Perizia PDF - IVG Lucca

GEOMETRA FABIO MASINI
ESPERTO TRIBUNALE LU.
TRIBUNALE DI LUCCA
- Sezione Esecuzioni Immobiliari *****
Esecuzione Immobiliare: n° 211/2011 R.E.
Giudice per le Esecuzioni: Dott. Giacomo Lucente
Promossa da
XXXX
c o n t r o
XXX
==================
A seguito dell’incarico ricevuto dal Tribunale di Lucca, il sottoscritto
Geometra Fabio Masini nato a Lucca il 10 Febbraio 1967, libero professionista con
studio in Lucca, frazione Picciorana,Via Dei Lombardi n°184, nominato consulente
Esperto per la procedura in epigrafe in udienza del 12 marzo 2012, ricevuto
l’incarico per la descrizione e stima dei beni oggetto della presente esecuzione
immobiliare, riferisce quanto segue in relazione ai quesiti di rito posti dal
Sig.
Giudice delegato, Dott. Giacomo Lucente.
Facendo seguito all’udienza di cui sopra, lo scrivente nominato Esperto per
la procedura di cui sopra, in data 14 marzo 2012, dava corso alle operazioni peritali
presso il proprio studio posto in Lucca, frazione di Picciorana,Via Dei Lombardi 184.
In data 15 marzo 2012, lo scrivente a seguito dell’esame dei documenti agli
atti, non essendovi presenti molti di quelli ritenuti necessari, provvedeva a redigere
le comunicazioni agli esecutati ed al legale del procedente nelle quali si
richiedevano in elenco i documenti di cui sopra, inoltrandole il 15, il 21 ed il 29
marzo 2012, oltre che predisporre richiesta all’Agenzia del Territorio di Lucca.
Il giorno 19 marzo 2012, venivano effettuate le verifiche di rito ai fini
dell’esistenza di contratti registrati, presso l’Agenzia delle Entrate.
In data 21 marzo 2012
e 3 aprile 2012 tornavano al mittente le
comunicazioni inoltrate all’esecutato e riceveva mezzo posta elettronica dallo studio
legale Cenni-Speronello copia dell’atto pubblico di compravendita in precedenza
richiesto io data 16/03/12.
Il giorno 27 marzo 2012, il sottoscritto Esperto si recava presso l’Agenzia del
Territorio di Lucca per effettuare le necessarie ricerche di documentazioni catastali
relativi ai beni ed estrarre copia della planimetria catastale e aggiornamenti.
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Il giorno 29 marzo, lo scrivente redigeva nuova lettera da inviarsi all’esecutato.
In data 14 aprile 2012, lo scrivente si recava presso l’Ufficio Tecnico del
Comune di Villa Basilica per effettuare le opportune ricerche dei titoli autorizzativi
previsti da quesito ed avere colloquio con un Istruttore; a seguito delle ricerche,
venivano individuati alcuni titoli edilizi e richiesta copia della Domanda di Condono
Edilizio L.47/85, n°184 prot. n°2435 del 2/05/1986, C.E. n° 331/83 salvo se altre.
In data 14 aprile 2012, lo scrivente si recava presso i luoghi oggetto di
esecuzione posti in Via delle Cartiere n° 163, loc. Buoso frazione Biecina, Villa
Basilica, potendo osservare l’immobile solo esternamente e intraprendendo alcune
misurazioni esterne di verifica e relative riprese fotografiche.
In data 19 aprile 2012, veniva tentato nuovo accesso al bene, ma stante
l’assenza dell’esecutato non si rendeva possibile accedere all’immobile, con
l’occasione venivano proseguite le misurazioni esterne possibili e redatte alcune
riprese fotografiche.
In data 5 luglio 2012, stante l’assenza di alcuna risposta dall’esecutato e la
necessità di accedere all’immobile posto in Via delle Cartiere n° 163, loc. Buoso
frazione Biecina, Villa Basilica, lo scrivente Esperto depositava presso la Cancelleria
per le Esecuzioni Immobiliari, la richiesta al G.E. di poter nominare un custode
dell’immobile.
In data 31 luglio 2012, essendo stato contattato dall’Istituto Vendite
Giudiziarie, nominato dal G.E. custode del bene, lo scrivente con propri collaboratori
ed il Sig. Giancola Adilardi dell’Istituto, faceva accesso ai luoghi oggetto di
esecuzione sito come in precedenza riportato. Venivano effettuati i rilievi e le riprese
fotografiche necessarie.
In seguito venivano proseguite le attività con l’allestimento degli allegati,
dell’elaborato di rilievo proseguendo con le attività correlate e di indagine dei valori
di mercato.
Successivamente venivano proseguite le attività peritali e di studio inerenti
l’allestimento degli allegati e la ricerca di idonee mappe con il completamento
dell’elaborato peritale e allegati.
In data 10 novembre 2012, lo scrivente si recava nuovamente presso il
Comune di Villa Basilica per effettuare un colloquio con l’Ufficio Tecnico ed
effettuare ulteriore ricerca delle pratiche al conto dell’esecutata e sue collegate, non
reperendo altro che non fosse già stato individuato nelle precedenti operazioni
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peritali del giorno 14/04/12.
In data 28 novembre 2012, venivano effettuate le visure presso l’Agenzia
del Territorio di Lucca, Servizio Pubblicità Immobiliare,
constatando che non vi erano state poste in essere, ulteriori formalità.
In data 23 novembre 2012, lo scrivente Esperto, chiedeva aggiornamento
circa l’Estratto dal Registro degli atti di matrimonio al comune di Villa Basilica, per
poi richiedere documentazione al Comune di Ponte Buggianese tale Estratto, il
quale lo inviava mezzo fax in data 26 novembre 2012.
Nei giorni seguenti, veniva ultimato l’elaborato peritale con la verifica del
prezzo medio di mercato per beni simili posti nella zona interessata dall’esecuzione.
///
Il bene immobile viene descritto come di seguito:
LOTTO UNICO PER I DIRITTI DI PIENA PROPRIETA’ SU DI UN IMMOBILE
CENSITO COME CIVILE ABITAZIONE
Appartamento residenziale disposto su di un unico piano, oltre vano cantina, diritti
su andito di accesso comune.
*****
LOTTO UNICO
(bene intestato a XX per l’intera proprietà)
Bene posto in Comune di Villa Basilica, frazione Biecina, Loc. Buoso, Via
delle Cartiere n. 163, rappresentato al Catasto Fabbricati, Comune di Villa Basilica
nel foglio di mappa 29 dal mappale 294 sub. 3 per l’abitazione, piccola resede
esclusiva in base a quanto in atti che si allegato e con diritto all’andito di accesso
comune ad altre U.I.
1° CAPOVERSO
IDENTIFICAZIONE E UBICAZIONE
I diritti di piena proprietà di un quartiere censito come immobile per civile
abitazione e annessa cantina al piano seminterrato con i diritti ed accessori su
indicati, posto in Villa Basilica (LU), nella frazione di Biecina loc. Buoso, Via delle
Cartiere n. 163.
(cfr. elaborato planimetrico in scala 1:100 per l’unità immobiliare di civile abitazione; cfr
documentazione fotografica in all.to )
CONFINI
Via delle Cartiere, ingresso condominiale, beni residua proprietà XXX, salvo se
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altri e meglio di fatto.
REFERENZE CATASTALI
-L’unità immobiliare è censita al Catasto Fabbricati del Comune di Villa Basilica,
Foglio 29 mappale 294, sub. 3 categoria A/4 classe 5 consistenza vani 2,5 con la
rendita di € 102,26. Rendita attribuita con Variazione del 04/07/1990 n.3445.1/1990
in atti dal 17/10/2002 (prot.211574) per DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI
INTERNI – PLANIMETRIE MANCANTI, come da visura storica in allegato. Dalla
planimetria catastale in atti e dal pubblico atto di acquisto senza però presentare
una certa identificazione sui luoghi, risulta che il fabbricato ha come pertinenza una
piccolissima resede sul lato sud-ovest avente forma triangolare, oltre che possedere
il diritto all’andito di accesso comune ad altre U.I. dal quale si accede all’unità
immobiliare.
*****
2°CAPOVERSO
DESCRIZIONE DEL BENE
Il quartiere destinato a abitazione, è al piano terra di più ampio fabbricato,
risulta disposto su di un unico piano (oltre all’interrato) con ingresso da andito
comune alle altre unità immobiliari presenti, in base ai diritti e da rappresentazione
catastale in atti visto l’atto di compravendita che si allegato; non viene notata o
descritta in atti alcuna area destinata alla sosta autoveicoli, pertanto si ritiene che
salvo l’impiego della piccola resede esclusiva ritenuta però non precisamente
adeguata anche per la posizione, l’aggiudicatario dovrà provvedere a parcheggiare
in luogo idoneo in zona di pubblica sosta.
Compongono detto quartiere, una cucina/tinello/ingresso con caminetto e
piano lavoro in muratura, un vano privo di arredi uso camera ed un vano da
destinarsi a bagno al momento del sopralluogo, privo del necessario impianto. Al
piano sottostante, si accede alla cantina semi interrata mediante una scala esterna
posta sulla resede esclusiva, la stessa, di forma irregolare come il piano superiore,
possiede una modesta altezza da circa m. 1,8 a m.1,9, ed è suddivisa in due vani
comunicanti. Le pareti esterne delle porzioni interessate, sono intonacate, mentre le
murature interne della cantina sono in pietra e parte bozze faccia vista, mentre
quelle del piano terra sono anch’esse intonacate al civile e pitturate.
Il quartiere in oggetto, allo svolgersi dei sopralluoghi, risultava privo di arredi
ad eccezione di quelli fissi anzi descritti e libero da inquilini o dal proprietario.
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L’unità immobiliare, a seconda dei punti di misura impiegati, al piano terra
ha un’altezza utile interna variabile da circa m 2.54 a m. 2.58, mentre al piano
seminterrato ha un’altezza approssimativa a causa della mancanza di un piano di
riferimento fisso, variabile da circa m 1.80 a m. 1.90. L’unità immobiliare si sviluppa
su una superficie utile interna di circa mq 30 (lorda mq 43) arrotondata per eccesso
oltre a mq 29 arrotondata per difetto (lorda mq 42), di cantina semi-interrata proprio
in considerazione della non linearità delle pareti presenti. E’ per tale motivo, che
l’aggiudicatario dovrà tenere conto
che gli schemi grafici di rilievo, potranno
riportare misure leggermente non coincidenti con gli atti, causa anche la presenza di
fuori squadra e piombo con superfici non planari, la mancanza di pavimentazione al
piano cantina e vi è necessariamente una c.d. tolleranza di rilievo metrico a seconda
dell’operatore e dell’impiego di strumenti di misurazione diversi.
DESCRIZIONE DELLE FINITURE NEI PRINCIPALI LOCALI

Zona giorno (ingresso,tinello-cucina): questo vano è dotato di pavimentazione in
marmette quadrate a disegno datato senza
alcuna greca di bordo e
presumibilmente risalente all’epoca degli ultimi interventi eseguiti sull’unità,
pareti intonacate al civile, dotate di una vecchia pittura, soffitti composti da un
solaio con orditura lignea e elementi in cotto pitturati.
 Camera e locale da destinarsi a bagno: identica tipologia idi finitura di cui sopra.
 Cantina: questi due vani non sono apparentemente dotati di pavimentazione, il
soffitto e le pareti sono al grezzo e vi sono alcuni impianti di scarico e di
adduzione dell’acqua.
STATO DI MANUTENZIONE GENERALE
Ad integrazione della descrizione richiesta del bene di cui
sopra, riferendo quindi quanto osservato durante le operazioni peritali, si può
indicare lo stato di manutenzione generale, dei principali elementi, come di seguito:
la facciata è intonacata con angolari in pietra faccia vista presenti anche come
zoccolatura di base della facciata, la gronda è in laterizio intonacato, le finestre sono
in legno verniciato a due ante in pessimo stato di manutenzione; i vetri sono
semplici, di modesto spessore e senza camera ed alcuni sono infranti; sono presenti
i sistemi di oscuramento c.d. scuri interni e a lamelle in pvc orientabili per l’esterno.
Complessivamente gli infissi, per quanto visibile, sono in cattivo stato di
manutenzione per effetto degli agenti atmosferici, anche in considerazione
dell’epoca e tipologia dell’immobile ed in considerazione che evidentemente è
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venuta a mancare l’ordinaria manutenzione in quanto l’immobile appare disabitato.
Le porte interne sono in legno verniciato e sono in sufficiente stato di manutenzione,
ma necessitando in parte di alcuni ritocchi.
La porta d’ingresso è di tipo semplice ad una sola anta e
realizzata in legno senza alcun sistema particolare di chiusura di sicurezza. Le porte
e gli imbotti di delimitazione dei vani interni dell’abitazione sono anch’esse in
materiali lignei.
I pavimenti e i rivestimenti in genere, sono esteticamente di datata finitura e
di tipo economico, non presentano vizi o difetti ben evidenti, salvo lo sporco
accumulato negli anni. Le soglie delle aperture, sono in materiale lapideo di datata
tipologia e finitura e di basso spessore. L’abitazione è dotata di impianto elettrico
risalente all’epoca precedente agli ultimi lavori e non è adeguato alle vigenti norme,
non v’è inoltre impianto di riscaldamento salvo il caminetto presente, ed è quindi
necessario provvedere individualmente; è presente lungo la strada un collettore
fognario consortile gestito da Acque SPA a cui eventualmente allacciarsi qualora
l’unità non sia già allacciata, inoltre la zona è servita dal pubblico acquedotto,
energia elettrica e linea telefonica.
Per quanto potuto osservare, le condizioni generali all’interno
dell’immobile risultano avere avuto una scarsa manutenzione ed uno stato
d’abbandono, in particolare riferito alle chiusure, che presentano precisi segni di
cedimento. I materiali di costruzione, impianti, infissi, rivestimenti, pavimenti e
finiture in genere, sono prevalentemente tradizionali adeguati alla tipologia della
struttura. L’immobile, di vecchia costruzione e piccola consistenza, in quanto
possiede un unico vano camera. Gli impianti in genere non sono adeguati alle
vigenti normative, come riguardo al contenimento energetico ed eventualmente alla
normativa acustica negli edifici, le cui conformità, senza le verifiche ed esami
specifici effettuati da tecnici specializzati nel settore, non può essere dallo scrivente
ravvisata. L’impianto idraulico ed il bagno è da realizzarsi, benché indicato in atti, ed
è pertanto logico considerare, che sia necessario da parte dell’interessato nella
presente procedura, di dotarlo dell’impianto idrico e sanitario necessario, collegando
l’impianto ad idoneo percorso fognario.
Esternamente, sulle facciate principali, le superfici si presentano in
sufficiente stato di manutenzione e non sono state oggetto di manutenzione
recentemente.
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I vani interrati sono al grezzo e, date le condizioni, per quanto potuto
osservare, sono privi di impianti funzionanti; si nota la presenza di un solaio di
calpestio del piano terra, presumibilmente realizzato in concomitanza delle opere in
precedenza svolte in base ai titoli autorizzativi in atti, lo stesso è realizzate con
orditura in c.a.p. e tavelloni in laterizio.
Dal momento che non è stato possibile reperire l’esecutato, è solo
presumibile per quanto è stato possibile notare sui luoghi, che l’unità immobiliare
non sia allacciata, alla fornitura elettrica, alla fognatura ed acquedotto; altre utenze
pubbliche non sono state osservate ne la loro esistenza desumibile da quanto
esistente.
*****
3°CAPOVERSO
Il signor XXX è proprietario per i diritti pari alla piena proprietà, del fabbricato
posto a Villa Basilica, frazione Biecina, loc. Buoso, in Via delle Cartiere c.n. 163, in
forza di atto d’acquisto ai rogiti del Notaio Luigi Aricò di Firenze del 28 ottobre 2004
repertorio 29571, registrato a Firenze il 22 novembre 2004 al n. 6460, trascritto a
Lucca il 26/11/2004 al n. 13217 di registro particolare;
Da quanto riscontrabile dallo stato dei luoghi e dalle informazioni assunte in
precedenza e durante i rilievi e l’accesso, avvenuto unitamente al Custode
Giudiziario nominato, il bene immobile di cui trattasi, al momento del sopralluogo era
disabitato e non locato.
*****
4°CAPOVERSO
Situazione del bene oggetto di esecuzione aggiornata al 28 novembre 2012.
Da visure eseguite presso l’Agenzia delle Entrate Servizio Pubblicità Immobiliare (ex
Conservatoria dei RR.II.), non sono emerse nuove note oltre a quelle evidenziate
già dalla relazione del Notaio Angelo Caccetta di Pisa, che qui per completezza
riportiamo, il quale riporta anche le provenienze agli atti in seguito citati.
TRASCRIZIONE A FAVORE
Gli immobili in oggetto risultano di proprietà del Signor XXXX per i diritti pari alla
piena proprietà, del fabbricato posto a Villa Basilica, frazione Biecina, loc. Buoso, in
Via delle Cartiere c.n. 163, in forza di atto d’acquisto ai rogiti del Notaio Luigi Aricò di
Firenze del 28 ottobre 2004 repertorio 29571, registrato a Firenze il 22 novembre
2004 al n. 6460, trascritto a Lucca il 26/11/2004 al n. 13217 di registro particolare;*
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(*) Si omette per brevità quanto riportato sulla relazione notarile inerente il
ventennio.
Formalità pregiudizievoli
ISCRIZIONI CONTRO
1) Iscrizione n° XX del 26/11/2004 in dipendenza di ipoteca
volontaria di € 140.000,00 a favore della XX con sede a XX, a garanzia della
somma di € 70.000,00, in ordine ad atto di mutuo fondiario ai rogiti del notaio
Luigi Aricò di Firenze del 28 ottobre 2004 repertorio XX, registrato a Firenze il
22 novembre 2004 al n. 6460, trascritto a Lucca il 26/11/2004 al n. 5.011 di
registro particolare;* formalità eseguita per i diritti di piena proprietà sul bene
identificato al Catasto Urbano del Comune di Villa Basilica, foglio 29 mappale
294 sub.3.
TRASCRIZIONE CONTRO
1) Registro particolare n° XX del 24/06/2011 registro generale n.10065
Ufficiale Giudiziario Tribunale di Lucca Rep.1561 del 9/05/2011, in
dipendenza di verbale di pignoramento immobiliare a favore della
“CORDUSIO RMBS SECURITISATION S.r.L.” sede Verona (VR)- Avv.
Elena Cenni domicilio eletto in : Viareggio Via Paolina Bonaparte n.4 presso
studio Avv. Francesco Speronello.
formalità eseguita contro l’esecutato per i diritti di piena proprietà e colpisce
il bene identificato al Catasto Urbano del Comune di Villa Basilica, foglio 29
mappale 294 sub.3.
*****
- 5° CAPOVERSO In relazione a quanto previsto dal quesito per il presente cpv, a seguito delle
ricerche esperite presso le competenti amministrazioni, vista la tipologia
architettonica di scarso pregio del fabbricato e senza alcun particolare che faccia
presupporre alcun interesse storico artistico, ed a fronte della documentazione
comunale che è stato possibile reperire ed all’atto di acquisto, non si ritiene
plausibile pertanto, che vi sia vincolo di carattere storico artistico diretto
sull’immobile. Infine, in relazione al presente cpv, riguardo alle formalità e vincoli:
non risultano esserci vincoli e formalità sul fabbricato che si possano evincere dai
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documenti reperiti, se non quelli dettati dagli strumenti urbanistici o titoli edilizi e
come detto, ad esso.
*****
- 6° CAPOVERSO CONSIDERAZIONI URBANISTICHE
Facendo seguito alle ricerche esperite negli Uffici competenti, in relazione alle
verifiche di carattere edilizio e urbanistico, si premette che gli atti autorizzativi
reperiti di seguito elencati e la documentazione ritenuta utile, forniranno termine di
paragone, con la consistenza ricavata in base al sopralluogo ed ai rilievi metrici
effettuati sul bene per abitazione oggetto di esecuzione.
In merito alla verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene oggetto di
esecuzione, avvalendosi come detto della documentazione in possesso e reperita,
vista la natura delle murature (in alcuni casi accentuatamente discontinua nella
planarità-vedasi cantina) e l’epoca di costruzione, le misure di cui all’allegato grafico,
devono tenere necessariamente conto, della non perfetta planarità delle superfici
verticali, orizzontali ed inclinate e quindi della c.d. tolleranza nell’eseguire un rilievo
metrico. In funzione di ciò, avendo verificato le lievissime incongruenze con l’Ufficio
Edilizia del Comune, lo scrivente può riferire che non vi sono difformità rilevanti,
riscontrate durante le operazioni peritali svolte, fatto salvo quanto in appresso
indicato; considerando inoltre, che l’immobile è stato oggetto di condono edilizio e
non vi sono modifiche interne, prospettiche e plani volumetriche.
I riscontri di cui al presente cpv, sono stati eseguiti con l’ausilio di quanto è
stato potuto reperire, ovvero della C.E. n° 331/83 e della Domanda di Condono
Edilizio L.47/85, n°184 prot. n°2435 del 2/05/1986, in base alle stesse confrontando
l’elaborato grafico di rilascio, con il rilievo effettuato dallo scrivente, nonché ove
visibile, dalle riprese fotografiche effettuate.
Premesso che la C.E. 331/83 andava ad interessare unicamente il “rifacimento
del soffitto e del tetto” quindi per l’ultimo piano, si riscontra un'unica incongruenza
con quanto rilevato sulla sola unità interessata, ovvero fra la suddetta C.E. e
l’elaborato grafico della domanda di condono citata, ovvero l’altezza interna indicata
nella sezione che dai m.3 della stessa
nell’anno 1982, passa a circa m. 2.55
nell’anno 1986, poi integrata con le tavole grafiche nel 1990. In merito a quanto
precisato nella relazione allegata alla domanda di condono, tenuto presente che le
opere (per la parte interessata dalla presente) sono state eseguite nel 1965, si
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osserva che la consistenza presente sui luoghi, nella sostanza coincidono; esse,
infatti, avevano anche interessato il solaio dell’abitazione (il quale marca così la
quota effettivamente rilevata-vedi allegati in atti). Facendo seguito a colloquio con
l’Ufficio Edilizia in funzione dello specifico caso, si riferisce che l’indirizzo per tale
circostanza, a patto che ne sia richiesto il rilascio a cura degli aventi titolo della
conseguente C.E.S. per il condono edilizio in parola, è il seguente:
-che il condono edilizio è attendibile sia per la tempistica che per la descrizione delle
opere, che in relazione alla C.E. del 1982 su richiamata, la stessa sia stata
presentata solo con la finalità di eseguire dei lavori al tetto dell’edificio;
-che quindi, risulti residuale l’altezza interna indicata in un vano non oggetto di
opere;
-che per tale motivo, il tecnico incaricato per la redazione degli elaborati, qual’esso
sia, possa ipoteticamente aver avuto una minore attenzione od addirittura potrebbe
anche non aver fatto accesso all’interno dell’immobile;
-che quanto discostante dalla Domanda di Condono Edilizio, possa essere frutto di
errata rappresentazione grafica;
Si precisa che esula comunque dai compiti e dall’incarico dato allo scrivente, di
andare a verificare anche ciò che è al di fuori dell’unità interessata; si ritiene
condivisibile quanto espresso dall’Ufficio ribadendo che è condizione essenziale per
la conformità dell’unità immobiliare ( che diversamente non risponderebbe ai
requisiti minimi di R.E. vigente e norme a riguardo), adeguare l’immobile con quanto
relativo al servizio igienico, ed ottenere il rilascio della suddetta C.E.S. conseguente
alla Domanda di Condono Edilizio n.2436/86 sopra indicata.
Relativamente a quanto interessante le quotature delle facciate o delle altezze
di gronda, nulla rileva per preciso indirizzo de’Ufficio in quanto è interessata da dette
verifiche, unicamente l’unità immobiliare oggetto di esecuzione.
La datazione della costruzione, è sicuramente antecedente al 1 settembre
1967, come desumibile dagli elementi riportati nella domanda di condono edilizio.
A seguito della domanda di condono edilizio, come riferito dall’Ufficio Edilizia
del Comune, benché la pratica sia ritenuta completa e non onerosa, non è stata
ancora rilasciata la conseguente Concessione Edilizia in Sanatoria di cui alla
domanda di condono in appresso riportata, in quanto non si è presentato alcuno per
richiederne il rilascio.
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In merito al bagno da realizzare per adeguare l’immobile ai requisiti minimi
necessari, l’aggiudicatario, dovrà, sentiti preventivamente gli Uffici competenti,
presentare idoneo titolo autorizzativo o comunicazione di opere liberamente
eseguibili e relativa richiesta di autorizzazione allo scarico in fognatura.
Relativamente alle ridotte misure degli ambienti di cui al rilievo eseguito e
all’incongruenza sopra richiamata, relativa alla diversa altezza interna indicata nel
titolo edilizio, l’aggiudicatario dovrà avere conferma dall’Ufficio Edilizia e/o dalla
Commissione Edilizia, circa la regolarizzazione, mediante il rilascio del condono
edilizio di cui in appresso.
A tal proposito, si precisa che per ottenerne il rilascio, devono farne richiesta
tutti gli attuali aventi titolo. Ai fini del rilascio dell’abitabilità, salvo quanto in appresso
richiamato, dovrà essere presentata una documentata istanza in riferimento alla
dichiarazione ai sensi dell’art. 35 L.47/85, di seguito richiamata, posto che effettuate
le ricerche possibili presso l’archivio comunale, dagli anni successivi fino alle
odierne operazioni peritali, si può indicare che non è stata reperita richiesta alcuna
con allegata dichiarazione di cui all’art. 35 suddetto.
Sarà cura dell’aggiudicatario, verificare al momento opportuno, le future
modalità di presentazione di eventuali pratiche attinenti a quanto sopra, e salvo che
previa istruttoria preventiva, riguardo all’abitabilità, non venga essa ritenuta
dall’Ufficio non pertinente, in quanto trattasi di immobile già in precedenza destinato
alla residenza già precedentemente al condono edilizio.
///
Facendo in genere comunque salvo ed impregiudicato per la conferma di tutto
quanto sopra esposto, il parere dell’Ufficio competente a riguardo, tenendo presente
gli eventuali diversi indirizzi futuri, circolari applicative e quanto previsto in ordine
alle considerazioni future per l’individuazione di diverse tipologie rispetto a quelle ivi
descritte, oltre che fatti salvi gli eventuali pareri nascenti da vincoli sui beni, vincoli
ambientali in genere, dettati dai regolamenti urbanistici, i vincoli demaniali, le servitù
di scarico e di passo anche nascenti dall’intervento edilizio o da titoli edilizi,
allegati/certificazioni eventualmente necessarie.
///
Il recente aggiornamento della L.R. n° 1/05 all’art. 139 comma 4 - Interventi
eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, stabilisce quanto segue: “Ai
fini dell’applicazione del presente articolo, non si ha parziale difformità dal titolo
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abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie
coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2 per cento delle misure
progettuali.”
Tenendo presente i limiti imposti dalle misurazioni dell’immobile come sopra
indicato, gli indirizzi ricevuti, e qualora ricorra, l’Istruttoria d’Ufficio, si può indicare
che solo alcune delle quotature interne rispetto a quanto rilevato dallo scrivente e
desumibile dalla tavola di rilievo allegata a cui si fa riferimento, non rientrano nella
norma su indicata.
Restano residuali le verifiche sulla congruità dei vari elementi rilevati che
potranno essere verificati dall’aggiudicatario, sulla base dell’apposito elaborato
grafico di rilievo allegato alla presente.
///
Si ribadisce all’aggiudicatario che le considerazioni su esposte, in relazione
all’individuazione delle difformità ed alle corrispondenti quantificazioni delle sanzioni
per ciascuna tipologia di abuso, verranno quantificate solo in sede d’istruttoria,
facendo quindi salvo l’eventuale raggruppamento fra di esse, ovvero fra le tipologie
di abuso e relativi diritti; per la quantificazione delle indennità risarcitorie, oneri
urbanizzazione e/o costo di costruzione, che riterrà l’Ufficio eventualmente di
applicare, una volta accertato e prodotto quanto necessario dall’aggiudicatario, oltre
che l’individuazione delle pratiche e/o deroghe da presentarsi a cura del medesimo.
Ai fini dell’istruttoria stessa, rimarrà da valutarsi preventivamente da parte
dell’aggiudicatario, la necessità dell’esame delle pratiche da parte delle commissioni
comunali e degli altri Uffici eventualmente competenti, nonché a riguardo delle
procedure sotto indicate.
Andrà ovvero verificato a cura dell’aggiudicatario, se al momento della
redazione della pratica, il quadro normativo e per ricaduta alla consistenza delle
difformità descritte sarà la medesima.
///
I beni osservati dallo scrivente, secondo quanto fatto cenno nei precedenti
punti, potrebbero essere sanati o sanzionati a seconda delle decisioni nel merito e
dell’applicazione della specifica tipologia di abuso da parte dell’Ufficio preposto, così
come indicherà lo stesso e a seconda delle diverse categorie dei principali
procedimenti da individuarsi in sede esame pratica, che si possono così riepilogare:
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ESPERTO TRIBUNALE LU.
-
Resta facoltà dell’aggiudicatario, valutare la circostanza e presentare una
eventuale Attestazione di Conformità in Sanatoria ai sensi e con
l’applicazione dell’art.140 Legge Regionale 3 Gennaio 2005 n°1 per le
tipologie di abuso in esso definite, ai fini delle difformità sopra evidenziate,
previa eventuale richiesta di deroga ASL, per gli elementi illuminotecnici e
sanitari che vengono interessati e riscontrabili dal raffronto fra la normativa
di settore allegata in estratto e lo stato rilevato.
-
Per porre in atto gli adeguamenti necessari sopra descritti, si renderà
necessario, se così disposto dall’Ufficio, depositare una S.C.I.A. ai sensi
dell’art.79 L.R. 1/05 come modificata recentemente, previa acquisizione di
eventuali pareri e deposito progetto presso gli Enti preposti.
-
In riferimento alla dotazione di abitabilità/agibilità, per le opere di cui alla
descrizione in appresso indicata, si renderebbe possibile redigere e
presentare quanto previsto dall’art. 35 della L.47/85.
-
Per la regolarizzazione delle difformità riscontrate di cui sopra,
se ricorrono i giusti presupposti, potrà essere presentata dall’aggiudicatario,
entro 120 giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile, Domanda di
Sanatoria ai sensi dell’art. 40 comma 6 Legge 25.02.1985 n°47 e
successive modifiche e integrazioni, i cui termini sono stati riaperti dalla
Legge n.724/94 e dalla Legge n. 326/2003 come evidenziato nella Circolare
n. 2.699 del 7 dicembre 2005 del Ministero delle Infrastrutture e dei
Trasporti. Fatte salve eventuali variabili dovute all’entrata in vigore di nuove
leggi che disciplinino diversamente la materia. Và precisato comunque, che
le opere realizzate in difformità e/o in assenza di titolo edilizio regolarmente
rilasciato, senza la dovuta sussistenza delle c.d. Ragioni di Credito
individuate nei termini previsti, non potrebbero essere sanate mediante la
procedura in esame.
-
Come sopra anticipato, ricorrendo la fattispecie e vista la casistica suddetta,
è previsto un procedimento sanzionatorio in conseguenza dell’aumento di
volume, della superficie coperta, della diversa altezza dell’edificio e sagoma,
mediante l’applicazione di Sanzione da emettersi ai sensi dell’art.139 Legge
Regionale 3 Gennaio 2005 n°1 ex art.12 L.47/85, che potrebbe essere
applicato “qualora, sulla base di motivato e preventivo accertamento
dell’ufficio tecnico comunale, la demolizione non possa avvenire senza
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pregiudizio della parte eseguita in conformità il comune applica una
sanzione pari al doppio del valore venale dell’immobile conseguente alla
realizzazione delle opere, valutato dall’ufficio tecnico comunale, e
comunque in misura non inferiore a euro 516,00.”.. (omissis) proseguono
commi 3 e 4.
///
Per l’immobile destinato a civile abitazione la destinazione di Programma di
Fabbricazione adottato con delibera CC n°70 dell’11.05.1979 e approvato dalla
Regione Toscana con deliberazione della Giunta n°3642 del 24.04.1980, come da
informazioni assunte presso i competenti uffici comunali è la seguente: “zona
urbanistica E” art.10 delle N.T. del Programma di Fabbricazione. La
destinazione dettata dal PIANO STRUTTURALE approvato con delibera di CC n° 18
del 21.04.2009, come da informazioni assunte presso i competenti uffici comunali è
la
seguente:
“Sistema
funzionale
insediativo
a
prevalente
carattere
residenziale” – tavola UTOE di Biecina dall’elaborato, nell’ art.37 delle N.T.A.
“il tessuto edilizio lungo la strada provinciale delle Cartiere”.
Ai fini ambientali, come da informazioni assunte presso i competenti uffici
comunali, il fabbricato ricade in zona con vincolo di piano paesaggistico, disciplinato
dal testo unico di cui al D.Lgs. n° 42/2004 parte III° (ex legge 1497/39 e L. 431/85).
*****
- 7° CAPOVERSO STIMA VALORE FINALE BENI
Dopo aver attentamente descritto ed esaminato il bene il sottoscritto consulente
Esperto, procede alla stima dello stesso.
Il tipo di stima eseguita è quella comparativa con valore per
unità di superficie lorda, dato che nella zona per beni simili, interpellati anche gli
operatori commerciali sul territorio, le vendite sono effettuate ad unità di superficie,
accludendo però alla stessa, se presenti, in riferimento ai fabbricati, eventuali piccoli
accessori di corredo, balconi o diritti sulle parti comuni. Per il valore individuato,
viene tenuto ovviamente preventivamente conto, della dotazione per l’unità
immobiliare trattata, di parcheggi esclusivi e non, di altre dotazioni eventualmente
presenti e descritte nei rispettivi capoversi, oltre che dello stato manutentivo, o di
altri aspetti rilevanti che trovasi descritti nella presente se quantificabili.
In particolare, per una corretta valutazione dei vari beni,sono state
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individuate le caratteristiche intrinseche come l’età della costruzione, i materiali di
costruzione, i tipi di rifiniture, lo stato di manutenzione, l’ubicazione del bene, la zona
in cui è inserito, gli affacci, le dotazioni di uno o più ingressi,ecc.
Una volta individuata la tipologia di mercato a cui far corrispondere la nostra
unità immobiliare, si è proceduto ad un individuazione del prezzo medio di vendita
più corretto per tale bene compresi eventuali accessori, mediante una precedente
comparazione con il valore di vendita di beni simili e dotati di analoghi accessori,
oggetto anche di passate compravendite e possibilmente limitrofi, sentiti operatori
commerciali e visti i dati proposti dall’osservatorio valori immobiliari (O.M.I.)
dell’Agenzia del Territorio, effettuate le relative deduzioni per l’individuazione con
criteri prudenziali dei valori commerciali.
Per quanto concerne il bene per abitazione, valutandolo quindi in base alle
condizioni in cui trovasi alla data odierna, l’attuale mancanza di abitabilità e parziale
conformità, salvo quanto indicato in appresso, il fatto che trovasi nello stato di
manutenzione descritto e riscontrabile dalla documentazione fotografica in atti,
l’adeguamento necessario per la creazione del servizio igienico e gli aspetti ad esso
relativi come descritto in apposito cpv; considerando inoltre, il tipo di interesse per
beni simili in quella determinata zona, la mancanza di dotazione di parcheggio
esclusivo, ai fini della presente procedura esecutiva, viene ricavato il valore delle
proprietà del bene esaminato, con la condizione di adempiere a quanto descritto nel
cpv 6.
 Lotto unico porzione A: u.i. (1) per civile abitazione disposta su un piano
oltre cantina con accesso dall’esterno da resede in atti, a corredo diritti
sull’andito di accesso comune ad altre u.i. – indirizzo: Via delle Cartiere c.n.
163, frazione Biecina, loc. Buoso Villa Basilica (LU).
Dalle considerazioni fatte, il valore medio emerso dalle indagini di mercato, è il
seguente: valore stimato ricavando il prezzo al metro quadrato di sup. lorda di
abitazione, €. 690,00 ed € 220,00 per la cantina.
Per comodità si riepilogano comunque i principali dati dell’ u.i.:
VANI U.I. PIANO TERRA
c.a mq. 43 x €.690,00 = €.29.670,00*
VANI SEMINTERRATI
c.a mq. 42 x €.220,00 = €. 9.240,00*
Valore di stima complessivamente risultante per l’unità immobiliare descritta,
€ 38.910,00 decurtato nella misura del 20% richiesto = €. 31.128,00 **
(*) Valori arrotondati.
(**) Come da disposizione del Sig.Giudice al punto 7 del quesito, viene considerata
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“la stima del valore finale del bene; all’uopo determinerà dapprima, con criteri
prudenziali, il valore commerciale, in base allo stato di fatto e di diritto come sopra
accertato,e successivamente lo decurterà nella misura del 20%, in ragione della
differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali e
della mancanza di garanzia per vizi occulti”. Non sono ivi comprese considerazioni
di sorta in relazione ai cpv trattati e che non siano di completa competenza dello
scrivente, od esulanti comunque dall’incarico conferito.
*****
- 8° CAPOVERSO DIVIDIBILITA’
Non si è riscontrato in atti il pignoramento in quote e pertanto non deve essere
motivato alcun parere circa la divisibilità.
///
 Il codice fiscale dell’ esecutato è:
XX
///
Avendo fatto ricerca presso lo Stato Civile prima del Comune di Villa
Basilica ed in seguito presso quello di XXX, si è fatta richiesta dell’ estratto per
riassunto dal registro degli atti di matrimonio, presso l’Ufficio Servizi Demografici di
XXX si può indicare desumendolo dal medesimo Certificato di stato libero pervenuto
allo scrivente, che l’esecutato, alla data del 26/11/12, risulta celibe. Non ci sono
annotazioni in calce.
*****
Ciò è quanto il sottoscritto espone in ottemperanza all’incarico affidatogli.
ALLEGATI:
1. Verbale operazioni peritali per accesso con custode;
2. Elaborati grafici rilievo consistenza immobiliare lotto;
3. Documentazione fotografica con planimetrie dei punti di ripresa del bene;
4. Ispezioni,documenti reperiti-pubblica amministrazione del Comune di Villa
Basilica e richieste;
5. Documentazione visure
Agenzia del Territorio- Documentazione Catastale
reperita e servizio pubblicità, Agenzia delle Entrate di Lucca;
6. Estratti cartografici,fotogrammetrici,normativa edilizia-urbanistica;
7. Corrispondenza;
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8. Certificati Stato civile e Anagrafici;
9. Bozza Ordinanza di Vendita;
10. Istanza liquidazione compensi;
- Fascicolo documentazione Es.n° 211/11 Tribunale di Lucca.
Picciorana 30/11/2012
L’ Esperto
Geometra Fabio Masini
Post.(1) si aggiunge: “censito”
f.to
L’ Esperto
Geometra Fabio Masini
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