Numero 1
Gennaio 2014
dal 1981
Il primo quindicinale italiano indipendente di informazione, attualità, economia, cultura dedicato al condominio e al patrimonio immobiliare
Direzione e redazione: 10125 Torino, Via E. Thesauro, 2 - Tel. 011.6523611 r.a. - Fax 011.6523690 - Anno XVII - t 3,50 • Poste Italiane S.p.A. - Spedizione
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RICHIESTA PD
SERVIZI
EFFICIENZA
AMMINISTRARE
ASSICURAZIONI
Contanti
vietati
per pagare
gli affitti
Acqua, nuove
tariffe
e bollette
trasparenti
Condominio
che diventa
produttore
di energia
Anagrafe
condominiale
Che cosa
comunicare?
Condutture
marce
Non risarcibili
i danni
Nel mercato
immobiliare
è tornato
l’ottimismo
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Pag. 31
INDAGINI
Ecco la Tasi: con l’Imu si pagava meno
Inail: funzionano
le aste immobiliari
L
S
Secondo la Cgia, anche con l’aumento delle detrazioni il saldo per le famiglie sarà negativo
’ultimo regalo del 2013 agli italiani è stato
recapitato appena prima di Natale, con
l’approvazione della legge di stabilità, con cui
il Parlamento, mediante due voti di fiducia
(alla Camera e al Senato) ha introdotto anche
la nuova tassazione sulla casa per l’anno 2014.
In realtà, il provvedimento non ha chiuso
definitivamente la partita in quanto, nelle ore
in cui Italia Casa andava in stampa, restava
ancora in sospeso la delicata questione relativa
alla modifica della Tasi, che permetterebbe ai
Comuni di reintrodurre detrazioni a favore
delle famiglie in difficoltà. In questi giorni si
capirà se la revisione della manovra arriverà
con un decreto ad hoc, o se, invece, sarà inserita nel cosiddetto milleproroghe o, ancora,
come emendamento nel dl Imu-Bankitalia a
gennaio. In ogni caso, la norma mira a modificare l’imposta garantendo ai sindaci, dopo un
infinito tira e molla, la possibilità di aumentare
Condominio: già cambia la riforma
meno di sei mesi dall’entrata in vigore, la riforma
A
del condominio si è già rifatta il
trucco. Diverse le modifiche al
testo varate nell’ambito del
decreto legge Destinazione Italia, approvato dal Consiglio dei
Ministri il 13 dicembre 2013. Le
variazioni sono state introdotte
dall’articolo 1, comma 9, che ha
affrontato diversi temi delicati,
dai requisiti necessari per esercitare l’attività di formazione degli amministratori di condomi-
AMMINISTRATORI
VIA AL CORSO APE
Sono ancora aperte le iscrizioni al corso di formazione per amministratori di stabili organizzato da Ape Confedilizia Torino. Chiunque sia interessato ed abbia i requisiti di legge, può scaricare la
domanda dal sito: www.apetorino.it e rispedire la scheda via mail
a: [email protected], o via fax al numero: 011/5214450.
Il corso sarà di 120 ore, con decorrenza dal 10 gennaio 2014 e
durerà fino a tutto marzo 2014; con orario pre-serale a cadenza
bisettimanale. L’inizio del corso è subordinato al raggiungimento
del numero minino di 20 partecipanti. Il corpo docenti sarà composto da professori universitari, commercialisti, avvocati, geometri,
amministratori e funzionari della Regione Piemonte.
Le lezioni si svolgeranno presso la sede di Ape Confedilizia, in via
Alberto Nota, 3, a Torino. Info telefono: 011.5214648; e-mail:
[email protected].
nio alle disposizioni in materia
di comunicazioni relative alle
condizioni di sicurezza degli edifici, fino al punto forse più
importante: quello che riguarda il fondo per l’esecuzione dei
lavori, che secondo la nuova
normativa può essere costituito
in relazione ai singoli pagamenti
dovuti e non deve essere predisposto, quindi, interamente in
anticipo, come prevedeva inizialmente la riforma.
Proprio questo passaggio
aveva scatenato le polemiche
da parte delle principali associazioni degli amministratori di
condominio, secondo le quali,
soprattutto in un periodo di crisi
come quello attuale, sarebbe
stato impossibile realizzare qualunque lavoro dovendo garantire a priori la costituzione di un
fondo pari all’importo complessivo. Ora le modifiche alla legge
dovrebbero consentire di sciogliere tale nodo.
Altro servizio a pag. 5
dell’1 per mille l’aliquota fissata dalla legge di
stabilità al 2,5 per mille e di trasferire le relative
risorse alle detrazioni a favore delle famiglie
numerose o in condizioni svantaggiate. In
questo modo i Comuni otterrebbero più o meno la cifra pari a 1,5 miliardi richiesta dal presidente dell’Anci, Piero Fassino, e quantificata anche dal ministro degli Affari Regionali,
Graziano Delrio, in 1,3 miliardi: 800 milioni
in più rispetto ai 500 milioni già stanziati dalla
Finanziaria.
Il problema è che, anche in questo caso, i
conti rischiano di non tornare. Secondo i calcoli della Cgia di Mestre, infatti, l’eventuale
aumento delle detrazioni fino a 1,3 miliardi di
euro consentirà uno sconto medio su tutte le
prime abitazioni pari a 66 euro, contro i 200
euro - ai quali si aggiungevano altri 50 euro per
ogni figlio - che erano concessi dall’Imu. Tradotto in cifre: un nucleo familiare con tre figli
e un’abitazione civile di tipo A2 (con rendita
catastale di 620 euro circa), già con un’aliquota al 2 per mille subirebbe un aumento di 29
euro, e nell’ipotesi in cui l’aliquota salisse al 3,5
per mille, l’aggravio, rispetto a quando si pagava l’Imu, sarebbe addirittura di 186 euro. E
ancora peggio potrebbe andare per le famiglie
proprietarie di abitazioni civili A3 (cioè di
minor pregio). Secondo le stime degli artigiani di Mestre, già con l’aliquota all’1,5 per mille,
il rincaro sarebbe di 40 euro, mentre arriverebbe a sfiorare i 200 euro qualora il Comune
decidesse di portare l’aliquota al 3,5 per mille.
Per i proprietari di immobili, il 2014 si
preannuncia come un altro anno di sacrifici,
conteggi, salassi. In un Paese che ha trasformato progressivamente il mattone da rifugio a
zavorra.
La modifica del tasso incide anche sulle cauzioni per l’affitto e sul saldo Imu
Gli interessi legali scendono all’1%
C
ala di un punto e mezzo percentuale la misura del tasso di interessi legali che, a partire dal gennaio, è
passata dunque dal 2,5% all’1 per
cento. La modifica è stata stabilita dal
decreto del ministro dell’Economia e
delle Finanze del 12 dicembre 2013,
pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n.
292 di venerdì 13 dicembre. La variazione del tasso di interesse legale ha
diverse ripercussioni anche sul comparto della casa. In primo luogo, infatti, essi sono il parametro in base al
quale, sostanzialmente, “si rivaluta” di
anno in anno la cauzione versata dall’inquilino all’atto della stipula di un
contratto di locazione.
Ma un importante riflesso è anche
quello sul ravvedimento operoso, che
prevede, in caso di omesso, insufficiente o tardivo versamento dei tributi, la
corresponsione della sanzione e degli
interessi moratori, calcolati dal giorno
successivo a quello della scadenza dell’adempimento fino al giorno in cui il
contribuente regolarizza la propria po-
sizione. Un esempio sul saldo Imu
seconda casa 2013. Se effettuato il 15
gennaio 2014 (anziché il 16 dicembre
2013, secondo l’ordinaria scadenza),
andranno calcolati gli interessi del
2,5% per il periodo dal 17 al 31 dicembre 2013 e dell’1% per i restanti 15
giorni, dall’1 al 15 gennaio 2014.
La variazione del tasso di interesse
non è automatica. Il ministro dell’Economia e delle Finanze ha la facoltà
di modificarla, con decreto da emanarsi non oltre il 15 dicembre.
tanno andando a ruba le case Inail (ex
Scip) messe in vendita tramite la Rete delle aste notarili nell’ambito delle
dismissioni pubbliche delle unità immobiliari cartolarizzate avviate dall’istituto. “Nonostante la crisi del mercato immobiliare, si è registrata l’inversione del
trend negativo di aggiudicazione delle
aste e per la prima volta, dopo 5 anni, un
bando di dismissioni pubbliche degli Enti previdenziali ha raddoppiato i risultati
rispetto al bando precedente”, commenta il Notariato.
Nel primo di ciclo di vendite è stato
aggiudicato il 18,5% di lotti all’asta
rispetto all’8% realizzato da Inail a ottobre 2012 senza l’ausilio delle aste telematiche. Assegnate, in totale, 13 unità immobiliari - per un valore totale 1.773.468
euro - su 71 lotti situati in diversi comuni
d’Italia (Roma, Velletri, Civitavecchia,
Bologna, Ferrara, Rimini, Livorno, Torino, Campobasso, Siracusa) coinvolgendo 132 studi notarili e 37 notai banditori
distribuiti in tutte le regioni italiane. Per
la fine di gennaio è prevista la pubblicazione di un nuovo bando Inail, a cui
verranno aggiunti nuovi lotti. I cittadini
possono partecipare all’asta via web, effettuando rilanci anche se si trovano a
centinaia di chilometri dalla sede del notaio titolare dell’asta. La procedura avviene in totale sicurezza, con facilità di accesso e ampie possibilità di risparmio, perché
il cittadino non deve sostenere le spese di
spostamento. Questo sistema è attualmente utilizzato anche per le aste dei Tribunali.
2 ATTUALITÀ
N.1
GENNAIO
2014
Il modello, per ora in bozza, si uniforma al 730. Le innovazioni più consistenti riguardano il reddito dei fabbricati
P
Ecco il nuovo Unico Pf per il 2014
Tante le novità relative a casa e Imu
iù detrazioni per figli a carico, meno
imposta su cedolare secca (da 19 a 15%),
ma anche meno deduzione forfetaria (da 15
a 5%) della locazione nel regime ordinario,
talune modalità di inserimento dati cambiano in linea con il sistema di stesura del 730.
Sono queste alcune delle innovazioni di 2014 e per il quale sono fornite le relative euro a 630 euro.
Start up innovative – Per il triennio2013Unico Pf 2014, pubblicato in bozza sul sito istruzioni.
il decreto “sviluppo” (Dl 179/2012) ha
2015,
internet dell’Agenzia delle Entrate.
Quadro RC – Redditi di
disposto nuovi incentivi fiscali per gli inveFamiliari a carico
lavoro dipendente e assimilati stimenti in start up innovative. Il benefit
Aumentano le detrazioni Irpef per i figli a
Nella bozza non compare più la particolare consiste in una detrazione Irpef del 19%
carico:
riduzione d’imposta prevista per il personale della somma investita, purché l’investimen- da 800 a 950 euro, per ogni figlio dai tre del comparto sicurezza, difesa e soccorso in to sia mantenuto per almeno un biennio.
L’eventuale eccedenza potrà essere portata
anni in su;
quanto non prorogata.
- da 900 a 1.220 euro, per ogni figlio sotto i tre
Non compare neanche più il contributo di in detrazione nei periodi d’imposta successianni;
perequazione applicato alle cosiddette pen- vi, ma non oltre il terzo.
La detrazione sale al 25%, nel caso di start
- da 220 a 400 euro, l’importo aggiuntivo per sioni “d’oro” di cui è stata dichiarata l’illegitup
a vocazione sociale o in caso di promozioogni figlio portatore di handicap.
timità costituzionale.
ne
di prodotti o servizi innovativi ad alto
Inoltre, è stata introdotta una nuova caselPertanto, nel quadro è stata eliminato lo
valore
tecnologico in ambito energetico.
la per proteggere la privacy dei figli affidati e spazio relativo all’ammontare dei trattamenSempre in tema di start up, anticipando un
poter inserire solo il numero di quanti sono, ti pensionistici erogati al netto del contribusenza indicare il loro codice fiscale.
to di perequazione, sui quali lo scorso anno decreto interministeriale di prossima emanon si applicava il contributo di solidarietà. nazione, è stato introdotto un nuovo campo,
per consentire ai soci di società che hanno
Quadro RA
optato per il regime della trasparenza (articoQuadro CS – Contributo
Redditi dei terreni
lo 116 del Tuir) di dedurre dal proprio reddiDa quest’anno, i dati da inserire nel quadro
di solidarietà
to la quota di conferimento in start up trasferelativo ai redditi fondiari non dovranno
Analogamente al quadro relativo ai redditener conto delle ordinarie rivalutazioni, co- ti di lavoro dipendente, è stata soppressa la rita loro dalla società, per la parte eccedente
me già avviene nella compilazione del mo- colonna 4 del rigo CS1 relativo all’ammon- il reddito complessivo di quest’ultima.
dello 730.
tare dei trattamenti pensionistici erogati al
Quadro RN – Irpef
I calcoli, più 80% per il reddito dominicale netto del contributo di perequazione.
Il
quadro
è stato rimodulato e in parte rinue più 70% per il reddito agrario, saranno
effettuati nella successiva fase di determinaQuadro RP – Oneri e spese merato. In particolare sono stati aggiunti i
zione dell’imponibile, dove sarà applicata
Le istruzioni relative alla compilazione del seguenti righi:
l’ulteriore rivalutazione del 15% per entram- quadro RP, “oneri e spese” sono state aggior- ◆rigo RN2, deduzione del reddito dell’abitabi i redditi o del 5% nel caso di agevolazione nate secondo le modifiche introdotte nel zione principale non assoggettata all’Imu;
prevista per i coltivatori diretti o imprendito- modello di dichiarazione attualizzato.
ri agricoli professionale.
Spese mediche – Da quest’anno, le spese
mediche da portare in detrazione dovranno
Quadro RB
essere iscritte, per uniformità con il modello
730, nel quadro RP senza tener conto della
Redditi dei fabbricati
Scende, dal 19 al 15%, l’aliquota d’impo- franchigia di 129,11 euro. L’anno scorso, insta della cedolare secca per i contratti a cano- fatti, questa cifra doveva essere subito esclusa
ne concordato (articolo 4, Dl 102/2013). dall’importo da inserire in questa fase.
Mentre si riduce, dal 15 al 5%, la deduzione Ristrutturazioni edilizie e arredi – È stata
forfetaria del canone di locazione per chi prorogata al 31 dicembre 2013 la detrazione
non opta per il regime della cedolare secca e del 50% dell’Irpef per gli interventi di recuindica la scelta per la tassazione ordinaria pero del patrimonio edilizio. Inoltre, è stata
inserendo “1” nel campo denominato “codi- inserita una nuova sezione per la fruizione
del bonus fiscale pari al 50% della spesa
ce canone”.
Il quadro RB ha subito una rivisitazione, sostenuta per l’acquisto di mobili ed elettroanche grafica, per poter inserire le novità domestici acquistati per arredare l’immobile
attinenti all’Imu, che sono in attesa di con- ristrutturato. Entrambe le detrazioni sono da
ferma con la ormai prossima approvazione dividere in dieci rate.
Risparmio energetico – Per gli interventi di
della legge di stabilità 2014.
In particolare, sarà definita in quale misura risparmio energetico effettuati dopo il 6 giula prima casa sarà soggetta all’imposta muni- gno 2013, la detrazione passa al 65% delle
cipale per il 2013. Inoltre, sono stati aggiunti spese sostenute. Per individuare la maggior
detrazione è stato creato uno spazio ad hoc.
alcuni campi dove indicare:
Misure
antisismiche – Anche l’agevolazione
❖ il reddito dell’abitazione principale non
fiscale per gli interventi relativi all’adozione
soggetta a Imu;
❖alcuni casi particolari riguardanti l’applica- di misure antisismiche sale al 65% delle spese sostenute dal 4 agosto al 31 dicembre di
zione o meno del tributo immobiliare;
❖ un nuovo codice utilizzo per l’immobile quest’anno. E pure qui è stato inserito un
tenuto a disposizione nello stesso comune codice “dedicato”.
nel quale si trova anche l’abitazione princi- Erogazioni liberali– La detrazione d’imposta
per erogazioni in favore di Onlus e di partiti
pale.
Anche qui, come già visto per il quadro politici passa dal 19 al 24%.
È stata introdotta anche una detrazione del
relativo ai redditi dei terreni, la rendita catastale del fabbricato dovrà essere indicata 19% per erogazioni liberali in denaro al
come risulta dai documenti catastali, senza Fondo per l’ammortamento dei titoli di Stato.
Inoltre, si possono dedurre, dal reddito
effettuare la rivalutazione prevista, come
complessivo imponibile, le erogazioni liberaavviene per il modello 730.
Questa novità di compilazione di Unico Pf li, fino all’importo massimo di 1.032,91 euro,
2014, è opportunamente evidenziata nel a favore dell’Unione Buddhista Italiana e
modello in bozza, come per i terreni nel qua- dell’Unione Induista Italiana.
Assicurazioni – Per il 2013, è stato ridotto il
dro precedente.
Inoltre, è stato inserito il rigo RB12 per limite di detraibilità dei premi assicurativi
l’indicazione degli acconti relativi all’anno pagati per le polizze vita, che scende da 1.291
◆ rigo RN21, per la determinazione della
detrazionestart upcoordinandola con le altre
detrazioni al fine di salvaguardare la maggior
convenienza dei contribuenti;
◆ le colonne 7 e 8 del rigo RN 43, per la gestione degli eventuali relativi residui della
detrazione e deduzione degli investimenti in
start up emergenti da far valere nei tre anni
successivi;
◆il rigo RN61 per l’indicazione degli acconti
Irpef relativi all’anno 2014 dovuti da tutti i
contribuenti, di cui sono fornite le relative
istruzioni per la compilazione;
◆ il rigo RN62 per l’indicazione del reddito
complessivo e dell’importo differenza, ricalcolati ai fini dell’acconto dovuto dai contribuenti in presenza di redditi prodotti in zone
di frontiera e di redditi derivanti dall’attività
di noleggio occasionale di imbarcazioni e
navi da diporto, quest’ultimo soggetto a
imposta sostitutiva del 20%.
Destinazione del 5
e dell’8 per mille
Da quest’anno una quota pari all’otto per
mille dell’Irpef può essere destinata anche
all’Unione Buddhista Italiana o all’Unione
Induista Italiana come previsto da specifici
accordi tra queste congregazioni e lo Stato
italiano.
Fonte: FiscoOggi
GENNAIO
2014
ATTUALITÀ 3
N.1
Ristrutturazioni ed efficienza Casa: i rendimenti
nel nuovo modello 730/2014 rimangono stabili
È
pronta la prima versione del
730/2014. Proroghe e incrementi per
le detrazioni, dai familiari a carico alle
ristrutturazioni, dal risparmio energetico
al “bonus arredi”. L’aliquota ridotta in
caso di opzione per la cedolare secca si riduce ulteriormente per i contratti a canone concordato e passa dal 19 al 15%. Sul
sito dell’Agenzia delle Entrate, è disponibile la bozza del modello con le relative
istruzioni.
Anche senza sostituto
Ampliata l’assistenza fiscale. I contribuenti che hanno percepito redditi da lavoro dipendente, pensioni o alcuni dei
redditi assimilati a quelli da lavoro dipendente, possono presentare il 730 anche in
assenza di un sostituto d’imposta tenuto al
conguaglio. In questo caso, devono consegnare il modello a un Caf o a un professionista abilitato, barrando la nuova casella “730 dipendenti senza sostituto”.
Credito in compensazione
Un’altra novità di rilievo è la possibilità
di utilizzare l’eventuale credito risultante
dalla dichiarazione per pagare, tramite
compensazione nell’F24, non solo l’Imu dovuta per il 2014, ma anche le altre
imposte non comprese nel modello 730
(quadro I).
Quali detrazioni
Le protagoniste indiscusse sono le
detrazioni: il modello accoglie tutte le no-
vità normative, a partire dall’aumento
degli importi per i figli a carico, che passano da 800 a 950 euro per quelli di almeno
tre anni, e da 900 a 1.220 se di età inferiore; incrementato da 220 a 400 euro l’importo aggiuntivo per i figli disabili.
Il modello fa largo anche alle disposizioni sul risparmio energetico, ristrutturazioni e “bonus arredi”. Il “decreto fare” (Dl
63/2013) ha confermato per il 2013 la detrazione d’imposta per gli interventi di
riqualificazione energetica degli edifici
(nella misura del 65% per le spese sostenute dal 6 giugno) e quella “maggiorata”
per le ristrutturazioni edilizie (50% su una
spesa massima di 96mila euro per unità
immobiliare). In relazione all’ecobonus, la
proroga è estesa al 30 giugno 2014, se gli
interventi riguardano le parti comuni di
edifici condominiali o tutte le unità immobiliari del condominio. Lo stesso “decreto fare” ha introdotto un’ulteriore detrazione - riservata a chi beneficia del
bonus ristrutturazioni per lavori avviati a
partire dal 26 giugno 2012 - per l’acquisto
di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto
di ristrutturazione. La detrazione, pari al
50% su un importo di spesa non superiore
a 10mila euro, va suddivisa in dieci rate di
pari importo.
Detrazione del 65%, su una spesa massima di 96mila euro per unità immobiliare,
anche per gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche su immobili, adibiti ad abitazione principale o ad attività
produttive, situati nelle zone ad alta pericolosità sismica. Gli importi devono
essere stati spesi a partire dal 4 agosto scorso.
Debutta anche la detrazione del 19%
per le erogazioni in denaro a favore del
Fondo per l’ammortamento dei titoli di
Stato, mentre salgono dal 19 al 24%
quelle spettanti per le donazioni a favore
di Onlus e di partiti e movimenti politici.
Scende, invece, l’importo massimo dei
premi per l’assicurazione sulla vita e contro gli infortuni sul quale spetta la detrazione del 19%: il tetto è ora fissato a 630
euro.
New entry pure tra gli oneri deducibili:
possono essere scalate dal reddito complessivo, fino all’importo di 1.032,91 euro,
le erogazioni liberali in denaro a favore
dell’Unione buddhista italiana e dell’Unione induista italiana, enti ai quali è ora
anche possibile destinare l’otto per mille
dell’Irpef.
Cedolare secca
Due le novità principali per quanto
riguarda i fabbricati concessi in locazione:
scende dal 15 al 5% la deduzione forfetaria
dei canoni prevista quando non si sceglie
il regime della cedolare secca; passa invece
dal 19 al 15% l’aliquota dell’imposta sostitutiva da applicare, in caso di opzione per
la cedolare secca, ai canoni derivanti da
“contratti concordati” in comuni con carenze di disponibilità abitative o ad alta
tensione abitativa.
L’impennata delle imposte sulla casa rende sempre meno appetibili gli investimenti immobiliari. Ma qual è il rendimento delle
abitazioni? secondo quanto indagato da Tecnocasa, nel primo
semestre del 2013, nelle principali città italiane, si è confermata la
stabilità del trend degli anni precedenti. Il rendimento annuo
lordo in locazione (inteso come il rapporto tra i canoni di locazione annui, cioè la somma delle 12 mensilità, e il capitale investito
per l’acquisto dell’immobile) si è attestato infatti intorno al 4,1%.
Il gruppo immobiliare ha messo a confronto le dinamiche di
crescita delle quotazioni delle abitazioni, dei canoni di locazione e
dei rendimenti, nel periodo che va dagli inizi del 2007 fino al
primo semestre del 2013. L’analisi effettuata ha preso in esame le
10 grandi città italiane. Ebbene, in questo novero, quelle che
hanno garantito il rendimento annuo lordo da locazione più elevato sono state Verona (5,4%) e Palermo (5,1%). La curva dei
prezzi è stata calcolata facendo riferimento alle variazioni dei “trilocali medi usati”. Invece, per le variazioni dei canoni di locazione, si sono presi a modello i bilocali. I rendimenti si sono stabilizzati nel corso degli anni. Questo conferma che il mattone resta un
investimento valido.
Città
Bari
Bologna
Firenze
Genova
Milano
Napoli
Palermo
Roma
Torino
Verona
Rendimento annuo
lordo (%)
4,2
4,0
3,9
3,9
4,0
3,5
5,1
3,6
3,7
5,4
4 ATTUALITÀ
N.1
GENNAIO
2014
Risolti i problemi dell’incerta qualificazione degli impianti fv: beni mobili o immobili? Chiarimenti sulle tariffe incentivanti
Pannelli solari: in una circolare
le regole del fisco e del catasto
L
’Amministrazione finanziaria,
con la circolare n. 36/E del 19
dicembre, fa il punto sugli impianti
per la produzione di energia fotovoltaica, focalizzandosi, in particolare,
sulle conseguenze che derivano in
materia catastale e tributaria a seconda della qualificazione degli
stessi come beni mobili o immobili.
In via preliminare, per quanto
riguarda i profili catastali, il documento di prassi evidenzia come, ai
fini del censimento in catasto, non
assume rilievo esclusivo la facile
amovibilità delle componenti degli
impianti fotovoltaici, né la circostanza che possano essere posizionate in altro luogo mantenendo inalterata la loro originale funzionalità e
senza antieconomici interventi di
adattamento (circolare n. 4/T del
2006).
Dal punto di vista fiscale, invece,
il requisito dell’amovibilità ai fini
della qualificazione degli impianti
fotovoltaici come beni mobili è
essenziale (circolari n. 46/E del 2007
e n. 38/E del 2008).
Tale diversa impostazione ha pertanto reso opportuno un intervento
per dirimere le incertezze degli operatori.
Immobili ospitanti
impianti fv
Gli immobili ospitanti le centrali
elettriche a pannelli fotovoltaici
rientrano nella categoria “D/1 –
opifici”. Nella determinazione della
relativa rendita catastale devono
essere inclusi i pannelli fotovoltaici,
in quanto ne determinano il carattere sostanziale di centrale elettrica
e, quindi, di “opificio” (risoluzione
n. 3/T del 2008).
Non sussiste alcun obbligo di dichiarazione al catasto, né come unità immobiliare autonoma, né come variazione della stessa, qualora
sia soddisfatto almeno uno dei seguenti requisiti:
◆ la potenza nominale dell’impianto fotovoltaico non è superiore a tre
chilowatt per ogni unità immobiliare servita dall’impianto stesso;
◆la potenza nominale complessiva,
espressa in chilowatt, non è superiore a tre volte il numero delle unità
immobiliari le cui parti comuni sono servite dall’impianto, indipendentemente dalla circostanza che
sia installato al suolo oppure sia architettonicamente o parzialmente
integrato a immobili già censiti al
catasto edilizio urbano;
◆ per le installazioni ubicate al suolo, il volume individuato dall’intera
area destinata all’intervento (comprensiva, quindi, degli spazi liberi
che dividono i pannelli fotovoltaici) e dall’altezza relativa all’asse orizzontale mediano dei pannelli stessi,
è inferiore a 150 metri cubi.
Dal punto di vista fiscale, si è ritenuto opportuno qualificare gli impianti fotovoltaici sulla base della
loro rilevanza catastale. Pertanto,
gli stessi si considerano beni immobili quando sono dichiarati in catasto, indipendentemente dalla categoria attribuita alle unità immobiliari di cui fanno parte.
Ai fini delle imposte dirette, il
costo sostenuto per la realizzazione
dell’impianto fotovoltaico, sia se si
configura come bene immobile sia
se come bene mobile, è deducibile a
titolo di ammortamento quando
l’impianto stesso è utilizzato da persone fisiche e giuridiche titolari di
reddito d’impresa che impiegano
tale bene nell’ambito dell’attività d’impresa (o da lavoratori autonomi e associazioni professionali
che lo utilizzano nella propria attività per gli acquisti effettuati fino al
2009). Diversa l’aliquota di ammortamento, che sarà del 9% sui beni
mobili, del 4% sugli immobili.
Ai fini Iva, la cessione di un impianto fotovoltaico, qualificabile
come bene mobile, effettuata nel
territorio dello Stato, nell’esercizio
di imprese o nell’esercizio di arti e
professioni, costituisce operazione
imponibile. Per gli impianti qualificabili come beni immobili, la disciplina relativa alle cessioni prevede
invece un generalizzato regime di
esenzione per i trasferimenti e le
locazioni dei beni immobili, sia pure
con qualche eccezione (circolare n.
22/E del 2013). Indipendentemente dalla qualificazione come mobili
o immobili, è applicabile l’aliquota
ridotta del 10%.
Per quanto riguarda l’ipotesi di un
impianto realizzato su lastrico solare, la circolare precisa che se il lastrico è censito in catasto, sarà classificato nella categoria “F/5”. Si tratta,
quindi, di immobile diverso da quelli oggettivamente strumentali, al
quale è applicabile il regime Iva previsto dall’articolo 10, primo comma, numeri 8 e 8-bis) del Dpr 6331972, rispettivamente per le locazioni e le cessioni di porzioni di
fabbricato diverse da quelle strumentali. Qualora sia invece privo di
autonomia catastale, andrà considerato come parte del fabbricato al
quale appartiene e, alla relativa cessione o locazione, si applica il regime proprio di tale fabbricato.
Ai fini della determinazione del
regime Iva applicabile agli impianti che costituiscono pertinenza di
unità immobiliari (articolo 817 cc),
il vincolo pertinenziale, rendendo il
bene servente una proiezione del
bene principale, consente di attribuirgli la medesima natura del bene
principale.
Impianti fv realizzati
su beni di terzi
Fiscalmente, tale costo, a seconda
che risulti iscritto tra le Immobilizzazioni materiali o tra le Altre immobilizzazioni immateriali dello
Stato patrimoniale, concorrerà alla
determinazione del reddito d’im-
presa, rispettivamente, ai sensi
dell’articolo 102 del Tuir, attraverso
la procedura di ammortamento;
ovvero, ai sensi dell’articolo 108,
comma 3, del Tuir, come spesa relativa a più esercizi, nel limite della
quota imputabile a ciascun eserci-
inquadrati come beni mobili o
immobili.
Diritto di superficie
zio. Non spetta il rimborso dell’Iva
assolta sull’acquisto o sulla realizzazione dell’impianto.
Impianti fv acquistati
in leasing
Diverse le conseguenze fiscali a
seconda che gli impianti fotovoltaici siano inquadrati come beni mobili o immobili.
Nello specifico, ai fini delle imposte dirette, a seconda della qualificazione dell’impianto, si applicheranno disposizioni diverse dell’articolo
102, comma 7, del Tuir.
Per i lavoratori autonomi e le associazioni professionali che abbiano
acquisito l’impianto entro il 31 dicembre 2009 e lo impieghino nell’ambito della loro attività, il canone di leasing sarà deducibile ai sensi
dell’articolo 54 del Tuir.
In ambito Iva, invece, il soggetto
concedente applicherà l’imposta
provvedendo all’emissione della
fattura, in corrispondenza di ognuno dei pagamenti periodici del canone. Dette locazioni sono esenti da Iva tranne che nelle ipotesi in
cui, nel relativo atto, il locatore abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione. Prevista l’aliquota Iva ordinaria ai contratti di
locazione diversa da quella finanziaria (sia che gli impianti fotovoltaici siano qualificabili come beni
immobili che come beni mobili). I
contratti di locazione, non finanziaria, di impianti fotovoltaici censiti o
da censire al catasto fabbricati come
opifici industriali (categoria D/1)
ovvero come immobili rurali (categoria D/10) per i quali non trova
applicazione l’Iva, dovranno invece
essere assoggettati a registrazione in
termine fisso, con applicazione dell’imposta proporzionale nella misura del 2%, ai sensi dell’articolo 5,
comma 1, lettera b), della Tariffa,
parte I, allegata al Tur.
Nel caso di locazione finanziaria
di impianti fotovoltaici censiti o da
In relazione al corrispettivo conseguito a seguito della cessione del
diritto di superficie, ai fini delle imposte sui redditi, le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso
valgono anche per gli atti a titolo
oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di
censire al catasto fabbricati come godimento (articolo 9, comma 5,
opifici industriali o come immobili del Tuir).
rurali, se il contratto di leasing immobiliare è formato per scrittura Locazione di terreni
privata non autenticata, lo stesso per impianti fv
La locazione del terreno sul quale
deve essere assoggettato a registras’intende realizzare un impianto
zione solo in caso d’uso.
Diversamente, i contratti formati fotovoltaico sarà esente da Iva se il
per atto pubblico o per scrittura pri- terreno oggetto di locazione non è
vata autenticata devono essere as- suscettibile di utilizzazione edifisoggettati a tassazione in termine catoria (articolo 10, comma 1, n. 8,
Dpr 63/1972). Sarà, diversamente,
fisso secondo le regole ordinarie.
Per quanto concerne la misura imponibile Iva ad aliquota ordinadell’imposta applicabile, in relazio- ria, se lo stesso è suscettibile di utilizne ai contratti di locazione finanzia- zazione edificatoria. L’imposta di
ria opererà il regime di alternatività registro, se rientra nel regime di
esenzione Iva, è dovuta nella misuIva-Registro.
ra dello 0,50%, se l’affitto ha a oggetto un fondo rustico, e nella miScorporo del valore
sura del 2% negli altri casi. Per gli
del terreno
Ai fini del calcolo delle quote di affitti di terreni suscettibili di utilizammortamento dell’impianto de- zazione edificatoria, imponibili ai
fini Iva, l’imposta di registro è, inveducibili, il costo complessivo delce, dovuta nella misura fissa di 67
l’impianto deve essere assunto al
euro.
netto del costo delle aree occupate
dall’impianto medesimo. Il costo da Trattamento fiscale
attribuire alle predette aree, nell’eventualità che non siano già state del Conto energia
Il decreto Mef del 5 luglio 2012 ha
acquistate autonomamente in preintrodotto
il “V Conto energia”, in
cedenza, sarà pari al maggiore tra il
base
al
quale
ai produttori di energia
valore separatamente esposto in
fotovoltaica
sono corrisposti due
bilancio nell’anno di acquisto e il
diversi
incentivi:
tariffa premio e
valore ottenuto applicando il 20%
tariffa
omnicomprensiva,
erogati,
ovvero, per i fabbricati industriali, il
rispettivamente,
in
relazione
all’e30% al costo di acquisto complessinergia prodotta e autoconsumata e
vo dell’immobile, comprensivo del
all’energia prodotta e immessa in
valore dell’area (circolare n. 1/E del
rete. Il documento di prassi chiari2007).
sce come la tariffa premio sia da
Disciplina delle società
non operative
È applicabile la disciplina delle
società non operative anche ai soggetti che operano nel settore delle
energie rinnovabili e, in particolare,
nel fotovoltaico. Ai fini del calcolo
del test di operatività, il contribuente dovrà applicare agli impianti
fotovoltaici il coefficiente del 6 %
previsto per i beni immobili, indipendentemente se gli stessi siano
intendere come contributo a fondo
perduto, esclusa dal campo di applicazione Iva e imponibile ai fini delle
imposte dirette e dell’Irap (se percepita nell’ambito di un’attività commerciale). La tariffa omnicomprensiva si configura invece come corrispettivo e, pertanto, se erogata a un
soggetto che svolge attività commerciale o di lavoro autonomo, è rilevante ai fini dell’Iva, delle imposte
dirette e dell’Irap.
Gianfranco Mingione (FiscoOggi)
GENNAIO
2014
ATTUALITÀ 5
N.1
Il decreto “Destinazione Italia” introduce novità al testo della riforma
Non più nullità ma multe salate. Anche per locazioni
Condominio, ora il “Fondo Lavori”
potrà essere costituito per gradi
Compravendite senza APE punite
con sanzioni fino a 18mila euro
V
I
ia libera alla costituzione
graduale del Fondo lavori
per gli interventi di manutenzione o innovazione in condominio. È una delle novità del pacchetto Destinazione Italia, che
semplifica anche la realizzazione
di opere per il contenimento dei
consumi energetici.
Queste, in sintesi, le misure
che modificano la Riforma del
Condominio.
Costituzione
Fondo Lavori
Il decreto dispone che se il
contratto per la realizzazione di
interventi di manutenzione o
innovazione prevede il pagamento graduale, in base al progressivo stato di avanzamento
dei lavori, il fondo potrà essere
costituito in relazione ai singoli
pagamenti dovuti.
In questo modo vengono superate le problematiche sorte a
causa della formulazione della
versione iniziale, in base alla
quale il fondo lavori doveva essere costituito non solo in anticipo, ma anche in modo integrale.
I condòmini avrebbero cioè dovuto versare tutto l’importo dei
lavori prima della loro realizzazione.
Come lamentato dagli esponenti del settore, questo avrebbe
disincentivato i condòmini dall’intraprendere qualunque intervento, aggravando ulteriormente la situazione delle imprese
edili.
Risparmio energetico
Le opere per il contenimento
del consumo energetico non avranno più bisogno di essere approvate con un numero di voti
che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la
metà del valore dell’edificio. Ciò
significa che è stata operata una
semplificazione e che deliberare
simili interventi diventerà più
agevole.
Sicurezza
Il pacchetto Destinazione Italia modifica il Codice Civile specificando che nel registro
dell’anagrafe condominiale, che
deve essere curato dall’ammini-
stratore, devono essere indicati i
dati sulle condizioni di sicurezza
delle parti comuni dell’edificio.
La formulazione precedente lasciava invece intendere che gli
accertamenti potessero riguardare anche le proprietà individuali.
Formazione
amministratori
I requisiti per lo svolgimento
della professione di amministratore e la formazione obbligatoria
saranno definiti in modo uniforme con un regolamento del ministero della Giustizia.
Sanzioni
Viene infine colmato il vuoto
legislativo lasciato dalla Riforma del condominio sul funzionamento delle sanzioni a carico
di chi non rispetta il regolamento condominiale. Con il decreto
Destinazione Italia è stato stabilito che le sanzioni devono essere decise dall’assemblea a maggioranza degli intervenuti e con
almeno 500 millesimi dell’edificio.
contratti di compravendita e affitto
non accompagnati dall’Attestato di
Prestazione Energetica (APE), non
potranno più essere dichiarati nulli,
ma pagheranno una multa da 3 mila a
18 mila euro. Lo ha stabilito il Decreto
legge Destinazione Italia, approvato di
recente dal Consiglio dei Ministri.
Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di
immobili a titolo oneroso o nei nuovi
contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione deve essere inserita una clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto
l’Attestato di prestazione energetica.
Una copia dell’APE deve essere allegata al contratto. In mancanza della
dichiarazione, o nel caso in cui l’APE
non venga allegato, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti
uguali, di una multa che può variare
dai 3mila ai 18mila euro.
Nelle locazioni di singole unità immobiliari, invece, la multa oscilla tra i
mille e i 4mila euro. Se il contratto ha
una durata fino a tre anni, la sanzione è
ridotta della metà. In tutti questi casi,
gli accertamenti delle violazioni sono
condotti dalla Guardia di Finanza o
dall’Agenzia delle Entrate.
Un’altra novità di rilievo è costituita
dalla sanatoria retroattiva a favore dei
contratti che, sulla base della normativa finora vigente, erano stati dichiarati nulli. Il decreto Destinazione Italia
prevede che, se la sentenza con cui è
stata dichiarata la nullità non è passata
in giudicato, la nullità può essere sostituita da una sanzione.
Nel testo del decreto non sono menzionati i contratti di trasferimento degli immobili a titolo gratuito. Differentemente da quanto richiesto finora,
in caso di donazione non ci sarebbe
più l’obbligo di allegare l’APE al contratto.
Ricordiamo che l’obbligo di allegare
l’APE ai contratti di trasferimento
degli immobili (anche a quelli di trasferimento a titolo gratuito), pena la
nullità, è entrato in vigore con DL Ecobonus. Per ammorbidire questa prescrizione, considerata troppo dura, erano state avanzate diverse proposte,
compresa la sostituzione della nullità
con una sanzione pari a 500 euro. Il Dl
Destinazione Italia ha eliminato quindi la nullità, aumentando però la soglia delle multe per i trasgressori.
FederlegnoArredo e i sindacati chiedono interventi agevolativi per chi mette su casa. A vantaggio anche delle imprese di settore
Mobili con Iva agevolata per giovani coppie
I
n Italia la macro filiera del legno-arredo
occupa 370mila addetti in 70mila
imprese, con valori di produzione oltre i
27 miliardi di euro, un vero e proprio pilastro dell’industria italiana.
Il Governo Letta si è dimostrato fortemente attento alla promozione del settore dell’arredo. Grazie al Bonus Mobili è
stata estesa la detrazione Irpef al 50% per
una spesa massima di 10mila euro per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici finalizzati all’arredo di immobili oggetto di
ristrutturazione edilizia. Tale provvedimento porterà ad un recupero di spesa al
consumo di circa 1,2 miliardi di euro nel
periodo di applicazione 2013-2014.
Partono da questi dati FederlegnoArre-
do e Feneal-Uil Filca-Cisl Fillea-Cgil per
chiedere al governo di proseguire in questa direzione e di intervenire in sede di
riordino del sistema fiscale per rimodulare
le aliquote Iva e le relative agevolazioni.
“È importante che l’Italia si allinei agli
standard europei - affermano in un comunicato congiunto -: ricordiamo come in
Spagna, Francia e Belgio l’aliquota Iva
sugli arredi sia compresa tra il 6 e il 10%,
mentre in Italia è al 22% per la maggioranza degli arredi”.
Nel caso in cui non fosse possibile applicare agevolazioni maggiori rispetto alla generalità dei consumatori, FederlegnoArredo e i sindacati suggeriscono
di individuare una platea circoscritta di
beneficiari.
Per aiutare una categoria sociale in difficoltà come quella delle giovani coppie,
FederlegnoArredo ed i sindacati di categoria Feneal-Uil, Filca-Cisl e Fillea-Cgil
propongono di diminuire l’aliquota Iva
per l’acquisto di arredo per le giovani coppie (età inferiore a 35 anni) e i nuclei
monogenitoriali con figli minori, individuate dal DM 103/2013.
In Italia - spiegano - le giovani coppie
rappresentano circa il 10% delle famiglie
e assorbono oltre il 15% dei consumi d’arredamento. Il sostegno a questa fascia
debole della popolazione comporterebbe
un vantaggio anche per le Pmi dell’industria italiana dell’arredamento.
dal 1981
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Quindicinale di informazione, attualità, economia, cultura della casa
E D I Z I O N I C O N D O M I N I O I TA L I A
Direttore responsabile: Pier Franco Ghisleni
In redazione: Gianluca Palladino
Collaboratori: Daniele Apolloni, Gabriele Bruyère,
Francesco Burrelli, Emanuele Caldarone, Giorgio Cambruzzi, Nunzio Costa, Rodolfo Cusano,
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Il provvedimento - aggiungono - rappresenterebbe il logico completamento
del Pacchetto Casa varato dal governo
Letta e “darebbe un ulteriore contributo
al sostegno dei consumi nazionali di arredamento, che nonostante il Bonus Mobili sono attesi ancora in calo del 4,4% nel
2014”, spiega Giovanni Anzani, presidente Assarredo.
“La nostra proposta - aggiungono i
segretari nazionali di Feneal, Filca e Fillea,
Fabrizio Pascucci, Paolo Acciai e Marinella Meschieri - oltre a dare una boccata
d’ossigeno alle imprese del settore, ha una
indubbia valenza sociale perché si rivolge
ad una platea importante e vasta come
quella delle giovani coppie, permettendo
loro di ottenere significativi benefici economici acquistando oggetti d’arredamento per la loro casa”.
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UFFICIO
GRAFICO:
6 ATTUALITÀ
N.1
GENNAIO
2014
Lo prevede un emendamento proposto dalla commissione Bilancio della Camera. Reazioni negative delle associazioni della proprietà
STOP AL CONTANTE PER IL PAGAMENTO DEGLI AFFITTI
pprovato l’emendamento del Pd in
Le commissioni bancarie
Sono penalizzati i più deboli
Commissione Bilancio della CameA
ra. La norma contro l’evasione fiscale nel
settore, attribuisce ai Comuni l’attività di
monitoraggio. L’emendamento stabilisce
che i pagamenti riguardanti canoni di
locazione devono essere effettuati in
modalità che ne assicurino la tracciabilità, compresi quelli per le vacanze
La proposta di modifica stabilisce testualmente che “i pagamenti riguardanti
canoni di locazione di unità abitative,
fatta eccezione per quelli di alloggi di edilizia residenziale pubblica, devono essere
corrisposti obbligatoriamente, quale ne
sia l’importo, in forme e modalità che
escludendo l’uso del contante e ne assicurino la tracciabilità”.
La norma attribuisce anche ai Comuni, “in relazione ai contratti di locazione,
attività di monitoraggio anche previo utilizzo di quanto in materia di registro di
anagrafe condominiale e conseguenti
annotazioni delle locazioni esistenti in
ambito di edifici condominiali”.
La violazione del divieto di pagamento
in contanti degli affitti comporta, come
sanzione, la perdita “delle agevolazioni e
detrazioni fiscali da parte del locatore e
del conduttore”.
devono essere azzerate
Andrea Casarini
(Uppi)
Ben venga la tracciabilità
dei pagamenti delle locazioni, ma ricordiamo che
molti pensionati saranno
in difficoltà per abilitarsi
ai pagamenti on line, gli
sportelli bancari non sono
dislocati in tutti i Comuni o le frazioni d’Italia. Come la mettiamo poi con le
spese e le commissioni
bancarie? Le commissioni
devono essere azzerate. E
chi non ha il conto corrente? L’85% delle cause in
Tribunale che riguardano
le locazioni sono proprio a
causa delle morosità, come
facciamo dire ai nostri
associati di non incassare
in contanti, in quanto il
pagamento della locazione
deve essere tracciabile?
Magari al conduttore
hanno già bloccato il conto corrente, potrà bonificare tramite un altro Istituto
di credito, ma così la Banca
si sfrega le mani. Evvai …
entrano nuove commissioni. Ben venga la tracciabilità, ma ben venga anche
la tassazione delle locazioni seguendo il principio
di cassa: se incasso il proprietario dichiara il reddito della locazione, se non
incasso non dichiarerò
mai il reddito, anche senza
aspettare la convalida del
Tribunale dello sfratto per
morosità! E questo principio dovrà riguardare non
solamente le locazioni abitative, ma, e soprattutto, quelle commerciali.
Aspettiamo modifiche legislative.
mentre le banche ringraziano
Flavio Maccione
segr. gen. Appc
C’è chi, come i deputati del Pd:
Marco Causi, Laura Braga e Davide
Baruffi, che nella veste di paladini
della lotta all’evasione, hanno pensato bene di presentare alla Commissione bilancio della Camera dei
deputati, un emendamento per il
quale, se convertito in Legge, non
sarà più possibile pagare gli affitti,
per le unità abitative, in contanti,
indipendentemente dall’importo
del canone di locazione, ma esclusivamente con mezzi di pagamento
tracciabili: assegni o bonifici.
Dal provvedimento saranno esentati soltanto i canoni di edilizia
residenziale pubblica.
Ancora una volta l’onere di questa norma ricadrà sulle fasce più
deboli, creando ulteriori difficoltà
per conseguenti oneri e spese: si colpiscono quei conduttori, persone
anziane, extracomunitari, ecc. che
non posseggono un conto corrente,
altro che lotta all’evasione: l’interesse delle banche prima di tutto!
Saranno solo loro a trarre l’ennesimo vantaggio per mano di chi in
questo momento cerca di governare, senza riuscirci.
Occorre rilevare anche come tale
norma sia lesiva della piena libertà
dell’individuo, al quale è consentito
il pagamento di servizi ed acquisti in
contanti fino alla concorrenza di
mille euro.
L’Appc ritiene questo strumento
inefficace nella lotta all’evasione, ma solo concreto appannaggio
per banche e poste; eppure era convincimento che “l’era Monti” fosse terminata da tempo! Se si vuole
abbattere il nero, non sono necessarie altre norme, l’Agenzia delle Entrate ha già gli strumenti per
effettuare i controlli: Le è sufficiente
analizzare quanto emerge dalle banche dati.
Lo denuncia il Movimento 5 Stelle: “È assurdo, si fa cassa con l’illegalità”
Ma gli italiani la conoscono ancora poco
Per le aree demaniali spunta
un nuovo condono edilizio
Domotica, la tecnologia
che fa risparmiare
V
endere “unità immobiliari ad uso
abitativo e commerciale realizzate su aree demaniali da privati in assenza di autorizzazioni a tutto il 31 dicembre 2012”. Un nuovo tentativo di
condono edilizio è stato denunciato
dal senatore del Movimento 5 Stelle
Andrea Cioffi.
“È assurdo - spiega Cioffi in una nota
del gruppo M5S al Senato - si fanno
nuovi condoni su aree demaniali per
far cassa. Si fa cassa con l’illegalità”. Il
M5S ha presentato un emendamento
“per sopprimere questo ennesimo
scandaloso condono”.
L’emendamento presentato in
Commissione Finanze del Senato dai
relatori (PD e Scelta Civica) al disegno di legge di conversione del DL
133/2013 relativo a IMU, alienazione
di immobili pubblici e Banca d’Italia
recita: “Le aree appartenenti al patrimonio dello Stato sulle quali alla data
del 31 dicembre 2012 siano state realizzate da privati unità immobiliari ad
uso abitativo e commerciale in assenza
di autorizzazione sono alienate a cura
della Direzione Regionale dell’Agenzia del demanio territorialmente competente mediante vendita diretta in
favore dell’occupante che ne faccia
richiesta” ad un prezzo “pari al doppio
del valore delle aree medesime”.
Nella relazione che accompagna
l’emendamento si legge che esso riguarda la costruzione di immobili “in
assenza di autorizzazione” avvenuta
“in genere” prima della legge-ponte
del ‘67. In pratica, spiegano i relatori, si
tratta di circa “500 situazioni” localiz-
zate soprattutto nei territori di Scalea
(Calabria), di Chioggia (Veneto) e, in
parte, di Cavallino-Treporti (Veneto).
Il relatore del Pd, Federico Fornaro,
replica: “Nessun condono edilizio.
Stiamo ancora discutendo dell’emendamento presentato da noi d’intesa
con il governo e siamo pronti ad accogliere eventuali subemendamenti per
evitare proprio che qualcuno possa
pensare che si tratti di un condono generalizzato. Il senatore Cioffi del Movimento 5 Stelle non ha scoperto proprio un bel nulla: tutto sta avvenendo
nel massimo della trasparenza e del
rispetto dei regolamenti”.
“Non è serio lanciare illazioni e falsità senza conoscere il merito - aggiunge il sottosegretario all’Economia,
Pierpaolo Baretta -. Nessun condono
è previsto e né i relatori né il Governo
hanno mai pensato a forme di elusione delle norme vigenti”.
Allarmato l’Istituto Nazionale di
Urbanistica: “Riecheggia il condono.
L’INU auspica che una tale ipotesi sia
fugata al più presto. I condoni edilizi
sono sempre un danno gravissimo per
l’ambiente, vanificano le azioni di
governo del territorio e, fra queste, gli
interventi di difesa del suolo, oggi
improcrastinabili”.
“Il condono edilizio non può essere
la soluzione per sanare problemi che si
sono stratificati sul territorio in decenni di malgoverno e nemmeno per fare
cassa. Continuare a proporre sanatorie degli abusi edilizi in aree del patrimonio dello Stato è inaccettabile”.
Questo il commento del presidente di
Legambiente, Vittorio Cogliati Dezza.
“La sanatoria si estenderebbe a tutto il
2012 - aggiunge Cogliati Dezza - ma
l’Italia non può più permettersi di fare
regali a chi si muove nel disprezzo della
legalità. Ci auguriamo che la commissione Finanze e tesoro del Senato, che
sta esaminando il provvedimento,
bocci l’emendamento in questione”.
C
he l’attenzione al risparmio
energetico sia una priorità
per molti italiani è ormai un dato di
fatto, dettato sia dalla necessità di
fronteggiare i crescenti costi delle
bollette, sia da una maggiore sensibilità ambientale.
Da un’indagine Ispo, commissionata da Anie Confindustria, emerge però una limitata conoscenza
delle soluzioni tecnologiche di
mercato, pur a fronte delle disponibilità a cambiare le proprie abitudini di vita pur di ridurre gli sprechi.
L’attenzione degli italiani, infatti, rimane concentrata solo su alcune delle soluzioni per l’efficienza energetica oggi disponibili: l’impiego dell’energia proveniente da
fonti rinnovabili (specialmente
solare e eolico) e l’adozione degli
elettrodomestici (frigoriferi, lavatrici, climatizzatori) a basso consumo.
Al contrario le soluzioni domoti-
I serramentisti diventano anche manutentori
E se facessimo del post-vendita? Il mondo dell’edilizia (e quello del serramento in particolare) ha sempre trascurato l’offerta di un servizio di assistenza e
manutenzione post-vendita che invece è tipica, ad
esempio, del mondo dell’impiantistica. Ora probabilmente è venuto il momento di cambiare registro.
Anna Zinola, docente all’Università di Pavia, spiega
perché. Il serramentista può trasformarsi da semplice
venditore a “consulente” a 360° per tutte le attività
che riguardano la gestione nel tempo di infissi,
porte, cancelli, manuali e automatizzati, e prodotti
simili.
Il tema che coinvolge una grande varietà di edifici:
da quelli residenziali a quelli commerciali (hotel,
negozi, uffici, centri commerciali) a quelli industriali
sino ad arrivare alle strutture ad alta intensità di traffico (come aeroporti, metropolitane e stazioni ferroviarie). Un business che si può rivelare continuativo nel
tempo e in grado di assicurare volumi (e marginalità!)
potenzialmente significativi.
che registrano un interesse elevato
solo quando sono proposte attraverso esempi concreti. Da qui la
necessità di una comunicazione basata sulla varietà e l’utilità delle soluzioni di efficienza energetica.
Al contrario, ben pochi italiani
conoscono la normativa che introduce il livello “domotico” degli impianti elettrici e ben il 71% dei nostri connazionali ammette di non
averne mai sentito parlare.
La fiducia nelle potenzialità della
domotica rimane comunque elevata. Al punto che il 77% degli
intervistati ritiene che possa essere
considerata un aiuto per anziani e
disabili. Il 74% del campione riconosce poi alla domotica la possibilità di rendere più sicura la propria
abitazione.
Tutti numeri che portano il 69%
degli intervistati ad affermare che la
domotica rappresenta propriamente il futuro e che sempre più persone vi faranno ricorso. Anche perché il 67% degli italiani coglie, tra i
benefici riconoscibili dei sistemi
domotici, il fatto di consentire un
risparmio energetico, riducendo
così i consumi e, di conseguenza,
l’importo in bolletta.
Infine, per il 60% del campione
la domotica è comoda e aiuta a
risparmiare tempo. Merita infine
una riflessione il fatto che solo il
32% di quanti ritengono comoda
la domotica, la considerino anche
una tecnologia fruibile e facile da
utilizzare.
Tecnologia
Design…
…T
ecnologia…
…Biomasse
19
23
1
9-2
3 FFebbraio
ebbraio 2014
importante
La più impor
tante mostra
mostra internazionale di caminetti, stufe,
caldaie ed impianti a legna e pellet
Fier
a di V
erona
Fiera
Verona
Orario: 9
.00 - 1
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Orario:
9.00
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www.progettofuoco.com
IINFO:
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PIEMMETI S.P
S.P.A. šJ[b$!)/&*/$.-+)-)&#<Wn!)/&*/$.-+,'')š_d\e6f_[cc[j_ifW$Yec
8 TARIFFE & CONSUMI
N.1
GENNAIO
2014
Con l’inizio del 2014 l’Authority punta anche a ridurre le perdite degli impianti e a risolvere il problema dell’arsenico
Acqua: nuove tariffe e bollette più trasparenti
C
on l’inizio dell’anno nuovo entra in vigore il nuovo Metodo tariffario idrico introdotto dall’Autorità per l’energia per favorire
costi sempre più efficienti e investimenti per
ridurre le perdite e l’inquinamento ambientale. E, sempre da inizio anno, diventa operativa
la Direttiva sulla trasparenza delle bollette per
renderle più chiare e dare maggiori informazioni sui diritti dei consumatori, con l’obbligo
ai gestori di pubblicare on line le Carte dei servizi. Ad annunciare queste novità è stato, nei
giorni scorsi, il presidente dell’Autorità Guido
Bortoni, nel corso della Conferenza nazionale
sulla regolazione dei servizi idrici svoltasi per
tracciare un bilancio sull’attività svolta e per
delineare le linee strategiche e gli sviluppi
futuri.
“Gli obiettivi prioritari dell’Autorità nel
settore idrico - ha affermato Bortoni - sono
promuovere, attraverso una regolazione stabile e certa, l’economicità, l’efficienza e l’equilibrio economico finanziario nelle gestioni, un
servizio di qualità, lo sviluppo delle infrastrutture e la sostenibilità ambientale della fornitura affinché tutta la cittadinanza possa avere
una buona acqua, restituita alla natura dopo
una depurazione efficace, non lasciando alle
generazioni future un’eredità negativa di
inquinamento e sprechi”.
GLI SPRECHI
Oggi, però, le perdite superano il 30%, gli
impianti di depurazione non coprono il 30%
della cittadinanza e il 15% non ha sistemi
fognari. L’Autorità stima che sono state realizzate meno del 56% delle opere necessarie e
che gli interventi più urgenti per superare
carenze croniche e mettersi in regola con gli
adempimenti europei richiedono oltre 25 miliardi di euro nei prossimi 5 anni. “Una spesa
così rilevante è difficilmente sostenibile con
le sole tariffe - ha puntualizzato Bortoni -. Per
questo, insieme alle misure tariffarie l’Autorità è orientata allo sviluppo di nuove opzioni
finanziarie integrative e innovative quali, ad
esempio, l’introduzione di hydrobond (titoli
obbligazionari vincolati al finanziamento di
piani di investimento), titoli di efficienza idrica e fondi nazionali, locali o ancor meglio di
garanzia”.
Su criteri innovativi poggia, in particolare,
il nuovo Metodo Tariffario Idrico in vigore dal
2014, con particolare riferimento a due principi guida: la selettività e la responsabilizzazione da attuare attraverso una regolazione
asimmetrica, capace di adattarsi alle diverse esigenze di un settore molto differenziato a
livello locale e nella governance.
LE TARIFFE
Nello specifico, sono previsti quattro diversi
tipi di schemi tariffari rispetto ai quali ciascun
soggetto competente potrà individuare la
soluzione più efficace a seconda dei propri
obiettivi di sviluppo e delle peculiarità territoriali. Nel frattempo, a seguito delle approfondite verifiche previste, nel 2013 già state
approvate le tariffe di 486 gestioni in base al
precedente metodo tariffario transitorio, per
un totale di oltre 20 milioni di abitanti serviti; l’incremento medio è stato contenuto al
2,7% rispetto al 2012, un valore inferiore al
limite previsto dall’Autorità per evitare aumenti indiscriminati. Sempre nel 2013 sono
stati inoltre approvati i criteri per la restituzione nelle bollette dei consumatori dell’importo
corrispondente alla remunerazione del capitale investito abrogata dal referendum del
2011. A inizio dicembre, l’Autorità ha intimato ai soggetti che non avevano ancora proceduto, di individuare entro 30 giorni l’importo da restituire agli utenti. Trascorsa questa
scadenza, l’Autorità determinerà forfetariamente il rimborso.
Ma tra le iniziative a tutela dei consumatori
c’è anche l’avvio di un’indagine per verificare
il rispetto delle norme sulla lettura dei consumi e la gestione del contatore, indispensabile
anche per introdurre la cosiddetta tariffa
sociale, prevista nel ddl ambiente collegato
alla legge Stabilità. Sugli interventi per garantire ai soggetti economicamente disagiati una
fornitura gratuita per soddisfare i bisogni fondamentali, l’Autorità ha già fatto una consultazione prevedendo anche misure per limitare
la progressività tariffaria alle famiglie numerose e ulteriori interventi per favorire l’accesso
all’acqua.
L’Autorità ha inoltre deciso un supplemento di istruttoria sull’acqua contaminata da
arsenico per acquisire ulteriori elementi utili a
valutare le ricadute tariffarie, ma anche per
Federutility: “Investire è costoso”
A fronte delle criticità
emerse dalla relazione
dell’Authority sulla situazione dei servizi idrici in Italia, i gestori idrici italiani
hanno prontamente replicato di essere sono al fianco
dell’Autorità per l’efficientamento del sistema idrico
nazionale: “Elevare la qualità del servizio idrico è un
impegno che i gestori assolvono da sempre, con competenza tecnica e conoscenza dei territori di riferimento”, ha commentato il
presidente di Federutility,
Roberto Bazzano”.
Il presidente ha posto
l’accento, ovviamente, sulla qualità del servizio offerto dai gestori: “Federutility continuerà il suo impegno forte del radicamento sui territori e del know
how acquisito in quasi 100
anni di servizio. Con l’attribuzione all’Autorità dei
compiti di vigilanza e regolazione sui servizi idrici (Dl
201/2011), il quadro della
governance si è fatto più
ordinato, sebbene permangano sovrapposizioni di
competenze tra i livelli nazionali e regionali che rendono ancora farraginoso il
processo di pianificazione e
di gestione della risorsa idrica. All’Authority spetta un
compito oneroso, attraverso la definizione di un metodo tariffario che si mostri capace di sostenere l’ingente fabbisogno di investimenti del settore. Non
mancherà il nostro supporto, dialettico e talvolta critico, al raggiungimento di
un obiettivo atteso da oltre
vent’anni”.
verificare se i gestori hanno preso tutte le
misure per garantire ai consumatori dei comuni coinvolti un servizio sostitutivo adeguato e
per riportare i parametri nella legalità.
SETTORE IDRICO
L’Italia è un Paese è ricco di risorse idriche
superficiali e sotterranee e ha un consumo di
acqua particolarmente elevato rispetto ai
principali Paesi europei: circa 44 miliardi di
metri cubi/anno, quasi l’88% della disponibilità effettiva. La disponibilità di acqua varia
sensibilmente a livello regionale e stagionale,
con problematiche di scarsità e discontinuità
soprattutto nel Mezzogiorno.
Il costo dell’acqua in Italia è fra i più bassi
d’Europa, circa 1,5 euro al metro cubo a fronte
degli oltre 4 euro per metro cubo del Regno
Unito, degli oltre tre euro di Francia, Grecia,
Svizzera e Finlandia. Le criticità più rilevanti
riguardano però le infrastrutture e, in particolare, le perdite di rete, pari ad oltre il 30%
dell’acqua immessa e non fatturata (un livello
fra i peggiori in Europa), ma anche l’assenza di
servizi di fognatura per il 15% della popolazione e di servizi di depurazione per il 30% della
popolazione. In Spagna questa percentuale è
intorno al 22%, in Gran Bretagna al 19%, in
Danimarca al 10% e in Germania al 7%. I
depuratori, inoltre, sono spesso obsoleti (in
media oltre 20 anni di attività), inefficienti o
inadeguati. Questa situazione ha determinato
l’apertura di numerose procedure di infrazione
nei confronti del nostro Paese per violazione
della Direttiva 91/271 sulla protezione dell’ambiente dagli scarichi di reflui urbani, con il
rischio di rilevanti sanzioni economiche in
caso di condanna.
Altre criticità riguardano, infine, la stratificazione normativa, la presenza di diversi
metodi tariffari e la molteplicità di soggetti
coinvolti, dei quali non esiste ancora una anagrafica completa a livello nazionale. Il tutto
senza contare la problematica dei comuni con
acqua fuori dai limiti di potabilità per la presenza di sostanze quali arsenico e fluoruro in
quantità superiori ai limiti di legge; questa problematica è stata in parte risolta, ma restano
alcuni ambiti dove sono necessari interventi
di messa a norma.
Si sono moltiplicati i titoli di efficienza richiesti all’Enea Anie chiede detrazioni fiscali abbinate a smaltimento amianto
Il boom dei certificati bianchi Anche il fotovoltaico è in crisi
C
N
el 2013 sono pervenuti
all’Enea circa 6800
progetti relativi ai certificati
bianchi e circa 5700 richieste di verifica e certificazione
dei risparmi ottenuti. In totale, i titoli di efficienza richiesti sono stati quasi 5 milioni.
L’Enea, che dal 2006 ha
messo a punto numerose iniziative finalizzate a supportare gli operatori interessati al
sistema dei Titoli di Efficienza Energetica, con l’emanazione del decreto del 28
dicembre 2012 ha ulteriormente consolidato tali attività attraverso la realizzazione di un blog dedicato e la
pubblicazione di guide operative negli usi finali, anche
terziari, che hanno lo scopo
di semplificare le procedure
di accesso al meccanismo.
Il raggiungimento degli
obiettivi previsti dal Piano
d’Azione sull’Efficienza Energetica e le ricadute sul
mercato sviluppatesi in seguito alla promulgazione del
decreto che ha potenziato il
meccanismo dei certificati
bianchi, assegnando nuove funzioni a Gse, Enea, Rse
ed Authority per l’Energia, sono state anche oggetto
di un convegno dal titolo
“Nuovi certificati bianchi:
maggiori opportunità per gli
operatori”, in cui Enea ha
messo i luce che “le attività
svolte hanno consentito al
meccanismo dei certificati
bianchi di allargare le aree di
intervento e di raggiungere
nuovi segmenti di usi finali.
Oltre all’attività istruttoria e
a quella informativa, l’Enea
svolge azione di supporto per
il Ministero dello Sviluppo
Economico nella definizione delle nuove linee guida e
nella messa a punto di un
programma generale finalizzato a promuovere il meccanismo dei certificati bianchi
e coopererà in una serie di
attività ispettive per conto
del Gse”.
’è chi ne loda la diffusione. Chi invece vorrebbe
che il settore si sostenesse con le
proprie forze, senza incentivi. E
chi, infine, snocciola i dati della
crisi. A quest’ultima schiera
appartiene Anie-Gifi (Confindustria), secondo cui negli ultimi due anni, dal 2011 al 2013, il
settore fotovoltaico italiano ha
visto dimezzarsi il fatturato e i
posti di lavoro, diminuiti di ben
8mila unità.
L’associazione ha presentato
un’indagine condotta fra le 165
aziende associate, secondo cui
nei primi nove mesi del 2013,
nell’industria fotovoltaica italiana, le ore medie di ricorso alla
Cig sono più che raddoppiate
Come risparmiare l’energia in casa?
In tempo di crisi, i cittadini valutano ancor più
positivamente le misure volte al risparmio energetico per consumare meglio. Circa il 70%, su
un campione di 400 intervistati sarebbe infatti
disposto a spendere qualche euro in più per
inserire in casa propria misure green. Questi i
risultati della ricerca di Movimento Difesa del
Cittadino Abruzzo nell’ambito del progetto
Facciamo energia finanziato dalla regione
Abruzzo e promosso insieme a Guardiacivica e
Arconsumatori.
L’energia viene percepita come una reale
opportunità, ma ancora vaghe risultano le
informazioni percepite dal cittadino medio. Il
70% degli intervistati dichiara di ricevere informazioni mediante tv e radio, soltanto il 22%
circa si interessa in maniera attiva su internet, il
5% è mai stato a convegni o seminari. Si vorrebbero informazioni in un linguaggio semplice
e comprensibile, alla portata di tutti: l’85%
delle persone vorrebbe conoscere meglio i prodotti e le tecnologie ad oggi disponibili; altri
intervistati vorrebbero invece maggiori approfondimenti sui vantaggi e i tempi necessari
per il recupero economico degli investimenti
fatti per l’ammodernamento degli impianti.
rispetto al 2012, portando a
quasi 4.000 il numero di dipendenti in cassa integrazione nel
2013. “La riduzione delle commesse per le aziende e degli
investimenti da parte degli utenti finali, insieme all’aumento della cassa integrazione, sono
un danno anche per le casse
dello Stato - sottolinea Anie/Gifi -. Il settore del fotovoltaico non ha bisogno di ulteriori
incentivi, ma di un sistema di
detrazioni fiscali esteso alle aziende che favorisca l’autoproduzione di energia da fonte rinnovabile e permetta la diffusione dei sistemi di accumulo e
delle tecnologie per le smart
grid. Con l’istituzione di un
sistema di finanziamento agevolato, anche abbinato allo
smaltimento dell’amianto, il
ritorno economico di un investimento nel fotovoltaico sarebbe sicuramente vantaggioso e si
eviterebbero oneri passivi per la
comunità”.
GENNAIO
2014
AMMINISTRARE 9
N.1
Intervista ad Umberto Montella, protagonista del film di Vincenzo Marra: “La ricetta in condominio? Pazienza e fantasia”
Quando l’amministratore diventa una star
I
n seguito alla presentazione al Festival
Internazionale del film di Roma della
pellicola di Vincenzo Marra “L’amministratore”, Italia Casa ha intervistato il protagonista e interprete di se stesso, Umberto Montella, vero amministratore di condomini di Napoli. Il film racconta i
problemi quotidiani di un amministratore
alle prese con la mediazione continua tra i
condòmini in nome del quieto vivere.
stupefacente; ritenevo, con la mia esperienza di uomo maturo, di poter, con
garbo, glissare qualsiasi coinvolgimento a
fatti non proprio del mio lavoro quotidiano; Vincenzo non mi ha dato alcuna scelta. Dopo solo poche battute di presentazione già mi sono trovato intrappolato
nell’obbiettivo della piccola telecamera
che aveva con sé, dando per scontato che
il mio era un sì, senza possibilità di replica, alla sua richiesta di farmi seguire per
qualche settimana - diventate poi 6 mesi - nella mia quotidianità lavorativa, prima da un tecnico con una cinepresa e
dopo qualche tempo da una troupe di tecnici. Quella sua determinazione mi è piaciuta e mi ha rapito, per cui mi sono lasciato coinvolgere senza protestare, anzi
con piacere. E pensare che sino a pochi
minuti prima che mi fosse preannunciata
la sua visita, non sapevo minimamente
chi fosse Vincenzo Marra. Solo dopo ho
scoperto, grazie ad internet, che è un valido regista napoletano.
Umberto Montella, com’è stato “interpretare” se stesso all’interno del filmdocumentario?
È stata una bellissima esperienza, nei
miei 45 anni di attività mi mancava! Posso assicurarle che io, come i miei collaboratori, abbiamo lavorato come se le cineprese, le luci e i microfoni non ci fossero, e
tanto si deve alla bravura degli operatori,
che hanno avuto la capacità di muoversi
come “fantasmi” e non far sentire la propria presenza. Quando ho visto il film in
occasione dell’apertura del festival di
Roma, solo in quel momento ho realizzato di essere l’interprete “principale” di un Ritiene che il regista sia riuscito a racdocumentario, e mi sono sinceramente e contare questo spaccato di vita ?
piacevolmente emozionato.
Ritengo che solo la bravura e professionalità di Vincenzo hanno potuto rendere
Quali sono state le prime impressioni comprensibili e significative convulse
dopo il primo incontro con il regista, giornate di lavoro nelle quali si intrecciaVincenzo Marra?
no tanti, a volte inutili, spaccati di vita
L’incontro con Vincenzo Marra è stato condominiale. Ripeto, sino alla sera del-
la proiezione a Roma, non
conoscevo minimamente
quali episodi fossero stati
“condensati” dei sei mesi di
continue riprese; Marra, a
mio parere, ha saputo cogliere, con grande oculatezza
quattro episodi che più degli
altri sono riusciti a rendere la
Sopra: Umberto Montella in
una scena tratta dal film
“L’amministratore”.
A sinistra il regista Vincenzo
Marra sul set
dove speravo contenessero i
loro isterismi “assembleari”,
non si sono fatti condizionare dalle cineprese e si sono comportati con la conreale idea di come si lavora e quali siano le sueta quasi irritante” naturalezza.
sofferenze, le difficoltà di coloro che vivono nella Napoli di oggi.
Che consiglio darebbe agli altri amministratori del Paese, anche loro alle prese
È stato definito come Caronte che tra- con la mediazione continua tra i proprieghetta lo spettatore tra diversi contesti tari e i loro problemi quotidiani?
sociali come Posillipo, il Vomero, la
Quale vice presidente dell’Anaci della
Sanità e la periferia nei pressi di Scam- Provincia di Napoli e responsabile della
pia. È d’accordo con questa similitudine? preparazione didattica dei giovani ammiPremesso che Napoli, per definizione, è nistratori, consiglio sempre di aggiungere
stata sempre considerata uno spicchio di alla propria preparazione professionale,
Paradiso in terra, penso di essere definito che deve costantemente essere aggiornaun “Caronte” forse perché Marra si è sen- ta, un pizzico di fantasia, tanta comprentito da me “traghettato” non nell’inferno sione e pazienza, capacità di ascolto, perdella città, ma tra “dannati” che quotidia- ché la gente, di questi tempi, ha bisogno
namente, tra mille peripezie, lotte, diffi- di sfogarsi, ma poi si calma. È importante
coltà, trabocchetti, fame, rabbia, dispera- mediare con serenità senza mai dare l’idea
zione e chi ne ha più ne metta, cercano di di schierarsi; usare molto la parola “avete
giungere alla fine della giornata escla- ragione”, anche se hanno torto marcio;
mando, con un sospiro di sollievo e di ras- farli ragionare senza però mai aggredirsegnazione (tutto partenopeo), anche li; infine avere la capacità di far sentioggi “me la sono cavata!!”
re che tu sei uno di loro, ricco con i ricchi,
povero con i poveri; solo con questa tattiUsciamo dal grande schermo e torniamo ca puoi risolvere i problemi che ti pongoalla vita reale: in che modo riesce a gesti- no, perché sicuramente ci sarà un altro
re i condòmini? Si rapporta sempre nello condominio a cui la soluzione non piace,
stesso modo oppure cambia atteggia- e tutto ricomincia.
mento a seconda di chi ha di fronte?
Da oltre quarant’anni esercito la profes- Lei esercita la professione anche nella
sione di amministratore di condomini vita reale: qual è la sua opinione in meriper cui ho dovuto acquisire la capacità di to alla Riforma del Condominio?
essere duttile adattandomi ed immedesiSi sperava tanto in una riforma che
mandomi in ogni differente situazione facesse chiarezza e facilitasse la vita cone/o ceto sociale; però la regola principale dominiale; invece ci siamo trovati, dopo
è quella di essere sempre se stesso: chia- tanti anni di preparazione un “pastrocro, preparato, duro quando necessario, chio” che, a mio avviso, peraltro condivicomprensivo, disponibile ma soprattutto so da molti, sarà il preludio di una miriade
avere amore in quello che si fa. Ciò fun- di liti giudiziarie che andranno ad affollaziona sempre sino a quando non trovi il re i già saturi Tribunali. Forse le nuove
“cretino, presuntuoso ed arrogante”; la norme dovevano essere “partorite” da un
mossa migliore? Ignorarlo, così scoppia gruppo di esperti amministratori scelti tra
solo la sua bile e non comprometti il tuo quelli che da oltre quarant’anni, per più di
14 ore al giorno e per sette giorni a settifegato.
mana, danno la propria vita per rendere
Come hanno reagito i condòmini diven- più tranquilla quella degli altri.
Per concludere, al di là del mio giudizio
tati attori occasionali di fronte alla cinesulla riforma del condominio, se potessi
presa?
Con mia grande meraviglia e sorpresa, rinascere rifarei l’amministratore. E anquasi tutti hanno accettato di buon grado che il film.
Rebecca Genesio
ad essere ripresi; anzi in alcune occasioni,
10 CASA EFFICIENTE
N.1
GENNAIO
2014
Grazie alle tecnologie da fonti rinnovabili che rendono possibile l’autonomia, riducendo i costi in bolletta e l’inquinamento
T
rasformare i consumatori in produttori.
Succede in alcune realtà condominiali
italiane che si sono messe in proprio grazie alle
tecnologie da fonti rinnovabili che rendono
possibile l’autonomia energetica, riducendo i
costi in bolletta e l’inquinamento. A segnalare queste eccellenze ci pensa il rapporto
“Comuni Rinnovabili 2013” di Legambiente.
Tra esempi più innovativi di condominio
autosufficiente, l’associazione ambientalista
segnala l’esperienza di cohousing realizzata nel
Comune di Fidenza (Pr), dal Gruppo Abitanti Ecosol. In questo caso l’esperienza di cohousing è iniziata già da prima della costruzione
dell’immobile, che ha richiesto alle famiglie
scelte comuni e condivisione di obiettivi e
finalità.
L’edificio realizzato, oltre ad essere costruito
con particolare attenzione al tema dell’efficienza energetica tanto da consumare 27,95
Kwh/mq anno, è uno dei primi esempi in Italia, di “condominio autosufficiente” dal punto
Se il condominio diventa produttore di energia
di vista energetico. Composto da 13 alloggi ad
uso privato, uno ad uso sociale, un ufficio,
oltre a diversi spazi comuni (salone pluriuso
con cucina e servizio igienico, lavanderia e
stenditoio, dispensa, locali tecnici, connettivo verticale e ballatoio) è dotato di due impianti solari fotovoltaici per 73Kw complessivi in grado di soddisfare l’intero fabbisogno
energetico elettrico dello stabile. Dal punto
di vista termico invece è un impianto solare termico da 40 mq e una pompa di calore
aria/acqua a soddisfare il fabbisogno termico, con una produzione annua di 12.590
Kwh/anno.
Costo dell’intervento 2.150 euro/mq.. Altro esempio di condominio autosufficiente,
composto da 40 alloggi, è quello realizzato nel
Comune di Asti nel 2009. Anche in questo
caso il mix di fonti rinnovabili, geotermia e
solare fotovoltaico, fanno raggiungere a questo edificio l’autonomia energetica. L’intervento edilizio, costato 500mila euro, di cui
100 finanziati dalla regione Piemonte, è dotato oltre che di un impianto fotovoltaico in
grado di coprire i fabbisogni elettrici dello stabile, anche di un impianto geotermico, che
grazie ad un sistema di 24 sonde profonde 100
metri, è in grado di coprire l’intero fabbisogno
di acqua calda sanitaria, riscaldamento e raffrescamento.
È composto invece da 12 appartamenti,
una palestra, sauna e zona relax per una volumetria di 4mila mc, il condominio del Comune di Cesano Maderno (Mb) autosufficiente,
realizzato dal progetto Dimora. Anche in questo caso, oltre a porre attenzione all’isolamento dell’involucro edilizio, diverso sono gli impianti installati al fine di rendere l’edificio effi-
Fornisce riscaldamento e raffrescamento a 266 appartamenti ma arriverà ad alimentarne 950
A Roma la centrale geotermica più grande d’Europa
N
ella città di Roma è in
funzione la centrale geotermica per uso abitativo più
grande d’Europa. Completamente interrara (così dall’esterno è invisibile e non si
sente alcun rumore), da due
anni fornisce riscaldamento e
raffrescamento a 266 appartamenti ma si prevede che arriverà ad alimentarne circa 950
per un totale di 3.000 abitanti.
Numeri che non hanno eguali
in Italia e in Europa, dal momento che fino a oggi le centrali geotermiche hanno servito solo piccoli complessi resi-
denziali. Si compone di 190
geosonde che raggiungono i
150 metri di profondità senza
interferire con la falda acquifera e il funzionamento del sistema si basa sullo scambio termico di un fluido a temperatura esterna (acqua) con la
temperatura costante del terreno che, come noto, è più fresco in estate e più caldo d’inverno rispetto all’esterno.
“La centrale produce tutta
l’energia necessaria alla climatizzazione e la produzione di
acqua calda sanitaria e per l’energia elettrica - spiega Sergio
Giuseppini, ingegnere e progettista dell’impianto - utilizza
sistema di geotermia a ciclo
chiuso, quindi senza richiedere acqua diretta o fluidi di
altro tipo, senza emettere inquinanti e integrando un altro
sistema ‘rinnovabile’, un cogeneratore che usa olio vegetale
derivato dalla Jatropha curcas,
pianta infestante che nasce in
terreni desertici e predesertici,
quindi in aree non coltivabili
e così non toglie lavoro all’agricoltura ma crea nuova occupazione”.
L’olio viene utilizzato dai
motori dei due cogeneratori
che producono, attraverso un
alternatore, energia elettrica;
il raffreddamento di tutto questo sistema produce energia
termica. Vengono prodotti
circa 800 kw elettrici rinnovabili e 900 kw termici per riscaldamento di acqua calda e
integrazione del riscaldamento degli ambienti. La centrale
geotermica, insieme al gruppo
di cogenerazione a biomassa,
ha consentito di raggiungere un quantitativo energetico
prodotto da fonte rinnovabile
pari a 7.040 MWh/anno.
ciente dal punto di vista energetico, si va da
sistemi per la ventilazione meccanica controllata al riscaldamento a pannelli radianti. Grazie ad un impianto geotermico a bassa entalpia, con sonde profonde dai 70 ai 150 metri,
viene coperto il 30% dell’intero fabbisogno
energetico annuale per la produzione di acqua
calda sanitaria, riscaldamento e raffrescamento. È invece un impianto solare fotovoltaico a
coprire il fabbisogno energetico elettrico delle
12 utenze.
Stessi risultati di autosufficienza si possono
ottenere anche per unità abitative più modeste, come nel caso delle 4 unità abitative, Residenza la Piana, nel Comune di Predappio
(Fc). Grazie ad un impianto fotovoltaico da
9,66 Kw, in grado di produrre oltre 10.600
Kwh/a di energia elettrica, i consumi vengono
soddisfatti da un impianto geotermico che
attraverso 3 sonde geotermiche produce energia per riscaldamento e raffrescamento. Al fine
di razionalizzare i consumi ed incentivare comportamenti virtuosi ognuno dei 4 appartamenti è inoltre dotato di contabilizzatori di calore,
di contalitri per acqua, e sistemi di monitoraggio domotico con possibilità di visualizzare i
consumi attraverso pc, tablet e smartphone.
Altro esempio è quello che coinvolge 20
famiglie nel Comune di Follonica (Gr), che
dal 2010 vivono in appartamenti di un condominio completamente autosufficiente.
Anche in questo caso il fotovoltaico e la geotermia assicurano la copertura dei fabbisogni
energetici, elettrici e termici. In particolare i
fabbisogni termici dei diversi alloggi, costruiti
ponendo particolare attenzione ai temi dell’efficienza energetica sono soddisfatti da 16
sonde che arrivano fino a 120 metri di profondità per acquistare calore, poi spinto dalle
pompe attraverso un sistema di serpentine
fino a sotto il pavimento, il tutto alimentato
da pannelli fotovoltaici collocati sul tetto.
Gli impianti disegnati male o sovradimensionati sono solamente “energivori”
Ma occorre scegliere le specie vegetali più adatte
Case più efficienti con una progettazione
che tiene conto di microclima e contesto
Ora sui tetti delle case
è di moda il “green roof”
I
F
nfissi ad alte prestazioni con
vetri anti-emissivi contro gli
spifferi, ventilazione meccanica
controllata, analisi del contesto e
un po’ di attenzione nel disegnare
gli spazi. Per una casa davvero efficiente gli impianti sono importanti, ma ancora prima serve una
progettazione intelligente che
tenga conto del microclima circostante e del contesto. Con uno
sguardo al passato, in particolare
alla tradizione dei Romani, da cui
ripescare la tecnica del perimetro
esterno con camere d’aria che
bloccano tanto il calore quanto il
freddo.
E poi, un sistema di costruzione
che preveda coibentistica e isolamento grazie ai quali la casa richiederà poca energia per rinfrescarsi
d’estate e poca per riscaldarsi in
inverno. Tenendo conto che un
impianto disegnato male o sovradimensionato è solamente energivoro. Insomma, “l’efficienza è data
da tanti elementi in equilibrio tra
loro”, spiega Barbara Mezzaroma,
amministratore delegato del grup-
po che in zona Talenti a Roma ha
realizzato un vero e proprio “eco
quartiere” di appartamenti di classe A e A+, puntando tutto su rinnovabili, recupero idrico ed efficienza energetica.
Tra gli elementi che contribuiscono a raggiungere la massima
efficienza, ci sono l’impianto di
ventilazione meccanica controllata con recupero di calore che non
solo introduce in casa aria pulita,
ma anche a temperatura controllata permettendo agli impianti di
lavorare senza i picchi che causano
gli sprechi; i pavimenti radianti,
che anche una volta spenti continuano a propagare calore o fresco;
balconi profondi che ottimizzano
l’ombreggiatura e che diventano
dei veri e propri schermi solari; gli
eco-grill al posto dei barbecue con
canne fumarie.
Su un buon progetto si possono
poi aggiungere gli impianti ed è
così che è possibile raggiungere,
come in questo caso romano, “il
40% minimo di abbattimento del
costo energetico, il 50% di abbat-
timento delle emissioni di Co2 e
un miglioramento del 40% dell’efficienza energetica. Unendo
questi tre concetti si ottiene risparmio in termini economici per gli
inquilini e miglioramento della
sostenibilità ambientale”, aggiunge Mezzaroma.
Ad alimentare il complesso
“Rinascimento Terzo”, la centrale
geotermica per uso abitativo più
grande d’Europa, grazie alla quale
il 65% del fabbisogno energetico
annuale viene prodotto da fonti
rinnovabili. Il numero di alberi
che sarebbero necessari per assorbire annualmente il quantitativo
di emissioni evitate è compreso tra
circa 540.000 e 750.000 unità,
corrispondenti ad una superficie
territoriale, adibita a bosco, pari
mediamente a circa 1300-1800
ettari.
E per quanto riguarda il risparmio, “abbiamo calcolato che una
bolletta media annua costa sui
1.770 euro l’anno, mentre con
questo sistema il costo scende a
897 euro l’anno”.
abbriche, scuole, ospedali,
palazzi delle istituzioni, centri
commerciali, biblioteche, case private, condomini: sono sempre più
numerosi gli edifici in Italia, ma
soprattutto in Lombardia, sul cui
tetto è possibile vedere realizzato un
“green roof”, cioè una copertura a
verde con alberi, cespugli, piante
aromatiche, erbacee e fiori. È emerso alla Camera di commercio di
Milano, nel corso del convegno
“Green roofs, obiettivi ambientali,
energetici e paesaggistici”.
Sono stati anche presentati i
primi risultati delle attività del progetto Tevel, realizzato con il contributo della Camera di commercio e
della fondazione comunitaria del
Varesotto onlus. Il progetto sta studiando e sperimentando quali piante siano più adatte alla coltivazione
sui tetti della Lombardia. Individuate finora una ventina di specie, tra
autoctone e ornamentali.
Una tendenza, quella dei green
roof, diffusa soprattutto nel Nord
Europa e che venne codificata per
la prima volta circa 150 anni fa:
risale infatti all’Expo di Parigi del
1867 la prima brochure di presentazione di un sistema per giardini pensili ideato dal mastro muratore Carl
Rabitz di Berlino.
Molti i vantaggi: migliore microclima, diminuzione dell’acqua piovana che defluisce verso i sistemi di
raccolta e smaltimento, temperature dell’aria più miti (grazie al processo di evapotraspirazione delle
piante), riduzione dei consumi energetici in estate (fino al 25%) e
conseguente indiretta riduzione dei
livelli delle emissioni di CO2,
minor inquinamento acustico, protezione contro gli sbalzi termici e
assorbimento delle polveri sottili.
Ma bisogna saper scegliere il
verde adeguato. Tra le specie vegetali più adatte ai tetti della Lombardia, tra coltivazioni estensive ed
intensive, ci sono borracina, garofani, timo, rosmarino, santolina, potentilla. Da evitare invece: glicine,
edera, betulla, salice, pioppo, piante
palustri e bambù.
GENNAIO
2014
CASA EFFICIENTE 11
N.1
Collegato ad internet, aiuterà gli utenti ad evitare gli sprechi energetici
Potrebbe sostituire il 50% del consumo domestico
Contenimento dei consumi in casa
C’è l’acqua piovana
Google progetta termometro smart per limitare gli sprechi
egli ultimi anni lo sviluppo efficiente possibile l’apL
della domotica ha fatto provvigionamento enerN
registrare un vero e proprio getico domestico, e aiutare
boom. Le ragioni di tale evoluzione di settore sono molteplici.
Da una parte, soprattutto le
nuove costruzioni residenziali, in
un periodo di forte crisi per il
mercato residenziale, hanno cercato di offrire ai potenziali acquirenti soluzioni abitative sempre
più appetibili e all’insegna del
comfort. Dall’altra parte, la crescente spesa energetica ha imposto la necessità di contenere i
consumi ed abbattere i costi in
bolletta anche mediante il ricorso a tecnologie in grado di controllare a 360 gradi, tutti gli
impianti presenti nell’abitazione, delegando così all’analisi di
dati reali scelte che l’automazione rende più efficienti e sicure.
In questo contesto, si inseriscono anche i nuovi termometri
intelligenti, connessi a internet
per evitare sprechi energetici
dentro le mura di casa. È l’ultimo progetto a cui starebbe lavorando Google, secondo indiscrezioni che vorrebbero l’iniziativa addirittura già in fase di test.
L’obiettivo dell’innovazione è,
appunto, quello di rendere il più
le persone a controllare i
propri consumi in maniera
razionale.
EnergySense, questo il
nome del programma, sa-
rebbe diverso da PowerMeter un’applicazione web che mostrava quanta elettricità veniva consumata a casa - partorita sempre
dal colosso di Mountain View
ma abbandonata nel 2011 per lo
scarso interesse suscitato nel
pubblico. Big G - che punta
anche a siglare partnership con
altre società per la produzione starebbe testando EnergySense
in alcune abitazioni di St. Louis,
nel Missouri, ma non è ancora
chiaro se e quando il dispositivo
arriverà in commercio negli
Stati Uniti e tanto meno quando
potrà essere fisicamente
acquistato anche in Europa, dove l’immissione sul
mercato, presumibilmente,
dipenderà anche dai risultati commerciali conseguiti
oltre oceano e dall’accordo
con i principali produttori
di strumentazione per il contenimento dei consumi energetici
nelle abitazioni.
Ad ogni buon conto, Google
non è l’unica compagnia hi-tech
a lavorare su sistemi per gestire
al meglio l’energia domestica.
Fra questi c’è, ad esempio, il termostato smart di Nest, che
dispone di WiFi integrato ed è
in grado di apprendere, nel
corso del tempo, quali siano le
preferenze di temperatura di chi
vive in un ambiente, in maniera
da adattarsi e funzionare di conseguenza.
a media del consumo individuale di acqua, nei Paesi europei, è di oltre 150 litri al giorno. Di
questi circa la metà potrebbe essere costituita da acqua non potabile, senza per questo rinunciare alle proprie comodità. Il consumo
domestico di acqua potabile andrebbe limitato e, dove possibile,
sostituito con acqua piovana. Diverse sono gli strumenti utili per
raggiungere questo obiettivo, dalle
rubinetterie a flusso areato agli
sciacquoni a portata differenziata,
che garantiscono l’ottimizzazione
dell’utilizzo dell’acqua per usi
domestici, secondo le normative.
Le rubinetterie miscelano aria ed
acqua, diminuendo la portata e
mantenendo il livello di pressione
nell’erogazione. I dispositivi con
attacchi universali, quindi facilmente sostituibili, permettono ad
esempio di lavarsi le mani con un
getto di soli 6 litri al minuto, invece
dei 12 o 15 litri normalmente erogati da un comune rubinetto, con
un risparmio che supera il 50%. Il
sistema garantisce in questo modo
un notevole risparmio, sia delle
risorse idriche che nella produzione di acqua calda sanitaria fino al
30%, con evidenti riduzioni nei
consumi energetici e nei costi relativi.
Lo sfruttamento delle acque
meteoriche sta assumendo sempre
più importanza, dal momento che
l’impiego dell’acqua è spesso eccessivo, sia per l’acqua potabile che
per quella destinata ai più svariati servizi, tanto da mettere spesso
in crisi la disponibilità stessa in rapporto al suo ciclo naturale. È diventata quindi prioritaria l’esigenza di un risparmio di questa importante risorsa, facendo uso dove possibile di fonti alternative
quali, per esempio, l’acqua piovana.
Si stima indicativamente che
per un consumatore medio si potrebbe arrivare a sostituire fino
quasi il 50% dell’acqua potabile
con acqua meteorica, prevalentemente per uso Wc, lavatrice (qualora consentito) e giardino. L’acqua piovana, oltre ad essere gratuita, non contiene né calcare né
cloro. Per recuperare un’acqua di
buona qualità è indispensabile filtrarla e pulirla per eliminare il materiale in sospensione (foglie, detriti, sabbia).
Una volta immagazzinata nel
serbatoio, al riparo dalla luce solare, l’acqua si mantiene chiara, fresca e senza odori. L’acqua piovana
prelevata dall’impianto di recupero è sempre limpida ed inodore,
oltre ad essere totalmente sicura e
igienica.
Con un buon isolamento
risparmi energetici del 4%
La giusta ventilazione è la soluzione
per case più salubri con meno consumi
E
L
difici bene isolati aiutano l’ambiente e fanno
risparmiare in bolletta. A
sostenerlo è uno studio europeo commissionato dalla
Fondazione europea per l’isolamento industriale secondo il quale un isolamento ottimale degli edifici potrebbe portare a risparmi
nell’ordine del 4% sul consumo di carburante e ad una
conseguente diminuzione di
emissioni. La ricerca, condotta su base europea, calcola che la riduzione delle emissioni potrebbe arrivare a
37 milioni di tonnellate.
Il costo per l’isolamento
degli edifici e per il rispristino delle coibentazioni danneggiate, dovrebbe essere
intorno ai 900 milioni di
euro, una spesa che, rapportata ai singoli interventi, potrebbe essere ammortizzata
in un solo anno grazie alla riduzione dei consumi energetici.
Lo studio, la cui anticipazione è stata pubblicata dal
sito di informazione europeo
EurActiv, ha rivelato che in
Europa il 10% degli isola-
menti degli edifici è danneggiato ed avrebbe necessità
di interventi di ripristino.
Solo agendo su questo fronte il risparmio energetico
sarebbe del 3%. Attualmente l’investimento sull’isolamento di una nuova costruzione è minimo rispetto al
totale e quindi insufficiente
a raggiungere standard elevati di efficienza energetica.
Secondo la società di consulenza olandese Ecofys, specializzata in energie rinnovabili, efficienza energetica ed emissioni di Co 2, che
ha prodotto ricerche per la
Commissione Europea, per i
governi nazionali e diverse
aziende del settore privato,
l’isolamento industriale e il
potenziamento delle coibentazioni eviterebbero la
dispersione di circa il 66%
del calore negli impianti industriali e se gli esperti di isolamento fossero coinvolti
nel processo di pianificazione delle nuove costruzioni
fin dall’inizio, sostengono gli
esperti Ecofys, i processi di
ristrutturazione industriale
ne trarrebbero vantaggi.
’aria interna è di gran lunga più
inquinata dell’aria esterna; non
solo, la maggior parte della popolazione trascorre nei luoghi confinati
fino al 90% del tempo della propria
vita. Diverse le cause: dall’impiego
dell’energia elettrica e le tecnologie
ad essa correlate, alla scarsa attenzione progettuale a soluzioni tecniche
appropriate, dalla diminuzione dei
ricambi d’aria a causa delle misure
per il contenimento dei consumi energetici negli edifici alla minore attenzione dei progettisti nei confronti
dei problemi di igiene edilizia.
Agli inquinanti nuovi, di origine
chimica o di nuova individuazione,
come quelli di tipo fisico, gas radon e
campi elettromagnetici, si aggiungono inquinanti classici, come quelli
di origine biologica muffe, batteri. Il
risultato ottenuto è una miscela di
contaminanti presente all’interno
degli edifici, con conseguenti danni
alla salute degli individui, che vanno
dalle sensazioni di malessere all’acuirsi dei fenomeni allergici.
Ed ecco alcune regole da tenere a
mente: l’umidità relativa in inverno
non deve essere inferiore al 30%
(intorno al 20% aumentano le patologie dovute alla secchezza dell’aria),
in estate deve essere mantenuta tra il
50% e il 70%; ratei di ventilazione
insufficienti acuiscono i problemi di
inquinamento interno, particolare
attenzione va posta alla quantità di
aria di ricircolo ed ai trattamenti che
subisce.
La ventilazione è la soluzione ideale per preservare il comfort e la qualità delle strutture, eliminando gli
inquinanti dall’aria interna, direzionandoli verso l’esterno, e limitando
così anche gli sprechi di energia negli
alloggi, dovuti ad esempio alle frequenti aperture delle finestre per il
ricambio d’aria con conseguenti aumenti dei costi di riscaldamento. Il
ricircolo dell’aria non si può affidare esclusivamente all’apertura delle finestre: in questo caso la totale
impermeabilizzazione dell’involucro
è associata a sistemi di ricambio dell’aria che funzionano per differenza di
pressione, quindi in maniera naturale.
Il ricircolo funziona mediante la
captazione dell’aria esterna che viene filtrata per poi passare in un recuperatore di calore. Qui viene preriscaldata al livello della temperatura
ambiente degli appartamenti e immessa nei vani nobili soggiorno e
camere da letto. L’aria, con il suo passaggio crea un ricambio nell’appartamento finché viene catturata meccanicamente attraverso le bocchette
di estrazione poste nei locali tecnici,
in cucina e nei servizi, all’interno dei
quali circola per poi essere espulsa
dall’alloggio.
Prima di essere portata all’esterno
la sua temperatura viene trasmessa
all’aria nuova in ingresso. La ventilazione meccanica controllata, limita
il dispendio energetico unitamente
all’aumento del comfort degli occupanti e assicura il ricambio dell’aria
interna negli alloggi.
12 CASA EFFICIENTE
N.1
Presentati i progetti per la trasformazione della città in una “smart city” efficiente
Torino: 45 passi verso il futuro
’era una volta la Torino
sinonimo di città induC
striale. Oggi quella vocazione - se non svanita - si è certamente rarefatta, per lasciare posto ad una nuova
immagine: quella di Smart
City. E il capoluogo subalpino si sta poco per volta rifacendo il trucco, anche attraverso le 45 idee del progetto
Smile - Masterplan, illustrate nei giorni scorsi alla presenza del sindaco di Torino,
Piero Fassino; dell’assessore all’Ambiente e presidente della Fondazione Torino
Smart City, Enzo Lavolta,;
di Raffaele Liberali, rappresentante italiano nel comitato strategico di Horizon
2020; e di Elena Pedone,
della Dg Connect.
Ma quali sono le linee
guida di questa rivoluzione? Mobilità efficiente e
poco inquinante, utilizzo
dell’energia razionale e da
fonti rinnovabili, sviluppo a
tutti i livelli dei servizi digitali. Il masterplan, denominato
appunto Smile, (acronimo
di Smart Mobility, Inclusion, Life&Health, Energy),
disegna insomma un percorso per la trasformazione della
Il sindaco di Torino Piero Fassino e l’assessore Enzo Lavolta
al convegno Smart city
città, attraverso 45 azioni
concrete. Di queste, alcune
sono già progetti avviati,
come ad esempio, la bolletta
energetica, finalizzata a promuovere il risparmio energetico e la sostenibilità ambientale degli edifici privati.
Ma in stato avanzato sono
anche i semafori e l’illuminazioni pubblica a led; lo
sfruttamento della terra, del
sole e dei rifiuti organici per
la creazione di energia per la
città; la valorizzazione dell’efficienza e dell’abbattimento dei consumi.
Iniziative rese possibili
grazie al coordinamento tecnico di Torino Wireless, alla
collaborazione con Torino
Strategica, con la vice presidenza di Valentino Castellani, l’Università degli Studi
di Torino e il Politecnico, la
Compagnia San Paolo ed
Iren Energia, quest’ultima
rappresentata da Francesco
Profumo. Tutti d’accordo,
però, nell’affermare che le
45 idee sono soltanto il punto di partenza; il segno tangibile che la città è matura e
pronta per sostenere la sfida
della Commissione Europea
di Horizon 2020.
“L’obiettivo è superare la
retorica del concetto Smart
City - commenta l’assessore
Lavolta -. Si è partiti dalla città e dall’Amministrazione locale, ma bisogna
tendere ad avere relazioni
con il sistema nazionale”. In
quest’ottica, il protocollo
d’intesa sottoscritto con Milano e Genova, che ha di
fatto ricreato quell’asse che
ai tempi del boom economico ha fatto grande l’Italia, ha
come obiettivo la condivisione dei risultati ottenuti,
ma anche il superamento di
tutti quegli errori da non
ripetere. L’idea, infatti, è di
arrivare al riuso e alla replicabilità degli intenti e dei
progetti a livello nazionale.
Un obiettivo che può essere
raggiunto anche grazie ad
associazioni come l’Anci,
nella figura del presidente
Piero Fassino, il quale ha
precisato che “il masterplan
Smile è la dimostrazione
della capacità di Torino di
fare rete di fronte alle nuove sfide che si aprono e che
rappresentano l’opportunità
di superare la crisi in modo
intelligente, ponendo al
centro dello sviluppo il tema della sostenibilità. Ma in
questo percorso è fondamentale ridisegnare la vita
dei cittadini in modo nuovo, creando una comunità
che possa sfruttare le nuove potenzialità, utilizzando le nuove tecnologie digitali”.
Torino sta muovendo i
primi passi verso il futuro.
Rebecca Genesio
GENNAIO
2014
L’Aquila: ricostruire
con reti intelligenti
S
e Torino è già sulla buona strada, L’Aquila sta iniziando
adesso il proprio cammino per diventare città intelligente ed ecosostenibile, nell’ambito di un progetto di smart
city che si integri con la ricostruzione post sisma. Enel e
Comune hanno infatti siglato un accordo di programma
per dotare la città e diversi comuni limitrofi di infrastrutture efficienti in grado di abilitare servizi innovativi ai cittadini e alla pubblica amministrazione, garantendo il minimo impatto ambientale grazie anche alla riduzione delle
emissioni nocive, in linea con quanto previsto dal Patto
dei sindaci e dai target di sostenibilità ambientale al 2020
dell’Unione Europea.
A firmare l’intesa sono stati il sindaco, Massimo Cialente e il direttore della divisione Infrastrutture e Reti di Enel,
Livio Gallo, alla presenza del direttore dell’Ufficio speciale
per la ricostruzione dell’Aquila, Paolo Aielli. L’operazione,
che ha un costo di 16 milioni di euro previsti in una delibera Cipe, ha tempi di realizzazione stimati in tre anni.
Nelle smart cities la rete di distribuzione elettrica rappresenta un fattore abilitante per l’integrazione dei flussi energetici, per la diffusione della mobilità elettrica a impatto
zero e la gestione dell’illuminazione pubblica. “È perciò
necessaria - ha spiegato Gallo - un’evoluzione delle reti tradizionali in smart grids: reti intelligenti che integrano tecnologie tradizionali con soluzioni innovative che ne rendono la gestione più flessibile”. La rete elettrica, insomma,
diventa sempre più simile a internet, dove qualsiasi dispositivo connesso può inviare e ricevere informazioni dai cittadini-utenti in un’interazione continua. Si svilupperà
anche un sistema di mobilità elettrica con l’installazione di
50 colonnine per la ricarica delle auto. “Abbiamo il diritto
di chiedere al Paese le somme necessarie per la ricostruzione - ha puntualizzato Cialente -, ma abbiamo il dovere di
una ricostruzione sicura, bella e sostenibile. Con questa
iniziativa si può.
GENNAIO
2014
CASA EFFICIENTE 13
N.1
Alla Fiera, in programma a Bolzano da 23 al 26 gennaio, focus sulle riqualificazioni immobiliari all’insegna dell’efficienza
Klimahouse: ristrutturare per risparmiare
L
a maggior parte delle abitazioni e dei
condomini italiani sprecano energia, e a
rimetterci, oltre ovviamente all’ambiente,
è il portafogli di chi le abita, che si svuota
sempre di più per sostenere l’onere dei
consumi. Un peso non indifferente, soprattutto in questa stagione invernale, quando
alle spese di gestione si aggiungono quelle
afferenti all’impianto di riscaldamento. Ma
qual è la soluzione? Ristrutturare, in maniera da incrementare l’efficienza. Se ne parlerà diffusamente a Klimahouse, fiera internazionale per l’efficienza energetica e il risanamento in edilizia, che torna a Fiera
Bolzano dal 23 al 26 gennaio 2014 con un
ampio spazio espositivo e un ricco programma di iniziative mirate anche ai visitatori privati, sempre più consapevoli e coinvolti attivamente nella scelta di materiali e
di soluzioni vincenti sul fronte della sostenibilità abitativa, del risparmio energetico ed
economico.
Quanto consumano le nostre case? È
possibile migliorare le performance delle
abitazioni, con un risparmio energetico fino al 90% e, perché no, tagliare anche i
costi in bolletta? Ormai è noto: la riqualificazione del costruito conviene sia all’ambiente sia alle tasche, per molti già parecchio alleggerite a causa della crisi.
La nona edizione di Klimahouse offre
risposte chiare e innovative e si propone
come valida guida per orientarsi, con
esempi pratici e consulenze qualificate, in
uno scenario articolato e in continua evoluzione. Già autorevole punto di riferimento per gli operatori del settore, la manifestazione, infatti, si rivolge sempre più anche
agli utenti finali che desiderano costruire o
riqualificare energeticamente la propria
casa per migliorarne la qualità abitativa,
aumentarne il valore immobiliare e ottenere un conseguente risparmio economico
nel rispetto dell’ambiente.
Klimahouse offre una rassegna dei prodotti e dei sistemi costruttivi più innovativi
nell’ambito della bioedilizia: finestre, porte
e portoni termoisolanti, elementi per prefabbricati, coperture, tetti, materiali edili
per il risanamento e facciate ventilate.
Nell’ampio spazio espositivo, i visitatori
potranno condividere con gli esperti di
oltre 400 aziende le proprie esigenze ed
essere coinvolti attivamente nella scelta
delle soluzioni sostenibili più adatte alle
specifiche necessità.
Domenica 26 gennaio, inoltre, i consulenti dell’Agenzia CasaClima, ente certificatore indipendente della Provincia di Bolzano, e gli esperti APA (Associazione Provinciale dell’Artigianato) di Bolzano, sarnno a
disposizione per colloqui gratuiti e personalizzati sui trucchi del risanamento, del
risparmio energetico ed economico e della
sostenibilità del costruire.
Peraltro, per i visitatori che desiderano
godere di una visita in fiera in pieno relax
senza preoccuparsi dell’organizzazione del
viaggio, Fiera Bolzano propone la formula
innovativa intitolata “Go to Klimahouse
2014…!”. Si tratta del nuovo servizio all
inclusive, che comprende il trasferimento in
pullman da diverse città del nord Italia
(Milano, Bergamo, Brescia, Bologna, Mantova, Verona, Mestre, Padova e Vicenza), il
biglietto d’ingresso e la visita guidata al
quartiere ecosostenibile “Le Albere” di
Trento oppure “Casanova” di Bolzano
(costi: € 99 a persona. Quota comprensiva di viaggio andata e ritorno in pullman,
biglietto d’ingresso alla fiera, buono pasto,
visita guidata al quartiere ecosostenibile
“Casanova” di Bolzano o “Le Albere” di
Trento. C’è, inoltre, anche un pacchetto
ad 89 euro a persona, uguale al precedente
ma con l’esclusione del buono pasto).
Sempre nell’ottica dell’utente finale,
anche l’iniziativa Klimahouse City Parcours, espressamente ideata per famiglie e
privati, ha come meta l’eco-quartiere
“Casanova” di Bolzano, realizzato secondo elevati standard di efficienza energetica.
L’occasione ideale per un’esperienza diretta che prevede un confronto faccia a faccia
con gli inquilini sugli interventi, le sfide
affrontate, i costi sostenuti e soprattutto su
come è cambiata la loro qualità di vita. (Dal
24 al 26 gennaio. Costo: 10 euro a persona).
Infine, tra i numerosi eventi organizzati
nel polo fieristico, si segnala la mostra “Risanamento oggi e domani” di Apa, Associazione Provinciale dell’Artigianato di Bolzano, che illustra invece, con modelli in
scala 1:1, la trasformazione di edifici ad alto
consumo energetico in edifici CasaClima
di classe energetica A, B o Gold, evidenziando quali sono gli errori da evitare in
fase costruttiva.
Per saperne di più e diventare veri esperti di edilizia sostenibile, Fiera Bolzano organizza con partner d’eccezione un ricco
programma di eventi formativi e informativi di alto profilo: il Congresso Internazionale con relatori di spicco (dal 24 al 25 gennaio), convegni, enertour a realizzazioni energeticamente risanate del territorio,
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GENNAIO
2014
ENERGIE 15
N.1
Sono 2.316.000 i proprietari che intendono effettuare un intervento di manutenzione Per produzione di elettricità e trasporti stradali
Confartigianato: i bonus per la casa Incentivazione metano
e l’energia, unica luce per l’edilizia ottenuto da biomasse
econdo Confartigianato Costru- (+ 631.000) rispetto a ottobre dello
diventato possibile utilizzare segue quella del Ministro delzioni gli incentivi fiscali per ristrut- scorso anno.
S
il metano prodotto da oltre l’Ambiente Orlando dopo l’ok
È
turazioni sono l’unica luce per il setto“Una boccata d’ossigeno - sottolimille impianti connessi alle dato dal Ministro Zanonato lo
re dell’edilizia. Tuttavia il quadro rimane buio. A rilevare l’impatto della crisi
sull’edilizia e ad indicare le possibili
strade per attenuare le difficoltà di imprese e lavoratori è il rapporto di Confartigianato presentato in occasione
dell’assemblea di Confartigianato Costruzioni.
Un 2013 a tinte fosche per le costruzioni: tra settembre 2012 e settembre
2013, l’occupazione nel settore è diminuita del 7,1%, con una perdita di
123.000 occupati. Un calo che, sommandosi a quelli registrati dal terzo trimestre 2008, porta ad una diminuzione complessiva di 400.000 occupati
nelle costruzioni, pari al -20%.
Saldo negativo anche per le imprese
artigiane dell’edilizia che, da settembre 2012 a settembre 2013, sono calate del 4,3%. A rischiarare l’orizzonte
del settore arrivano però le detrazioni
fiscali per le ristrutturazioni.
Il rapporto di Confartigianato rivela infatti che, a ottobre 2013, sono
2.316.000 i proprietari di immobili
orientati ad effettuare nei prossimi 12
mesi un intervento di manutenzione
nella propria abitazione, e grazie alle misure introdotte dal Governo, il
loro numero è aumentato del 37,4%
nea Arnaldo Redaelli, presidente di
Confartigianato Costruzioni - per il
comparto maggiormente colpito dalla
crisi. Proprio a fronte di questa situazione, è più che mai necessario rendere stabili e permanenti gli incentivi per
raggiungere più obiettivi: rilancio delle imprese delle costruzioni, riqualificazione del patrimonio immobiliare,
risparmio energetico e difesa dell’ambiente, emersione di attività irregolari”.
Dalla rilevazione emerge un quadro
con molte ombre, costellato da segni
negativi: nel 2012 il valore aggiunto
del settore è diminuito del 5,8%
rispetto al 2011. Ma il calo aumenta
vistosamente se si estende la rilevazione al periodo pre-crisi: dal 2007
al 2012, infatti, la perdita di valore aggiunto delle costruzioni tocca il
22,2%, il calo maggiore tra i settori
economici che hanno perso in media
il 6,6% del valore aggiunto.
In calo anche i finanziamenti alle
imprese di costruzione: tra giugno
2012 e settembre 2013 la flessione è
stata del 2,8%. Credito più scarso,
quindi, ma anche costoso, poiché i
tassi di interesse pagati dagli imprenditori del settore si attestano al 7,48%,
vale a dire 1 punto in più rispetto alla
media di quelli applicati al totale delle
imprese.
Contemporaneamente continua la
flessione dello stock di mutui alle famiglie per l’acquisto di abitazioni: da
agosto a ottobre è diminuito dell’1%,
mentre nell’area euro è in crescita
dello 0,9%. E anche per le famiglie il
tasso d’interesse applicato sui mutui
per comprare casa è maggiore di 54
punti base rispetto alla media dell’Eurozona: 3,31% a fronte del 2,77%.
Tutto ciò influisce sulle compravendite immobiliari che a settembre 2013
registrano un calo del 6,6% rispetto
all’anno precedente, il settimo calo
consecutivo dal primo trimestre 2009.
La diminuzione delle compravendite si traduce in un consistente stock
di case invendute, pari, nel 2012, al
64,4%.
Le autorizzazioni cambiano a seconda di provincia e comune
Gse, disomogeneità di regole
sulle energie rinnovabili
D
al rapporto “Regolazione regionale della generazione elettrica
da fonte rinnovabile” presentato dal
Gse, il Gestore dei servizi energetici,
emerge una disomogeneità delle modalità necessarie per ottenere autorizzazioni all’installazione di impianti di
fonti rinnovabili. Anche solo cambiando Provincia o Comune, le modalità possono cambiare.
“Questo incontro - ha spiegato il
direttore studi e statistiche del Gse,
Costantino Lato - non serve solo a
rappresentare la situazione attuale ma
anche a sentire gli attori, del mercato
e istituzionali, per raccogliere le idee
per migliorare e razionalizzare il sistema delle autorizzazioni, diffondendo
le migliori pratiche”.
Il prossimo passo, dopo la fotografia
normativa, sarà quella di confrontare
le diverse norme e cercare di capire
quali sono quelle che funzionano meglio e che garantiscono i tempi minori per le autorizzazioni.
Lato però sottolinea che in Italia “il
problema non sono solo le regole,
dipende se sono rispettate o meno,
spesso sono buone ma deve essere migliorata la governance per rendere il
sistema più efficiente”.
In Italia sono 81 gli enti, tra Regioni e Province, competenti al rilascio
dell’autorizzazione unica per gli impianti a fonti rinnovabili; 68 ammini-
strazioni svolgono funzioni di autorità
competente per le procedure di VIA,
mentre 13 Regioni hanno aumentato la soglia di applicabilità, fino a 1
MW di potenza, dei regimi autorizzativi semplificati (Procedura abilitativa semplificata), spiega il rapporto
redatto dallo stesso GSE su indicazione del Ministero dello Sviluppo economico.
Dal documento, che scatta una
dettagliata istantanea del “federalismo” energetico al 30 novembre
2013, emerge inoltre che in circa due
terzi delle Regioni italiane sono state
individuate zone non idonee alla
costruzione di impianti fotovoltaici
ed eolici, in sette Regioni aree non
idonee per gli impianti a biomassa e
biogas, in 5 per l’idroelettrico e in 2
Regioni per il geotermico.
L’analisi, oltre a offrire una mappa
completa degli enti che sono attualmente responsabili dei procedimenti
amministrativi per gli impianti a fonti
rinnovabili, traccia un quadro d’insieme a livello nazionale che consente
di evidenziare le scelte normative, in
senso restrittivo o ampliativo, attuate
dalle Regioni per modificare o integrare la normativa nazionale, anche
in attuazione del cosiddetto principio
del “Burden Sharing”, che ripartisce a
livello regionale gli obiettivi italiani
al 2020.
aziende agricole italiane non solo
per la per la produzione di energia
elettrica, ma anche per l’immissione diretta del biogas nella rete
del metano e come combustibile
per i trasporti stradali. Il metano
ottenuto dalle biomasse potrà
infatti essere immesso nella rete
del gas naturale e per l’autotrazione.
Sul decreto firmato dal Ministro delle Politiche agricole,
Nunzia De Girolamo, ha espresso apprezzamento in una nota
congiunta il coordinamento formato da CIB - Consorzio Italiano
Biogas, NGV Italy e Assogasmetano.
Con questa norma sarà quindi
possibile utilizzare il metano prodotto da oltre mille impianti connessi alle aziende agricole italiane
non solo per la per la produzione
di energia elettrica, ma anche per
l’immissione diretta del biogas
nella rete del metano e come
combustibile per i trasporti stradali (autoveicoli a metano). La
firma del Ministro De Girolamo
scorso 6 novembre in occasione
della Fiera Key Energy-Ecomondo a Rimini.
I presidenti delle tre associazioni, Piero Gattoni (CIB), Mariarosa Baroni (NGV Italy) e Paolo
Vettori (Assogasmetano), hanno voluto sottolineare che il decreto “rappresenta un’opportunità di sviluppo indiscutibile con
importanti ricadute economiche
e ambientali. Il biometano può
contribuire a coprire consumi per
2,5 miliardi di metri cubi nel settore degli autotrasporti permettendo da qui al 2020 di risparmiare 1,6 miliardi di biocarburanti di
importazione”.
“Si potrà liberare il potenziale
dell’industria italiana del gas, che
detiene già un forte vantaggio
competitivo nel mondo. L’Italia è infatti il terzo produttore di
biogas al mondo, sesto mercato
mondiale per il metano in autotrazione e può vantare un forte
avanzamento nella componentistica e nella meccanica agricola”,
concludono i presidenti.
16 LAVORO
N.1
GENNAIO
2014
L’Inps chiarisce le regole per assunzione, pagamento dei contributi e procedure da seguire in caso di licenziamento o dimissioni
Il trattamento professionale dei lavoratori domestici
L
a recente tendenza, sviluppatasi soprattutto in alcune regioni italiane quali l’Emilia
Romagna, di attivare servizi quali quello della
badante condominiale, ha riportato di grande
attualità, nelle ultime settimane, il tema dei
lavoratori domestici. Si tratta di un universo
piuttosto variegato - che spazia da colf ad assistenti familiari, baby sitter, governanti, camerieri, cuochi - e che in una percentuale sempre
maggiore è composto da cittadini extracomunitari. Ma come gestire correttamente, a casa o
in condominio, il rapporto di lavoro con tale
categoria professionale?
L’Inps fornisce tutta una serie di indicazioni
pratiche in materia, di cui riportiamo un
ampio stralcio.
PRIMA DELL’ASSUNZIONE
A seconda della provenienza e dell’età del
lavoratore sono richiesti adempimenti diversi
sia al datore di lavoro sia al lavoratore.
Lavoratori comunitari
Il datore di lavoro
Nel caso il lavoratore domestico sia di nazionalità italiana o di paesi della Unione Europea,
il datore di lavoro può assumere direttamente
il lavoratore domestico, dopo aver concordato gli elementi del rapporto di lavoro (orario,
retribuzione, ferie ecc.). Sono equiparati ai cittadini dell’Ue i cittadini svizzeri e quelli degli
stati appartenenti allo Spazio Economico
Europeo – SEE (Norvegia, Islanda, Liechtenstein).
Il lavoratore
Il lavoratore può essere assunto anche se non
iscritto nelle liste del collocamento. È però
necessario che sia in possesso del codice fiscale,
di un documento di identità e della tessera
sanitaria aggiornata e rilasciata dall’Asl. Dato
che è ammessa l’assunzione di minori con età
minima di 16 anni, se il lavoratore domestico è
minorenne deve presentare, oltre ai documenti già indicati:
❖ il certificato di idoneità al lavoro, rilasciato
dall’Asl di zona dopo visita medica a cura e
carico del datore di lavoro;
❖ la dichiarazione dei genitori o di chi esercita la potestà familiare, vidimata dal Sindaco
del Comune di residenza, con cui si acconsente che il lavoratore minorenne viva presso la
famiglia del datore di lavoro o, in alternativa,
per i minori ad ore, l’autorizzazione scritta di
chi esercita la patria potestà.
Lavoratori extracomunitari
Il datore di lavoroo
Dal 15 novembre 2011 tutti i datori di lavoro domestico che intendono assumere lavoratori extracomunitari già residenti in Italia
non devono più compilare il “modello Q” per
stipulare il contratto di soggiorno. Infatti, le
obbligazioni contenute nel modello Q sono
state recepite dalle Comunicazioni obbligatorie di assunzione, variazione e cessazione che i
datori di lavoro domestico devono trasmettere
all’Inps utilizzando le procedure on linedell’Istituto.
Il lavoratore
Il lavoratore deve:
◆ essere in possesso di un permesso di soggiorno valido per lo svolgimento di un’attività lavorativa;
◆esibire in Questura, al momento del rinnovo
del permesso di soggiorno, la copia del modulo
UniLav.
L’ASSUNZIONE
Dopo aver acquisito i documenti necessari si
concordano le condizioni per stipulare in forma scritta il contratto di lavoro, per le cui condizioni si può fare riferimento a quelli delle
principali associazioni di categoria.
Le formalità
La comunicazione di assunzione deve essere
presentata all’Inps entro le ore 24 del giorno
precedente (anche se festivo) a quello di instaurazione del rapporto di lavoro. La comunicazione ha efficacia anche nei confronti dei
servizi competenti, del Ministero del lavoro,
della salute e delle politiche sociali, dell’Istituto
nazionale per l’assicurazione contro gli infortuni sul lavoro (Inail), nonché della Prefettura Ufficio Territoriale del Governo.
La comunicazione all’Inps è obbligatoria:
❖ anche per il periodo di prova;
❖ qualunque sia la durata del lavoro;
❖ anche se il lavoro è saltuario o discontinuo;
❖ anche se già assicurati presso un altro datore
di lavoro;
❖ anche se già assicurati per un’altra attività;
❖ anche se di nazionalità straniera;
❖ anche se titolari di pensione.
L’obbligo di comunicazione esiste anche in
fase di proroga, trasformazione (da tempo
determinato a tempo indeterminato oppure in
caso di svolgimento dell’attività in una abitazione del datore di lavoro diversa da quella comunicata precedentemente) e cessazione del
rapporto di lavoro. In questi casi la comunicazione dovrà essere effettuata entro cinque giorni dall’evento.
Devono inoltre essere comunicate variazioni di elementi del rapporto di lavoro - come
retribuzione, orario, settimane lavorate, ecc. utilizzati per il calcolo dei contributi. Le variazioni riguardanti orario e retribuzione sono
soggette ad un limite massimo complessivo di
due comunicazioni al trimestre, mentre non
vi sono limiti per tutte le altre comunicazioni
che non hanno effetto sul calcolo dei contributi da versare. Si precisa, infine, che l’annullamento di una denuncia di assunzione è consentito entro 5 giorni dalla data indicata quale
inizio del rapporto di lavoro; superato detto
termine, dovrà essere comunicata la cessazione.
Per l’iscrizione e le eventuali variazioni, il
datore di lavoro domestico, previa identificazione tramite PIN, può, in modo semplificato:
◆ avvalersi del Contact Center, al numero
803.164 gratuito da rete fissa, o al numero
06164164 da rete mobile a pagamento secondo la tariffa prevista dal proprio gestore telefonico;
◆ utilizzare l’apposita procedura internet di
compilazione e invio on-line disponibile sul
sito dell’Inps.
In base alle norme vigenti la procedura informatica non accetta comunicazioni di rapporto
di lavoro tra coniugi, salvo il caso di invalidità
riconosciuta con indennità di accompagnamento al coniuge datore di lavoro. La prova
del rapporto di lavoro è invece prevista nel
caso di parenti o affini entro il 3 grado. Non è
necessario procedere alla comunicazione di
assunzione secondo le modalità fin qui indicate nel caso in cui il datore di lavoro domestico
intenda fare ricorso a prestazioni di lavoro di
tipo accessorio di natura occasionale. Il rapporto di lavoro accessorio è regolato mediante la
consegna dei cosiddetti voucher, che contengono la retribuzione e la contribuzione verso
Inps ed Inail.
IL LAVORO NERO
Mancata comunicazione
Il datore di lavoro ha l’obbligo di comunicare all’Inps l’assunzione e anche l’eventuale trasformazione o cessazione del rapporto di lavoro. Se il datore di lavoro omette o ritarda la
comunicazione obbligatoria all’Inps, deve
pagare una sanzione amministrativa alla Direzione Provinciale del Lavoro che va da 200 a
500 euro per ogni lavoratore di cui non si è
comunicata l’assunzione. Questa sanzione amministrativa può essere cumulata con la sanzione prevista per la mancata iscrizione all’Inps
e/o alla sanzione civile prevista per l’omesso
pagamento dei contributi. Infatti se il datore di
lavoro non invia la comunicazione obbligatoria di assunzione all’Inps, il lavoratore non
viene iscritto all’Inps, che ne gestisce la posizione assicurativa.
In caso di mancata iscrizione del lavoratore
domestico all’Inps, la Direzione Provinciale
del Lavoro può applicare al datore di lavoro
una sanzione che va da 1.500 euro a 12.000
euro per ciascun lavoratore “in nero”, maggiorata di 150 euro per ciascuna giornata di lavoro
effettivo, cumulabile con le altre sanzioni
amministrative e civili previste contro il lavoro
nero.
I contributi
Il versamento tardivo dei contributi comporta per legge l’applicazione al datore di lavoro di sanzioni pecuniarie da parte dell’Inps, al
tasso vigente alla data di pagamento o di calcolo e per un massimo del 40% sull’importo
dovuto nel trimestre o sulla cifra residua da
pagare. Questo tasso di interesse si applica
a condizione che il datore di lavoro effettui
spontaneamente il versamento entro i 12 mesi
dal termine stabilito per il pagamento dei contributi, prima di contestazioni o richieste da
parte di Inps, Inail e Ispettorato del lavoro. Se
questo termine non viene rispettato, si ricade
nel caso dell’evasione contributiva, sanzionata
con un’aliquota del 30% in base annua sull’importo evaso nel trimestre.
CONTRIBUTI E FISCALITÀ
In seguito all’iscrizione, l’Inps provvede ad
aprire una posizione assicurativa in favore del
lavoratore domestico ed invia al datore di lavoro un blocchetto di bollettini di conto corrente postale per il versamento dei contributi
dovuti. Il contributo è legato alla paga effettiva
oraria.
Gli elementi che compongono la paga oraria sono:
❖ la retribuzione oraria di fatto concordata tra
le parti;
❖ il valore convenzionale del vitto e alloggio,
ripartito in misura oraria.
❖ la tredicesima mensilità (gratifica natalizia)
ripartita in misura oraria;
Esempio:
Retribuzione oraria concordata: euro 8 per 30
ore a settimana su 6 giorni lavorati con vitto e
alloggio.
Indennità di vitto e alloggio 2013: 5,31 euro.
Quota oraria: 5,31 per 6 giorni: 30 ore = 1,062.
Quota oraria di tredicesima: (8 + 1,062): 12 =
0,755.
Retribuzione oraria effettiva: 8 + 1,062 + 0,755
= 9,81 euro.
Se l’orario di lavoro non supera le 24 ore a
settimana, il contributo orario è commisurato
a tre diverse fasce di retribuzione; se l’orario di
lavoro è di almeno 25 ore settimanali, il contributo è fisso per tutte le ore retribuite.
Agevolazioni fiscali
Il datore di lavoro che versa regolarmente
all’Inps i contributi per colf o assistenti familiari può usufruire di agevolazioni fiscali relative ai
contributi versati.
Colf:il datore di lavoro può dedurre dal proprio
reddito, per un importo massimo di 1.549,37
euro l’anno, i contributi previdenziali obbligatori versati per la colf. A tal fine è tenuto a conservare le ricevute dei bollettini Inps. L’importo massimo deducibile è fisso e non varia in
base ai redditi dichiarati.
Assistente familiare: il datore di lavoro può
detrarre dall’imposta lorda il 19% delle spese
sostenute per gli addetti all’assistenza di persone non autosufficienti, per un importo massimo di 2.100 euro l’anno. La detrazione spetta
al soggetto non autosufficiente o ai familiari
che sostengono la spesa. Per poter usufruire di
questa agevolazione sono necessari:
a) il certificato medico, rilasciato da un medico
specialista o generico, che attesti la condizione
di non autosufficienza, da esibire a richiesta
dell’amministrazione finanziaria;
b) le ricevute delle retribuzioni erogate, firmate
dall’assistente familiare.
Si può usufruire di tale detrazione se il reddito complessivo non supera 40.000 euro. La
deduzione fiscale per la colf si può sommare
alla detrazione prevista per l’assistente familiare, e viceversa.
Contributi
Per calcolare i contributi in relazione alla
retribuzione pattuita, l’Inps mette on line, a
disposizione dei datori di lavoro e dei lavoratori
un software di simulazione del calcolo accessibile. Basta inserire i dati richiesti nei campi previsti e cliccare sulla freccia Avanti per ottenere, al termine dell’inserimento dati, il calcolo
dei contributi che il datore di lavoro dovrà versare mensilmente.
Tredicesima
La tredicesima mensilità corrisponde ad un
dodicesimo dell’intera retribuzione annua, che
i datori di lavoro devono pagare ai loro collaboratori familiari entro il mese di dicembre, in
occasione delle festività natalizie. La tredicesima matura anche durante le assenze per malattia, infortunio sul lavoro e maternità, nei limiti
del periodo di conservazione del posto e per la
parte non liquidata dagli enti preposti. Se il
lavoratore domestico presta servizio per più
famiglie ogni datore di lavoro è tenuto ad effettuare il calcolo della quota di tredicesima sulla
base della retribuzione oraria corrisposta.
Esempio:
Per un lavoratore che ha lavorato dal 1 aprile al
31 dicembre con una retribuzione mensile di
600 euro, il calcolo è: 600 euro x 9(mesi lavorati):12 = 450 euro.
Ferie
Indipendentemente dalla durata dell’orario
di lavoro, per ogni anno di servizio presso lo
stesso datore di lavoro il lavoratore domestico
ha diritto ad un periodo di ferie di 26 giorni
(escluse le domeniche e le festività infrasettimanali), da fruire preferibilmente, tenendo
conto delle esigenze del datore di lavoro, nel
periodo giugno-settembre. Durante il periodo
di ferie, al lavoratore spetta, per ogni giornata,
Segue a pag. 17
GENNAIO
2014
LAVORO 17
N.1
Continua da pag. 16
un ventiseiesimo della retribuzione mensile,
comprensiva della eventuale indennità sostitutiva per il vitto e per l’alloggio. In caso di retribuzione oraria, occorre prendere a riferimento il
numero di ore effettuate di media in un mese e
dividerle per 26, ottenendo così il numero di
ore equivalente ad un giorno di ferie.
Esempio:
Per un lavoratore che effettua un orario di 12
ore settimanali, si moltiplicano le 12 ore per
4,333 (un mese è composto da 4,333 settimane), ottenendo così il numero di ore corrispondenti ad un mese di lavoro, che è pari a 52. Il
numero di ore equivalente per ogni giorno di
ferie si ottiene dividendo il numero delle ore
lavorate in un mese (52) per 26 (giorni). Il
risultato è pari a 2. Considerando una retribuzione oraria di 8,00 euro, possiamo calcolare
che ogni giorno di ferie deve essere retribuito
con 8 euro x 2 = 16,00 euro.
Attenzione: il datore di lavoro è tenuto al versamento dei contributi anche durante le ferie.
Al lavoratore che non ha raggiunto un anno di
servizio spettano tanti dodicesimi del periodo
di ferie quanti sono i mesi di effettivo servizio
prestato (si considera mese intero la frazione
pari o superiore a 15 giorni di calendario). Ciò
a condizione che abbia superato il periodo di
prova. Le ferie non possono essere concesse
durante il periodo di preavviso di licenziamento né durante il periodo di malattia o infortunio. Per calcolare le ferie, le frazioni di anno si
calcolano in dodicesimi e si arrotondano sempre per eccesso.
Quanto e come pagare
I contributi si pagano per trimestri solari
entro i seguenti termini:
◆ dal 1° al 10 aprile, per il primo trimestre;
◆ dal 1° al 10 luglio, per il secondo trimestre;
◆ dal 1° al 10 ottobre, per il terzo trimestre;
◆ dal 1° al 10 gennaio, per il quarto trimestre.
Il pagamento dei contributi non può essere
fatto né prima né dopo i termini indicati sopra.
Se l’ultimo giorno utile per il versamento coincide con la domenica o con una festività, è prorogato al giorno successivo non festivo. Il versamento mancato, tardivo o parziale comporta
per legge l’applicazione di sanzioni pecuniarie
da parte dell’Inps.
Calcolo dei contributi
L’importo dei contributi dovuti per ciascun
trimestre si ottiene moltiplicando il contributo
orario per il numero delle ore retribuite nel trimestre al quale si riferisce il versamento. Per
determinare il contributo orario si individua la
fascia in cui è compresa la retribuzione oraria
effettiva ed il contributo orario corrispondente
a tale fascia.
Per calcolare le ore retribuite nel trimestre,:
si moltiplicano le ore retribuite ogni settimana
per le settimane del trimestre in pagamento.
La settimana lavorativa di riferimento decorre
dalla domenica al sabato, per cui con ogni pagamento devono essere indicate tutte le ore
retribuite nelle settimane del trimestre che si
concludono con il sabato. Le ore retribuite nei
giorni successivi all’ultimo sabato del trimestre
considerato, si aggiungono a quelle del trimestre solare successivo. Se dalla somma delle ore
e delle frazioni di ora si ottiene un numero non
intero, il numero stesso deve essere arrotondato all’unità superiore. Si precisa che ogni trimestre non è sempre composto da 13 settimane,
ma dipende dal numero dei sabato compresi
nel trimestre. Questo numero indica le settimane cui fare riferimento per il versamento dei
contributi.
Quanto alla retribuzione oraria effettiva, si
ottiene sommando alla retribuzione mensile o
oraria un dodicesimo per il rateo di tredicesi-
Il trattamento professionale dei lavoratori domestici
ma. Si ricorda che la retribuzione da indicare al
momento dell’assunzione è costituita dalla
somma del valore erogato in denaro e del valore convenzionale del vitto e alloggio, quando
dovuto.
In caso di cessazione del rapporto di lavoro
devono essere versati anche i contributi relativi a ferie maturate ma non fruite ed al preavviso. Il versamento dei contributi deve essere
effettuato entro i 10 giorni successivi alla data
di cessazione, tenendo comunque conto delle
settimane che devono essere retribuite e contribuite, anche se non corrispondono all’attività lavorativa.
DIRITTI DEL LAVORATORE
I versamenti effettuati all’INPS dal datore di
lavoro consentono al lavoratore domestico, sia
italiano sia straniero, di accedere alle prestazioni assicurative e pensionistiche di seguito elencate, se in possesso dei requisiti richiesti dalla
legge.
❖ Assegno per il nucleo familiare
❖ Indennità di disoccupazione
❖ Indennità di maternità
❖ Indennità antitubercolosi
❖ Cure termali
❖ Assegno di invalidità
❖ Pensione di inabilità
❖ Pensione di anzianità
❖ Pensione di vecchiaia
❖ Pensione ai superstiti o di reversibilità
Assegno nucleo familiare
I lavoratori comunitari hanno diritto all’
assegno per il nucleo familiare per sé e per i propri familiari residenti nel paese d’origine o in
un paese convenzionato. I lavoratori extracomunitari (ad eccezione di quelli con contratto
di lavoro stagionale) hanno diritto all’assegno
per il nucleo familiare:
◆ solo per i familiari residenti in Italia, nel caso
in cui il Paese di provenienza del lavoratore
straniero non abbia stipulato con l’Italia una
Convenzione in materia di trattamenti di famiglia.
◆ anche per i familiari residenti all’estero, nel
caso in cui il Paese di provenienza del lavoratore straniero abbia stipulato con l’Italia una
Convenzione in materia di trattamenti di famiglia.
◆ anche per i familiari residenti all’estero, nel
caso in cui il lavoratore straniero - pur non
essendo il suo Paese convenzionato con l’Italia - abbia la residenza legale in Italia e sia stato
assicurato nei regimi previdenziali di almeno
due Stati membri.
La pensione
I cittadini comunitari che lavorano in Italia
e versano regolarmente i contributi all’Inps,
hanno diritto alle prestazioni pensionistiche
(pensione di vecchiaia, di anzianità, di inabilità e pensione ai superstiti) con gli stessi requisiti di età e di contribuzione previsti per i cittadini italiani. Nel caso in cui il lavoratore torni
nel proprio Paese o si trasferisca in un altro
Paese europeo, prima di aver maturato i requisiti necessari, tali requisiti possono essere raggiunti anche continuando a lavorare e versare
contributi nella gestione previdenziale del
Paese europeo in cui si sarà trasferito. Grazie al
sistema della “totalizzazione”, tutti i contributi
versati in Italia o in altri Paesi europei saranno
sommati allo scopo di erogare un’unica pensione. L’importo della pensione viene determinato dalla gestione previdenziale di ogni Paese in
proporzione ai contributi versati, secondo il
cosiddetto “sistema pro-rata”.
Licenziamento e dimissioni
Il rapporto di lavoro può cessare per libera
volontà del lavoratore e del datore di lavoro, a
condizione che si dia regolare preavviso all’altra parte. In caso di licenziamento, per il rapporto di lavoro con impegno superiore a 24 ore
settimanali il preavviso dovrà essere:
❖ 15 giorni di calendario, fino a cinque anni di
anzianità presso lo stesso datore di lavoro;
❖30 giorni di calendario, oltre i cinque anni di
anzianità presso lo stesso datore di lavoro.
Per il rapporto di lavoro con impegno fino a
24 ore settimanali il preavviso dovrà essere:
◆ 8 giorni di calendario, fino a due anni di anzianità;
◆ 15 giorni di calendario, oltre i due anni di
anzianità.
Tali termini sono ridotti del 50% nel caso di
dimissioni da parte del lavoratore. In caso di
mancato preavviso da parte del datore di lavoro è dovuta al lavoratore un’indennità pari alla retribuzione corrispondente al periodo di
preavviso spettante. In caso di dimissioni invece, al lavoratore che non effettua la prestazione
nel periodo di preavviso viene trattenuta dalla
liquidazione l’importo che gli sarebbe spettato
in tale periodo.
La Legge 28 giugno 2012, n. 92 (Riforma del
mercato del lavoro), in vigore dal 18 luglio
2012, definisce all’art. 4, comma 17 e seguenti,
le procedure da seguire ai fini della convalida
della risoluzione consensuale o delle dimissioni
volontarie dei lavoratori dipendenti, ivi compresi i lavoratori domestici. Le modalità da seguire sono due, l’una alternativa dell’altra:
1) Convalida del lavoratore presso la Direzione Territoriale del Lavoro o il Centro per l’Impiego territorialmente competenti, ovvero
presso le sedi individuate dai contratti collettivi nazionali stipulati dalla organizzazioni sindacali comparativamente più rappresentative a
livello nazionale (comma 17).
2) Sottoscrizione da parte del lavoratore di
apposita dichiarazione in calce alla ricevuta
della comunicazione di cessazione inoltrata
all’Inps (comma 18).
In mancanza della convalida presso gli enti
previsti dalla norma o di sottoscrizione della
ricevuta di trasmissione della comunicazione
di cessazione, il datore di lavoro, entro 30 giorni dalla data della cessazione, deve spedire al
lavoratore un invito scritto (raccomandata r.r.
o a mano) contenente l’indicazione di presentarsi presso le sedi deputate per convalidare
l’atto o, in alternativa, a sottoscrivere la comunicazione di cessazione trasmessa all’Inps.
Se il datore di lavoro non provvede all’invito
nei termini indicati, le dimissioni si considerano prive di effetto.
Il lavoratore, entro 7 giorni dalla ricezione,
può:
a) aderire all’invito e convalidare le dimissioni
o la risoluzione consensuale;
b) non aderire all’invito, ma il rapporto si intende comunque risolto (comma 19);
c) revocare le dimissioni o la risoluzione consensuale (comma 21) in forma scritta; in questo caso il contratto di lavoro torna ad avere
corso normale dal giorno successivo alla comunicazione di revoca.
Malattia
Il lavoratore deve avvertire immediatamente il datore di lavoro, salvo cause di forza maggiore o impedimenti, entro l’orario previsto per
l’inizio della prestazione lavorativa; successivamente, il lavoratore deve far pervenire al datore di lavoro, entro due giorni dal rilascio, il certificato medico rilasciato entro il giorno suc-
cessivo all’inizio della malattia.
Se il lavoratore domestico si assenta dal
lavoro per malattia, l’Inps non paga alcuna indennità. Quando è ammalato, il lavoratore
domestico, convivente o non convivente, ha
diritto alla conservazione del posto, per periodi
differenti secondo l’anzianità maturata presso
la stessa famiglia:
❖ 10 giorni, per anzianità fino a sei mesi;
❖ 45 giorni, se ha più di sei mesi e fino a due
anni di servizio;
❖ 180 giorni, se l’anzianità di servizio supera i
due anni.
Oltre alla conservazione del posto di lavoro,
il datore di lavoro deve garantire il pagamento
della metà del salario pattuito per i primi tre
giorni e del salario intero per i giorni successivi,
fino a un massimo di:
◆ 8 giorni, per anzianità fino a sei mesi;
◆ 10 giorni, per anzianità da sei mesi a due
anni;
◆ 15 giorni, per anzianità superiori a due anni.
Negli eventuali giorni di ricovero ospedaliero o di degenza presso il datore di lavoro, al
lavoratore non spetta l’indennità di vitto e di
alloggio.
Maternità
Quando la lavoratrice domestica è in gravidanza scattano le garanzie a tutela della maternità. Durante il periodo di astensione obbligatoria previsto dalla legge la lavoratrice ha diritto a conservare il posto di lavoro, all’astensione
dal lavoro e ad una indennità sostitutiva della
retribuzione. Dall’inizio della gestazione fino al
momento della astensione obbligatoria dal
lavoro, la lavoratrice può essere licenziata solo
per mancanze gravi che non consentono la
prosecuzione del rapporto, nemmeno in via
provvisoria. La tutela non è imposta dalla legge
ma dal contratto collettivo.
Durante il periodo di assenza obbligatoria, la
lavoratrice ha diritto all’indennità di maternità pagata dall’Inps, pari all’80% del salario convenzionale sul quale sono versati i contributi orari. Nel calcolo dell’indennità sono
considerati solo i periodi di lavoro svolti come
lavoratrice domestica. Le lavoratrici domestiche hanno diritto alla tutela economica della
maternità solo se:
❖nei 24 mesi precedenti il periodo di astensione obbligatoria risultano versati a loro carico (o dovuti) 52 contributi settimanali, anche
se relativi a settori diversi da quello del lavoro
domestico;
❖o, in alternativa nei 12 mesi precedenti l’inizio dell’astensione obbligatoria risultano versati a loro carico (o dovuti) almeno 26 contributi
settimanali, anche in settori diversi da quello
del lavoro domestico.
Quanto all’assegno di maternità dello Stato,
spetta alle madri residenti, cittadine italiane,
comunitarie o extracomunitarie in possesso
del permesso per soggiornanti di lungo periodo, per ogni figlio nato, adottato, o in affidamento preadottivo.
L’assegno spetta se la madre:
◆ si è dimessa volontariamente dal lavoro durante la gravidanza ed abbia almeno 3 mesi di
contribuzione nel periodo compreso fra i 18 e i
9 mesi precedenti la nascita del bambino (o il
suo inserimento in famiglia, nel caso di adozione o affidamento);
◆ precedentemente ha avuto diritto ad una
prestazione dell’Inps (ad esempio per malattia
o disoccupazione) per aver lavorato almeno tre
mesi, purché tra la data della perdita del diritto
a prestazioni previdenziali e la data di nascita o
di ingresso del minore in famiglia non siano
trascorsi più di nove mesi.
18 PROFESSIONE
N.1
GENNAIO
2014
LA TARGA AMMINISTRATORE È DIVENTATA OBBLIGATORIA
Cosa dice la Legge 11 dicembre 2012, n. 220, art. 9:
Art. 9 - “Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione
delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore. In mancanza dell’amministratore,
sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle
generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore”.
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GENNAIO
2014
19
N.1
A seconda della regione cambiano modelli di compilazione ed organismi di vigilanza. Il 92% degli attestati viene redatto al Nord
Viaggio nella “giungla” degli Ape
C
he cosa prevede la normativa in materia di certificazione
energetica degli edifici? Quali sono le leggi statali e quelle
regionali? Quali le norme tecniche che si applicano al settore?
E ancora: in che cosa consiste la cosiddetta diagnosi energetica? Quali sono le sue finalità e in quali contesti edilizi può essere meglio applicata? Sono alcuni dei tanti quesiti affrontati dal
report sul tema “Attuazione della certificazione energetica
degli edifici in Italia”, realizzato dal Cti (Comitato termotecnica italiano) in collaborazione con Ministero dello Sviluppo Economico, Conferenza delle Regioni e delle Province autonome, Amministrazioni regionali, Amministrazioni delle Province autonome.
L’indagine mira a fare un po’ di chiarezza nella giungla degli
Ape, caratterizzati da differenti modalità di stesura e forme di
controllo a seconda dell’ambito regionale in cui essi vengono
redatti. Un’altra finalità particolarmente interessante dell’inchiesta è quella di fare luce sull’universo professionale di chi
effettua materialmente le certificazioni e sugli organismi di
vigilanza preposti a valutarne la correttezza, formale e contenutistica.
Ecco i principali risultati emersi da questi ultimi punti di
vista.
I CERTIFICATORI
Solo sette Regioni (Lombardia, Piemonte, Liguria, Emilia
Romagna, Sicilia, Valle d’Aosta e Trento) dispongono di un
elenco dei soggetti certificatori energetici, consultabile on line
attraverso i siti regionali o di organizzazioni collegate (organismi di abilitazione). Gli elenchi riportano i recapiti dei singoli
tecnici; il Piemonte consente anche di depositare e rendere
visibile il curriculum professionale. A seguito della sentenza n°
2426, emessa dal Tar della Puglia l’11/06/2010, l’omologa
regione ha sospeso invece la gestione dell’elenco. Per alcune
regioni è possibile conoscere il volume di attività per appartenenza professionale del soggetto certificatore.
Prendendo in esame la percentuale di Attestiti di prestazione energetica prodotti per categoria professionale di riferimento, risultano i seguenti dati.
❖ Abruzzo: ingegneri (34%), architetti (31%), geometri
(26%), periti industriali (9%);
❖ Calabria: ingegneri (70%), architetti (21%);
❖ Liguria: geometri (40%), ingegneri (32%), architetti
(25%), periti industriali (2%);
❖ Lombardia: geometri (32%); laurea specialistica in ingegneria (17%); diploma di laurea in architettura (17%); diploma di
laurea in ingegneria (16%); periti industriali (10%);
❖ Piemonte: geometri (33%), ingegneri (30%), architetti
(30%), periti industriali (5%);
❖ Sardegna: ingegneri (63%), geometri (18%), architetti
(15%);
❖ Sicilia: ingegneri (46%), architetti (29%), geometri (19%);
❖ Trento: ingegneri (52%), periti industriali (31%), geometri
(14%);
❖ Umbria: ingegneri (70%), architetti (11%), geometri (8%),
periti industriali (11%);
❖ Valle d’Aosta: ingegneri (50%), architetti (19%), geometri
(17%), periti industriali (13%).
Le restanti Amministrazioni non hanno fornito informazioni. Nel complesso, con riferimento alle sole regioni sopra indicate (che interessano un campione di circa 1,5 milioni di
Ape), si può affermare che mediamente le figure professionali
che producono più Ape sono l’ingegnere (32%) il geometra
(32%), e l’architetto (25%).
ACE E APE
Gli Attestati di certificazione energetica (Ace) o, dal 2013,
Attestati di prestazione energetica (APE), purtroppo, non sono tutti uguali. Sette Amministrazioni hanno adottato un proprio modello regionale, mentre tutte le altre utilizzano il modello proposto dalle Linee Guida Nazionali.
Valore calcolato del fabbisogno di energia primaria specifico
Epgl e classe energetica sono legati tra loro secondo due criteri:
◆ Lombardia, Piemonte, Emilia Romagna, Valle d’Aosta e le
province autonome di Trento e Bolzano adottano una classificazione “diretta”, ovvero in funzione del valore di Epgl relazionato a valori limite fissi delle classi energetiche;
◆ le rimanenti Regioni, fanno riferimento alla classificazione
proposta dalle Linee Guida Nazionali, ovvero a valori limite
espressi sia in funzione della zona climatica - così come individuate all’art. 2 del D.P.R. del 26/08/1993 n.412 - che del rapporto di forma dell’edificio S/V (Superficie Disperdente/Volume lordo riscaldato). In particolare, la Liguria considera anche
il fabbisogno di acqua calda sanitaria.
Possono essere, dunque, anche molto differenti, nelle varie
regioni o province autonome, i modelli di calcolo cui si attengono i certificatori che producono gli Ape, i quali possono essere emessi da software certificato dal Cti, da piattaforma gestita
dalla Regione oppure da piattaforma gestita dall’organismo di
abilitazione.
Gli Ace complessivamente depositati presso le diverse Amministrazioni (quindi non necessariamente presso gli enti di
accreditamento regionali) risultano pari a circa 2,34 milioni.
Peraltro, la stima è sicuramente per difetto; non tiene conto,
infatti, delle Regioni che non hanno risposto al sondaggio e
delle circa 89.000 autodichiarazioni: nella sola Regione Lombardia sono stati prodotti più della metà dei certificati energetici depositati a livello nazionale.
Questi numeri confermano che la certificazione energetica
“funzioni”, almeno dal punto di vista quantitativo. È evidente,
tuttavia, il fatto che il Nord copre il 92% del totale, probabilmente anche grazie alla migliore tempestività di applicazione
della normativa.
LA VIGILANZA
Non è ancora disponibile un quadro completo di riferimento
relativo alla qualità dei certificati, in quanto le attività di controllo da parte delle Regioni o non sono state avviate, oppure si
stanno svolgendo a livello sperimentale. La Direttiva 31, all’allegato II (sistemi di controllo indipendenti per gli attestati di
prestazione energetica e i rapporti di ispezione) e la nuova L.
90/2013 dispongono che, ove non diversamente previsto da
disposti regionali, i controlli del servizio di certificazione energetica siano svolti dalle stesse autorità a cui sono demandati
accertamenti e ispezioni per gli impianti di climatizzazione.
I controlli sono orientati alle classi energetiche migliori e
comprendono: accertamento documentale degli Ape, verifica
delle procedure e della congruità dei dati di progetto o di diagnosi con la metodologia di calcolo e i relativi risultati.
Le Regioni che hanno avviato le procedure di controllo, alcune delle quali intraprese sperimentalmente, sono:
❖ Calabria: ha svolto un’indagine su un campione di Ape depositati negli anni 2011-2012. Tra gli errori più frequenti sono
emersi la mancanza di: indicazioni sui sopralluoghi effettuati;
valutazione della qualità dell’involucro; raccomandazioni tecniche; dichiarazioni di indipendenza e imparzialità.
❖ Emilia Romagna: ha avviato procedure sperimentali di controllo degli Ape che prevedono più fasi. Una fase riguarda la
verifica di coerenza dei dati depositati nel sistema di registrazione e viene effettuata dall’applicativo Sace in maniera automatizzata; la seconda riguarda invece le verifiche ispettive in
campo.
❖ Friuli Venezia Giulia: è in atto un controllo puramente formale, in attesa dell’approvazione di un regolamento apposito,
così come previsto dall’art.24 comma 2 della L.R. 19/2012.
❖ Liguria: sono previste verifiche a campione (200 effettuate
nel 2013) in base alle disposizioni regionali (art. 7, comma 2,
lettera c ter L.R. 22/2007 ss.mm.ii.). Il processo, affidato ad Are
Liguria Spa, è definito dall’art. 20 del R.R. 6/2012 e disciplinato nell’allegato L “Procedura per lo svolgimento delle verifiche
a campione sulla conformità dell’attestato di prestazione energetica”.
❖ Lombardia: a seguito della fusione per incorporazione di
Cestec Spa in Finlombarda Spa, le funzioni relative all’accertamento delle infrazioni e l’applicazione delle sanzioni ai sensi
dell’articolo 27, comma 17 nonies, della LR 24/2006 e s.m.i.,
sono affidate all’Agenzia Regionale per la Protezione dell’Ambiente (Arpa). L’attività di accertamento, condotta nell’arco
di otto mesi, ha portato a 153 controlli così ripartiti: 119 Attestati di certificazione energetica (Ace); 27 atti di trasferimento
a titolo oneroso a cui non è stato allegato l’Ace; 7 contratti di
locazione. Il 46% dei controlli ha fornito esito negativo.
❖ Piemonte: ha effettuato il controllo su 107.000 attestati, il
25% dei quali non è risultato conforme. Sono state quindi irrogate oltre 2.000 sanzioni ed è stato pubblicato uno studio sui
principali errori commessi.
❖ Toscana: ai sensi dell’articolo 3 ter, comma 2, lettera g) della
Legge Regionale 39/2005, l’attività di vigilanza è svolta dai
Comuni. Questi effettuano verifiche sulla regolarità, completezza e veridicità attraverso il “metodo di controllo a campione” (4% degli Ape presentati nell’anno solare precedente di
cui 2% APE relativi ad edifici di classe energetica globale A).
❖Provincia Autonoma di Trento:la Deliberazione provinciale 1448/2009 impone di controllare il 5% dei certificati emessi.
L’Odatech (Organismo di abilitazione e certificazione) ha attivato una procedura di verifica che consiste nell’analisi della documentazione e nella verifica della congruità dell’operato del
certificatore.
❖ Valle d’Aosta: le modalità di controllo e ispezione sono stabilite dalla D.G.R. n. 2401/2012. Le ispezioni e gli accertamenti necessari per verificare il rispetto dei requisiti delle prescrizioni e degli obblighi stabiliti dalla L.R. 26/2012 sono svolti da
ispettori del Coa energia (Centro Osservazione e Attività
sull’Energia), che si avvalgono dell’Arpa quale soggetto esterno di supporto, ai sensi della D.G.R. n. 2401 del 14/12/2012.
❖ Veneto: ha avviato sperimentalmente procedure di controllo documentale. Su 3000 attestati il 13% degli Ape è risultato
non conforme.
Certificazione energetica: benefici e criticità
a certificazione energetica funziona
L
bene per gli edifici nuovi, almeno
nelle Regioni che la hanno recepita
con maggiore convinzione. In Lombardia, ad esempio, è diventata un importante driver per il mercato edilizio di
qualità. Nel maggio 2013 il catasto
energetico regionale lombardo contava 6.437 certificazioni di classe A e
1.037 certificazioni di classe A+. Tuttavia, la certificazione degli edifici esistenti - richiesta per trasferimenti di
proprietà o locazioni - viene ancora vista come un atto burocratico, anche
se l’obbligatorietà ad esporre negli
annunci immobiliari la classe energetica e l’indicatore di prestazione sta con-
tribuendo a sensibilizzare utenti e cittadini.
I principali elementi di criticità sono
i seguenti:
◆ la qualità dei certificati energetici
non è sempre soddisfacente. Si tratta
probabilmente dell’aspetto più problematico che va affrontato applicando efficaci procedure di controllo e con l’aggiornamento continuo dei tecnici;
◆le classi di prestazione energetica oggi
non risultano comparabili per tutte le
Regioni: questo non permette un confronto tra edifici che si trovano in località diverse e soprattutto non facilita la
crescita di una reale sensibilità negli
utenti. Sarebbe quindi auspicabile che
si utilizzi uno standard di classificazione
unico per tutto il territorio nazionale
oppure, se questo non fosse possibile,
che si inserisca negli attestati regionali
anche la classificazione nazionale;
◆ il tecnico certificatore qualificato in
una Regione non può operare in tutto
il territorio nazionale. Si tratta di un
aspetto che probabilmente porta ad
aumentare i costi per il cittadino e che
potrebbe essere superato utilizzando
una procedura nazionale unificata.
L’attuale tendenza è quella si allinearsi
alle UNI/TS 11300, come sarà presto
anche per Regione Lombardia, e ciò
costituirà un passo fondamentale nella
direzione auspicata.
20
N.1
GENNAIO
2014
Via libera del Governo alla legge contro il consumo di suolo con incentivi al recupero del patrimonio edilizio. La diagnosi di Legambiente
C
ostruire solo riutilizzando il patrimonio
esistente. È questo il mustdel disegno di
legge sul contenimento del consumo di suolo e riuso del suolo edificato, approvato in
Consiglio dei Ministri.
Come spiegato dal Ministro per le Politiche Agricole, Nunzia De Girolamo, e dal
Ministro dell’Ambiente, Andrea Orlando,
la norma cerca di ottenere un risparmio di
suolo ripristinando un equilibrio tra l’eccessiva cementificazione, che aggrava il dissesto
idrogeologico, e la scarsità di terreni destinati all’agricoltura.
L’edilizia deve andare verso il riuso
Per questo motivo la norma prevede che i
terreni che usufruiscono di aiuti di Stato
potranno essere utilizzati solo per uso agricolo, mentre saranno concessi incentivi agli
interventi di recupero del patrimonio rurale.
Allo stesso tempo, il ddl definisce come agricoli tutti i suoli destinati all’agricoltura, a
prescindere dal fatto che vengano realmente coltivati.
Il ddl prevede inoltre il risanamento di
complessi edilizi situati nei centri storici e
interventi di qualificazione dell’ambiente e
del paesaggio che abbiano come obiettivo
anche la messa in sicurezza delle aree esposte a rischio idrogeologico, soprattutto di
quelle più esposte a eventi meteorologici
estremi.
Per controllare il rispetto della norma,
sarà istituito un Comitato interministeriale col compito di monitorare il consumo
ECCO TUTTI I DANNI DELLA CEMENTIFICAZIONE
L
egambiente ha presentato il volume “L’insostenibile consumo di
suolo”, per sottolineare come la cementificazione stia contribuendo al riscaldamento globale, minacciando la biodiversità e minando la sicurezza alimentare. “Per dire basta alle vittime
delle alluvioni, degli effetti dei cambiamenti climatici e del dissesto idrogeologico dobbiamo prendere atto che
non è possibile continuare a cementificare il territorio. L’impermeabilizzazione dei terreni impedisce il naturale defluire delle acque e aumenta significativamente i rischi e i pericoli legati alle
alluvioni Affinché non si ripetano tragici eventi, come quelli avvenuti recentemente in Sardegna come a Pescara e per salvare il paesaggio italiano,
diciamo basta al consumo di suolo”, si
legge nel libro.
Dopo l’alluvione che ha colpito prima
la Sardegna e poi la città di Pescara,
Legambiente ha rinnovato l’appello al
presidente del Consiglio affinché il Governo si impegni per l’approvazione di
una normativa realmente capace di arrestare il consumo di suolo premiando,
invece, la riqualificazione edilizia, energetica e antisismica del patrimonio edilizio esistente.
Partendo da un’indagine che analizza
la situazione globale il documento arriva
poi a descrivere il caso specifico dell’Italia dove oltre alle cause del dissesto idrogeologico ne vengono evidenziate le
conseguenze devastanti per le persone e
le cose. “Il suolo è un bene comune e una
Consumo di suolo: ecco che cosa
ne pensano Comuni e Province
L
o scorso 7 novembre la Conferenza delle
Regioni e la Conferenza Unificata
Stato-Regioni-Enti locali hanno esaminato
il disegno di legge sul contenimento del consumo di suolo, approvato dal Consiglio dei
Ministri in via preliminare lo scorso 15 giugno, su proposta del Ministro delle politiche
agricole.
Nell’ambito della Conferenza Unificata le
Associazioni dei Comuni (ANCI) e delle
Province (UPI) hanno ciascuna consegnato un documento contenente osservazioni
ed emendamenti.
L’Upi in particolare, con la richiesta di
modifica degli articoli 1 e 3, mira ad attribuire un ruolo maggiore alle province nell’ambito del processo di ripartizione della superficie agricola consumabile, subordinando l’utilizzo di nuovo suolo alla previa stipula di
accordi di area vasta fra provincia e comuni
nei quali ciascun ente locale assuma impegni in tema di bonifica, riqualificazione e riutilizzo delle aree dismesse, recupero e riuso
del patrimonio edilizio esistente.
Le province inoltre chiedono l’introduzione all’articolo 8 di un contributo aggiuntivo
rispetto del contributo di costruzione di cui
all’art. 16 del Dpr 380/2001 (Testo Unico
edilizia) per gli interventi che determinano
consumo di nuovo suolo, in misura non inferiore a due volte gli oneri dovuti per l’urbanizzazione primaria e secondaria.
L’Anci, invece, pur condividendo pienamente gli obiettivi del contenimento del
consumo del suolo e dell’incentivazione
della riqualificazione dell’edificato, chiede,
tra l’altro:
❖l’inserimento del disegno di legge all’interno di una più organica riforma della materia
del governo del territorio, ancora basata
sulla Legge 1150/1942;
❖ una valutazione più attenta delle “ricadute” che le nuove norme avranno sulle attività programmatorie e gestionali dei comuni, introducendo un esplicito richiamo a
come la strumentazione urbanistica comunale possa agire per rendere operativi gli
obiettivi del ddl, senza prevedere però adempimenti obbligatori che comportino nuovi o
maggiori oneri per la finanza pubblica.
L’Anci non formula emendamenti puntuali, ma elenca una serie di “punti di principio”, ossia di elementi necessari per determinare la coerenza complessiva e l’efficacia dell’iniziativa legislativa, tra cui:
❖ semplificare, riordinare e coordinare le
molteplici e differenti terminologie utilizzate
e le definizioni che potrebbero determinare
incertezza nell’ambito di applicazione della
legge e nel regime transitorio (punto 2);
❖ introdurre un regime fiscale incentivante/disincentivante ai fini dell’attuazione della legge (punto 8);
❖ prevedere incentivi statali o regionali da
legare al minor consumo del suolo nell’ambito di interventi, quali ad esempio, quelli
del Piano nazionale per le città di cui al decreto legge 83/2012 (punto 9);
❖ prevedere, tra i benefici erogabili dai
comuni per incentivare la progressiva inibizione del consumo di nuovo suolo, gli istituti
della compensazione urbanistica e del credito edilizio, già introdotte da numerose leggi
regionali (punto 10);
❖ confermare il ripristino della destinazione
vincolata dei proventi dei titoli abilitativi
edilizi e delle sanzioni per abusi edilizi (punto
11).
risorsa limitata e non rinnovabile – ha
dichiarato il presidente di Legambiente
Vittorio Cogliati Dezza -. C’è bisogno di
una legge per fermare il consumo di suolo intervenendo sulle cause che lo determinano, che vanno dalla bolla finanziaria intorno all’edilizia all’uso distorto
degli oneri di urbanizzazione. Se vogliamo fermare il consumo di suolo, è obbligatorio favorire la rigenerazione urbana:
occorre intervenire sul patrimonio esistente, trasformare le periferie in ecoquartieri, ripensare la mobilità urbana e
periurbana”.
In inesorabile aumento, la cementazione in Europa tra il 2000 e il 2006 ha
trasformato oltre 600mila ettari ovvero
l’equivalente di una superficie grande 6
volte l’estensione di Berlino.
di superficie agricola e realizzare ogni anno un rapporto a livello nazionale. Al Ministero delle Politiche agricole sarà inoltre
istituito un registro dei Comuni virtuosi,
che al consumo di suolo preferiranno il
riuso.
Secondo il Ministro delle Politiche agricole, Nunzia De Girolamo, il decreto rappresenta un cambio di mentalità verso un’edilizia di riuso e rigenerazione, che possa far
muovere l’economia senza un ulteriore
impatto sull’ambiente e sulle attività agricole.
Per il Ministro dell’Ambiente, Andrea
Orlando, la norma apre a uno scenario in cui
si potrà costruire solo se prima si dimostra
che si è riutilizzato il patrimonio esistente.
Attorno a questo paletto il Ministro orlando
prevede una serie di interventi per incentivare realmente e rendere convenienti gli
interventi di recupero.
Giudizio positivo anche dal Cnappc,
Consiglio nazionale degli architetti, pianificatori, paesaggisti e conservatori, che ora
spera in un’accelerazione sulle politiche di
rigenerazione urbana sostenibile.
Ricordiamo che la prima versione del ddl
sul risparmio di suolo è stata approvata dal
Consiglio dei Ministri lo scorso giugno. Secondo le Regioni, il testo presentava però
una scarsa visione di insieme e non rispettava le competenze legislative regionali, che
avrebbero potuto bloccare gli strumenti
urbanistici vigenti.
GENNAIO
2014
21
N.1
Invece di acquistare una casa
si opta per la ristrutturazione
Mobili: installare allarme
non dà diritto al bonus
S
C
arà merito degli incentivi fiscali.
Sarà a causa delle condizioni
degli immobili italiani, sempre più
vecchi mentre la crisi sta riducendo
l’acquisto di abitazioni nuove. Sta di
fatto che nel biennio 2011-2012
ben il 5,9% delle famiglie residenti
nelle sei maggiori città italiane ha
effettuato lavori di ristrutturazione.
Ad affermarlo è un indagine condotta da Tecnoborsa, che per voce
del presidente Valter Giammaria
spiega: “Il 4,5% del campione ha
ristrutturato l’abitazione principale; lo 0,7% un altro immobile (casa
in affitto, in comproprietà, di parenti prossimi, etc.); lo 0,5% una seconda casa e il restante 0,2% una seconda casa insieme a un altro immobile. Chi ha ristrutturato la prima casa non ha effettuato ulteriori lavori, evidentemente perché già assai
invasivi e impegnativi anche economicamente”.
In questo contesto, è molto interessante osservare che, rispetto alla
percentuale delle famiglie che hanno acquistato un immobile nel periodo considerato (il 4,4%) la quota
delle ristrutturazioni supera tale
valore e, in particolare, circa il 20%
di chi ha comprato casa l’ha anche
restaurata. Le città più attive sotto
questo profilo sono state Genova,
Napoli e Palermo. Per quanto riguarda le parti dell’abitazione che
sono state rinnovate, il 60,3% di
coloro che hanno ristrutturato hanno eseguito lavori radicali in tutta la
casa; a seguire, ma con notevole
divario, gli interventi parziali hanno
riguardato: per il 15,9% la cucina,
per il 15% i bagni, per il 14% gli
impianti, per il 13,9% gli infissi, per
il 10,8% gli ambienti di soggiorno
e, infine, per l’8,8% le camere da
letto.
Tra le motivazioni che hanno
indotto le famiglie a intervenire
nelle proprie case, al primo posto c’è
il rinnovo strutturale, con l’82%; a
seguire, ma con notevole distacco,
c’è l’esigenza di una maggiore ergonomia dettata dal desiderio di maggior comforte praticità al tempo stesso (24%); il 16,7% lo ha fatto per
razionalizzare gli spazi; il 14,2% per
avere una casa ecologica, nel caso di
nuclei familiari particolarmente
sensibili all’ambiente; il 6,8% per
ricavare spazi per attività sportive o
pro-fitness; infine, il 5,3% per avere
una casa cablata.
Da un focus sul 16,7% di coloro
che hanno eseguito lavori per migliorare lo sfruttamento e la funzionalità dello spazio a disposizione, è
risultato che il 35,8% di questi lo ha
fatto per aumentare il numero delle
stanze; il 29,5% per ampliare il soggiorno; il 17,5% per ricavare un
angolo cottura/cucinotto; vicever-
sa, il 10,5% per ricavare una cucina
abitabile; infine, il 6,8% per ridurre
il soggiorno a vantaggio di altri
ambienti.
“Spostando l’analisi dal lato
dell’offerta - ha proseguito il presidente di Tecnoborsa - si nota che
ha usufruito degli incentivi fiscali
circa il 23% di chi ha ristrutturato. Chi, viceversa, vi ha rinunciato, nel 39% dei casi non lo ha ritenuto conveniente ma, in questo caso, non si può non pensare a un
effetto dell’economia sommersa; il
34,6% ha dichiarato di non essere a
conoscenza dei bonus statali; infine,
il restante 26,5% ha affermato che
l’iter burocratico è troppo complicato”.
Le famiglie, in generale, cercano
naturalmente anche di ottimizzare
le spese di gestione e/o manutenzione della propria abitazione per
difendersi dal carovita e Tecnoborsa
è andata a indagare anche su questo
aspetto. Ebbene, nell’ultimo anno,
il 47,2% degli italiani ha cercato di
risparmiare sulle principali utenze, e
nel dettaglio il 29,3% ha rivolto la
propria attenzione alle spese di riscaldamento e/o condizionamento, mentre il 28,4% ha risparmiato
sul rinnovo dell’arredo e il 27,2% su
quello degli elettrodomestici. Infine, il 23,2% ha rinunciato ai piccoli
interventi conservativi.
he cos’è ristrutturazione edilizia e che cosa, invece, non
lo è? Il quesito è delicato e ricco di
implicazioni, anche dal punto
fiscale. E nell’attesa dell’approvazione definitiva della legge di
Stabilità (secondo la cui ultima
versione, per accedere al bonus
mobili, l’acquisto dell’arredo non
potrà superare la spesa per la
ristrutturazione dell’abitazione),
sul tema si è già espressa la direzione regionale dell’Agenzia delle
Entrate del Veneto.
L’ente, con parere n. protocollo
907-48973/2013 dell’8 novembre
2013, ha risposto ad un contribuente che chiedeva, appunto, se
i lavori dell’installazione dell’impianto di allarme alla propria abitazione potessero beneficiare della detrazione prevista dall’articolo
16, comma 2, del Dl n. 63/2013,
prevista per l’acquisto dei mobili
destinati all’arredamento della
stessa casa. In realtà, l’amministrazione finanziaria già con la precedente circolare n. 29/E/2013
aveva stilato un elenco degli interventi che costituiscono presupposto del beneficio in esame e
in essi - pur facendo rientrare gli
atti di manutenzione ordinaria e
straordinaria dell’immobile, gli
atti di restauro e di manutenzione - non erano inclusi gli inter-
venti diretti a “prevenire il rischio
del compimento di atti illeciti da
parte di terzi agevolabili ai sensi
della lettera f) dell’articolo 16-bis
del Dpr 917/1986”.
Di qui, secondo la direzione
veneta, il parere in base a cui “allo
stato degli atti”, l’installazione dell’impianto di antifurto all’abitazione non beneficia del cosiddetto
bonus mobili”. Il fatto che i funzionari del Fisco, nell’elencare le
tipologie di intervento aventi diritto al bonus, abbiano utilizzato
l’espressione “in sintesi”, potrebbe
far pensare all’intenzione di stilare
una lista esemplificativa e non
tassativa. In realtà, ciò non corrisponde all’interpretazione offerta
dalla Direzione regionale del
Veneto, che in quella stessa locuzione - diversamente da quanto
sostenuto dal contribuente - ha
sottointeso la volontà di “indicare
in forma schematica/riepilogativa
quali sono gli unici interventi per i
quali è possibile beneficiare della
detrazione per acquisti di mobili”.
Precisazione questa che, dunque,
lascia sicuramente fuori dal beneficio l’installazione dell’allarme,
che non è ricompreso tra gli interventi di ristrutturazione, seppur
straordinari.
Fonte: Associazione Nazionale
Consulenti del Lavoro
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N.1
GENNAIO
2014
Le sole opere di urbanizzazione non garantiscono, all’acquirente originario, la riduzione dei tributi sui trasferimenti di terreni
Evoluzione della normativa
Piani urbanistici particolareggiati
Agevolazioni con costruzione finita
I
benefici fiscali per i trasferimenti di terreni
situati in aree soggette a piani urbanistici
particolareggiati, consistenti nell’imposta di
registro all’1% e in quelle ipotecaria e catastale in misura fissa, si applicano a condizione che l’acquirente originario provveda a
realizzare compiutamente l’edificazione entro cinque anni.
Questo, in sintesi, è il principio di diritto
affermato dalla recente sentenza della Commissione tributaria regionale di Bologna n.
59/04/13, depositata l’8 ottobre 2013.
La vicenda processuale
La controversia decisa dai giudici emiliani
nasce dalla proposizione di un appello da
parte di una società di capitali, avverso una
pronuncia resa dalla Commissione tributaria provinciale di Ravenna.
In particolare, così come osservato puntualmente dai giudici regionali nella parte
della decisione riservata allo svolgimento
del giudizio, con “sentenza dell’8.7.2009 la
Commissione tributaria provinciale di Ravenna
rigettava il ricorso presentato dalla srl E. avverso
l’avviso di liquidazione emesso dall’Agenzia delle
Entrate di Lugo in relazione all’imposta di registro dovuta per l’acquisto di un’area edificabile
per il quale la società ricorrente aveva fruito delle
agevolazioni di cui all’articolo 33, comma 3,
legge 388/2000. Il giudice di primo grado, dopo
aver confutato la tesi dell’Agenzia, secondo la
quale gli interventi edificatori erano stati realizzati
in particelle diverse da quelle acquistate, rilevava tuttavia che la ricorrente si era limitata ad eseguire le sole opere di urbanizzazione primaria,
rivendendo poi i lotti ad altri soggetti, mentre l’utilizzazione edificatoria da realizzarsi nel quinquennio riguardava la completa realizzazione dei
manufatti, attribuendo alla sopravvenuta legge
finanziaria 2008 valore di interpretazione autentica”.
Con il citato atto d’appello proposto dalla
società di capitali veniva osservato che “… il
rilascio dei permessi di costruzione e l’esecuzione
integrale delle opere di urbanizzazione soddisfacevano la condizione di legge e che la natura di
norma speciale dell’articolo 33, comma 3, della
legge 388/2000, imponeva una stretta interpretazione e rendeva impossibile attribuire alla legge
finanziaria del 2008 il valore di norma di interpretazione autentica della disciplina previgente”.
Come sottolineato dalla Ctr di Bologna,
“… l’Agenzia delle Entrate di Ravenna si è costituita nel giudizio di appello chiedendo la conferma della sentenza gravata e condividendo le
argomentazioni del giudice di primo grado”.
La motivazione della sentenza
I giudici emiliani, respingendo il ricorso in
appello presentato dalla parte privata,
hanno espresso, nella parte motiva della loro
decisione, due importanti principi giuridici,
che possono assumere fondamentale rilevanza in tutti i casi nei quali l’Amministrazione finanziaria contesti la decadenza dalle
agevolazioni fiscali previste dalla normativa
originaria in materia di trasferimenti di immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati.
Più precisamente, tali principi riguardano:
◆ la soggettività dell’agevolazione;
◆ la precisazione del concetto di “utilizzazione edificatoria dell’area” previsto originariamente dall’articolo 33, comma 3, della legge
388/2000.
Soggettività dell’agevolazione
In primo luogo, la Commissione regionale ha correttamente ritenuto che “… muovendo dai dati di fatto, è pacifico che la E. srl
abbia ottenuto i vari permessi di costruzione ed
abbia realizzato le opere di urbanizzazione primaria nel quinquennio previsto dalla legge, ma è
altrettanto pacifico che non sia stata realizzata
l’ulteriore edificazione delle aree; è irrilevante, a
questo proposito, che la realizzazione dei manufatti autorizzati sia stata eseguita da altri soggetti,
acquirenti dei lotti, poiché secondo la giurisprudenza consolidata della Cassazione ‘il beneficio
dell’assoggettamento all’imposta di registro nella
misura dell’1 per cento ed alle imposte ipotecarie
e catastali in misura fissa, previsto dalla L. 388
del 2000,articolo 33, comma 3, per i trasferimenti di immobili situati in aree soggette a piani
urbanistici particolareggiati, comunque denominati, si applica a condizione che l’utilizzazione
edificatoria avvenga, ad opera dello stesso soggetto acquirente, entro cinque anni dall’acquisto; la disposizione agevolativa, ispirata alla
"ratio" di diminuire per l’acquirente edificatore il
primo costo di edificazione connesso all’acquisto
dell’area, appare infatti di stretta interpretazione, ai sensi dell’articolo 14 preleggi, e sarebbe
sospetta di incostituzionalità se il predetto beneficio potesse essere ricollegato alla tempestività
dell’attività edificatoria di un successivo acquirente’ (cfr. Cassazione, sezioni VI-V, ordinanza 5933 dell’8.3.2013)”.
In merito a questo aspetto, giova evidenziare che tale determinazione alla quale sono
giunti i giudici emiliani si inserisce in un ormai consolidato indirizzo giurisprudenziale,
sia di merito sia di legittimità, che riconosce
ormai unanimemente la natura soggettiva
del beneficio fiscale, previsto dal legislatore
per i trasferimenti di immobili ricompresi in
piani urbanistici particolareggiati.
La Cassazione, già con le ordinanze 74382009 e 18679/2010, ha infatti stabilito l’importante principio di diritto secondo il quale l’agevolazione in esame spetta solamente a chi acquista e realizza l’edificazione nel
quinquennio. In particolare, con l’ordinanza 18679/2010, ha ritenuto che la disposizione agevolativa, “ispirata alla ratio di diminuire per l’acquirente edificatore il primo costo di edificazione connesso all’acquisto dell’area, debba considerarsi di stretta interpretazione, a meno
di non voler ingenerare dubbi di incostituzionalità, qualora il beneficio in parola fosse ricollegato
alla tempestività dell’attività edificatoria di un
successivo acquirente (cfr Cassazione 74382009)”.
Nella parte motivazionale dell’ordinanza
7438/2009, la Cassazione argomenta, con
un percorso logico-giuridico alternativo, il
riconoscimento della natura soggettiva dell’agevolazione in esame.
In primo luogo, i giudici premettono – riferendosi all’articolo 33, comma 3, legge 3882000 – che “la norma è di stretta interpretazione
a sensi dell’articolo 14 preleggi. La tesi sostenuta
dalla sentenza impugnata trova un primo ostacolo nell’ultima parte del comma ove fa riferi-
mento al trasferimento al singolare e senza alcuna specificazione. Ritenendo l’applicabilità, come nella sentenza impugnata, del beneficio al
primo acquirente nell’ipotesi di uno o più trasferimenti nel quinquennio per fissare con sicurezza il
termine il legislatore avrebbe dovuto far riferimento al primo trasferimento”.
La suprema Corte, sottolinea, inoltre,
che l’argomento principale di tale tesi è da
individuare nella “ratio” della legge. A tale proposito, viene evidenziato che “non si
comprende, infatti, quali ragioni vi sarebbero
nel favorire chi compri e rivenda un suolo in
area soggetta a piani particolareggiati e nel collegare aleatoriamente tale beneficio alla tempestività dell’azione edificatoria di un successivo
acquirente. Inoltre così interpretata la norma si
discosterebbe dai principi di ragionevolezza e di
eguaglianza e sarebbe sospetta di incostituzionalità”.
La posizione dei giudici di legittimità è unanimemente condivisa anche dalle Commissioni tributarie territoriali, che aderiscono alla tesi della natura soggettiva dell’agevolazione prevista all’articolo 33, comma 3,
della legge 388/2000 (cfr. fra le altre: sentenza della Ctr Emilia Romagna 24/2011; Ctp
Ravenna 123/11, 61/2011, 75/2011 e 662008; Ctp Firenze 8/2009; Ctp Verona
74/2007).
L’utilizzazione edificatoria
In secondo luogo, la parte motivazionale
della pronuncia in commento assume rilevanza pratica anche perché provvede a precisare il concetto di “utilizzazione edificatoria
dell’area” previsto originariamente dall’articolo 33, comma 3, della legge 388/2000. In
particolare, i giudici emiliani hanno ritenuto
che, per individuare l’esatto significato da
attribuire al concetto di “utilizzazione edificatoria dell’area”, occorre tener conto sia della
lettera sia della finalità della norma agevolativa.
Il Collegio giudicante ha, infatti, affermato in primo luogo che “… già la lettera e la
‘ratio’ della legge 388/2000 consentono agevolmente di ritenere che il beneficio postuli l’edificazione completa delle aree acquistate con le agevolazioni fiscali, risolvendosi altrimenti in una
manovra puramente speculativa a favore di chi si
limiti, come nel caso di specie, ad attivare le pratiche burocratiche e a realizzare i soli interventi di
urbanizzazione primaria”.
I giudici emiliani, sviluppando ulteriormente tale percorso logico-giuridico del loro
ragionamento, hanno sottolineato, inoltre,
che “… la disposizione agevolativa è ispirata alla
‘ratio’ di diminuire per l’acquirente edificatore il
primo costo di edificazione connesso all’acquisto
dell’area (cfr Cassazione, sezioni VI-V, ordinanza 13173 del 25.7.2012), e sarebbe del
tutto illogico garantire un esborso tributario ridotto a chi si limiti a marginali interventi di supporto,
tanto più che il notevole lasso di tempo a disposizione per eseguire le opere (ben 5 anni) – il cui
mancato rispetto è condizione risolutiva e non
meramente sospensiva: cfr. Cassazione, sezione
V, sentenza 29612 del 29.12.2011) – costituisce un ulteriore riscontro della necessità di realizzare compiutamente l’edificazione”.
L’agevolazione per gli immobili inseriti in
piani urbanistici particolareggiati è stata
introdotta dalla Finanziaria 2001. Più precisamente, l’articolo 33, comma 3, legge 3882000, prevedeva un particolare trattamento
fiscale per “i trasferimenti di immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati ai sensi
della normativa statale o regionale” , e “a condizione che l’utilizzazione edificatoria dell’area avvenga entro cinque anni dal trasferimento”.
Ricorrendo tali presupposti, la norma agevolativa assoggettava i medesimi atti all’imposta di
registro dell’1% e alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa.
Successivamente, il legislatore, con l’articolo
76 della legge 448/2001, sotto la generica rubrica “regime fiscale dei trasferimenti di beni
immobili”, aveva ritenuto opportuno emanare
una disposizione interpretativa dell’agevolazione di cui all’articolo 33, comma 3, chiarendo
che la stessa spettava “anche nel caso in cui l’acquirente non disponesse in precedenza di altro
immobile compreso nello stesso piano urbanistico”.
Con la legge 350/2003 è stato poi stabilito
che “Nell’ipotesi di piani attuativi di iniziativa
privata, comunque denominati, le agevolazioni
fiscali di cui all’articolo 33, comma 3, della legge
23 dicembre 2000, n. 388, si applicano, in ogni
caso, a seguito della sottoscrizione della convenzione con il soggetto attuatore”.
La disposizione originaria, poi abrogata (articolo 36, comma 15, Dl 223/2006), è
stata in seguito riproposta, con alcune peculiarità, dall’articolo 1, commi da 25 a 28,
della legge 244/2007.
Più in dettaglio, la Finanziaria 2008 ha
riscritto nuovamente la tassazione dei trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati, diretti all’attuazione
di programmi di edilizia residenziali comunque denominati, prevedendo per la prima
volta l’introduzione della fattispecie all’interno dei testi normativi di riferimento per
quanto riguarda l’imposta di registro (Dpr
131/1986) e le imposte ipotecaria e catastale
(Dlgs 347/1990).
Sulla base, quindi, di tale inserimento, tecnicamente, non si tratta più di un’agevolazione, ma di una diversa imposizione indiretta
nell’ambito della disciplina base ordinaria di
un determinato tributo, per una specifica fattispecie traslativa, particolare rispetto a quella generale dei “trasferimenti immobiliari”.
A seguito delle modifiche operate dalla
legge 244/2007, la tassazione per i trasferimenti di immobili inseriti in piani particolareggiati diretti alla attuazione di programmi
di edilizia residenziale, comunque denominati, è la seguente:
❖ imposta di registro 1%;
❖ imposta ipotecaria 3%;
❖ imposta catastale 1%.
Giova evidenziare che, nella versione originaria della Finanziaria 2008, l’aliquota
dell’1% dell’imposta di registro si applica a
condizione che “l’intervento cui è finalizzato il
trasferimento venga completato entro cinque
anni dalla stipula dell’atto”.
In merito a tale aspetto, il Dl 225/2010,
all’articolo 2, comma 23, ha previsto che il
termine di cinque anni per il completamento dell’intervento, per poter godere dell’agevolazione in esame, è prorogato di tre anni.
Maurizio Dalla Vecchia (FiscoOggi)
GENNAIO
2014
CASA & SERVIZI 23
N.1
L’indagine di Altroconsumo punta a sfatare le leggende metropolitane sull’elettrodomestico e fa i conti in tasca ai rotoloni
Carta per la casa e forni a microonde
Tra disinformazione e luoghi comuni
P
rodotti per la casa ed elettrodomestici
vedono il consumatore oggetto di campagne di informazione promozionale che spesso
veicolano falsità o luoghi comuni. A smentire
tante leggende metropolitane pensa quotidianamente Altroconsumo, che nelle ultime settimane si è concentrato su due elementi: la
carta casa e il forno a microonde.
CARTA CASA
La pubblicità vuole farci credere che quella
della carta casa sia la soluzione ideale da utilizzare in cucina. Ma, come per tutti i prodotti usa
e getta, l’unico modo per non pesare sull’ambiente è limitarne l’uso. Le materie prime, l’imballaggio, il trasporto, lo smaltimento: tutto si
consuma in pochi istanti di utilizzo. Una nota
azienda, invece, spiega sul proprio sito come
utilizzare aceto e bicarbonato per fare le pulizie
in maniera più ecologica, dimenticando di
precisare che la vera ecologia si farebbe scegliendo un normale panno in microfibra piuttosto che un prodotto usa e getta. Anche diverse altre aziende produttrici cercano di far
leva sulla comodità di gettare la carta dopo
averla utilizzata.
Le alternative
Un panno in microfibra può rivelarsi un
alleato prezioso: costa poco, dura a lungo e si
lava in lavatrice. Si può utilizzare per assorbire
o pulire, asciutto o bagnato, con o senza detersivi, su diverse superfici. Assorbe i liqudi, si
strizza e, al contrario della carta, non si butta, se
non al termine della sua “vita naturale”. La
spugnetta per i piatti, quella con un lato ruvido
e uno liscio, non può essere sostituita da un
panno carta, visto che la sua funzione è quella
di lavare i piatti. Per asciugarsi le mani, è sufficiente utilizzare uno strofinaccio di stoffa piuttosto che quattro o cinque strappi di carta da
cucina. Per conservare salumi, formaggi e insalata è preferibile utilizzare un panno e non della
carta casa. Se si tiene il rotolo di carta casa nel
cassetto o in un posto un po’ nascosto, sarà facile accorgersi che se ne può anche fare a meno.
Il risparmio
Passando ad esaminare l’aspetto economico,
una confezione da 3 rotoli di una nota marca
costa 3,59 euro: circa 1,20 per rotolo. Con un
consumo assiduo, come quello suggerito dalla
pubblicità, non si fatica ad arrivare a un rotolo
alla settimana e la spesa sale a quasi 60 euro
l’anno. La confezione di 4 rotoli proposta da
un’altra nota azienda, invece, costa 5,95 euro,
quindi 1,50 euro a rotolo. Anche in questo
caso, seguendo il consiglio della pubblicità, si
consuma un rotolo a settimana, e la spesa annua arriverebbe a circa 70 euro. Un panno in
microfibra, al contrario, dura anni e lo si può
trovare a un prezzo di circa 2 euro. Se si aggiunge un rotolo di carta casa ogni 1-2 mesi, a circa
1 euro al rotolo, per un utilizzo occasionale, in
un anno si spendono poco più di 10 euro. A
conti fatti, con un semplice gesto, in un anno si
possono risparmiare dai 50 ai 60 euro.
FORNO A MICROONDE
Come si diceva, un secondo elemento sul
quale Altroconsumo ha cercato di sfatare credenze e luoghi comuni è il forno a microonde.
Caratteristiche
caso che queste onde avevano effetti sugli alimenti: durante un esperimento con le microonde si accorse, infatti, che la barretta di
cioccolato che aveva in tasca si scioglieva. Il
primo forno a microonde per scopi commerciali fu realizzato un paio di anni più tardi e non
assomigliava certo ai piccoli e maneggevoli
fornetti che abbiamo in casa. Il primo modello,
infatti, era contenuto in armadio alto circa due
metri e del peso di più di 300kg.
Come funziona
Il forno a microonde è da sempre un elettrodomestico che suscita dubbi e paure. Le microonde possono essere dannose? Cosa succede ai cibi? Altroconsumo ha dunque deciso di
rispondiamo alle domande più comuni che sono arrivate da tanti associati, ricordando, innanzitutto, che per confrontare diversi forni e
scegliere quello più conveniente si può anche
consultare il servizio on line proposto dall’associazione.
La parte fondamentale del forno a microonde è il magnetron a cavità risonanti: un
dispositivo che genera onde elettromagnetiche. Il campo di radiazioni a microonde che
viene generato mette in agitazione le molecole di acqua, lipidi e carboidrati contenuti
nel cibo. Lo strofinamento che si crea tra le
molecole vicine genera calore e quindi riscalda il cibo (è la stessa cosa che succede quando
ci scaldiamo le mani strofinandole una contro l’altra).
Le microonde
Interferenze
Microonde è il nome che viene dato alla
parte dello spettro elettromagnetico compresa
tra le onde radio e la radiazione infrarossa.
Hanno una lunghezza d’onda compresa tra
0,1m (corrispondente ad una frequenza di circa
3GHz) e 1mm (che corrisponde ad una frequenza di circa 300 GHz).
Dipende dal tipo di apparecchio: è stato
dimostrato che i forni a microonde non interferiscono con i segnali delle reti wireless per la
connessione ad internet, mentre possono interferire con i ripetitori di segnali televisivi che
si utilizzano per trasmettere un segnale televisivo da una stanza all’altra. Questo problema è
tuttavia facilmente risolvibile allontanando i
due dispositivi in modo da rendere del tutto
nulla la loro interferenza. Il forno a microonde
non interferisce nemmeno con i pacemaker a
meno che questi ultimi non siano modelli
molto vecchi ma, in questi casi, i pacemakerpraticamente interferiscono con tutti i dispositivi
elettronici.
L’invenzione
Il magnetron a cavità risonanti, il dispositivo
fondamentale dei forni a microonde, è stato
inventato intorno al 1940 per potenziare i radar. Fu Percy Spencer, impiegato della Raytheon Company (importante azienda americana del settore della difesa), a scoprire per
Il provvedimento dell’Authority riguarda le bollette del 2011
Ma alcune regioni italiane restano sotto le soglie di legge
Acqua: via libera ai rimborsi
Differenziata: dati in aumento
È
I
arrivato il provvedimento (la Delibera dell’Autorità per l’energia elettrica e
il gas 561/2013 del 5/12/2013) che dà il via
ai rimborsi, sulla bolletta idrica, come effetto di un referendum del 2011: ad essere
restituita sarà una parte della tariffa cosiddetta di remunerazione del capitale investito, addebitata nelle bollette fino a tutto
il 2011.
Ma di che si trattava? La remunerazione
del capitale investito (calcolata al 7% dello stesso), faceva gravare sugli utenti una
sorta di copertura dei costi di investimento, a prescindere che gli stessi derivassero
da fonti esterne (prestiti) o da risorse interne (capitale proprio). Formalmente si trattava di una copertura dei rischi della gestione, ovvero dei rischi che i costi superassero quelli preventivati e/o che i ricavi
fossero inferiori. Nella realtà, come si vede valutando il metodo di calcolo dei rimborsi, una parte di questi introiti costituiva in alcuni casi (se i costi effettivi risultavano poi inferiori) un vero e proprio utile
per i gestori. Ma, come se già non bastasse il
referendum, l’illegittimità del prelievo è
stata poi sancita anche dal Consiglio di
Stato (parere n.267 del 23/1/2013) e dal
Tar della Toscana (sentenza n.436 del
21/3/2013); quest’ultimo, nello specifico,
ha annullato il piano tariffario 2011-2013
approvato dall’Autorità d’ambito (Ato)
della Toscana nel dicembre 2011 senza
tener conto della volontà referendaria e
del successivo Dpr.
L’abrogazione effettiva, però, c’è stata
solo a gennaio 2012, precisamente dopo
163 giorni dall’entrata in vigore del Dpr
116/2011. Quindi i gestori idrici, per questi
163 giorni, hanno continuato a percepire
illecitamente questi introiti. Per tale periodo (dal 21 luglio al 31 dicembre 2011)
l’Autorità garante per l’energia ed il gas ha
previsto il rimborso degli addebiti. Il criterio adottato considera non rimborsabili i
costi effettivamente sostenuti dal gestore
per gli investimenti (interessi, tasse, accantonamenti), ed è per questo che i rimborsi
sono diversi da gestore a gestore.
Dopo un primo periodo di istruttoria,
verifica ed approvazione, l’autorità ha dato
il via ai primi rimborsi che dovranno avvenire nella prima bolletta utile. Alcuni gestori rimborseranno prima perché hanno
già adempiuto alle informazioni all’utenza;
altri, invece, hanno 30 giorni per rimettersi in regola. Se la regolarizzazione non avviene, i rimborsi partono comunque, calcolati con un metodo forfetario e più a
favore dell’utente (considerando anche
parte dei costi effettivi). Per quanto riguarda il caso specifico della Toscana, l’Autorità d’ambito (Ait) ha già approvato gli
importi dei rimborsi.
Una nota: per il 2012 e il 2013 l’Autorità
ha creato una voce tariffaria denominata
costo della risorsa finanziaria, precisando
che nel rispetto della norma, e della pronuncia referendaria che la ha in parte cambiata (d.lgs.152/2006 art.154), debba
coprire i costi effettivi, pur riferiti agli investimenti. Molti hanno visto, in questo, una
sorta di rientro dalla finestra di ciò che era
uscito dalla porta.
l tema della sostenibilità ambientale
ha fatto molti passi avanti tra chi abita
in città: lo rende noto il Censis nel suo studio su territorio e reti, secondo il quale più
dei due terzi del campione intervistato, il
67,5%, sa come si fa la raccolta differenziata. Un altro 20% invece, pur essendo stato
informato, è confuso e non ha idee chiare
al riguardo, mentre un 12,6% si dichiara
del tutto disinformato. Incrociando il dato con la dimensione del comune di residenza, osserva il Censis, si evidenzia un
divario informativo tra piccoli centri e
grandi città: in queste ultime i bene informati sono poco più della metà (54,5%), un
altro 25% dichiara di aver avuto un’informazione inadeguata e ben il 20% si considera totalmente disinformato. Nei centri
tra i 10mila e i 50mila abitanti questa
quota è pari al 5%.
In questo contesto nazionale, ci sono
però degli importanti distinguo. Lo dimostra il caso della Puglia, dove ben il 59% dei
rifiuti urbani prodotti è ancora smaltito in
discarica, mentre la differenziata resta
ferma a percentuali ancora troppo basse. È
il grido di allarme contenuto nella sesta
edizione di “Comuni Ricicloni Puglia”, il
Rapporto regionale di Legambiente sullo
stato della raccolta differenziata presentato
nei giorni scorsi a Bari dal presidente di
Legambiente Puglia, Francesco Tarantini,
dal presidente della Regione Puglia, Nichi
Vendola, dall’assessore regionale all’Ambiente, Lorenzo Nicastro e da Nicola Giorgino, sindaco del Comune di Andria, premiato dagli ambientalisti.
Nell’edizione 2013 risulta che sono
quattro i comuni che hanno ricevuto il riconoscimento di Legambiente per aver
avviato un modello di gestione dei rifiuti
orientato al recupero, con oltre il 65% di
raccolta differenziata. Quest’anno svetta al
primo posto della classifica generale il
comune barese di Rutigliano. Nel 2012 il
Comune, con 18.157 abitanti, ha superato
decisamente il limite minimo del 65% di
differenziata imposto dalla legge nazionale,
con una percentuale media del 79,7%.
Segue immediatamente il Comune di
Monteparano che, piazzandosi al secondo
posto con il 70,3% nel 2012, perde il primato mantenuto per tre anni consecutivi.
Al terzo posto il Comune di Cellamare
(Bari), con 5.827 abitanti, che raggiunge il
70% nel 2012 e, infine, Troia (Foggia), con
il 65,9% di RD nel 2012.
Sono quindici, invece, tra i quali Andria ed Ostuni, i comuni pugliesi cui è
stato assegnato il premio di seconda categoria, per aver raggiunto nel 2013 la media percentuale pari o superiore al 57% e/o
al 65%, raggiungendo rispettivamente l’obiettivo di piano regionale e/o quello della normativa nazionale fissati per il 2012.
al primo posto spicca il risultato conseguito da Casalnuovo Monterotaro (71,3%).
Diciassette comuni, infine, hanno ricevuto la menzione speciale Start Up per
aver avviato sistemi di raccolta differenziata innovativi, riuscendo ad ottenere,
almeno in uno dei primi sei mesi del 2013,
percentuali superiori al 50% di differenziata.
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GENNAIO
2014
LEGGI & SENTENZE 25
N.1
avv. Enrico Morello
I
n materia di anagrafica condominiale,
ci si domanda spesso quali siano i “dati
sulle condizioni di sicurezza di ciascun
alloggio”, che ai sensi dell’art. 1130 n. 6,
cod. civ. devono essere inseriti nel registro
di anagrafe condominiale del quale l’amministratore deve curare la tenuta.
La predetta norma (come è noto inserita dalla l. 220/2012), prevede inoltre che
“ogni variazione (dei dati anagrafici)
debba essere comunicata all’amministratore entro sessanta giorni in forma scritta”, e che “L’amministratore, in caso di
inerzia, mancanza o incompletezza delle
comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie
alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o
incompleta risposta, l’amministratore
acquisisce le informazioni necessarie addebitando il costo ai responsabili”.
Visto il predetto scarno quadro normativo, salta immediatamente all’occhio un
unico dato certo: e cioè che l’amministratore non debba essere sommerso dalla
documentazione attinente la sicurezza dei
vari alloggi: essendo viceversa sufficiente
che gli vengano comunicati (questo è il
termine esatto che utilizza il legislatore)
da parte dei condomini i relativi dati.
Fatta chiarezza su questo punto, ci si
chiede tuttavia quali siano, dato che il
legislatore “riformatore” non lo dice, i dati
che debbano necessariamente essere comunicati in punto condizioni di sicurezza
dell’immobile.
Sicurezza alloggi e anagrafe condominiale
Che cosa comunicare all’amministratore?
In proposito, in attesa di leggere future
eventuali chiarificatrici decisioni giurisprudenziali, si può dire che si contrappongano al momento due diverse interpretazioni della norma. La prima, meno
restrittiva, che ritiene sia sufficiente, da
parte del singolo condomino, una comunicazione all’amministratore ove vengano segnalati, qualora esistenti, dati relativi alla eventuale pericolosità e mancanza
di sicurezza del proprio immobile.
Una seconda “teoria”, più restrittiva,
ritiene viceversa che l’amministratore
debba inserire nel registro anagrafico
condominiale tutti i dati, che pertanto
dovranno essergli comunicati puntualmente dai vari condòmini, riguardanti la
perfetta funzionalità degli impianti
(antenne televisive, energia elettrica
etc.) elencati nel d.m. 37/08 contenuti
nello stabile.
A parere dello scrivente, per dirimere la
questione occorrerà necessariamente partire dal dato testuale della norma: che in
effetti si limita a prevedere la comunicazione dei dati inerenti alle condizioni di
sicurezza dell’immobile, mentre non vi è
alcun riferimento né agli impianti (contenuti nei vari alloggi) né tanto meno ad
un eventuale obbligo di invio all’amministratore di certificazioni relative agli
impianti stessi.
In altre parole, esiste anzitutto un dato
letterale per preferire l’interpretazione
meno restrittiva a quella contraria: non si
capisce, infatti, pur tenendo conto del
modo spesso poco chiaro con il quale si
esprime il nostro legislatore, per quale
motivo se si fosse ritenuto necessario l’invio di documentazione attinente la “buona salute” dei vari impianti contenuti
negli alloggi, non lo si sia previsto chiaramente ed in modo inequivoco.
L’art. 1130 n. 6, del resto, si limita a riferirsi alle condizioni di sicurezza dell’alloggio: ed è del tutto ovvio che tali condizioni di sicurezza non debbano necessariamente dipendere dal buono stato
conservativo degli impianti che vi sono
ricompresi, potendo certamente verificarsi il caso di un immobile in condizioni
di sicurezza precarie a causa del cattivo
stato conservativo delle parti in muratura, pur in presenza di televisori o impianti
di riscaldamento tecnologicamente
all’ultima moda.
A parte il dato letterale, che nell’interpretazione di un testo legislativo dovrebbe comunque avere un importanza primaria, non si capisce del resto quale sarebbe la ratio della norma nel voler
richiedere all’amministratore di farsi
carico di raccogliere i dati relativi alla
sicurezza di tutti gli impianti contenuti
nello stabile amministrato: quasi si trattasse di uno sceriffo chiamato a far rispettare la legge piuttosto che (principalmente) di un custode delle parti comuni
dell’edificio.
Si ha l’impressione, in sostanza, che,
nell’interpretare la norma in modo differente rispetto a quello che suggerisce una
ANTIRICICLAGGIO E PEC: GLI OBBLIGHI
DELL’AMMINISTRATORE CONDOMINIALE
avv. Matteo Rezzonico
pres. Commissione legale
Fna-Confappi
Antiriciclaggio
Ai tanti adempimenti che l’amministratore è già costretto a svolgere (in materia fiscale, di privacy,
di sicurezza etc.), devono aggiungere anche quelli previsti dal Decreto
Legislativo 21 novembre 2007,
numero 231, in materia di antiriciclaggio: obbligo di adeguata verifica
della clientela (articolo 17 del D. lgs
231/2007); obbligo di astensione
(articolo 23 del D. lgs 231/2007);
obbligo di segnalazione delle operazioni sospette etc..
Ed infatti, salvo chiarimenti da
parte del MEF (Ministero dell’Economia e delle Finanze), l’articolo 12
del richiamato Decreto Legislativo
21/11/2007, n. 231, dispone - quanto agli obblighi per i professionisti che “ai fini del presente decreto per
professionisti si intendono: a) i soggetti iscritti nell’albo (dei ragionieri
e periti commerciali), nell’albo dei
dottori commercialisti e degli esperti contabili e nell’albo dei consulenti del lavoro; b) ogni altro soggetto
che rende i servizi forniti da periti,
consulenti e altri soggetti che svolgono in materia professionale,
anche nei confronti dei propri associati o iscritti, attività in materia
di contabilità e tributi, ivi compresi
associazioni di categoria di imprenditori e commercianti, CAF e
patronati; c) i notai e gli avvocati…
”. La disposizione - pur essendo mal
congegnata - sembra voler accollare gli adempimenti in materia di
antiriciclaggio, in generale a tutti
coloro (professionisti e non) che si
occupino di contabilità, a qualunque livello e titolo (“ogni altro soggetto… e altri soggetti… attività in materia di contabilità…”).
L’attività di amministratore di
condominio costituisce, oggi, a tutti
gli effetti, una “professione” ancorché non organizzata in ordini o collegi. Ed infatti, l’articolo 1 della
Legge 14/01/2013, n. 4 - recante
“disposizioni in materia di professioni non organizzate - ha disciplinato, con decorrenza dal 10 febbraio
2013, tutte le attività intellettuali
(non organizzate in ordini e collegi), sino ad ora prive di una specifica
disciplina, tra cui anche quella di
amministratore di condominio. In
particolare, per l’articolo 1, comma
2, della richiamata Legge 4/2013,
per “professione” si intende l’attività economica, anche organizzata,
semplice lettura del testo, “riviva” quella
volontà di addossare all’amministratore
compiti che certamente non gli competono; si ricordi, in proposito, al fatto che il
Senato aveva previsto, nelle diverse formulazioni di riforma del testo legislativo
della legge condominiale, all’art. 1122
cod. civ. che l’amministratore dovesse
attivarsi, persino facendo irruzione nei
vari alloggi, qualora gli venisse segnalata
la presenza di opere eseguite nelle parti
private idonee a mettere a repentaglio la
sicurezza dell’edificio.
Infine, a concludere questa breve disamina, si segnala come nel testo di legge
Sviluppo che verrà presentato dal Governo come collegato alla legge di stabilità
2014, è previsto che l’obbligo di reperire i
dati relativi alla sicurezza, ex art. 1130, n.
6 cod. civ., sia riferito solo alle parti comuni. Con la conseguenza che verrebbe meno l’obbligo (comunque ora lo si voglia
intendere) dei condòmini di trasmettere
all’amministratore i dati relativi alla sicurezza dei singoli appartamenti.
A parere dello scrivente, pertanto, ad
oggi i condòmini sono solo tenuti, il che
ovviamente ha un senso, a comunicare
all’amministratore eventuali criticità in
punto sicurezza dei propri alloggi, mentre
non esiste alcun dovere di inviare dati o
documenti relativi agli impianti.
Tale soluzione, del resto, è destinata a
diventare l’unica possibile una volta in
vigore la legge di stabilità attualmente in
itinere.
volta alla prestazione di servizi o di
opere a favore di terzi, esercitata abitualmente e prevalentemente mediante soggetti iscritti in albi o elenchi, ai sensi dell’articolo 2229 del
Codice Civile.
In tale contesto, l’amministratore
di condominio può vedersi costretto a gestire operazioni sospette: si
pensi esemplificativamente all’ipotesi in cui un condomino abbia più
unità immobiliari in un condominio e provveda, ancorché nei limiti
delle norme sulla tracciabilità (Euro
999,99), al versamento delle spese
condominiali sempre “in contanti”, si pensi anche al fornitore del
condominio che pretenda sempre
pagamenti in contanti.
Amministratore e Pec
Allo stato non sussiste alcun
obbligo per l’amministrazione di
condominio di dotarsi di Pec, ancorché sia opportuno dotarsene. L’articolo 16, comma 7, del Decreto Legge 29 novembre 2008, numero 185
- in tema di “riduzione amministrativa dei costi delle imprese” - si limita a prevedere che “i professionisti
iscritti in albi ed elenchi istituiti con
legge dello Stato comunicano ai
rispettivi ordini o collegi il proprio
indirizzo di posta elettronica certificata o analogo indirizzo di posta elettronica di cui al comma 6 entro un
anno dalla data di entrata in vigore
del presente decreto. Gli ordini e i
collegi pubblicano in un elenco
riservato, consultabile in via telematica esclusivamente dalle pubbliche amministrazioni, i dati identificativi degli iscritti con il relativo
indirizzo di posta elettronica certificata”.
L’obbligo di dotarsi della PEC
sussiste però ove l’attività di amministratore di condominio sia svolta
in forma societaria, a norma del
novellato articolo 71 bis delle Disposizioni di attuazione del Codice
Civile (cfr. 16, comma 6, Decreto Legge 29 novembre 2008, numero 185).
26 LEGGI & SENTENZE
CORTE CASSAZIONE
Sez. II civ., sent. 3.12.2013,
n. 27040
N.1
MOTIVI
DELLA DECISIONE
Con citazione ritualmente notificata A..R.
proponeva appello avverso la sentenza n. 2793
del 9.7.2004 nella causa da lui promossa
davanti al Tribunale di Firenze e conclusasi con
la declaratoria di inammissibilità della domanda, deducendo che l’atto da lui contestato era
quello attinente al trasferimento dei beni per
cui è causa da tutti i condomini dello stabile di
via (omissis) ai soli condomini Bo. e T. e non
quello attinente al trasferimento degli stessi
beni dalla Cooperativa al condominio. Gli
appellati deducevano la piena validità del contratto.
La Corte di appello di Firenze, con sentenza 21.10.2006, in accoglimento dell’eccezione degli appellati, dichiarava la carenza di legittimazione dell’attore e compensava le spese richiamando gli atti di causa e
concludendo che l’A. risultava assegnatario di un appartamento facente parte del
condomini di via (omissis) , separato e distinto da quello di via (omissis), in virtù della delibera assunta all’unanimità, e quindi col suo consenso in data 7.3.1989, e
poiché i locali sottotetto erano stati assegnati ai condomini dei due distinti condomini con la deliberazione assunta all’unanimità, e quindi anche col consenso dell’appellante, in data 18.10.1999, appariva
evidente la carenza di legittimazione né
come condomino né come socio della cooperativa.
Ricorrono Vi.Bo., M.B., S.M., Gr.Be.,
Ro.Ne., R.A., M.L., G..F., R.T., N.A. con due
motivi, propone ricorso incidentale A., con
due motivi, con ulteriore controricorso degli
altri, non svolge difese la cooperativa Edificatrice a r.l..
Col primo motivo del ricorso principale si
lamenta violazione degli artt. 112, 324, II, 336
c.p.c. per la compensazione delle spese nonostante il rigetto dell’unico motivo di appello, e
col secondo degli artt. 91 e 92 c.p.c. nonché vizi
di motivazione sempre per l’avvenuta compensazione, con relativi quesiti.
Col ricorso incidentale, col primo motivo si
denunziano violazione degli artt. 1421 c.c., 100
c.p.c., vizi di motivazione perché era stata promossa un’azione diretta alla nullità dell’atto 16.2.2001 - di trasferimento dei diritti immobiliari, quote di comproprietà dei sottotetti sul
presupposto di quanto statuito da precedente
sentenza della Corte di appello su domanda
dell’A. col quesito se il Giudice sia incorso
nelle violazioni indicate dichiarando la carenza di legittimazione per la proposizione dell’azione di nullità ex art. 1421 c.c. del terzo estraneo alla sottoscrizione. Col secondo motivo,
indicato come terzo, si lamenta violazione
degli artt. 1102 e ss., 1117, 1118, 1119, 2379
c.c., 1418 e ss. c.c. perché, se è vero che l’esclusione della legittimazione è stata motivata per
fatti sopravvenuti, delibere cooperativa 7.3.89
e 18.10.99, la Corte di appello non poteva prescindere dall’accertamento di ufficio della validità ed efficacia delle stesse col relativo quesito.
Ha priorità logica il ricorso incidentale le cui
censure non meritano accoglimento.
La Corte di appello ha statuito che l’A.
aveva votato le delibere relative alla costituzione dei due condomini di (omissis) ed all’assegnazione ai condomini dei due distinti condomini dei sottotetti.
L’opera dell’interprete, mirando a determinare una realtà storica ed obiettiva, qual è la
volontà delle parti espressa nel contratto, è tipi-
co accertamento in fatto istituzionalmente
riservato al giudice del merito, censurabile in
sede di legittimità soltanto per violazione dei
canoni legali d’ermeneutica contrattuale posti
dagli artt. 1362 ss. c.c., oltre che per vizi di motivazione nell’applicazione di essi; pertanto,
onde far valere una violazione sotto entrambi i
due cennati profili, il ricorrente per cassazione
deve, non solo fare esplicito riferimento alle
regole legali d’interpretazione mediante specifica indicazione delle norme asseritamente
violate ed ai principi in esse contenuti, ma è
tenuto, altresì, a precisare in qual modo e con
quali considerazioni il giudice del merito siasi
discostato dai canoni legali assuntivamente
violati o questi abbia applicati sulla base di
argomentazioni illogiche od insufficienti.
Di conseguenza, ai fini dell’ammissibilità del
motivo di ricorso sotto tale profilo prospettato,
non può essere considerata idonea - anche
ammesso ma non concesso lo si possa fare implicitamente - la mera critica del convincimento,
cui quel giudice sia pervenuto, operata, come
nella specie, mediante la mera ed apodittica
contrapposizione d’una difforme interpretazione a quella desumibile dalla motivazione della
sentenza impugnata, trattandosi d’argomentazioni che riportano semplicemente al merito
della controversia, il cui riesame non è consentito in sede di legittimità (ex pluribus, da ultimo,
Cass. 9.8.04 n. 15381, 23.7.04 n. 13839, 21.7.04
n. 13579, 16.3.04 n. 5359, 19.1.04 n. 753).
Né può utilmente invocarsi la mancata considerazione del comportamento delle parti.
Ad ulteriore specificazione del posto principio generale d’ordinazione gerarchica delle
regole ermeneutiche, il legislatore ha, inoltre,
attribuito, nell’ambito della stessa prima categoria, assorbente rilevanza al criterio indicato nel
primo comma dell’art. 1362 c.c. - eventualmen-
L’atto di variazione della rendita
catastale deve sempre essere motivato
Sez. VI civ.-T, sent. 2.12.2013,
n. 27008
SVOLGIMENTO
PROCESSO E MOTIVI
DELLA DECISIONE
L’Agenzia del Territorio ricorre per
cassazione avverso la sentenza
52/14/10 del 16 giugno 2010 con cui
la Commissione Tributaria Regionale del Veneto-Mestre aveva rigettato
l’appello dell’Ufficio avverso la sentenza della Commissione Tributaria
Provinciale. La pronuncia di primo
grado aveva accolto il ricorso della
contribuente avverso l’avviso di accertamento con cui l’Agenzia del
Territorio aveva provveduto a variare
la rendita catastale denunciata dalla
contribuente in riferimento ad unità
immobiliare adibita in sede bancaria,
e che aveva formato oggetto di una
ristrutturazione.
La contribuente si è costituita in
2014
Assegnazione di sottotetti ai condòmini
Come interpretare le clausole contrattuali?
SVOLGIMENTO
DEL PROCESSO
CORTE
DI CASSAZIONE
GENNAIO
giudizio ed ha anche depositato
memoria.
Il ricorso deve essere rigettato.
È opinione del Collegio che sussista un obbligo della Amministrazione di sorreggere con adeguata motivazione ogni atto con cui “accerti” un
quid di fiscalmente rilevante.
È - per contrapposto - ovvio che
non occorre alcuna motivazione ove
la Amministrazione operi su dati forniti dal contribuente o comunque
già definiti fra le parti. Ed è altrettanto ovvio che l’obbligo di motivazione assume contenuti e portata differenti a seconda di ciò che si “accerta”.
Nel caso di specie, relativo alla attribuzione di una rendita catastale per
“stima diretta” l’ammontare della
rendita stessa discende dal valore
attribuito al bene. La mera indicazione di una diversa valutazione rispetto
a quella proposta dal contribuente
costituisce quindi il dispositivo dell’atto e non la motivazione, che deve
(a somiglianza di quanto accade in
caso di applicazione dell’imposta di
registro) invece enunciare i criteri e
gli elementi che determinano la
mancata accettazione delle indicazioni del contribuente.
Appare perciò corretta la decisione del giudice d’appello secondo cui
“le motivazioni ad origine dell’atto
impositivo sono espresse in forma
tale che si possono intendere assenti o espresse in maniera oggettivamente succinta, non indicando i
presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che determinarono la decisione”. Laddove la portata della
espressione “oggettivamente succinta” (che di per sé sola non integrerebbe un difetto di motivazione)
è chiarita dalle successive parole
(che trovano rispondenza nel testo
dell’atto riportato nel controricorso) secondo cui non erano indicati
“i presupposti di fatto e le ragioni
giuridiche” dell’avviso emesso dalla
Amministrazione.
La complessità e novità delle questioni trattate giustifica la compensazione delle spese.
P.Q.M.
Rigetta il ricorso. Compensa fra le
parti le spese del presente grado di
giudizio.
te integrato da quello posto dal successivo art.
1363 c.c. per il caso di concorrenza d’una pluralità di clausole nella determinazione del pattuito - onde, qualora il giudice del merito abbia
ritenuto il senso letterale delle espressioni utilizzate dagli stipulanti, eventualmente confrontato con la ratio complessiva d’una pluralità di
clausole, idoneo a rivelare con chiarezza ed univocità la comune volontà degli stessi, cosicché
non sussistano residue ragioni di divergenza tra
il tenore letterale del negozio e l’intento effettivo dei contraenti - ciò che è stato fatto nella specie dalla corte territoriale, con considerazioni
sintetiche ma esaustive - detta operazione deve
ritenersi utilmente compiuta, anche senza che
si sia fatto ricorso al criterio sussidiario del secondo comma dell’art. 1362 c.c., che attribuisce
rilevanza ermeneutica al comportamento delle
parti successivo alla stipulazione (Cass. 4.8.00 n.
10250, 18.7.00 n. 9438, 19.5.00 n. 6482,
11.8.99 n. 8590, 23.11.98 n. 11878, 23.2.98 n.
1940, 26.6.97 n. 5715, 16.6.97 n. 5389).
Va, comunque, data risposta negativa ai quesiti, nel senso che il terzo estraneo alla sottoscrizione di un atto non ha in generale interesse a
dedurne la nullità, e il potere officioso di rilevare la nullità deve trovare riscontro nella violazione di norme inderogabili e non può essere
invocato in virtù dello jus poenitendi di chi ha
approvato delibere perfettamente legittime.
Anche il ricorso principale va respinto perché la corte di appello ha dedotto esistere giusti
motivi per la compensazione delle spese, statuizione legittima ratione temporis.
In definitiva i ricorsi vanno rigettati, con
compensazione delle spese.
P.Q.M.
La Corte, riuniti i ricorsi, li rigetta e compensa
le spese.
Permesso costruire in deroga
e bilanciamento di interessi
P
er il rilascio del permesso di costruire in deroga,
devono essere bilanciati sia
gli interessi pubblici che quelli
privati. Lo ha spiegato il Tar
Piemonte con la sentenza
1287/2013.
Il Tribunale amministrativo
si è pronunciato sul ricorso
contro una delibera comunale, adottata ai sensi del DL
70/2011, con cui era stato rilasciato il permesso di costruire,
in deroga alle disposizioni
urbanistiche, per la razionalizzazione di un fabbricato a uso
terziario di quattordici piani
rimasto incompiuto e abbandonato. L’autorizzazione prevedeva anche il cambio di
destinazione d’uso da terziario
a terziario residenziale a condizione che il 50% dell’edificio fosse destinato all’edilizia
convenzionata.
Il ricorso, presentato dalla
società proprietaria di un
immobile contiguo, è stato respinto perché la delibera del
Comune è stata riconosciuta
conforme al decreto approvato d’urgenza per il rilancio dell’edilizia in modo compatibile
con gli obiettivi di razionalizzazione e riqualificazione delle
aree degradate.
Nelle motivazioni indicate
nella sentenza, il Tar ha inoltre spiegato che per ogni intervento è necessario accertare
che l’assetto urbanistico rimanga inalterato e valutare
l’impatto dei lavori sugli interessi pubblici che sono urbanistici, edilizi, paesistici e ambientali.
Allo stesso tempo, ha sottolineato il Tar, deve esserci una
convenienza per il privato che
intende realizzare l’intervento. Si tratta, ha concluso il
Tribunale Amministrativo, di
un procedimento diverso da
quello già previsto dal Dpr
380/2001, che ammette deroghe nel rilascio del permesso
di costruire solo per interventi
sul patrimonio pubblico.
GENNAIO
2014
LEGGI & SENTENZE 27
N.1
Sono nulle e non semplicemente annullabili
Un beneficio fiscale deve essere vincolato a elementi oggettivi insindacabili
Delibere che incidono Il bonus “prima casa” è “speciale”
sui diritti individuali perciò la forma supera la sostanza
C
avv. Enrico Morello
La Cassazione Civile Sez. II con
sentenza 22634 del 3.10.2013 ha
recentemente ribadito il principio, in verità oramai noto (Cass.
n. 4806/2005), in base al quale
sono da considerarsi nulle, e non
annullabili, le delibere assembleari “incidenti sui diritti individuali dei condomini”.
Nel caso di specie, si trattava di
un opposizione a decreto ingiuntivo proposta da un condomino
avverso il decreto ingiuntivo
(notificato nel 1999!) emesso dal
Tribunale di Torino in favore del
condominio di appartenenza per
una somma dovuta “in base al
riparto della spese approvato dalla assemblea condominiale”.
Sosteneva il condomino opponente, nel proprio primo atto
difensivo, che le spese richieste,
riferite alle spese di riscaldamento, non erano da lui in alcun modo dovute in quanto l’impianto
non era destinato al servizio della
sua unità immobiliare che, di
fatto, non godeva di tale servizio
essendo costituita dall’originario
sottotetto dello stabile condomi-
niale poi trasformato in mansarda
abitabile.
Il Tribunale subalpino, e successivamente la Corte d’Appello,
confermavano la bontà delle tesi
difensive propugnate dall’attore,
sino ad arrivare, come detto, alla
Suprema Corte la quale ribadiva
il principio evidenziato nel primo
capoverso.
La Corte di Cassazione, in sostanza, respingendo (trattandosi
di nullità e non di annullabilità)
fra l’altro l’eccezione di impugnazione tardiva formulata dal condominio opposto, ribadiva che
“nella specie trattasi di delibera ...
vertente sulla sussistenza del diritto e non sulla mera determinazione quantitativa del riparto spese,
per avere, il condominio, addebitato a detto condomino importi
relativi all’impianto di riscaldamento che la sentenza impugnata ha escluso riguardasse i locali siti al piano sottotetto appartenenti al resistente, per espressa disposizione del regolamento
condominiale costituente titolo
contrario idoneo a vincere la presunzione di comproprietà dell’impianto di riscaldamento ex art.
1117 c.c.”.
on l’ordinanza n. 27033 dello
scorso 2 dicembre, la Cassazione,
confermando un orientamento ormai
consolidato, ha ribadito che, ai fini
dell’agevolazione prevista per l’acquisto della “prima casa”, rileva il dato
formale rappresentato dalla residenza
anagrafica (nel comune in cui è ubicato l’immobile), non essendo opponibili in alcun modo eventuali situazioni di fatto contrastanti con tali risultanze.
Tale principio risponde anche a
finalità antielusive visto che un beneficio fiscale deve essere ancorato a un
dato oggettivo, facilmente verificabile, nonché certo (la risultanza anagrafica), certificativo della situazione di
fatto enunciata nell’atto di acquisto.
La vicenda prende le mosse dal
disconoscimento delle agevolazioni
“prima casa” per assenza del requisito
della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile.
I gradi di merito hanno visto vittoriosa l’Amministrazione finanziaria; il
contribuente proponeva ricorso per
cassazione, nel tentativo di ribaltare il
verdetto delle commissioni.
Perentoria la risposta della Cassazione che, con la pronuncia in commento (che non a caso assume la forma dell’ordinanza), ha ritenuto di da-
re continuità alla tesi per cui “ai fini dell’agevolazione prima casa rileva la residenza anagrafica (ed il trasferimento di
residenza anagrafica) dei contribuenti e
non l’utilizzazione di fatto dell’immobile acquisito” (cfr. Cassazione, sentenza
n. 23579/2012 e ordinanza n. 15302012).
È principio consolidato, infatti,
quello secondo cui la fruizione dell’agevolazione richiede che l’immobile
sia ubicato nel comune ove il contribuente ha o stabilisca entro un determinato termine la propria residenza
senza che, vista la lettera e la formulazione della norma, alcuna rilevanza
giuridica possa essere riconosciuta né
alla realtà fattuale, ove questa contrasti col dato anagrafico, né all’eventuale ottenimento della residenza oltre il
termine fissato, trattandosi di normativa agevolativa e quindi di stretta interpretazione.
Ai sensi dell’articolo 14 delle preleggi “le leggi penali e quelle che fanno
eccezione a regole generali o ad altre leggi
non si applicano oltre i casi e i tempi in esse
considerati”.
L’agevolazione prevista per l’acquisto della “prima casa”, comportando
una deroga al normale regime di tassazione, rappresenta una norma “eccezionale”, per cui i requisiti cui la stessa
subordina la fruizione del beneficio
vanno interpretati in maniera restrittiva, rispettando la lettera della legge,
ma soprattutto la sua finalità (cfr. Cassazione nn. 14399/2010, 18580/2010,
5570/2011, 6905/2011 e 175972012).
In particolare, per quanto concerne
il requisito della residenza, la Cassazione, ormai in maniera univoca (tanto
che molto spesso tali controversie
vengono decise in forma di ordinanza), ritiene che lo stesso possa ritenersi realizzato solamente in capo a chi
“possa dimostrare, in base alle risultanze
anagrafiche, di risiedere … nel comune
dove ha acquistato l’immobile, senza che
a tal fine possano essere prese in considerazione situazioni di fatto contrastanti con
le risultanze dette” (cfr. Cassazione, sentenza n. 1173/2008).
Tale interpretazione ha, tra l’altro,
funzione antielusiva, essendo dettata
anche con la finalità di agevolare i
relativi controlli: un beneficio fiscale,
infatti, deve essere ancorato a un dato
certo, oggettivamente verificabile, attestativo della situazione di fatto enunciata nell’atto di compravendita.
Si può dire quindi che in genere, in
tema di agevolazioni, la forma prevale
sulla sostanza.
Francesco Brandi (FiscoOggi)
Secondo la Cassazione i rumori devono recare disturbo ad una più consistente parte degli occupanti il medesimo edificio
CORTE DI CASSAZIONE
Sez. I pen., sent. 13.11.2013,
n. 45616
RITENUTO IN FATTO
1. Con sentenza del 18.1.2013 del Tribunale
di Catania, V.S. e P.R. venivano dichiarati
colpevoli del reato di cui all’art. 659 cod. pen.
e venivano condannati alla pena di euro 300
di ammenda ciascuno, per avere, quali gestori
del ristorante …, tollerato che venissero prodotti rumori al di sopra dei limite di tollerabilità attraverso l’impianto di amplificazione
della musica. L’affermazione di colpevolezza
era seguita ad un accertamento tecnico, in
esito al quale era emerso che la diffusione
sonora collocata all’interno del locale era tollerabile, mentre con l’impianto installato nel
cortile esterno risultava accertato il superamento del normale limite di tollerabilità
all’interno dell’abitazione della denunciante
S.T., anche a finestre chiuse del suo appartamento, con evidenti disagi alla vita quotidiana. Le indagini tecniche erano state condotte
nel maggio 2009, ma anche nel settembre
2009 si era verificata la necessità di fare intervenire i carabinieri ad opera della S., titolare
di un provvedimento del giudice civile che
aveva disposto a suo favore il divieto di diffusione di musica e di amplificazione e che il
brig. L. aveva dichiarato di essere intervenuto
presso i gestori per fare interrompere i rumori.
Per questo veniva ritenuto che anche in quella occasione il rumore superasse i limiti della
tollerabilità, non solo per la S. che aveva sollecitato l’intervento delle forze dell’ordine. In
ogni caso la condotta non poteva dirsi giustificata solo in considerazione del fatto che si
trattava di un giorno di festa patronale e palesi
Musica che disturba solo una condomina: non è reato
erano i profili di colpa nella condotta dei prevenuti.
2. Avverso tale decisione, proponevano ricorso per cassazione i due imputati per dedurre
violazione di legge, illogicità della sentenza,
erronea applicazione della legge penale. Il
reato non sussisterebbe, poiché le emissioni
sonore non erano superiori alla normale tollerabilità, in quanto non furono percepite da un
numero indeterminato di persone, posto che
solo la S. se ne lamentò. Per configurare il
reato, i rumori avrebbero dovuto recare disturbo ad una parte notevole degli occupanti del
medesimo edificio, oppure a quelli degli stabili
prossimi, per potersi ritenere disturbata o
compromessa la quiete pubblica. Veniva rilevato che per valutare l’effettiva idoneità delle
emissioni rumorose ad essere percepite da un
numero indeterminato di persone, occorreva
valutare le circostanze fattuali concrete in cui
ebbe a manifestarsi la potenziale condotta illecita contestata, valutazione che nel caso di
specie non sarebbe avvenuta. Non poteva poi
essere sottovalutato che il 6.9.2009 era in
corso una festa patronale della Madonna degli
Ammalati, molto sentita dagli abitanti di
Misterbianco, il cui santuario era adiacente al
ristorante, ed era stato autorizzato il prolungamento dell’uso di strumenti amplificati, fino
alle ore 24 (anziché le 23). Poiché il controllo
intervenne alle ore 23,15 del 6.9.2009, la diffusione sonora era perfettamente rispettosa
delle prescrizioni imposte. Non pertinente
sarebbe il richiamo alla consulenza tecnica
che intervenne nel maggio precedente e che
ebbe come riferimento il solo appartamento
della S., cosicché non vi sarebbe prova circa la
propagazione rumorosa oltre l’appartamento
suindicato, verso un numero indeterminato
di persone. Veniva quindi concluso nel senso re superiori alla normale tollerabilità, abbiano
che la condotta contestata non poteva rivesti- attitudine a propagarsi in modo tale da essere
idonei a disturbare una pluralità indeterminare rilevanza penale.
ta di persone; tale modus opinandi si impone
considerando la natura del bene giuridico proCONSIDERATO
tetto, che è da individuare nella quiete pubbliIN DIRITTO
Il ricorso è fondato e deve essere accolto, in ca e non nella tranquillità di singoli soggetti
quanto il discorso giustificativo della sentenza che abbiano a denunciare la rumorosità.
Ne consegue che se l’attività di disturbo ha
risulta viziato da una non corretta impostazioluogo
in un edificio condominiale, come ricorne: deve infatti essere rilevato che la contestare
nel
caso in esame, per ravvisare la responsazione dell’addebito era limitata alla condotta
bilità
penale
del soggetto agente non è suffitenuta dal due imputati nella sola giornata del
6.9.2009, seppure fosse emerso in sede dibatti- ciente che i rumori arrechino disturbo o siano
mentale che era in corso un contenzioso di idonei a turbare la quiete e le occupazioni dei
natura civile, nell’ambito del quale era stata soli abitanti gli appartamenti inferiori o supedisposta una consulenza tecnica che nel mag- riori rispetto alla fonte di propagazione, ma
gio precedente aveva dato conto di come la occorre una situazione fattuale di rumori atti a
diffusione sonora all’interno del locale non recare disturbo ad una più consistente parte
oltrepassasse i limiti di tollerabilità, mentre degli occupanti il medesimo edificio, poiché
detti limiti erano superati dalla diffusione di solo in questo caso può ritenersi integrata la
suoni provenienti dall’impianto collocato nel compromissione della quiete pubblica.
Del resto, nel caso in cui i rumori assumano
cortile esterno. Tale realtà doveva ritenersi
una
portata più circoscritta, come è avvenuto
dimostrativa della pendenza di una controvernel
caso
di specie in cui la sola S. si è lamentata
sia di carattere civile, nel cui ambito avrebbe
del
disturbo,
le ragioni della persona disturbatrovato composizione; dal punto di vista penata
o
delle
persone
disturbate possono essere
le, la condotta illecita degli imputati era stata
fatte
valere
in
sede
civile, azionando i diritti
circoscritta alla data del 6 settembre 2009, data
derivanti
dai
rapporti
di vicinato, come del
in cui la sola S. aveva avuto motivo di doglianza, tanto da aver richiesto l’intervento dei cara- resto ebbe a fare la S..
A tale principio di diritto non si è attenuta
binieri alle ore 23,30, che avevano accertato la
diffusione di musica ad alto volume che era la sentenza impugnata, cosicché deve ritenersi che il parametro normativo di riferimento è
stata interrotta dopo il loro arrivo.
Così stando le cose vien fatto di ricordare stato forzato: si impone l’annullamento senza
che per poter configurare la contravvenzione rinvio della sentenza impugnata, perché il
di cui all’art. 659 c.p., secondo l’ormai costan- fatto non sussiste.
te indirizzo giurisprudenziale di questa Corte
(sez. I, n. 7753 del 20.5.1994; sez. I, n. 47298 P.Q.M.
del 29/11/2011; sez. I 5.2.2013, n. 6546) è Annulla senza rinvio la sentenza impugnata
necessario che i rumori prodotti, oltre ad esse- perché il fatto non sussiste.
GENNAIO
2014
Corrado Sforza Fogliani
pres. Confedilizia
La Pubblica Amministrazione ha l’obbligo, “una
volta informata dell’errore
in cui è incorsa, di compiere
le necessarie verifiche e poi,
accertato l’errore, di annullare” in autotutela il provvedimento “riconosciuto
illegittimo o, comunque,
errato”. Tutto ciò “in tempi ragionevoli” (da valutarsi
in base alla “situazione concreta”) e senza che rilevi, al
riguardo, la mancata previsione di “uno specifico termine” entro il quale l’autotutela deve essere esercitata. Tuttavia, provvedere
LEGGI & SENTENZE 29
N.1
Annullamento “in autotutela”
e risarcimento da parte della PA
con ritardo allo sgravio non
è di per sé ragione sufficiente a legittimare una richiesta di risarcimento, a meno
che l’interessato non riesca
a “dimostrare il danno che
tale ritardo gli ha cagionato
e che invece non si sarebbe
verificato ove il provvedimento della P.A. fosse stato
tempestivo”.
Lo ha stabilito la Cassazione, con sentenza n. 6283
del 20.4.2012, respingendo, così, il ricorso di un contribuente che lamentava
di aver subito un pregiudizio dall’annullamento non
tempestivo di un avviso di
accertamento rivelatosi
successivamente infondato,
senza però – a giudizio dei
giudici – “prospettare argomentazioni idonee” a provare tale pregiudizio.
Insomma, per la Cassazione l’annullamento in autotutela di una pretesa illegittima deve avvenire senza
inutili perdite di tempo, ma
il risarcimento per i ritardi
compiuti nell’effettuare tale
operazione è solo eventuale,
subordinato al fatto che l’interessato dimostri l’effettivo
danno patito.
L’annullamento in autotutela dell’atto impositivo oggetto del contenzioso tributario non solleva poi
l’Amministrazione finanziaria dal pagamento delle spese di lite laddove il
motivo che ha generato la
richiesta di cessazione della materia del contendere fosse “preesistente” alla presentazione del ricorso da parte contribuente.
Lo ha stabilito, con la sentenza n. 11/01/12 del 24-52012, la Commissione tributaria provinciale di Aosta.
L’assicurazione risarcisce solo i danni
da rottura, non da condutture marce
CORTE CASSAZIONE
Sez. III civ., sent. 13.2.2013,
n. 3553
SVOLGIMENTO
DEL PROCESSO
1. S.M., nella qualità di proprietario di un
appartamento sito in uno stabile condominiale in Comune di (omissis), citava a
giudizio, davanti al Tribunale di Lecce,
C.M.R., chiedendo che fosse condannata
a risarcirgli i danni cagionati all’appartamento di sua proprietà dalle infiltrazioni di
umidità derivanti dal cattivo funzionamento dell’impianto fognante del sovrastante appartamento, di proprietà della
convenuta; precisava che tali danni ammontavano a lire 8.098.000.
La convenuta, nel costituirsi in giudizio
contestando la pretesa dell’attore, chiedeva di poter chiamare in causa la società
Reale mutua assicurazione, per essere da
questa garantita in caso di condanna.
Il contraddittorio veniva esteso alla
società di assicurazione, all’amministratore del condominio all’epoca dei fatti ed
all’amministratore in carica.
Acquisiti documenti e la consulenza
svolta in sede di accertamento tecnico
preventivo, il Tribunale condannava la
compagnia assicuratrice a pagare al M. la
somma di Euro 3.736,50, oltre rivalutazione e interessi e con il carico delle spese di
lite.
2. Contro la sentenza di primo grado proponevano appello principale la società
assicuratrice e appello incidentale il M..
La Corte drappello di Lecce, con sentenza del 7 febbraio 2007, così provvedeva: accoglieva l’appello principale, rigettando la domanda di manleva proposta
dalla M.R. contro la Reale mutua assicurazioni; accoglieva l’appello incidentale
condizionato proposto dal M. contro la
M.R., che condannava a pagare al primo
la somma di Euro 3.736,50, oltre interessi
e rivalutazione; condannava il M., la M.R.
ed il condominio alla restituzione, in favore della società assicuratrice, di quanto
dalla stessa versato in esecuzione della sentenza di primo grado; condannava, infine,
la M.R. al rimborso delle spese del doppio
grado in favore del M., dichiarando le stesse interamente compensate tra le altre
parti.
Osservava la Corte territoriale, per
quanto ancora rileva in questa sede, che il
Tribunale aveva errato nel ritenere che i
danni in questione rientrassero nella copertura assicurativa fornita dalla Reale
mutua assicurazioni, perché nella specie
essi erano estranei alla garanzia, sicché
doveva essere chiamata a risponderne la
sola M.R..
La polizza stipulata dal condominio,
infatti, copriva, oltre ai danni di cui deve
rispondere il medesimo, anche la responsabilità di ciascun condomino verso gli
altri condomini; ma in questo caso restavano esclusi dalla garanzia i danneggiamenti conseguenti al verificarsi di un sinistro rientrante nei rischi di cui all’art. 7
della polizza; e l’art. 7 prevedeva “i danni
diretti e materiali provocati da acqua condotta a seguito di guasto o rottura accidentale degli impianti idrici, igienici o di riscaldamento installati nei fabbricati descritti nel contratto”.
Tale previsione veniva interpretata dalla Corte leccese nel senso che la garanzia
poteva ritenersi operante in riferimento ai
danni derivanti dalla rottura accidentale
della tubazione condominiale, ma non
anche per rottura accidentale degli impianti dei singoli condomini. E poiché,
nella specie, la relazione tecnica aveva
accertato che i danni patiti dal M. erano
derivati dalla rottura delle tubazioni di
proprietà della M.R., era solo quest’ultima
che doveva essere chiamata a risponderne.
La Corte, quindi, poneva l’obbligo risarcitorio a carico della sola M.R.
3. Avverso la sentenza della Corte d’appello di Lecce propone ricorso C.M.R.,
con atto affidato ad un motivo.
Resiste S.M. con controricorso.
MOTIVI
DELLA DECISIONE
1. Col l’unico motivo di ricorso si lamenta,
ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3),
cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e 1363 cod. civ., sul
rilievo che la Corte di merito avrebbe errato nel ritenere che il fatto dannoso oggetto di causa sia escluso dalla garanzia
assicurativa.
Osserva, al riguardo, la M.R. che la lettura del contratto di assicurazione compiuta dalla Corte leccese sarebbe incompleta, essendosi quel giudice limitato a
considerare il solo art. 3 delle Condizioni
generali di assicurazione. Una lettura globale, invece, avrebbe consentito di verificare, alla luce dell’art. 2, comma 4, del
contratto, che la polizza non comprendeva, fra l’altro, i danni derivanti da infiltrazioni, spargimenti e rigurgiti di fogna, a
meno che gli stessi non fossero conseguenti a guasti accidentali. Ciò evidenzia
il contrasto fra l’interpretazione esclusiva
della Corte d’appello e il carattere accidentale del guasto.
2. Il ricorso non è fondato.
La Corte d’appello leccese, con motivazione logica e supportata da puntuale attività di interpretazione delle singole clausole del contratto di assicurazione in questione, è pervenuta alla conclusione che la
garanzia ivi prevista non fosse operativa in
relazione ai guasti riconducibili ai tratti
dell’impianto idrico di proprietà dei singoli condomini.
Si tratta, all’evidenza, di un’interpretazione del tutto ragionevole, oltre che rispondente alle regole generali in tema di
funzionamento del condominio. A sostegno di questa ricostruzione - che costituisce attività tipica del giudice di merito,
insindacabile in sede di giudizio di legittimità ove correttamente motivata - la
Corte territoriale ha provveduto anche a
riportare stralci del testo del contratto di
assicurazione.
Il ricorso in questione - che si colloca, fra
l’altro, nel periodo di vigenza dell’art. 366
bis cod. proc. civ. - oltre ad essere concluso
da un quesito di diritto che è ai limiti dell’inammissibilità, in quanto contiene una
sollecitazione della Corte a fornire una
propria interpretazione del citato contratto, si risolve in un improprio tentativo di
ottenere dal giudice di legittimità un nuovo esame del materiale probatorio esistente, pretendendo di fornire una personale e
più gradita interpretazione dei contestato
contratto.
Si tratta, all’evidenza, di una pretesa che
non può trovare sbocco in questa sede.
3. Il ricorso, pertanto, è rigettato.
In ossequio al principio della soccombenza, la ricorrente va condannata alla rifusione delle spese del giudizio di legittimità,
liquidate, come da dispositivo, in conformità ai soli parametri introdotti dal decreto ministeriale 20 luglio 2012, n. 140,
sopravvenuto a disciplinare i compensi
professionali.
ULTIME SENTENZE
DELLA CASSAZIONE
GARAGE COMUNE
E USO TURNARIO
La delibera assembleare che, in considerazione dell’insufficienza dei posti auto compresi nel garage comune
in rapporto al numero dei condòmini, preveda il godimento turnario del bene e vieti ai singoli partecipanti di
occupare gli spazi ad essi non assegnati, anche se gli
aventi diritto non occupino in quel momento l’area di
parcheggio loro riservata, non si pone in contrasto con
l’art. 1102 cod. civ., ma costituisce corretto esercizio del
potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune
da parte dell’assemblea. La volontà collettiva espressa
in assemblea, la quale, preso atto dell’impossibilità del
simultaneo godimento in favore di tutti i comproprietari, escluda l’utilizzazione, da parte degli altri condòmini,
degli spazi adibiti a parcheggio eventualmente lasciati liberi dai soggetti che beneficiano del turno, neppure comporta una violazione dell’art. 1138 cod. civ., in
quanto non impedisce il godimento individuale del
bene comune, ed evita, piuttosto, che, attraverso un uso
più intenso da parte di singoli condòmini, venga meno,
per i restanti, la possibilità di godere pienamente e liberamente della cosa durante i rispettivi turni, senza subire alcuna interferenza esterna, tale da negare l’avvicendamento nel godimento o da indurre all’incertezza del
suo avverarsi.
☛ Cassazione, sent. n. 12485/2012.
IL PRINCIPIO MILLESIMALE
È LIBERAMENTE DEROGABILE
È valida la disposizione del regolamento condominiale,
di natura contrattuale, secondo cui le spese generali e di
manutenzione delle parti comuni dell’edificio vanno
ripartite in quote uguali tra i condomini, giacché il
diverso e legale criterio di ripartizione di dette spese in
misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun
condomino (art. 1123 c.c.) è liberamente derogabile
per convenzione (quale appunto il regolamento contrattuale di condominio), né siffatta deroga può avere
alcuna effettiva incidenza sulla disposizione inderogabile dell’art. 1136 c.c. ovvero su quella dell’art. 69 disp. att.
c.c., in quanto, seppure con riguardo alla stessa materia
del condominio negli edifici, queste ultime disciplinano segnatamente i diversi temi della costituzione dell’assemblea, della validità delle deliberazioni e delle
tabelle millesimali.
☛ Cass., sez. VI civ., sent. 7.10.2013, n. 22824.
NOTAIO CHE HA OMESSO
DI CANCELLARE L’IPOTECA
In tema di pregiudizio risarcibile nell’ipotesi di responsabilità professionale del notaio relativamente alla trascrizione dell’immobile compravenduto, gravato da ipoteca
e sottoposto a procedura esecutiva, nel caso che l’immobile non venga espropriato in danno dell’acquirente, il
mancato guadagno derivante a quest’ultimo dall’impossibilità di realizzarne la vendita per la presenza del vincolo ipotecario, non giustifica di regola un risarcimento
integrativo, non assumendo la mancata vendita carattere di definitività, sì da determinare un corrispondente,
definitivo depauperamento del patrimonio nel suo concreto valore, salvo il concorso di particolari fattori, quali,
ad esempio, il mancato impiego del numerario in attività vantaggiose, l’impossibilità di realizzare in futuro lo
stesso prezzo per il quale si è ricevuta offerta per effetto del
mutamento dei valori immobiliari, dei quali incombe al
danneggiato l’onere della prova.
☛ Cass., sez. III civ., sent. 23.8.2013, n. 19493.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna la
ricorrente al pagamento delle spese del
giudizio di cassazione, liquidate in complessivi Euro 1.400, di cui 1.200 per compensi, oltre accessori di legge.
Il testo integrale di queste sentenze
sarà pubblicato su “Il Condominio Giuridico”.
30 QUESITI
N.1
GENNAIO
2014
FISCO & IMMOBILI, RISPONDE
L’AGENZIA DELLE ENTRATE
Riduzione del canone
di locazione
D. In caso di riduzione del canone stabilito per la locazione di un locale commerciale, quali sono gli adempimenti da eseguire?
R. Per le cessioni, le risoluzioni e le proroghe anche tacite di un contratto di locazione, l'imposta di registro deve essere liquidata dalle parti contraenti e versata entro
30 giorni dall'evento (articolo 17 del Dpr
131/1986). Secondo l’Agenzia delle Entrate, l’accordo di riduzione del canone inizialmente pattuito non è tuttavia riconducibile a tali ipotesi. Pertanto, fatta salva l’ipotesi in cui l'accordo venga formalizzato
nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, non sussiste in
capo ai contraenti l’obbligo di comunicare
all’Amministrazione finanziaria la modifica intervenuta (risoluzione n. 60/E del
2010). È comunque possibile richiedere la
registrazione volontaria, pagando l’imposta di registro in misura fissa (67 euro), al
fine di attribuire certezza e computabilità
all'accordo, posto che la diminuzione del
canone determina la riduzione della base
imponibile, ai fini del registro, dell'Iva e
delle imposte sui redditi. La registrazione
della scrittura privata tra locatore e conduttore sconta in ogni caso l'imposta di
bollo fin dall'origine.
Immobile in comproprietà
e cedolare secca
D. Sono comproprietario con mio fratello
di un immobile concesso in affitto con cedolare secca. Ho esercitato solo io l’opzione
per il regime. Quali conseguenze comporta?
R. Nel caso di più soggetti proprietari di un
immobile, ciascun di loro, in quanto locatore, è tenuto a manifestare la sua volontà
di avvalersi dell’opzione per la cedolare
secca. La scelta per tale regime di tassazione è infatti efficace solo per coloro che si
sono espressi in merito. Nell’ipotesi contraria, conseguentemente, il comproprietario/locatore è tenuto a versare solidalmente con il conduttore l’imposta di registro, limitatamente alla frazione del
canone a lui imputabile in base alle quote
complessive di possesso dell’immobile. Se
l’accesso al regime della cedolare secca è
richiesto solo da alcuni locatori, deve essere comunque assolta, in misura piena, l’imposta di bollo sul contratto di locazione
(circolare 26/E del 2011).
Clausola di prelazione
e imposta di registro
D. La clausola di prelazione in caso di vendita
dell'immobile, inserita in un contratto di locazione a favore del conduttore, sconta la tassa di
registro in misura fissa?
R. L’accordo di prelazione prevede l’obbligo di dare a un soggetto la preferenza rispetto ad altri, a parità di condizioni, nel caso in
cui decida di stipulare un determinato contratto. Qualora tale accordo sia inserito in
un atto in cui è disciplinato un altro negozio giuridico (come la locazione), ognuno
dei due rileverà autonomamente in quanto espressione di autonoma capacità contributiva (articolo 21, comma 1, del Dpr
131/1986). La circostanza che due diversi
negozi giuridici siano inseriti in un unico
atto non esclude infatti l’autonomia giuridica e economica delle singole disposizioni,
che devono essere trattate come tali anche
ai fini fiscali. La clausola di prelazione è pertanto soggetta all’obbligo della registrazione, con applicazione dell’imposta in misura
fissa.
Successione
ed estratti catastali
D. Devo presentare la dichiarazione di successione. È ancora necessario produrre gli estratti
catastali degli immobili?
R. La normativa in materia di successione
prevede che gli estratti catastali relativi
agli immobili siano allegati alla dichiarazione (articolo 30, comma 1, lettera e, del
D. lgs 346/1990). L’Amministrazione finanziaria ha, però, ritenuto che, a partire
dal 30 giugno 2012, l’obbligo in virtù del
quale le pubbliche amministrazioni sono
tenute ad acquisire d’ufficio tutti i dati e i
documenti in loro possesso, previa indicazione, da parte dell’interessato, degli elementi indispensabili per il reperimento
delle informazioni o dei dati richiesti (articolo 43, comma 1, del Dpr 445/2000), sussiste anche in relazione ai dati attestati dai
certificati catastali. I contribuenti non sono quindi più tenuti ad allegare gli “estratti
catastali” alla dichiarazione di successione
(risoluzione 11/E del 2013).
Secondo acconto
con metodo previsionale
D. Per effetto del mutuo casa, la mia dichiarazione dei redditi 2013 terminerà a credito.
Devo versare lo stesso il secondo acconto
Irpef?
R. Per valutare se e in che misura è dovuto
il secondo acconto Irpef si possono utilizzare due diversi metodi: lo storico o il previsionale. In base al primo, bisogna rifarsi
all’imposta versata per il 2012. L’acconto
2013 è infatti pari al 100% dell’imposta
netta 2012. Da tale importo andrà sottratto quanto già versato con il primo acconto.
In alternativa, potrebbe risultare più vantaggioso ricorrere al calcolo previsionale:
se si stima di raggiungere un reddito imponibile inferiore a quello del 2012, sarà possibile calcolare l'acconto sull’imposta che
si presume sarà dovuta per il 2013. In tal
caso, sarà opportuno evitare errori di valutazione, che determinerebbero una sanzione in caso di acconto versato in misura inferiore al dovuto.
Redditi fondiari
e diritto di abitazione
D. Una contribuente titolare di un diritto di
abitazione su un appartamento concesso parzialmente in locazione deve dichiararne il canone?
R. Il reddito dell’immobile deve essere
denunciato dal titolare del diritto di abitazione. I redditi fondiari concorrono, infatti, indipendentemente dalla percezione, a
formare il reddito complessivo dei soggetti
che possiedono gli immobili a titolo di
proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale (tra cui rientra anche il diritto di
abitazione disciplinato, dall’articolo 1022
del codice civile) per il periodo d'imposta
in cui si è verificato il possesso (articolo 26
del Tuir). Qualora l’immobile sia in parte
utilizzato come abitazione principale e in
parte concesso in locazione in regime di
libero mercato, bisognerà confrontare la
rendita catastale dello stesso e il canone di
locazione, entrambi rapportati alla percentuale di possesso. L'importo del canone di locazione confluirà nel reddito imponibile ai fini Irpef, se di ammontare superiore alla rendita catastale rivalutata del
5 per cento.
Bonus arredi:
i tempi dell’acquisto
D. Ho acquistato dei mobili destinati alla casa
oggetto di lavori di ristrutturazione, sostenendone la spesa prima di aver pagato i lavori nell'appartamento. Posso usufruire del bonus arredi?
R. È possibile effettuare le spese per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici anche prima di quelle per la ristrutturazione dell’appartamento, a condizione che
siano stati già avviati i lavori sull’immobile
cui detti beni sono destinati. In altri termini, la data di inizio lavori deve essere anteriore a quella in cui sono sostenute le spese
per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici, ma non è necessario che le spese di ristrutturazione siano sostenute prima di quelle per l'arredo (circolare 50/E del
2013).
Reddito di locazione
e comodato
D. Ho concesso in comodato a mia madre con
facoltà di locazione a terzi un immobile di mia
proprietà. È stato quindi stipulato un contratto
di locazione con opzione per la cedolare secca,
in cui mia madre risulta locatrice. Chi deve
dichiarare il reddito relativo?
R. Il contratto di comodato, disciplinato
dagli articoli 1803 e seguenti del codice
civile, è un contratto a effetti obbligatori e
non reali. In pratica, il soggetto che riceve
in comodato il bene, denominato comodatario, acquisisce nei confronti dello stesso un diritto personale di godimento e non
un diritto reale. La conseguenza dal punto
di vista fiscale è che la titolarità del reddito
fondiario non si trasferisce ma resta in capo
al proprietario/comodante. Qualora il comodatario stipuli, quale locatore, un contratto di locazione, pertanto, il reddito effettivo del fabbricato dovrà essere imputa-
to esclusivamente al comodante (risoluzioni 381/E e 394/E del 2008).
Bisogna inoltre aggiungere che la legge
concede la facoltà di applicare la cedolare
secca solo alle persone fisiche titolari del
diritto di proprietà o di un altro diritto reale
di godimento (articolo 3 del Dlgs 232011). L'Agenzia delle Entrate, con la circolare 26/E del 2011, ha ribadito che il
regime opzionale della cedolare secca è riservato al locatore, persona fisica, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto
reale di godimento sull'immobile.
Recinzione fabbricato
e sua riparazione
D. La riparazione di una recinzione al fabbricato di mia proprietà è da considerare intervento di manutenzione ordinaria o straordinaria?
R.La riparazione di una recinzione del fabbricato costituisce intervento di manutenzione ordinaria. Gli interventi di manutenzione ordinaria sono quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e
sostituzione delle finiture degli edifici e quelle
necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti (articolo
31, lettera a), legge n. 457/1978). Dalla
definizione di legge riportata si deduce che
gli interventi di manutenzione ordinaria
riguardano le operazioni di rinnovo o di
sostituzione degli elementi esistenti di finitura degli edifici, nonché tutti gli interventi necessari per mantenere in efficienza gli
impianti tecnologici, con materiali e finiture analoghi a quelli esistenti. Caratteristica della manutenzione ordinaria è il
mantenimento degli elementi di finitura e
degli impianti tecnologici, attraverso opere sostanzialmente di riparazione dell’esistente.
Come chiarito dall’amministrazione finanziaria (circolare n. 57/1998), sono da
considerare interventi di manutenzione
ordinaria anche:
❖ la sostituzione integrale o parziale di
pavimenti e le relative opere di finitura e
conservazione;
❖ la riparazione di impianti per servizi accessori (impianto idraulico, impianto per
lo smaltimento delle acque bianche e nere);
❖ rivestimenti e tinteggiature di prospetti
esterni senza modifiche dei preesistenti
oggetti, ornamenti, materiali e colori;
❖ rifacimento intonaci interni e tinteggiatura;
❖ rifacimento pavimentazioni esterne e
manti di copertura senza modifiche ai materiali;
❖sostituzione tegole e altre parti accessorie
deteriorate per smaltimento delle acque,
rinnovo delle impermeabilizzazioni;
❖ riparazioni balconi e terrazze e relative
pavimentazioni;
❖ sostituzione di elementi di impianti tecnologici;
❖ sostituzione infissi esterni e serramenti o
persiane con serrande, senza modifica della tipologia di infisso.
GENNAIO
2014
31
N.1
Anche l’indagine del Cresme conferma il rallentamento della crisi, ma su compravendite e mutui permane il segno meno
Mercato immobiliare: è la stagione dell’ottimismo
rmai non è più soltanto una voce, ma un
O
dato che trova sempre nuove conferme:
il mercato immobiliare starebbe faticosamente uscendo dalla crisi. A sostenerlo, questa
volta, è l’indagine congiunturale del Cresme,
presentata nei giorni scorsi all’assemblea di
Legacoop Abitanti. Secondo l’analisi, per il
mattone si sarebbe toccato il picco minimo
della crisi. In sostanza, a partire da maggio ci
sono segnali di ripresa che sino a ieri non si
percepivano. La flessione delle compravendite si sta riducendo, facendo segnare +5,5% nel
terzo trimestre 2013. Le stime Cresme indicano una crescita nell’ultimo trimestre pari a
circa il +6%. In un quadro generale ancora
negativo, la flessione delle compravendite ha
frenato, passando dal -30% registrato nel
quarto trimestre 2012, al -14,1% nel primo tri-
mestre 2013, fino al -9,2% nel secondo dell’anno.
Stando al report, tra gli altri segnali importanti c’è quello secondo cui nel quarto trimestre 2012 solo un Comune capoluogo registrava una crescita delle compravendite, mentre
nel primo trimestre del 2013 sono diventati
17 e nel secondo trimestre sono saliti addirittura a 31. I Comuni che, al contrario, hanno
fatto segnare un calo sono passati, nello stesso
periodo, da 97, a 70, a 54. Inoltre, l’indicatore
sulla dinamica delle nuove richieste di mutui
casa, costituito dall’indice Crif-Assofin,
mostra segnali di rallentamento della contrazione del credito, che negli ultimi mesi rilevati si riporta in territorio positivo: luglio +2%,
agosto +4,1%; settembre +7,3, +1,2% ottobre.
Di fronte a questi dati ottimistici, tuttavia,
ve ne sono altri che non sono parimente rassicuranti. Una nota meno lieta, infatti, si evince
ad esempio dalle statistiche diffuse da un gruppo immobiliare quale Tecnocasa, secondo cui,
innanzitutto, dall’inizio del 2013 è calata la
domanda di appartamenti ad uso investimento, complice la contrazione dei valori. Poco da
sorridere anche osservando l’andamento della
disponibilità di spesa, aumentata soprattutto
nella fascia più bassa (fino a 120 mila euro), e
diminuita dell’1,8% nelle fasce intermedie,
comprese tra 250 e 474 mila euro. Secondo il
gruppo, questo trend è, ovviamente, da imputare principalmente a fattori quali la maggiore
difficoltà di risparmio e la minore concessione
di mutui da parte delle banche.
Come sempre accade, comunque, anche su
tale versante l’Italia sembra viaggiare a due
velocità. Rispetto alla media delle grandi città, infatti, fanno eccezione capoluoghi come Roma e Napoli, dove la maggioranza delle
richieste riguarda immobili dal valore compreso tra 250 e 349 mila euro. All’estremo
opposto della classifica si piazzano, invece,
Bologna, con una maggiore concentrazione
nella fascia compresa tra 119 e 169 mila euro,
e soprattutto Palermo e Torino dove la maggior parte dei potenziali acquirenti è interessato a soluzioni di importo non superiore a 120
mila euro.
Se quindi, in prospettiva, si palesa qualche
barlume di positività, la situazione è ancora
lontana da una stabilizzazione che porti il mercato immobiliare ad essere nuovamente un
traino dell’economia nazionale.
In molti capoluoghi, tra cui Bologna, Torino e Venezia, le quotazioni in ribasso hanno avvicinato la domanda e l’offerta
A sostenere le transazioni è il calo dei prezzi
C
hi sale, chi scende. A fronte di un
andamento generale del mercato
immobiliare che lascerebbe propendere per l’ipotesi di un piccola ma progressiva ripresa, i singoli contesti locali
possono essere anche molto diversi tra
loro, concorrendo a condizionare, a
seconda della loro entità, il trend complessivo.
Di certo sulle tendenze di breve e
medio periodo, un impatto forte lo
hanno i dati relativi al mercato della
casa nei principali capoluoghi italiani.
Lo dimostrano tre esempi.
BOLOGNA
A Bologna i prezzi delle case sono
calati di quasi il 7% in un anno. L’analisi del mercato immobiliare del capoluogo felsineo è stata realizzata dal
gruppo Immobiliare.it, secondo cui
nel primo semestre del 2013 gli immobili bolognesi hanno subito una flessione del prezzo di vendita richiesto
del 3,3%, mentre nei dodici mesi tra
ottobre 2012 e settembre 2013, il calo
ha raggiunto il 6,4%.
L’analisi ha preso in esame due tipologie abitative: quella degli immobili
signorili, e quella degli immobili civili. Le zone signorili dei Colli e di San
Mamolo continuano a registrare gli
standard più alti, mentre Battindarno,
Toscana e Borgo Panigale offrono le
abitazioni più economiche. Nell’elaborare la media dei prezzi è stato tenuto conto, oltre che della classe catastale, anche delle condizioni dell’immobile, distinguendo quelli nuovi o in
ottimo stato da quelli da ristrutturare.
Per l’acquisto di un immobile signorile nuovo o in ottimo stato il quartiere
più caro è risultato essere San Mamolo, con prezzi medi pari a 4.930 euro al
metro quadro, insieme a tutta la zona
dei Colli, che non ha mai una media
inferiore ai 3.500 euro. Il quartiere
dove, invece, è possibile risparmiare di
più per un appartamento signorile
nuovo è Battindarno, dove il prezzo al
metro quadro scende fino a 2.583
euro, seguito dalla zona Fiera e San
Donato.
Sui Colli si trovano anche gli immobili signorili, da ristrutturare, più costosi della città, con prezzi mediamente pari a 3.655 euro al metro quadro.
Molto meno si spende per la stessa tipologia nel quartiere Toscana, la cui
media è di 1.867 euro. Per gli immobili non di lusso, il quartiere meno caro
rimane Battindarno, dove un appartamento nuovo o in ottime condizio-
ni costa 2.302 euro al metro quadro,
seguito dalla zona dell’Ippodromo
(2.321 euro); le abitazioni civili nuove
più care si trovano in zona Galvani
(con una media di 3.980 euro al metro
quadro) e nel centro storico, dove i
prezzi non scendono mai sotto i 3.000
euro. Per gli immobili civili che necessitano di lavori di ristrutturazione, i
prezzi più abbordabili sono a Borgo
Panigale, dove la media è di 1.695
euro, mentre il maggiore investimento
a Bologna va fatto se si acquista nella
zona di Santo Stefano, con una media
di 3.218 euro al metro quadro: la più
cara insieme a San Mamolo, che è l’altro quartiere dove i costi richiesti superano i 3.000 euro al metro quadro.
TORINO
A Torino, sempre secondo uno studio del portale Immobiliare.it, il calo
dei prezzi delle abitazioni registrato in
un anno si è fermato al 3,2%: un dato
decisamente migliore rispetto a quello
di Bologna (-6,4%) e soprattutto di
Napoli, dove le quotazioni, nello stesso periodo, sono scese addirittura del
9%. Anche in questo caso, così come
a Bolgona, l’indagine si è focalizzata su
due tipologie di case: signorili (ossia
classificate al catasto come A1) e civili
(vale a dire accatastate in classe A2).
Di entrambe le categorie prese in esame, nel calcolo della media di prezzo
al metro quadro si è distinto tra immobili nuovi o in ottimo stato e immobili
che necessitano lavori di ristrutturazione.
Ebbene, dai risultati dello studio è
emerso che Borgo Po è la zona della
città dove gli immobili signorili nuovi
sono più cari: si parla di una media per
metro quadro di 4.983 euro. In ogni
caso questo è risultato essere l’unico
quartiere insieme a Crimea in cui le
cifre superano i 4.000 euro. Le case di
lusso costano meno in zona Italia 61
che in ogni altra area della città (la
media è di 1.057 euro). Rimanendo
sugli immobili signorili che però necessitano di ristrutturazione, i prezzi
più alti sono sul Lungo Po (3.591 euro) e quelli più bassi in zona Barriera
Milano (1.242 euro).
Quando l’analisi ha osservato i prezzi al metro quadro degli immobili civili, sono emerse differenze di costo
richiesto abissali. Infatti, a Le Vallette
è possibile comprare una casa nuova a
718 euro al metro quadro, mentre per
lo stesso tipo di immobile a Borgo Po si
chiedono 2.956 euro al metro quadra-
to. Stesso abisso che si registra per le
case da ristrutturare, per cui a Falchera
vengono richiesti 822 euro al metro
quadro, mentre nel Centro Storico si
parla di 2.856 euro.
VENEZIA
Il mercato immobiliare vede in
Veneto una parziale ripresa nel secondo trimestre 2013. Lo afferma, questa
volta, un’indagine del portale specializzato Casa.it, secondo la quale le
compravendite hanno segnato un
trend positivo da aprile a giugno,
anche se restano inferiori ai dati del
primo semestre 2012. Il gruppo riferisce che, stando ai dati dell’Agenzia
delle Entrate, rispetto ai primi tre mesi del 2013, nel secondo trimestre
(aprile-giugno) le compravendite
nelle province di Venezia (+22,3%) e
Rovigo (+22,3%) risultano in crescita, mentre i comuni che registrano le
migliori performance sono Vicenza
(+40%), Rovigo (+32,0%), Belluno
(+27,4%). Ugualmente positivo, ma
con una crescita minore il comune di
Treviso (+3,5%). A contribuire a questo parziale miglioramento, tra gli altri
fattori, vi sarebbe la cosiddetta fase
calante dei prezzi degli immobili, che
ha ridotto il divario tra domanda e
offerta, favorendo una ripresa delle
contrattazioni.
32 TURISTICO
N.1
GENNAIO
2014
Quotazioni delle seconde case in calo, complice la ridotta disponibilità di spesa degli acquirenti. Tengono meglio le abitazioni di lusso
Mercato: anche in montagna si sta cercando l’affare
VALLE D’AOSTA
Le località turistiche della Valle d’Aosta
hanno ceduto l’1,9% nella prima parte del
2013. Nella Valle d’Ayasla domanda si focalizza su soluzioni indipendenti da 200-400
mila euro. La diminuita disponibilità di spesa
ha comportato una contrazione delle quotazioni immobiliari delle località turi-stiche del
4,4%, con le seguenti variazioni: Brusson (-2,9%), Antagnod (-2,5%) e
Champoluc (-5,7%). A Brusson la parte
vecchia e il laghetto sono le zone più apprezzate: i valori oscillano tra 4000 e 4500 euro al
mq e raggiungono 5000 euro al mq se l’immobile è stato ristrutturato e riqualificato. La
località più rinomata della valle è Champoluc, dove la maggioranza delle abitazioni è
stata realizzata negli anni ‘60-’70: l’usato da
ristrutturare costa 4000 euro al mq, quello già
ristrutturato può salire a 5000-6000 euro al
mq. Antagnod è particolarmente apprezzata
per la sua posizione. Qui la maggior parte
delle abitazioni si è sviluppata negli anni ‘70
e i prezzi oscillano tra 3500 e 5000 euro al mq.
Il mercato immobiliare turistico nella
Valle del Gran San Bernardo ha registrato
una sostanziale stabilità nelle quotazioni. Si
registrano difficoltà nella vendita di tipologie più costose cosicché il settore è alimentato dalle compravendite di soluzioni dal
prezzo compreso tra 70 e 150 mila euro, ma
le caratteristiche ricercate non sempre sono
facili da trovare a queste cifre. Il comune più
richiesto della Valle è Etroubles, dove le
tipiche case valdostane indipendenti, già
ristrutturate, si scambiano a 2200-2300 euro
al mq. Ollomont rappresenta un’ambita
meta turistica invernale. Tra la fine degli
anni ‘90 e gli inizi del 2000 sono state realizzate numerose soluzioni indipendenti, villette e chalet con prezzi variabili tra 150 e
500 mila euro, ma difficilmente si riescono a
concludere trattative su cifre così alte.
Le località turistiche della Valdigne non
hanno mostrato variazioni nei prezzi, la
situazione si sta stabilizzando e si avvertono i
primi segnali di una possibile ripresa. Di
Morgex è sempre apprezzata La Ruine, frazione molto servita: una tipologia signorile
in pietra e legno, ristrutturata recentemente, costa da 4800 a 5800 euro al mq, mentre
per l’usato in buone condizioni si spendono
circa 4000 euro al mq.La Salleè un comune
più collinare e soffre per la lontananza dai
servizi, pertanto le quotazioni scendono a
4000-4500 euro al mq sul nuovo/ristrutturato. Molto apprezzata è invece Cogne, la cui
più richiesta è quella centrale, dove le quotazioni medie oscillano tra 6000 e 7000 € al
mq. Courmayeur è tra le località turistiche
più rinomate dell’arco alpino. Qui una tipologia da ristrutturare costa 6000-8000 euro al
mq, una già ristrutturata 11-12 mila euro al
mq, ma i prezzi possono raggiungere 15 mila
euro al mq su via Roma. Pré-Saint-Didier è
una località rinomata per le sue terme e piace
anche se è meno soleggiata. L’usato in buone
condizioni si scambia a 4000 euro al mq; il
prezzo sale a 6000-7000 euro al mq per le
tipologie ristrutturate.
Inverno: viene facile l’associazione mentale con le località turistiche montane.
Ma quanto costa acquistare un’abitazione in queste zone? Gli ultimi dati
disponibili si riferiscono al primo semestre 2013, quando, secondo l’indagine
di Tecnocasa, le quotazioni hanno registrato una contrazione del 2,8%.
Tra le regioni ad alta vocazione turistica il ribasso più forte dei prezzi si
è registrato in Piemonte, che ha chiuso il semestre con una diminuzione
del 3,8%. A seguire i comuni del Trentino Alto Adige, che hanno visto
le quotazioni contrarsi del 3,1%. Le località della Valle d’Aosta segnalano
un ribasso dell’1,9%, mentre quelle dell’Abruzzo sono rimaste stabili.
Complessivamente, si registra una generalizzata diminuzione della disponibilità
di spesa, un interesse per le località minori o per le zone dove poter acquistare
a prezzi più contenuti. Per lo stesso motivo hanno appeal
anche le soluzioni da ristrutturare.
orienta su immobili dal valore compreso tra
170 e 220 mila euro. I potenziali acquirenti
spesso prediligono le zone centrali, dove ci
sono abitazioni costruite negli anni ‘50 che,
in buono stato, si scambiano a prezzi medi di
3500 € al mq. A differenza che a Bardonecchia, sono in calo le quotazioni delle abitazioni a Cesana, Claviere e Sansicario, perché la disponibilità di spesa di chi acquista in
zona è diminuita ma a Cesana il mercato
immobiliare ha dato segnali di ripresa a partire dall’estate. I potenziali acquirenti hanno
un budget che non supera i 200 mila euro.
In diminuzione anche le quotazioni degli
immobili a Sauze d’Oulx. Spesso si registra
una certa distanza tra la disponibilità di spesa
dei potenziali acquirenti e le richieste dei
proprietari, restii ad adeguarle alle dinamiche di mercato. Chi vuole investire si indirizza verso cifre intorno a 100 mila euro. Appartamenti costruiti tra gli anni ‘60 e’70 si vendono, se non ristrutturati, a prezzi medi di
2800-3000 euro al mq. Analoga la situazione
ad Oulx, con prezzi in calo, il che ha determinato una ripresa della domanda da parte di
coloro che non hanno un budget molto elevato da destinare all’acquisto immobiliare.
A Sestriere nella prima parte del 2013 le
quotazioni della abitazioni sono diminuite
del 6,9%. I ribassi si sono concentrati in particolare nelle aree periferiche, mentre la
parte centrale ha mantenuto i propri valori
essendo sempre molto richiesta. I prezzi
variano in base alle diverse tipologie condominiali e alle diverse zone e oscillano tra
2000 e 5000 euro al mq. A Pragelato i prezzi
delle case sono diminuiti del 2,8%. La parte
centrale è sorta negli anni ‘80, ma si possono
acquistare anche appartamenti di nuova
costruzione a 2500-2600 euro al mq. Prezzi
più elevati si registrano in zona Plan, dove
l’offerta immobiliare è bassa ed i valori del
nuovo si attestano su 3500 euro al mq.
TRENTINO ALTO ADIGE
Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni
delle abitazioni di Folgaria non hanno registrato significative oscillazioni. Si segnala
però una contrazione della domanda e della
disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. La tipologia più richiesta è sempre il
trilocale con una superficie di 50-70 mq e
con un valore che varia da 150 a 250 mila
euro, seguito dal bilocale con un valore
compreso tra 100 e 120 mila euro. Nelle frazioni le quotazioni di immobili usati si aggirano intorno a 1200-1700 euro.
PIEMONTE
Sul mercato immobiliare di Madonna di
Sono stabili le quotazioni delle abitazioni Campiglio e Pinzolo permane una certa
a Bardonecchia. Chi cerca la casa vacanza si distanza tra domanda e offerta, nonostante
alcuni proprietari abbiano ribassato le
richieste (anche per importi considerevoli)
perché intenzionati a dismettere gli immobili di proprietà. Infatti si assiste ad un ricambio generazionale che vede famiglie più
giovani che ricevono in eredità gli immobili
ma, che avendo una disponibilità di spesa
più bassa rispetto ai propri genitori, non riescono a sostenerne le spese di gestione e
decidono di alienarli. Da segnalare che molte famiglie che avevano acquistato un immobile in passato e che non lo utilizzavano
preferendo un altro tipo di vacanze ora invece sfruttano maggiormente la propria abitazione. Chi desidera la seconda casa in queste
zone possiede un reddito consolidato anche
se la disponibilità di spesa dei potenziali
acquirenti è diminuita e si registrano molte
richieste da 200 mila euro. Resiste la domanda di prestigio, oltre il milione di euro,
ma anche su questo segmento di mercato i
potenziali acquirenti sono diventati più
attenti e più riflessivi. A Pinzolo si sono registrati ulteriori cali nelle quotazioni immobiliari, sia per le zone centrali a ridosso degli
impianti di risalita sia per quelle più esterne,
posizionate in un’area verde dotata di parchi
attrezzati per bambini e strutture sportive.
Per quanto riguarda l’usato in buone condizioni (tra gli anni ‘90 e il 2000), i valori si attestano tra 2500 e 2700 euro al mq, mentre
il nuovo vale intorno a 4000 euro al mq. Si
segnala un discreto interesse anche per i
comuni limitrofi, tra cui Giustino a Carisolo, dove i prezzi sono mediamente inferiori.
A Folgarida la domanda ha subito un rallentamento più forte, nonostante i prezzi siano
rimasti costanti. I complessi residenziali presenti risalgono agli anni ‘50-’70 e hanno
quotazioni di 1800-2000 € al mq.
EMILIA ROMAGNA
Sono in calo i prezzi delle abitazioni a Serramazzoni, comune turistico situato subito
dopo Modena. Infatti la domanda è in diminuzione così come la disponibilità di spesa
dei potenziali acquirenti che attualmente
non supera i 100 mila euro per l’acquisto di
una porzione di casa con un giardino esterno. Chi cerca la seconda casa infatti si orienta su porzioni di casa in buono stato di conservazione, con sasso e legno esterno e dalle
metrature comprese tra 70-80 mq. Piacciono anche le villette a schiera, costruite 2530 anni fa, che si sviluppano su due piani (40
mq a piano). Non ci sono nuove costruzioni
al momento. Le ultime risalgono alla fine
del 2008, hanno metrature di 70-80 mq con
pannelli fotovoltaici, cappotti. Costruite in
classe “C”, non sono state collocate e per cui
i costruttori le hanno date in affitto a 500
euro al mese. A cercare casa a Serramazzoni
sono prevalentemente famiglie di Modena
(che dista 35 km) che durante l’estate si trasferiscono per l’intera stagione. D’inverno
l’abitazione si sfrutta soprattutto durante i
periodi di festa e durante i weekend. Nella
zona centrale di Serramazzoni si trovano
condomini degli anni ‘70-’80 da 15-20 appartamenti le cui quotazioni sono di 800900 euro al mq. Nella zona periferica di
Serra Pineta ci sono prevalentemente seconde case dal momento che in passato era
una delle zone preferite da coloro che cercavano questa tipologia immobiliare. Le quotazioni sono simili a quelle delle abitazioni
delle zone centrali. Tra le frazioni si Serramazzoni piacciono San Damiano, Selva,
Montagnana e Faeto. In quest’ultima località, situata nel punto più alto, in particolare
si ricercano soprattutto seconde case.
ABRUZZO
Dopo il ribasso degli anni precedenti, il
primo semestre 2013 ha registrato stabilità a
Roccaraso e Rivisondoli e sembra che la
situazione sia destinata a migliorare; Pescocostanzo, invece, sta subendo una forte battuta d’arresto perché chi aveva acquistato
negli anni precedenti difficilmente abbassa
il prezzo per non incorrere in eccessive perdite. Anche il nuovo si smaltisce con difficoltà. La domanda turistica proviene soprattutto da residenti campani (in particolare
dalla città di Napoli) e si concentra sulle
soluzioni medio-piccole (monolocali e bilocali) per un valore di 70-80 mila euro, a fronte di un budget massimo di 100-150 mila
euro. Nei periodi di maggior affluenza turistica è buona la domanda di immobili in
affitto: per l’intera stagione invernale (Dicembre-Aprile), un bilocale di quattro posti
letto costa circa 2500 euro.
Grazie al calo dei prezzi, il centro di Roccaraso sta incontrando un buon andamento,
nonostante le difficoltà di parcheggio nel
periodo di alta stagione. Qui ci sono condomini degli anni ‘60-’70, dove il prezzo di un
appartamento in discreto stato non supera
3000 euro al mq; quello di una tipologia
ristrutturata sale a 3500-4000 euro al mq.
Sempre molto ricercata la zona Pratone, area
verde a ridosso del centro, dove un buon
usato si vende a circa 3500 euro al mq. Sull’Aremogna, località dove sono ubicati i
maggiori impianti di risalita, si possono
acquistare alloggi in residence anche a meno
di 2000 euro al mq. Nella parte centro-orientale di Roccaraso si segnala la “zona C”, area
in espansione che tuttavia sta incontrando
difficoltà a causa dell’elevato prezzo dei terreni edificabili che sta frenando i costruttori.
Rivisondoli e Pescocostanzo offrono una
valida alternativa alla più rinomata località
sciistica abruzzese. I loro centri storici, caratterizzati da casette antiche (risalenti anche al
‘700) e palazzetti, continuano ad avere un
loro mercato “amatoriale”, che può raggiungere anche i 4000 euro al mq per una tipologia ristrutturata (allo stato originario il prezzo
scende a 1500-2000 euro al mq). Nelle aree
esterne al Centro storico ci sono residence
degli anni ‘70 e più recenti complessi edilizi
realizzati negli anni ‘80 e ‘90 e valutati in
media 2500-3000 euro al mq.
GENNAIO
2014
BORSINI 33
N.1
Le quotazioni delle abitazioni turistiche, nuove e ristrutturate, nelle principali località di villeggiatura di montagna
Courmayeur e Madonna di Campiglio: il picco dei prezzi
Signorile
usato
Medio
usato
Economico
usato
Signorile
nuovo
Medio
nuovo
Economico
nuovo
1100
850
700
1900
1750
1650
BARDONECCHIA
4200
3450
2200
5500
4500
3200
CESANA TORINESE
2600
2200
1300
3200
2600
2100
SAN SICARIO
2500
2000
1600
3200
2800
2500
CLAVIERE
3500
2800
2500
4000
3500
2600
COAZZE
1200
1000
850
1800
1500
1300
OULX
2400
2000
1000
3000
2700
Nd
OULX - FRAZIONI
1700
1100
700
2700
1700
Nd
850
600
400
1350
1200
900
PRAGELATO
2700
2200
1400
3000
2800
Nd
PRALI - GHIGO
1850
1500
1150
2100
1850
1550
SAUZE D’OULX
3100
2800
1800
4500
3500
Nd
SESTRIERE
4000
3500
2800
4900
3900
Nd
SESTRIERE - BORGATA
2000
1600
1100
2500
2000
Nd
900
800
600
1300
1000
950
ANDALO
3100
2600
2000
3850
3700
3400
BOCENAGO
1800
1400
1100
2600
2200
Nd
CADERZONE TERME
2000
1600
1300
2500
2100
Nd
CAMPITELLO DI FASSA
4800
3800
2000
5700
5000
Nd
CANAZEI
5800
5300
4300
7100
6600
Nd
CARISOLO
2850
2550
Nd
3850
3250
Nd
CAVEDAGO
2200
1850
1300
2700
2300
2000
DIMARO - FOLGARIDA
1800
1400
Nd
Nd
Nd
Nd
FAI DELLA PAGANELLA
2400
2100
1700
2700
2500
2300
FOLGARIA - CENTRO - EST
2600
2200
Nd
3500
3000
Nd
FOLGARIA - FRAZIONI
1800
1500
Nd
2300
2000
Nd
LAVARONE
1600
1400
Nd
2200
1800
Nd
MOENA
5200
4300
3200
6600
6000
Nd
MOLVENO
3150
2600
2000
3900
3700
3500
MADONNA DI CAMPIGLIO
8000
7500
Nd
12000
9000
Nd
PINZOLO
3200
2700
Nd
3900
3400
Nd
POZZA DI FASSA
4300
3500
2300
5500
4800
Nd
VIGO DI FASSA
4100
3300
2300
5200
4800
Nd
AYAS - ANTAGNOD
4000
3800
3400
6000
5000
4500
AYAS - CHAMPOLUC
4800
4500
4300
6500
6200
6000
BRUSSON
3500
3300
3000
4800
4500
4300
CHALLAND SAINT ANSELME
1600
1500
1400
2100
1900
1700
COGNE
4800
4300
3900
6000
5000
4500
COURMAYEUR
9000
8000
7000
12000
9500
8700
ETROUBLES
1800
1600
1500
2050
1850
1700
FENIS
1700
1450
1100
2200
1900
1700
GIGNOD
2000
1800
1500
2300
2150
2000
INTROD
1500
1300
900
2500
1900
1600
LA SALLE
3800
3300
2500
5000
4000
2800
LA THUILE
4500
4000
3500
6500
5300
4300
MORGEX
4000
3500
2400
5000
4000
3000
OLLOMONT
1950
1700
1500
2200
2000
1800
PRÈ SAINT DIDIER
4300
3700
3200
5500
4500
4200
SAINT VINCENT
2050
1650
1400
2650
2350
2150
TORGNON
2900
2500
1900
3500
3200
Nd
ASIAGO
2500
2000
1700
3300
2900
2600
GALLIO
2200
1800
1400
2500
2200
1900
ROANA
1500
1200
1000
2100
1800
1400
ROANA - CESUNA
1500
1200
1100
2100
1800
1400
EMILIA ROMAGNA
SERRAMAZZONI
PIEMONTE
PEROSA ARGENTINA
VALGIOIE
TRENTINO-ALTO ADIGE
VALLE D’AOSTA
VENETO
34 ABITARE
N.1
GENNAIO
2014
I proprietari applicano sconti per andare incontro agli inquilini
Cala la richiesta di alloggi. Ai genitori conviene acquistare
Affitti: è la stagione dei saldi
Studenti: locazioni in discesa
C
I
on le compravendite che non ripartono e le spese crescenti legate all’abitazione, molti proprietari hanno abbassato
le loro pretese sugli affitti per venire incontro alle esigenze dei potenziali inquilini,
anche nella speranza di no imbattersi in
casi di morosità cosiddetta incolpevole,
generata da fenomeni terzi ma comunque
condizionata anche dall’entità della pigione da pagare mensilmente. Il dato emerge
dalle rilevazioni di Idealista, sul cui portale
on line nel mese di ottobre è salita al 4,2%
la quota di annunci di case in affitto che
hanno visto variazioni al ribasso, per uno
sconto medio pari addirittura al 9,3% del
prezzo di partenza. I “saldi” nel corso del
mese autunnale hanno riguardato 3.693
delle 86.358 case in locazione sul portale: il
dato più alto da quando Idealista rileva
questo indice (marzo 2013), in ulteriore
crescita dell’11,6% rispetto al mese anteriore, quando si rilevarono 3.310 ribassi.
Stando ai dati di Idealista.it, l’ammontare dello sconto medio del 9,3% applicato
dai proprietari sul prezzo inizialmente stabilito si traduce in una correzione media
pari a 75 euro al mese. Lo sconto, però, è
ovviamente proporzionato ai canoni, così si spiega perché in provincia di Milano
(dove gli importi partono da una base
decisamente superiore) ci sono le riduzioni
più elevate a livello dei grandi centri urbani, quantificabili in circa 91 euro al mese.
Con il 5,6% di ribassi sul totale dell’offerta,
il capoluogo menighino risulta anche
quello con i cali più diffusi e generalizzati,
seguito da Roma (5,4%) e Padova (5%).
Tra i grandi mercati, anche Firenze (4,6%)
segna variazioni a ribasso superiori alla
media, mentre dal lato opposto della tavola Bari fa registrare la percentuale di ribassi
minore, e al contempo gli sconti più generosi, pari al 9,3% rispetto al prezzo di partenza.
Secondo Vincenzo De Tommaso, di
Idealista.it, “lo spettro dell’Irpef sugli immobili sfitti, la cedolare secca con minore
carico fiscale sui redditi da affitto, e le difficoltà a vendere le proprie abitazioni in un
periodo in cui il mercato immobiliare continua a ristagnare sono tutti impulsi che
stimolano l’offerta. I proprietari sono sempre più coscienti che il prezzo è la vera discriminante per portare a termine l’operazione d’affitto bene e in fretta, e questo fa
pensare che anche la tendenza dei canoni
scontati sia destinata ad accentuarsi nei
prossimi mesi”.
l calo dei canoni di locazione richiesti dai
proprietari immobiliari è stato registrato anche da Tecnocasa, secondo cui nel
primo semestre del 2013 gli affitti a livello
nazionale hanno registrato una diminuzione dei valori dell’1,9% sui bilocali e dell’
1,8% sui trilocali, con un dato ancora maggiore nelle grandi città, dove la contrazione
dei valori è stata rispettivamente del 2,1%
e dell’1,9%.
Tra chi ha cercato un alloggio in affitto,
nei primi sei mesi del 2013 è sceso il numero degli studenti. Le spiegazioni potrebbero
essere la nascita di numerose residenze universitarie che hanno quindi prodotto un
aumento dell’offerta e la scelta di università
più vicine alla regione di origine, complice
anche le difficoltà economiche delle famiglie. In genere, gli studenti che hanno già
scelto l’Ateneo da frequentare iniziano le
ricerche per trovare la casa in affitto nel
periodo di luglio o nei mesi di settembre ed
ottobre, quando sono terminati i test di
ammissione. Sono questi i periodi in cui le
richieste di appartamenti in affitto da parte
di studenti raggiungono livelli elevati. A
cercare casa sono spesso giovani del Sud
Italia che frequentano le Università del
Nord. Tanti anche gli stranieri che seguo-
no corsi di laurea in Italia o che arrivano
con progetti di scambi universitari. In
genere si orientano su tipologie come due
locali e trilocali con cucina abitabile. Nel
primo caso si può condividere l’appartamento con un’altra persona (trasformando
il soggiorno in una camera da letto) e nel
secondo caso con altre due persone.
La ricerca si orienta su soluzioni che non
siano lontane dalle facoltà universitarie,
che siano ben collegate con le stesse e che
siano posizionate in zone servite. Sempre
più importanti un arredamento dignitoso
e il riscaldamento autonomo, elemento
quest’ultimo valutato nell’ottica di un contenimento dei costi. Apprezzata anche la
presenza di un collegamento Adsl.
Quasi sempre si stipula il contratto con
lo studente (o più studenti) e si chiede la
garanzia dei genitori. Continua la tendenza da parte di questi ultimi, laddove è possibile, ad acquistare l’immobile invece di
pagare l’affitto per tutto il periodo degli
studi, e questo avviene soprattutto se si
hanno più figli iscritti all’università. Anche gli investitori, nonostante l’aggravio
fiscale degli ultimi tempi, sono ancora propensi ad acquistare un’abitazione nelle
zone universitarie.
Sfratti: il Codacons
fa appello a Renzi
Il Sicet denuncia i rincari. Intanto la Regione sostiene i morosi incolpevoli
A
P
partire dal primo gennaio
2014 migliaia di anziani,
disabili, e malati anche gravi
rischiano di perdere la propria
abitazione e ritrovarsi sotto un
ponte. La denuncia arriva dal
Codacons, ricorda la scadenza
della proroga di un anno all’esecuzione degli sfratti, e invia
una lettera al neo-segretario
del Pd, Matteo Renzi, affinché
“il suo partito si attivi per evitare una raffica di sfratti a danno
delle categorie più deboli”.
Come sottolinea l’associazione, “in tale contesto d’emergenza sociale e di crisi economica è indispensabile
prorogare almeno di un altro
anno l’esecuzione degli sfratti,
in favore di anziani, disabili,
malati e famiglie con reddito
inferiore ai 27mila euro. Ma ci
rivolgiamo anche a Papa Francesco, particolarmente attento alle esigenze dei più bisognosi”.
Il Codacons spiega che “la
legge 24/12/2012 n. 228 ha
introdotto la proroga, fino
al 31 dicembre del 2013, del
termine per l’esecuzione dei
provvedimenti di rilascio per
finita locazione di immobili a
uso abitativo. Al ministro dei
trasporti Maurizio Lupi, al
quale il Governo ha delegato
anche la politica della casa, si
è chiesto ripetutamente una
moratoria generalizzata che
coprisse anche gli sfratti per
morosità incolpevole, oggi circa il 90% del totale. Tuttavia ,il
ministro ha respinto tale richiesta, sostenendo che la
proroga del blocco degli sfratti
non è la soluzione per l’emer-
genza abitativa. Da gennaio,
quindi, sono diventati esecutivi gli sfratti a danno di migliaia
e migliaia di utenti. Un peggioramento della situazione si
evince dal rapporto tra i provvedimenti di sfratto emessi e il
numero delle famiglie residenti in Italia che si attesta, per
l’anno 2012, a uno sfratto ogni
375 famiglie a fronte di uno
sfratto ogni 394 famiglie nel
2011. Basti pensare poi che i
provvedimenti di sfratto emessi mostrano un andamento più o meno costante dal
2001 al 2007, passando da
40.500 a 43.869. Dal 2007 al
2012 si nota, invece, un tendenza all’aumento decisamente più incisiva, (+54,5%)”.
Milano: stangata su case popolari
rima della chiusura del 2013, l’Aler ha confermato che
da gennaio tutte le 56mila famiglie di assegnatari di
alloggi di Milano e Provincia riceveranno i bollettini con i
forti aumenti. In particolare, le 17mila famiglie con i redditi più bassi, collocate nell’area della protezione, avranno
aumenti, oltre che dell’affitto, anche delle spese del riscaldamento, perché verrà loro tolto il contributo annuo a carico del Fondo Sociale. A lanciare l’allarme è stato il sindacato Sicet, secondo cui la conseguenza di tale situazione sarà
un ulteriore incremento della morosità complessiva, che
attualmente è già è alle stelle.
Come denuncia il Sicet in una nota, “commissari e
nuova dirigenza non intendono aprire alcun confronto sindacale, poiché sostengono di non avere alcuna autonomia
decisionale. Ma se decide solo il presidente Maroni, allora a
cosa servono il direttore generale e i tre commissari per la
gestione di Aler Milano?”
La polemica è nata dalla comunicazione, fatta dall’Aler,
di non voler rinnovare, appunto a partire da gennaio, l’accordo sottoscritto nel 2011 sull’applicazione dei canoni e la
Umbria: è vera emergenza abitativa
D
a una parte i proprietari di immobili
stanno cercando di calmierare le
richieste economiche sugli alloggi dati in
locazione. Dall’altra Comuni e Regioni
stanno avviando sempre più spesso politiche di social housing. Tutte queste misure,
tuttavia, rischiano di essere tardive: un
po’ come chiudere la stalla quando i buoi
sono già scappati. Un esempio è rappresentato dalla situazione che si sta vivendo
in Umbria, dove continua l’attività della
Regione, insieme all’Ater, nella ricerca di
alloggi sfitti da destinare a famiglie sfrattate per morosità incolpevole: un fenomeno che l’assessore regionale alle Politiche
abitative, Stefano Vinti, definisce allarmante: “In Umbria c’è un inedito aggravarsi della situazione abitativa. I dati,
ovviamente, non sono ancora disponibili. Ma nel 2013 si rischia di superare i
1.250 sfratti del 2012, di cui il 90 per
cento per morosità incolpevole”.
Il bando regionale, è scaduto il 22
dicembre per i proprietari, mentre i nuclei beneficiari avranno tempo fino al 20
gennaio 2014 per avanzare la propria
richiesta all’Ater. La misura prevede un
contributo fino a 7.600 euro in tre anni,
pari a circa 200 euro al mese, per ogni
proprietario che decide di affittare, a
canone concordato, il proprio immobile
a famiglie in possesso di sfratto esecutivo
per morosità incolpevole. “Mi rivolgo
anche al vescovo della Diocesi di Gubbio - ha concluso Vinti - affinché si mettano appartamenti a disposizione dell’Ater per aiutare quelle famiglie che non
sono più nelle condizioni di pagare un
canone d’affitto in condizioni di libero
mercato”.
tutela delle fasce di reddito più basse nel patrimonio residenziale Aler. “Si vogliono scaricare sui magri redditi delle
famiglie degli assegnatari le difficoltà economiche e di
bilancio dell’Aler di Milano - sbotta ancora il sindacato -.
Ma tali problemi non sono certo colpa degli assegnatari,
ma di scelte gestionali disastrose e azzardate, sollecitate da
leggi e delibere regionali sbagliate di grande effetto giornalistico, ma di pessima efficacia sociale”. Secondo i dati diffusi dal Sicet, le 17mila famiglie situate nell’area della protezione, cioè con un reddito massimo di circa 300/400 euro
mensili, si vedranno richiedere 80/100 euro in più su ogni
bollettino.
Sempre sul fronte dell’emergenza abitativa, tuttavia, nei
giorni scorsi la Giunta regionale lombarda ha deciso di cofinanziare, con i Comuni in cui si concentra il 90% degli
sfratti, una misura a sostegno dei cittadini che non riescono per difficoltà economiche a pagare l’affitto della casa.
L’iniziativa, proposta dall’assessore regionale alla Casa
Paola Bulbarelli, prevede l’attivazione entro il 16 dicembre di un fondo presso Finlombarda di 8 milioni e 653mila
euro, al quale potranno attingere i comuni interessati, che
dovranno collaborare con le proprie risorse con non meno
del 40% dell’importo che la Regione gli assegnerà. I centri
in questione sono Brescia, Bergamo, Bresso, Cesano
Boscone, Cinisello Balsamo, Cologno Monzese, Como,
Corsico, Cremona, Cusano Milanino, Lecco, Lodi, Mantova, Milano, Monza, Pavia, Sesto San Giovanni, Sondrio e Varese.
“Abbiamo pensato a una misura che rendesse più incisivi
la prevenzione e il contrasto degli sfratti per morosità nei
comuni dove c’è stato un notevole incremento di queste
situazioni”, ha chiarito l’assessore Bulbarelli. Le persone
che potranno beneficiare dell’iniziativa dovranno avere un
reddito non imponibile tra i 4.100 e i 13.000 euro, un canone d’affitto annuale al massimo di 7.200 euro spese comprese e nessuna procedura esecutiva di rilascio della casa in
corso. Inoltre, accederanno alla misura anche licenziati
(tranne che per giusta causa), cassaintegrati, lavoratori a
cui non è stato rinnovato il contratto a termine o di lavoro
atipico e anche chi ha subito una riduzione rilevante del
reddito perché ha sostenuto spese mediche o assistenziali
oppure ha perso un componente della famiglia. Infine, la
Giunta ha previsto la creazione di una cabina di regia alla
quale potranno partecipare anche i rappresentanti di Anci
e organizzazioni sindacali dei proprietari ed inquilini.
36 MERCATO GLOBALE
N.1
GENNAIO
2014
L’economia traina lo sviluppo del settore, che a differenza di altri mercati, come quello britannico, non è nemmeno a rischio bolla
Germania: terra promessa dell’immobiliare
Q
ual è l’andamento del mercato
immobiliare in tre delle principali economie occidentali, quali
Stati Uniti, Gran Bretagna e Germania? È quanto ha indagato il rapporto congiunturale e revisionale
del Cresme, stando ai cui dati, dalla
metà del 2012 le tre grandi economie hanno ripreso a trainare il mercato immobiliare globale, anche se
in realtà il nuovo boom dell’immobiliare appare più sostenibile in Usa
e Germania che in Inghilterra.
Dopo il crollo dovuto allo scoppio
della bolla negli Usa e in diversi paesi
europei, una prima fase di ripresa del
mercato immobiliare globale si è
aperta nella seconda metà del 2009,
sulla spinta dei mercati emergenti e
in particolare della forte crescita dei
prezzi delle case in Cina. La ripresa dei mercati immobiliari mondiali è stata quindi trainata in una prima fase dalle economie emergenti.
Questa spinta si è però gradualmente affievolita, per via delle politiche restrittive attuate nei BRICs per
contrastare l’inflazione ed evitare il
rischio di bolle immobiliari, ma anche a causa dei fattori strutturali che
hanno provocato il grande rallentamento delle economie emergenti.
Un nuovo trend di crescita si è affermato però a partire dal 2012, questa
volta trainato dalla ripresa di alcune
grandi economie avanzate Germania, Stati Uniti e Regno Unito.
no e sopratutto nel 2013. Contrariamente a quanto accaduto negli Stati
Uniti, l’impulso è arrivato prima dai
prezzi, mentre le compravendite
residenziali hanno iniziato a crescere
solo nell’ultimo trimestre 2012. Le
transazioni non residenziali sono
invece rimaste stabili fino al secondo
trimestre 2013, quando hanno iniziato a salire sulla scia di una ripresa
economica più forte del previsto. La
nuova fase di crescita interessa sopratutto l’enorme area metropolitana londinese, nella quale i valori
immobiliari stanno crescendo a un
ritmo più che doppio rispetto alla
media nazionale.
L’accelerazione del secondo trimestre 2013 è stata probabilmente
supportata da un’inaspettata crescita
economica. Tuttavia lo sviluppo positivo del settore immobiliare britannico è iniziato prima, ed è stato causato principalmente da due fattori:
una crescita della domanda significativamente maggiore rispetto alla
nuova produzione edilizia e una politica governativa di forte supporto
al settore. Nell’area metropolitana
londinese i prezzi sono oggi più elevati addirittura del 30% rispetto al
picco del 2007.
Al contrario di quello statunitense, il boom del mercato immobiliare
britannico pone però dei forti problemi di sostenibilità. La correzione
al ribasso dei prezzi dopo l’esplosione
bolla speculativa è stata infatti
GRAN BRETAGNA della
decisamente minore rispetto a quelSTATI UNITI
La ripresa del settore immobiliare la osservata negli Stati Uniti. Il rapDiversi fattori hanno determinato ha recuperato slancio nel secondo porto prezzi/redditi è rimasto alto
il nuovo boom del settore immobi- trimestre 2012, per poi accelerare rispetto ai valori storici e i nuovi inliare negli Usa. I più importanti sono progressivamente nel corso dell’an- crementi lo hanno innalzato ultestati probabilmente: bassi tassi d’interesse e iniezioni di liquidità della
Fed; ripresa dell’economia; forte
crollo dei prezzi immobiliari durante
la crisi (il rapporto prezzi/redditi è
sceso al di sotto della media di lungo
periodo, incentivando gli acquisti di
immobili); afflusso di capitali stranieri. È naturale domandarsi se il
nuovo boom sia sostenibile o se si
tratti di un’altra bolla speculativa,
come sostenuto recentemente da
alcuni commentatori. Si tratta di un
tema complesso e non esiste una
risposta certa. Tuttavia, gli indicatori
disponibili sembrano segnalare che,
a livello nazionale, i prezzi non hanno per ora raggiunto livelli insostenibili, né ci sono segni di sopravvalutazione.
I prezzi sono ad un livello storicamente basso rispetto ai redditi: il rapporto prezzi/redditi è infatti inferiore
del 12% rispetto alla sua media di
lungo periodo (mentre nel momento di picco della recente bolla speculativa, prima del grande crollo, il rapporto aveva superato del 30% la
media storica). I prezzi d’acquisto
non sembrano sopravvalutati nemmeno rispetto ai prezzi di affitto: il
rapporto tra queste due variabili è
infatti superiore solo del 2% rispetto
alla media di lungo periodo, un valore che non sembra indicativo di una
bolla.
riormente. Ciò suggerisce che gli
immobili siano oggi sopravvalutati,
sia rispetto ai redditi sia rispetto agli
affitti, e che una rilevante correzione
al ribasso potrebbe prima o poi arrivare. Tra l’altro, il settore immobiliare inglese è già abituato a fluttuazioni
cicliche. Inoltre lo schema governativo di garanzie sui mutui appare potenzialmente in grado di alimentare
una bolla speculativa, dato che distorce gli incentivi per le banche esentandole da una parte delle eventuali perdite in caso di fallimento del
mutuatario.
GERMANIA
Nella più forte economia europea,
i valori immobiliari sono in aumento già dalla seconda metà del 2010.
Gli incrementi di compravendite e
prezzi hanno riguardato sia il settore residenziale sia il non residenziale. Secondo un recente report della
Bundesbank (ottobre 2013), gli aumenti di prezzo hanno riguardato
principalmente i maggiori centri urbani e i condomini. Tuttavia, negli
ultimi mesi la crescita dei prezzi si è
diffusa anche alle aree rurali e ai centri minori, divenendo un fenomeno
generalizzato. In ogni caso, la crescita del settore residenziale è stata trainata principalmente dall’area metropolitana berlinese.
La Germania è tra i pochi paesi
avanzati in cui i prezzi immobiliari
sono rimasti stabili tra il 2000 e il
2010. Non c’è stata alcuna bolla speculativa e di conseguenza neanche
alcun crollo dopo il 2007. La progressiva crescita che si sta osservan-
do dalla fine del 2010 è stata causata
principalmente dall’aumento della
domanda, con l’offerta che è cresciuta a ritmi inferiori. L’accelerazione
della domanda è dovuta, a sua volta,
a una solida crescita economica e
alla crescita del numero di famiglie
(determinata dall’immigrazione e
dalla diminuzione nel numero medio di componenti).
Inoltre, il settore immobiliare
tedesco è stato favorito dai bassissimi tassi d’interesse di cui il Paese
gode a causa della crisi finanziaria
europea, che si sono trasmessi al
mercato dei mutui. Anche il clima
di incertezza sui mercati finanziari
globali ha contribuito, spingendo
gli investitori a rivolgersi in modo
crescente al mercato del mattone.
In effetti, l’indice immobiliare tedesco, che stima il ritorno medio degli
investimenti nel settore immobiliare, nel 2012 ha registrato la performance migliore da quando l’indice viene calcolato (1995), grazie a
una forte crescita della redditività
degli investimenti in edilizia residenziale.
In realtà, la crescita dei prezzi delle
case negli ultimi tre anni non avrebbe rispecchiato per intero i fondamentali del mercato (crescita demografica e crescita dei redditi) ma
sarebbe dovuta anche a fattori finanziari. Tuttavia non ci sono i segni di
una dinamica speculativa. La crescita dei mutui è stata molto limitata, e
i prezzi di acquisto sono ancora a
livelli storicamente molto bassi in
relazione ai redditi e agli affitti. La
crescita del settore immobiliare
tedesco appare quindi sostenibile, e
secondo la Bundesbank e gli altri
osservatori continuerà nei prossimi
anni.
Gb: tassa sulle compravendite
a carico dei cittadini stranieri
Spagna e Francia: le due facce
del periodo nero del mattone
C
A
he in Gran Bretagna la crescita del
mercato immobiliare sia esposta a
rischi speculativi deve essere chiaro anche
al Governo, il quale, non a caso, a partire
dall’aprile 2015 imporrà la tassa sul capital
gain per gli investitori stranieri nella vendita nel Paese di immobili che non siano
la loro residenza principale. Lo ha annunciato nei giorni scorsi il cancelliere George Osborne, secondo cui “non è giusto
che coloro che vivono in questo Paese
paghino la tassa sul capital gain quando
vendono una casa che non è la loro residenza, mentre chi non vive qui non deve
farlo. Il nostro piano funziona, ma il lavoro non è finito”.
La misura ha lo scopo di intervenire, in
particolare, sull’aumento dei costi delle
case a Lontra, che sta diventando insostenibile nel comparto delle compravendite,
ma, in verità, ancora di più sul versante
degli affitti. A porre l’accento su quest’ultimo problema è stato recentemente
anche il Financial Times che ha dedicato
una inchiesta alle difficoltà che incontrano i neolaureati a trovare un alloggio
abbordabile nella capitale britannica.
Considerando un salario medio per i neoassunti da 22.400 sterline l’anno, è impossibile in tutti i quartieri della metropoli so-
stenere i costi di un appartamento indipendente: i giovani sono obbligati a condividere la casa con altri coetanei. Non
solo, si calcola che oltre un terzo del reddito finisca nel pagamento dell’alloggio. I
giovani, prosegue il giornale, sono comunque disposti a grandi sacrifici pur di
vivere nella capitale britannica. Anche
perché in molti casi non sarebbe conveniente spostarsi fuori da Londra pagando
costosi trasporti pubblici.
Chi invece, non ha di questi problemi
pare essere il gruppo indiano Lodha
Group. Secondo il Guardian, che cita
alcuni esperti immobiliari britannici, al
numero 1 di Grosvenor Square, non lontano da Bond Street, si trova una proprietà di
epoca georgiana che di recente è stata
venduta dal governo canadese proprio al
gruppo indiano per 306 milioni di sterline, circa 370 milioni di euro. “Difficile
trovare una proprietà paragonabile a questa”, ha commentato Simon Stone di
Savills, agenzia immobiliare che ha curato la vendita. Il governo di Ottawa ha
deciso di cederla per risparmiare sui costi
delle sue sedi diplomatiche e ha concentrato i suoi uffici a Canada House, che si
trova in un altro luogo più che centrale:
Trafalgar Square.
proposito di mercato immobiliare
europeo, ci sono alcuni segmenti che
erano ancora rimasti inesplorati, ma che
la crisi ha portato allo scoperto. Esemplificativo, quanto accaduto nelle scorse settimane in Francia, dove la diocesi di Bordeaux ha scelto di mettere in vendita due
chiesette sul popolarissimo sito francese di
annunci gratuiti online Leboncoin.fr. Una
decisione che ha scandalizzato e sorpreso
buona parte dei parrocchiani. “La chiesa
ha sempre meno risorse finanziarie e deve
sempre più affrontare delle scelte - ha però
replicato Jean Rouet, vicario generale
della diocesi di Bordeaux -. Posso capire
l’emozione delle famiglie, ma la realtà è
questa. La vendita del patrimonio e i doni
sono la nostra sola risorsa”.
Secondo il quotidiano 20 Minutes, una
transazione è già in corso e l’acquirente
dovrebbe essere un promotore immobiliare. Le due cappelle messe in vendita
non sono quasi più frequentate. La chiesetta del Cristo Redentore, a Talence, è
chiusa da due anni. La stampa francese
precisa che i due siti saranno venduti
rispettivamente a 650mila e 500mila euro. Il ricavato servirà a effettuare lavori di
ristrutturazione in altre due chiese della
diocesi che invece sono sempre aperte ai
fedeli.
Ma la crisi picchia duro sul mercato
immobiliare anche in Spagna, dove nel
mese di ottobre le compravendita di case
sono risultate in calo per il sesto mese consecutivo, fino a -10% rispetto allo stesso
mese del 2012, secondo i dati diffusi dall’Istituto nazionale di statistica. Con complessive 22.770 transazioni, ottobre segna
addirittura il dato più basso dell’anno dopo
quello di marzo, e uno dei minori da quando sono cominciati i rilevamenti nel 2007.
Rispetto al mese di settembre, il numero di
compravendite di alloggi è diminuito del
4,4%. Nei primi dieci mesi dell’anno, la
caduta rispetto allo stesso periodo del 2012
è dello 0,8%. La diminuzione delle transazioni riguarda soprattutto i nuovi alloggi
(-17,6% su base annua), mentre quella
delle case esistenti è del 2,9%.
Molti cittadini europei sono dunque in
estrema difficoltà ad acquistare anche soltanto l’abitazione principale. I cinesi rappresentano, invece, l’altra faccia della
medaglia, essendo diventati i principali
acquirenti mondiali del residenziale nuovo
di lusso. Gli investimenti si concentrano
soprattutto nei mercati occidentali, come
quello di New York. Nella classifica dei
nuovi ricchi, il secondo posto è occupato
dagli investitori di Singapore, seguiti dai
russi.
GENNAIO
2014
PROFESSIONE 37
N.1
Domus Elite: marketing
con un nuovo approccio
Per promuovere ed agevolare le transazioni, il gruppo investe su internet
I
C
n tempo di crisi, la parola d’ordine è: ingegnarsi, con lo sviluppo di nuove strategie. Il discorso, ovviamente, vale
anche per il mercato immobiliare, come dimostra il caso di
Domus Elite, società immobiliare presente sul territorio
veneziano, che ha deciso di adottare un approccio diverso
per differenziarsi dalla concorrenza, iniziando a pensare alle
proprie attività secondo una precisa chiave di marketing;
investendo su strumenti innovativi come un Blog; aprendosi alla comunicazione attraverso i social media; attivando un
ufficio stampa dedicato.
Come spiega la stessa società in una nota, “l’espressione
marketing immobiliare ha avuto, sino a poco tempo fa, una
valenza quasi ossimorica. Parlare di marketing immobiliare
aveva quasi poco senso: l’orientamento alla vendita e la
mancanza di specializzazione ha però posto la gran parte
delle imprese immobiliari italiane in una condizione che
possiamo definire di pre-marketing, contribuendo nel corso
della recente recessione a creare uno stock elevato di
immobili invenduti e un allungamento rilevante dei tempi di vendita. Ecco perché è importante ripensare la gestione di un’operazione immobiliare in un’ottica di marketing”.
Secondo il gruppo veneto, il primo passo da compiere in
tale direzione è quello di investire molto sul web. Peraltro,
che non si possa fare a meno del web nel real estate lo ha certificato anche un’analisi dell’Università Ca’ Foscari di Venezia, secondo la quale il 47,5% delle vendite avviene proprio
grazie a internet. Tale quota non è ancora la maggioranza
assoluta ma, considerando il trend di crescita, lo diventerà
presto. Dire “l’ho visto su Internet” ha però la stessa vaghezza
di dire “l’ho letto su un giornale”. Quale giornale? Quale sito
Internet? Ecco perché, secondo Domus Elite, “è opportuno
calibrare strategie di web marketing sartorialmente sulle esigenze reali dell’operatore immobiliare in questione. Con
buona pace di chi vive nel passato e non si è adeguato. E di
chi prevede solo sventure e disastri. Il marketing è il giusto
antidoto alla crisi. Ed è fatto di idee. E le idee, per dirla con
Hegel, hanno mani e piedi”.
Fondocasa festeggia
il passato e il futuro
Valutare il recente passato e
guardare al futuro. Sono stati i
due fili conduttori del convegno nazionale annuale del
gruppo Fondocasa, svoltosi presso il Loano 2 Village.
L’appuntamento è stato l’occasione per analizzare i risultati conseguiti nel 2013, e, contestualmente, per esporre le
numerose novità che il gruppo ha deciso di intraprendere
per affrontare con decisione il
particolare momento di mercato. In quest’ottica, il presidente di Fondocasa, Alessandro Pollero, ha ribadito con
forza la volontà del gruppo di
“investire nel settore, non soltanto impegnandosi sui servizi
a favore della rete in franchising, ma addirittura presentando l’apertura entro di 3 nuovi
punti diretti, ad Albenga, Savona e Milano centro, e la
creazione del brand Solocasenuove: un progetto innovativo sul mercato dove il cliente
può trovare un’organizzazione
in grado di offrire servizi evoluti per il costruttore”.
A conferma di tale filosofia,
il gruppo Fondocasa ha ribadito la volontà di vivere con un
ruolo da protagonista il settore
della mediazione del credito
con Weunit Spa, società riconosciuta tra le prime 10 del
settore con oltre 100 operatori
specializzati nel servizio mutui, cessioni del quinto, prestiti personali e assicurazioni.
Infine, Massimo Sechi amministratore di Che Affitti, neonato franchising dedicato
esclusivamente alle locazioni,
ha esposto gli strabilianti risultati ottenuti in soli 6 mesi dal
lancio del progetto, che hanno portato il marchio a contare oltre 10 punti vendita operativi, concentrati nel nord
Italia.
Ma il convegno, oltre ad
essere un meeting di lavoro e
di riconoscimenti per le oltre
400 persone operanti attualmente all’interno dell’azienda, è stato anche lo spunto per
festeggiare i 25 anni del gruppo. Una realtà, quella di Fondocasa, che, nata a Pietra
Ligure nel 1988, ha progressivamente varcato i confini regionali, fino a diventare oggi un’azienda a livello nazionale, tra i leader nel settore
della mediazione immobiliare
e creditizia, pur non dimentica le sue origini.
Re/Max: il portale del venditore
he il web sia quasi una
strada obbligata per la
sopravvivenza del mercato
delle compravendite immobiliari, è ormai un fatto assodato. Lo sa bene il gruppo
Re/Max, da sempre in prima
linea nello studio e nella realizzazione di strumenti dedicati alla vendita o all’acquisto
di immobili, che ha presentato recentemente “MaxMatch - Il Portale dei Venditori”:
la nuova piattaforma tecnologica che mette in contatto i
venditori con le agenzie immobiliari affiliate al network,
e che ha caratteristiche uniche nel suo genere, anche per
le sue capacità di verifica in
tempo reale.
“Ancora una volta
RE/MAX Italia, per fronteggiare il difficile momento del
mercato, lancia una nuova
iniziativa che potrà creare la
chiave di svolta nel settore
delle intermediazioni immobiliari - commenta Dario
Castiglia, presidente e amministratore delegato di ReMax Italia -. Se con l’operazione intitolata no provvigioni all’acquirente”, lanciata
nel 2011 e tutt’ora attiva, fornivamo un vantaggio all’acquirente, che non doveva
più affrontare la spesa legata
al pagamento delle provvi-
gioni dovute all’intermediazione d’agenzia, con Il Portale
dei Venditori abbiamo rivolto tutte le nostre attenzioni al
venditore, offrendogli uno
valido strumento per affrontare con un vantaggio in più
la propria vendita. Nel corso
degli anni Re/Max Italia si è
contraddistinta per la sua
capacità di leadership nel settore, differenziandosi dagli
altri gruppi immobiliari grazie a una lungimirante visione che ha permesso al gruppo
di proporre con anticipo iniziative e attività che han-
no sempre agevolato il cliente nella vendita o acquisto di
un immobile, e crediamo che
anche MaxMatch raccoglierà in breve tempo il consenso dei clienti”.
Il Portale dei Venditori,
raggiungibile direttamente
tramite il sito http://www.remax.it/maxmatch, permette
al cliente venditore, con pochi semplici passaggi, di inserire in maniera del tutto anonima le caratteristiche del
proprio immobile e, in pochi
secondi, grazie proprio al sistema MaxMatch, di indivi-
duare e contattare tutte le
agenzie Re/Max Italia che in
quel preciso momento hanno già una lista di potenziali
clienti acquirenti da proporre
al cliente venditore. Da qui
gli step che un venditore deve seguire per poter trovare il
giusto acquirente sono pochissimi: basterà contattare
una o più agenzie Re/Max
Italia per ricevere una valutazione gratuita dell’immobile
e fissare con l’agente Re/Max
i primi appuntamenti con i
potenziali acquirenti con un
consulente.
Fiaip: “Ancora Imu? No, grazie”
“Soluzioni jurassiche per una politica che
dice di volersi rinnovare. Spiace davvero
dirlo, ma la proposta del nuovo responsabile economco del Pd, Filippo Taddei, di reintrodurre l’Imu sulla prima casa è una cosa
già vista e senza senso, dato che il provvedimento è stato già votato dal suo stesso schieramento politico in Parlamento”. A gettare
nuova benzina sul fuoco della polemica
infinita sull’imposta sulla casa è Paolo
Righi, presidente nazionale della federazione italiana agenti immobiliari professionali.
Secondo Righi, che commenta le dichiarazioni di Taddei, il quale, a quanto pare,
vorrebbe alzare il carico fiscale sulle abitazioni degli italiani, “non siamo di fronte ad
alcun rinnovamento importante per le
Gabetti, il network
del rinnovamento
Gabetti Property Solutions ha delineato le strategie alla
base della riorganizzazione di Tree Real Estate - la holding
che controlla le tre reti Gabetti Franchising Agency, Professionecasa e Grimaldi, con oltre mille punti vendita su
tutto il territorio nazionale - che puntano a consolidare la
presenza territoriale del network e a massimizzare le potenziali sinergie. In tale contesto, il top management di Gabetti Property Solutions ha quindi deciso di affidare la gestione
delle reti a tre consiglieri delegati, che, grazie alla loro esperienza ventennale, si occuperanno di gestire i professionisti
sul territorio, raccogliere proposte operative e trasferire le
opportunità che il gruppo - full service provider del mercato
immobiliare - è in grado di garantire ai propri affiliati.
È stato quindi nominato un nuovo Consiglio di Amministrazione, composto da: Armando Borghi (presidente e
amministratore delegato), dai consiglieri delegati Roberto
Perego (con responsabilità operative per il Nord Italia),
Claudio Sugamosto (delegato per il Centro Italia) e
Pasquale Valenzano (con deleghe operative sull’area del
Sud Italia); Ugo Giordano (vicepresidente Gabetti Property Solutions); Roberto Busso (amministratore delegato
Abaco Servizi) e Marco Speretta (Cfo di Gabetti Property
Solutions).
Come commentato da Armando Borghi, amministratore delegato di Gabetti Property Solutions, “siamo certi che
l’eliminazione di inutili sovrastrutture, scollate dagli attuali
modelli innovativi, saprà velocemente creare valore per il
nostro gruppo, riportandolo ai livelli di eccellenza che la
nostra storia e i nostri brand meritano. La forza del gruppo
sta nel coprire tutta la filiera del sistema immobiliare, per
questo crediamo che la scelta dei nuovi consiglieri delegati
possa, grazie al loro importante lavoro sul territorio e al loro
legame con l’headquarter, far cogliere ai nostri affiliati le
grandi potenzialità che l’appartenenza al gruppo sa offrire”.
politiche fiscali, ma ad ipotesi di prelievi forzosi attraverso le imposte sulla casa e il patrimonio immobiliare degli italiani. Oggi,
sono necessari tagli robusti alla spesa pubblica improduttiva e tagli alle imposte sulla
casa, vista la drammatica situazione in cui
versa l’intero comparto immobiliare colpito da un fisco smodato e dal crollo delle
compravendite immobiliari . Per questo è
necessario rivitalizzare il mercato immobiliare con nuove politiche fiscali a sostegno
dell’edilizia e di chi opera nel sistema produttivo, da cui dipendono centinaia di
migliaia di imprese e milioni di posti di
lavoro. L’ipotesi di reintrodurre una tassazione sulla casa va, invece, nella direzione
diametralmente opposta”.
Home Away adesso
punta sull’Australia
Home Away, leader a livello
mondiale nel mercato on line
degli affitti di case vacanze, ha
annunciato di aver acquisito
il Gruppo Stayz, proprietario
del sito Stayz.com.au, il leader
delle case vacanze su internet
in Australia, che nel solo anno fiscale 2013 (conclusosi a
giugno) ha generato 25,4 milioni dollari (australiani) di
ricavi. “L’acquisizione di Stayz
aggiunge 33.000 proprietà
australiane alla rete HomeAway e dà un forte impulso al
nostro recente modello di business, basato sulle commissioni. Un modello che Stayz ha
avuto modo di ottimizzare nel
corso degli anni”. Ad affermarlo è Brian Sharples di Home
Away, secondo il quale “Stayz
ha dimostrato che con tale
modello è possibile generare
interessanti margini di ricavi, e
non vediamo l’ora di imparare
ancora di più dalla loro squadra”.
L’acquisizione di Stayz è un
ulteriore conferma della strategia del gruppo di consolidare la propria presenza nel
continente asiatico e nella regione del Pacifico. Nel 2011,
Home Away ha acquisito la
divisione di case vacanze
de la Rea Group Limited al
quale è seguito il lancio di
HomeAway.com.au e nel
2012 una quota di minoranza
di Tujia.com, che ha permesso al gruppo di entrare nel
mercato delle case vacanze in
Cina. HomeAway ha inoltre
acquisito a luglio di quest’anno anche una quota di maggioranza della start up asiatica Travelmob.com, operante nel settore turistico e un’altra quota di maggioranza
di Bookabach, sito di case
vacanze Neo Zelandese specializzato nell’affitto di proprietà in tutto il continente
Oceanico.
Fondata nel 2001 e acquisita da Fairfax Media nel 2005,
Stayz è cresciuta grazie ad un
portafoglio di siti in grado di
generare ricavi sia grazie al
modello basato sulle commissioni che dal modello basato
sulle sottoscrizioni di abbonamenti da parte dei proprietari
e dei property managers. È riuscita ad accrescere il proprio
traffico al punto da superare
quello del suo diretto concorrente in un rapporto di circa 8
a 1, generando altissimi livelli di soddisfazione per i suoi
clienti.
38 MUTUI
N.1
GENNAIO
2014
Rallenta il calo delle erogazioni, ma le famiglie restano in difficoltà e aumenterà ancora il tasso di rischio sui prestiti per la casa
Mutui: ripresa non prima del 2015
N
el discorso con cui il premier Letta ha
chiesto di rinnovare la fiducia al proprio
esecutivo, era contenuto anche un annuncio:
la ripresa economica partirà dal 2015. A prescindere dalle valutazioni su una promessa
che ormai ricorda quelle de “La coscienza di
Zeno”, molti segnali, in diversi settori, sembrano confermare tale previsione. Un caso su
tutti è quello dei mutui e dei finanziamenti
concessi dalle banche.
DATI DEL CREDITO
Secondo la trentacinquesima edizione
dell’Osservatorio Assofin - Crif - Prometeia,
continua il trend negativo, sebbene in rallentamento, delle erogazioni di credito al consumo (-5.6%). Flessione in progressivo contenimento per le erogazioni di mutui immobiliari per acquisto di abitazioni (-8.9%) e di
“altri mutui” (-3.8%). Si prospetta però un
ulteriore deterioramento della qualità del credito, a causa della perdurante fragilità del quadro occupazionale. Il mercato del credito
complessivo alle famiglie tornerà a crescere
nel 2014, ma a ritmi significativi soltanto dal
2015.
L’indagine mette in luce che nei primi nove mesi del 2013 il rallentamento del credito
alle famiglie, che riflette criticità sia lato domanda che lato offerta, è in progressivo contenimento. Nello specifico, la debolezza del
contesto macroeconomico nei mesi scorsi ha
fortemente condizionato il clima di fiducia
degli italiani, inducendoli a rimandare o a
razionalizzare i consumi, soprattutto quelli a
valore elevato, determinando un calo della
domanda di finanziamento per sostenerli. Al
contempo, nonostante condizioni finanziarie
più distese rispetto a quelle del 2012, anche
quest’anno le politiche di offerta di credito
alle famiglie si sono mantenute selettive, pre-
forme tecniche come effetto congiunto della
contrazione dello stock degli impieghi e dell’aumento delle sofferenze. Entrando maggiormente nello specifico, per i prestiti personali il tasso di default passa dal 3,9% di marzo
MUTUI IMMOBILIARI 2013 al 4,0% di settembre 2013, mentre per i
prestiti finalizzati risulta stabile all’1.7%. Per
Nei primi nove mesi del 2013 continua la quanto riguarda i mutui immobiliari, infine,
contrazione dell’erogazione di mutui per nel corso del 2013 il tasso di default si conferacquisto di abitazioni, che registrano una fles- ma stabile al 2.0%.
sione dell’8,9%, in linea con la dinamica registrata per le compravendite immobiliari, sebLE PROSPETTIVE
bene la contrazione sia più contenuta rispetto
a quella del 2012. La componente degli “altri
Anche nel 2013 le famiglie italiane hanmutui” (ovvero i mutui per ristrutturazione, no confermato strategie di contenimento
liquidità, consolidamento del debito, surroga della spesa in modo trasversale a tutte le voci
e sostituzione) registra una flessione del 3,8%, di consumo in cui si osservano, spesso conriflettendo la perdita di importanza di surro- giuntamente, comportamenti orientati alla
ghe e sostituzioni, penalizzate dal crescente riduzione della domanda o alla ricerca di prezaumento degli spread applicati. Si assiste, nel zi più convenienti. In prospettiva, il percorso
comparto mutui, ad una rimodulazione del- di recupero dei livelli di consumo sarà lento e
le caratteristiche dei nuovi mutui erogati ver- in linea con quello del potere di acquisto delle
so importi e durate minori e verso il tasso va- famiglie. Tuttavia, la necessità di rinnovare la
riabile (58% dei flussi erogati nei primi nove dotazione dei beni durevoli, troppo a lungo
procrastinata, sosterrà la crescita di questo
mesi del 2013).
aggregato a partire dal 2014, anche grazie alle
detrazioni fiscali per l’acquisto dei prodotti
LA RISCHIOSITÀ
per la casa (mobili e elettrodomestici), a
Il perdurare di condizioni macroeconomi- svantaggio delle altre voci di spesa, in particoche sfavorevoli e la debolezza del mercato del lare di quelle più voluttuarie.
lavoro hanno determinato una maggiore fraNel prossimo biennio, il credito alle famigilità delle famiglie, con ripercussioni negati- glie sarà comunque ancora condizionato da
ve sulla rischiosità del credito in essere. Seb- un contesto macroeconomico debole - su cui
bene il tasso di default (ovvero l’indice di ri- pesano non poco le condizioni del mercato
schio di credito di tipo dinamico che misura del lavoro e l’evoluzione dei redditi disponibile nuove sofferenze e i ritardi di 6 o più rate li delle famiglie - e da vincoli operativi, pur in
nell’ultimo anno di rilevazione) del mercato graduale allentamento. L’intenso processo
del credito al dettaglio considerato nel suo normativo e di riforma del sistema finanziario
complesso (quindi mutui immobiliari più europeo richiederà agli operatori una forte
credito al consumo) si stabilizzi nel corso del attenzione al capitale e un’adeguata copertu2013 al 2,7%, grazie a un’offerta molto seletti- ra delle perdite sui crediti anomali, contiva, il tasso di sofferenza aumenta nelle diverse nuando a condizionare le politiche di offerta.
valentemente a causa dell’aumentata rischiosità corrente e prospettica del comparto, nonché dei più stringenti requisiti di capitale ai
quali gli istituti sono vincolati.
Il processo di unione bancaria potrebbe, tuttavia, favorire progressivamente un miglioramento delle condizioni operative per gli
intermediari del credito per effetto della maggiore trasparenza sui bilanci che potrà arrivare
dall’esercizio di valutazione dei bilanci bancari condotto nel 2014 da Bce/Eba.
La cautela della domanda si accompagnerà
pertanto a politiche di offerta del credito che
necessariamente dovranno mantenersi selettive in un contesto in cui la rischiosità rimarrà
elevata. Il comparto del credito al consumo
dovrebbe ritornare a crescere debolmente dal
2014 (+0.4%) per poi consolidare i segnali di
ripresa l’anno successivo (+2.1%), pur senza
recuperare i valori assoluti del mercato nel
2011. Dal 2014 è prevista anche una lieve
ripresa dei flussi di nuovi finanziamenti per
l’acquisto degli immobili, che permetterà una
crescita solo modesta delle consistenze, pari a
+0.5%. Nel 2015, invece, il comparto crescerà del 2,1% beneficiando dei maggiori flussi erogati grazie alla ripresa dell’attività economica oltre che a politiche di offerta relativamente meno stringenti rispetto alla fase di
crisi.
Considerando il mercato complessivo, il
deterioramento della qualità del credito
caratterizzerà almeno fino alla fine del 2014
sia i mutui sia il credito al consumo. In particolare, il credito al consumo registrerà un
aumento della rischiosità meno marcato e
una relativa stabilità del tasso di default nel
corso dell’ultimo anno di previsione (il tasso
di sofferenza è previsto al 4,5% nel 2015
rispetto al 4,0% del 2012). Per i mutui, invece, l’effetto della fragilità dei bilanci delle famiglie prevarrà su quelli di mitigazione
del rischio (basso livelli dei tassi di mercato
monetario e misure istituzionali a sostegno
delle famiglie), pertanto il tasso di sofferenza sui prestiti per l’acquisto dell’abitazione
aumenterà progressivamente fino a raggiungere il 4.2% nel 2015 (rispetto al 3.2% di
dicembre 2012).
Continua a soffrire il credito
per mobili ed elettrodomestici
Nuovo Isee: aumenta il peso
dell’abitazione e del mutuo
O
L
ltre al settore dei mutui per l’acquisto
dell’abitazione, l’indagine di Crif
dedica un focus al segmento del cosiddetto credito al consumo, che pare confermare anch’esso (come già constatato per i
mutui immobiliari) l’andamento negativo degli anni passati: le erogazioni primi
nove mesi del 2013 sono calate del 5,6%,
sebbene la flessione sia meno marcata di
quella registrata per il 2012.
In sostanza, è accaduto che le famiglie,
con un reddito disponibile ancora in calo e
occupazione in contrazione, hanno proseguito nella razionalizzazione degli acquisti,
soprattutto di beni durevoli che costituiscono la componente più frequentemente
finanziata. In tale contesto, le tipologie di
credito caratterizzate da importi medi contenuti risultano le meno penalizzate, riflettendo la tradizionale prudenza delle famiglie italiane nell’assumere impegni finanziari.
I finanziamenti finalizzati all’acquisto di
altri beni/servizi (appartenenti a settori
quali arredo, elettronica ed elettrodomestici, e altri beni e servizi finanziabili, tra i
quali viaggi, spese mediche, palestre, ecc.)
sebbene chiudano i primi nove mesi del
2013 in calo del 4%, evidenziano una tenuta di quelli caratterizzati da small ticket,
quali quelli finalizzati all’acquisto di pro-
dotti di telefonia e information technology
(tablet in particolare). Anche il comparto
delle carte rateali/opzione mostra un calo
contenuto dei volumi transati (-1.6%),
interamente attribuibile all’evoluzione
delle carte opzione (+0,5%) tra le quali si
annoverano anche carte bancarie caratterizzate da un utilizzo prevalentemente
a saldo, mentre continuano a contrarsi in
modo deciso i volumi movimentati dalle carte rateali (-11,7%). Il comparto dei
finanziamenti finalizzati all’acquisto di
autoveicoli e motocicli registra un’ulteriore riduzione dei flussi erogati (-6.5%)
riflettendo l’andamento negativo delle
immatricolazioni e di passaggi di proprietà.
Sono però i prestiti personali la tipologia di finanziamento più in difficoltà,
con una forte contrazione dei flussi erogati
(-10,3%), originata sia da una maggiore
prudenza delle famiglie, che dimostrano
di preferire finanziamenti di importo più
contenuto, sia dalla cautela degli istituti
eroganti verso un prodotto caratterizzato
da un maggior grado di rischiosità. Infine,
dopo lo stop del 2012 si registra una ripresa (+2.4%) delle erogazioni di finanziamenti contro cessione del quinto dello stipendio/pensione che hanno beneficiato
della riorganizzazione del business.
’Isee si rifà il trucco e il maquillage
disposto nelle scorse settimane riguarda molto da vicino anche il comparto dei
mutui. L’indicatore, infatti, si baserà sulla
somma del reddito del nucleo familiare
(considerando anche i redditi esenti dal
fisco ma esclusi assegni di mantenimento e
spese dei disabili) più il 20% del patrimonio per stabilire la sua situazione economica della famiglia, e tale patrimonio sarà calcolato in base alla somma dei beni mobiliari (titoli) e immobiliari posseduti,
rapportato alla numerosità del nucleo familiare.
Per chi possiede una casa e per gli intestatari di un mutuo, a cambiare è il peso
(decisamente superiore) attribuito al patrimonio immobiliare nel calcolo dell’indicatore. D’altro canto - come sottolinea il
portale Mutui.it - le rate del mutuo per
acquistare un’abitazione (sia essa la prima
casa, sia la seconda, sia un immobile all’estero) saranno detraibili ai fini del calcolo
del riccometro. In particolare, il patrimonio immobiliare sarà calcolato sulla base
del valore del bene in questione ai fini Imu
(anche in caso di Imu azzerata per le agevolazioni sulla prima casa), il che si traduce in incrementi di imponibile che possono superare il 50%, e che, in maniera singolare, andranno a colpire maggiormente
gli immobili di valore minore, i quali in
proporzione subiscono aumenti marginali
superiori a quelli degli immobili di valore
più alto.
L’unica buona notizia è rappresentata
dal fatto che a questo valore va sottratta
una franchigia da 52.500 euro, più una
ulteriore franchigia di 2.500 euro per ogni
figlio successivo al secondo e convivente
nella stessa casa, al fine di agevolare le famiglie numerose. Chi è titolare di un mutuo, alle franchigie di cui sopra potrà sottrarre anche il valore delle rate ancora da
pagare (mentre prima si era costretti a scegliere se usufruire della franchigia o della
detrazione delle rate del mutuo). In caso si
tratti della prima casa, del valore risultante
vengono poi considerati solo i due terzi. In
caso si tratti si una seconda casa, invece, il
valore considerato è semplicemente quello ai fini Imu, meno l’eventuale mutuo in
essere.
Altra novità riguarda l’inserimento - nel
calcolo dell’indicatore - delle case possedute all’estero, il cui valore coincide con quello calcolato ai fini dell’Ivie, sempre sottratto l’eventuale mutuo in essere. Chi è in
affitto potrà invece dedurre dal calcolo una
franchigia maggiore: dai precedenti 5.165
euro a 7.000, più altri 500 euro per ogni
figlio successivo al secondo e convivente.
GENNAIO
2014
MUTUI & ISTAT 39
N.1
Le abitazioni costituiscono una parte crescente del risparmio reale, ma il calo dei valori sta facendo diminuire la ricchezza
Immobiliare: la crisi impoverisce gli italiani
È
cresciuto il patrimonio detenuto dagli italiani sotto forza di
abitazioni rispetto ad altri beni. Al
tempo stesso, però, è calato pesantemente il valore degli alloggi. Il
risultato di questi due andamenti ha
portato ad una conclusione: la crisi
del mercato immobiliare sta complessivamente impoverendo gli italiani. A certificarlo è il bollettino
statistico della Banca d’Italia,
secondo cui alla fine del 2012 la ricchezza netta delle famiglie italiane,
cioè la somma di attività reali (abitazioni, terreni, ecc.) e di attività finanziarie (depositi, titoli, azioni,
ecc.), al netto delle passività finanziarie (mutui, prestiti personali,
ecc.), è risultata pari a 8.542 miliardi di euro. In questo contesto, le attività reali (5.768 miliardi di euro)
rappresentavano il 61,1 per cento
della ricchezza lorda, le attività
finanziarie (3.670 miliardi di euro)
il 38,9 per cento e le passività finanziarie (895 miliardi di euro) il 9,5
per cento. Da qui si deduce che la
ricchezza netta complessiva, valutata a prezzi correnti, è diminuita di 51
miliardi di euro (-0,6 per cento) tra
la fine del 2011 e la fine del 2012,
soprattutto a causa del calo dei valori delle abitazioni, che è stato solo
parzialmente compensata dall’aumento delle attività finanziarie (4,5
per cento) e dalla diminuzione delle
passività.
In termini reali, la ricchezza complessiva è diminuita del 2,9 per
cento rispetto alla fine del 2011.
Dalla fine del 2007, anno in cui essa
aveva raggiunto il valore di 9.385
miliardi di euro ai prezzi del 2012, il
calo è stato pari addirittura al 9 per
cento. E secondo stime preliminari,
nel primo semestre del 2013 la ric-
chezza netta delle famiglie sarebbe
ulteriormente diminuita rispetto alla fine del 2012, e anche in questo
caso la “colpa” sarebbe da attribuire
principalmente all’andamento
negativo del mercato immobiliare.
Abitazioni
A fine 2012 le attività reali detenute dalle famiglie italiane ammontavano a 5.768 miliardi di euro. Le
abitazioni rappresentavano l’84 per
cento del totale delle attività reali e i
fabbricati non residenziali quasi il 6
per cento. Impianti, macchinari, attrezzature, scorte e avviamento incidevano per il 4 per cento come i terreni, mentre gli oggetti di valore
ammontavano a poco più del 2 per
cento. Rispetto al 2000, la quota di
ricchezza lorda detenuta in attività
reali è cresciuta di 8,7 punti percentuali a scapito delle attività finanziaANNO Gen.
I S TAT
I N D I C I
Giugno 2009 - Giugno 1978
+453,3% (75% = 339,97% con soppress. dell’aggiornamento 1984, disposto dalla Legge 377/84)
VARIAZIONI BIENNALI RELATIVE AGLI IMMOBILI AD USO NON ABITATIVO
Nota: Per i contratti stipulati o rinnovati successivamente all’8 aprile 1985 l’aggiornamento è
annuale e deve essere utilizzata la tabella precedente delle “variazioni percentuali mensile”
Agosto 2009 - Agosto 2007 + 4,1 (75% = 3,075%)
Settembre 2009 - Settembre 2007 + 3,8 (75% = 2,85%)
INDICI (*)
MESI
MEDIA ANNUA
105,8
MEDIA
PERCENTUALE
3,0
2013
ANNO
Gennaio
Febbraio
Marzo
Aprile
Maggio
Giugno
Luglio
Agosto
Settembre
Ottobre
Novembre
106,7
106,7
106,9
106,9
106,9
107,1
107,2
107,6
107,2
107,1
106,8
SULL’EQUO CANONE DI BASE PER LE ABITAZIONI ULTIMATE ENTRO IL
Periodo
riferimento
Giugno 1988
Giugno 1989
Giugno 1990
Giugno 1991
Giugno 1992
Giugno 1993
Giugno 1994
Giugno 1995
Giugno 1996
Giugno 1997
Giugno 1998
Giugno 1999
Giugno 2000
Giugno 2001
Giugno 2002
Giugno 2003
Giugno 2004
Giugno 2005
Giugno 2006
Giugno 2007
Giugno 2008
Giugno 2009
Giugno 2010
Giugno 2011
Giugno 2012
Senza soppressione
aggiornamento 1984 (%)
159,525
175,875
189,9
208,275
223,8
236,4
248,025
266,85
280,275
285,375
291,9
297,375
307,2
318,15
327
336,225
345,45
352,275
361,125
367,875
384,6
386,325
392,475
402,825
417,75
1975
Con soppressione
aggiornamento 1984 (%)
INCREMENTI PERCENTUALI
Su biennio
prec. 100%
Su anno
prec.
Su anno
prec. 75%
5,4
5,1
4,9
4,4
4,3
4,4
4,2
4,3
3,9
3,4
3,0
2,2
1,8
1,6
1,1
1,2
1,2
1,2
1,1
0,8
0,7
0,6
1,65
1,35
1,2
0,825
0,9
0,9
0,9
0,825
0,6
0,525
0,45
135,975
150,675
163,2
179,775
193,8
205,1
215,55
232,575
244,65
249,225
255,075
259,95
268,875
278,6
286,65
294,975
303,15
309,37
317,32
323,47
338,47
339,97
345,525
354,825
368,325
Fino al 15/12/1990
Apr.
Mag.
Giu.
Lug.
Ago.
Sett.
Ott.
Dic.
Nov.
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
1
16,050
14,550
12,975
12,300
9,375
6,450
6,000
3,375
3,750
4,275
4,800
4,875
4,575
3,2
3,15
2,85
4,125
1,950
1,2
0,975
1,575
2,325
1,725
2,025
1,50
1,2
1,65
1,125
2,175
1,125
0,975
1,65
2,4
16,275
14,625
12,525
12,300
9,150
6,450
5,700
3,150
3,675
4,275
4,650
5,025
4,05
3,37
3,15
3,2
3,75
1,8
1,35
0,9
1,8
2,25
1,725
1,875
1,65
1,2
1,575
1,125
2,175
1,125
0,975
1,725
2,475
15,975
15,075
12,075
12,300
9,000
6,450
5,400
3,150
3,675
4,800
4,575
4,950
4,20
3,15
3,15
3,67
3,375
1,65
1,275
1,05
1,875
2,100
1,80
1,95
1,425
1,2
1,575
1,125
2,475
0,75
1,125
1,875
2,4
15,900
14,925
11,625
12,450
8,700
6,600
4,950
3,150
3,750
5,025
4,350
5,025
4,20
3,15
3,1
3,9
3,375
1,275
1,35
1,2
1,650
2,325
1,80
1,875
1,50
1,275
1,5
1,05
2,475
0,75
1,2
1,95
2,4
15,525
15,375
11,400
12,300
8,400
6,600
4,800
3,150
3,675
5,100
4,275
5,100
4,27
3,00
3,07
4,1
3,225
1,2
1,275
1,2
1,725
2,25
1,725
1,8
1,575
1,275
1,65
1,05
2,625
0,525
1,125
1,95
2,25
15,525
15,450
11,400
12,000
8,400
6,525
4,725
3,075
3,675
5,250
4,200
5,175
4,125
3,15
2,8
4,35
2,975
1,05
1,350
1,125
2,025
2,175
1,725
1,725
1,65
1,2
1,575
1,2
2,85
0,3
0,975
2,025
2,325
16,200
14,700
11,925
11,550
7,875
6,525
4,225
3,300
3,675
5,250
4,275
5,025
4,125
3,3
2,7
4,2
2,7
1,2
1,350
1,275
2,025
2,025
1,725
1,875
1,575
1,35
1575
1,2
3,0
-0,075
1,275
2,025
2,175
16,200
14,400
12,900
10,275
7,800
6,450
4,425
3,375
3,750
5,025
4,725
4,725
3,97
3,3
2,8
4,35
2,55
1,125
1,425
1,2
2,025
2,025
1,875
1,875
1,575
1,35
1,575
1,2
2,925
0,15
1,125
2,1
2,325
15,900
13,725
12,900
10,200
7,350
6,225
4,350
3,750
3,600
4,950
4,725
4,650
3,90
3,15
2,92
4,35
2,55
1,05
1,350
1,35
1,950
1,95
1,95
1,875
1,35
1,425
1,575
1,2
2,775
0,075
1,2
2,25
2,325
15,375
13,950
12,900
9,975
6,825
6,375
3,825
3,975
3,525
5,100
4,650
4,575
3,75
3,22
2,85
4,35
2,25
1,2
1,275
1,35
1,950
1,95
1,95
1,8
1,275
1,5
1,275
1,5
2,55
0,15
1,275
2,4
2,025
16,125
13,650
12,525
9,750
6,450
6,450
73525
3,900
3,975
4,800
4,875
4,658
3,7
3,15
2,77
4,5
1,950
1,2
1,125
1,5
2,025
1,725
2,025
1,8
1,275
1,350
1,275
1,725
1,95
0,525
1,275
2,4
1,8
15,825
13,425
12,225
9,600
6,600
6,450
3,225
3,825
4,125
4,875
4,800
4,50
3,6
3
3,1
4,35
1,950
1,125
1,125
1,575
1,950
1,725
2,025
1,725
1,275
1,425
1,275
1,950
1,5
0,75
1,425
2,4
1,8
PERCENTUALI ASSOLUTE (RIDOTTE AL 75%) DEGLI INDICI ISTAT MATURATE
IN CIASCUN MESE RISPETTO AL CORRISPONDENTE MESE DEL BIENNIO PRECEDENTE
VARIAZIONI
INTERESSI LEGALI
NEL TEMPO
Dal 16/12/1990
al 31/12/1996
Dal 01/01/1997
al 31/12/1998
Dal 01/01/1999
al 31/12/2000
Dal 01/01/2001
al 31/12/2001
Dal 01/01/2002
al 31/12/2003
Dal 01/01/2004
al 31/12/2007
Dal 01/01/2008
al 31/12/2009
Mar.
Secondo i dati dell’Istat, nella
prima metà del 2013 i prezzi degli
immobili sono diminuiti del 2,1 per
cento rispetto alla fine del 2012.
Sulla base di queste e di altre informazioni, per il primo semestre del
2013 si ipotizza una contrazione del
valore della ricchezza in abitazioni
dell’1,8 per cento a prezzi correnti. Il
valore delle abitazioni comprende
sia il valore della costruzione (capitale riproducibile) sia quello dei terreni sottostanti (capitale non riproducibile). Secondo alcune valutazioni, in larga parte dei comuni
capoluoghi di provincia il valore del
terreno sottostante alle abitazioni di
nuova costruzione oscillerebbe fra il
20 e il 35 per cento del valore totale;
tale percentuale risulta più elevata
nei comuni metropolitani rispetto
ai restanti comuni.
PERCENTUALI ASSOLUTE (RIDOTTE AL 75%) DEGLI INDICI ISTAT MATURATE
IN CIASCUN MESE RISPETTO AL CORRISPONDENTE MESE DELL’ANNO PRECEDENTE
(*) Dal 23/02/2011 l’indice è calcolato con base di riferimento 2010=100
VARIAZIONI PERCENTUALI ASSOLUTE (RIDOTTE AL 75%)
RIFERITE AL GIUGNO 1978 = 100 DA APPLICARE
Feb.
Dati Istat
VARIAZIONI
VARIAZIONI PERCENTUALI ASSOLUTE RIFERITE AL GIUGNO 1978 DA APPLICARE SULL’EQUO CANONE DI BASE
ANNO 2012
rie. Anche la composizione delle
attività reali ha subito variazioni: la
quota di attività reali detenuta in
abitazioni è aumentata di oltre 3
punti percentuali, mentre la quota
relativa ai terreni è diminuita di 2,4
punti percentuali; la quota dei fabbricati non residenziali e quella di
impianti, macchinari, attrezzature,
scorte e avviamento sono rimaste
stabili.
Alla fine del 2012 la ricchezza in
abitazioni detenuta dalle famiglie
italiane ammontava ad oltre 4.800
miliardi di euro, corrispondenti in
media a più di 200 mila euro per famiglia. La ricchezza in abitazioni, a
prezzi correnti, è diminuita tra la
fine del 2011 e la fine del 2012 del
3,9 per cento (194 miliardi di euro),
pari al 6 per cento in termini reali.
La crescita media annua, pari al 6,6
per cento nel periodo 1995-2007, si
è ridimensionata tra il 2007 e il
2011.
5%
10%
5%
2,5%
3,5%
3%
2,5%
3%
Dal 01/01/2010
al 31/12/2010
1%
Dal 01/01/2011
al 31/12/2011
1,5%
Dal 01/01/2012
al 31/12/2013
2,5%
Dal 01/01/2014
1%
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
16,650
12,925
9,600
7,275
8,175
9,300
9,975
9,75
8,03
6,53
6,15
7,20
6,23
3,225
2,175
2,625
3,975
4,05
3,75
3,525
2,7
2,85
2,775
3,30
3,3
2,175
2,625
4,05
16,425
12,600
9,075
6,975
8,625
9,675
10,050
9,3
7,57
6,60
6,5
7,12
5,70
3,225
2,25
2,7
4,05
3,975
3,6
3,525
2,85
2,77
2,7
3,30
3,3
2,1
2,7
4,2
16,200
12,375
8,775
6,975
8,700
9,600
9,825
9,45
7,5
6,45
6,97
7,20
5,10
3,0
2,325
2,925
3,975
3,975
3,825
3,375
2,7
2,85
2,7
3,60
3,225
1,875
3,00
4,35
16,050
12,000
8,325
7,050
9,000
9,675
9,675
9,45
7,5
6,3
7,12
7,5
4,73
2,7
2,55
2,85
3,975
4,125
3,675
3,375
2,775
2,77
2,55
3,60
3,225
1,95
3,225
4,425
15,675
11,850
8,100
6,975
9,075
9,675
9,600
9,67
7,5
6,22
7,3
7,5
4,50
2,55
2,475
2,925
4,05
4,05
3,525
3,375
2,85
2,92
2,7
3,75
3,15
1,65
3,15
4,35
15,675
11,625
8,025
6,900
9,150
9,750
9,675
9,60
7,42
6,1
7,35
7,5
4,05
2,475
2,475
3,15
4,2
3,9
3,45
3,45
2,925
2,77
2,775
4,05
3,15
1,275
3,075
4,5
15,075
11,325
7,950
7,125
9,150
9,825
9,600
9,60
7,65
6,15
7,125
7,12
3,98
2,625
2,625
3,3
4,05
3,825
3,675
3,45
2,925
2,92
2,775
4,20
2,925
1,2
3,3
4,275
14,925
11,250
8,025
7,350
9,075
10,050
9,675
8,92
7,5
6,15
7,27
7,05
3,75
2,625
2,625
3,225
4,05
3,975
3,75
3,45
2,925
2,92
2,775
4,12
3,075
1,35
3,225
4,425
14,100
10,875
8,250
7,500
8,850
10,050
9,675
8,8
7,2
6,22
7,5
7,05
3,68
2,475
2,7
3,3
3,9
3,9
3,9
3,3
2,775
2,92
2,7
3,97
2,85
1,275
3,45
4,65
13,725
10,500
8,025
7,725
8,925
10,125
9,525
8,55
7,12
6,15
7,35
6,67
3,45
2,475
2,625
3,3
3,975
3,9
3,75
3,075
2,85
2,77
2,775
4,12
2,7
1,425
3,75
4,5
13,25
10,275
7,650
8,100
9,000
9,975
9,78
8,5
6,9
6
9,9
6,60
3,23
2,325
2,7
3,6
3,825
3,75
3,825
3,075
2,625
2,70
3,075
3,75
2,475
1,8
3,75
4,275
13,575
9,975
7,275
8,100
9,225
9,975
9,60
8,32
6,67
6,45
10,1
6,37
3,08
2,325
2,775
3,675
3,825
3,75
3,75
3,00
2,775
2,70
3,3
3,60
2,25
2,175
3,825
4,275

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