specifica relazione - Collegio dei Geometri della provincia di Padova

Il catasto che verrà
Convegno Collegio dei Geometri di Padova
Impianti fotovoltaici
Applicazione circolare AdE n. 36/E del 19/12/2013
Relatore: Mauro Imbimbo
Ingegnere dell’Ufficio Provinciale di Padova - Territorio
Padova, 5 giugno 2014
Circolare AdE n. 36/E del 19/12/2013
La Circolare tratta la problematica relativa agli impianti
fotovoltaici sia per quanto riguarda i profili catastali che gli
aspetti fiscali
Scopo della Circolare AdE n. 36/E del 19/12/2013
Armonizzare le precisazioni già rese in relazione agli
impianti fotovoltaici, con particolare attenzione alla
questione della qualificazione mobiliare o immobiliare
degli impianti fotovoltaici e alle conseguenze che ne
derivano in materia catastale e tributaria.
Orientamento dell’AGE: profili fiscali
Sotto il profilo fiscale, in più occasioni alcuni impianti
fotovoltaici sono stati qualificati come beni mobili, in
quanto caratterizzati dal requisito dell’amovibilità.
- circolare del 19 luglio 2007, n. 46/E
- circolare dell’11 aprile 2008, n. 38/E
- circolare del 23 giugno 2010 n. 38/E
Orientamento dell’ AGE: profili fiscali
In altri termini, sulla base dei chiarimenti resi ai fini
fiscali dall’Agenzia delle Entrate, gli impianti fotovoltaici
sono qualificabili come beni mobili quando:
•
possono essere asportati da un punto per
essere installati in un altro senza perdere le loro
caratteristiche;
•
l’operazione di spostamento non si presenti
antieconomica, vale a dire non comporti oneri
gravosi.
Orientamento dell’AGE: profili fiscali
Tale inquadramento prendeva come punto di
riferimento impianti di dimensioni tali da consentire una
facile amovibilità senza implicare il sostenimento di
costi rilevanti.
Questa impostazione ha suscitato incertezze operative.
Orientamento dall’AGT: profili catastali
Ai fini del censimento in catasto:
•
Risoluzione n. 3T del 6/11/2008
•
Lettera n. 31892 del 22/06/2012
non rileva esclusivamente la facile amovibilità delle
componenti degli impianti fotovoltaici, né la circostanza che
tali impianti possano essere posizionate in altro luogo
mantenendo inalterata la loro originale funzionalità e senza
antieconomici interventi di adattamento, quanto, piuttosto, il
rapporto che tali componenti hanno con la capacità
ordinaria dell’unità immobiliare a cui appartengono di
produrre un reddito temporalmente rilevante.
Orientamento dall’ AGT: profili catastali
Gli Uffici Provinciali – Territorio dell’Agenzia accertano gli
immobili che ospitano gli impianti, indagando, ai fini della
determinazione della relativa rendita catastale, sulla
correlazione che sussiste tra l’immobile e, in generale,
quelle componenti impiantistiche rilevanti ai fini della
sua funzionalità e capacità reddituale, a prescindere
dal mezzo di unione utilizzato.
Orientamento dall’ AGT: profili catastali
questo orientamento deriva:
1) dalle numerose pronunce della Corte di Cassazione
per le turbine:
si vedano le sentenze della Corte di Cassazione,
n. 21730/2004, n. 13319/2006, n.16824/2006,
n. 20367/2006.
In particolare, la sentenza della Corte di Cassazione
n. 16824 del 21 luglio 2006, dice:
“… non rileva il mezzo di "unione" tra "mobile" ed
"immobile" per considerare il primo incorporato al secondo,
sia perché quel che davvero conta è l'impossibilità di
separare l' uno dall' altro senza la sostanziale alterazione
del bene complesso (che non sarebbe più, nel caso di
specie, una centrale elettrica), sia perché "mezzo di
unione" idoneo a determinare l'incorporazione non può
essere qualificato solo quello che tale poteva considerarsi
al tempo dell'approvazione del codice civile, dovendosi
tener conto del progresso tecnologico e dell'ineludibile
condizionamento dei mezzi utilizzati a specifiche esigenze
tecniche.”
Orientamento dall’ AGT: profili catastali
2) nella sentenza della Corte Costituzionale n. 162 del 20
maggio 2008, ove si stabilisce che
“(…) tutte quelle componenti […] che contribuiscono in via
ordinaria ad assicurare, ad una unità immobiliare, una
specifica autonomia funzionale e reddituale stabile nel
tempo, sono da considerare elementi idonei a descrivere
l'unità stessa ed influenti rispetto alla quantificazione della
relativa rendita catastale.”
Orientamento dall’ AGT: profili catastali
3) nozione di unità immobiliare:
art. 2 del decreto del Ministro delle finanze 2 gennaio
1998, n. 28:
Regolamento recante norme in tema di costituzione
del catasto dei fabbricati e modalità di produzione ed
adeguamento della nuova cartografia catastale.
(GU n.45 del 24-2-1998 )
DM 2/01/1998, n. 28
art. 2, al comma 1, ha previsto che:
“L'unità immobiliare è costituita da una porzione di
fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di
fabbricati ovvero da un'area, che, nello stato in cui si
trova e secondo l' uso locale, presenta potenzialità di
autonomia funzionale e reddituale”
DM 2/01/1998, n. 28
art. 2, al comma 3, si considerano unità immobiliari:
“anche le costruzioni ovvero porzioni di esse, ancorate o
fisse al suolo, di qualunque materiale costituite, nonché
gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al
suolo, purché risultino verificate le condizioni funzionali
e reddituali di cui al comma 1.
Del pari sono considerate unità immobiliari i manufatti
prefabbricati ancorché semplicemente appoggiati al
suolo, quando siano stabili nel tempo e presentino
autonomia funzionale e reddituale.”
Orientamento dall’ AGT: profili catastali
L’AGT ha quindi definito anche i criteri in applicazione
dei quali è stata affermata l’irrilevanza catastale
delle installazioni fotovoltaiche non con esclusivo
riferimento all’amovibilità delle stesse, ma in
relazione:
– all’alea propria delle stime catastali;
– alla loro modesta entità in termini dimensionali e di
potenza, in coerenza con i criteri, concettualmente
analoghi, di cui all’art. 3, comma 3, del DM n. 28 del
1998, che indica, in linea generale, le costruzioni
prive di rilevanza catastale, suscettibilità reddituale.
Conclusioni: uniformità di valutazione
Atteso che la definizione di bene mobile o immobile
non si presta ad una interpretazione univoca ai fini
fiscali , per ragioni di semplificazione, si ritiene
opportuno qualificare gli impianti fotovoltaici sulla
base della loro rilevanza catastale.
Conclusioni: uniformità di valutazione
profilo catastale
non sussiste alcun obbligo di dichiarazione al catasto (in considerazione
della limitata incidenza reddituale dell’impianto) qualora sia soddisfatto
almeno uno dei seguenti requisiti:
• la potenza nominale dell’impianto fotovoltaico non è superiore a 3
chilowatt per ogni unità immobiliare servita dall’impianto stesso;
• la potenza nominale complessiva, espressa in chilowatt, non è
superiore a tre volte il numero delle unità immobiliari le cui parti
comuni sono servite dall’impianto, indipendentemente dalla
circostanza che sia installato al suolo oppure sia architettonicamente o
parzialmente integrato ad immobili già censiti al catasto edilizio urbano;
• per le installazioni ubicate al suolo, il volume individuato dall’intera
area destinata all’intervento (comprensiva, quindi, degli spazi liberi che
dividono i pannelli fotovoltaici) e dall’altezza relativa all’asse orizzontale
mediano dei pannelli stessi, è inferiore a 150 m3, in coerenza con il
limite volumetrico stabilito dall’art. 3, comma 3, lettera e) del decreto
ministeriale 2 gennaio 1998, n. 28.
profilo fiscale
sono da
considerarsi
beni mobili
profilo catastale
sussiste l’obbligo di dichiarazione al catasto (risoluzione n. 3/T del
6/11/2008) per:
• gli immobili ospitanti le centrali elettriche a pannelli fotovoltaici
che sono accertati nella categoria "D/1 - opifici", e nella
determinazione della relativa rendita catastale devono essere inclusi
i pannelli fotovoltaici, in quanto ne determinano il carattere
sostanziale di centrale elettrica e, quindi, di “opificio”,oppure nella
categoria D/10;
• le installazioni fotovoltaiche poste su edifici e/o realizzate su aree di
pertinenza, comuni o esclusive, di fabbricati o unità immobiliari censiti
al catasto edilizio urbano, con dichiarazione di variazione da parte del
soggetto interessato, per la rideterminazione della rendita
dell’unità immobiliare a cui risulta integrato, allorquando l’impianto
fotovoltaico ne incrementa il valore capitale (o la relativa redditività
ordinaria) di una percentuale pari al 15% o superiore, in accordo alla
prassi estimativa adottata all’amministrazione catastale. In tal senso,
erano state fornite istruzioni con circolare n. 10/T del 4 agosto 2005,
nell’ambito dell’applicazione dell’art. 1, comma 336, della legge 30
dicembre 2004, n. 311
profilo fiscale
sono da
considerarsi
beni immobili
Circolare AdE n. 36/E del 19/12/2013: profili fiscali
Seguono le indicazioni sotto il profilo fiscale per gli
impianti fotovoltaici, distinte per bene mobile e bene
immobile, in materia di imposte dirette, IVA, Imposte di
registro e ipocatastali, anche nelle ipotesi che gli
impianti siano stati realizzati su beni di terzi, in diritto di
superficie, acquistati in leasing, etc.
Circolare AdE n. 36/E del 9/12/2013
allegato tecnico
1.
2.
Esempi di rappresentazione in mappa.
Rappresentazione planimetrica delle
installazioni fotovoltaiche realizzate sulla
copertura dei fabbricati.
1. Esempi di rappresentazione in mappa
Per la rappresentazione in mappa degli immobili ospitanti gli
impianti fotovoltaici, occorre distinguere se la tipologia
costruttiva dell’impianto:
a). consente il contemporaneo svolgimento di attività
agricole, quali, ad esempio, il pascolo.
b). non consente il contemporaneo svolgimento di
attività agricole sull’area interessata dall’intervento,
sottraendola, di fatto, alla produzione agricola;
1. Esempi di rappresentazione in mappa:
a) consente il contemporaneo svolgimento di attività
agricole, quali, il pascolo o in serra su suolo naturale.
Il perimetro dell’impianto
fotovoltaico è indicato con
linea tratteggiata e il numero
della particella, che individua
l’impianto al catasto edilizio
urbano, è riportato tra
parentesi tonde.
Le eventuali costruzioni
strumentali all’impianto sono
indicate secondo le
disposizioni di prassi.
Il numero riportato tra
parentesi è iscritto solo negli
atti censuari del catasto
edilizio urbano e nella partita
speciale enti urbani e
promiscui, con superficie zero.
esempi di serre censibili al catasto terreni
art. 3, comma 3, DM 28/1998:
“non costituiscono oggetto di inventariazione le serre adibite alla
coltivazione e protezione delle piante su suolo naturale”.
1. Esempi di rappresentazione in mappa:
b. non consente lo svolgimento di attività agricole sull’area
interessata dall’intervento
Si procede secondo la
prassi comunemente
adottata, con l’eventuale
frazionamento della
particella catastale,
individuando con linea
continua l’area interessata
dall’intervento ossia il
perimetro esterno
dell’impianto fotovoltaico
con l’eventuale corte.
Sono da inserire in mappa
anche le costruzioni
strumentali al
funzionamento
dell’impianto.
2. Rappresentazione planimetrica.
Le installazioni fotovoltaiche
integrate o parzialmente
integrate realizzate sulla
copertura si indicano con linea
tratteggiata
esempi di serre da censire al catasto edilizio urbano
Seguono queste indicazioni anche le serre che per le loro
caratteristiche sono da censire al catasto edilizio urbano. in quanto
costruzioni assimilabili, di fatto, a veri e propri fabbricati.
Circolare AdE n. 36/E del 9/12/2013
allegato tecnico
Particolari casi di intestazione di immobili
ospitanti gli impianti fotovoltaici.
Impianto fotovoltaico realizzato su terreno di proprietà
di terzi: diritto di superficie.
la dichiarazione di accatastamento prevede che:
• la ditta proprietaria dell'area va indicata con il codice del
titolo “1T – Proprietà per l’area” e le quote, espresse in
millesimi, vengano in via transitoria, specificate nel campo
"Eventuale specificazione del diritto" (non è possibile, infatti,
indicare le quote di possesso nel campo specifico "Quote",
riservato ai diritti gravanti sul fabbricato), con la dicitura
"CONCEDENTE" racchiusa tra parentesi.
• la ditta proprietaria del fabbricato va indicata con il codice
del titolo “1S – Proprietà Superficiaria” e le relative quote
indicate nel campo "Quota". Nel campo "Eventuale
specificazione del diritto" va inserita la dicitura "PER IL
FABBRICATO".
Diritto di superficie: come si compila il Docfa
Diritto di superficie: come si compila il Docfa
Impianto fotovoltaico realizzato su terreno di proprietà
di terzi in forza di specifico contratto di locazione.
1.
2.
l'intestazione segue la medesima prassi , riguardante la
cessione del diritto di superficie;
poiché il contratto di locazione non costituisce un diritto
reale di superficie, in relazione ai soggetti che vantano diritti
sull’impianto fotovoltaico (a cui è attribuito il codice titolo
“01S – Proprietà Superficiaria”), deve essere apposta, nel
campo “Eventuale specificazione del diritto” la dicitura “RIS
1 – DITTA PRIVA DI TITOLO LEGALE RESO PUBBLICO”.
Impianto fotovoltaico realizzato su terreno di proprietà
di terzi in forza di specifico contratto di locazione.
Impianto fotovoltaico realizzato su terreno di proprietà
di terzi in forza di specifico contratto di locazione.
L'Ufficio in questi casi provvede:
1. ad inserire l’annotazione “Ris 1: ATTI PASS. INTERM.
NON ESIST.
2. alla notifica della Ris. 1, al domicilio fiscale dei
soggetti risultanti iscritti negli atti catastali, ai sensi
dell’art. 8 del DPR n.650 del 26/10/1972.
Impianto fotovoltaico realizzato su terreno di proprietà
di terzi in forza di specifico contratto di locazione.
Se, per obbligo fra le parti, è fatto carico all’affittuario di
provvedere agli obblighi catastali, è necessario che il contratto
di locazione, regolarmente registrato, preveda espressamente
l’autorizzazione da parte del proprietario del terreno, alla
presentazione dei documenti necessari per gli adempimenti in
materia catastale.
Copia del contratto deve essere allegata alla documentazione
presentata, ovvero devono essere resi disponibili gli estremi
di registrazione dello stesso.
In tali circostanze, la dichiarazione al catasto edilizio urbano
viene inserita agli atti dopo aver acquisito la copia del
contratto registrato presso il competente Ufficio delle Entrate.
Docfa per la richiesta della categoria D/10
• Agli immobili ospitanti le installazioni fotovoltaiche, censiti
autonomamente e strumentali alle attività agricole per
connessione alle stesse, nel caso in cui ricorra l’obbligo di
dichiarazione al catasto edilizio urbano, è attribuita la categoria
D/10 “fabbricati per funzioni produttive connesse alle
attività agricole”.
• Al Docfa deve essere unita l’autocertificazione redatta su
modello conforme all’allegato C al DM dell’economia e delle
finanze 26/07/2012, oltre ad una specifica relazione
contenente le informazioni utili alla verifica dei requisiti di
ruralità.
La ruralità degli immobili ospitanti gli impianti
fotovoltaici
l’art. 1, comma 423, della legge 23 dicembre 2005, n. 266,
modificato ed integrato da disposizioni successive,
stabilisce che:
“… la produzione e la cessione di energia elettrica e
calorica da fonti rinnovabili agroforestali e fotovoltaiche
nonché di carburanti ottenuti da produzioni vegetali
provenienti prevalentemente dal fondo e di prodotti chimici
derivanti da prodotti agricoli provenienti prevalentemente dal
fondo effettuate dagli imprenditori agricoli, costituiscono
attività connesse ai sensi dell'articolo 2135, terzo
comma,del codice civile e si considerano produttive di
reddito agrario, …”.
La ruralità degli immobili ospitanti gli impianti
fotovoltaici
Con circolare n. 32/E del 6 luglio 2009, sono stati individuati
specifici criteri di connessione con l’attività agricola svolta sul
fondo, in modo da concretizzare, come per le altre attività
connesse, un significativo rapporto con l’attività agricola
principale:
“(…) l’attività agricola “connessa” presuppone, un
collegamento con l’attività agricola tipica, caratterizzata dalla
presenza di un’azienda con terreni coltivati (…).
In particolare, i terreni, di proprietà dell’imprenditore agricolo
o, comunque nella sua disponibilità, devono essere condotti
dall’imprenditore medesimo (…)”.
Circolare n. 32/E del 6/07/2009: requisiti oggettivi per il
riconoscimento della ruralità
Si deve accertare che:
A. esista l’azienda agricola.
Ossia che si riscontri la presenza di terreni e fabbricati che
congiuntamente siano, di fatto, correlati alla produzione
agricola.
L’esistenza dell’azienda agricola, sulla base di quanto stabilito
dall’art. 9, comma 3, lettera c) del decreto legge 30 dicembre
1993, n. 557(4), presuppone che il fondo deve avere
superficie non inferiore a 10.000 metri quadrati (fatta
eccezione per alcune fattispecie, in relazione alle quali tale
limite è ridotto a 3.000 metri quadrati), fermo restando che le
particelle interessate debbono essere iscritte al catasto
terreni con attribuzione di reddito agrario;
B. sia soddisfatto uno dei requisiti oggettivi richiamati ai
punti 1 e 2 del citato paragrafo 4 della circolare n. 32/E del
2009.
punti 1 e 2 del § 4 della circolare n. 32/E del 2009.
1. "la produzione di energia fotovoltaica derivante dai primi 200 KW di
potenza nominale complessiva, si considera in ogni caso connessa
all'attività agricola;
2. la produzione di energia fotovoltaica eccedente i primi 200 KW di
potenza nominale complessiva, può essere considerata connessa
all'attività agricola nel caso sussista uno dei seguenti requisiti:
a) la produzione di energia fotovoltaica derivi da impianti con
integrazione architettonica o da impianti parzialmente integrati,
come definiti dall'articolo 2 del D.M. 19 febbraio 2007, realizzati su
strutture aziendali esistenti.
b) il volume d'affari derivante dell'attività agricola (esclusa la
produzione di energia fotovoltaica) deve essere superiore al
volume d'affari della produzione di energia fotovoltaica eccedente
i 200 KW. Detto volume deve essere calcolato senza tenere conto
degli incentivi erogati per la produzione di energia fotovoltaica;
c) entro il limite di 1 MW per azienda, per ogni 10 KW di potenza
installata eccedente il limite dei 200 KW, l'imprenditore deve
dimostrare di detenere almeno 1 ettaro di terreno utilizzato per
l'attività agricola.
Docfa per la richiesta della categoria D/10
• Agli immobili ospitanti le installazioni fotovoltaiche, censiti
autonomamente e strumentali alle attività agricole per
connessione alle stesse, nel caso in cui ricorra l’obbligo di
dichiarazione al catasto edilizio urbano, è attribuita la categoria
D/10 “fabbricati per funzioni produttive connesse alle
attività agricole”.
• Al Docfa deve essere unita l’autocertificazione redatta su
modello conforme all’allegato C al DM dell’economia e delle
finanze 26/07/2012, oltre ad una specifica relazione
contenente le informazioni utili alla verifica dei requisiti di
ruralità.
Criteri generali per l’attribuzione della categoria e della
rendita.
risoluzione n. 3/T del 2008:
• Le centrali elettriche a pannelli fotovoltaici devono essere
accertati nella categoria "D/1 - opifici“ (o D/10 se rurali) e
nella determinazione della rendita catastale devono essere
inclusi i pannelli fotovoltaici;
• Per le installazioni fotovoltaiche poste su edifici e quelle
realizzate su aree di pertinenza, comuni o esclusive, di
fabbricati o unità immobiliari censite al catasto edilizio
urbano, non sussiste l’obbligo di accatastamento come
unità immobiliari autonome, in quanto possono
assimilarsi agli impianti di pertinenza degli immobili.
Individuazione autonoma dell’installazione fotovoltaica
realizzata sulla copertura di un fabbricato
• Nel caso in cui sorga la necessità, per eventuali finalità
civilistiche, di individuare separatamente il fabbricato e
l’installazione fotovoltaica realizzata sulla copertura, si
procede preliminarmente al frazionamento del fabbricato,
individuando con i rispettivi subalterni le porzioni che
costituiscono l’unità immobiliare, in accordo alle indicazioni
richiamate nella circolare n. 4 del 29 ottobre 2009.
• In particolare, deve essere preliminarmente individuato il
lastrico solare (F/5), oggetto di trasferimento di diritti reali e
successivamente, ultimata la realizzazione dell’impianto
fotovoltaico, si deve procedere alla presentazione della
dichiarazione di variazione in categoria D/1, ovvero in D/10,
qualora in possesso dei requisiti per il riconoscimento del
carattere di ruralità.
Riepilogo
Andiamo sul pratico con qualche premessa metodologica
Determinazione della rendita catastale delle unità
immobiliari a destinazione speciale e particolare
Le fasi della valutazione:
1. individuazione delle componenti che concorrono a
formare l’investimento di natura immobiliare, ed in
particolare gli impianti fissi;
2. determinazione del costo a nuovo di ogni
componente;
3. determinazione della vetustà e del coefficiente di
deprezzamento;
4. applicazione del saggio di fruttuosità.
Circ. 6/2012: approccio di costo nel procedimento
indiretto di determinazione della rendita catastale
Il valore del costo (V) è costituito da due elementi, il costo
puro del bene (K) ed il profitto normale (P) del promotore
immobiliare :
V=K+P
La rendita catastale si determina applicando al valore di costo
(V) il saggio di fruttuosità r:
RC = V x r = (K + P) x r
Circ. 6/2012: approccio di costo nel procedimento
indiretto di determinazione della rendita catastale
Il costo di produzione (K) di un immobile è, in linea
generale, costituito dalla somma:
C1. valore del lotto (area coperta e scoperte,
accessorie e pertinenziali);
C2. costo di realizzazione a nuovo delle
strutture;
C3. costo a nuovo degli impianti fissi;
C4. spese tecniche relative alla progettazione,
direzione lavori ed al collaudo;
C5. oneri concessori e di urbanizzazione;
C6. oneri finanziari;
Considerazione sul Valore di costo
• Il Valore di costo non è detto che coincida con il Costo
sostenuto;
• Il Valore di costo come indicato deve essere quello riferibile
all’imprenditore ordinario e prevede quelle aggiunte indicate
nella Circ. 6/2012 e sopraindicate;
• Nel caso in esame può essere fatto riferimento al cosidetto
costo “chiavi in mano”;
• L’Ufficio, in sede di contenzioso tributario, alla richiesta di
determinazione della rendita catastale sulla sola scorta di
effettivi costi sostenuti, per opere realizzate in parte in forma
diretta, ha eccepito che il Costo documentato andava
incrementato almeno del 30% per tener conto delle altre
componenti incidenti sul Valore di costo.
il saggio di fruttuosità
Corte di Cassazione, Sezione V tributaria, sentenza n.2975
del 16/02/2004
« Il saggio di capitalizzazione delle rendite catastali, al quale
fa riferimento l'art. 29 D.P.R. 1142/1949, per la
determinazione del capitale fondiario, non può che essere
rappresentato, a seconda dei diversi gruppi, dall'1%, dal 2%
e dal 3% e la determinazione uniforme ed autoritativa degli
stessi per ciascun gruppo non permette di riconoscere
all'U.T. E. alcuna discrezionalità nell'individuazione di un
diverso tasso di redditività degli immobili.»
Circ. 6/2012: Allegato III – determinazione del
coefficiente di deprezzamento (D)
In linea generale il coefficiente di deprezzamento (D)
risulta funzione:
• della vita effettiva (VTe): tempo trascorso fra l’epoca
di realizzazione o ristrutturazione del bene e l’epoca
censuaria ( 1988/89);
• della vita utile (VTu): arco temporale oltre il quale, per
effetto della vetustà e dell’obsolescenza, il bene non è
più in grado di assolvere la funzione per la quale è stato
realizzato;
• dall’eventuale valore residuo (Vr): valore del bene al
termine della sua vita utile.
Circ. 6/2012: Allegato III – determinazione del
coefficiente di deprezzamento (D)
Per una maggiore perequazione va inoltre valutata la circostanza
che possano essere presenti componenti (gli impianti)
caratterizzati da una vita utile molto più breve del fabbricato.
Circ. 6/2012: Allegato III – determinazione del
coefficiente di deprezzamento (D)
Che per le componenti realizzate dopo l’epoca censuaria ( 1988-89)
si riassume nella tabella:
Valutazione degli impianti pannelli fotovoltaici
Assunto:
V il valore di costo noto;
VTe vita effettiva = 0 anni – impianto realizzato
successivamente all’epoca censuaria
VTu vita utile = 20 anni;
Vr valore residuo = 0 in ragione del rapido processo
di evoluzione della tecnologia;
Dalla tabella avremo un correttivo pari al 75%
Considerato che il “Vc deprezzato” è da riferire con i
coefficienti Istat all’epoca censuaria 1988/89, assunto il
coefficiente pari a 0,50 - avremo:
Vc (1988-89) = Vc x 0,5 x 0,75
Non si accatastano perché di scarsa rilevanza
• Gli impianti fotovoltaici di potenza nominale non superiore a 3 Kwp
per ogni unità immobiliare servita dall’impianto stesso;
• Gli impianti fotovoltaici la cui potenza nominale complessiva,
espressa in Kwp, non è superiore a tre volte il numero delle
unità immobiliari le cui parti comuni sono servite dall’impianto,
indipendentemente dalla circostanza che sia installato al suolo
oppure sia architettonicamente o parzialmente integrato ad immobili
già censiti al catasto edilizio urbano;
• le installazioni ubicate al suolo, il cui volume individuato
dall’intera area destinata all’intervento (comprensiva, quindi,
degli spazi liberi che dividono i pannelli fotovoltaici) e dall’altezza
relativa all’asse orizzontale mediano dei pannelli stessi, è inferiore
a 150 m3.
Si accatastano:
• Censiti autonomamente, gli immobili ospitanti le centrali
elettriche a pannelli fotovoltaici che sono accertati nella categoria
"D/1 – opifici” ;
• Censiti autonomamente, gli immobili ospitanti le centrali
elettriche a pannelli fotovoltaici che sono accertati nella categoria
"D/10 “fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività
agricole”.
• Censiti non autonomamente perché integrato ad unità immobiliari
già censiti al catasto edilizio urbano, per la rideterminazione della
rendita dell’unità immobiliare, se l’impianto fotovoltaico ne
incrementa il valore capitale (o la relativa redditività ordinaria) di una
percentuale pari al 15% o superiore, ( vedasi la circolare n. 10/T
del 4 agosto 2005, emanata nell’ambito dell’applicazione dell’art. 1,
comma 336, della legge 30 dicembre 2004, n. 311).
la Circolare n. 10/T del 4/08/2005
La Circ. è stata integrata dalla Circ. 1/T del 3/01/2006 che
nell’allegato tecnico B, dice:
“è stato individuato, quale indicatore sintetico e
parametro di riferimento, una soglia incrementale del valore
(e quindi anche della redditività) dell’unità immobiliare,
eventualmente derivante dall’intervenuta variazione, in
misura non inferiore al 15%: soglia – com’è noto corrispondente alla variazione di una classe catastale.”
Se ne deduce che parliamo delle unità iscritte nelle
categorie ordinarie: A, B, C.
esempi - premessa
Nella verifica che viene richiesta per valutare se è necessario
l’aggiornamento della classamento, consiglio di riferirsi “al
valore capitale” ed all’epoca censuaria 1988-89, per non
rischiare di incorrere in errori di confronto fra rendite che
derivano dall’applicazione ai valori V con saggi differenti:
– 1% cat. A con esclusione della A/10, B, C con l’esclusione
della C/1, moltiplicatore della RC pari a 100;
– 2% cat. A/10, D, moltiplicatore della RC pari a 50;
– 3% cat. C/1 ed E, moltiplicatore della RC pari a 34.
Sconsiglio anche il criterio di riferirsi al valore ai fini IMU,
perché l’aggiornamento della rendita è frutto di coefficienti
stabiliti per legge, non aderenti ad un andamento legato
all’economia.
Esempio di calcolo
Categorie ordinarie – analisi della situazione del
Comune di Padova
Categorie ordinarie – analisi aggregata dei Comuni
della Provincia escluso il Comune di Padova

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