Umanjenje vrijednosti nekretnine radi starosti i trošnosti je zbroj umanjenja vrijednosti konstrukcije, ugrađenih materijala i opreme u određenom postotku učešća. Umanjenje zbog starosti i trošnosti konstrukcije je funkcija prosječnog vremena trajanja konstrukcije (N), starosti konstrukcije (n) i postotka učešća prema izrazu: U = 0,80 x n/N x (N + n)/2N 8 UMANJENJE KONSTRUKCIJE ZBOG STARENJA I FIZIČKE ISTROŠENOSTI Starost objekta u godinama (n) 15 Vijek trajanja objekta u godinama (N) 120 U = 0,80 x n/N x (n + N)/2N = 0,06 Vrsta radova Nova građevinska Umanjenje Sadašnja građevinska vrijednost Konstrukcija vrijednost 100 300,00 6 18,00 282,00 100 300,00 6 18,00 282,00 Obrtn. radovi Završni radovi Instalacije 9 Faktori koji determiniraju tržnu vrijednost nekretnine: Fl faktor lokacije Fkp faktor korisne površine Fp faktor za poslovne objekte Fkv faktor kvalitete Fu faktor usklađenosti Fi faktor izgrađenosti Fpp faktor ponude i potražnje Fl (0,50 do 1,50) ovisi o području, makro i mikro lokaciji, položaju u prostoru, infrastrukturi, broju stambenih jedinica i dr. Fkp (0,80 do 1,20) ovisi o korisnoj površini nekretnine Fp (0,50 do 5,00) za objekte poslovne namjene i uređenosti, ovisi o vrsti djelatnosti i opremljenosti za obavljanje tog posla Fkv (0,10 do 1,50) ovisi o opremljenosti objekta u odnosu na tipski, prosječeni građevinski objekt izveden od izvođača u društvenom ili privatnom sektoru u RH, te o kvaliteti ugrađenih materijala i opremi 10 Fu (0,00 do 1,00) usklađenost, odnosno odstupanje od građevinske dozvole, prostornog plana i urbanističkih uvjeta, upisa u katastru i zemljišniku, posjedovanje uporabne dozvole, mogućnost ili nemogućnost legalizacije građevine Fi (0,10 do 1,00) ovisi o izgrađenosti objekta u odnosu na tipski, prosječni građevinski objekt izveden od izvođača u društvenom ili privatnom sektoru u RH Fpp (0,20 do 2,00) ovisi o trenutnoj ponudi i potražnji na tržištu SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST Sj (€/m2) NKP (m2) Fl Fkp Fp Fkv Fu Fi Fpp St (€) 282,00 169,09 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,70 26.225,86 VRIJEDNOST KOMUNALNOG I TRŽIŠNA VRIJEDNOST UKUPNA SADAŠNJA TRŽNA LOKALA (€) VRIJEDNOST Stt (€) 26.225,86 30.389,24 VODNOG DOPRINOSA DOPRINOSA (€) 4.163,38 11 7. SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE (PONDERIRANJE) SADAŠNJA TRŽNA VRIJEDNOST KOEFICIJENT KORIGIRANA VRIJEDNOST (€) PONDERIRANJA (€) Stt 30.389,24 30.389,24 1,00 SADAŠNJA TRŽNA VRIJEDNOST NEKRETNINE (€) 30.289,24 SADAŠNJA TRŽNA VRIJEDNOST NEKRETNINE (kn) 227.919,30 Tečaj 1 € = 7,50 kn Jedinična cijena po 1 m2 stana NKP (m2) (kn/m2) (EUR/m2) LOKAL u prizemlju dvorišnog dijela poslovne 169,09 1.347,92 zgrade u Slatini Vladimira Nazora 6 12 179,13 8..DOKUMENTACIJA FOTO DOKUMENTACIJA • VLASNIČKI LIST • KOPIJA PLANA • IZVOD IZ ARKODA • RJEŠENJE O IMENOVANJU 13 FOTO DOKUMENTACIJA POGLED OD DVORIŠTA POGLED OD DVORIŠTA LOKAL 3 POD PROSTOR 1 LOKAL 3 POD PROSTOR 2 LOKAL 3 PROSTOR 1 PODGL. KROVA LOKAL 3 PROSTOR 2 PODGLED KROVA 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
© Copyright 2024 Paperzz