POSTA E RISPOSTA Aggiornato al 14 novembre 2014 Potete rivolgere le vostre domande all’avvocato Germano Palmieri, nostro esperto, scrivendo (e firmando con nome e cognome) a [email protected] (senza accludere allegati: le mail con allegati vengono cestinate automaticamente). In futuro sarà data risposta, fra quelli pervenuti, solo a cinque quesiti di maggior interesse generale, non più lunghi di 10 righe. Il lettore potrà trovare le risposte dell'avvocato Palmieri solo su questa pagina internet nel successivo aggiornamento di questa rubrica: non si forniscono in alcun caso risposte private. Le lettere anonime o contenenti quesiti che esulano dal diritto condominiale verranno cestinate. In corsivo nel sommario le risposte ai quesiti più recenti. Segnaliamo, dell’avvocato Germano Palmieri, la recentissima Guida pratica al nuovo condominio ( http://www.giuffre.it/it-IT/products/374835.html ), edita da Giuffrè e aggiornata al decreto “Destinazione Italia”. Sommario: SPESE MANUTENZIONE AREA VERDE - RIMOZIONE CONTATORI - DANNO E RIMOZIONE DOPPI INFISSI - AGGRAVAMENTO SERVITU’ - SPESA COIBENTAZIONE SOLAIO - SOSTITUZIONE SERRATURA PORTONE - SPESA INSTALLAZIONE ANTENNA - SPESA RIPARAZIONE SCALE - COLLOCAMENTO BICICLETTE COMUNI - - APERTURA RIPARAZIONE CANCELLETTO PARQUET - - SOSPENSIONE COSTRUZIONE SERVIZI VERANDA - SOPPRESSIONE SERVIZIO DI CUSTODIA - BONIFICA TERRENO - USO AREA DI MANOVRA - RIFACIMENTO COPERTURA AUTORIMESSE - SOPRAELEVAZIONE E INDENNITA’ - INSTALLAZIONE SCOSSALINA PARCHEGGIO ESTRANEI AL CONDOMINIO - SPOSTAMENTO CONTATORI APERTURA FINESTRA - VENDITA FONDO SERVENTE - SFALCIO ERBA E PULIZIA SCALE - VERANDA E AMPLIAMENTO TETTO - SPESA SCALE - SPESE ASCENSORE - RIMOZIONE PALO ENEL - BOMBOLA GAS E PRIVACY CAVEDIO E VASI - MANUTENZIONE MARCIAPIEDE E RADICI - CHIUSURA TERRAZZO - SPESA RIFACIMENTO LASTRICO SOLARE - CHIUSURA TETTOIA - RIFACIMENTO MURETTO - CITOFONO E LAMPIONI - MANUTENZIONE VETROCEMENTO - SERVITU’ OCCULTA - LOCAZIONE E RUMORI MOLESTI - ANTENNE PARABOLICHE - USUCAPIONE SPAZIO COMUNE - CHIUSURA NOTTURNA DEL PORTONE - RANDAGI INVADENTI SMONTAGGIO TENDE DA SOLE - LOCAZIONE E SOSTITUZIONE CENTRALINA TV - IMMISSIONI MOLESTE - BOX E POSTO AUTO - TAGLIO ERBA “FAI DA TE” - RIFACIMENTO FRONTALINI BALCONI - SPESA RIPARAZIONE SCALA - RIPARTIZIONE SPESA FOGNATURA - POSTO AUTO E SPESE COMUNI – IMPERMEABILIZZAZIONE LASTRICO SOLARE - DANNI DA SCOPPIO TUBATURA - RIPARAZIONE FRONTALINO - STILLICIDIO COIBENTAZIONE SOLAIO PIANO IN PILOTIS - INSTALLAZIONE CONDIZIONATORI - SPESE SERVITU’ - COMUNICAZIONI E FORMA INSTALLAZIONE CONTATORI - PARCHEGGIO A TURNO - SPESA INSTALLAZIONE ASCENSORE - SFRATTO INQUILINO MOROSO - DANNI DA SERVITU’ - DANNO DA PARTI COMUNI - INSTALLAZIONE CANNA FUMARIA - RIPARAZIONE TAPPARELLA - TINTEGGIATURA FACCIATA NON AUTORIZZATA - RIFACIMENTO FACCIATA E GARAGE - RIPARAZIONE POMPA SOMMERSA - SERVITU’ E DELIBERE - ACQUIRENTE E ASCENSORE - RIPARAZIONE CITOFONO - MUFFA E APPARTAMENTO DISABITATO CONTESTAZIONE PANCHINA - RIPARAZIONE TETTO VILLETTE A SCHIERA - VENDITA APPARTAMENTO E SPESA - INSTALLAZIONE CONTATORE E APERTURA PIZZERIA - PAVIMENTAZIONE SDRUCCIOLEVOLE - ARREDO GIARDINO - FURTO E RIPARAZIONE VETRO - PARCHEGGIO CAMION DELIMITAZIONE MARCIAPIEDE - RISTRUTTURAZIONE E RISCALDAMENTO - INSTALLAZIONE PLUVIALE - AMMINISTRATORE TRASCURATO - RIPARAZIONE RAMPA DI ACCESSO AI BOX - CONSULTAZIONE CAPITOLATO DI APPALTO - CADUTA DI OGGETTI DAI PIANI SUPERIORI - CHIAVE CONTATORE - SPESE CONDOMINIALI E APPARTAMENTO DISABITATO - STUDIO PROFESSIONALE E SPESE COMUNI - ELIMINAZIONE INFILTRAZIONI - ANNESSIONE TERRENO ACCENSIONE BARBECUE - ELIMINAZIONE INFILTRAZIONI (2) - DISTACCO IMPIANTO CENTRALIZZATO - BARRIERA ARCHITETTONICA - DIVISORIO BALCONI - USO CANCELLO CARRAIO - INTESTAZIONE ASCENSORE – SOTTOTETTO SPESE MANUTENZIONE AREA VERDE Il proprietario può decidere senza interpellare l'inquilino sul costo di manutenzione area verde e chiedere che corrisponda la sua quota? Si tratta di un condominio di due soli appartamenti (uno affittato a me) con due proprietari. F. D. Il locatore avrebbe dovuto invitare il conduttore a provvedere alla manutenzione ordinaria del giardino, trattandosi d’incombenza posta a suo carico dagli accordi siglati a livello nazionale dai rappresentanti di proprietari e inquilini, salvo attivarsi in prima persona in seguito ad un eventuale rifiuto, avendo cura di documentare idoneamente la relativa spesa. RIMOZIONE CONTATORI Abito nella casa di mia madre, con mia moglie e mia figlia, disabile al 100%. Adesso mia madre si è trasferita in un'altra abitazione con mio padre, entrambi seguiti da mio fratello. Per ben due volte, mio fratello ha provveduto alla rimozione, rispettivamente, dei contatori del gas prima, e dell'acqua poi, senza alcun avviso, per motivi di ritorsione. Nessuna morosità, quindi, per quanto concerne il pagamento delle bollette. Vorrei sapere se si può fare una cosa del genere, soprattutto in presenza di mia figlia invalida, e se ciò costituisce reato. A. G. Se il lettore occupa l’appartamento a titolo di locazione, può chiedere alla propria madre il risarcimento del danno conseguente alla rimozione dei contatori ad opera del fratello. La madre, a sua volta, se non aveva autorizzato il figlio ad assumere questa improvvida iniziativa, potrebbe denunciarlo per danneggiamento (art. 635 c.p.). DANNO E RIMOZIONE DOPPI INFISSI Mia figlia ha affittato una camera in appartamento condiviso con contratto transitorio per non residenti. La proprietaria è in possesso della chiave della porta d’ingresso. L’appartamento è dotato di doppi infissi in acciaio anodizzato e vetro con fermi in metallo agganciati sulla parete dello stabile, ai lati dei davanzali. Una delle doppie finestre, a causa di una folata di vento, ha forzato il fermo e sbattendo si è rotta. Il materiale precipitato in strada ha seriamente danneggiato l’autovettura di un condomino. Chi paga le spese per il danno arrecato a terzi? Posso chiedere al proprietario la rimozione di detti doppi infissi che si sono rivelati poco sicuri per scongiurare ulteriori similari episodi? M. R. G. Se il danno è stato provocato da un difetto dell’infisso e non da negligenza del conduttore nel suo uso, il risarcimento del danno fa carico al locatore. Nel qual caso il conduttore può pretendere che il locatore provveda, ai sensi dell’art. 1575, n. 2), c.c., alla riparazione degli infissi pericolanti. AGGRAVAMENTO SERVITU’ Sono proprietario di un fondo su parte del quale ho edificato. Sulla parte restante vige una servitù di passaggio carrabile e pedonale. I vicini stanno per iniziare i lavori di passaggio di tubature gas sotto la mia proprietà (strada di servitù) contro la mia volontà, in quanto ritengono che avendo già passato i tubi di acqua ne hanno il diritto. E’ vero? Preciso che esiste una strada pubblica funzionale allo scopo. C. V. Se il titolo prevede che sulla strada di proprietà del lettore possa essere esercitata la sola servitù di passaggio (carrabile e pedonale), per il collocamento di tubi e cavi è necessario che egli presti il consenso (art. 1065 c.c.). SPESA COIBENTAZIONE SOLAIO Ho acquistato un appartamento al primo piano che insiste sugli androni di ingresso su pilotis del condominio. Da quest'inverno saranno utilizzate termo valvole e contacalorie e il mio timore è che (non essendo il solaio adeguatamente coibentato) le mie spese di riscaldamento crescano in maniera smisurata e ingiustificata. La domanda è: posso richiedere la coibentazione al condominio del solaio intradosso del piano pilotis e pretendere di ripartire le spese sui millesimi di tutti? L. G. Se si accerta che l'insufficienza della temperatura nell’appartamento del lettore dipende da una carenza nell'organizzazione e nella conduzione dell'impianto, o da una sua diminuita efficienza, sta al condominio eliminare l’inconveniente (se del caso provvedendo all’isolamento del solaio), e se gli interventi non sono sufficienti ad assicurare la giusta temperatura si può pretendere una protrazione dell'orario di accensione, ovviamente nell'ambito dei limiti stabiliti dalla legge, oltre al risarcimento dell’eventuale danno (Cass. 31/5/2006, n. 12956). SOSTITUZIONE SERRATURA PORTONE In una palazzina bifamiliare il proprietario del primo terra può minacciare di sostituire la serratura del portone principale, perché la proprietaria del primo piano (signora anziana sola con problemi di udito e deambulazione) ha fornito copia delle chiavi del portone principale a due dei suoi nipoti, non residenti nella palazzina? G. P. In mancanza di un regolamento contrattuale che vieti di dotare estranei al condominio delle chiavi del portone, un condomino non può opporsi a che la vicina, per di più anziana e invalida, consegni le chiavi a due nipoti non abitanti nell’edificio condominiale, a meno che non si tratti di soggetti dichiaratamente pregiudicati. SPESA INSTALLAZIONE ANTENNA Ho affittato un appartamento e ho saputo dal portiere che è sprovvisto di antenna per tv. Il fatto non mi era stato comunicato al momento della firma. Posso far installare l'antenna al locatore, o devo caricarmi io delle spese? M. P. Gli accordi intervenuti a livello nazionale fra i rappresentanti dei proprietari e degli inquilini stabiliscono che la spesa richiesta dall’installazione dell’antenna tv faccccia carico al locatore, restando a carico del conduttore la spesa richiesta dalla manutenzione ordinaria dell’impianto. SPESA RIPARAZIONE SCALE Dobbiamo riparare delle scale che, partendo dalla strada, servono esclusivamente per accedere agli appartamenti superiori. Mi è stato detto che devo contribuire anch'io (abito al piano terra perché ho la servitù per il terrazzo condominiale, non vivibile) ma per 1\3 della spesa. Mi sembra troppo. L. D. C. Il primo comma dell’art. 1124 c.c. stabilisce che la spesa occorrente alla manutenzione e alla sostituzione delle scale e degli ascensori va ripartita per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Per stabilire se la quota di partecipazione indicata dal lettore è o meno corretta occorre metterla in relazione al valore e all’altezza dal suolo delle varie unità immobiliari: la circostanza può essere verificata da un geometra. COLLOCAMENTO BICICLETTE Vorrei sapere come agire se gli altri condomini mettono le biciclette nel cortile condominiale - spazio comune - davanti o addirittura attaccate con lucchetto alla grata metallica della finestra dello studio di mio figlio, posto nel seminterrato. Non so più cosa fare poichè l'Amministratore ha messo un portabiciclette e ha chiesto gentilmente ai condomini di porre sullo stesso le proprie bici. A. F. Se l’invito, rivolto dall’amministratore ai condomini che sono soliti depositare le biciclette al di fuori della rastrelliera, non sortisce effetto, si può investire della questione il Giudice di pace, non senza aver prima idoneamente documentato il lamentato inconveniente. APERTURA CANCELLETTO Premetto che tutte le proprietà sono in un Condominio. Sono proprietario di un posto auto, regolarmente rogitato, confinante con un giardino privato dove il ”confine” e costituito da una staccionata. Il proprietario del giardino vorrebbe aprire un cancelletto, sostenendo che gli serve per accedere allo stesso, creandosi un passaggio dal posto auto, quando il suo immobile ha già un passaggio condominiale e l’utilizzo del giardino può attuarlo uscendo dal retro di casa. Gli è consentito di farlo? R. P. Ai sensi del primo comma dell’art. 1102 c.c., ciascun condomino può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Si tratta pertanto di stabilire se l’apertura del cancelletto da parte del condomino impedisce o meno l’uso che il lettore fa del proprio posto auto. SOSPENSIONE SERVIZI COMUNI Vivo in un condominio dove l'amministratore ha fatto staccare la luce scale e non fa venire nessuno per le pulizie. Devo continuare a pagare? A fine anno la mia quota condominiale, considerato che la scala non è mai stata pulita e non abbiamo avuto la luce nelle scale deve essere rivista? L. D. G. Presumibilmente il gestore elettrico ha privato il condominio del servizio a causa del mancato pagamento delle relative bollette, mentre l’amministratore non fa più pulire le scale per mancanza di fondi. In particolare, se l’amministratore, più volte sollecitato ad intervenire, trascura di curare la pulizia delle parti comuni dell’edificio, il condomino può sospendere il pagamento della parte di contributi riguardante il compenso dell’amministratore (Trib. Treviso 24/12/2003). RIPARAZIONE PARQUET Sono in affitto in un appartamento in cui precedentemente al mio ingresso è stato rifatto il pavimento mettendo il parquet. Dopo circa un mesetto si è sollevata parte del parquet vicino all'armadio. Il danno penso sia dovuto alla cattiva esecuzione del lavoro che, insieme ai problemi di umidità, ha causato la scollatura di tale porzione di pavimento. Il danno non è imputabile a me in quanto non posso aver intenzionalmente scollato il pavimento. Per la sistemazione del danno di chi è la responsabilità? Mia o del proprietario (che può rivalersi sull'assicurazione della casa)? E' vero che trattasi di manutenzione ordinaria, ma è successo appena sono entrata nell'appartamento e quindi la causa è la cattiva costruzione del pavimento che non dovrebbe ricadere su di me. R. L. Il ripristino del parquet dovuto a sollevamento dello stesso non è riguardabile come riparazione di piccola manutenzione e in quanto tale la relativa spesa fa carico al locatore, ai sensi del primo comma dell’art. 1609 c.c. COSTRUZIONE VERANDA Sono proprietario di un locale con terrazza in uso esclusivo. Il condominio può opporsi alla realizzazione di una veranda sul lastrico solare con pareti in cristallo? R. P. La costruzione della veranda richiede il permesso di costruire, il cui rilascio potrebbe essere subordinato dal Comune all’autorizzazione dell’assemblea. In ogni caso l’iniziativa potrebbe essere contestata, anche da un solo condomino, sotto il profilo dell’alterazione del decoro architettonico dell’edificio. SOPPRESSIONE SERVIZIO DI CUSTODIA Sono proprietario di uno stabile in montagna circa 30 appartamenti (non di lusso) in cui da tanto tempo c’è un custode che viene pagato troppo, a mio giudizio. E' una persona che alla maggioranza va bene ma ad alcuni (minoranza) non va bene, soprattutto perchè in questi tempi di crisi c'è necessità di ridurre le spese superflue. La minoranza ha già chiesto in sede assembleare almeno la riduzione del servizio ma la maggioranza non ha accettato. E' possibile che qualora un solo condomino non ritenga indispensabile e soprattutto superfluo il servizio del custode possa ridurre autonomamente la cifra della sola custodia? Si precisa che il condomino ha all'interno del proprio appartamento una video camera per accertamenti anti-intrusione. M. M. Se il servizio di portierato è previsto dal regolamento del condominio, la sua soppressione comporta una modifica di questo, modifica che va deliberata con il relativo quorum: maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000 (terzo comma art. 1138 c.c.). Se però la clausola istitutiva del servizio ha natura contrattuale, la soppressione richiede il consenso di tutti i condomini. Lo stesso dicasi della modifica del servizio (Cass. 5/10/2001, n. 12290). BONIFICA TERRENO Il mio capannone fa parte di un condominio di capannoni costituito da due accessi distinti. Ora sono stati trovati 4 serbatoi inquinanti situati nell'ala dove non è il mio capannone e da cui io non accedo. Le spese di rimozione e bonifica sono state divise in millesimi. Praticamente io ed un altro condominio dobbiamo pagare la metà di tutto l'intervento sebbene ci siano circa 10 capannoni. Le chiedo se sia l'unica soluzione. A. P. Se il lettore non ha accesso all’area da bonificare (quello che rileva è l’acceso potenziale, non quello effettivo), non è tenuto a contribuire alla relativa spesa, ai sensi del terzo comma dell’art. 1123 c.c., a meno che non vi sia un titolo che stabilisca altrimenti. USO AREA DI MANOVRA Condominio di 8 appartamenti dei quali solo quattro sono proprietari di garages. Gli altri quattro condomini hanno diritto di accesso all'area dal passo carraio o meno? Se dovessero chiedere in assemblea di poter utilizzare una parte dello spazio manovra per deposito biciclette occorrerebbe la maggioranza o l’unanimità dei condomini comproprietari? Specifico che non esiste un regolamento condominiale A. F. Se i condomini non proprietari di autorimessa hanno accesso alla relativa area (quello che rileva è l’uso potenziale, non l’uso effettivo), hanno il diritto di utilizzarla senza autorizzazione dell’assemblea. Si tratta semmai di stabilire se adibire parte quest’area a deposito di biciclette sia compatibile con la sua destinazione e, soprattutto, con le esigenze di sicurezza delle persone, dal momento che è adibita al passaggio di autoveicoli. RIFACIMENTO COPERTURA AUTORIMESSE Il piazzale circostante il condominio fa da tetto ai garages sottostanti. Da questo piazzale ormai da anni si verificano infiltrazioni e abbiamo deciso di fare dei lavori di manutenzione straordinaria. Ma il costruttore, negli anni ’70, si è riservata la proprietà, pretendendo che i condomini comunque si facciano carico delle manutenzioni. Cosa fare? S. I. Se i condomini che hanno acquistato dal costruttore si sono contrattualmente obbligati a farsi esclusivo carico della spesa richiesta dalla manutenzione del cortile, sono tenuti ad attenersi all’accordo. SOPRAELEVAZIONE E INDENNITA’ Sono proprietario di un appartamento al piano terra in uno stabile che ha solo un piano superiore. Il proprietario del primo piano ha sopraelevato per rendere abitabile il sottotetto. Quando ho acquistato l'appartamento ho firmato una liberatoria per sopraelevare: mi spetta ugualmente l'indenizzo in base all'articolo 1127? A. P. Se l’atto si sostanzia nell’obbligo, da parte del condomino, a non contestare la realizzanda sopraelevazione, egli ha diritto alla relativa indennità. Se invece vi ha espressamente rinunciato non ha diritto a percepirla. INSTALLAZIONE SCOSSALINA Sono proprietario di alcuni negozi sotto gli appartamenti. Nell'ultima assemblea i condomini proprietari di appartamenti hanno deciso che si deve provvedere alla riparazione dei frontalini dei balconi e che la spesa va divisa per millesimi e questo mi sta bene. Il problema è che vogliono mettere anche la scossalina di rame per rivestire frontalini. La scossalina non è mai esistita: trovo giusto che venga pagata dai proprietari degli appartamenti, mentre loro pretendono che la spesa sia ripartita in base ai millesimi. Cosa devo fare? A. B. La spesa richiesta dall’installazione delle scossaline, essendo queste pertinenza dei balconi, fa carico ai rispettivi proprietari. Se questi eccepiscono che la scossalina contribuisce ad abbellire l’intera facciata e non soltanto i singoli balconi, e che in quanto tale la relativa spesa andrebbe ripartita fra tutti i condomini, si può replicare che trattasi di spesa voluttuaria, che l’art. 1121 c.c. pone a carico di chi intende effettuarla. PARCHEGGIO ESTRANEI AL CONDOMINIO Abito in una casa bifamiliare con spazio in comune per auto. Se uno parcheggia, l'altro non può uscire, cosi preferiamo mettere le auto davanti a casa. In strada io ne ho una, l’altro ne ha due. Adesso, però, fa parcheggiare l'auto (una jeep) di un amico nello spazio in comune che sta davanti alle due pertinenze. Cosa posso fare? F. B. Il condomino non può, senza il consenso dell’altro, consentire che estranei al condominio parcheggino sistematicamente la propria autovetture nello spazio comune, perché così facendo se ne sottrae l’uso agli aventi diritto. SPOSTAMENTO CONTATORI C’è un condominio composto da due fabbricati, in un fabbricato si vogliono spostare i contatori dell’acqua e del gas. I condomini dell’altro fabbricato sono obbligati a partecipare alle spese dell’ intervento? A. C. Se i contatori sono al servizio esclusivo di uno dei due edifici, i condomini dell’altro edificio non sono tenuti a contribuire alla spesa richiesta dal loro spostamento, ai sensi del terzo comma dell’art. 1123 c.c. APERTURA FINESTRA Vorrei aprire una finestra su un muro portante di una palazzina: l'assemblea condominiale può negarmi il premesso? Eventualmente, quali sono le alternative? Preciso che dal punto di vista normativo, urbanistico, ambientale e sicurezza statica l'ingegnere progettista garantisce la fattibilità. L. B. In mancanza di un divieto stabilito dal regolamento o deliberato dall’assemblea, il condomino può aprire una finestra nel muro comune, trattandosi di una facoltà compresa nel diritto di servirsi delle parti comuni dell’edificio per il miglior godimento di esse. Al fine di evitare possibili contestazioni sotto il profilo dell’alterazione del decoro architettonico dell’edificio, è opportuno acquisire l’autorizzazione dell’assemblea, ed in particolare del vicino se l’apertura della finestra non consente di rispettare la distanza legale in materia di vedute. In ogni caso si deve dare preventiva notizia all’amministratore, che ne riferisce all’assemblea (secondo comma art. 1122 c.c.). VENDITA FONDO SERVENTE Un condomino, proprietario di un’area cortilizia esclusiva al piano terra, gravata da regolamento condominiale contrattuale da servitù di passaggio per accesso al serbatoio gasolio ed altri impianti comuni condominiali, ha diviso l’area che aveva possibilità di accesso carraio dalla via pubblica e da un altro lato in camminamento pedonale. Ha poi venduto l’area ad un’impresa che nel lotto a fianco ha demolito e sta ricostruendo una palazzina. Trattandosi di un’area originariamente parte integrante del condominio, nel calcolo dei nuovi millesimi bisogna stralciarla dalle tabelle condominiali? A. S. Se l’area oggetto di vendita faceva parte del condominio, servitù e millesimi si trasferiscono all’acquirente. SFALCIO ERBA E PULIZIA SCALE Il taglio erba condominiale puo essere fatto a turno dai quattro condomini? Stiamo già facendo i turni per la pulizia scale. Il condominio è composto da sole quattro unità. P. Z. Se i condomini sono d’accordo nel tagliare l’erba e nel pulire le scale a turno, non c’è alcuna controindicazione all’adozione di questa soluzione. Al di fuori di questa ipotesi la pulizia delle scale dev’essere affidata a un’impresa iscritta nel registro delle ditte o nell’albo provinciale delle imprese artigiane (quarto comma art. 6 L. 25/1/1994, n. 82). VERANDA E AMPLIAMENTO TETTO Anni fa ho costruito una veranda sul terrazzo di mia proprietà, ora regolarmente censita a catasto per effetto del condono. Dobbiamo rifare il tetto del condominio in quanto composto da eternit. La veranda ha un proprio tetto e relativo scolo. Vorrei che la nuova copertura coprisse anche la veranda per dare uniformità al tetto del condominio. Ho pagato la Tares per il locale in più conteggiato dal comune, prima sei vani ora 7. Le relative spese sono da imputare ai condomini in rapporto ai millesimi oppure sono solo a carico mio? A. B. Premesso che l’ampliamento del tetto dev’essere deliberato dall’assemblea e autorizzato dal Comune, trattandosi d’innovazione che arreca vantaggio al solo lettore, è questi a doversi far carico della spesa ulteriore rispetto a quella richiesta dal rifacimento della preesistente copertura. SPESA SCALE Abito in un condominio con due scale dotate di ascensore. Due inquilini della scala A hanno comprato ciascuno un appartamento della scala B. Essendo affiancati al loro appartamento, hanno realizzato un unico appartamento, quindi hanno l’accesso in tutte e due la scale. Loro asseriscono che intendono pagare le spese condominiali solo di una scala. Ciò è legale? Mi posso opporre? A. F. Se i due condomini hanno acquistato un appartamento ciascuno nella scala B diventano a tutti gli effetti condomini di questo “condominio parziale” (la scala B, appunto) e sono pertanto tenuti a contribuire alle relative spese, ancorché si servano soltanto dell’altra scala: quello che rileva, infatti, è l’uso potenziale, non l’uso effettivo. SPESE ASCENSORE Gli appartamenti che non usufruiscono dell'ascensore devono partecipare alle spese straordinarie e alle spese ordinarie annuali? M. M. Se, per come sono ubicate le unità immobiliari, il condomino non ha accesso all’ascensore, non è tenuto a contribuire alle relative spese, ai sensi del terzo comma deòll’art. 1123 c.c.. RIMOZIONE PALO ENEL Un palo della luce (non funzionante, tra l'altro) è piazzato sul mio terreno. Dovrebbe essere rimosso a spese dell'Enel ? A. T. Se il contratto istitutivo della servitù di elettrodotto intervenuto fra l’Enel e il lettore o chi per lui non dispone altrimenti, ed è venuta meno la funzione per la quale il palo era stato collocato, la spesa richiesta dalla sua rimozione fa carico all’Enel. BOMBOLA GAS E PRIVACY Lo scorso inverno ho utilizzato una stufa a gas con bombola. Un condomino, avendomi visto per le scale trasportare la bombola di gas, ha riferito la cosa durante un'assemblea di condominio. E tutto è stato inserito nel verbale di assemblea, dove si diceva anche che l'amministratore avrebbe posto un quesito al comando provinciale dei vigili del fuoco ed un altro all'assicuratore del condominio. Il condomino che ha riferito della bombola, poteva farlo? Ha violato la mia privacy? Se si, come mi devo comportare.? E l'amministratore? E' corretto come si è comportato? B. M. Premesso che l’esigenza di tutelare la vita e l’incolumità delle persone viene prima di qualsiasi legge, non si vede come il condomino che sale per le scale trasportando una bombola di gas verso il proprio appartamento possa invocare l’applicazione della legge sulla privacy per il fatto che un altro condomino, responsabilmente, si è preoccupato di avvisare l’amministratore del potenziale pericolo. CAVEDIO E VASI Sono il proprietario di un’abitazione dove insiste esiste un cavedio di mia proprietà. Il vicino sovrastante ha una terrazza dove ci sono dei muretti che delimitano il cavedio; su tali muretti sono posizionati dei vasi che per ben due volte sono caduti nella mia proprietà senza fortunatamente creare incidenti. Posso obbligare il vicino a togliere questi vasi? C. Z. Il proprietario del cavedio può esigere che i vasi vengano collocati in modo da non creare né situazioni di pericolo né problemi di stillicidio, ossia di caduta di acqua ai piani inferiori. L’eventuale danno riconducibile ai vasi dev’essere risarcito dal proprietario di questi ai sensi dell’art. 2043 c.c., salvo le più gravi conseguene penali. MANUTENZIONE MARCIAPIEDE E RADICI In un condominio sono proprietario di un negozio piano strada. Nel regolamento si specifica che la manutenzione del marciapiede, nel tratto prospiciente al fabbricato, spetta ai negozi le cui porte danno sul marciapiede stesso. Esiste anche una nota di trascrizione atto d'obbligo dove il costruttore si impegna con il comune a mantenere l'area in oggetto sistemando a giardino la fascia in questione, allora risultante come a verde pubblico. Premesso che l'area non è mai stata verde pubblico, bensì pavimentata in asfalto e negli anni 70, in seguito a delibera assembleare sono ivi stati messi a dimora tre alberi (pini), che con le proprie radici hanno seriamente compromesso la pavimentazione in oggetto. Chiedo se le spese necessarie alla ricostruzione del marciapiede debbano essere a carico dei negozianti, oppure, trattandosi di lavori straordinari e non di sola manutenzione, debbano essere a carico di tutti i condomini e su chi ricade la responsabilità di eventuali sinistri cagionati a terzi, per il dissesto della pavimentazione. V. B. Se il danno è stato provocato dalle radici degli alberi, e questi sono stati messi a dimora con delibera successiva all’approvazione del regolamento che obbliga i proprietari dei negozi a provvedere alla manutenzione del marciapiede, la spesa richiesta dalla ricostruzione di questo fa carico a tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà, come fa carico al condominio il risarcimento degli eventuali danni provocati a terzi dal dissesto della pavimentazione dovuto al propagarsi delle radici. CHIUSURA TERRAZZO Durante l’ultima assemblea condominiale un condomino ha fatto richiesta di chiudere il terrazzo all’interno del cortile con vetrate frangivento (non chiuso completamente), L’assemblea ha deliberato a maggioranza il divieto a chiudere i balconi per l’estetica del palazzo come già aveva deliberato anche in precedenti assemblee. Il condomino nonostante avesse accettato il voto dell’unanimità durante la riunione, a distanza di qualche mese ha ugualmente installata la vetrata. Può farlo? M. C. La liceità o meno di questo tipo d’intervento va messa in relazione allo stato dei luoghi; la Cassazione, per esempio (sentenza n. 15552 del 20/6/2013), non ha ritenuto lesiva del decoro architettonico dell’edificio l’applicazione al balcone di una griglia per rampicanti, in un contesto in cui il balcone affacciava su un cortile interno, la griglia era di ridotte dimensioni e altri balconi della stessa facciata erano utilizzati dai rispettivi proprietari per stendervi biancheria e collocarvi oggetti. Sarà pertanto il giudice a stabilire se vi sia stata o meno alterazione del decoro architettonico dell’edificio: concetto, questo, che il proliferare di condizionatori e antenne paraboliche ha reso alquanto permeabile. SPESA RIFACIMENTO LASTRICO SOLARE Desideravo sapere se, nel calcolo millesimale riguardante il rifacimento del lastrico solare, debba essere inclusa l'attività commerciale sita al pian terreno, adiacente al portone d'ingresso dello stabile, e in che proporzione. Da premettere che il lastrico solare funge da copertura anche per suddetta attività. L. M. Se il lastrico solare è condominiale, il proprietario del locale in cui si svolge l’attività commerciale è tenuto a contribuire alla spesa in proporzione ai millesimi di proprietà (primo comma art. 1123 c.c.). Se invece il lastrico è di proprietà esclusiva di un condomino, questi è tenuto a farsi carico di un terzo della spesa, restando gli altri due terzi a carico dei proprietari delle unità immobiliari servite dal lastrico, da ripartire fra questi in proporzione ai millesimi di proprietà (art. 1126 c.c.). CHIUSURA TETTOIA Ho una tettoia già condonata con due pareti esistenti. Vorrei creare un box auto anziché l'attuale posto auto. Una parete semplicemente in cartongesso mentre l'altra con basculante. La domanda è se devo presentare qualcosa al comune oppure posso evitare. In caso contrario cosa devo fare e che costo dovrei affrontare? S. Se l’intervento ventilato dal lettore non ha natura precaria o pertinenziale è necessario il permesso di costruire (Cass. 1/9/2011, n. 33267). Quanto alle pratiche da espletare e al relativo costo, la domanda va posta a un geometra. RIFACIMENTO MURETTO Nel nostro residence costruito da 10 anni esiste un muretto alto poco più di un metro che delimita i posti auto. Urtato - si presume - da un camioncino è parzialmente caduto e poi rimosso per sicurezza dall'amministratore. Il muretto fu posto dal costruttore al fine di delimitare il parcheggio: costo preventivato per il rifacimento 400 Euro. E’ necessaria delibera assembleare per rifarlo o c'è obbligo di rifarlo a prescindere visto che è indicato nella planimetria catastale? P. B. Poiché il rifacimento del muro comporta una certa spesa, è opportuno che la relativa delibera venga adottata dall’assemblea, previo esame di almeno due preventivi. CITOFONO E LAMPIONI Devo far sostituire il citofono, che non ha mai funzionato, e tre su cinque lampioncini esterni del giardino annesso all'appartamento che sono criticamente pericolosi allo stato attuale. A chi spettano le spese? C. S. Se il giardino costituisce pertinenza dell’appartamento, la spesa richiesta dalla sostituzione dei lampioni ivi esistenti fa esclusivo carico al proprietario. Quanto al citofono, se il guasto riguarda una parte comune dell’impianto la spesa va ripartita fra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, altrimenti fa esclusivo carico al proprietario. MANUTENZIONE VETROCEMENTO Otto anni fa ho comprato un appartamento quasi interamente coperto da un lastrico solare sovrastante, che si estende a coprire parzialmente un altro appartamento di un vicino. Questo secondo appartamento ha un bagno sul cui soffitto ci sono delle mattonelle di vetrocemento che formano pavimentazione del lastrico solare e permettono il passaggio di luce. Credo che queste mattonelle siano lí da sempre (40 anni almeno). Dobbiamo rifare l'impermeabilizzazione del lastrico solare. Possiamo chiudere quelle prese di luce o ne abbiamo la servitù? A chi spetta la manutenzione di quelle mattonelle? L. B. Le mattonelle in vetrocemento non possono essere sostituite con un materiale che privi la sottostante unità immobiliare della servitù di ricevere luce, a meno che il proprietario non presti il consenso. La spesa richiesta dalla manutenzione di dette mattonelle, essendo queste parte integrante del lastrico solare, fa carico a tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà. Se però il lastrico solare è di proprietà di un solo condomino, trova applicazione l’art. 1126 c.c., per il quale un terzo della spesa è a carico di questi, restando gli altri due terzi a carico dei proprietari delle unità immobiliari cui il lastrico serve da copertura, da ripartire fra questi in proporzione ai millesimi di proprietà. SERVITU’ OCCULTA Nell'anno 2011 acquistavo un appartamento all'interno di una villa che nel 2002 veniva frazionata in 4 appartamenti. Solo pochi mesi fa, durante l'esecuzione di lavori nel giardino di mia esclusiva proprietà, mi accorgevo che, a soli 50 cm dal suolo, passa una condotta fognaria in cemento di circa 1 metro e mezzo di diametro che serve tutte le ville adiacenti alla mia proprietà, limitando di fatto la mia piena disponibilità del giardino. Facendo ulteriori accertamenti tesi a comprendere la natura e la funzionalità della condotta, prendevo atto che la stessa presenta in più parti evidenti lesioni con conseguente perdita d'acqua che sta provocando grave umidità alle pareti del piano seminterrato. Poiché nel titolo di proprietà non è indicata alcuna servitù ma solo la generica formula delle servitù attive e passive senza specificare nulla, che azione posso intraprendere verso il mio venditore? V. Il compratore può, ai sensi dell’art. 1489 c.c., chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del prezzo. LOCAZIONE E RUMORI MOLESTI Sono proprietaria di un palazzo di 10 immobili. Ho locato uno degli appartamenti ad una famiglia, che qualche giorno fa ha minacciato di non pagare più il canone di locazione, perchè il cane di un vicino del palazzo in cui si trova l'appartamento abbaia continuamente. Premesso che nel palazzo non c'è amministratore e che nessun altro conduttore si è mai lamentato, ho qualche responsabilità, o la pretesa di non pagare più il canone può ritenersi pretestuosa? L. C. L’incessante abbaiare di un cane del vicino è stato ritenuto (Cass. 30/5/2014, n. 12291) idoneo a giustificare il recesso anticipato dell’inquilino dal contratto di locazione ai sensi del secondo comma dell’art. 4 della L. 27/7/1978, n. 392. L’inquilino non può invece pretendere di continuare ad abitare l’appartamento senza pagare o autoriducendosi il canone. ANTENNE PARABOLICHE Alcune antenne paraboliche abusive sono state poste su muri di pertinenza condominiale senza nessuna autorizzazione. Quali azioni per farle rimuovere? G. P. Se l’antenna, per il punto in cui è stata installata, altera il decoro architettonico dell’edificio. il lettore può chiedere all’amministratore d’invitare il condomino a rimuoverla. Se il condomino disattende l’invito, lo stesso amministratore, previamente autorizzato dall’assemblea, può adire l’Autorità Giudiziaria. USUCAPIONE SPAZIO COMUNE Mio padre - deceduto sette anni fa - mi ha lasciato in eredità uno dei tre appartamenti (in cui abito) di cui era unico proprietario. Mentre era in vita, per difficoltà di manovra di accesso al mio garage, mi ha pavimentato e concesso l'uso di una parte del terreno circostante il fabbricato per parcheggiare la mia macchina. Il posto non intralcia il passaggio di nessuno in quanto è situato proprio davanti al portone del garage stesso. Ora volevo sapere, visto che occupo quel terreno dal 1974, se esiste un diritto di usucapione. Il contenzioso nasce dal fatto che mia sorella, erede degli altri due appartamenti, mi ha intimato di togliere la macchina dal suolo di "proprietà comune". Preciso che mia sorella ha libero accesso ai suoi due garage e che tra la mia macchina e il muro del fabbricato esiste un marciapiede che circonda tutta la casa. Non vi è alcun regolamento condominiale. M. Z. Per poter acquistare per usucapione la proprietà di uno spazio condominiale si deve provare di aver tenuto, per il periodo occorrente a far maturare il diritto (20 anni), una condotta diretta a rivelare in modo non equivoco agli altri condomini l’intenzione di comportarsi nei confronti della cosa comune non come semplice comproprietario di essa ma come proprietario esclusivo (Cass. 2/3/1998, n. 2261), non essendo sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dal goderne (Cass. 15/11/1977, n. 4986): così, non basta aver utilizzato l’area antistante il garage come se fosse propria, mentre gli altri condomini non si curavano di usarla, ma occorre, per esempio, averne bloccato l’accesso con una recinzione, facendo così chiaramente intendere l’intenzione di appropriarsene. CHIUSURA NOTTURNA DEL PORTONE Vorrei sapere se i portoni d'ingresso nei condomini devono rimanere chiusi a chiave di notte o possono stare chiusi senza la mandata. Se qualcuno si sente male di notte e deve venire il 118 mica non si possono fare quattro piani di scale a piedi per andare ad aprire il portone, visto che il condominio è sprovvisto di ascensore. A. L’assemblea può deliberare la chiusura a chiave del portone nelle ore notturne, trattandosi di garantire la sicurezza della proprietà condominiale e dei singoli condomini. RANDAGI INVADENTI Abito al 1° piano di un condominio e a volte mi ritrovo sul balcone la presenza di alcuni gatti randagi che salgono attraverso il perimetro di un muretto sito a piano terra, con la conseguenza di aver problemi a lasciarvi del materiale o semplicemente stendere il bucato. Alla luce di ciò, vorrei chiederLe gentilmente, quali misure io possa attuare, sempre in base alle regole condominiali, senza mutare l'estetica dell'edificio. A tal riguardo vorrei chiederLe se sia possibile e sufficiente anche porre delle grate laterali di legno e, nel caso, cosa si possa rischiare riguardo ad eventuali sanzioni o lamentele condominiali. G. B. Il lettore può chiedere all’amministratore del condominio d’inserire il problema all’ordine del giorno della prossima assemblea, cui potrà sottoporre la soluzione, la meno invasiva possibile per il decoro architettonico dell’edificio, che intende adottare. SMONTAGGIO TENDE DA SOLE A chi spetta l’onere dello smontaggio delle tende da sole? Qualche riferimento dalla giurisprudenza. N. B. Le tende da sole sono pertinenza dell’unità immobiliare cui ineriscono, per cui il loro smontaggio in occasione di lavori condominiali fa carico al proprietario, salvo diverso accordo fra i condomini. LOCAZIONE E SOSTITUZIONE CENTRALINA TV A chi compete tra locatore e conduttore la spesa di sostituzione della centralina dell'antenna tv in un condominio di sei appartamenti? M. Di norma la spesa richiesta dalla sostituzione della centralina fa carico al locatore, ma gli usi locali (consultabili presso la Camera di Commercio) potrebbero disporre diversamente. IMMISSIONI MOLESTE Premetto che la mia casa è isolata. Confina con 2 aree edificabili. Oltre 2 anni fa un mio concittadino ha acquistato una di queste aree sulla quale ha subito edificato un ampio garage. La parete di confine è in comune e ben 3 camere da letto confinano con la mia parte. In un primo momento pensavo che dovesse utilizzarlo per la propria auto, subito dopo ho notato che ha iniziato a collocare nel garage anche dei mezzi agricoli, fra cui un potente trattore. Non potete immaginare tutti i giorni ad accendere i motori di questo vibrantissimo trattore: vetrate e pareti del piano rialzato, dove sono le 3 camere, che vibrano tremendamente. non parliamo poi del fetore della nafta che invade le stanze e per cui sono costretto a chiudere le imposte. La cosa peggiore, poi, è che da qualche tempo noto in tutta la casa delle piccole crepe, alcune delle quali serie. Come risolvere questo increscioso problema? F. Se rumori ed esalazioni superano la normale tollerabilità di cui all’art. 844 c.c., il lettore, qualora l’invito, rivolto al vicino, a ricondurle nella norma non dovesse sortire effetto, potrà adìre il Giudice di pace, fermo restando il diritto al risarcimento del danno (idoneamente provato e documentato) provocato dalle vibrazioni del trattore. BOX E POSTO AUTO Ho acquistato un box in un condominio i cui posti auto non sono di proprietà ma ricavati nelle aree comuni al condomino e assegnati ai soli proprietari di appartamenti. In quanto proprietario del solo box posso chiedere l’assegnazione del posto auto considerando che anch’io in misura millesimale sono proprietario delle aree comuni? M. N. Premesso che occorre verificare se il regolamento del condominio prevede o meno clausole a riguardo, l’acquirente può pretendere, se lo stato dei luoghi lo consente, che gli venga attribuito l’uso esclusivo di uno spazio rapportato ai millesimi di cui è titolare. TAGLIO ERBA “FAI DA TE” Nel condominio è stato deciso che da ora in poi ognuno deve tagliare l'erba a turno. Io vivo all'estero, posso rifiutarmi ? M. L’assemblea non può, pena nullità della delibera per eccesso di potere, imporre a un condomino di lavare le scale o di farle lavare da un suo incaricato (Trib. Padova 25/7/2012). Il lettore può invocare l’applicazione di questo principio allo sfalcio dell’erba. RIFACIMENTO FRONTALINI BALCONI Nel nostro condominio è stato deciso di ristrutturare i frontalini dei balconi “aggettanti” senza decori. Potrebbe spiegarmi come vanno ripartite le spese? L. D. G. Il più recente orientamento della Cassazione (sentenza n. 2241 del 30/1/2008) pone la spesa occorrente al rifacimento dei frontalini dei balconi a carico del condominio, trattandosi di elementi che s’inseriscono nella facciata e concorrono a costituire il decoro architettonico dell'edificio. SPESA RIPARAZIONE SCALA Sono proprietario di un appartamento al 1° piano con accesso da scala di mia proprietà. La scala copre parte di un’altra proprietà privata. Ho riparato la scala, perchè il proprietario di sotto lamentava delle perdite. Gli avevo chiesto di contribuire alle spese, ma non vuole. L’amministratore dice che spetta solo a me. M. M. Trattandosi di scala e non di lastrico solare, la spesa occorrente alla sua riparazione fa esclusivo carico al proprietario. RIPARTIZIONE SPESA FOGNATURA I miei genitori hanno una casetta in campagna su di una stradina sterrata in cui ci sono 5 abitazioni. Partendo dalla strada principale sono i secondi dopo una villetta. Hanno deciso tutti insieme di allacciarsi alle fognature e tra spese di geometra e scavi il proprietario in fondo ha fatto fare un preventivo di 2000 euro ciascuno. E’ giusto che lui paghi come i miei genitori dato che le tubazioni devono essere poste ad almeno il doppio dalla strada rispetto ai miei? Loro dicono che non avendo il condominio non possono ripartire le spese. P. P. La ripartizione della spesa va effettuata tenendo conto sia della cubatura delle abitazioni che dell’ubicazione di queste rispetto alla lunghezza della strada. La quantificazione del contributo da ciascuno dovuto può essere demandata a un geometra. POSTO AUTO E SPESE COMUNI Quali spese è tenuto a pagare un proprietario di posto auto in condominio in cui non ha proprietà di appartamento? N. Il proprietario del solo posto auto, a meno che un regolamento contrattuale non stabilisca altrimenti, è tenuto a contribuire alle spese comuni in proporzione ai millesimi di cui è titolare, ai sensi del primo comma dell’art. 1123 c.c. IMPERMEABILIZZAZIONE LASTRICO SOLARE Sono proprietario di un appartamento in un palazzo storico. Ho infiltrazioni di acqua provenienti dal terrazzo condominiale di uso esclusivo di un condomino che non abita nell'appartamento (è completamente da ristrutturare). Voglio impermeabilizzare il terrazzo perchè mi piove in casa ma lui non mi accorda il permesso. Il capocondomino interno non vuole darmi l'autorizzazione a entrare per fare i lavori. E' necessario richiedere l'autorizzazione al condominio? G. M. Per accedere al lastrico solare di cui un condomino ha l’uso esclusivo è necessario il consenso di questi o un provvedimento del giudice. La spesa richiesta dall’impermeabilzzazione del lastrico fa carico, ai sensi dell’art. 1126 c.c., per un terzo al condomino che ne ha l’uso esclusivo, e per i restanti due terzi ai proprietari delle unità immobiliari coperte dal lastrico, da ripartire fra questi in proporzione ai millesimi di proprietà. DANNI DA SCOPPIO TUBATURA Siamo due anziani. Ai primi di dicembre abbiamo preso in affitto un piccolo appartamento; due giorni fa l'amministratore ha cambiato l'autoclave dell'acqua al condominio, portando così la pressione da 3 atmosfere a 6. Nella mia abitazione è scoppiato un flessibbile sotto al lavandino del bagno. Ho notato che tutti e due i flessibili sono abbastanza in buone condizioni nonostante l'età pero è scoppiato quello di destra che porta acqua fredda e ho notato appunto che c'era una pressione esagerata. Lo scoppio ha recato diversi danni. Posso chiedere i danni al proprietario dell'appartamento e all'amministratore del condominio? R. R. Provando che lo scoppio della tubatura è stato determinato dall’eccessiva pressione dell’acqua impressa dall’autoclave condominiale, il lettore può chiedere il risarcimento del danno al locatore, che a sua volta chiamerà in causa il condominio in persona dell’amministratore. RIPARAZIONE FRONTALINO Io e il proprietario dell’appartamento accanto al mio abbiamo un grande balcone in comune, diviso a metà da una rete metallica. Devo fare aggiustare la mia porzione di frontalino; qualora l’altro proprietario non volesse far riparare la sua porzione di frontalino, posso fare riparare la mia metà facendo attenzione a non danneggiare la sua, anche se sarebbe molto più pratico riparare l’intero frontalino? C. Z. La spesa occorrente alla riparazione dei frontalini dei balconi è a carico del condominio, trattandosi di elementi che s’inseriscono nella facciata e concorrono a costituire il decoro architettonico dell'edificio (Cass. 30/1/2008, n. 2241). Il lettore può pertanto chiedere che ad attivarsi per i necessari interventi sia l’amministratore del condominio. STILLICIDIO In un lastrico solare di proprietà e su un pergolato già esistente, è stato posto un telo impermeabile a riparo dalle intemperie, ma la parte terminale del telo (priva di grondaia e pluviale) che fa defluire le acque piovane, è all’esterno del lastrico, quindi tali acque cadono nel cortile del condominio e prima ancora sui bancali dei piani sottostanti impedendo di fatto di tenere aperte le finestre per evitare gli schizzi della sgocciolatura e bagnando continuamente il muro. Quali sono le regole e le misure per un corretto posizionamento della copertura? S. T. Il proprietario del lastrico solare deve evitare che l’acqua piovana che cade sulla copertura da lui predisposta crei un problema di stillicidio a carico delle sottostanti abitazioni o del cortile condominiale (art. 908 c.c.). Se non provvede all'eliminazione dell'inconveniente si può chiedere l’intervento dell’amministratore ed eventualmente del giudice. COIBENTAZIONE SOLAIO PIANO IN PILOTIS In che misura dovrà essere ripartita tra i condomini la spesa per la coibentazione del solaio del piano piloty per risolvere un problema strutturale di condensa subìto dai proprietari del primo piano? R. M. Alla spesa occorrente alla rimozione del lamentato inconveniente devono contribuire tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà, essendo il condominio tenuto, quale custode dell’edificio ai sensi dell’art. 2051 c.c., ad eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa comune (nel caso di specie il piano in pilotis), che siano causa di danno a singoli condomini (Cass. 15/4/1999, n. 3753). E’ fatta salva, ricorrendone i presupposti, l’eventuale azione di responsabilità nei confronti del costruttore, ai sensi dell’ art. 1669 c.c. INSTALLAZIONE CONDIZIONATORI Abito in una villa plurifamiliare al piano terra. Non avendo nessuno sotto di me, ho apposto dei condizionatori alle mura del mio terrazzo, che gira tutt'intorno all'appartamento. Un condomino che abita sopra di me al primo piano, facendo i lavori di ristrutturazione, ha disposto dei condizionatori appesi al muro (proprio come me, ma con la differenza che sotto ci sono io che sfrutto in lungo e in largo questa area scoperta). Quindi, oltre ad aver guastato in qualche modo l'estetica del fabbricato, mi sottopone al rischio di vedermi arrivare in testa ben tre apparecchi di notevole peso. Che posso fare? Q. C. Premesso che il decoro architettonico dell’edificio potrebbe essere alterato anche dal condizionatore del lettore se installato all’esterno del balcone, lo stesso lettore può accertarsi che la posa in opera degli apparecchi ad opera del coinquilino avvenga nel pieno rispetto della sicurezza. SPESE SERVITU’ Ho un diritto di passaggio su una corte di proprietà altrui per accedere a locali di cantina. Il proprietario del cortile mi chiede la mia quota del 50% delle spese di rifacimento del pavimento e del nuovo cancello che ha voluto installare per scoraggiare intrusioni. L. S. Il terzo comma dell’art. 1069 c.c. stabilisce che, se le opere necessarie a conservare la servitù (nel caso di specie rifacimento della pavimentazione) giovano sia al fondo dominante che al fondo servente, la spesa dev’essere sostenuta dai rispettivi proprietari in proporzione ai rispettivi vantaggi. Quanto al cancello, si potrebbe in teoria eccepire, invocando il secondo comma dell’art.1067 c.c., che la sua installazione rende più incomodo l’esercizio della servitù e non è pertanto consentita; diciamo in teoria perché di fatto l’installazione è indotta da ragioni di sicurezza, che in quanto tali avvantaggiano anche laproprietà del lettore, per cui è giustificato un suo contributo alla spesa, in misura da concordare con l’altro proprietario. COMUNICAZIONI E FORMA Con una procura generale mi ritrovo a gestire la casa di uno zio che alloggia in una casa di riposo. Ho chiesto all'amministratore di inviarmi le comunicazioni tramite mail perché per me è difficoltoso passare a ritirare la posta dallo zio e spesso per lavoro sono all'estero quindi anche in casa mia non c'è nessuno. L'amministratore sostiene che per legge deve inviare le comunicazioni a mezzo raccomandata, fax, pec o consegna a mano. Personalmente avevo capito che l'amministratore doveva avere la pec ed io eventualmente la mail normale, ma lui sostiene che ambedue le mail devono essere certificate ed avere comprova di spedizione nonché di accettazione dell'invio. Ma non basta dare conferma di lettura dalla mia normalissima mail? R. R. La conferma di lettura della normale posta elettronica non equivale ad una ricevuta certificata, per cuise il regolamento del condominio non prevede l’invio a mezzo pec come unicasoluzione, il lettore può chiedere all’amministratore che gli avvisi di convocazione dell’assemblea gli vengano inoltrati a mezzo fax. Per gli altri tipi di comunicazione, invece, sempre regolamento permettendo, la legge non stabilisce particolari forma da seguire, per cui va bene l’email e relativo avviso di lettura. INSTALLAZIONE CONTATORI Il mio vicino ha sul suo pianerottolo anche i contatori della mia energia elettrica e acqua esistenti già prima che lui acquistasse l’appartamento. Ho bisogno di un nuovo allacciamento per un nuovo appartamento mio adiacente, che ha l’entrata in comune nello stabile dov’è il suo appartamento. Il mio vicino mi impedisce di installare sul pianerottolo i nuovo contatori; si rifiuta anche di acconsentire ad installarli portando giù anche quelli sul suo pianerottolo sul muro perimetrale comune. L’azienda elettrica non fa nulla senza la firma di tutti i comproprietari. Posso obbligarlo? Non si tratta di servizi essenziali? Ovviamente non posso entrare senza acqua luce e gas; devo per forza fargli causa? L. A. Se un titolo riserva al vicino la proprietà esclusiva del pianerottolo, il lettore non può installarvi altri contatori senza il suo consenso. Se invece - cosa più probabile - il pianerottolo è condominiale, il lettore può installarvi i nuovi contatori, nel rispetto deilimiti di cui all’art. 1102 c.c.: non alterare la destinazione della cosa comune e non impedire agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto. In ogni caso può, nel rispetto dei suddetti limiti, trasferire i propri contatori in altra parte dell’edificio. PARCHEGGIO A TURNO La turnazione posti auto nel cortile è regolata dalla sentenza di Cassazione del 19.07.2012 n 12485. Un condomino ha fatto opposizione verbale perchè dice che è solo una sentenza e non una legge E' così? F. Premesso che l’impugnazione avverso le delibere assembleari annullabili va proposta esclusivamente davanti al giudice nel termine di cui al secondo comma dell’art. 1137 c.c., unasentenza non ha forza di legge ma ha una sua più o meno elevata rilevanza processuale (soprattutto se promanante dalla Corte di Cassazione), almeno fino a quando la giurisprudenza non cambi indirizzo o non intervenga il Legislatore a disciplinare la fattispecie cui si riferisce la pronuncia. SPESA INSTALLAZIONE ASCENSORE Sono socio di una cooperativa edilizia di 12 unità a proprietà indivisa costituita nel 1986. L'immobile è composto da 2 scale con 2 e 4 appartamenti che hanno accesso dai 2 vani scale e altri 4 appartamenti con giardino che hanno ingresso separato. In aggiunta c'è un piano seminterrato per i box auto dove si accede o dai vani scale o dai cancelli automatici lato strada. Ad oggi, per varie vicissitudini, l' immobile non ha ancora il documento di abitabilità/agibilità rilasciato dal comune e abbiamo incaricato un geometra perchè presenti la documentazione necessaria. Ci è stato riferito che tra le altre cose dovremmo installare necessariamente i 2 ascensori (premetto che l'immobile ha la predisposizione dei vani ascensori per la suddetta installazione). Se così fosse, in quali quote andrebbe ripartita la spesa visto che 4 abitazioni non hanno nemmeno l'ingresso nel vano scala? F. D. L’art.1117, n. 3), c.c., comprende gli ascensori fra le parti comuni dell’edificio. Di conseguenza alla spese occorrenti alla loro installazione devono contribuire tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà. I condomini che, per com’è strutturato l’edificio, non hanno accesso all’impianto, possono, ai sensi del primo comma dell’art. 1121 c.c., eccepire la gravosità della spesa inrelazione alle particolari condizioni dell’edificio e chiamarsi fuori dal contribuirvi, rinunciando ovviamente all’uso dell’apparecchio. SFRATTO INQUILINO MOROSO Come posso fare per sfrattare un inquilino moroso? Ha un contratto di 4 anni però è da 4 mesi che non paga l’affitto. In più, ha forato senza autorizzazione un muro portante di casa. Saremmo intenzionati a vendere tutto l’edificio ad un’impresa edile: ci potrebbe agevolare per la risoluzione del contratto di affitto ? A. L'art. 55 della L. 27/7/1978, n. 392, stabilisce che il conduttore può sanare la morosità per canoni e oneri accessori insede giudiziale per non più di trevolte nel corso di un quadriennio, provvedendo nel corso della prima udienza del giudizio a versare l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati fino atale data, importo maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice. Se il pagamento non avviene in udienza, il giudice, di fronte a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnargli un termine non superiore a 90 giorni, rinviando l'udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato. La morosità può essere sanata per non più di quattro volte complessivamente in un quadriennio, e il termine viene portato da 90 a 120 giorni, se l'inadempienza, protrattasi per oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà. Il pagamento esclude la risoluzione del contratto. La circostanza che il locatore intenda vendere a terzi può essere motivo di diniego di rinnovo delcontratto alla prima scadenza, ai sensi dell’art. 3, lettera g), della L. 9/12/1998,n. 431, a condizione che il locatore non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli artt. 38 e 39 L.392/1978. Quanto al foro praticato nel muro portante,il conduttore risponde del deterioramento ai sensi dell’art. 1588 c.c. DANNI DA SERVITU’ Nel mio appartamento (100% di mia proprietà, non in comunione) all'interno di un muro del bagno passa una tubazione dell'acqua non coibentata, che tra l'altro si sposta anche in vista per un breve tratto, la quale - causa condensa sul tubo - provoca continue formazioni di muffe, costringendomi ad una tinteggiatura semestrale del locale. E' possibile chiederne la rimozione o l'eventuale risarcimento del danno provocato da servitù al condominio portando in assemblea le spese sostenute? Esistono sentenze in merito alla rimozione o richiesta danni? D. G. Il secondo comma dell’art. 1068 c.c. stabilisce che, se l'originario esercizio della servitù è divenuto più gravoso per il fondo servente, o impedisce di fare lavori, riparazioni o miglioramenti, il proprietario delllo stesso fondo servente può offrire al proprietario dell'altro fondo (nel caso di specie il condominio) un luogo ugualmente comodo per l'esercizio dei suoi diritti, e questi non può rifiutarlo. Se dall’esercizio della servitù deriva un danno, il condominio (ivi compreso il lettore, essendo ad un tempo danneggiato e danneggiante) è tenuto a risarcirlo, ai sensi degli artt. 2043 e 2051 c.c. DANNO DA PARTI COMUNI Ho un problema al mio balcone. Abito al primo piano di un fabbricato di 3 piani e 3 balconi. Ho un’infiltrazione proveniente dall'alto con caduta di vari pezzi di intonaco. Il proprietario dell'immobile sovrastante percepisce un fitto mensile e non intende riparare, anzi dice che le spese sono a mio carico e il tetto che funge da copertura appartiene a me. A. I. Se l’appartamento del lettore e quello del condomino che non vuole saperne di contribuire alla spesa sono sotto la stessa verticale, evidentemente il tetto è comune ad entrambi, ed entrambi hanno quindi l’obbligo di contribuire, in proporzione ai millesimi di proprietà, alla spesa richiesta dalle necessarie riparazioni, unitamente agli altri condomini le cui unità immobiliari siano coperte dal tetto. INSTALLAZIONE CANNA FUMARIA L’assemblea condominiale ha autorizzato un condomino ad installare sulla facciata del palazzo una canna fumaria (con sbocco sopra il colmo del tetto) per una termo stufa, previa autorizzazione del proprietario dell’ultimo piano con annessa terrazza di proprietà esclusiva. Può quest’ultimo opporsi? Qual è la normativa in materia? R. R. L’installazione della canna fumaria deve avvenire in modo da non pregiudicare il diritto del confinante sulla cosa propria: per es. non deve impedire l’apertura della persiana, né limitare in modo apprezzabile la visuale laterale. L’impianto, inoltre, non deve produrre immissioni di fumo e calore superiori alla normale tollerabilità, e le sue caratteristiche non devono essere tali da alterare il decoro architettonico dell’edificio. La normativa di riferimento è costituita dagli artt. 844, 1102 e 1120, quarto comma, c.c. RIPARAZIONE TAPPARELLA Se si rompono le tapparelle elettriche (il motore va, ma non si aprono e non si chiudono), chi paga? Il proprietario, l’assicurazione del condominio oppure chi ha preso in affitto la casa? Se si rompe il vetro della porta che va verso il balcone, chi paga? Il proprietario, l’assicurazione del condominio (siccome sono parti esterne) oppure chi ha preso in affitto la casa? P. P. Se, come pare di capire, la riparazione delle tapparelle è riguardabile come intervento di manutenzione straordinaria, la relativa spesa fa carico al locatore. Quanto al vetro, se la rottura non è dovuta a un difetto di montaggio ma a disattenzione dell’inquilino, è questi a dover sostenere la relativa spesa. Per quanto riguarda l’eventuale intervento dell’assicurazione, occorre accertare se la relativa polizza copre i danni di cui parla il lettore. TINTEGGIATURA FACCIATA NON AUTORIZZATA Due condomini, senza alcuna autorizzazione (condominio/comune), hanno provveduto a verniciare i muri perimetrali intorno alle loro proprietà con tonalità diverse, facendo diventare il palazzo un tricolore, tre facciate del condominio (di tre piani), come accertato e fotografato dai tecnici comunali. Il comune ha più volte richiesto all’amministratore di provvedere a indire assemblea per la soluzione del caso. E’ legittimo che al condomino estraneo a tali interventi realizzati da altri, dissenziente all’approvazione di detti lavori con spese a carico di tutti i condomini, sia obbligato al pagamento dei lavori necessari a sanare l’abuso, anche se deliberati da assemblea straordinaria? V. G. Se il Comune ha contestato i colori usati dai due condomini nel ridipingere la facciata, nei confronti dell’ente pubblico a rispondere è il condominio, che può rivalersi nei confronti di chi ha preso l’iniziativa, senza autorizzazione dell’assemblea: sia per il rimborso della spesa occorrente alla riduzione in pristino che per il risarcimento del danno. RIFACIMENTO FACCIATA E GARAGE Stiamo facendo fare dei lavori per rifare la facciata del nostro edificio. Il proprietario del garage sottostante l’edificio non vuole pagare perché secondo lui dice che non gli spetta, poiché non essendo proprietario di alcun appartamento, ma soltanto del garage sottostante. A lui la facciata non interessa; l’amministratore gli ha dato ragione e l’ha esonerato dal pagamento. Cosa ne pensa? E’ giusto? P. L. Il proprietario del garage è tenuto, al pari degli altri condomini, a contribuire alla spesa occorrente al rifacimento della facciata, in proporzione ai millesimi di proprietà (primo comma art. 1123 c.c.). RIPARAZIONE POMPA SOMMERSA Abbiamo in affitto un vecchio casolare del 700 da noi utilizzato come negozio Outlet con verde e spazio adibito a parcheggio. Si è rotta la pompa immersione del pozzo che praticamente serve ad avere l’acqua sia per i bagni che per la zona verde. Chi deve pagare queste spese? G. P. Trattandosi di riparazione, non di piccola manutenzione, la relativa spesa fa carico al locatore, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1576 e 1609 c.c. SERVITU’ E DELIBERE Chi ha una servitù di passaggio (pedonale e carrabile) su un cortile condominiale e contribuisce alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria in base a delle tabelle millesimali appositamente redatte ha facoltà di decisione sui lavori da farsi a riguardo? N. T. Se le opere sono eseguite sia nell’interesse del proprietario del fondo dominante che nell’interesse del proprietario del fondo servente, e vi è apposita tabella millesimale che quantifica il contributo di spesa da ciascuno dovuto, alla formazione della delibera avente ad oggetto i lavori da eseguire hanno il diritto di concorrere entrambi, in proporzione agli stessi millesimi. ACQUIRENTE E ASCENSORE Circa due anni fa ho comprato un appartamento in un condominio, dove era stato installato un ascensore. Ascensore installato successivamente alla costruzione della palazzina. La vecchia proprietaria collaborò alle spese di installazione, quindi a me, anche se non lo uso, l' amministratore condominiale fa obbligo di pagare le spese. Posso fare qualcosa per non pagare? G. C. Se il venditore si era obbligato a contribuire alle spese richieste dall’installazione e dal funzionamento dell’ascensore in ragione dei millesimi gravanti sulla propria unità immobiliare, il compratore è tenuto a fare altrettanto, a meno che non venga esonerato da tutti gli altri condomini. RIPARAZIONE CITOFONO Abito in un condominio e da alcuni anni non mi funziona il citofono esterno del palazzo. Ho saputo che non funziona anche ad altri inquilini. L'amministratore dice che la spesa spetta a noi interessati e non al condominio. E’ vero? M. M. Se ad essersi guastata è una parte comune dell’impianto, la relativa spesa va ripartita fra tutti i condomini. Se invece il guasto riguarda una parte d’impianto di proprietà esclusiva di un condomino, la spesa è a suo integrale carico (Trib. Bologna 22/5/1998). MUFFA E APPARTAMENTO DISABITATO Abito in un condominio; l'appartamento sotto il mio rimane chiuso e non abitato durante l'autunno e l'inverno. Ho trovato tracce di muffa nelle mie pareti esterne che si diffonde dal basso ed il tecnico che ho interpellato dice che la causa potrebbe essere il fatto che di sotto - non essendoci riscaldamento - si crea più differenza termica del normale che condensa e forma muffa. Posso obbligare l'inquilina a tenere acceso anche quando non c'è durante l'nverno ed eventualmente divedere le spese? M. S. Non è possibile obbligare il condomino del sottostante appartamento a tenere acceso il riscaldamento anche se non abita l’immobile. Se però si prova che la formazione di muffa è dovuta alla chiusura dell’abitazione, si può pretendere il risarcimento del danno ai sensi dell’art. 2043 c.c. CONTESTAZIONE PANCHINA Ho una domanda da rivolgerle circa il collocamente di una panchina nell'androne. La suddetta panchina, di plastica bianca, non fissata in nessun modo, era già collocata quando qualche mese fa siamo andati ad abitare in un condominio. Non c'era stata nessuna precedente delibera in merito alla sua collocazione lì, solo un accordo tra alcuni condomini. Abbiamo ritenuto opportuno, sia perché d'intralcio (collocata tra ascensore e scala per accedere ai box), sia perché sporca e poco decorosa nel contesto di un androne, spostarla nel pianerottolo sottostante più ampio e di raro utilizzo (in quanto non c'è ascensore) avvisando di ciò l'amministratore. Questo ha scatenato l'ira degli altri condomini e sarà un punto da affrontare nella prossima assemblea condominiale. Spero in una sua risposta che possa supportarmi nelle mie ragioni e mi consenta di affrontare serenamente la discussione. R. M. Il collocamento di una panchina nell’androne condominiale non può essere deciso da alcuni condomini ma dev’essere deliberato dall’assemblea. Il condomino ha invece il diritto di collocare davanti alla porta d'ingresso alla sua proprietà esclusiva zerbini, tappeti e piante o altri oggetti ornamentali, a condizione che non siano d’intralcio al passaggio (Cass.6/5/1988, n. 3376). RIPARAZIONE TETTO VILLETTE A SCHIERA Abito in un piccolo complesso di sei villette a schiera; dovendo riparare parte del tetto (è un blocco unico sopra le 6 unità abitative) in quanto un condomino ha infiltrazioni di acqua, le chiedo se tale riparazione va suddivisa per tutti e sei. Ho saputo che ci sono state sentenze che asseriscono che la spesa spetti solo al singolo proprietario che ha il danno. C. L. R. Se un solo tetto copre tutte e sei leunità immobiliari, la spesa va ripartita fra tutti i condomini, in proporzioneai millesimi di proprietà. VENDITA APPARTAMENTO E SPESA Nell'ottobre 2011 ho venduto la mia unità immobiliare facente parte di un condominio che nel corso dello stesso anno (precedente alla data del rogito) in sede assembleare aveva deliberato il rifacimento dell'impianto elettrico condominiale; da allora non c'è stato alcun seguito fino a questi giorni nei quali sono stato contattato dall'acquirente che mi ha informato che in una recente assemblea è stato deciso di procedere con la richiesta di diversi preventivi per poi poter scegliere quello ritenuto più idoneo. La mia domanda è la seguente: a chi spetta sostenere i costi di quest'opera relativamente all'appartamento venduto ormai da oltre due anni? Al venditore oppure all'acquirente? A. Z L’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell’assemblea che approva le spese stesse. Pertanto, nel caso di vendita di un’unità immobiliare, obbligato al pagamento è chi è proprietario nel momento in cui la spesa viene deliberata (Cass. 2/09/2008, n. 22034), salvo che le parti si siano accordate diversamente. INSTALLAZIONE CONTATORE E APERTURA PIZZERIA Sono in procinto di aprire un “take away”. Per installare il contatore del gas la società distributrice ha chiesto l’autorizzazione dell’amministratore nella richiesta da presentare. Potrebbe commentare la email di risposta dell’amministratore al proprietario del negozio (mio amico)? Che soluzione adottare? “Le rammento che il regolamento condominiale vieta espressamente tutte quelle attività che possano arrecare fastidio al condominio. Pur considerando generico il divieto, resta pur vero che una pizzeria e/o rosticceria, tra odori e rumoriche vengono a generarsi, è una attività che può arrecare grossi fastidi al condominio. La prego di riscontrare celermente la presente, anche perchè mi è giunta la richiesta di autorizzazione a far apporre un contatore del gas sul lato bagno e, poichè la prospettiva di una pizzeria e/o rosticceria ha allertato tutti i condomini, questa autorizzazione non la potrò assolutamente dare se non con l'avallo dell'assemblea condominiale che però dovrà pronunciarsi su una precisa richiesta scritta con indicazione del tipo di locale che si intende aprire. Tanto al fine di evitare lunghe ed estenuanti questioni legali” M. Il divieto di adibire le unità immobiliari situate nell’edificio condominiale allo svolgimento di determinate attività deve risultare da un regolamento contrattuale. In assenza di un divieto del genere, se l’assemblea rifiuta l’autorizzazione all’installazione del contatore il condomino può rivolgersi al giudice, trattandosi di servizio indispensabile all’esercizio dell’attività; questa, però, non deve produrre immissioni (per es. odori, rumore) superiori alla normale tollerabilità di cui all’ar. 844 c.c. PAVIMENTAZIONE SDRUCCIOLEVOLE Abito nel cortile di un condominio di 7 piani. Il cortile ha pavimentazione di cemento e nel corridoio che porta a casa mia vi sono piastrelle sdrucciolevoli. E' possibile imporre al condominio una sistemazione decorosa del cortile? W. R. La sistemazione del cortile dev’essere deliberata dall’assemblea. ARREDO GIARDINO Nel condominio in cui risiedo è stata messa all’ordine del giorno dell’assemblea ordinaria la seguente mozione: “Creazione di una zona sul giardino esistente, con posa di panchine per leggere conversare e far giocare i bambini”. Vorrei sapere se questo modifica la destinazione d’uso del giardino, se è necessario effettuare lavori di messa in sicurezza della zona interessata e con quali maggioranze può essere approvata la delibera. C. M. La delibera finalizzata a dotare il giardino di panchine richiede, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1120, primo comma, e 1136, quinto comma, c.c., il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno due terzi del valore dell’edificio. Se l’assemblea delibera anche l’installazione di giochi per bambini, questa dev’essere curata nel pieno rispetto delle norme di sicurezza. FURTO E RIPARAZIONE VETRO Il locatore ci ha consegnato le chiavi dell'appartamento alcuni giorni prima della data effettiva del contratto ovvero in data 20/10/13 con contratto d'affitto a partire dal 1/11/13. Lo scopo era quello di permetterci di effettuare il trasloco ed in cambio farci sistemare tutte quelle piccole e cose che altrimenti avrebbe dovuto far fare ai muratori a sue spese. Un dare ed avere che conveniva ad ambedue la parti. Purtroppo in data 29/10/13 all'imbrunire i ladri hanno rotto il vetro della porta finestra e sono entrati rubando oggetti e soldi per circa 1500 euro. Chi deve pagare i danni relativi alla rottura del vetro? Il proprietario dice che dobbiamo essere noi perche dovevamo chiudere la serracinesca in metallo prima di uscire. Quando mia figlia è uscita di casa erano però le 5 del pomeriggio e c'era ancora la luce del giorno ed inoltre non sapeva che la serracinesca avesse quella funzione. Il proprietario ci aveva assicurato che la zona era tranquilla e solo dopo il furto abbiamo invece saputo dai vicini che l'appartamento era stato oggetto in passato di ben due furti. La serracinesca era stata installata molto probabilmento dopo questi episodi. Si può ravvisare una responsabilità del proprietario anche in questo? Concludo dicendo inoltre che il proprietario ci ha consegnato la seconda copia di chiavi 10 gg dopo il nostro arrivo. K Come stabilito dagli accordi intervenuti fra le organizzazioni di rappresentanza dei proprietari di immobili e dei conduttori, la spesa richiesta dalla riparazione dei vetri è a carico del conduttore. PARCHEGGIO CAMION C'è un vicino che non abita più qui che lascia parcheggiata la macchina sotto casa e al ritorno dal lavoro toglie la macchina e parcheggia il camion. Praticamente questo posto è diventato suo. Cosa si può o si deve fare in questo caso? F. E. Se il vicino, pur non abitando più nell’edificio condominale, continua ad essere proprietario di un’unità immobiliare ivi ubicata, ha il diritto di parcheggiare in cortile. Se però la presenza sistematica del camion contrasta con la destinazione abitativa dell’edificio, causa un danno di tipo estetico all’aspetto dei luoghi e comporta la sostanziale trasformazione del cortile in un luogo di deposito, non è consentita (Pret. Foligno 12/3/1987). DELIMITAZIONE MARCIAPIEDE Ho un appartamento in un condominio attorno al quale esiste un’area condominiale dove c’è il passaggio delle macchine degli aventi diritto; al piano terreno sono presenti dei negozi e uffici. Esiste un riferimento di legge che imponga la delimitazione del marciapiede (la pavimentazione è tutta radente e non vi è segnato il marciapiede); se sì, di che larghezza minima deve essere? L. B. Non esiste una norma che preveda la delimitazione del marciapiede in ambito condominiale. L’assemblea può però deliberare la costruzione di un marciapiede, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1120, primo comma, e 1136, quinto comma, c.c., con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno due terzi del valore dell’edificio. RISTRUTTURAZIONE E RISCALDAMENTO Sto ristrutturando il mio appartamento e, avendo smontato i termosifoni, non sto utilizzando il riscaldamento condominiale. Pur pagando regolarmente la quota di mia pertinenza (legata ai millesimi e non al consumo), mi viene chiesto di accendere i termosifoni (attualmente smontati per i lavori), perchè il condomino del piano di sopra lamenterebbe un insufficiente funzionamento dell'impianto nel suo appartamento. Vi è un obbligo al riguardo, attesa la mia attuale impossibilità di provvedere all'accensione dei miei termosifoni? G. B. Se il lettore ha inopinatamente scelto di ristrutturare l’appartamento in periodo invernale, il condomino che riceva un danno (idonemente documentato) dall’iniziativa può esigerne il risarcimento. INSTALLAZIONE PLUVIALE Una falda del tetto del mio condominio scarica da sempre sul balcone aggettante di un condomino e da questo in un pluviale verticale. In occasione di eventi meteorici particolarmente avversi, questo stato di cose provoca il parziale allagamento del locale del locale che si apre sul balcone di cui sopra, provocando danni al parquet del condomino proprietario esclusivo del balcone. Si è pensato di risolvere il problema realizzando un pluviale esclusivamente dedicato a quella falda di tetto che scarica su quel balcone. E' una innovazione? Come dovranno dividersi le spese, considerando che la falda di tetto interessata al nuovo pluviale copre esclusivamente una parte dell'attico di questo condomino? P. B. Il tetto rientra fra le parti comuni dell’edificio, ai sensi dell’art. 1117 c.c., ma se il nuovo pluviale è al servizio esclusivo di un’unità immobiliare la relativa spesa è a carico del proprietario, ai sensi del terzo comma dell’art. 1123 c.c. AMMINISTRATORE TRASCURATO Nel mio condominio l’amministratore esterno non indice un’assemblea da più di due anni. Vengono imputate spese e l’amministratore è restio alla possibilità di visionare le relative fatture. Ultimamente sono state imputate spese per sistemare l’antenna centralizzata,sostituzione della pompa dell’acqua e della tubazione fogna, senza un minimo di consultazione o di assemblea. Io ho deciso di pagare le spese ordinarie ma di non concorrere al pagamento delle spese in questione perché non deliberate in assemblea, scrivendolo nella causale del bonifico. Quello che chiedo è se il mio modo di reagire sia perseguibile di fronte a questa insostenibile situazione. A. G. Le spese straordinarie devono essere deliberate dall’assemblea, ai sensi del primo comma, n. 4), dell’art. 1135 c.c. Nel caso di specie è presumibile che, quanto meno per la sostituzione della pompa dell’acqua e del tubo della fognatura, ricorresse una situazione di urgenza, per cui se così fosse la spesa è legittima, anche se l’amministratore avrebbe dovuto preavvisare i condomini. Il lettore può, ai sensi del dodicesimo comma, n. 1), dell’art. 1129 c.c., chiedere al Tribunale la revoca dell’amministratore. RIPARAZIONE RAMPA DI ACCESSO AI BOX I condomini decidono di riparare la rampa che porta ai box di cui pochi sono proprietari. Chi deve affrontare la spesa? I proprietari dei box oppure tutti i condomini? P. V. Se la rampa di accesso ai box è utilizzabile dai soli proprietari di questi, la spesa grava soltanto su di essi. Se invece alla rampa hanno accesso, sia pure potenzialmente, anche gli altri condomini, alla spesa devono contribuire tutti, in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo risulti il contrario da un regolamento contrattuale o da un accordo sottoscritto da tuttti i condomini. CONSULTAZIONE CAPITOLATO DI APPALTO E’ diritto di ogni singolo condomino avere accesso/visione di capitolato predisposto e - di conseguenza - rivolgersi a una impresa di fiducia per un preventivo legato a tale capitolato? Se si - e diritto viene negato - come rivendicarlo e come agire in assemblea ? G. B. Il condomino ha il diritto di prendere visione del capitolato di appalto e di sottoporlo a una o più imprese per un preventivo. Se l’amministratore si rifiuta di consegnargli copia del documento (la relativa spesa è a carico del richiedente), il lettore può contestare la circostanza in assemblea o rivolgersi al giudice. CADUTA DI OGGETTI DAI PIANI SUPERIORI Ho un appartamento al primo piano di un condominio di 9 piani con due terrazzi. Poichè cadono spesso oggetti pericolosi sui terrazzi, ho chiesto all'assemblea la possibilità di coprirli. L'assemblea ha bocciato la richiesta per 3 motivi: lesione del diritto di vista, aumento di volumetria, distanze, rumore della pioggia sulla copertura. Posso chiedere il diritto di usufruire della mia proprietà senza aver paura della mia incolumità e confutate le obiezioni? Il diritto di vista non è per le proprietà comuni e non per le proprietà esclusive? L. R. Le obiezioni dell’assemblea sono pertinenti. Il lettore può invitare l’amministratore a diffidare i condomini dal lanciare oggetti (tanto meno se pericolosi) da finestre e balconi, richiamando le conseguenze (anche penali) di questo gesto incivile. CHIAVE CONTATORE Ho un locale pubblico da circa 25 anni. Il nuovo amministratotre ha cambiato le chiavi ai contatori dicendo che chi vuole le chiavi deve esibire il certificato di conformità: se io ho l'impianto elettrico vecchio di 20 anni che devo fare? A. M. Conviene al lettore, soprattutto per ragioni d’incolumità personale, far mettere a norma l’impianto, usufruendo fra l’altro delle agevolazioni fiscali previste dalla legge. SPESE CONDOMINIALI E APPARTAMENTO DISABITATO Egregio avvocato, le scrivo per sapere se devo pagare interamente le rate di condominio nonostante io non abiti più nel mio alloggio che risulta vuoto dal mese di Ottobre 2013. L’amministratore mi ha comunicato che essendo già stato fatto il preventivo spese può al massimo scontarmi una rata in quanto le spese sono già ripartite. Mi risulta strano, io sapevo che si paga il 40% ma chiedo gentilmente a Lei una risposta. L. M. Il condomino è tenuto a contribuire alle spese condominiali anche se l’appartamento non è abitato, a meno che non sia stato esonerato, in tutto o in parte, da tutti gli altri condomini. Se poi, ricorrendone i presupposti, ha distaccato la propria unità immobiliare dall’impianto centralizzato di riscaldamento, è tenuto a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria dello stesso e a quelle per la sua conservazione e messa a norma, come stabilito dal quarto comma dell’art. 1118 c.c. STUDIO PROFESSIONALE E SPESE COMUNI Nel mio condominio, da alcuni mesi, uno degli appartamenti è stato acquistato e trasformato in uno studio dentistico (è la prima e unica presenza diversa da una normale famiglia). Vorrei sapere come avviene la ripartizione delle spese condominiali (acqua, ascensore, ecc.) e se è necessario rivedere i millesimi di proprietà tenuto conto che tutti gli appartamenti del condominio (studio dentistico compreso) hanno la stessa metratura. G. C. La destinazione di un appartamento a studio professionale piuttosto che ad abitazione non incide sulla ripartizione delle spese condominiali, ripartizione che va fatta in proporzione ai millesimi di proprietà (primo comma art. 1123 c.c.). Nel caso di specie non vi sono i presupposti per la modifica dei valori millesimali ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c. ELIMINAZIONE INFILTRAZIONI Il mio condominio è provvisto di 18 box posizionati in due file parallele nell’area sottostante il palazzo. Poiché si sono verificate delle infiltrazioni di acqua (delle quali ancora bisogna accertare l’origine) che interessano però solo una delle due file di box, vorrei sapere nel caso ci dovesse essere una spesa di riparazione a carico dei condomini a chi compete tale spesa. Devono partecipare tutti compresi anche i condomini non proprietari, visto che il solaio dei box è la base del palazzo, oppure devono partecipare solo i proprietari dei box, ma in questo caso tutti o solo quelli della fila interessata? S. F. Se le infiltrazioni derivano da una parte comune dell’edificio, alla spesa richiesta dalla loro eliminazione devono contribuire tutti i condomini, ancorché non proprietari di box. ANNESSIONE TERRENO Abito in una villetta di 3 unità abitative, ciascuna con proprio giardino esclusivo. Il proprietario del giardino adiacente al mio ha occupato 20 cm del giardino di mia proprietà (come risulta dal catasto). Fra i due giardini vi è un cancello che disegna questo suo indebito possesso. Vorrei in qualche modo, sottolineare che quei 20 cm, anche se da lui occupati, sono di mia proprietà. Come posso fare? M. M. Se l’annessione della striscia di terreno non è avvenuta da più di venti anni, e il vicino non aderisce alla richiesta di restituzione, il lettore può esperire un’azione di regolamento di confini ai sensi dell’art. 950 c.c. ACCENSIONE BARBECUE Sono un ragazzo che vive in un supercondominio composto da due palazzine, una di fronte all'altra, di 41 appartamenti totali. Nessuno riesce a dirmi come sono regolati i barbecue e se si possono vietare. Le distanze dai balconi sono di massimo 2,5 mt e stanno anche 2 ore costringendomi a rilavare panni e a chiudermi in casa senza nemmeno avvisare. Ma la maggioranza lo vuole fare. Cosa mi consiglia? C. M. Non si può impedire ai coinquilini di accendere il barbecue, a meno che un divieto del genere non sia previsto dal regolamento contrattuale del condominio. Se però le immissioni di fumo e calore prodotte dalla cottura superano la normale tollerabilità di cui all’art. 844 c.c., si può adire il Giudice di pace chiedendo che vengano ricondotte nella norma. ELIMINAZIONE INFILTRAZIONI (2) Da circa un mese abbiamo la muffa in tutta la camera da letto. Mia moglie dorme con il bimbo in cameretta e io sul divano. Inoltre il bimbo ha una disabilità del 100%. Tutto è iniziato quando ci siamo accorti che dietro al letto matrimoniale entrava l’acqua. Evidentemente non è stata fatta nessuna coibentazione e ora ci ritroviamo con una camera da letto che si potrebbe chiamare camera da muffa. Questa è una costruzione di circa 5 anni fa che una ditta ha dato in subappalto ad’un’altra Impresa. Noi siamo in affitto da giugno 2013 e sinceramente con il nostro padrone di casa è nato un rapporto davvero speciale e di conseguenza non vorrei prendermela con lui. Cosa posso fare avendo anche un bimbo disabile in casa che potrebbe avere dei problemi? G. I. Il lettore può segnalare l’inconveniente sia al locatore che all’amministratore del condominio per un’eventuale azione di responsabilità nei confronti del costruttore ai sensi dell’art. 1669 c.c., non essendo scaduta la garanzia decennale prevista da questa norma. Considerata l’impellenza della situazione si può chiedere al Tribunale un provvedimento d’urgenza ai sensi dell’art. 700 c.p.c. DISTACCO IMPIANTO CENTRALIZZATO Abito all’ultimo piano di un condominio servito da riscaldamento centralizzato, ho già mandato una lettera all’amministratore per un problema di riscaldamento. Ogni sera devo provvedere alla fuoriuscita di aria dai radiatori altrimenti restano freddi e quindi la casa resta fredda. Vorrei sapere se posso operare il distacco senza dover pagare successivamente le quote di straordinaria manutenzione dell’impianto. R. B. Come stabilito dal quarto comma dell’art. 1118 c.c., il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento se dal distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. Il rinunciante è comunque tenuto a contribuire alla spese necessarie alla manutenzione straordinaria dell'impianto e alla sua conservazione e messa a norma. BARRIERA ARCHITETTONICA Ho una rampa molto ripida per accedere al box privato sotto il mio palazzo. Abbiamo costituito un condominio di 7 box. Poiché mio marito e' disabile (portatore di protesi per mancanza di un piede) e siamo ultrasettantenni, vorremo far fare una scala che va dal cancello all'entrata dei boxes. Se per caso gli altri proprietari si dovessero opporre alla spesa, possiamo avvalerci dell'invalidità (oltre 65%) di mio marito e dell'età? R. T. Le delibere assembleari aventi per oggetto le innovazioni volte all’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati possono essere approvate con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000 (primo comma art. 2 L. 9/1/1989, n. 13, e secondo comma, n. 2), art. 1120 c.c.). Qualora il condominio rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta scritta, la delibera avente per oggetto la costruzione della scala, il lettore può installare a proprie spese un servoscala o una struttura mobile facilmente rimovibile. DIVISORIO BALCONI Abito in un condominio dove ci sono dei divisori tra le terrazze alti 120 centimetri vogliamo alzarli di almeno un metro come mi devo comportare con il mio vicino? Se non vuole che venga alzato il divisorio tra tra le due terrazze quali sono i miei diritti? M. E’ opportuno acquisire il consenso degli altri condomini (primo fra tutti quello che verrebbe penalizzato da un’iniziativa del genere), ad evitare contestazioni sotto il profilo dell’alterazione del decoro architettonico dell’edificio. USO CANCELLO CARRAIO Gradirei sapere se e' possibile diffidare un condomino che usa il cancello elettrico carraio per entrare a piedi. La motivazione sta nel fatto che ha modificato l'appartamento al primo piano dove abita creando un passaggio diretto con il garage e quindi risulta piu' comodo. entrare dal basculante usando ovviamente e usurando il cancello carraio. Nel caso che sia un uso improprio come convincerlo? L. La nozione di “pari uso” della cosa comune cui fa riferimento l’art. 1102 c.c. non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun condomino la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri condomini, essendo i rapporti condominiali informati al principiodi solidarietà (Cass. 12/2/1998, n. 1499). L’utilizzo della cosa comune da parte del condomino può quindi aver luogo non solo secondo la destinazione usuale della cosa stessa, ma anche in modo particolare e diverso da quello praticato dagli altri condomini, purché rientri fra le destinazioni normali della cosa e non ne alteri l’uso da parte loro; l’alterazione è ravvisabile qualora il godimento peculiare e inconsueto del condomino determini pregiudizievoli invadenze nell’ambito dei coesistenti diritti altrui, quali asservimenti, immissioni e molestie (Cass. 13/12/1979, n. 6502). INTESTAZIONE ASCENSORE E’ possibile intestare l'ascensore condominiale ad un solo proprietario ed in caso affermativo vorrei informazioni sulla prassi ed i documenti che bisogna presentare. A. V. G. Il primo comma dell’art. 12 del D.P.R. 30/4/1999, n. 162, parla, genericamente, di “proprietario”, per cui la comunicazione riguardante la messa in esercizio dell’ascensore, da inviare al Comune competente per territorio o alla Provincia autonoma competente entro dieci giorni dalla data della dichiarazione di conformità dell'impianto, potrebbe essere riferita a un condomino anziché al condominio, con le conseguenti implicazioni in termini di oneri e di responsabilità (consigliabile, comunque, chiedere conferma al competente ufficio comunale). La comunicazione deve contenere (secondo comma del citato articolo): a) l'indirizzo dell’edificio in cui installato l'impianto; b) la velocità, la portata, la corsa, il numero delle fermate e il tipo di azionamento; c) il nominativo o la ragione sociale dell'installatore dell'ascensore; d) la copia della dichiarazione di conformità; e) l'indicazione della ditta, abilitata ai sensi della L. 5/3/1990, n. 46, cui il proprietario ha affidato la manutenzione dell'impianto; f) l'indicazione del soggetto, che ha accettato l’incarico di effettuare le ispezioni periodiche sull'impianto. SOTTOTETTO Mio padre (che ha la 104) abita in un appartamento sopra un sottotetto con tetto abbastanza mal messo All'assemblea per il rifacimento del tetto la maggioranza ha votato contro. Potrei usare la legge 104 per ottenere il recupero del sottotetto e obbligare i condomini a rifare il tetto con la motivazione che mi occore un alloggio perché gli presto aiuto e assistenza? M. G. La L. 5/2/1992, n. 104, non riguarda il problema del lettore. Se questi, come pare di capire, è proprietario del sottotetto, inagibile a causa delle infiltrazioni provenienti dal tetto, può, di fronte al diniego, opposto dall’assemblea, all’esecuzione dei necessari lavori, rivolgersi all’Autorità Giudiziaria. Guida pratica al nuovo condominio – di Germano Palmieri (aggiornato al D.L. 145/2013 "Destinazione Italia" Attiva la versione digitale del volume su www.bibliotecavolumi.giuffre.it ) - Scopo di questo volume è di aiutare a gestire le situazioni conflittuali nascenti dalla vita in condominio, attraverso la conoscenza delle regole che si è tenuti ad osservare quando si abita insieme ad altri. Il testo è una rassegna di casi concreti aggiornati alla riforma del condominio (L. 220/2012) e alle recentissime modifiche introdotte dalla legge di stabilità (L. 147/2013) e dal piano "Destinazione Italia" (D.L. 145/2013). La trattazione è organizzata secondo un criterio alfabetico, in modo da consentire l'immediata individuazione degli argomenti, anche attraverso un articolato sistema di rimandi. Le voci più complesse sono state scomposte in sottovoci e in corrispondenza delle fattispecie sono riportate le massime più incisive della giurisprudenza di legittimità e di merito, con i quorum e i riferimenti normativi. In Appendice sono inoltre delineati i principali riflessi esercitati dal condominio sui rapporti locatore-conduttore, attraverso un prospetto che riepiloga le spese facenti carico ai protagonisti del contratto di locazione. © Copyright Dott. A. Giuffrè Editore Spa – 2014
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