INVESTIETICO
FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE DI TIPO CHIUSO
RENDICONTO AL 31 DICEMBRE 2013
AEDES BPM Real Estate SGR S.p.A.
Sede legale: Bastioni di Porta Nuova, 21 – 20121 Milano
Capitale Sociale Euro 5.500.000 i.v. Reg. Imprese di Milano
CF e P.IVA 12926160156
Iscritta all’albo delle Società di Gestione del Risparmio al n. 94
Società soggetta all’attività di direzione e coordinamento di Aedes S.p.A.
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Indice
1.
Relazione degli amministratori al rendiconto al 31 dicembre 2013 del Fondo
Investietico
1.1.
L’andamento del settore e dei fondi immobiliari
3
4
1.1.1.
L’andamento del mercato immobiliare nazionale
4
1.1.2.
Gli immobili ad uso RSA o “residenze sanitarie assistenziali “
6
1.1.3.
Il mercato degli immobili ad uso uffici
7
1.1.4.
Il mercato degli immobili ad uso retail
10
1.1.5.
Il mercato degli immobili ad uso logistico - industriale
11
1.1.6.
I fondi immobiliari
12
1.1.7.
Il Regime Fiscale applicabile ai Fondi Immobiliari e ai partecipanti
14
1.2.
Dati descrittivi del Fondo dal collocamento al 31 dicembre 2013
15
1.3.
L’andamento del Fondo nell’anno 2013
17
1.4.
Attività di gestione
19
1.4.1.
Gestione immobiliare
19
1.4.2.
Gestione finanziaria
22
1.5.
Politica dei Proventi
22
1.6.
Variazioni del valore di mercato del portafoglio
25
1.7.
Analisi delle variazioni del NAV (Net Asset Value)
26
1.8.
La performance del Fondo dal collocamento al 31 dicembre 2013
26
1.9.
Le linee strategiche di investimento disinvestimento e gestione
27
1.10.
Fatti di rilievo avvenuti dopo la chiusura dell’esercizio
28
2.
Situazione patrimoniale
29
3.
Sezione reddituale
31
4.
Nota integrativa
33
2
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1. Relazione degli amministratori al rendiconto al 31 dicembre 2013 del Fondo
Investietico
Premessa
Il Fondo Investietico, di seguito “Fondo” o “Fondo Investietico”, è un Fondo Comune di Investimento
Immobiliare Chiuso, istituito mediante raccolta di sottoscrizioni in danaro. L’attività di gestione ha avuto
inizio il 1° marzo 2002. Dal 1° Novembre 2004 il Fondo è quotato sul segmento Fondi Chiusi del “Mercato
Telematico degli Investment Vehicles” (MIV) organizzato e gestito da Borsa Italiana S.p.A..
Il Fondo Investietico è caratterizzato da investimenti in immobili e/o diritti reali di godimento su beni
immobili, destinati o da destinarsi ad attività ad alto contenuto sociale ed è gestito da AEDES BPM Real
Estate SGR S.p.A. (di seguito “Aedes BPM RE SGR” o “SGR”).
L’esercizio 2013 si chiude con un utile d’esercizio pari a circa € 4,62 milioni.
Il valore complessivo netto del Fondo al 31 dicembre 2013 ammonta a circa € 160,44 milioni, al netto del
provento distribuito nel mese di marzo 2013 pari a circa € 9,2 milioni. Al 31 dicembre 2012 il valore
complessivo netto del Fondo ammontava ad € 165 milioni.
L’incremento del valore della quota al 31 dicembre 2013, al lordo dei proventi distribuiti dal 2004 al 2013,
pari a € 1.284 per quota, rispetto al valore nominale è del 55,7%.
Il valore unitario della quota al 31 dicembre 2013 (di € 2.608,701) rispetto al valore della quota al 31
dicembre 2012 (di € 2.683,507), considerando i proventi distribuiti il 28 marzo 2013 pari a € 150/quota, si è
ridotto del 2,79%.
Valore complessivo netto
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
-
Equity
NAV
L’utile di esercizio che verrà distribuito è pari ad € 8.303.040, corrispondente ad un provento pro quota di €
135,00 con un dividend yield del 5,40% sul valore nominale della quota (€ 2.500).
Dividend yield
56,76%
3.500
3,40%
3.000
0,40%
7,04%
3,76%
6,40%
5,20%
4,48%
6,56%
8,12% 6,00% 5,40%
2.500
2.000
1.500
1.000
500
-
Equity
Dividendo
3
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Il totale delle Attività del Fondo, al 31 dicembre 2013 ammonta a € 225,6 milioni ed è composto per
l’87,36% da immobili, per il 10,64% da depositi bancari, per l’1,80% da liquidità e per il restante 0,20% da
altre attività (Fig. 1a).
Il grafico della Fig. 1b evidenzia il peso percentuale di ogni singolo immobile rispetto al valore di mercato
complessivo del portafoglio.
Le Attività del Fondo Investietico (Fig. 1a)
Gli immobili del Fondo Investietico
(% del Valore di mercato) (Fig. 1b)
S. Donato 25
Aprile
9,54%
Pregnana
2,74%
Monza
8,98%
Bollate
6,04%
Casati
3,04%
S. Faustino 2
11,92%
Paolo di Dono
18,52%
Antonini
5,94%
S. Donato
Agadir
6,95%
1.1.
1.1.1
S. Faustino
6,95%
Torino
4,82%
Ippocrate
14,56%
L’andamento del settore e dei fondi immobiliari
L’andamento del mercato immobiliare nazionale
Contesto economico1
Il ciclo economico internazionale pur mostrando una complessiva crescita moderata, continua ad
evidenziare differenti trend tra le diverse aree del globo. Nell’area euro si è avviata una modesta ripresa,
pur presentando ancora una prospettiva fragile e di incertezza. Nel quarto trimestre del 2013, si registra
infatti una continua leggera crescita del Pil dell’area Euro dopo l’incremento dello 0,1% del terzo trimestre
2013 sul trimestre precedente.
Il quadro economico Italiano risulta in linea con quello generale del resto dell’Europa registrando un
sostanziale allineamento tra il risultato del terzo trimestre del 2013 rispetto al secondo dello stesso anno e
un leggero aumento della produzione industriale del quarto trimestre, anche se su base annua il Pil ha
registrato ancora una contrazione dell’1,8%.
Nell'ultimo Bollettino economico di Banca d’Italia si evince che il 2014 segnerà un ritorno modesto della
crescita per l'economia italiana. Si ipotizza, infatti, che il Pil nazionale dopo la suddetta riduzione, dovrebbe
crescere dello 0,7% nel 2014 e dell'1% nel 2015. Il Fondo Monetario Internazionale, nella sostanza
conferma le previsioni di Banca d’Italia, ipotizzando per l’Italia una crescita contenuta dello 0,6% nel 2014
che dovrebbe proseguire nel 2015 attestandosi all’1,1%.
Pur in presenza di questi segnali positivi, , resta ancora evidente la debolezza e l’incertezza dell’economia
nazionale sulla quale grava; l’elevata fragilità del mercato del lavoro (secondo le previsioni dell’OCSE
l’attuale tasso di disoccupazione pari al 12,1% salirà nel 2014 al 12,4%), il basso livello inflattivo che a
dicembre 2013 si è portato allo 0,7%, le difficoltà nell’erogazione del credito alle famiglie e alle imprese
1
Fonte: Bollettino Economico n. 1, gennaio 2014 Banca d’Italia e fonti varie
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(aumento del livello di contrazione dei prestiti bancari), la diminuzione del reddito procapite, la capacità di
spesa delle famiglie e l’attuale ancora fragile quadro politico del Paese.
In relazione agli elementi sopra indicati continua a rimanere basso il livello della domanda interna, mentre
continua a crescere il livello delle esportazioni.
Un segnale positivo, è rappresentato dalla progressiva diminuzione del differenziale dei tassi di interesse a
lungo termine (10 anni) tra titoli di Stato italiani e bund tedeschi che è sceso intorno ai 200 punti base.
L’effetto di tale diminuzione ha fatto riscontrare un rinnovato interesse da parte degli investitori
internazionali per le attività finanziarie anche in funzione della discesa del profilo di rischio paese.
Il mercato immobiliare in Italia
2
In Europa, gli investimenti diretti in immobili non residenziali, nel secondo trimestre 2013, sono stati circa
32,6 miliardi di euro, in crescita del 6% rispetto al trimestre precedente e del 22% rispetto allo stesso
periodo dell’anno precedente. Questo incremento degli investimenti ha visto come protagonisti i mercati
immobiliari di Portogallo, Italia, Irlanda e Spagna, le economie più colpite dalla crisi dell'Eurozona. In
particolare, in Italia e Spagna alla luce dell’andamento delle compravendite commerciali, il volume degli
investimenti è più che raddoppiato rispetto al trimestre precedente.
I primi nove mesi del 2013 hanno registrato in Italia un’inversione di tendenza del mercato degli
investimenti non residenziali superando l’intero volume registrato nel 2012, l’anno peggiore per gli
investimenti immobiliari dall’introduzione dell’euro. Il mercato Italiano è tornato ad essere interessante, oltre
che per una generale diminuzione della percezione del profilo di rischio del Paese, per le elevate attese di
rendimento nel breve/medio periodo. Si rileva, infatti, che gli operatori presenti sul mercato, per la maggior
parte internazionali, presentano una strategia di investimento di tipo opportunistico, che trae vantaggio
dalle condizioni del mercato e dell’economia del Paese, con investimenti in operazioni immobiliari (immobili
e/o portafogli immobiliari) di grosse dimensioni (circa 80/100 milioni di euro) di buon livello qualitativo o da
valorizzare, che presentano un elevato livello in termini di redditività dell’investimento nel breve/medio
periodo e con l’aspettativa di una crescita dei valori nei prossimi 5/6 anni. Tali condizioni sono
evidentemente veicolate dalla diminuzione delle attuali aspettative di prezzo da parte dei proprietari
immobiliari disposti ad applicare un elevato livello di sconto pur di definire l’operazione.
Il volume totale investito in Italia, nel 2013, si attesta a 4,8 miliardi di euro, superando, come si anticipava,
di oltre l’80% il volume del 2012. Tale crescita è trainata dal rinnovato interesse soprattutto da parte di
investitori internazionali, con un peso dei relativi investimenti pari al 72% del totale investito in Italia; inoltre
anche la dimensione media delle transazioni nell’anno è aumentata attestandosi intorno a 63 milioni di
euro, più del doppio rispetto ai 31 milioni di euro dello scorso anno. L’attività d’investimento nel settore
immobiliare ha registrato quindi un importante trend di crescita rispetto al 2012, sia in termini di volume
investito, sia nel numero di transazioni, sia nell’aumento della dimensione media delle operazioni.
Nel 2014 il mercato si ritiene continuerà ad essere caratterizzato da un aumento del volume degli
investimenti, soprattutto di capitali internazionali, in grandi operazioni immobiliari a rendimenti
particolarmente elevati.
In relazione ai valori immobiliari, secondo Nomisma, nel 2014 vi sarà un ulteriore contrazione dei valori in
tutti i comparti, mentre sarà più contenuta nel 2015, occorrerà tuttavia attendere il 2016 per tornare ad
avere segni positivi. Tale ulteriore decremento potrebbe essere accentuato nel breve termine,
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Elaborazione AEDES BPM RE SGR su dati: Nomisma, Agenzia del Territorio, Ance (Associazione Nazionale Costruttori Edili) ed
altre fonti.
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dall’incremento, come sopra indicato, delle grandi operazioni di tipo opportunistico le quali per consentire
elevati livello di rendimento vedranno come conseguenza la netta discesa del valore delle transazioni. In
generale si riscontra una maggiore contrazione dei valori nella destinazione ad uffici, rispetto alla
destinazione commerciale legata alla grande distribuzione organizzata.
L’unico segmento che vede la tenuta sostanziale dei valori e dei rendimenti è rappresentato dagli immobili
di pregio, sia uffici che residenziali localizzati in zone centrali. Questo vale anche per gli immobili a
destinazione commerciale ubicati nelle vie centrali delle principali città italiane (high street retail shop).
Sul fronte delle locazioni la destinazione uffici continua a soffrire un elevato livello di sfitto causato dalla
continua diminuzione della domanda di spazi: le aziende infatti, in relazione alle difficoltà economiche sul
mercato, tendono a riorganizzarsi e a ridurre gli spazi occupati. Anche i valori medi dei canoni di locazione
risultano in diminuzione.
Osservando la composizione degli investimenti per tipologia, gli uffici, continuano a perdere quote di
mercato confermandosi sul 26% del totale degli investimenti, mentre il settore retail, con il 34% continua a
beneficiare degli ingenti flussi di capitale straniero. Il settore ricettivo si attesta al 13% del totale del volume
investito, mentre il settore logistico rimane sulla quota del 5%, nonostante stia crescendo l’interesse per
portafogli di asset ben localizzati e di qualità; il restante 22% ha interessato immobili di tipologia mixed-use.
Per quanto riguarda il settore delle costruzioni invece gli investimenti, in caduta dall’inizio del 2011, si sono
stabilizzati nel corso dell’anno 2013 sia nel comparto residenziale sia negli altri comparti trovando un
sostegno dalla proroga e dal temporaneo potenziamento degli incentivi fiscali relativi agli interventi di
ristrutturazione edilizia e di riqualificazione energetica e anche dal pagamento di una parte dei debiti
pregressi della Pubblica Amministrazione alle imprese.
1.1.2
Gli immobili ad uso RSA “Residenze Sanitarie Assistenziali”
La destinazione RSA (Residenza Sanitaria Assistenziale) rappresenta oggi una delle principali articolazioni
del sistema socio-sanitario della Regione Lombardia ed è distinta da altre forme di residenzialità che fanno
capo al sistema socio-assistenziale (comunità alloggio, alloggi protetti, etc.) Le Residenze Sanitarie
Assistenziali sono presidi che offrono a soggetti non autosufficienti, anziani e non, con esiti stabilizzati di
patologie, fisiche, psichiche, sensoriali o miste, non assistibili a domicilio, un medio livello di assistenza
medica, infermieristica e riabilitativa, accompagnata da un livello "alto" di tutela assistenziale ed
alberghiera generica. Le Rsa in Lombardia possono essere pubbliche o private, accreditate e non: nelle
Rsa, sia pubbliche che private che sono accreditate e che hanno un contratto con la Asl, una parte dei
costi viene sostenuta dal Fondo Sanitario Regionale, l’altra dalle persone ospiti o dai Comuni dove esse
risiedono.
Il crescente aumento del settore è dovuto essenzialmente al progressivo aumento dell’aspettativa di vita e
di conseguenza ad un aumento della fragilità legata alla perdita di abilità fisiche, psicologiche e sociali e
alla necessità della presenza di strutture adeguate per il settore.
Nel quinquennio 2008/2012 il numero delle strutture RSA, di cui la maggior parte è accreditata, è
aumentato di circa il 24% pari a circa 150 unità, con un incremento di circa il 7% del numero di posti letto
autorizzati. I posti letto autorizzati ma non accreditati sono destinati ai pazienti solventi, su tale tipologia di
posto letto la retta complessiva a carico dell’ospite può variare da un minimo di 70 €/gg ad un massimo di
200 €/gg; per i posti accreditati, invece, la Regione prevede un rimborso sino a circa 50 €/gg/ospite in
funzione alla classe di fragilità a cui appartiene il paziente.
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L’attuale crisi economica ha generato, nel corso dell’anno, anche nel comparto delle RSA una riduzione dei
livelli medi di occupazione passando da circa il 97% al 93-94% soprattutto nelle grandi strutture. Dalle
analisi pubblicate dalle ASL si evidenzia come nel corso dell’anno i tassi di occupazione delle strutture
assistenziali della Provincia di Milano, abbiano riscontrato una contrazione generale dell’ordine dell’1-1,5%,
che risulta più accentuata nelle strutture con ampia capienza (> 150 posti letto) e con rette di degenza
elevata (> 70 €/gg) dove si è registrato un calo medio dell’ordine del 3-4%.
La combinazione della diminuzione della percentuale di occupazione e la diminuzione delle rette medie
giornaliere, in conseguenza della crisi economica, ha determinato una situazione di difficoltà da parte dei
gestori, i quali, a seguito di interventi finalizzati alla riduzione dei costi, iniziano a richiedere ribassi e sconti
sui canoni di locazione al fine della sostenibilità dei conti di gestione.
Pur rimanendo una nicchia di mercato (1,1% degli investimenti effettuati dai Fondi Immobiliari), le RSA
continuano a preservare l’interesse da parte di alcuni investitori specializzati e istituzionali, i quali,
nell’attuale situazione di mercato, continuano a valutare tale segmento positivamente anche se con un
aumentato profilo di rischio.
Tale elemento determina un aumento delle redditività lorde attese intorno al 7,5%-8%, per strutture
convenzionate e accreditate di buon livello qualitativo, con una conseguente diminuzione dei valori di
mercato.
Sul fronte delle nuove locazioni i canoni presentano un trend a ribasso.
I rendimenti attesi dal mercato per questa tipologia di immobili, come detto in aumento, sono relazionati
allo specifico profilo di rischio di ogni struttura, infatti per immobili di elevato livello qualitativo,
convenzionati e con gestori di primario standing, localizzati a ridosso o nei centri cittadini i rendimenti si
attestano tra il 7,25% e il 7,75% mentre la redditività attesa sale tra il 7,5% e l’8% in zone più periferiche.
Risultano invece molto più elevati gli indici per strutture non convenzionate e con bassi standard qualitativi,
con redditività attese che superano anche il 9%.
1.1.3 Il mercato degli immobili ad uso uffici
Il mercato degli uffici3
In Europa Prosegue la ripresa del settore uffici, con un miglioramento delle previsioni in linea con le
prospettive economiche. Infatti l’European Office Property Clock Jones Lang LaSalle, conferma per il terzo
trimestre del 2013 la ripresa del settore uffici in Europa, anche se le condizioni rimangono differenziate e i
mercati si muovono a velocità diverse. Continua la domanda di spazi di qualità nelle città chiave quali
Londra o le principali città tedesche, mentre risulta in fase negativa il mercato delle aree e delle città
maggiormente colpite da turbolenze economiche.
In Italia, secondo l’ultimo rapporto pubblicato dall’Agenzia delle Entrate il settore terziario, con 1.935 NTN
(Numero di transazioni normalizzate, ossia la somma delle effettive quote di proprietà compravendute),
mostra nel terzo trimestre del 2013 un tasso tendenziale del -11,7% confermando il trend negativo che
vede il comparto in perdita da otto trimestri consecutivi. L’andamento a livello nazionale del mercato ad uso
uffici mostra un calo nel numero di transazioni a fronte di un continuo aumento delle nuove realizzazioni.
Se si analizza la domanda sulla base delle transazioni avvenute nel corso dell’anno, si evince che la
domanda che proviene dai fondi italiani e dagli investitori privati nazionali e internazionali rimane
prevalentemente concentrata su prime asset, ovvero su immobili di elevato livello qualitativo che si trovano
3
Elaborazione AEDES BPM RE SGR su dati: Nomisma, Scenari Immobiliari ed altre fonti.
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in location premianti ed ospitano conduttori di primario standing. Gli investitori internazionali presenti sul
mercato prediligono per lo più una strategia di investimento di tipo opportunistico anche nel settore degli
uffici alla ricerca di rendimenti elevati. Sono pertanto interessati a portafogli immobiliari di grandi dimensioni
di buon livello qualitativo o anche da valorizzare.
In termini di andamento generale dei valori si riscontra una continua tendenza alla diminuzione sia in
funzione dell’aumento dei rendimenti attesi dagli investitori sia in funzione della riduzione dei canoni di
locazione.
Analizzando invece il mercato delle locazioni si osserva che le aziende, colpite sempre di più dalla crisi
economica, cercano di riorganizzare le sedi, razionalizzare gli spazi e i costi con attese e richieste di
sconto sempre maggiori sui canoni di locazione. Inoltre, si è osservato che le aziende, al fine di realizzare
un risparmio immediato sui canoni senza dover affrontare tutte le spese e le problematiche di un cambio di
sede, tendono a rinegoziazione i contratti in essere.
Gli effetti combinati di un basso volume di assorbimento e della tendenza delle aziende a razionalizzare gli
spazi hanno generato un aumento del volume dello sfitto. Questo ha indotto i proprietari, temendo di
perdere il conduttore e di non riuscire a riaffittare gli spazi, a firmare contratti con dei canoni più bassi,
concedendo anche degli incentivi elevati in termini di sconto sui canoni e/o free rent (anche superiore ai
dodici mesi).
In linea di massima, l'attenzione dei conduttori è concentrata su immobili con buona accessibilità tramite il
trasporto pubblico e con canoni contenuti.
Il mercato degli uffici a Milano
Il comparto uffici della città di Milano presenta un trend coerente con il generale andamento del mercato
immobiliare, infatti l’attività d’investimento nel settore ha visto nel quarto trimestre del 2013 scambi per un
volume di circa €350milioni, in aumento rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Quasi il 60% del
capitale investito nel quarto trimestre nel settore è di provenienza straniera. Su base annua il volume
investito nel settore uffici a Milano si è attestato a circa €668 milioni. E’ importante sottolineare che il 40%
circa del volume investito ha interessato operazioni immobiliari di tipo opportunistico o value-added
(immobili da valorizzare sia in termini di ristrutturazione che di locazione di spazi) mentre il resto delle
transazioni è stato di tipo core, ossia investimento in immobili locati di primario livello qualitativo.
Sul fronte dei valori si assiste ad un continuo andamento negativo influenzato come detto dall’aumento dei
rendimenti e della diminuzione dei canoni di locazione.
Anche sul fronte delle locazioni si registra un’elevata difficoltà; l’attività di affitto continua ad essere molto
difficile e caratterizzata da un surplus di offerta e da un basso livello della domanda. L’effetto di tale
situazione contribuisce al continuo ribasso dei canoni target e il ricorso, per poter incentivare la locazione,
a sconti iniziali sui canoni anche progressivi in più anni oltre a contributi sui costi di riqualificazione e
occupazione degli spazi. I canoni sono rimasti stabili intorno a €480/mq/anno per gli immobili con location
centrale di elevato livello qualitativo e di rappresentanza, mentre sono diminuiti anche intorno ai 350
€/mq/anno i canoni per gli immobili anche centrali ma con standard qualitativi insufficienti o più bassi. Nella
zona semi periferica e periferica si attestano invece in un range compreso tra i 180 e 230 €/mq/anno,
mentre nei principali business district dell’hinterland della città tra 130 e 180 €/mq/anno.
Il vacancy rate, ossia tasso di sfitto medio, nel quarto trimestre del 2013, è cresciuto leggermente, tornando
sul livello del 12,2%.
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I rendimenti lordi prime, relativi quindi a immobili di buono stato manutentivo e che si trovano in location
premianti sono rimasti stabili intorno al 6% mentre i rendimenti relativi agli edifici di qualità buona ma
ubicati in location secondarie sono aumentati rispetto al terzo trimestre portandosi intorno al 7,75%-8%,
come riflesso della maggiore attività riscontrata sul mercato. Si sottolinea che i rendimenti, in alcune
operazioni su portafogli e/o complessi immobiliari di grandi dimensioni, hanno raggiunto anche percentuali
intorno al 9% in relazione a dinamiche legate più che altro alla realizzazione della specifica operazione.
Nella città di Milano, l’attività di sviluppo di spazi direzionali ha subito durante il 2013 un netto rallentamento
fortemente influenzato anche dalle problematiche relative all’accesso al credito per le imprese. Le uniche
attività di sviluppo in corso sono il completamento del progetto di Porta Nuova e quello di CityLife. Il resto
dell’attività è limitato a ristrutturazioni di edifici esistenti, infatti si osserva che nel corso dell’anno molte
proprietà, in un’ottica di riposizionamento futuro, hanno avviato lavori di valorizzazione su edifici vuoti. Il
driver principale che ha guidato l’assorbimento direzionale è rappresentato dal livello qualitativo degli
edifici, infatti oltre il 50% delle transazione ha riguardato immobili di elevato livello qualitativo.
Il mercato degli uffici a Roma
Gli investimenti nel settore uffici a Roma nell’ultimo trimestre del 2013 sono stati pari a €110 milioni, il 34%
in più rispetto al trimestre precedente. Il mercato romano degli uffici, con circa €542 milioni investiti durante
il 2013, ha rappresentato il 43% del volume totale investito nel settore direzionale in Italia, in aumento del
29% del 2012. Considerando tutti i settori, il volume investito nel 2013 nella capitale ha superato 1 miliardo
di Euro, quasi raddoppiando il valore del 2012. Oltre la metà, il 54%,ha interessato la destinazione ad uso
uffici.
Ancora una volta è la qualità il driver principale della domanda: nel trimestre, il 65% della superficie totale
assorbita ha interessato spazi di grado A, percentuale che sale all’80%. Anche nella città di Roma come
per Milano si rileva un generale andamento negativo dei valori immobiliari.
Il tasso di sfitto medio nel quarto trimestre del 2013 è rimasto stabile sul livello dell’8,2% mentre si prevede,
viste le condizioni economiche attuali e l’elevato livello dell’offerta di spazi ad uso uffici, soprattutto nelle
zone periferiche e dell’EUR, un suo aumento nei prossimi mesi.
Per l’affitto, soprattutto di spazi di grandi dimensioni, valgono le stesse dinamiche indicate per il mercato
della città di Milano: ribassi sui canoni, sconti iniziali, incentivi sulle riqualificazioni.
I canoni, per gli immobili di buon livello qualitativo ed ubicati nelle zone centrali della città, sono rimasti
stabili anche nel quarto trimestre del 2013, sul livello di €400/mq/anno, così come i canoni per gli immobili
di qualità buona ma ubicati in location secondarie della città. Nel 2013 la maggiore attività della domanda si
è concentrata nella zona EUR, dove il canone si conferma sul valore di €320 mq/anno e circa 250
€/mq/anno nelle zone più decentrate dell’area. Nella zona dell’ EUR si rileva un maggior livello dell’offerta
di spazi ad uffici in affitto che si ripercuote in modo più significativo sul livello dello sfitto medio, intorno al
15% e sulla diminuzione dei canoni attesi per l’affitto.
I rendimenti sono rimasti stabili sul livello del 6.25% lordo per quegli immobili che si trovano in location
premianti ed ospitano conduttori di rilevanza internazionale, mentre nella zona EUR si attestano a seconda
della location e della qualità dell’immobile tra il 7,25% e il 7,75%, oltre l’8% per immobili di basso livello
qualitativo.
Anche sul mercato romano la recessione economica ha fatto rallentare i cantieri e fermato l’inizio dei vari
progetti che avrebbero dotato Roma di strutture direzionali moderne ed efficienti; la maggiore attività di
sviluppo svolta nel corso dell’anno 2013 riguarda la ristrutturazione/valorizzazione di edifici esistenti e
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lasciati vuoti. Così come per Milano la causa dell’aumento dell’offerta di uffici è da ricercare non nella
creazione di nuovi spazi ma bensì nel processo di razionalizzazione delle sedi attuato dalle società per
contenere i costi e che quindi hanno liberato gli spazi.
1.1.4 Il mercato degli immobili ad uso retail
Il mercato immobiliare retail4
Dalle analisi effettuate la destinazione d’uso commerciale legata alla grande distribuzione organizzata, che
comprende piastre commerciali specializzate e centri commerciali, rimane la destinazione di principale
interesse da parte degli investitori.
L’ultimo trimestre del 2013 è stato segnato da un aumento degli investimenti nel settore retail con oltre 1,2
miliardi di Euro investiti, mentre il volume totale investito nel settore nel 2013 si è attestato a 2,2 miliardi di
Euro, una crescita del 60% rispetto al 2012, rappresentando il 46% del totale investimenti immobiliari in
Italia. La maggior parte delle transazioni ha interessato negozi high street, centri commerciali, retail park e
outlet, mentre le altre categorie del settore sono rimaste tendenzialmente marginali. La maggiore
disponibilità di prodotto, l’aggiustamento dei prezzi che si è verificato nel corso degli ultimi due anni, le
interessanti opportunità di rischio/rendimento e la lenta ripresa economica in atto, sono alcuni dei fattori
che hanno posto le basi per una solida ripresa dell’attività di investimento nel settore retail. Oggi il mercato
italiano presenta una finestra di opportunità di cui solo gli stranieri ne stanno traendo vantaggio. A
dimostrazione di ciò, il capitale straniero si è confermato fondamentale per il rilancio del volume degli
investimenti nel settore: con quasi 2 miliardi di euro investiti nel 2013, esso ha rappresentato il 90% del
totale investito nel settore. In aggiunta, la dinamica del mercato retail in questa particolare fase di
congiuntura economica, è stata caratterizzata da investitori opportunistici, interessati principalmente ad
immobili o portafogli di immobili di alta qualità, orientandosi quindi verso investimenti di consistenti volumi.
L’Italia sembra quindi tornare nell’interesse degli investitori, al momento soprattutto stranieri, in seguito al
repricing avvenuto su importanti operazioni di grandi dimensioni. Infatti la disponibilità di ingenti capitali
stranieri e la necessità, da parte di alcuni operatori, di realizzare le cessioni immobiliari si è tradotta come
detto in una sensibile diminuzione del valore delle transazione e un aumento del livello dei rendimenti lordi,
in alcuni casi anche oltre il 10%. L’aumentato interesse da parte degli investitori, seppur di tipo
opportunistico, segna comunque una ripartenza delle operazioni immobiliari ed evidenzia nel medio
termine un’aspettativa ripresa dei valori.
Sul fronte del mercato delle locazioni si rileva una sostanziale tenuta dei valori nei principali poli
commerciali della grande distribuzione e in presenza dei marchi più affermati, mentre nei poli secondari e i
marchi meno affermati soffrono maggiormente la contrazione dei consumi. Nelle gallerie commerciali si
assiste ad un aumento del livello di turn over dei conduttori di spazi commerciali di piccole dimensioni.
I rendimenti lordi variano nel range 7,0-8,0% per i centri e/o le piastre commerciali di primario livello
qualitativo, mentre si attestano a circa l’8,5/9,0% per i centri di minor livello qualitativo.
La domanda di spazi sia nei centri commerciali ben posizionati sia, soprattutto, nell’high street è sostenuta,
rafforzata dagli obiettivi di espansione e/o di riposizionamento da parte di marchi nuovi e/o già esistenti.
Nelle zone secondarie delle città così come nei centri commerciali secondari, la domanda risulta più debole
e i proprietari sono sempre più disposti a concedere maggiori incentivi pur di evitare il rischio di avere unità
vuote. In generale i canoni di locazione, come detto, sono rimasti stabili ma cresce la tendenza alla
4
Elaborazione AEDES BPM RE SGR su fonti varie
10
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
richiesta di sconti per far fronte al contesto economico penalizzante. Tale dinamica dipende ad ogni modo
dalla specifica situazione e location di ciascun immobile, sulla base della presenza di competitors,
posizionamento nei principali percorsi commerciali e relativi bacini di utenza.
Il volume dei centri commerciali in costruzione nel corso del 2013 è diminuito, attestandosi intorno ai
430.000 mq di GLA (Gross Lettable Area – Superficie Lorda di Pavimento), con consegna attesa nei
prossimi due anni, mentre nell’ultimo trimestre del 2013, non è stata registrata l’apertura di nessun cantiere
per la costruzione di nuove realizzazioni.
1.1.5 Il mercato degli immobili ad uso logistico – industriale
Il settore immobiliare dei capannoni ha registrato, durante il 2013, una contrazione dei prezzi e dei canoni
di locazione sia sulle tipologie nuove sia su quelle usate. Le difficoltà di molte aziende del settore
produttivo stanno cambiando la configurazione di questo segmento. I capannoni, infatti, sono sempre meno
destinati ad attività produttive e sempre più orientati verso attività di stoccaggio e deposito. Le quotazioni di
un capannone usato sono diminuite del 4,9% e del 4,5% per quello nuovo, se ubicati in prossimità alle
grandi vie di collegamento, mentre se ubicati in zone secondarie e poco accessibili l’usato ha subito una
contrazione del 5,4% mentre i nuovi capannoni del 4,7%.
L'assorbimento di spazi logistici in Italia nel quarto trimestre del 2013 è stato pari a 188.000 mq,
corrispondente ad un aumento del 21% rispetto al trimestre precedente e del 47% rispetto allo stesso
periodo dello scorso anno. Nonostante l'andamento positivo del secondo semestre del 2013 sul primo
(+59%), il valore annuo ha raggiunto 548.511 mq transati, quasi il 20% in meno rispetto all'assorbimento
del 2012.
Nella città di Milano le quotazioni dei capannoni sono diminuite sia per le tipologie usate sia per quelle di
nuova costruzione; inoltre durante il 2013 è stata registrata un’importante diminuzione delle richieste sia in
acquisto sia in affitto. Molte aziende infatti decidono di ridimensionarsi oppure di trasferirsi lontano dalla
città per abbattere i costi. Una delle cause determinanti nel rallentamento degli scambi è stato l’IMU, infatti
numerosi investitori ed aziende produttrici hanno deciso di vendere il capannone perché l’aggravio fiscale è
stato eccessivo.
Anche sul fronte locazioni, i canoni, per le soluzioni relative ad immobili di buon livello qualitativo, ben
posizionati e facilmente accessibili, sono diminuiti di circa il 2,6%, mentre per gli immobili ubicati in zone
secondarie la diminuzione appare maggiormente consistente anche nell’ordine del 8%-10%.
Il vacancy rate registrato negli ultimi tre mesi del 2013 è rimasto stabile. L’attività di sviluppo rimane limitata
e lo sviluppo build-to-suit (ovvero costruito secondo le necessità e le relative indicazioni fornite dal
conduttore che andrà ad occupare l' immobile) si conferma la soluzione preferita da utilizzatori e costruttori.
I rendimenti per la destinazione della logistica per immobili nuovi e con gli standard costruttivi richiesti dal
mercato specifico, sono rimasti stabili all’8,5%, mentre per gli immobili ad uso magazzino di vecchia
costruzione e concezione, supera anche il 10%.
11
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
1.1.6 I fondi immobiliari5
Il mercato dei fondi immobiliari italiani è pari al 3% dell’industria italiana del risparmio gestito. Secondo i
dati di Banca d’Italia alla fine del I° semestre 2013, ha raggiunto circa 53,9 miliardi di euro di attività gestite,
di cui 47 miliardi di euro rappresentati da beni immobili.
Dal rapporto semestrale al 30 giugno 2013 redatto da Assogestioni/IPD, principali associazioni di
monitoraggio del mercato dei Fondi, si evince che il numero di fondi immobiliari è salito a 209 grazie
all’ingresso di 9 nuovi fondi. Tutti i nuovi prodotti sono riservati ad investitori qualificati o istituzionali e a
distribuzione di proventi. Quattro sono stati costituiti mediante apporto misto, due mediante apporto privato
e tre in modalità ordinaria. Un solo fondo è speculativo. La durata media dei nuovi fondi è pari a 14 anni.
I 209 fondi censiti da Assogestioni a giugno 2013 hanno registrato un totale delle attività pari a 41.873
milioni di euro, con un incremento dello 0,4% rispetto a dicembre 2012 e una diminuzione dello 0,5%
rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Anche il patrimonio ha registrato variazioni molto lievi sia
a sei mesi (+0,1%) sia a un anno (-0,8%) restando ad un valore praticamente stabile rispetto a dicembre
2012 (25.565 milioni di euro). Questi trend sono da attribuire in massima parte alla svalutazione degli
immobili in portafoglio. Inoltre, negli ultimi anni è diminuito il livello medio delle emissioni di quote di fondi, a
seguito di richiami degli impegni.
Patrimonio gestito, tot. attività e raccolta lorda
N° dei Fondi e delle SGR (Fig. 2b)
(Fig. 2a)
240
45.000
3.000
40.000
210
180
2.500
35.000
150
30.000
2.000
120
25.000
1.500
90
1.000
60
20.000
15.000
10.000
30
500
5.000
-
-
2H 2008 2H 2009
2H 2010
2H 2011
2H 2012
1H 2013
2004 2005 2006 2007 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H
2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013
No. SGR
Patrimonio gestito
Totale Attività
No. Fondi
Raccolta lorda
Fonte: Assogestioni/IPD
L’indebitamento complessivo, ossia il valore dei finanziamenti complessivamente ricevuti sia direttamente
sia indirettamente tramite partecipazioni di controllo in società immobiliari, è stabile rispetto a sei mesi
precedenti (15.445 milioni di euro). Il numero dei fondi che fanno ricorso alla leva, ossia effettuano
operazioni di finanziamento per incrementare le attività investite, in costante diminuzione da giugno 2011,
ha ripreso ad aumentare nel corso del primo semestre del 2013 .
Negli ultimi anni le condizioni di mercato hanno comportato una riduzione del livello delle movimentazioni
del portafoglio immobiliare. Durante il primo semestre del 2013 sono stati acquistati e conferiti immobili per
1,4 miliardi di euro, mentre ne sono stati venduti 673 milioni di euro. Questo risultato è in linea con quanto
registrato nello stesso periodo dell’anno precedente, ma in diminuzione rispetto alla media degli ultimi 5
anni a seguito della riduzione degli scambi nel mercato immobiliare.
5
Fonti: Assogestioni associazione italiana del Risparmio Gestito, ed IPD, istituto di ricerca leader nell’analisi delle performance del
settore Real Estate.
12
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
Il Mercato dei Fondi
Immobiliari
dic-05
n°
Tipologia di fondo
F. Retail
F. Riservati
Totale
dic-06
dic-07
dic-08
dic-09
giu-10
dic-10
giu-11
dic-11
giu-12
dic-12
giu-13
23
51
26
57
27
82
25
110
23
131
23
140
23
148
23
140
23
156
22
163
22
179
21
188
74
83
109
135
154
163
171
163
179
185
201
209
5.046
20.788
4.888
20.647
4.583
20.982
25.834
25.535
25.565
7.473
34.665
7.181
34.543
6.724
35.149
'000'000€
Patrimonio netto
F. Retail
F. Riservati
6.065
5.790
7.074
8.232
7.350
11.744
Totale
11.855
15.306
19.094
Attività
'000'000€
F. Retail
F. Riservati
8.059
10.205
9.875
15.412
10.355
21.015
Totale
18.264
25.287
31.370
34.626
38.317
38.243
40.074
40.420
41.460
42.138
41.724
41.873
Investimento complessivo
in immobili
15.165
20.595
26.533
30.967
34.412
34.857
36.228
37.126
38.315
39.642
38.691
39.128
21
25
28
27
26
27
25
24
23
24
24
23
Società di Gestione del
Risparmio
6.382
13.786
20.168
5.747
16.308
22.055
9.360
25.266
8.739
29.578
5.634
16.523
22.157
8.580
29.663
5.663
17.613
23.277
5.507
18.828
24.335
8.481
31.594
5.267
20.526
25.793
8.249
32.171
7.821
33.639
La composizione delle attività è variata leggermente rispetto allo stesso periodo del 2012, ma risulta molto
più concentrata rispetto a come si presentava 5/6 anni fa. Essa risulta così ripartita: il 89,5% del portafoglio
dei fondi immobiliari è costituito da immobili e diritti reali immobiliari, -0,7% rispetto a giugno 2012, le
partecipazioni di controllo in società immobiliari rimangono stabili al 1,8% mentre la liquidità e gli
investimenti in valori mobiliari si attestano intorno al 6,8%, il restante 1,8 % è rappresentato dalle altre
attività.
In termini di asset allocation immobiliare per destinazione d’uso (Fig. 3a), la destinazione prevalente
continua ad essere costituita dagli uffici, con il 54% del totale, seguiti dal commerciale con il 15%,segue la
destinazione d’uso residenziale (10%), l’industriale/logistica (6,0%), il turistico/ricreativo (5,0%), RSA (1%)
e altre destinazioni con il 9%.
Asset Allocation per destinazione d’uso (Fig. 3a)
Turistico/
ricettivo
5,00%
Altro
9,00%
Asset Allocation per area geografica (Fig. 3b)
RSA
1,00%
Sud/Isole
8,20%
Estero
2,00%
Nord Est
11,00%
Industriale/
logistico
6,00%
Residenziale
10,00%
Uffici
54,00%
Centro
33,40%
Nord
Ovest
45,40%
Commerciale
15,00%
Fonte: Assogestioni
Per quanto riguarda la ripartizione degli investimenti per area geografica sulla base del valore di mercato
degli immobili (Fig. 3b), il Nord continua a rappresentare più della metà del valore totale degli investimenti
con il 56,4%, il Centro con circa il 33,4%, gli investimenti nel Sud e nelle isole rappresentano il 8,2%,
mentre l’investimento all’Estero si attesta intorno al 2,0 %.
13
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
Il “mattone quotato” risente della crisi finanziaria e della poca fiducia degli investitori; le quote dei fondi
immobiliari, seppur trattate su un mercato molto illiquido come il MIV di Borsa Italiana, continuano ad
essere penalizzate infatti i valori di scambio risentono di un forte sconto rispetto al valore peritale degli
immobili al netto dei debiti, il cosiddetto Nav (net asset value), sconto che va da un minimo del 30% ad un
massimo del 70%.
1.1.7 Il Regime fiscale applicabile ai fondi immobiliari e ai partecipanti
I fondi comuni di investimento immobiliare non sono soggetti alle imposte sui redditi ed all’imposta
regionale sulle attività produttive (IRAP).
Fatte salve le eccezioni di cui oltre, ai sensi dell’art. 7 del D.L. 351/2001, i proventi riferibili a ciascuna
quota, sia risultanti dai prospetti periodici e distribuiti in costanza di partecipazione, sia rappresentati dalla
differenza positiva tra il valore di riscatto o di liquidazione della quota ed il relativo costo di sottoscrizione o
di acquisto, costituiscono redditi soggetti ad una ritenuta del 20% a titolo di imposta o di acconto, a
seconda della natura del soggetto percettore. La ritenuta è applicata a titolo di acconto nel caso di
percettori imprenditori individuali, se le partecipazioni sono relative all'impresa commerciale, società in
nome collettivo, in accomandita semplice ed equiparate, società ed enti indicati nelle lettere a) e b) del
comma 1 dell'articolo 73 del TUIR (tra cui, in primis, le società di capitali), nonché stabili organizzazioni nel
territorio dello Stato delle società e degli enti di cui alla lettera d) del predetto articolo. Si ricorda che la
ritenuta non è applicata sui proventi percepiti, inter alia, dai fondi pensione di cui al D.Lgs. 252/2005 e dagli
organismi di investimento collettivo del risparmio, istituiti in Italia e disciplinati dal Testo Unico della Finanza
(D.Lgs. 58/1998) od istituiti in Stati o territori (i cd. Paesi white list) inclusi nella lista di cui al D.M. emanato
ai sensi dell’articolo 168-bis del D.P.R. 917/1986 (TUIR) e soggetti a vigilanza prudenziale.
Tuttavia, per i partecipanti - diversi dagli investitori istituzionali come infra definiti - che possiedono, al
termine del periodo di imposta, una partecipazione al fondo immobiliare superiore al 5%, risulta applicabile,
ai sensi dell’art. 32, comma 3-bis del D.L. 78/2010, convertito con modificazioni dalla L. 122/2010, come
successivamente modificato ed integrato dall’art. 8, comma 9, del D.L. 70/2011, convertito con
modificazioni dalla L. 106/2011, un regime di tassazione per trasparenza, in funzione del quale i redditi
conseguiti annualmente dal fondo – al lordo dei proventi ed oneri da valutazione – concorrono alla
formazione del reddito complessivo dei partecipanti, prescindendo dall’effettiva percezione dei proventi,
proporzionalmente alla quota di partecipazione detenuta dagli stessi.
Sono investitori istituzionali di cui all’art. 32, comma 3 del D.L. 78/2010 – i quali, si ribadisce, sono esclusi,
dal regime di tassazione per trasparenza a prescindere dalla percentuale di partecipazione detenuta nel
fondo, rimanendo quindi soggetti all’ordinario regime di imposizione mediante applicazione della ritenuta di
cui all’art. 7 del D.L. 351/2001 ove applicabile - quelli rientranti nelle seguenti categorie:

lo Stato o enti pubblici;

gli organismi di investimento collettivo del risparmio;

le forme di previdenza complementare, nonché gli enti di previdenza obbligatoria;

le imprese di assicurazione, limitatamente agli investimenti destinati alla copertura delle riserve
tecniche;

gli intermediari bancari e finanziari assoggettati a forme di vigilanza prudenziale;

i medesimi soggetti e patrimoni sopra indicati, costituiti all’estero in Paesi o territori che consentano
uno scambio d’informazioni e che siano indicati nel decreto del Ministro dell’economia e delle finanze
di cui all’articolo 168-bis, comma 1 del TUIR (i cd. Paesi white list);
14
FONDO INVESTIETICO

RENDICONTO AL 31.12.2013
gli enti privati residenti in Italia che perseguano esclusivamente finalità di cui all’articolo 1, comma 1,
lettera c-bis del D.Lgs. 153/1999, nonché le società residenti in Italia che perseguano esclusivamente
finalità mutualistiche;

i veicoli costituiti in forma societaria o contrattuale partecipati in misura superiore al 50% dai soggetti
sopra indicati.
Con riferimento ai partecipanti non residenti, fermo restando il regime di non imponibilità dei proventi
percepiti, tra gli altri, da fondi pensione ed organismi di investimento collettivo del risparmio esteri – come
sopra descritto - è previsto che gli altri investitori esteri, a prescindere dalla percentuale di partecipazione
detenuta, siano, in ogni caso, soggetti, all’atto della distribuzione dei proventi, ad una ritenuta del 20%,
ovvero ad una ritenuta con la minore aliquota prevista dalla Convenzione contro le doppie imposizioni
eventualmente stipulata dall’Italia con il Paese di residenza degli investitori.
Si ricorda inoltre che, ai sensi dell’art. 73, comma 5-quater del TUIR, si considerano residenti in Italia, ai fini
fiscali, le società ed enti il cui patrimonio sia prevalentemente investito in quote di fondi immobiliari chiusi e
che siano controllate da soggetti residenti in Italia.
Concludendo, si ricorda infine che, ai sensi dell’art.13, comma 2-ter del D.P.R. n. 642/1972, le
comunicazioni periodiche inviate alla clientela relative a prodotti finanziari (tra i quali, le quote di fondi
immobiliari), fatte salve alcune esclusioni e limitazioni previste specificatamente dalla normativa, sono
soggette all’imposta di bollo nella misura dello 1,5 per mille per l’anno 2013 e 2,0 per mille a partire dal
2014 (con un tetto massimo, per i clienti diversi dalle persone fisiche, di euro 4.500 per il 2013 ed euro
14.000 a partire dal 2014).
1.2.
Dati descrittivi del Fondo dal collocamento al 31 dicembre 2013
Il Fondo Investietico è un Fondo Comune di Investimento Immobiliare Chiuso, istituito mediante raccolta.
La chiusura del collocamento è avvenuta in data 15 febbraio 2002 ed il 1° marzo dello stesso anno è stato
effettuato il richiamo degli impegni dando quindi avvio alla gestione attiva del Fondo.
Il Fondo Investietico è stato progettato con l’obiettivo di investire le risorse raccolte, nell’interesse dei
sottoscrittori, in immobili e/o diritti reali immobiliari ispirandosi a principi etici curando il processo di
selezione dei singoli immobili.
Alla data del 31 dicembre 2013 il portafoglio immobiliare del Fondo risulta costituito da 12 immobili a
seguito delle operazioni di investimento e disinvestimento succedutesi nel tempo come descritto nel
successivo punto 1.4 Attività di gestione con un Valore di Mercato complessivo determinato dagli Esperti
Indipendenti pari a Euro 197,1 milioni.
Modifica del Regolamento di gestione
Si evidenzia, come già divulgato nelle modalità previste dal regolamento di gestione del Fondo Investietico
che, con provvedimento dell’8 marzo 2012, la Banca d’Italia ha approvato le modifiche al regolamento di
gestione dello stesso riguardanti la proroga della durata dal 31 dicembre 2012 al 31 dicembre 2015,
deliberata dal Consiglio di Amministrazione di AEDES BPM Real Estate SGR S.p.A. il 20 dicembre 2011,
ai sensi e in conformità con quanto previsto dall’articolo 2 del regolamento. Con decorrenza 28 marzo
2012, il regolamento del Fondo è stato conseguentemente modificato.
La struttura di finanziamento
Mediante contratto stipulato con Banca Popolare di Milano S.c.a.r.l. in data 5 maggio 2005 al Fondo è stato
concesso un finanziamento a medio lungo termine, nella forma dell’apertura di credito in conto corrente,
15
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
con scadenza 31 dicembre 2012 e prorogato in data 28 dicembre 2012 di 3 anni, per allinearlo alla nuova
scadenza del Fondo, 31 dicembre 2015, come previsto nel contratto di finanziamento.
L’importo massimo di utilizzo, pari a € 160 milioni.
Il tasso di interesse annuo sugli importi utilizzati previsto dal contratto è pari al tasso Euribor a 3 mesi più
uno spread dello 0,75%.
Al 31 dicembre 2013 risulta utilizzata la linea base per circa € 64,2 milioni, pari al 32,6% del valore di
mercato del patrimonio immobiliare, sia per l’acquisto di immobili sia per lavori di ristrutturazione come di
seguito specificato:
-
Acquisto dell’immobile ubicato in Milano Via Antonini € 6,5 milioni;
-
Acquisto dell’immobile ubicato in Milano Via San Faustino 27 € 17,5 milioni;
-
Acquisto dell’immobile ubicato in Pregnana Milanese € 7,3 milioni;
-
Acquisto dell’immobile ubicato in Milano Via Felice Casati € 7 milioni;
-
Acquisto dell’immobile ubicato in San Donato Milanese Via XXV Aprile 25 € 19,5 milioni;
-
Ristrutturazione dell’immobile ubicato in Roma Via Di Dono € 9,93 milioni.
Si sottolinea che il contratto di finanziamento prevede che il limite di indebitamento del 60% sul valore degli
immobili venga calcolato come rapporto tra il valore dei soli immobili ipotecati e il debito esistente alla data
di riferimento. Sulla base di questo calcolo il livello di indebitamento del fondo sugli immobili ipotecati ai
sensi del contratto di finanziamento si attesta al 59,53%.
Linee guida per la gestione strategica del Fondo
Le linee strategiche di gestione del Fondo Investietico sono basate sulle seguenti principali attività:

migliorare lo stato conservativo e qualitativo del patrimonio immobiliare, mediante interventi di
manutenzione straordinaria ove necessari;

affittare e valorizzare gli spazi sfitti presenti negli immobili del portafoglio;

preservare i ricavi di affitto mediante il rinnovo dei contratti di locazione in scadenza e/o rinnovo
anticipato rispetto alla scadenza anche al fine di eliminare eventuali clausole di recesso;

dismettere gradualmente i cespiti in portafoglio, secondo un indice di priorità che mantenga sempre
costante il profilo rischio/rendimento obiettivo fino alla chiusura e liquidazione del Fondo e privilegi la
vendita degli edifici che hanno completato il loro processo di valorizzazione.
Modello di funzionamento
Aedes BPM RE SGR, pur mantenendo in via esclusiva le funzioni decisionali e di controllo su tutti gli
aspetti del processo di gestione del patrimonio del Fondo Investietico, si avvale, mantenendone il
coordinamento ed il controllo, di servizi immobiliari specialistici attraverso mandati in outsourcing al fine di
effettuare un’efficiente gestione e valorizzazione del patrimonio del Fondo stesso. I mandati in outsourcing
sono i seguenti:

mandato di Advisory con la società Innovation RE Spa (già First Atlantic Real Estate S.p.A.) ;
mandato di Ethical Advisor alla Società RE Partecipazioni e Organizzazione d’Azienda S.p.A.;

mandato di Property e project management alla Società Re Property S.r.l .
6
7
Di seguito viene rappresentato graficamente il modello di Corporate Governance.
6 -7
Le condizioni economiche contrattuali, rinegoziate durante l’esercizio, sono esplicitate al par. “Parte D_altre informazioni “
7
16
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
Comitato Etico
Servizi in outsourcing
Composto da personalità di
riconosciuta
probità
e
moralità, f ormula le proprie
opinioni circa l’eticità degli
investimenti

 INNOVATION RE
CdA di AEDES BPM RE SGR:
 11 consiglieri(5 indipendenti)
 RE POA
 RE Property
Nella definizione della corporate governance
dei propri fondi, AEDES BPM RE SGR ha
introdotto organi e procedure in grado di
consentire la massima trasparenza nelle
scelte gestionali del fondo
Fondo Investietico
Investitori
1.3. L’andamento del Fondo nell’anno 2013
Nel corso dell’anno 2013 il Fondo Investietico non ha effettuato nuove operazioni di investimento e
disinvestimento.
Al 31 dicembre 2013 il patrimonio del Fondo Investietico è costituito da dodici immobili prevalentemente ad
uso RSA/Uffici, per una superficie lorda complessiva pari a 112.760 mq.
Al 31 dicembre 2013 il costo storico di acquisto degli immobili, incrementato degli oneri capitalizzati, è pari
a circa € 201,7 milioni mentre il loro valore di mercato, determinato dagli Esperti Indipendenti, è pari a circa
€ 197,1 milioni.
Nella tabella che segue vengono evidenziate le principali caratteristiche del Fondo e la sua evoluzione nel
corso dell’anno 2013:
Tabella 1: Il Fondo Investietico in sintesi
Durata residua
n° anni
Patrimonio Immobiliare
n° immobili
Mq complessivi lordi
mq
Destinazione d'uso
Distribuzione geografica prevalente
(1)
Sottoscrizione
1 marzo 2002
30-giu-12
10
31-dic-12
30-giu-13
31-dic-13
3 anni 6 mesi
3
2 anni 6 mesi
2 anni
12
12
12
12
112.760
112.760
112.760
112.760
%
R.S.A./UFFICI
R.S.A./UFFICI
R.S.A./UFFICI
R.S.A./UFFICI
%
Milano e Hinterland 75%
Milano e Hinterland 77%
Milano e Hinterland 77%
Milano e Hinterland 77%
€ mln
205,4
200,8
199,5
197,1
Costo storico e oneri capitalizzati (3)
€ mln
202,1
201,7
201,7
201,7
Debito
€ mln
67,7
67,7
64,2
64,2
Loan to Value (LTV) (4)
%
33,0%
33,7%
32,2%
32,6%
Valore di mercato immobili
(2)
Loan to Cost (LTC)
Net Asset Value (NAV)
%
€ mln
(5)
Distribuzione proventi totale
(6)
Distribuzione proventi per quota
(6)
0,0%
0,0%
33,5%
33,6%
31,8%
31,8%
153,8 (€ 2500 /quota)
164,4 (€ 2.672,228/quota)
165,05 (€ 2683,507/quota)
159,6 (€ 2595,043/quota)
160,4 (€ 2608,701/quota)
€ /000
0,0
0,0
9.225,6
0,0
8.303,0
€/quota
0,000
0,000
150,000
0,000
135,000
Valore nominale della quota
€
2.500,000
2.500,000
2.500,000
2.500,000
2.500,000
Valore unitario della quota (NAV)
€
2.500,000
2.672,228
2.683,507
2.595,043
2.608,701
Quotazione Borsa
€
1.155
1.362
1.490
1.647
Sconto prezzo di borsa
%
56,8%
49,2%
42,6%
36,9%
N° quote
n° quote
61.504
61.504
61.504
61.504
7,4%
7,6%
7,1%
6,1%
Redditività lorda
(7)
%
61.504
(0)
Con provvedimento dell’8 marzo 2012 Banca d’Italia ha approvato la modifica al regolamento di gestione prorogando la durata fino al 31 dicembre 2015.
(1)
Perizie esperto indipendente al periodo di riferimento (REAG fino a 31/12/2010 - K2 REAL da 30/06/2011).
(2)
Calcolato sul valore di mercato.
(3)
Determinato come valore di Acquisto al netto delle vendite effettuate ed aumentato delle spese di manutenzione straordinaria sugli immobili.
(4)
rapporto tra l'indebitamento e il valore del patrimonio immobiliare al 31/12/2013
(5)
Valore contabile riportato in rendiconto alla data di riferimento.
(6)
Valore al netto dei rimborsi parziali di quote percepiti nel periodo di riferimento
(7)
Calcolata come il rapporto tra affitti annui risultanti dai contratti in essere e il costo storico alla data di riferimento.
17
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
Relativamente alla composizione del portafoglio immobiliare alla data del 31 dicembre 2013, si confermano
le principali caratteristiche relativamente alla distribuzione geografica ed alla destinazione d’uso, come di
seguito sintetizzati. Per quanto attiene alla localizzazione, circa il 76% è ubicato a Milano e hinterland, il
19,0% a Roma e il 5,0% a Torino (Fig. 4).
Distribuzione Geografica (Fig. 4) (% del Valore di mercato)
Centro
19,0%
Lombardia
1
10
Veneto
Piemonte
Tosca
na
Nord
81,0%
Marche
Lazio
1
Puglia
Sardegna
Torino
5,0%
Roma
19,0%
Milano
42,0%
76% del valore
Milano
Hinterland
34,0%
19% del valore
5% del valore
I due grafici che seguono (Fig. 5a - 5b) evidenziano la suddivisione del portafoglio per destinazione d’uso
in base alla superficie ed ai valori di mercato.
Il Patrimonio immobiliare del Fondo rispetto alla destinazione d’uso può essere scomposto principalmente
in: immobili direzionali che rappresentano circa il 43%, residenze sanitarie assistenziali (RSA), che
costituiscono circa il 48%, immobili a destinazione commerciale che costituiscono il 6%, mentre gli immobili
ad uso logistico costituiscono il 3% dell’investimento complessivo.
(Fig. 5a) Suddivisione del portafoglio per
destinazione d’uso (% su Market value)
Retail
5,94%
(Fig. 5b) Suddivisione del portafoglio per
destinazione d’uso (% di mq)
Logistica
2,74%
Logistica
10,38%
Retail
5,45%
Uffici
42,87%
RSA
50,39%
RSA
48,45%
Uffici
33,78%
18
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
1.4. Attività di gestione
1.4.1
Gestione immobiliare
Investimenti
Nel corso del 2013 non è stata perfezionata alcuna operazione di investimento.
Si riporta qui di seguito una tabella riepilogativa delle acquisizioni degli immobili effettuate dalla data di
avvio del Fondo fino alla data del presente Rendiconto.
Tabella 2: Acquisizioni
Data di Acquisto
Città
Indirizzo
Prezzo di Acquisto
Data di vendita
(€/ 000)
02-ago-02
Monza (MI)
Via Crescitelli. 1
16.000,0
06-nov-02
Cinisello Balsamo (MI)
Via dei Lavoratori, 133
18.600,0
29-mar-06
27-mar-03
Roma
Via Arno
11.500,0
06-dic-05
04-giu-03
Canzo (CO)
Via A. Brusa 20
6.500,0
20-dic-07
30-giu-03
Bollate (MI)
Via Don Luigi Uboldi, 40/42
10.400,0
27-ott-03
Roma
Via Paolo di Dono, 223
20.900,0
27-ott-03
San Donato (MI)
Piazza S. Barbara, 7
23.200,0
17-dic-03
Milano
Via S. Faustino, 21
12.600,0
15-giu-05
Milano
Via Ippocrate, 21
27.250,0
20-dic-06
Torino
Via Magenta, 12
10.400,0
26-giu-07
San Donato (MI)
Via Agadir, 38
10.500,0
26-set-07
Milano
Via Antonini 26
13.800,0
23-gen-08
Milano
Via San Faustino 27
18-dic-08
Milano
Via Casati, 16
18-dic-08
Pregnana Milanese (MI)
Via Brugheria,1
31-dic-08
San Donato (MI)
Via 25 Aprile, 25
29-apr-11
24.500,0
9.000,0
7.300,0
19.500,0
Totale
241.950,0
Disinvestimenti
Nel corso del 2013 non è stata perfezionata alcuna operazione di disinvestimento.
Nella tabella seguente vengono riepilogati in dettaglio i disinvestimenti immobiliari effettuati dalla data di
collocamento al 31 dicembre 2013:
Tabella 3: Vendite effettuate dal Fondo
Data di Vendita
06-dic-05
Città
Roma
Immobile
Via Arno
Totale 2005
29-mar-06
Cinisello Balsamo (MI)
Via dei Lavoratori, 133
Totale 2006
20-dic-07
Canzo (CO)
Via A. Brusa, 20
Totale 2007
Valore di
Acquisto
Capex
Valore di
Mercato
Prezzo di
Vendita
(€/'000)
(€/'000)
(€/'000)
(€/'000)
Plus lorda
(1)
Margine % (2)
(€/'000)
%
11.500,0
374,4
14.400,0
15.232,3
3.358,0
28,3%
11.500,0
374,4
14.400,0
15.232,3
3.358,0
28,3%
18.600,0
41,1
21.560,0
23.300,0
4.658,9
25,0%
18.600,0
41,1
21.560,0
23.300,0
4.658,9
25,0%
6.500,0
25,6
7.630,0
7.960,0
1.434,4
22,0%
6.500,0
25,6
7.630,0
7.960,0
1.434,4
22,0%
Totale 2008
-
-
-
-
-
Totale 2009
-
-
-
-
-
Totale 2010
-
-
-
-
-
29-apr-11
Totale giu-2011
San Donato M.se (MI)
P.zza S.ta Barbara, 7
23.200,0
611,3
27.910,0
27.800,0
3.988,7
16,8%
23.200,0
611,3
27.910,0
27.800,0
3.988,7
16,8%
Totali 2012
-
-
-
-
-
Totale 2013
-
-
-
-
-
Totale
59.800,0
1.052,4
(1)
Determinata come differenza tra il prezzo di vendita ed il costo storico degli immobili venduti.
(2)
Il Margine % viene calcolato come il rapporto tra la Plus Lorda da Vendita ed il costo storico alla data della vendita.
71.500,0
74.292,3
13.439,9
-
22,1%
19
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
Alla fine dell’esercizio è stato aggiornato il piano delle dismissioni, con una strategia volta a
preservare il profilo di rischio del fondo e la sua redditività attraverso un processo di dismissione
già avviato che prevede a tal fine anche l’incarico di primari operatori specializzati sul mercato
delle compravendite.
Locazioni e Manutenzioni
Attività di locazione:

Milano Via Casati 16, sono proseguite le attività di locazione dell’immobile, che risulta sfitto a
seguito del fallimento della società conduttrice Marvecspharma Services S.r.l., da parte della
società specializzata GVA Redilco. A seguito di tale attività, non vi sono state proposte da parte di
soggetti interessati alla locazione; in parallelo il Fondo ha confermato agli operatori con cui è
venuto in contatto che verranno anche valutate eventuali opportunità di dismissione dell’immobile
libero e disponibile, potenzialmente appetibile sia per utilizzatori finali, che per una sua
riconversione all’originaria destinazione residenziale, funzione tra l’altro coerente con il contesto
urbano nel quale è localizzato l’asset. Relativamente alla procedura di fallimento della Società
Marvecspharma Services S.r.l., dopo il riconoscimento da parte del Giudice Delegato della
compensazione del credito vantato per il mancato incasso di canoni (trattenendo le somme dal
deposito a garanzia rilasciato alla sottoscrizione del contratto). il Fondo ha definito una transazione
con i curatori fallimentari quale parziale compensazione della penale per il mancato riacquisto.

Milano via Ippocrate In data 26 luglio 2013, è stato sottoscritto un nuovo contratto di locazione
per l’affitto dell’intero immobile ad uso RSA (Residenza Sanitaria Assistenziale), ubicato in Milano
via Ippocrate, con l’attuale conduttore.
Il nuovo contratto prevede una durata di nove anni, rinnovabile di ulteriori sei anni, senza possibilità
di uscita anticipata da parte del conduttore nel primo novennio.
Il contratto prevede inoltre un canone annuo a regime allineato al canone attuale (circa Euro 2,5
milioni) e una scalettatura progressiva del canone con sconti decrescenti nei primi anni di
locazione. E’ previsto anche un sistema di canone variabile in funzione del fatturato della RSA che
potrebbe consentire un recupero degli sconti iniziali.
L’anticipata rinegoziazione del contratto di locazione, la cui naturale scadenza era prevista per
l’agosto 2014, ha permesso al Fondo di consolidare il rapporto con un conduttore di elevato
standing e di stabilizzare la redditività dell’immobile a lungo periodo eliminando i rischi di
liberazione degli spazi.

Roma via Paolo di Dono In data 29 luglio 2013, è stato sottoscritto, a fronte della disdetta
ricevuta, un nuovo contratto di locazione per l’affitto dell’intero immobile ad uso uffici ubicato in
Roma via Paolo di Dono con l’attuale conduttore.
In sintesi il nuovo contratto prevede una durata di sei anni rinnovabile di un ulteriore uguale
periodo, senza possibilità di uscita anticipata per il conduttore nel primo sessennio e prevede un
canone a regime a partire dal terzo anno sostanzialmente allineato al canone attuale (circa Euro
2,9 milioni), mentre per il primo e secondo anno è prevista una scalettatura crescente del canone
per arrivare al canone a regime.
20
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
L’accordo raggiunto ha consentito di evitare l’uscita del conduttore per metà degli spazi
dell’immobile e di consolidare così la redditività a medio/lungo periodo con un canone medio del
sessennio sostanzialmente allineato ai livelli di mercato.

Milano Via Antonini 26, in data 27 settembre 2013 è stato sottoscritto un nuovo contratto di
locazione con la società CFP per i circa 1.000 mq. che già occupa al secondo piano dell’immobile
per il tramite di due contratti di locazione. Il nuovo contratto prevede una durata di sette anni più sei
senza possibilità di disdetta anticipata con un canone a regime pari a circa Euro 151 mila (allineato
al canone attuale) e una scalettatura progressiva del canone con sconti decrescenti nei primi tre
anni di locazione.
La stipula del nuovo contratto oltre a permettere di stabilizzare i redditi da locazione relativi al
conduttore e consolidare il rapporto con lo stesso, ha permesso di riunire in un unico contratto i
due contratti già esistenti eliminando la possibilità di disdetta su una porzione di circa 200 mq,
esercitabile nel febbraio 2014.
Durante l’esercizio sono inoltre proseguite le attività di locazione degli spazi sfitti dell’immobile, pari
a circa il 15% degli spazi locabili, da parte dell’agent incaricato (Cosmo real estate), ma in funzione
della particolarità dell’immobile, non propriamente adatto alla destinazione uffici e alla situazione
negativa del mercato non vi sono state segnalazioni di nuovi potenziali conduttori.

Bollate (MI) via Uboldi, Il 30 ottobre 2013 è stato rinegoziato il contratto di locazione con il
conduttore dell’immobile. Il nuovo contratto prevede una durata di nove anni più sei senza
possibilità di disdetta anticipata, con decorrenza 1 ottobre 2013, un canone a regime pari a circa
Euro 920 mila e una scalettatura progressiva del canone con sconti decrescenti nei primi 3 anni di
locazione.
La rinegoziazione del contratto ha permesso di poter eliminare la clausola che dava la possibilità di
uscita al conduttore in qualsiasi momento diminuendo sensibilmente il profilo di rischio
dell’immobile e aumentando la stabilità dei relativi ricavi da locazione.
La redditività lorda da canoni di locazione del portafoglio immobiliare alla data del 31 dicembre 2013 è pari
al 6,1% rispetto al suo costo storico. Il tasso di occupazione degli immobili costituenti il portafoglio del
Fondo al 31 dicembre 2013 risulta pari al 97,03% della superficie locabile.
Costo Storico
(1)
Affitto annuo
(2)
Redditività lorda
(€/'000)
(€/'000)
%
Milano
89.496
6.108
6,8%
Milano Hinterland
69.457
5.083
7,3%
Roma
32.040
400
1,2%
Torino
10.683
675
6,3%
201.677
12.266
6,1%
Immobili
Totale
(3)
(1)
Inteso co me co sto di acquisizio ne incrementato delle capex so stenute
Il valo re degli affitti è calco lato sulla base del cano ne annualizzato risultante dai co ntratti in essere al 31dicembre 2013;
(3)
Calco lata co me il rappo rto tra affitti annui risultanti dai co ntratti in essere e il co sto sto rico alla data di riferimento .
(2)
21
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
Interventi di manutenzione straordinaria:
Di seguito vengono descritti i principali interventi di manutenzione straordinaria previsti nel budget 2013 ed
effettuati nel corso dell’anno:
- Milano via Antonini, nello corso del mese di Marzo 2013 è stata assegnata la gara per i lavori necessari
alla integrale messa a norma dell’edificio ai fini antincendio per un costo pari a circa € 531 mila oltre i costi
di progettazione, direzione lavori e sicurezza. I lavori non risultano ancora conclusi alla fine dell’esercizio e
si ritiene verranno terminati nel primo semestre del 2014.
- Monza via Crescitelli, sono stati ultimati i lavori per il rifacimento integrale del manto di copertura, in
relazione alla presenza di infiltrazioni ed alcune lavorazioni necessarie per l’adeguamento normativo
dell’edificio per un importo di circa € 87 mila.
- Bollate via Uboldi, sono state ultimate le opere di rifacimento integrale del manto di copertura, realizzate
per la presenza di alcune infiltrazioni, per un costo di circa € 48 mila.
Sul resto degli immobili sono stati effettuati interventi di carattere minore ma necessari per la corretta
manutenzione degli edifici oltre ad interventi relativi e necessari ad adeguamenti di tipo normativo per un
ammontare totale pari a circa € 75 mila.
1.4.2 Gestione finanziaria
Al 31 dicembre 2013 la liquidità disponibile in conto corrente ammonta a € 4.052.901, mentre risultano
investiti ulteriori € 24 milioni in depositi bancari vincolati a due mesi e rinnovabili, con la possibilità di
disinvestimento anticipato senza penali, con rendimento in linea con i tassi praticati dal mercato e
comunque superiore al costo del debito.
Si sottolinea che l’ammontare della liquidità presente nel fondo e i criteri adottati per la sua gestione sono
coerenti con la normativa di riferimento e rispettano i limiti di investimento normativi e regolamentari e che
la strategia di gestione della liquidità tiene conto del profilo di rischio finanziario del fondo in funzione della
scadenza dello stesso e del contratto di finanziamento prevista per il prossimo 31 dicembre 2015.
La gestione della liquidità consente, inoltre, al contempo, di assicurare un livello costante di redditività
annua e di mantenere la disponibilità finanziaria necessaria per fare fronte all’eventuale rimborso del
finanziamento, in caso di supero dei covenant imposti dal contratto di finanziamento causato dalla possibile
variazione negativa dei valori immobiliari (il rapporto debito immobili ipotecati e valore immobili ipotecati
non deve superare il 60% e attualmente il rapporto si attesta al 59,5%), o all’insorgere di possibili interventi
di manutenzione straordinaria da eseguire anche ai fini della locazione di alcuni immobili e/o porzioni di
spazi liberi (Milano via Casati, Milano via Antonini).
La strategia di gestione della liquidità sopra descritta verrà rivista in funzione dell’esito delle programmate
attività di dismissione.
1.5.
Politica dei Proventi
Al 31 dicembre 2013 il Fondo chiude con un utile dell’esercizio di circa € 4,6 milioni determinato come
dettagliato nella tabella sotto riportata:
22
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
Tabella 4: Conto Economico
31 Dicembre 2013
(€ '000)
Risultato gestione strumenti finanziari
14.305,6
B1. Canoni di locazione e altri proventi
0,0
B2. Utili/Perdite da realizzi
(3.700,4)
(1.727,1)
(1.330,8)
B3. Plus/Minusvalenze
B4. Oneri per la gestione di beni immobili
B6. IMU
Risultato gestione beni immobili
7.547,3
Risultato gestione crediti
146,5
D1. Interessi attivi e proventi assimilati
Risultato gestione investimenti
7.693,8
H. Oneri finanziari
(631,2)
Risultato netto della gestione caratteristica
7.062,6
(2.283,5)
(76,1)
(33,2)
(45,4)
(135,5)
135,9
I1. Provvigione di gestione SGR
I2. Commissioni Banca Depositaria
I3. Oneri per Esperti Indipendenti
I4. Spese pubblicazione Prospetti e informativa al pubblico
I5. Altri oneri di gestione
L. Altri ricavi ed oneri
Risultato netto della gestione prima delle imposte
4.624,7
Al 31 dicembre 2013 il provento distribuibile, al netto delle plusvalenze e delle minusvalenze non realizzate
è pari a circa € 8,3 milioni corrispondente al 5,4% annuale del capitale medio investito nel periodo
(calcolato in base al NAV iniziale).
Si riporta di seguito un dettaglio sulla determinazione di tale risultato distribuibile.
Tabella 5: Risultato distribuibile
31 dicembre 2013
(€ '000)
Risultato contabile
% Equity medio investito
4.624,7
3,0%
0
0,0%
0
0,0%
(1)
Rettifiche per la determinazione del risultato distribuibile:
- Plusvalenza (+ Minusvalenza) "contabile" da vendita
+ Plusvalenza "effettiva" da vendita
(3)
- Plusvalenza (+ Minusvalenza) da rivalutazione
Risultato distribuibile
(4)
(2)
3.700,4
2,4%
8.325,2
5,4%
8.325,2
5,4%
0,0
0,0%
di cui :
Risultato gestione ordinaria
( 5)
Plusvalenza netta da vendita
Risultato non distribuito
Risultato non distribuito (%)
Risultato distribuito
( 6)
22,1
0,27%
8.303,0
5,4%
(1)
Calcolato in bas e al NAV di Collocamento e cons iderando gli eventuali rimborsi parziali percepiti dal collocamento del fondo al periodo di
riferimento.
(2)
Le plus valenze derivanti dalle vendite s ono contabilizzate nel Rendiconto del Fondo come differenza tra il prezzo di vendita ed il valore
di is crizione in Rendiconto al 31 dicembre dell'es ercizio precedente.
(3)
Plus valenza effettivamente realizzata dalle vendite, determinata come differenza tra il prezzo di vendita ed il cos to s torico dell'immobile
al momento della vendita.
(4)
Si tratta delle plus valenze (minus valenze) non realizzate derivanti dalla valutazione al mercato delle attività del Fondo
(5)
E' il ris ultato contabile del Fondo alla data di riferimento al netto delle plus valenze nette da vendita.
E' la plus valenza effettiva al netto delle fee di Advis ory.
(6)
23
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
Sulla base di tali risultanze economiche, a seguito dell’approvazione da parte del Consiglio di
Amministrazione ed ai sensi di quanto previsto dal regolamento del Fondo, per l’anno 2013 si procede alla
distribuzione del provento di € 8.303.040, pari a € 135/quota, e un dividend yield medio annuale dalla data
di sottoscrizione del capitale (€ 2.500/quota), del 4,8%.
Tabella 6: Dividend Yield
Capitale medio
investito
Provento
distribuibile
Provento non
distribuito
Provento da
distribuire
D/Y
(€/quota)
(€/quota)
(€/quota)
(€/quota)
(%)
Anno 2002
2.500,000
18,112
(18,112)
0,000
0,00%
Anno 2003
2.500,000
35,918
(25,918)
10,000
0,40%
15-mar-04
Anno 2004
2.500,000
85,395
(0,395)
85,000
3,40%
21-mar-05
Anno 2005
2.500,000
130,000
0,000
130,000
5,20%
22-mar-06
Anno 2006
2.500,000
160,000
0,000
160,000
6,40%
22-mar-07
Anno 2007
2.500,000
112,256
(0,256)
112,000
4,48%
28-mar-08
Anno 2008
2.500,000
94,420
(0,420)
94,000
3,76%
26-mar-09
Anno 2009
2.500,000
164,742
(0,742)
164,000
6,56%
25-mar-10
Anno 2010
2.500,000
176,440
(0,440)
176,000
7,04%
21-mar-11
Anno 2011
2.500,000
203,498
(0,498)
203,000
8,12%
26-mar-12
Anno 2012
2.500,000
150,978
(0,978)
150,000
6,00%
28-mar-13
Anno 2013
2.500,000
135,360
(0,360)
135,000
5,40%
marzo 2014
2.500,000
1.467,118
(48,118)
1.419,000
Totale dal
collocamento
Data di distribuzione
Dividend Yield medio
4,8%
Si riporta di seguito il riepilogo dei flussi di cassa complessivi per l’investitore dal collocamento al 31
dicembre 2013 e la relativa tempistica:
Tabella 7: Flussi di cassa per l'investitore
Flussi di cassa dell'investitore
Data
1-mar-02
Capitale Investito
Flusso
€/quota
€/quota
(2.500,000)
15-mar-04
Descrizione
sottoscrizione delle quote
10,000
distribuzione dividendi anno 2003
21-mar-05
85,000
distribuzione dividendi anno 2004
22-mar-06
130,000
distribuzione dividendi anno 2005
22-mar-07
160,000
distribuzione dividendi anno 2006
28-mar-08
112,000
distribuzione dividendi anno 2007
26-mar-09
94,000
distribuzione dividendi anno 2008
25-mar-10
164,000
distribuzione dividendi anno 2009
21-mar-11
176,000
distribuzione dividendi anno 2010
26-mar-12
203,000
distribuzione dividendi anno 2011
28-mar-13
150,000
distribuzione dividendi anno 2012
marzo 2014
135,000
distribuzione dividendi anno 2013
Totale
(2.500,000)
1.419,000
24
FONDO INVESTIETICO
1.6.
RENDICONTO AL 31.12.2013
Variazioni del valore di mercato del portafoglio
Al 31 dicembre 2013 il valore di mercato degli immobili determinato dagli Esperti Indipendenti K2 Real S.r.l.
è pari a circa € 197,1 milioni, mentre al 31 dicembre 2012 era pari a circa € 200,8 milioni.
Il valore del patrimonio immobiliare al 31 dicembre 2013, è diminuito complessivamente del 1,8% rispetto
al 31 dicembre 2012. Questa riduzione risulta in linea con il trend di mercato che ha registrato flessioni
anche maggiori rispetto a quelle del patrimonio del Fondo Investietico, caratterizzato da un profilo di rischio
contenuto sia per le caratteristiche tipologiche sia per la localizzazione geografia degli asset, e quindi meno
esposto alle fluttuazioni al ribasso dei valori immobiliari.
Tabella 8: Variazione valore di mercato del portafoglio
Valore di mercato
inizio periodo
Vendite
(mln)
Plus/Minus da
rivalutazione (2)
(1)
(mln)
Altri incrementi
(mln)
Valore di mercato
fine periodo
(3)
(mln)
Variazione
(mln)
Sottoscrizione
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
31 dicembre 2002
0,0
0,0
0,2
34,7
34,8
31 dicembre 2003
34,8
0,0
2,7
90,2
127,8
7,8%
31 dicembre 2004
127,8
0,0
8,0
0,0
135,7
6,2%
31 dicembre 2005
135,7
(13,2)
4,7
27,7
154,9
3,5%
31 dicembre 2006
154,9
(21,6)
(24,7)
10,7
119,4
-15,9%
31 dicembre 2007
119,4
(7,6)
5,0
28,2
144,9
4,2%
31 dicembre 2008
144,9
0,0
26,4
68,8
240,1
18,2%
31 dicembre 2009
240,1
0,0
(7,9)
2,8
235,0
-3,3%
31 dicembre 2010
235,0
0,0
1,6
0,1
236,7
0,7%
31 dicembre 2011
236,7
(27,9)
(3,1)
1,4
207,0
-1,5%
31 dicembre 2012
207,0
0,0
(7,8)
1,5
200,8
-3,7%
31 dicembre 2013
200,8
0,0
(3,7)
0,0
197,1
-1,8%
(1)
(4)
(%)
Valore di mercato degli immobili venduti.
(2)
Rivalutazione / (Svalutazione) di periodo comprensiva di costi capitalizzati nel periodo di riferimento
Incremento dovuto alle acquisizioni ed alle capitalizzazioni.
(4)
Calcolato rapportando il valore di mercato a fine periodo con il valore di mercato a inizio periodo, escludendo dal perimetro gli immobili venduti, quelli acquisiti e le capitalizzazioni nel
corso del periodo di riferimento.
(3)
Si riporta di seguito la variazione di mercato del Portafoglio Immobiliare:
Tabella 9: Il valore di mercato del patrimonio immobiliare
dic-12
Città
Valore di
Mercato (1)
Indirizzo
dic-13
Costo storico
e oneri
capitalizzati
Rivalutazione /
Svalutazione (2)
(€/000) (€/000)
Rivalutazione
/ Svalutazione
(3)
(€/000)
Acquisizioni /
Vendite
Capex 2013
Valore di
Mercato al
31/12/2013 (1)
Variazione
annua (4)
(€/000)
(€/000)
(€/000)
(%)
Monza (MI)
Via Crescitelli. 1
18.200,0
16.164,7
1.535,3
(500,0)
17.700,0
-2,7%
Bollate (MI)
Via Don Luigi Uboldi, 40/42
13.100,0
11.547,0
353,0
(1.200,0)
11.900,0
-9,2%
Roma
Via Paolo di Dono, 223
36.200,0
32.040,5
4.459,5
Milano
Via S. Faustino, 21
13.800,0
12.839,4
860,6
Milano
Via Ippocrate, 21
28.400,0
27.696,4
Torino
Via Magenta, 12
9.900,0
10.682,9
San Donato (MI)
Via Agadir, 38
13.800,0
14.052,0
(352,0)
(100,4)
Milano
Via Antonini 26
12.000,0
14.541,1
(2.841,1)
(300,0)
Milano
Via S. Faustino, 27
23.800,0
25.169,9
(1.669,9)
(300,0)
23.500,0
-1,3%
Milano
Via Casati, 16
6.800,0
9.249,4
(3.249,4)
(800,0)
6.000,0
-11,8%
Pregnana Milanese (MI)
Via Brughiera,1
5.700,0
7.664,1
(2.264,1)
(300,0)
5.400,0
-5,3%
San Donato (MI)
Via 25 Aprile, 25
19.100,0
20.029,4
(1.229,4)
(300,0)
18.800,0
-1,6%
(4.577,0)
(3.700,4)
Totale
200.800,0
201.677,0
300,0
36.500,0
0,8%
(100,0)
13.700,0
-0,7%
1.003,6
300,0
28.700,0
1,1%
(1.182,9)
(400,0)
9.500,0
-4,0%
13.700,0
-0,7%
11.700,0
-2,5%
(1)
Valori di Mercato dell'esperto indipendente relativi al periodo di riferimento.
(2)
Calcolata come differenza tra il valore di mercato al 31 dicembre 2013 e il costo storico aumentato degli oneri capitalizzati.
(3)
Calcolata come differenza tra il valore di mercato al 31 dicembre 2013 e quello al 31 dicembre 2012 aumentato degli oneri capitalizzati.
(4)
Calcolata come differenza % tra il valore di mercato al 31 dicembre 2013 e quello al 31 dicembre 2012.
0,4
-
0,4
197.100,0
-1,8%
25
FONDO INVESTIETICO
1.7.
RENDICONTO AL 31.12.2013
Analisi delle variazioni del NAV (Net Asset Value)
Il valore del NAV passa da € 165,05 milioni al 31 dicembre 2012, a € 160,45 milioni al 31 dicembre 2013,
registrando una riduzione pari al 2,79%.
La variazione del valore della quota è dovuta:
i.
alla diminuzione del valore del patrimonio immobiliare;
ii.
alla distribuzione dei proventi avvenuta il 28 marzo 2013;
iii.
al risultato economico di periodo conseguito.
Tabella 10: Variazioni del NAV
2002
Valore iniziale
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Collocamento
1 marzo 2002
(€/000)
(10 mesi)
(€/000)
(€/000)
(€/000)
(€/000)
(€/000)
(€/000)
(€/000)
(€/000)
(€/000)
(€/000)
(€/000)
(€/000)
153.760,0
153.760,0
155.002,0
162.660,8
175.880,1
182.380,1
183.845,1
185.230,0
182.767,1
179.190,5
181.542,0
175.997,3
165.046,4
0,0
Variazioni in aumento:
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
(1.104,4)
0,0
0,0
0,0
(4.098,7)
0,0
- realizzazione plus da rivalutazione
0,0
0,0
0,0
0,0
1.714,0
1.740,0
1.104,4
0,0
0,0
0,0
4.098,7
0,0
0,0
- plus/minus da valut. semestrale di mercato
0,0
181,6
6.739,5
7.969,3
4.724,3
2.530,5
5.425,7
(1.381,7)
(7.927,5)
1.586,4
(3.137,2)
(7.751,3)
(3.700,4)
- utili di periodo
0,0
1.060,5
919,2
5.865,1
5.289,5
5.190,1
5.799,8
5.807,2
10.132,3
10.851,8
8.417,2
9.285,7
8.325,2
(9.225,6)
- rivalutazione dall'acquisto
Variazioni in diminuzione:
0,0
0,0
(615,0)
(5.227,8)
(7.995,5)
(9.840,6)
(6.888,4)
(5.781,4)
(10.086,7)
(10.824,7)
(12.485,3)
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
NAV
153.760,0
155.002,0
162.660,8
175.880,1
182.380,1
183.845,1
185.230,0
182.767,1
179.190,5
181.542,0
175.997,3
165.046,4
160.445,6
61.504
61.504
61.504
61.504
61.504
61.504
61.504
61.504
61.504
61.504
61.504
61.504
61.504
Valore contabile per quota
2.500,000
2.520,194
2.644,719
2.859,653
2.965,337
2.989,157
3.011,674
2.971,629
2.913,478
2.951,712
2.861,559
2.683,507
2.608,701
Valore nominale per quota
2.500,000
2.500,000
2.500,000
2.500,000
2.500,000
2.500,000
2.500,000
2.500,000
2.500,000
2.500,000
2.500,000
2.500,000
2.500,000
- distribuzione dei proventi
- rimborso parziale di quote
N. di quote
Il valore della quota passa da € 2.683,507 al 31 dicembre 2012 a € 2.608,701 al 31 dicembre 2013.
1.8.
La performance del Fondo dal collocamento al 31 dicembre 2013
Si riporta qui di seguito un riepilogo dei principali parametri di redditività del Fondo per il periodo di
riferimento e per il periodo intercorrente dalla data di Collocamento al 31 dicembre 2013.
Il Return on Equity (ROE): esprime la redditività del Fondo data dal rapporto tra il risultato distribuibile del
periodo di competenza e l’investimento medio di periodo (calcolato in base al NAV di collocamento e
considerando gli eventuali rimborsi parziali percepiti nel periodo stesso).
In caso di pay out ratio pari al 100% il ROE coincide con il dividend yield.

ROE dell’anno 2013
Il ROE dell’anno 2013 determinato come sopra descritto, risulta essere pari al 5,41%.
 ROE dal Collocamento al 31 dicembre 2013
Il ROE medio annuo, dal collocamento al 31 dicembre 2012, risulta essere pari al 4,95% ed è calcolato
come rapporto tra il risultato complessivo distribuibile (come sopra descritto e rapportato al periodo di
operatività del Fondo pari a 4.323 giorni) e l’investimento medio.

Dividend Yield dell’anno 2013
Il Dividend Yield dell’anno 2013 risulta essere pari al 5,40%. Per maggiori dettagli si rinvia alla tabella
n. 5.

Dividend Yield dal Collocamento al 31 dicembre 2013
Il Dividend Yield medio annuo, dal collocamento al 31 dicembre 2013, risulta essere pari al 4,8%, ed è
calcolato come rapporto tra il risultato complessivo distribuito di competenza (rapportato al periodo di
operatività del Fondo) e l’investimento medio, come desumibile dalla tabella n. 6.
26
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
 Tasso Interno di rendimento
Rappresenta il rendimento complessivo del Fondo, ovvero il tasso di interesse composto annuale dalla
data di collocamento alla data del 31 dicembre 2013, calcolato in base ai flussi di cassa rappresentati:
i.
dalla liquidità inizialmente investita nel Fondo;
ii.
dai proventi percepiti;
iii.
considerando l’ipotetico incasso per il disinvestimento delle quote al valore del NAV contabile
al 31 dicembre 2013.
Quest’ultimo valore è indicativo della potenziale redditività complessiva conseguibile dall’investitore se il
patrimonio immobiliare fosse stato liquidato alla data del 31 dicembre 2013 al valore di perizia indicato
dall’Esperto Indipendente.
Tale rendimento è puramente indicativo e non vi sono certezze che possa essere effettivamente
conseguito nel tempo.
Il Tasso Interno di Rendimento per l’Investitore del Fondo Investietico è pari al 4,41%, come si evince dalla
tabella sottostante:
Tabella 11: IRR
Data distribuzione
1-mar-02
Capitale Investito
Rimborso quote
Distribuzione
dividendi
NAV contabile
€/quota
€/quota
€/quota
€/quota
Periodo di
competenza
(2.500,000)
15-mar-04
10,000
Anno 2003
21-mar-05
85,000
Anno 2004
22-mar-06
130,000
Anno 2005
22-mar-07
160,000
Anno 2006
28-mar-08
112,000
Anno 2007
26-mar-09
94,000
Anno 2008
25-mar-10
164,000
Anno 2009
21-mar-11
176,000
Anno 2010
29-mar-12
203,000
Anno 2011
28-mar-13
150,000
31-dic-13
Totale
Anno 2012
2.608,701
(2.500,000)
0,000
1.284,000
2.608,701
Tasso Interno di Rendimento
1.9.
4,41%
Le linee strategiche di investimento, disinvestimento e gestione
In merito alle prospettive del Fondo, la SGR intende perseguire il seguente piano strategico:

proseguire la gestione e valorizzazione del portafoglio immobiliare in funzione della strategia di
dismissioni immobiliari calibrata in base alla chiusura del Fondo, prevista per il 31 dicembre 2015,
verificando la percorribilità del relativo piano vendite in relazione alle condizioni dei mercati ed alla
domanda di immobili a reddito della tipologia detenuta dal Fondo, con l’obbiettivo di massimizzarne
la redditività;

migliorare lo stato conservativo e qualitativo del patrimonio immobiliare, mediante interventi di
manutenzione straordinaria ove necessari;
27
FONDO INVESTIETICO

RENDICONTO AL 31.12.2013
potenziare e consolidare i ricavi di affitto mediante la rilocazione degli spazi sfitti, il rinnovo dei
contratti di locazione in scadenza e/o il rinnovo anticipato con l’obbiettivo di stabilizzare i flussi di
cassa a medio lungo periodo.
1.10. Fatti di rilievo avvenuti dopo la chiusura dell’esercizio
Nessun fatto di rilievo è da segnalare dopo la chiusura del periodo.
AEDES BPM Real Estate SGR S.p.A.
Per il Consiglio di Amministrazione
L’Amministratore Delegato
Giuseppe Roveda
Milano, 26 febbraio 2014
28
FONDO INVESTIETICO
2
RENDICONTO AL 31.12.2013
Situazione patrimoniale
ATTIVITÀ
Situazione al 31 Dicembre 2013
Situazione a fine esercizio precedente
Valore complessivo In percentuale del Valore complessivo
(€)
totale attività
(€)
In percentuale del
totale attività
A. STRUMENTI FINANZIARI
Strumenti finanziari non quotati
A1. Partecipazioni di controllo
A2. Partecipazioni non di controllo
A3. Altri titoli di capitale
A4. Titoli di debito
A5. Parti di O.I.C.R.
Strumenti finanziari quotati
A6. Titoli di capitale
A7. Titoli di debito
A8. Parti di O.I.C.R.
Strumenti finanziari derivati
A9. Margini presso organismi di
compensazione e garanzia
A10. Opzioni, premi o altri strumenti
derivati quotati
A11. Opzioni, premi o altri strumenti
derivati non quotati
B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI
B1. Immobili dati in locazione
B2. Immobili dati in locazione finanziaria
B3. Altri immobili
B4. Diritti reali immobiliari
197.100.000
197.100.000
87,36%
87,36%
200.800.000
200.800.000
85,24%
85,24%
24.000.000
10,64%
25.000.000
10,61%
24.000.000
10,64%
25.000.000
10,61%
4.052.901
4.052.901
1,80%
1,80%
4.979.799
4.979.799
2,12%
2,12%
462.342
0,20%
4.791.699
2,03%
49.663
24.444
388.235
0,02%
0,01%
0,17%
62.900
0,03%
4.728.799
2,00%
225.615.243
100,00%
235.571.498
100,00%
C. CREDITI
C1. Crediti acquistati per operazioni
di cartolarizzazione
C2. Altri
D. DEPOSITI BANCARI
D1. A vista
D2. Altri
E. ALTRI BENI
F. POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITÀ
F1. Liquidità disponibile
F2. Liquidità da ricevere per operazioni
da regolare
F3. Liquidità impegnata per operazioni
da regolare
G. ALTRE ATTIVITÀ
G1. Crediti per p.c.t. attivi e operazioni
assimilate
G2. Ratei e risconti attivi
G3. Risparmio di imposta
G4. Altre
TOTALE ATTIVITÀ
29
FONDO INVESTIETICO
PASSIVITÀ E NETTO
H. FINANZIAMENTI RICEVUTI
H1. Finanziamenti ipotecari
H2. Pronti contro termine passivi e
operazioni assimilate
H3. Altri (finanziamenti linea IVA)
RENDICONTO AL 31.12.2013
Situazione al
31 Dicembre 2013 (€)
Situazione a fine esercizio
precedente (€)
64.229.128
64.229.128
67.729.128
67.729.128
940.550
44.607
2.795.949
46.210
301.840
594.103
620.815
1.052.912
1.076.012
65.169.678
70.525.077
160.445.565
165.046.421
61.504
61.504
2.608,701
2.683,507
150
203
I. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI
I1. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari
derivati quotati
I2. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari
derivati non quotati
L. DEBITI VERSO I PARTECIPANTI
L1. Proventi da distribuire
L2. Altri debiti verso i partecipanti
M. ALTRE PASSIVITÀ
M1. Provvigioni ed oneri maturati e
non liquidati
M2. Debiti di imposta
M3. Ratei e risconti passivi
M4. Altre
TOTALE PASSIVITÀ
VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO
Numero delle quote in circolazione
Valore unitario delle quote
Rimborsi o proventi distribuiti per quota
30
FONDO INVESTIETICO
3.
RENDICONTO AL 31.12.2013
Sezione reddituale
Rendiconto al
31 Dicembre 2013 (€)
A. STRUMENTI FINANZIARI
Rendiconto a fine esercizio
precedente (€)
0
Strumenti finanziari non quotati
A1. PARTECIPAZIONI
A1.1 Dividendi e altri proventi
A1.2 Utili/perdite da realizzi
A1.3 Plus/minusvalenze
A2. ALTRI STRUMENTI FINANZIARI NON QUOTATI
A2.1 Interessi, dividendi e altri proventi
A2.2 Utili/perdite da realizzi
A2.3 Plus/minusvalenze
Strumenti finanziari quotati
A3. STRUMENTI FINANZIARI QUOTATI
A3.1 Interessi, dividendi e altri proventi
A3.2 Utili/perdite da realizzi
A3.3 Plus/minusvalenze
0
Strumenti finanziari derivati
A4. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI
A4.1 Di copertura
A4.2 Non di copertura
Risultato gestione strumenti finanziari
B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI
B1. CANONI DI LOCAZIONE E ALTRI PROVENTI
B2. UTILE/PERDITA DA REALIZZI
0
7.547.296
4.859.149
14.305.609
15.203.578
0
B3. PLUSVALENZE/MINUSVALENZE
-3.700.432
-7.751.347
B4. ONERI PER LA GESTIONE DI BENI IMMOBILI
-1.727.064
-1.346.148
-1.330.817
-1.246.934
B5. AMMORTAMENTI
B6. IMPOSTA COMUNALE IMMOBILI
Risultato gestione beni immobili
7.547.296
4.859.149
C. CREDITI
C1. Interessi attivi e proventi assimilati
C2. Incrementi/decrementi di valore
Risultato gestione crediti
D. DEPOSITI BANCARI
D1. Interessi attivi e proventi assimilati
146.515
401.750
146.515
401.750
E. ALTRI BENI
E1. Proventi
E2. Utile/perdita da realizzi
E3. Plusvalenze/minusvalenze
Risultato gestione investimenti
7.693.811
5.260.899
31
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
Rendiconto al
31 Dicembre 2013 (€)
Rendiconto a esercizio
precedente (€)
F. RISULTATO DELLA GESTIONE CAMBI
F1. OPERAZIONI DI COPERTURA
F1.1 Risultati realizzati
F1.2 Risultati non realizzati
F2. OPERAZIONI NON DI COPERTURA
F2.1 Risultati realizzati
F2.2 Risultati non realizzati
F3. LIQUIDITA'
F3.1 Risultati realizzati
F3.2 Risultati non realizzati
G. ALTRE OPERAZIONI DI GESTIONE
G1. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI PRONTI
CONTRO TERMINE E ASSIMILATE
G2. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI
PRESTITO TITOLI
0
Risultato lordo della gestione caratteristica
H. ONERI FINANZIARI
H1. INTERESSI PASSIVI SU FINANZIAMENTI
RICEVUTI
H1.1 Su finanziamenti ipotecari
H1.2 Su finanziamenti linea IVA
H2. ALTRI ONERI FINANZIARI
7.693.811
L. ALTRI RICAVI ED ONERI
L1. Interessi attivi su disponibilità liquide
L2. Altri ricavi
L3. Altri oneri
-1.087.128
-1.029.786
-626.237
-1.029.786
-5.000
-57.342
7.062.574
Utile/perdita dell'esercizio
4.173.771
-2.573.722
-2.283.506
-76.117
-33.247
-45.382
-2.637.352
-2.334.519
-77.818
-26.428
-61.814
-135.470
-136.773
135.892
29
144.847
-8.984
-2.026
551
2
-2.579
Risultato della gestione prima delle imposte
M. IMPOSTE
M1. Imposta sostitutiva a carico dell’esercizio
M2. Risparmio d'imposta
M3. Altre imposte
5.260.899
-631.237
-626.237
Risultato netto della gestione caratteristica
I. ONERI DI GESTIONE
I1. Provvigione di gestione SGR
I2. Commissioni banca depositaria
I3. Oneri per esperti indipendenti
I4. Spese pubblicazione prospetti e informativa
al pubblico
I5. Altri oneri di gestione
0
4.624.744
0
1.534.393
0
0
0
4.624.744
1.534.393
32
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
4. Nota integrativa
4.1. Parte A – Andamento del valore della quota
Valore della quota
Di seguito si riporta la serie storica del valore della quota del Fondo.
Andamento valore unitario della quota*
3.200
23/03/2009
PROVENTO
€94
23/03/2006
PROVENTO €
130
21/03/2005
PROVENTO €
85
3.000
2.971,630
2.965,337
2.913,479
2.989,157
2.965,337
2.945,035
2.879,114
2.859,653
15/03/2004
PROVENTO €
10
2.800
2.868,659
2.885,981
22/03/2007
PROVENTO
€ 160
2.951,712
2.981,350
28/03/2008
PROVENTO
€ 112
2.743,880
2.600
21/03/2011
PROVENTO
€176
3.011,674
2.852,367
28/03/2013
PROVENTO
€150
2.861,559
25/03/2010
PROVENTO
€164
2.683,507
2.672,228
2.595,043
2.644,718
2.608,701
2.503,031
2.500,000
2.547,094
2.520,194
26/03/2012
PROVENTO
€203
2.400
2.200
* Dati in Euro
Al 31 dicembre 2013 il valore della quota risulta pari ad € 2.608,701 con un decremento del 2,79%, rispetto
al 31 dicembre 2012, tenuto conto del provento distribuito nel corso del 2013. Tale variazione è
principalmente riconducibile ai seguenti fattori:

risultato della gestione immobiliare;

oneri di gestione;

minusvalenze nette da valutazione.
Andamento di borsa della quota e volumi scambiati
Il Fondo Investietico è quotato dal 1° novembre 2004 sul segmento Fondi Chiusi del “Mercato Telematico
degli Investment Vehicles” (MIV) organizzato e gestito da Borsa Italiana S.p.A..
Di seguito si riporta il grafico con l’andamento dei volumi e dei prezzi dal 1° gennaio al 31 dicembre 2013.
33
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
La quotazione del Fondo presso la Borsa Italiana nel corso dell’anno 2013 ha registrato un valore minimo di
€ 1.346 in data 3 gennaio con un volume di scambio giornaliero di n. 9 quote ed un valore massimo di €
1.653 in data 11 dicembre, con un volume di scambio giornaliero di n. 20 quote. La quotazione al 30
dicembre 2013, ultimo giorno di Borsa aperta, è stata pari a € 1.647 con un volume di scambio giornaliero di
n. 17 quote.
Distribuzione proventi
In relazione al risultato d’esercizio 2013 l’importo distribuibile è pari ad € 8.325.176. La tabella sottostante
riporta la riconciliazione fra il risultato contabile e distribuibile dell’esercizio 2013.
Risultato distribuibile
Risultato contabile
Totale annuo
(€)
4.624.744
Rettifiche per la determinazione del risultato distribuibile:
Plusvalenze da valutazione, non realizzate
Minusvalenze da valutazione, non realizzate
Provento distribuibile
-600.000
4.300.432
8.325.176
di cui:
Risultato della gestione ordinaria
Come % sul totale risultato distrib uib ile
Utile da realizzo generato dalla vendita di immobili
Come % sul totale risultato distrib uib ile
8.325.176
100,0%
0,0%
Il rendiconto al 31 dicembre 2013 nella parte reddituale evidenzia un utile d’esercizio pari ad € 4.624.744 a
cui concorrono minusvalenze nette non realizzate per un totale pari ad € 3.700.432.
Ai fini della determinazione dei proventi distribuibili nel regolamento del Fondo vengono considerati proventi
della gestione gli utili generati annualmente escluse le plusvalenze non realizzate ed incluse le
minusvalenze non realizzate.
Il Consiglio di Amministrazione, in sede di approvazione del rendiconto, tenuto conto delle previsioni di
redditività complessiva del Fondo, ha deliberato, ai sensi dell’art. 4.7 del Regolamento, di distribuire ai
partecipanti un importo complessivo di € 8.303.040
I proventi della gestione così come approvati sono distribuiti ai partecipanti che risultino essere titolari delle
quote al momento del pagamento, al lordo della ritenuta fiscale ove applicabile.
Detto importo in considerazione delle quote in circolazione, pari a n. 61.504, determina un provento unitario
lordo pro-quota pari a € 135. La data di stacco è fissata per il 24 marzo 2014, mentre la data di pagamento
è il 27 marzo 2014.
Informazioni di cui all’art. 32, commi 3-bis e 4, del D.L. 78/2010
Con riferimento a quanto disposto dall’art. 32, commi 3-bis e 4, del D.L. 78/2010 e dal Provvedimento del
Direttore dell’Agenzie delle Entrate del 16 dicembre 2011, nonché alla luce dei chiarimenti forniti dalla
Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 2/E del 15 febbraio 2012, si ricorda che:
- al ricorrere delle condizioni di cui all’art. 32, comma 3-bis, del D.L. 78/2010, i redditi conseguiti dal
Fondo sono imputati per trasparenza ai partecipanti diversi da quelli c.d. istituzionali (sul punto si
veda quanto descritto al paragrafo 1.1.4 Il Regime fiscale applicabile ai fondi immobiliari e ai
partecipanti della Relazione degli Amministratori del presente Rendiconto);
34
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
- detti redditi sono determinati escludendo i proventi ed oneri da valutazione (sul punto si veda quanto
descritto al paragrafo 1.1.4 Il Regime fiscale applicabile ai fondi immobiliari e ai partecipanti della
Relazione degli Amministratori del presente Rendiconto).
A tal fine, con riferimento al risultato di esercizio 2013 del Fondo, si dà atto che (i) il risultato contabile del
Fondo è pari ad € 4.624.744, (ii) l’ammontare complessivo delle plusvalenze/minusvalenze da valutazione è
pari ad € -3.700.432, e che, conseguentemente i redditi conseguiti dal Fondo, escludendo i proventi ed
oneri da valutazione, sono pari ad € 8.325.176.
Gestione dei rischi assunti
I principali fattori di rischio connessi all’investimento immobiliare riguardano:

rischio immobiliare, legato all’andamento ciclico del mercato in generale, delle zone geografiche e
dei settori specifici nei quali opera il Fondo, con possibili impatti sia sugli investimenti sia sui
disinvestimenti;

rischio di mancata locazione e di sfitto del patrimonio immobiliare del Fondo;

rischio di credito verso i conduttori;

rischio di crescita dei tassi d’interesse in caso di utilizzo di leva finanziaria;

rischi finanziari per la parte residuale del Fondo investita in strumenti finanziari e non immobiliari.
Al fine di prevenire gli eventuali rischi sul portafoglio immobiliare, oltre alla polizza assicurativa che copre il
valore totale del portafoglio immobiliare, la SGR si è dotata di un’apposita procedura di “Risk management”
finalizzata alla loro definizione, monitoraggio e gestione.
In sintesi il processo di Risk management:
 concorre alla individuazione e definizione delle metodologie di misurazione dei rischi;
 analizza i flussi informativi necessari ad assicurare il tempestivo controllo delle esposizioni ai rischi
immobiliari e finanziari dei patrimoni gestiti e l’immediata rilevazione delle anomalie riscontrate
nell’operatività;
 analizza ed effettua un monitoraggio costante della situazione locativa del patrimonio immobiliare al
fine di individuare eventuali rischi di insolvibilità da parte dei conduttori individuando il loro merito di
credito e monitorando sistematicamente i tempi di pagamento;
 analizza l’asset allocation sul portafoglio in relazione alla tipologia del fondo al fine di individuare
criticità derivanti dalla sua composizione;
 verifica la coerenza delle scelte di investimento e dei risultati ottenuti con i profili di rischiorendimento definiti dagli Organi sociali competenti;
 verifica la coerenza dei valori indicati nel Business Plan approvato rispetto al trend di mercato e ai
valori determinati dagli Esperti Indipendenti;
 effettua un monitoraggio periodico e segnala un eventuale supero dei limiti operativi posti dalla
normativa;
 predispone il reporting nei confronti del Consiglio di Amministrazione e dell’alta direzione e dei
responsabili delle strutture operative circa l’evoluzione dei rischi, l’analisi delle performance e le
violazioni dei limiti operativi fissati.
35
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
GLI IMMOBILI
RESIDENZA SANITARIO-ASSISTENZIALE
“S. ANDREA” – MONZA/MI
UBICAZIONE
Via Crescitelli, 1 – Monza/MI
L’immobile si trova in prossimità del Parco di
Monza, uno dei maggiori parchi storici europei con
un’estensione di quasi 700 ettari. La proprietà è
inserita in un contesto residenziale di elevato livello
caratterizzato dalla presenza di fabbricati dotati di
ampi spazi a verde condominiale e una buona
presenza di parcheggi pubblici.
La zona, nella quale si segnala inoltre la presenza
del complesso ospedaliero San Gerardo, è
agevolmente raggiungibile sia dal centro storico
cittadino sia dalla Strada Statale 36 che collega la
città di Milano con la Brianza.
DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA’
Il fabbricato risulta edificato nei primi anni ’80 e
adibito a residenza per anziani autosufficienti. Nel
1996 è stato poi ristrutturato e adeguato
all’accoglienza di anziani non autosufficienti.
L’immobile è costituito da sei piani fuori terra e un
piano interrato; nel corpo centrale sono collocate
le
residenze
autonome
protette,
ovvero
appartamenti mono e bilocali dotati, ciascuno, di
servizi e piccolo cucinino. Nei corpi nord e sud,
destinati alla RSA, si trovano i locali di servizio
(park, cucina, uffici, ambulatori) e comuni (mensa,
piscina, palestra, cappella, bar) oltre alle stanze
doppie e relativi servizi.
N° posti letto accreditati: 150
SCHEDA TECNICA
Anno di Costruzione
1987
Superficie Lorda mq*
11.041
Superficie Commerciale mq*
10.600
Destinazione d’uso
RSA
Costo storico** €
16.164.746
Data di acquisto
02/08/2002
Canone annuo*** €
1.382.185
*Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali dei
fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per superficie commerciale si
intende la superficie lorda al netto dei locali tecnologici, dei cavedi, dei vani
scala/ascensori.
** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex
sostenute
***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante dai
contratti in essere al 31/12/2013.
36
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
RESIDENZA SANITARIA ASSISTENZIALE
“S. MARTINO” – BOLLATE/MI
UBICAZIONE
Via Don Uboldi, 40/42 – Bollate /MI
L’immobile è situato nella periferia Sud del Comune
di Bollate in una zona a prevalente destinazione
residenziale.
L’area è agevolmente raggiungibile attraverso
l’uscita di Cormano nel tratto urbano dell’autostrada
A4 Torino-Trieste ed è posta a ridosso della SS233
“Varesina”. Buona la disponibilità di parcheggi
pubblici per le auto private.
DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA’
Il fabbricato, di forma rettangolare, è stato edificato
nel settembre 2003 e adibito a RSA. Esso si
sviluppa all’interno di un ‘area recintata su quattro
piani fuori terra e un piano interrato.
L’immobile ospita al piano interrato i depositi, la
cucina, gli spogliatoi, i locali tecnologici.
Al piano terra la reception, il soggiorno, gli
ambulatori, gli uffici del personale e camere a due
posti letto.
Ai piani primo, secondo e terzo si trovano le
ulteriori camere a due posti letto, con ambulatori,
palestre, soggiorni, depositi biancheria, bagni
assistiti e camere di isolamento.
N° posti letto accreditati: 147
SCHEDA TECNICA
Anno di Costruzione
2003
Superficie Lorda mq*
6.727
Superficie Commerciale mq*
6.360
Destinazione d’uso
RSA
Costo storico** €
11.547.050
Data di acquisto
30/06/2003
Canone annuo*** €
670.000
*Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali dei
fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per superficie commerciale si
intende la superficie lorda al netto dei locali tecnologici, dei cavedi, dei vani
scala/ascensori.
** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex
sostenute
***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante dai
contratti in essere al 31/12/2013.
37
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
RESIDENZA SANITARIA ASSISTENZIALE
“CASA VERDE” - MILANO
UBICAZIONE
Via S. Faustino, 21 – Milano
L’immobile si trova nel Comune di Milano nel
quartiere di Lambrate in un’area attualmente
oggetto di trasformazione e riqualificazione urbana.
La zona è agevolmente raggiungibile dalla
Tangenziale Est attraverso le uscite Lambrate e
Rubattino e dal centro storico attraverso l’asse di
Viale Argonne ed è inoltre servita da mezzi pubblici
di superficie. A circa 2 Km si trova la stazione di
interconnessione tra la linea 2 della metropolitana e
la linea ferroviaria Milano-Venezia.
DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA’
Il fabbricato, edificato nel 2002 e adibito a RSA, è
costituito da sei piani fuori terra e un piano
interrato. Esso ha pianta a L e si sviluppa all’interno
di un’area verde recintata su due blocchi principali
uniti ortogonalmente
da un corpo di forma
circolare.
La struttura ospita ai piani terra e interrato locali di
servizio (park, cucina, uffici, ambulatori) e comuni
(mensa, cappella, locali destinati all’accoglienza
ospiti) e ai piani superiori le camere di degenza
singole e doppie e locali per fisioterapie/palestre.
L’immobile è stato acquisito in diritto di superficie
che attualmente ha un residuo di 52 anni.
N° posti letto accreditati: 150
SCHEDA TECNICA
Anno di Costruzione
2002
Superficie Lorda mq*
8.791
Superficie Commerciale mq*
8.452
Destinazione d’uso
RSA
Costo storico** €
12.839.407
Data di acquisto
17/12/2003
Canone annuo*** €
1.339.147
*Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali dei
fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per superficie commerciale si
intende la superficie lorda al netto dei locali tecnologici, dei cavedi, dei vani
scala/ascensori.
** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex
sostenute
***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante dai
contratti in essere al 31/12/2013.
38
FONDO INVESTIETICO
RESIDENZA
SANITARIA
“IPPOCRATE” - MILANO
RENDICONTO AL 31.12.2013
ASSISTENZIALE
UBICAZIONE
Via Ippocrate, 18 – Milano
L’immobile è ubicato nella zona periferica Nord
della città di Milano in un contesto urbano
caratterizzato da costruzioni a prevalente
destinazione residenziale risalenti al secondo
dopoguerra. L’area è agevolmente raggiungibile
attraverso l’uscita di Cormano nel tratto urbano
dell’autostrada A4 Torino-Trieste ed è inoltre servita
da mezzi pubblici di superficie. A circa 500 mt si
trova la stazione Affori della linea ferroviaria delle
FNM Milano-Asso. Buona la disponibilità di
parcheggi pubblici per le auto private. E’ in fase di
cantiere il prolungamento della linea metropolitana
3 che prevede una stazione ad Affori nelle
vicinanze dell’immobile.
DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA’
Il fabbricato ha pianta a V e si sviluppa, per quattro
piani fuori terra e uno interrato, all’interno di un’area
verde recintata.
La struttura ospita, su due blocchi principali
chiamati RSA1 e RSA2 e uniti ortogonalmente da
un corpo di forma circolare, ai piani terra e
interrato locali di servizio (park, cucina, uffici) e
comuni (mensa, cappella, locali destinati
all’accoglienza ospiti, palestra) oltre ad alcune
camere per ospiti non autosufficienti e ai piani
superiori le camere di degenza singole e doppie e
ambulatori.
N° posti letto accreditati: 276
SCHEDA TECNICA
Anno di Costruzione
2005
Superficie Lorda mq*
15.069
Superficie Commerciale mq*
14.179
Destinazione d’uso
RSA
Costo storico** €
27.696.443
Data di acquisto
15/06/2005
Canone annuo*** €
2.118.000
*Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri
perimetrali dei fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per
superficie commerciale si intende la superficie lorda al netto dei locali
tecnologici, dei cavedi, dei vani scala/ascensori.
** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex
sostenute
***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante
dai contratti in essere al 31/12/2013.
39
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
EDIFICIO TERZIARIO DIREZIONALE – ROMA
UBICAZIONE
Via Paolo Di Dono, 223 – Roma
L’immobile è ubicato nella periferia Sud della città
di Roma nel quartiere EUR.
L’intorno urbano è caratterizzato da edifici a
destinazione terziaria o residenziale immersi in
vaste aree verdi attraversate da lunghi viali di
raccordo. Il quartiere si sviluppa tra gli assi della
Laurentina e dell’Ostiense, a metà strada tra il
G.R.A. (Grande Raccordo Anulare) e il centro
storico con rapido accesso sia dal centro che dalla
periferia. La zona è servita, oltre che da regolare
servizio pubblico di autobus anche dalla Linea B
della metropolitana.
DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA’
Le ristrutturazioni del complesso immobiliare sono
state ultimate nel primo semestre del 2009. I lavori
di riqualificazione hanno interessato sia le parti
strutturali che quella impiantistica. L’immobile è
composto da due corpi di fabbrica separati che si
sviluppano all’interno di un’area recintata.
Il corpo principale, a pianta conformata a corona
circolare, si sviluppa su sette livelli fuori terra a
destinazione terziaria e un piano interrato destinato
a magazzini e locali tecnici.
Il corpo accessorio, a pianta rettangolare, si
sviluppa su tre livelli ed è destinato ad autorimessa.
Gli edifici dispongono di ingressi pedonali
indipendenti.
SCHEDA TECNICA
Anno di Costruzione
1978
Superficie Lorda mq*
15.072
Superficie Commerciale mq*
14.097
Destinazione d’uso
Uffici
Costo storico** €
32.040.500
Data di acquisto
27/10/2003
Canone annuo *** €
400.000
*Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri
perimetrali dei fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per
superficie commerciale si intende la superficie lorda al netto dei locali
tecnologici, dei cavedi, dei vani scala/ascensori.
** Costo storico è Inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex
sostenute
***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante
dai contratti in essere al 31/12/2013.
40
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
EDIFICIO TERZIARIO – TORINO
UBICAZIONE
Via Magenta, 12 – Torino.
La proprietà è ubicata nel centro storico della città
di Torino.
Il tessuto urbanistico circostante, che si sviluppa su
una maglia ortogonale di strade, viali e grandi
piazze alberate, risale agli anni a cavallo fra
Cinquecento e Seicento.
L’accessibilità veicolare alla zona risulta buona,
grazie alla presenza nelle immediate vicinanze di
due importanti arterie come Corso Vittorio Emanale
II e Corso Re Umberto.
DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA’
La proprietà è costituita da un edificio, di pianta a L,
di sei piani fuori terra oltre piano interrato,
seminterrato e sottotetto, sito in angolo fra le Vie
Magenta e Massena.
Il fabbricato, edificato alla fine degli anni ’60 per
uso abitativo, è stato successivamente riadattato a
destinazione
terziaria
come
si
presenta
attualmente.
I piani elevati si sviluppano su due ali distinte, che
si affacciano su via Magenta e su via Massena.
SCHEDA TECNICA
Anno di Costruzione
Anni ‘70
Superficie Lorda mq*
5.776
Superficie Commerciale mq*
5.489
Destinazione d’uso
Uffici
Costo storico** €
10.682.930
Data di acquisto
20/12/2006
Canone annuo*** €
675.006
*Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri
perimetrali dei fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per
superficie commerciale si intende la superficie lorda al netto dei locali
tecnologici, dei cavedi, dei vani scala/ascensori.
** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex
sostenute
***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante
dai contratti in essere al 31/12/2013.
41
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
EDIFICIO TERZIARIO – S. DONATO M.SE/MI
UBICAZIONE
Via Agadir, 38 – S. Donato M.se/MI.
La proprietà è ubicata nel Comune di San Donato
Milanese, a Sud-Est della città di Milano.
Il contesto urbano è caratterizzato dalla presenza di
complessi immobiliari ad uso terziario direzionale e
residenziale cui si aggiungono attività commerciali
e servizi di uso collettivo. L’area, facilmente
accessibile dalle tangenziali di Milano, è servita sia
dai mezzi pubblici di superficie che dalla linea 3
della rete metropolitana milanese.
DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA’
La proprietà consta di un edificio ad uso uffici di tre
piani fuori terra più un interrato. L’immobile è parte
di un complesso direzionale composto da due corpi
di fabbrica collegati tra loro da un passaggio
interrato ed uno soprelevato.
L’edificio è stato appena interessato da una
integrale ristrutturazione sia edile che impiantistica.
SCHEDA TECNICA
Anno di Costruzione
1985
Superficie Lorda mq*
7.484
Superficie Commerciale mq*
6.035
Destinazione d’uso
Uffici
Costo storico** €
14.051.994
Data di acquisto
26/06/2007
Canone annuo*** €
990.646
*Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri
perimetrali dei fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per
superficie commerciale si intende la superficie lorda al netto dei locali
tecnologici, dei cavedi, dei vani scala/ascensori.
** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex
sostenute
***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante
dai contratti in essere al 31/12/2013.
42
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
EDIFICIO TERZIARIO/RETAIL - MILANO
UBICAZIONE
Via Antonini, 26 –Milano.
L’immobile è ubicato nella periferia Sud-Est del
Comune di Milano. Il tessuto urbanistico della
zona è caratterizzato da tipologie edilizie di
epoche e funzioni diverse quali capannoni e
laboratori, attività artigianali, strutture ricettive ed
edifici a uso residenziale di recente edificazione.
L’area è accessibile attraverso la circonvallazione
esterna della città ed è servita da mezzi pubblici di
superficie che collegano direttamente alla città o
alle stazioni della metropolitana milanese.
DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA’
L’ immobile, a pianta rettangolare, si sviluppa su
tre piani fuori terra e uno interrato, è composto da
due ampie unità ad uso commerciale site al piano
terreno e primo, mentre l’intero secondo piano è
destinato a uffici.
Antistante l’edificio si trova un’ampia area, ornata
con verde piantumato, utilizzata come parcheggio
pubblico e viabilità interna.
SCHEDA TECNICA
Anno di Costruzione
2002
Superficie Lorda mq*
9.407
Superficie Commerciale mq*
5.637
Destinazione d’uso
Commerciale
Costo storico** €
14.541.125
Data di acquisto
26/9/2007
Canone annuo*** €
876.262
*Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali dei
fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per superficie commerciale si
intende la superficie lorda al netto dei locali tecnologici, dei cavedi, dei vani
scala/ascensori.
** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex
sostenute
***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante dai
contratti in essere al 31/12/2013.
43
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
RESIDENZA SANITARIA ASSISTENZIALE
“L’ATTICO AZZURRO” E “LE TERRAZZE
FIORITE”
UBICAZIONE
Via San Faustino, 27 - Milano
L’immobile è ubicato in zona Lambrate, l’area è
attualmente oggetto di grandi trasformazioni e
di riqualificazione urbana. L’accesso alla zona è
particolarmente agevole grazie alle uscite
Lambrate e Rubattino della tangenziale est e
dal centro storico attraverso l’asse di Via
Rombon e Via Porpora; è inoltre ben servita dai
mezzi pubblici di superficie, dalla linea 2 della
metropolitana e dalla linea ferroviaria delle
FFSS con stazione Lambrate.
DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA’
L’edificio è costituito da un unico corpo di
fabbrica con pianta a Y rovesciata, che si
sviluppa parzialmente su quattro piani fuori
terra più uno interrato, inserito all’interno di un
lotto di terreno, recintato, in parte sistemato a
verde ed in parte asfaltato (aree per ambulanze
o trasporto). Ogni braccio della Y ospita i nuclei
di camere per l’accoglienza dei degenti, che si
dispongono su di un corridoio centrale, mentre
al loro incrocio si trovano i locali comuni e le
principali attrezzature sanitarie e assistenziali.
Ognuna delle 108 camere presenti, tutte doppie,
dispone di bagno, climatizzazione, gas medicali
centralizzati, TV color con digitale e un telefono
per ognuno dei letti.
N° posti letto accreditati: 216
SCHEDA TECNICA
Anno di Costruzione
2002
Superficie Lorda mq*
12.416
Superficie Commerciale mq*
12.172
Destinazione d’uso
RSA
Costo storico** €
€ 25.169.883
Data di acquisto
23/01/2008
Canone annuo*** €
1.775.000
*Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali
dei fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per superficie commerciale
si intende la superficie lorda al netto dei locali tecnologici, dei cavedi, dei vani
scala/ascensori.
** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex
sostenute
***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante dai
contratti in essere al 31/12/2013.
44
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
EDIFICIO TERZIARIO – MILANO
UBICAZIONE
Via Casati, 16- Milano
L’immobile è ubicato in zona semicentrale, nel
quadrante Nord-Est della città di Milano, nelle
immediate vicinanze dei Bastioni di Porta
Venezia. Via Casati collega due importanti
direttrici verso il centro città: Corso Buenos Aires
da un lato e dall’altro, con partenza dalla Stazione
Centrale, Via Vittor Pisani/P.zza della Repubblica.
L’accessibilità risulta ottima attraverso i mezzi
pubblici grazie alla presenza delle stazioni della
Metropolitana della Linea 2 e 3.
DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA’
Il fabbricato, edificato alla fine degli anni ’40 per
uso residenziale è stato poi ristrutturato ad uso
terziario. L’immobile a destinazione d'uso uffici ha
una pianta ad L ed è composto da un piano
interrato, quattro piani fuori terra ed un piano
esterno destinato a posti auto.
Al piano seminterrato, sono collocati uffici e
archivi e locali tecnologici, ai piani rialzato, primo,
secondo, terzo, utilizzati come uffici, e sottotetto
utilizzato come archivio.
Gli uffici interni si presentano in buone condizioni,
sono suddivisi da pareti mobili e dotati di
pavimenti galleggianti e controsoffitti e dotati di
impianti di riscaldamento e condizionamento.
SCHEDA TECNICA
Anno di Costruzione
1950
Superficie Lorda mq*
2.718
Superficie Commerciale mq*
2.275
Destinazione d’uso
UFFICI
Costo storico** €
9.249.360
Data di acquisto
18/12/2008
*Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali dei
fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per superficie commerciale si
intende la superficie lorda al netto dei locali tecnologici, dei cavedi, dei vani
scala/ascensori.
** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex sostenute
45
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
IMMOBILE LOGISTICO - PREGNANA
MILANESE
UBICAZIONE
Via Brugheria, 1 – Pregnana Milanese
L’immobile è ubicato nella periferia sud di
Pregnana Milanese, comune dell’Hinterland a
Nord Ovest della città di Milano, lungo la
direttrice dall’Autostrada A4 e dalla linea
ferroviaria ad Alta Velocità. L’accessibilità
dell’immobile,
originariamente
piuttosto
difficoltosa, trarrà beneficio dalla prossima
ultimazione dei lavori per la costruzione di un
nuovo svincolo autostradale. L’immobile è
situato in un contesto a carattere extra-urbano
a edificazione solo parziale con la presenza di
complessi immobiliari a uso prevalentemente
logistico e industriale.
DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA’
L’immobile è costituito da un lotto di terreno con
sovrastante fabbricato utilizzato per attività di
stoccaggio merci con annessi spazi ad uso
ufficio. L’area scoperta all’interno del terreno di
proprietà è utilizzata per la circolazione
carrabile, per parcheggi e per verde privato.
L’edificio, di pianta irregolare, è costituito da un
piano fuori terra tranne una piccola porzione
che si sviluppa su due piani, nei quale sono
posti gli spazi a ufficio.
Il fabbricato ha struttura statica prefabbricata,
costituita da pilastri su fondazioni dirette in C.A.
Lo stato di conservazione e di manutenzione
dell’immobile è, complessivamente, discreto. Ad
eccezione del corpo uffici realizzato nel 2004 il
cui stato d’uso è più che buono.
SCHEDA TECNICA
Anno di Costruzione
1975
Superficie Lorda mq*
10.813
Superficie Commerciale mq*
10.731
Destinazione d’uso
Magazzino
Costo storico** €
7.664.100
Data di acquisto
18/12/2008
Canone annuo*** €
596.963
*Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali
dei fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per superficie commerciale
si intende la superficie lorda al netto dei locali tecnologici, dei cavedi, dei vani
scala/ascensori.
** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex
sostenute
***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante dai
contratti in essere al 31/12/2013.
46
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
EDIFICIO TERZIARIO – S. DONATO M.SE/MI
UBICAZIONE
Via 25 Aprile, 25 – San Donato Milanese
La Proprietà è ubicata nel Comune di San
Donato Milanese a sud-est della città di Milano.
L’intorno urbano è caratterizzato dalla presenza
di edifici ad uso uffici di recente edificazione e
dalla presenza di complessi immobiliari a uso
residenziale cui si aggiungono attività
commerciali. L’accesso viabilistico della zona è
ottimo essendo la proprietà localizzata sulla
SS415 ”Paullese”; l’immobile è facilmente
accessibile dalle importanti arterie autostradali
quali l'autostrada A1 e la Tangenziale Est.
DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA’
La proprietà è stata costruita nel 2003 ed è
costituita da un corpo di fabbrica a pianta
rettangolare composto di 5 piani fuori terra.
L’edificio ha forma di parallelepipedo sviluppato
longitudinalmente, è dotato di tre corpi scala
con due ascensori e un montacarichi posti nel
blocco centrale. Al piano terra si trova la
reception, l’ufficio posta, un auditorium di circa
100 posti a sedere ed alcune sale dimostrative.
Il piano tipo si compone di numerosi uffici
disposti in adiacenza ed organizzati rispetto al
corpo centrale occupato da sale riunioni, da
spazi di servizio, dai corpi scala e dallo sbarco
degli ascensori. Antistante l’edificio vi è
un’ampia area utilizzata in parte come
parcheggio e viabilità interna e in parte come
verde piantumato.
SCHEDA TECNICA
Anno di Costruzione
2003
Superficie Lorda mq*
7.446
Superficie Commerciale mq*
6.608
Destinazione d’uso
UFFICI
Costo storico** €
20.029.441
Data di acquisto
31/12/2008
Canone annuo*** €
1.442.799
*Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali
dei fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per superficie
commerciale si intende la superficie lorda al netto dei locali tecnologici, dei
cavedi, dei vani scala/ascensori.
** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex
sostenute
***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante dai
contratti in essere al 31/12/2013.
47
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
NOTA INTEGRATIVA
4.2 Parte B – Le attività, le passività ed il valore complessivo netto
Sezione I – Criteri di valutazione
Ai fini della redazione del presente Rendiconto sono stati applicati i criteri di valutazione previsti dalle
Istruzioni di Vigilanza emanate da Banca d’Italia e dai principi contabili generalmente accettati in
materia di fondi comuni immobiliari chiusi.
Il Rendiconto di gestione del Fondo (composto da Situazione Patrimoniale, Sezione Reddituale e Nota
Integrativa) e la Relazione degli Amministratori sono stati predisposti sulla base delle disposizioni del
Provvedimento della Banca d’Italia dell’8 maggio 2012 e successive modifiche e integrazioni..
Gli importi evidenziati nel Rendiconto, se non diversamente indicato, sono espressi in Euro.
Qui di seguito si riepilogano i criteri di valutazione utilizzati.
Strumenti finanziari

Le operazioni di acquisto, sottoscrizione e vendita di titoli e di altre attività finanziarie sono
imputate nel portafoglio del Fondo alla data di effettuazione dell’operazione indipendentemente
dalla data di regolamento della stessa.

Il valore di carico degli strumenti finanziari in portafoglio è determinato in base al costo medio
ponderato continuo.

I titoli di debito sono contabilizzati al loro corso secco. Le cedole in corso di maturazione relative a
tali titoli sono rilevate nei ratei attivi iscritti tra le “Altre attività”.

Gli strumenti finanziari quotati sono valutati in base all’ultima quotazione disponibile rilevata nel
mercato di negoziazione di riferimento; in particolare i titoli di stato italiani erano valutati al prezzo
ufficiale dell’ultimo giorno dell’anno disponibile su MTS.

Gli utili e perdite da realizzo originano dalla differenza tra il costo di carico e il prezzo di vendita e
sono iscritte alla data dell’operazione nell’apposita voce della Sezione Reddituale.

Le operazioni di pronti contro termine non influiscono sulla posizione netta in titoli e sono rilevate
nell’apposita voce iscritta tra le “Altre attività”; la differenza tra il prezzo a pronti e quello a termine
viene distribuita, proporzionalmente al tempo trascorso, lungo tutta la durata del contratto e
rilevata nella Sezione Reddituale nell’apposita voce iscritta tra le “Altre operazioni di gestione”.
Immobili
Gli immobili sono iscritti al valore indicato dalla “Relazione di stima del patrimonio immobiliare del
Fondo” redatta dall’Esperto Indipendente ai sensi del provvedimento della Banca d’Italia dell’8 maggio
2012 e del D.M. n. 228 del 24 maggio 1999, la cui adeguatezza ha formato oggetto di specifica
verifica da parte della SGR.
Il valore di mercato del patrimonio immobiliare è stato determinato con il metodo dei “flussi di cassa
attualizzati” sulla base dei contratti di locazione in essere alla data di stima.
Nell’analisi dei flussi di cassa, alla loro scadenza, è stato previsto il rinnovo dei contratti di locazione
con aggiornamento del canone a valore di mercato. Le proiezioni degli stessi flussi sono state
effettuate tenendo conto del tasso d’inflazione programmata, del rischio di sfitto e di inesigibilità.
Il tasso di attualizzazione utilizzato per scontare i flussi di cassa è stato determinato considerando,
oltre agli elementi finanziari (BTP, inflazione e struttura finanziaria ecc.), anche le specifiche
caratteristiche dell’immobile in relazione all’ubicazione, tipologia e stato manutentivo.
Altre attività

Ratei e risconti attivi: sono calcolati in base al criterio della competenza temporale.

I crediti d’imposta ed il credito IVA sono iscritti al valore nominale e riflettono la posizione fiscale
del Fondo.
48
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
NOTA INTEGRATIVA

Crediti verso i locatari: sono valutati al presumibile valore di realizzo.

Altri crediti e attività: sono valutati al presumibile valore di realizzo.
Altre passività

Ratei e risconti passivi: sono calcolati in base al criterio della competenza temporale.

I debiti d’imposta ed il debito IVA sono iscritti al valore nominale e riflettono la posizione fiscale
del Fondo.

Altri debiti e passività: sono contabilizzati al loro valore nominale che corrisponde al valore di
rimborso.
Garanzie e impegni
Sono iscritti al loro valore nominale.
Costi e ricavi
I costi e i ricavi sono rilevati ed esposti nella Sezione Reddituale secondo il principio della competenza
temporale e l’inerenza all’attività del Fondo e delle norme stabilite dal Regolamento del Fondo, con
l’opportuna rilevazione dei ratei e dei risconti.
Si precisa che i ricavi derivanti dai canoni di locazione vengono rilevati in misura pari all’importo
maturato nell’anno di competenza, secondo gli accordi contrattuali, anche nel caso in cui prevedano
sconti nel tempo (cd. free rent e step rent).
Sezione II – Le attività
II.1 Strumenti finanziari non quotati
Tale voce non risulta movimentata.
II.2 Strumenti finanziari quotati
Tale voce non risulta movimentata.
II.3 Strumenti finanziari derivati
Tale voce non risulta movimentata.
II.4 Beni immobili e diritti reali immobiliari
La tabella seguente mostra la riconciliazione tra il valore degli immobili alla fine dell’esercizio
precedente e alla data del presente Rendiconto:
Immobili dati in locazione
31 dicembre 2012
Acquisti
(€) 1
(€) 2
Vendite
(€)
Variazione da
valutazione
(€)
Oneri Capitalizzati 31 dicembre 2013
(€)
(€) 3
Immobili
200.800.000
-3.700.432
432
197.100.000
Totale immobili dati in locazione
200.800.000
-3.700.432
432
197.100.000
Note
1
Il valore degli immobili si riferisce a quello indicato nella relazione di stima emessa dall'Esperto Indipendente il 31 dicembre 2012
Il valore di acquisto è la somma del prezzo di acquisto e dei costi di acquisizione capitalizzati
3
Il valore degli immobili si riferisce a quello indicato nella relazione di stima emessa dall'Esperto Indipendente il 31 dicembre 2013
2
Di seguito si illustra la composizione degli immobili di proprietà del Fondo.
Si precisa che la superficie di riferimento è quella risultante dalla Relazione di Stima del Patrimonio
Immobiliare degli Esperti Indipendenti al 31 dicembre 2013.
49
FONDO INVESTIETICO
N.
Descrizione e ubicazione
RENDICONTO AL 31.12.2013
Destinazione
d'uso prevalente
Anno di
costruzione
Superficie
commerciale 1
(mq)
NOTA INTEGRATIVA
Redditività dei beni locati
Canone
annuo per
mq2 (€)
Tipo di contratto
Scadenza
Contratto
Locatario
Costo storico3 (€)
Ipoteche 4
(€)
16.021.926
(*)
Lombardia
1
Monza Via Crescitelli 1,
Via Crescitelli 1 Monza (MI)
2
Bollate Via Don Luigi
Uboldi 40/42,
Via Don Luigi Uboldi 40/42
Bollate (MI)
3
Via S.Faustino 21, Milano (MI)
Via S.Faustino 27, Milano (MI)
5
6
7
8
9
10
Retail
Via Antonini 26, Milano (MI)
Retail
Via Antonini 26, Milano (MI)
Retail
Via Antonini 26, Milano (MI)
Retail
Milano Via Casati 16,
5.637
31/12/2025
31/12/2025
(*)
P.G.R. Coop.
Soc. Onlus
Gruppo della
Frera Spa
30/06/2028
Gli Oleandri Srl
158
14.172.636
30/06/2020
31/08/2026
Errebi Service
sas
CFP Unione
Artigiani
31/07/2024
Scarpe & Scarpe
13/11/2019
Billa AG
Sfitto
2.275
0
9.249.360
(*)
7.514.100
(*)
20.029.441
(*)
Sfitto
1975
10.731
55
Logistico Industriale
2003
6.608
1985
6.035
Locazione non
finanziaria
14/07/2018
Pentair Water
Italy Srl
Locazione non
finanziaria
31/12/2026
Metro Italia Cash
& carry Spa
Locazione non
finanziaria
15/07/2024
Eni Servizi Spa
Locazione non
finanziaria
30/06/2018
Regione
Piemonte
Locazione non
finanziaria
30/06/2025
Eni Spa
218
Uffici
San Donato Milanese Via
Agadir 38,
FARE
27.696.443
Locazione non
finanziaria
Locazione non
finanziaria
Locazione non
finanziaria
Locazione non
finanziaria
1950
San Donato Milanese Via
XXV Aprile 25,
16/12/2018
162
uffici
Pregnana Milanese Via
Brughiera 1,
Residenze Anni
Azzurri
25.169.883
Locazione non
finanziaria
2002
16/12/2018
146
Servizi Privati di
interesse pubblico
Retail
Via Agadir 38, S.Donato (MI)
14.176
Argento Vivo Srl
12.839.407
Locazione non
finanziaria
Locazione non
finanziaria
2005
30/09/2028
158
Servizi Privati di
interesse pubblico
Servizi Privati di
interesse pubblico
Via Antonini 26, Milano (MI)
Via XXV Aprile 25, S.Donato
(MI)
12.172
Segesta S.r.l.
10.426.488
Locazione non
finanziaria
Locazione non
finanziaria
2002
Via Antonini 26, Milano (MI)
Via Brughiera 1, Pregnana
Mil.se (MI)
8.452
29/01/2026
143
Servizi Privati di
interesse pubblico
Servizi Privati di
interesse pubblico
Milano Via Antonini 26,
Via Casati 16, Milano (MI)
6.360
Locazione non
finanziaria
2002
Milano Via Ippocrate 18,
Via Ippocrate 18, Milano (MI)
130
Servizi Privati di
interesse pubblico
Milano Via S.Faustino 27,
Via S.Faustino 27, Milano (MI)
10.600
Locazione non
finanziaria
2003
Milano Via S.Faustino 21,
Via S.Faustino 21, Milano (MI)
4
1987
Servizi Privati di
interesse pubblico
163
Uffici
10.787.693
Piemonte
11
Torino Via Magenta 12,
Via Magenta 12, Torino (To)
anni '70
5.489
123
Uffici
10.682.930
Lazio
12
Roma Via Paolo Di Dono
223,
Via Paolo Di Dono 223, Roma
1978
14.097
119
Uffici
21.266.827
Totale Immobili
(*)
185.857.134
Note
Per superficile commerciale si intende la superficie lorda al netto dei locali tecnoclogici, dei cavedi, dei vani scala/ascensori.
Per calcolare il canone al mq è stato utilizzato il canone di competenza dell'esercizio,
1
2
3
Il costo storico è la somma del prezzo di acquisto e dei costi di acquisizione.
4
E' stata iscritta ipoteca di primo grado per un valore complessivo di € 280 milioni sugli immobili identificati con (*) a garanzia dell'importo concesso.
La tabella che segue riporta la redditività degli immobili per fasce di scadenza contrattuale. Si precisa
che è stata utilizzata la seconda scadenza contrattuale:
50
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
Fasce di scadenza dei contratti di
locazione o data di revisione dei
canoni
NOTA INTEGRATIVA
Importo dei canoni (€)
Valore dei beni
immobili (€)
Locazione non
finanziaria
a
(1)
Locazione
finanziaria
b
Importo totale
% sull'importo tot.
Canoni
c = a+b
Fino a 1 anno
-
-
-
-
Da oltre 1 a 3 anni
-
-
-
0,00%
Da oltre 3 a 5 anni
32.011.821
2.868.914
2.868.914
20,54%
Da oltre 5 a 7 anni
278.270
21.221
21.221
0,15%
-
-
Da oltre 7 a 9 anni
-
Oltre 9 anni
A) Totale beni immobili locati
B) Totale beni immobili non locati
0,00%
158.809.909
11.074.109
11.074.109
79,30%
191.100.000
13.964.244
13.964.244
100,00%
(2)
6.000.000
Note
I valori elencati si riferiscono ai canoni annui correnti; essi sono soggetti a rivalutazione secondo Istat.
2
Nella voce B) sono indicati i valori dei beni immobili interamente sfitti alla data di chiusura del Rendiconto.
1
Con riferimento agli sfitti degli immobili siti in Milano via Casati e Milano via Antonini si rimanda a
quanto indicato nella Relazione degli amministratori al Paragrafo 1.41 Gestione immobiliare.
II.5 Crediti
Tale voce non risulta movimentata.
II.6 Depositi bancari
La tabella che segue riporta i flussi registrati nell’esercizio relativi ai depositi bancari posti in essere
con la Banca Carige e la banca nazionale del Lavoro.
Banca CA.RI.GE
Depositi a vista o
rimborsabili con
preavviso inferiore a
24 ore (€)
Durata dei depositi
Depositi rimborsabili
Depositi a termine
con preavviso da 1 a con scadenza da 15
15 giorni (€)
giorni a 6 mesi (€)
Saldo al 31 dicembre 2012
- versamenti
- prelevamenti
Saldo al 31 dicembre 2013
Banca Nazionale del Lavoro
Depositi a vista o
rimborsabili con
preavviso inferiore a
24 ore (€)
Depositi a termine
con scadenza da 6 a
12 mesi (€)
Totale
(€)
25.000.000
25.000.000
-25.000.000
0
-25.000.000
0
Durata dei depositi
Depositi rimborsabili
Depositi a termine
con preavviso da 1 a con scadenza da 15
15 giorni (€)
giorni a 6 mesi (€)
Depositi a termine
con scadenza da 6 a
12 mesi (€)
Totale
(€)
Saldo al 31 dicembre 2012
- versamenti
24.000.000
24.000.000
- prelevamenti
Saldo al 31 dicembre 2013
24.000.000
24.000.000
II.7 Altri beni
Tale voce non risulta movimentata.
II.8 Posizione netta di liquidità
La tabella che segue fornisce il dettaglio della voce “Posizione netta di liquidità”.
Posizione netta di liquitità
Liquidità disponibile
Importo (€)
4.052.901
Liquidità da ricevere per operazioni da regolare
-
Liquidità impegnata per operazioni da regolare
-
Totale posizione netta di liquidità
4.052.901
51
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
NOTA INTEGRATIVA
Al 31 dicembre 2013 la liquidità del Fondo era depositata per l’importo di € 3.894.732 presso la banca
depositaria, BNP Paribas Securities Services e per l’importo di € 158.169 presso la banca
finanziatrice, Banca Popolare di Milano, in un conto tecnico dedicato al pagamento degli interessi
passivi.
Si precisa che per i conti correnti non accesi presso la banca depositaria sono state sottoscritte
apposite convenzioni trilaterali che disciplinano i rapporti tra il Fondo, la Banca Depositaria e la
controparte come previsto dal Provvedimento della Banca d’Italia dell’8 maggio 2012 e successive
modifiche e integrazioni.
II.9 Altre attività
La tabella che segue fornisce il dettaglio della voce “Altre attività”.
Importo (€)
Crediti per p.c.t. attivi e operazioni assimilate
Ratei e risconti attivi
Ratei attivi su interessi di conto corrente
Ratei attivi interessi depositi tesoreria
Risconti attivi canoni property
49.663
4
21.698
4.592
Risconti attivi imposta di registro
23.369
Risparmio d'imposta
24.444
Altre
388.235
Crediti v/conduttori per canoni di locazione
253.153
Crediti v/conduttori per recupero oneri accessori
18.353
Anticipazione su contratti di appalto
50.002
Conguaglio commissioni SGR
51.013
Conguaglio commissioni Banca Depositaria
Crediti per cauzioni versate
Fatture da emettere
Altri crediti
3.152
10.374
489
Totale altre attività
Sezione III
1.699
462.342
– Le passività
III.1 Finanziamenti ricevuti
Il Fondo ha in essere un contratto di finanziamento acceso con la Banca Popolare di Milano S.c.a r.l.
in data 5 maggio 2005 nella forma tecnica di apertura di credito ipotecario, con scadenza 31 dicembre
2015. Come si evince dalla tabella sottostante l’apertura di credito è suddivisa in due linee:

linea base, con scadenza 31 dicembre 2015, per un ammontare complessivo massimo pari ad
€ 140 milioni;

linea IVA, scaduta il 31 dicembre 2012, per un ammontare complessivo massimo pari ad € 20
milioni.
52
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
Nominativo Controparte
% sul
totale
Banca Popolare di Milano S.c.r.l.
88%
NOTA INTEGRATIVA
Importo residuo
Linea di credito Data contratto Importo utilizzato (€) al
utilizzabile (€) al
1
concessa (€) finanziamento 31 dicembre 2013
31 dicembre 2013
140.000.000
05-mag-05
05-mag-05
Banca Popolare di Milano S.c.r.l.
13%
20.000.000
Totale
100%
160.000.000
64.229.128
64.229.128
Scadenza
Forma tecnica
-
31/12/2015
Apertua di credito in conto
corrente
-
31/12/2012
Linea IVA
-
1
E' stata iscritta ipoteca di primo grado per un valore complessivo di € 280 milioni sugli immobili come indicato nella Parte B, Sezione II.4 Beni Immob ili e diritti reali
immob iliari del presente rendiconto
III.2 PCT
Tale voce non risulta movimentata.
III.3 Strumenti finanziari derivati
Tale voce non risulta movimentata.
III.4 Debiti verso i partecipanti
Tale voce non risulta movimentata.
III.5 Altre passività
Di seguito si fornisce il dettaglio della voce “Altre passività”.
Importo (€)
Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati
Ratei pass. commissioni di banca depositaria
44.607
6.485
Ratei pass. per spese di revisione
12.523
Ratei pass. per spese di pubblicazione
10.476
Ratei pass. v/esperti indipendenti
15.123
Debiti di imposta
-
Ratei e risconti passivi
301.840
Ratei passivi da indebitamento
158.169
Ratei passivi e spese e comm. banca
4.526
Risconti passivi su canoni di locazione
139.145
Altre
594.103
Fatture da ricevere
213.563
Debiti v/fornitori
315.387
Debiti per ritenute a garanzia
Debiti per cauzioni ricevute
Debiti per interessi pass. su cauzioni ricevute
Debiti v/Società di Gestione
Debiti v/Comitato Etico
Altri debiti
Totale altre passività
39.279
6.000
646
3.489
4.203
11.536
940.550
Si precisa che i debiti per le ritenute a garanzia, pari a € 39.279, sono esclusivamente riconducibili al
10% dei lavori di ristrutturazione eseguiti per l’immobile sito in Milano, Via Antonini, 26.
Sezione IV – Il valore complessivo netto
53
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
NOTA INTEGRATIVA
Si illustrano di seguito le componenti che hanno determinato le variazioni del valore complessivo netto
del Fondo nel periodo compreso fra il 1° marzo 2002 e il 31 dicembre 2013.
In percentuale
dei versamenti
effettuati
Importo (€)
IMPORTO INIZIALE DEL FONDO (quote emesse x prezzo di emissione)
TOTALE VERSAMENTI EFFETTUATI
A1. Risultato complessivo della gestione delle partecipazioni
A2. Risultato complessivo degli altri strumenti finanziari
B. Risultato complessivo dei beni immobili
C. Risultato complessivo della gestione dei crediti
D. Interessi attivi e proventi assimilati complessivi su depositi bancari
E. Risultato complessivo della gestione degli altri beni
F. Risultato complessivo della gestione cambi
G. Risultato complessivo delle altre operazioni di gestioni
H. Oneri finanziari complessivi
I. Oneri di gestione complessivi
L. Altri ricavi e oneri complessivi
M. Imposte complessive
153.760.000
100,00%
7.296.646
118.423.913
4,75%
77,02%
1.678.949
1,09%
214.097
-7.967.534
-33.907.406
2.857.716
-2.939.680
0,14%
-5,18%
-22,05%
1,86%
-1,91%
-78.971.136
-51,36%
RIMBORSI DI QUOTE EFFETTUATI
PROVENTI COMPLESSIVI DISTRIBUITI
VALORE TOTALE PRODOTTO DALLA GESTIONE AL LORDO DELLE IMPOSTE
VALORE COMPLESSIVO NETTO AL 31/12/2013
85.656.701
55,71%
160.445.565
104,35%
TOTALE IMPORTI DA RICHIAMARE
TASSO INTERNO DI RENDIMENTO AL 31/12/2013
1
4,41%
Note
1 Calcolato in base al valore del Fondo alla data del rendiconto, a quello iniziale e ai flussi (versamenti, proventi distribuiti, rimborsi) intervenuti fino alla data del rendiconto.
Il Fondo Investietico è costituto da n. 61.504 quote nominali da € 2.500, alla data di avvio
dell’operatività le quote erano detenute da n. 14.366 sottoscrittori.
Sezione V– Altri dati patrimoniali
V.1 Impegni relativi agli immobili del Fondo
Il Fondo ha attualmente assunto i seguenti impegni e gode delle seguenti opzioni:
1) in data 23 gennaio 2008 ha concluso l’operazione d’acquisto dell’immobile ad uso (RSA)
“Residenza Sanitaria Assistenziale” sito in Milano Via San Faustino, 27; nello stesso è stato
sottoscritto un impegno reciproco come segue:

Opzione: la Parte acquirente si impegna a concedere alla Parte venditrice, che ne ha fatto
richiesta, l’opzione di riacquistare l'immobile promesso in vendita, nello stato di fatto e diritto in
cui lo stesso verrà a trovarsi, al prezzo concordato e stabilito da entrambe le parti in € 27
milioni, oltre imposte di legge.

Modalità di esecuzione: la volontà di esercitare l’opzione di cui al precedente punto, a pena di
inefficacia dell’opzione stessa, dovrà essere comunicata dalla Parte venditrice alla Parte
acquirente, entro e non oltre il 30 giugno 2012. Non avendo ricevuto, alla data del 30 giugno
2012, alcuna comunicazione di esercizio dell’opzione di riacquisto dal parte del venditore
dell’immobile, l’opzione stessa risulta decaduta.
2) con riferimento all’immobile sito in Milano Via Casati è stata esercitata nei confronti di
Marvecspharma S.r.l., conduttrice fino al 14 gennaio 2011, l’opzione put a favore del Fondo
prevista nel contratto di acquisizione dell’immobile stesso. Il mancato riacquisto e più in
generale gli avvenimenti succedutisi a seguito della dichiarazione di fallimento di
54
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
NOTA INTEGRATIVA
Marvecspharma S.r.l. sono riportati nella Relazione degli Amministratori al Paragrafo 1.4.1
Gestione immobiliare.
3) in data 20 dicembre 2006 il Fondo Investietico ha concluso l’operazione d’acquisto di un
immobile destinato ad uso uffici in Torino Via Magenta. Il valore dell’operazione è risultato pari
a € 10,4 milioni, oltre IVA. Il complesso edilizio è stato ceduto dalla Società Emmegibi S.r.l.
con sede legale in Torino - Corso Peschiera 219. Nel contratto d’acquisto era stato previsto un
impegno nel caso in cui la Regione Piemonte (conduttrice) avesse comunicato la sua
intenzione di non rinnovare il contratto alla naturale scadenza prevista per il 30 giugno 2012.
Non essendo giunta alcuna comunicazione di disdetta da parte del conduttore”, è venuto a
decadere l’obbligo della parte venditrice, a richiesta del Fondo, o di suoi eventuali aventi
causa, a far data dal 1 luglio 2012 e sino al 15 luglio 2012 compreso, ad acquistare l’immobile
al prezzo di € 14,3 milioni, oltre imposte ai sensi di legge.
V.2 Ammontare delle attività e passività nei confronti di altre società del Gruppo della SGR
Tale voce non risulta movimentata.
V.3 Investimenti in valuta estera
Tale voce non risulta movimentata.
V.4 Plusvalenze in sospensione di imposta
Tale voce non risulta movimentata.
V.5 Garanzie ricevute
Di seguito viene riportata la tabella relativa alle garanzie ricevute:
Deposito cauzionale
Immobile
Garanzia del reddito
Contraente
Importo (€)
Tipo di garanzia
Monza (MI), Via Crescitelli 1
Segesta 2000 S.r.l.
284.051
Fid.
Bollate (MI), Via Don Luigi Uboldi 40/42
Argento Vivo Srl
Milano, Via S.Faustino 21
FARE Società Consortile a r.l.
n.p.
0
Milano, Via S.Faustino 21
Residenze Anni Azzurri Srl
Milano, Via S.Faustino 27
PGR Coop. Sociale
Milano, Via S.Faustino 27
Gruppo della Frera Spa
Milano, Via Ippocrate 18
Gli Oleandri Srl
Roma, Via Di Dono 223
ENI SPA
Torino, Via Magenta
Regione Piemonte
Milano, Via Antonini 26
Milano, Via Antonini 26
Milano, Via Antonini 26
Errebi
Milano, Via Antonini 26
Scarpe & Scarpe Spa
Pregnana Milanese (Mi), Via Brughiera 1
Pentair Water Italy Srl
103.291
San Donato (Mi), Via XXV Aprile 25
Metro Italia Cash and Carry Spa
725.000
S. Donato (MI), Via Agadir 38
Eni Servizi Spa
245.453
Fid.
Importo (€)
Tipo di garanzia
1.162.028
Fid.
n.p.
0
Fid.
Fid.
1.382.614
Fid.
15.160
Fid.
0
Fid.
0
Fid.
0
Fid.
0
Fid.
n.p.
Fid.
590.950
Fid.
2.518.000
Fid.
734.625
Fid.
n.p.
n.p.
n.p.
n.p.
n.p.
n.p.
Billa AG
61.245
Fid.
n.p.
n.p.
CFP - Unione artigiani delle Prov. Mi
37.941
Fid.
n.p.
n.p.
6.000
Dep.
n.p.
n.p.
113.250
Fid.
n.p.
n.p.
Fid.
n.p.
n.p.
Fid.
1.450.000
Fid.
n.p.
n.p.
2.916.966
6.512.642
Legenda
Fid: Fidejussione
Dep: Deposito Cauzionale
n.p.: non prevista dal contratto di locazione
55
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
NOTA INTEGRATIVA
V.6 Ipoteche sugli immobili
E' stata iscritta ipoteca di primo grado per un valore complessivo di € 280 milioni sugli immobili come
indicato nella Parte B, Sezione II.4 Beni Immobili e diritti reali immobiliari del presente Rendiconto.
4.3 Parte C – Il risultato economico dell’esercizio
Sezione I
– Risultato delle operazioni su partecipazioni e altri strumenti finanziari
Tale voce non risulta movimentata.
Sezione II
– Beni immobili
Di seguito viene rappresentata la composizione delle sottovoci relative al risultato economico delle
operazioni sui beni immobiliari.
Risultato economico dell'esercizio su beni immobili (€)
Immobili
Immobili
Immobili
residenzia commerciali
industriali
Terreni
1. PROVENTI
Altri
1
Totale
1.022.138
597.537
12.685.934
14.305.609
892.235
594.577
12.477.432
13.964.244
129.903
2.960
208.502
341.365
-300.000
-300.000
-3.100.432
-3.700.432
-300.000
-300.000
-3.100.432
-3.700.432
-495.520
-33.152
-1.198.392
-1.727.064
6. IMPOSTA COMUNALE IMMOBILI
-51.066
-41.561
-1.238.190
-1.330.817
Totale
175.552
222.824
7.148.920
7.547.296
1.1 canoni di locazione non finanziaria
1.2 canoni di locazione finanziaria
1.3 altri proventi
2. UTILE/PERDITA DA REALIZZI
2.1 beni immobili
2.2 diritti reali immobiliari
3. PLUSVALENZE/MINUSVALENZE
3.1 beni immobili
3.2 diritti reali immobiliari
4. ONERI PER LA GESTIONE DI BENI IMMOBILI
5. AMMORTAMENTI
La voce “altri proventi” è prevalentemente riconducibile al recupero di spese e oneri per i quali il
Fondo gode del diritto di rivalsa sui conduttori.
La voce “oneri per la gestione dei beni immobiliari” include principalmente:

commissioni corrisposte al property manager relative alla gestione degli immobili;

costi per i quali è previsto il diritto di rivalsa nei confronti dei conduttori;

oneri sostenuti per la manutenzione ordinaria e straordinaria a carico del Fondo;

costi assicurativi.
Sezione III
– Crediti
Tale voce non risulta movimentata.
Sezione IV
– Depositi bancari
Di seguito viene rappresentata la composizione della voce “Interessi attivi e proventi assimilati” su
depositi bancari nei quali il Fondo ha investito nel corso dell’esercizio.
56
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
NOTA INTEGRATIVA
Importo (€)
Interessi attivi su depositi bancari
146.515
Totale
146.515
IV.1 Interessi attivi e proventi assimilati
Tale voce non risulta movimentata.
Sezione V
– Altri beni
Tale voce non risulta movimentata.
Sezione VI
– Altre operazioni di gestione e oneri finanziari
VI.1 Risultato della gestione cambi
Tale voce non risulta movimentata.
VI.2 Proventi e oneri delle operazioni pronti contro termine
Tale voce non risulta movimentata.
VI.3 Interessi passivi su finanziamenti ricevuti
Di seguito si fornisce il dettaglio della voce “Interessi passivi su finanziamenti ricevuti”.
Importo (€)
Interessi passivi su finanziamenti ricevuti
Su finanziamento ipotecario
Su finanziamento linea IVA
Altri oneri finanziari
Totale
-626.237
0
-5.000
-631.237
VI.4 “Altri oneri finanziari”
Gli altri oneri finanziari, pari ad € 5.000, sono relativi alla commissione annuale pagata sul contratto di
finanziamento acceso con la Banca Popolare di Milano.
57
FONDO INVESTIETICO
Sezione VII
RENDICONTO AL 31.12.2013
NOTA INTEGRATIVA
– Oneri di gestione
VII.1 Costi sostenuti nel periodo
Di seguito si fornisce il dettaglio della voce “Oneri di gestione”.
Importi corrisposti a soggetti del gruppo di
appartenenza della SGR
Importi complessivamente corrisposti
ONERI DI GESTIONE
% sul valore
complessivo
netto (*)
Importo
('000€)
1) Provvigioni di gestione
provvigioni di b ase
provvigioni di incentivo
% sul totale
attività
2.284
1,42%
1,01%
76
0,05%
0,03%
20
0,01%
% su
valore del
finanz.
Importo
('000€)
% sul valore
complessivo
netto (*)
% sul totale
attività
% su
valore del
finanz.
2) TER degli OICR in cui il fondo investe
3) Compenso della banca depositaria
di cui eventuale compenso per il calcolo
del valore della quota
4) Spese di revisione del fondo
5) Oneri per la valutazione delle
partecipazioni, dei beni immobili e dei
diritti reali immobiliari facenti parte del
fondo
6) Compenso spettante agli esperti
indipendenti
7) Oneri di gestione degli immobili
8) Spese legali e giudiziarie
9) Spese Pubblicazione Prospetti e
Informativa al Pubblico
10) Altri oneri gravanti sul fondo
- commissioni Monte Titoli
- contrib uto Consob
0
33
0,02%
0,01%
3.058
1,91%
1,36%
51
0,03%
45
0,03%
74
5
0,05%
0,00%
4
0,00%
- commissioni Specialist
40
0,02%
- spese quotazione
13
0,01%
- altre
12
0,01%
5.641
3,52%
TOTAL EXPENSE RATIO (TER)
11) Oneri di negoziazioni di strumenti
finanziari
di cui: -su titoli azionari
-su titoli di deb ito
-su derivati
-altri
12) Oneri finanziari per i debiti assunti
dal fondo
631
0,98%
13) Oneri fiscali di pertinenza del fondo
TOTALE SPESE
6.272
3,91%
(*) Calcolato come media del periodo
Ai sensi di quanto previsto dal Regolamento del Fondo, per quanto riguarda la commissione di
gestione SGR, tale compenso è composto da una commissione fissa (la commissione di gestione)
pari al 1,50% (uno,cinquanta per cento) su base annua del valore complessivo netto del Fondo, quale
risulta dal Rendiconto di fine anno. A tale scopo il valore complessivo netto del Fondo sarà computato
senza tener conto delle plusvalenze non realizzate sugli immobili e sulle partecipazioni detenute
rispetto al loro valore di acquisizione come previsto dal provvedimento di Banca d’Italia dell’8 maggio
2012.
Al 31 dicembre di ogni anno viene determinato il compenso da corrispondere in via provvisoria per
l’anno seguente ed il conguaglio rispetto agli importi erogati allo stesso titolo nei dodici mesi
precedenti. Il conguaglio verrà prelevato dalle disponibilità del giorno l’ultimo giorno lavorativo del
mese successivo al deposito della relazione semestrale di fine anno.
Detta commissione viene prelevata dalle disponibilità del Fondo, con cadenza mensile l’ultimo giorno
lavorativo di ciascun mese, nella misura di un dodicesimo dell’importo annuo spettante.
58
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
NOTA INTEGRATIVA
Per un maggiore dettaglio sulle metodologie del calcolo delle commissioni di gestione e sulle altre
tipologie di costi sostenuti dal Fondo, si rimanda al Regolamento del Fondo art. 9 “Regime delle
Spese”.
Sezione VIII – Altri ricavi e oneri
Di seguito si fornisce il dettaglio della voce “Altri ricavi e oneri”.
Importo (€)
Altri ricavi ed oneri
Interessi attivi su disponibilità liquide
Altri ricavi:
- ab b uoni attivi
- plusvalenze attive
- sopravvenienze attive
Altri oneri:
- sopravvenienze passive
- ab b uoni passivi
- spese generali diverse
29
144.847
4
94.698
50.145
-8.984
-7.594
-10
-70
- interessi passivi su depositi cauzionali
-150
- interessi passivi di mora
-301
- b olli e spese su e/c b ancari
-859
Totale
Sezione IX
135.892
– Imposte
Tale voce non risulta movimentata.
59
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
NOTA INTEGRATIVA
4.4 Parte D – Altre informazioni
4.4.1. Con riferimento all’operatività posta in essere per la copertura dei rischi di portafoglio si
rimanda a quanto indicato nel presente Rendiconto, Nota Integrativa, Parte – A, Gestione dei rischi
assunti.
4.4.2. La SGR non percepisce per l’attività di gestione svolta, proventi diversi dalle commissioni di
gestione previste dal Regolamento del Fondo.
4.4.3. Nel corso dell’esercizio non sono stati contratti finanziamenti per effettuare rimborsi anticipati
di quote del Fondo.
4.4.4. Il Fondo ha sottoscritto i seguenti accordi, in vigore per tutta la durata del Fondo, come
specificato nella seguente tabella:
Soggetto
incaricato
Innovation Real
Estate S.p.A.
Attività
Assistenza
Commerciale
già First Atlantic
Real Estate
S.p.A.
Contenuto dell’accordo
Condizioni economiche
assistenza nella gestione
dei
processi
di
acquisizione
e
di
alienazione, gestione dei
processi di locazione
1) commissione dello 0,95% sul
valore
di
ogni
singola
acquisizione/dismissione
originata
direttamente da IRE senza l’apporto
e/o l’utilizzo di broker terzi;
1) commissione dello 0,5% sul valore
di
ogni
singola
acquisizione/dismissione
originata
direttamente dalla SGR o da broker
terzi;
RE
Partecipazioni e
Organizzazione
d’Azienda S.p.A.
Ethical
Advisory
selezione e ricerca di
immobili a carattere etico,
assistenza nei processi di
acquisizione
e
di
alienazione degli immobili
anche in fase di trading,
valutazione
etica
dei
conduttori degli immobili
1) commissione dello 0,65% sul
valore
di
ogni
singola
acquisizione/dismissione
con
un
limite complessivo di € 4 milioni;
2) per l’attività di trading (assistenza
nella individuazione di possibili
dismissioni
con
successivi
reinvestimenti
della
liquidità
riveniente) è previsto un corrispettivo
pari al 60% di quanto previsto al
punto precedente senza cap.
60
FONDO INVESTIETICO
RE Property
S.r.l.
Banca Akros
S.p.A.
4.4.5.
RENDICONTO AL 31.12.2013
Property
Management
Operatore
Specialista
NOTA INTEGRATIVA
servizi per la gestione
amministrativa,
contrattuale, manutentiva
e contabile/fiscale del
portafoglio immobiliare
1) commissione pari al 3,3% del
valore annuo dei canoni di locazione;
attività
volta
assicurare un livello
liquidità adeguato
mercato di quotazione
Fondo Investietico
Costo annuo pari a € 40 mila
ad
di
sul
del
2) commissione pari al 10% delle
spese per la conduzione ordinaria
degli immobili, delle spese di
manutenzione
straordinaria,
di
aggiornamento e ristrutturazione
degli immobili, comprese le spese
tecniche con esclusione dell’IMU,
dell’imposta di registro e del costo
assicurativo.
Incarico assegnato all’esperto indipendente, presidi organizzativi e procedurali adottati per il
rispetto dei criteri di valutazione dei beni e adesione alle linee-guida.
Incarico assegnato all’esperto indipendente
L’incarico di Esperto Indipendente del Fondo è stato assegnato a K2 Real S.r.l, con delibera
del Consiglio di Amministrazione della SGR in data 27 aprile 2011 con scadenza al 31
dicembre 2013.
Presidi organizzativi e procedurali
In data 10 novembre 2010 il Consiglio di Amministrazione della SGR ha approvato un
aggiornamento del Manuale delle procedure, nel quale è contenuto il processo di valutazione
dei beni immobili adottato ai sensi della Comunicazione Congiunta della Banca d’Italia e della
Consob del 29 luglio 2010. In tale processo sono definiti i presidi e le procedure adottati per il
rispetto dei criteri di valutazione dei beni da parte degli Esperti Indipendenti.
In particolare, il processo prevede che siano compiute specifiche verifiche volte ad accertare
che:
a) siano
inviati
tutti
i
dati
richiesti
dall’Esperto
Indipendente
per
l’effettuazione/aggiornamento delle valutazioni e che detti dati siano coerenti e
corretti;
b) l’Esperto Indipendente effettui i sopralluoghi sugli immobili di tutto il portafoglio almeno
una volta ogni anno;
c) l’Esperto Indipendente utilizzi in maniera corretta le informazioni fornite dalla SGR o
dai suoi consulenti (advisor, Property Manager);
d)
le assunzioni di stima siano coerenti con la specificità di ogni immobile di proprietà
del Fondo e con il suo profilo di rischio.
Ai sensi del processo, viene inoltre verificato che - per ogni valutazione - venga effettuata una
ricerca di mercato specifica. Viene altresì verificato che il report di valutazione redatto
dall’Esperto Indipendente indichi espressamente tutte le assunzioni adottate e i criteri per la
determinazione del valore di mercato di ciascun immobile.
61
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
NOTA INTEGRATIVA
Tutti i predetti controlli vengono portati all’attenzione del Consiglio di Amministrazione della
Società, attraverso la redazione di un report e schede di valutazione specifiche, in modo da
relazionare lo stesso sulle attività di valutazione compiute dall’Esperto Indipendente del Fondo
e sul relativo processo di valutazione.
Si attesta che il presente documento è composto da 62 pagine.
Per il Consiglio di Amministrazione
L’Amministratore Delegato
Giuseppe Roveda
62

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