INVESTIETICO
FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE DI TIPO CHIUSO
RELAZIONE SEMESTRALE AL 30 GIUGNO 2014
AEDES BPM Real Estate SGR S.p.A.
Sede legale: Bastioni di Porta Nuova, 21 – 20121 Milano
Capitale Sociale Euro 5.500.000 i.v. Reg. Imprese di Milano
CF e P.IVA 12926160156
Iscritta all’albo delle Società di Gestione del Risparmio al n. 94
Società soggetta all’attività di direzione e coordinamento di Aedes S.p.A.
FONDO INVESTIETICO
RELAZIONE SEMESTRALE AL 30.06.2014
INDICE
1.
Nota illustrativa alla relazione semestrale al 30 giugno 2014........................................3
1.1
Premessa .....................................................................................................................3
1.2
L’andamento del settore e dei fondi immobiliari ............................................................4
1.2.1
L’andamento del mercato immobiliare nazionale ......................................................4
1.2.2
Gli immobili ad uso RSA “residenze sanitarie assistenziali” ......................................6
1.2.3
Il mercato degli immobili ad uso ufficio .....................................................................7
1.2.4
Il mercato degli immobili ad uso retail .......................................................................7
1.2.5
Il mercato degli immobili ad uso logistico – industriale ..............................................8
1.2.6
I fondi immobiliari ......................................................................................................9
1.2.7
Il regime fiscale applicabile ai fondi immobiliari ed ai partecipanti ........................... 10
1.3
Dati descrittivi del Fondo al 30 giugno 2014 ............................................................... 12
1.4
Attività di gestione ...................................................................................................... 14
1.4.1
Gestione immobiliare .............................................................................................. 14
1.4.2
Gestione finanziaria ................................................................................................ 16
1.5
Le linee strategiche di gestione .................................................................................. 30
1.6
Fatti di rilievo avvenuti dopo la chiusura del primo semestre ...................................... 30
1.7
Criteri di valutazione ................................................................................................... 31
2.
Situazione patrimoniale .............................................................................................. 33
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RELAZIONE SEMESTRALE AL 30.06.2014
1. Nota illustrativa alla relazione semestrale al 30 giugno 2014
1.1 Premessa
Il Fondo Investietico, di seguito “Fondo” o “Fondo Investietico”, è un Fondo Comune di Investimento
Immobiliare Chiuso, istituito mediante raccolta di sottoscrizioni in danaro. L’attività di gestione ha avuto
inizio il 1° marzo 2002. Dal 1° Novembre 2004 il Fondo è quotato sul segmento Fondi Chiusi del “Mercato
Telematico degli Investment Vehicles” (MIV) organizzato e gestito da Borsa Italiana S.p.A..
Il Fondo Investietico è caratterizzato da investimenti in immobili e/o diritti reali di godimento su beni
immobili, destinati o da destinarsi ad attività ad alto contenuto sociale ed è gestito da AEDES BPM Real
Estate SGR S.p.A. (di seguito “Aedes BPM RE SGR” o “SGR”).
Il valore complessivo netto del Fondo al 30 giugno 2014 ammonta a circa € 152,3 milioni al netto del
provento distribuito nel mese di marzo 2014 pari a circa € 8,3 milioni. Al 31 dicembre 2013 il valore
complessivo netto del Fondo ammontava a circa € 160,4 milioni.
Il valore unitario della quota al 30 giugno 2014 (di € 2.475,772) rispetto al valore della quota al 31 dicembre
2013 (di € 2.608,701), si è ridotto dello 0,08%.
Valore comple ssivo ne tto
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
-
Equity
NAV
Il totale delle Attività del Fondo, al 30 giugno 2014 ammonta a Euro 217,4 milioni ed è composto per
l’89,23% da immobili, per l’8,28% da depositi bancari, per l’1,72% da liquidità e per il restante 0,77% da
altre attività (Fig. 1a).
Il grafico della Fig. 1b evidenzia il peso percentuale di ogni singolo immobile rispetto al valore di mercato
complessivo del portafoglio.
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RELAZIONE SEMESTRALE AL 30.06.2014
(Fig. 1a) Le Attività del Fondo Investietico
(Fig. 1b) Gli immobili del Fondo Investietico
S. Donato 25
Aprile
9,64%
Pregnana
1,75%
Casati
2,63%
Altro; 0,77%
Disponibilità
Liquide; 1,72%
Depositi
Bancari;
8,28%
(% del Valore di Mercato)
Immobili;
89,23%
Monza
9,12%
Bollate
6,13%
S. Faustino 2
12,11%
Paolo di Dono
19,07%
Antonini
6,08%
S. Donato
Agadir
7,06%
Torino
4,48%
Ippocrate
14,90%
S. Faustino
7,01%
1.2 L’andamento del settore e dei fondi immobiliari
1.2.1 L’andamento del mercato immobiliare nazionale
Contesto economico1
Secondo il Fondo Monetario Internazionale (FMI), nel primo trimestre del 2014, l'espansione dell'economia
è stata più debole del previsto e si è distribuita in maniera disomogenea tra i vari Paesi con il conseguente
aumento del rischio di una situazione di stagnazione nel medio-termine; sulla base di tale scenario, il FMI
ha rivisto al ribasso le stime sul prodotto interno lordo (PIL) dell'Eurozona per il 2014 attestandole a circa il
+1,1%; mentre è stata confermata l'espansione della crescita economica attesa nel 2015 al +1,5%. Anche
la Banca d’Italia, nel suo ultimo Rapporto pubblicato il 18 luglio 2014, afferma che in Europa la ripresa è
proseguita in modo modesto e diseguale, il PIL è cresciuto dello 0,2% sul periodo precedente, seguito da
un inflazione molto bassa ed il credito alle imprese in flessione. Anche le proiezioni pubblicate nel
Rapporto, non si discostano molto da quelle fatte dal FMI, prefigurando una crescita dell’1% nel 2014 e
un’accelerazione all’1,7% nel 2015.
In Italia la continua indeterminatezza della situazione del quadro politico frena lo sviluppo economico,
condizionato nel corso del 2014, anche dall’alto livello di incertezza e dalle condizioni ancora difficili sul
mercato del credito.
Secondo il nuovo Rapporto sugli scenari economici, presentato nel mese di giugno del 2014 dal Centro
Studi di Confindustria, in base a nuovi calcoli, il PIL crescerà dello 0,2% nel 2014 e dell’1% nel 2015;
rivedendo, così, al ribasso le stime del PIL, ricordando che nel dicembre 2013 Confindustria aveva stimato
una crescita dello 0,7% per quest’anno e dell’1,2% per il 2015.
Secondo la Banca d’Italia la ripresa dell’economia italiana stenta ad avviarsi, il fatturato dell'industria a
maggio 2014 è sceso dell'1% rispetto ad aprile, segnando così il secondo ribasso congiunturale
consecutivo, mentre il PIL nel primo trimestre del 2014 è cresciuto, rispetto al trimestre precedente, solo
dello 0,2%, sostenuto principalmente dagli scambi con l’estero; permangono però rischi di ribasso e il
ritorno al segno negativo per i trimestri successivi.
Gli esperti della Banca d’Italia rimangono comunque fiduciosi per una crescita nel 2015, dove stimano un
incremento del PIL pari all'1,3%, migliorando le stime precedenti di quasi tre decimi di punto.
Anche i dati sull’inflazione non appaiono tra i più rosei. Secondo le analisi dell'Istat sulla crescita dei prezzi
su base annua a giugno 2014, l’inflazione è crollata allo 0,3% toccando il valore più basso dall’ottobre 2009,
1
Fonte: Bollettino Economico n. 3, 18 luglio 2014 Banca d’Italia e fonti varie
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dando un chiaro segnale di quanto la ripresa sia molto debole ed evidenziando il rischio deflazione per
l’economia italiana.
Continua ad aumentare il tasso di disoccupazione che a maggio 2014 è tornato a salire al 12,6%. Lo rileva
l'Istat nei dati provvisori segnalando un aumento dello 0,1% rispetto ad aprile (rivisto al 12,5%) e di 0,5
punti nei dodici mesi. In termini assoluti, il numero dei disoccupati è in aumento, arrivando a quota 3 milioni
e 222 mila persone a maggio 2014, 127 mila in più rispetto allo stesso mese del 2013 (+4,1%).
In questo contesto, le decisioni adottate dal consiglio direttivo della Banca Centrale Europea lo scorso 5
giugno possono rappresentare un deciso passo in avanti a sostegno della ripresa. Queste prevedono di
lasciare al minimo storico dello 0,15% il tasso d’interesse di riferimento, inoltre rimarranno fermi anche i
tassi sulle operazioni di rifinanziamento marginali allo 0,4%, e quelli sui depositi al -0,10%. Inoltre da
settembre 2014 sino a settembre 2016, l’erogazione di liquidità alle banche sarà in una misura pari a tre
volte la quantità dei prestiti effettuati.
Tale liquidità dovrebbe permettere alle banche italiane non solo di riavviare, come è avvenuto già nel corso
dell’ultimo trimestre di quest’anno, il canale del credito all’economia, riducendo il costo del funding, ma
anche di conservare o addirittura ampliare il proprio portafoglio di titoli del debito pubblico italiano,
consentendo una gestione più agevole dello stesso e convalidando una discesa degli spread sui titoli
tedeschi.
In considerazione di quanto delineato il quadro economico rimane, seppur migliore e maggiormente positivo
rispetto agli anni passati, ancora con un elevato livello di incertezza e di debolezza sia in relazione ai
fondamentali economici che faticano nella ripresa, sia in relazione al quadro politico che rimane anch’esso
particolarmente difficile.
Il mercato immobiliare in Italia2
Il mattone è stato storicamente un bene rifugio di investimento per gli italiani, in competizione con
titoli di stato, obbligazioni ed oro; ma negli ultimi anni è stato sottoposto ad un sostanziale aumento della
pressione fiscale che, oltre che a ridurre il reddito disponibile dei cittadini italiani, ne ha anche affievolito
l’interesse per l’investimento immobiliare, mettendo pertanto un freno alla ripresa del mercato immobiliare
soprattutto quello residenziale. L'investimento in una seconda casa si è ridotto notevolmente sia che si tratti
di un'abitazione per le vacanze sia per quanto concerne appartamenti da mettere a reddito. Nonostante
quanto delineato, negli ultimi mesi sono apparsi alcuni segnali di ripresa, complice, da un lato, un sentiment
maggiormente positivo che ha spinto tra l’altro le banche a rendersi più flessibili nell'assegnazione di un
mutuo e, dall'altro il repricing degli immobili, il quale anche se non ancora sufficiente, ha alimentato un certo
incremento in termini di volumi scambiati.
Infatti, a prova di quanto detto nell’ultimo rapporto pubblicato dall’Agenzia delle Entrate il mercato
immobiliare nei primi 3 mesi del 2014 è cresciuto dell'1,6% sul 2013 in termini di NTN (Numero di
transazioni normalizzate, ossia la somma delle effettive quote di proprietà compravendute). A fare da traino
sono stati il settore commerciale (+4,7%) e il residenziale (+4,1%), mentre il settore produttivo ha perso lo
0,8% e il terziario il 10,3%. In particolare, il terziario prosegue il trend negativo, che vede il comparto in
perdita da dieci trimestri consecutivi.
Anche Nomisma appare ottimista evidenziando come, dopo un 2013 chiuso con un calo delle
compravendite del 9,2%, nel primo trimestre 2014 si è tornati ad un segno positivo. Le stime di Nomisma
prevedono comunque un rafforzamento del trend, con gli scambi che a fine anno dovrebbero segnare un
+8% sul 2013 per poi continuare a salire anche nel 2015.
Nonostante l'inversione di tendenza sul lato scambi, lo stock di invenduto resta comunque elevato e la
domanda debole: basti dire che il tempo medio di vendita rilevato nelle 13 città, che compongono il paniere
di Nomisma, si attesta tra gli 8 e i 9 mesi, mentre lo sconto medio è del 16,5% per l'usato e 11,9% per il
nuovo. Le quotazioni si assesteranno ancora verso il basso stimando un -4,6% per fine anno.
2
Elaborazione AEDES BPM RE SGR su dati: Nomisma, Agenzia del Territorio, Ance (Associazione Nazionale Costruttori Edili) ed
altre fonti.
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In relazione al mercato non residenziale di tipo corporate, destinato prevalentemente ad investitori
qualificati, trainato principalmente da investitori internazionali, continuano ad arrivare segnali positivi. A
seguito del trend positivo, in termini di volumi scambiati, registrato nel secondo semestre 2013, il primo
semestre 2014 evidenzia la medesima situazione anche se si sono concluse poche operazioni e molte
sono in fase di analisi. Gli investitori interessati in questa fase di mercato presentano prevalentemente una
strategia di investimento di tipo opportunistico, focalizzando l’interesse essenzialmente su portafogli
immobiliari e/o complessi immobiliari di grandi dimensioni e capaci di generare o un elevata redditività da
locazione, con rendimenti lordi compresi tra il 9% l’11%, a seconda del profilo di rischio dell’operazione, o
da valorizzazione degli immobili. Questo tipo di mercato è evidentemente alimentato dall’interesse di questa
tipologia di investitori, maggiormente propensi al rischio, ad investire nel mercato italiano approfittando della
situazione di debolezza del quadro congiunturale e del repricing sui grandi portafogli immobiliari. Resta
invece più debole il mercato degli investimenti dei singoli asset, per gran parte non interessanti per questi
grandi operatori internazionali.
1.2.2 Gli immobili ad uso RSA “residenze sanitarie assistenziali3”
Il mercato delle RSA
La Residenza Sanitaria Assistenziale (RSA) rappresenta una delle principali articolazioni del sistema sociosanitario della Regione Lombardia ed è distinta da altre forme di residenzialità che fanno capo al sistema
socio-assistenziale (comunità alloggio, alloggi protetti, etc.) e che sono destinate a persone autosufficienti e
non autosufficienti, anziane e non. In Italia si stima la presenza di circa 4,1 milioni di cittadini non
autosufficienti, di cui circa 3,5 milioni sono anziani (Censis, 2012). Secondo l’Istat gli anziani over 65 disabili
sono il 19,2%. Appare evidente come il progressivo ed inesorabile invecchiamento della popolazione,
tenendo presente che l’Italia si caratterizza per un’aspettativa di vita tra le più elevate in Europa, farà
crescere in modo considerevole il fenomeno della non autosufficienza nei prossimi anni. Il peso dei soggetti
ultra ottantenni sulla popolazione complessiva passerà infatti da circa il 6% nel 2011 al 7,7% nel 2025 e al
15,5% nel 2060 (ISTAT, 2012). Gli ultimi dati disponibili dicono che nel nostro Paese circa il 2% di ultra
sessantacinquenni sono ricoverati in strutture residenziali, l’1,8% in RSA; circa il 3,6% sono gli anziani
seguiti con l’assistenza domiciliare integrata, una cifra che è aumentata nel corso del 2010, arrivando a
4,1%. Siamo però ancora lontani dalle medie europee (dei Paesi nord occidentali) del 5% di ricoverati e 7%
di assistiti al domicilio.
La disponibilità di posti letto nelle strutture sanitarie residenziali risulta per l‘80,1% concentrata nel nord
Italia, per una copertura che raggiunge circa 590 letti disponibili ogni 100.000 residenti nelle regioni del nord
Italia. Per quel che riguarda i posti letto dedicati ai soli anziani, il gap tra le regioni del nord e quelle del
centro e del sud è ancora più evidente.
In Lombardia nel quinquennio 2008/2012 il numero di RSA è aumentato di circa il 24% pari a circa 150
unità, con un incremento di circa il 7% del numero di posti letto autorizzati, di cui la maggior parte sono
accreditati. I posti letto autorizzati ma non accreditati sono destinati ai pazienti solventi, su tale tipologia di
posto letto la retta complessiva a carico dell’ospite può variare da un minimo di 70 €/gg ad un massimo di
200 €/gg; per i posti accreditati, invece, la Regione prevede un rimborso rispettivamente pari a 23,00, 33,50
e 47,50 euro/gg/ospite rispetto alla classe di fragilità a cui appartiene il paziente.
L’attuale crisi economica ha generato, nel corso dell’anno, una lieve riduzione dei livelli medi di
occupazione, oltre che una generale rinuncia alla domanda di ingresso da parte dei potenziali ospiti, dalle
analisi pubblicate dalle ASL si evidenzia come nel corso anno i tassi di occupazione delle strutture
assistenziali della Provincia di Milano, abbiano riscontrato una contrazione generale dell’ordine dell’1/1,5%,
che risulta più accentuata nelle strutture con ampia capienza (> 150 posti letto) e con rette di degenza
elevata (> 70 €/gg) dove si è registrato un calo medio dell’ordine del 2/3%.
I rendimenti lordi attesi dal mercato per questa tipologia di immobili sono relazionati allo specifico profilo di
rischio di ogni struttura; per immobili di elevato livello qualitativo convenzionati e con gestori di primario
standing, localizzati a ridosso o nei centri cittadini i rendimenti lordi sono leggermente aumentati e allineati
3
Elaborazioni AEDES BPM Real Estate su fonti varie
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alla destinazione uffici, tra il 7% e il 7,25%, mentre la redditività attesa sale tra il 7,25% e il 7,75% in zone
più periferiche con una conseguente riduzione dei prezzi. Sul fronte dei canoni non si rilevano variazioni.
Risultano invece molto più elevati gli indici per strutture non convenzionate e con bassi standard qualitativi,
con rendimenti che superano anche l’8,5%.
1.2.3 Il mercato degli immobili ad uso ufficio4
Il mercato degli uffici
Il mercato degli immobili direzionali resta uno dei comparti che presenta le maggiori difficoltà di mercato, sia
in termini di volumi scambiati che in termini di mercato delle locazioni. Infatti, secondo i dati dell’Agenzia del
Territorio anche nel I° trimestre del 2014 il settore terziario risulta ancora in calo con un tasso tendenziale
negativo, in termini di volumi di compravendita (NTN), pari a circa il 10%; come evidenziato il quadro del
mercato in questo settore si presenta notevolmente negativo in funzione di molteplici aspetti:
ridimensionamento degli spazi da parte delle aziende e il decentramento delle sedi per abbassare i costi
della locazione e del personale; aumento del tasso di disoccupazione; basso livello medio qualitativo degli
immobili.
Come detto, le aziende puntano al consolidamento degli spazi al fine di ottimizzare i costi (strutture open
space, flessibilità nell’utilizzazione degli spazi, rotazione degli uffici per manager che viaggiano spesso,
incentivazione degli spazi idonei alla socializzazione quali break, relax ect,). Sempre più frequentemente i
conduttori negoziano le condizioni del canone per adeguarle ai valori correnti di mercato, pena il rilascio
degli spazi condotti in locazione e la ricollocazione in strutture nuove, più periferiche e con prezzi di
locazione concorrenziali. Oltre al riallineamento dei canoni a mercato, nell’ambito delle rinegoziazioni
vengono spesso richiesti periodi di free rent e/o scalettature progressive del canone.
La domanda dei potenziali investitori è principalmente diretta verso asset con una solida e premiante
situazione locativa, ubicati in primarie location o business districts con elevato livello di accessibilità e un
sistema si servizi/collegamenti efficiente.
I mercati principali si confermano essere Milano e Roma. Nei primi sei mesi del 2014, il mercato
immobiliare direzionale di Milano e Roma è stato caratterizzato principalmente da operazioni di
compravendita per spazi inferiori ai 3.000 mq, sono state registrate soltanto quattro operazioni a Milano per
spazi superiori a 10.000 mq.
Il mercato romano, invece, così come quello del resto del paese, continua a registrare un rallentamento,
accompagnato da una continua difficoltà nell’incontro tra la domanda e l’offerta evidenziando, nel primo
trimestre del 2014 un numero limitato di operazioni.
In entrambe le città gli investitori internazionali presenti sul mercato prediligono per lo più una strategia di
investimento di tipo opportunistico anche nel settore degli uffici alla ricerca di rendimenti elevati. Sono
pertanto interessati a portafogli immobiliari di grandi dimensioni di buon livello qualitativo o anche da
valorizzare.
1.2.4 Il mercato degli immobili ad uso retail5
Il mercato immobiliare retail
Nel primo trimestre del 2014 il settore immobiliare retail della grande distribuzione organizzata, cioè gli
immobili che ospitano attività che si riferiscono al commercio quali centri commerciali, ipermercati o gallerie
commerciali, ha attirato l’attenzione di molti investitori istituzionali in tutta l’area Euro compresa l’Italia. I
volumi degli investimenti, conclusi nell’area Euro, diretti nel mercato immobiliare retail nel primo trimestre
dell’anno hanno raggiunto i 6,6 miliardi di euro, un incremento del 27% rispetto ai 5,2 miliardi del primo
trimestre del 2013, e il 20% sopra la media trimestrale su cinque anni.
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Elaborazione AEDES BPM RE SGR su dati: Nomisma, Scenari Immobiliari ed altre fonti.
Elaborazione AEDES BPM RE SGR su fonti varie
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In Italia durante il 2013, escludendo alcune operazioni straordinarie, il volume degli investimenti in immobili
retail è stato pari a circa €1,1 miliardi, contro i circa € 359 milioni del 2012, registrando un incremento
complessivo del +206%. Di questi, € 890 milioni è il volume delle transazioni che hanno avuto ad oggetto
centri commerciali, parchi commerciali e factory outlet; i principali protagonisti di questi scambi sono stati
investitori internazionali.
Nel primo trimestre del 2014 non si è ancora concretizzata nei numeri la ripresa delle transazioni iniziata
nel 2013; infatti i volumi a inizio anno non sono in linea con lo stesso periodo del 2013 nonostante le
premesse siano migliori in termini sia di valori che di numero di operatori internazionali presenti ed attivi nel
nostro Paese.
La destinazione commerciale continua pertanto a rappresentare l’asset class di maggiore interesse per gli
investitori che continuano a preferirla rispetto ad altre destinazioni. Si rileva comunque che l’interesse
risulta prevalentemente verso immobili di buon livello qualitativo sia in termini di ubicazione che
edilizio/impiantistici e locati a conduttori appartenenti alla grande distribuzione organizzata.
Seppur di maggiore interesse, la strategia di investimento degli investitori resta, come per le altre asset
class, ancora di tipo opportunistico soprattutto su portafogli immobiliari di grandi dimensioni e frammentati
sul territorio i quali scontano maggiormente sul valore di vendita.
Per quanto riguarda le nuove strutture, il ritmo di aperture risulta molto rallentato in quanto non solo le
legislazioni regionali sono diventate più rigide nel rilascio delle autorizzazioni ma in molte aree del Nord
ormai il mercato appare saturo. In Lombardia sono presenti 187 centri, per un totale di quasi 3 milioni e
mezzo di metri quadrati. In Italia le strutture sono 962 per 15,7 milioni di metri. Nel 2013 le superfici sono
aumentate solo dell'1%.
In relazione al mercato delle locazioni del settore, si rileva un trend a ribasso dei canoni in funzione del calo
del livello dei consumi e pertanto del fatturato dei gestori. Questo trend si manifesta nella richiesta da parte
dei conduttori di rinegoziare i contratti di locazione in funzione della loro sostenibilità e del mercato, con la
conseguente riduzione dei canoni di locazione.
1.2.5 Il mercato degli immobili ad uso logistico – industriale
Secondo World Capital, primario operatore specializzato nel mercato della logistica, in sette anni il mercato
delle locazioni negli immobili ad uso logistico ha perso il 20% e solo in nei primi mesi del 2014 questo trend
negativo sembra essersi arrestato; inversione che fa ben sperare in una possibile ripresa nella seconda
metà dell’anno. Inoltre i rendimenti fra il 2007 e il 2014 sono aumentati dal 6,9% all'8%; aumento dovuto
alla diminuzione dei valori degli stessi immobili.
Quanto sopra è riferito agli immobili con destinazione logistica di primario standing e con caratteristiche
ubicazionali, di layout e dimensionali in linea con quanto richiesto dagli utilizzatori e dagli investitori
(immobili di nuova realizzazione, ben localizzati vicino alle principali vie di comunicazione, di dimensioni
superiori ai 10.000 mq. altezza interna di almeno 10/12 mt sotto trave ecc.). Risulta invece diversa la
situazione degli immobili ad uso magazzino che non presentano le caratteristiche specifiche della logistica
e con un basso livello qualitativo, che rappresentano la gran parte del mercato nazionale degli immobili ad
uso magazzino. Il quadro del mercato relativo a questi immobili risulta negativo con un bassissimo livello di
transazioni e valori in netta discesa. Tale situazione è dovuta all’elevata offerta sul mercato di immobili con
queste caratteristiche che non sono più di interesse degli investitori, ma solo di alcuni utilizzatori finali.
I tempi medi di vendita degli immobili ad uso magazzino si aggirano intorno ai 18 mesi. Anche per la
locazione i tempi di commercializzazione risultano più accentuati, dal momento che la grande disponibilità
di offerta sul mercato consente al locatario di vagliare molte soluzioni, in termini sia di caratteristiche che di
contrattazione. Gli sconti praticati si aggirano attorno al 20% per le superfici comprese tra i 200/500 mq e
tra il 25 e il 30% per le superfici di oltre 1.000 mq.
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1.2.6 I fondi immobiliari
Il mercato dei fondi immobiliari italiani è pari al 3% dell’industria italiana del risparmio gestito. Nel 2013 si
osservano lievi diminuzioni nei valori delle attività, del patrimonio e dell’investimento complessivo in
immobili.
Il numero di fondi immobiliari monitorati da Assogestioni/IPD, principali associazioni di monitoraggio del
mercato dei Fondi, è sceso a 203, tale variazione è data dal venir meno nel campione di una società e dai
fondi liquidati nell’ultimo semestre. Nove sono i nuovi fondi divenuti operativi e sono tutti riservati ad
investitori qualificati o istituzionali e a distribuzione di proventi. Sette sono stati costituiti mediante apporto
misto e due in modalità ordinaria. Un solo fondo è speculativo. Sei prodotti sono a emissioni successive di
quote e/o drawdown. La durata media dei nuovi fondi è pari a 19 anni.
I 203 fondi censiti da Assogestioni a dicembre 2013 hanno registrato un totale delle attività pari a 41.032
milioni di euro, con una diminuzione annua dell’1,7% e un decremento nel secondo semestre del 2%. Il
patrimonio, pari a 25.598 milioni di euro, ha registrato variazioni molto lievi sia a livello annuo (+0,2%) sia a
livello semestrale (+0,1%) restando ad un valore praticamente stabile rispetto a dicembre 2012.
Patrimonio gestito e totale attività (Fig. 2a)
N° dei Fondi e delle SGR (Fig. 2b)
240
45.000
210
3.000
40.000
180
2.500
35.000
150
30.000
2.000
120
25.000
90
1.500
20.000
15.000
60
1.000
30
10.000
500
-
5.000
-
2004 2005 2006 2007
-
2H 2008 2H 2009 2H 2010 2H 2011 2H 2012 2H 2013
2H
2H
2H
2H
2H
2H
2008 2009 2010 2011 2012 2013
No. SGR
Patrimonio gestito
Totale Attività
No. Funds
Raccolta lorda
Fonte: Assogestioni/IPD
Al termine del secondo semestre del 2013 il 78% dei fondi hanno fatto ricorso alla leva, ossia hanno
effettuato operazioni di finanziamento per incrementare le attività investite. Il grado di utilizzo della leva,
ossia il rapporto tra quanto ciascun fondo si è indebitato e quanto avrebbe potuto potenzialmente
indebitarsi è sceso al 63,5%. Alla fine del 2013 l’offerta di fondi immobiliari è composta dal 90% di fondi
riservati e dal 10% di fondi retail.
Il Mercato dei Fondi
Immobiliari
Tipologia di fondo
F. Retail
F. Riservati
Totale
Patrimonio netto
dic-05
n°
dic-06
dic-07
dic-08
dic-09
giu-10
dic-10
giu-11
dic-11
giu-12
dic-12
giu-13
dic-13
23
51
26
57
27
82
25
110
23
131
23
140
23
148
23
140
23
156
22
163
22
179
21
188
21
182
74
83
109
135
154
163
171
163
179
185
201
209
203
5.046
20.788
4.888
20.647
4.583
20.982
4.424
21.174
25.834
25.535
25.565
25.598
7.473
34.665
7.181
34.543
6.724
35.149
6.306
34.726
'000'000€
F. Retail
F. Riservati
6.065
5.790
7.074
8.232
7.350
11.744
Totale
11.855
15.306
19.094
Attività
'000'000€
F. Retail
F. Riservati
8.059
10.205
9.875
15.412
10.355
21.015
Totale
18.264
25.287
31.370
34.626
38.317
38.243
40.074
40.420
41.460
42.138
41.724
41.873
41.032
Investimento complessivo
in immobili
15.165
20.595
26.533
30.967
34.412
34.857
36.228
37.126
38.315
39.642
38.691
39.128
38.170
21
25
28
27
26
27
25
24
23
24
24
23
23
Società di Gestione del
Risparmio
6.382
13.786
20.168
9.360
25.266
5.747
16.308
22.055
8.739
29.578
5.634
16.523
22.157
8.580
29.663
5.663
17.613
23.277
8.481
31.594
5.507
18.828
24.335
8.249
32.171
5.267
20.526
25.793
7.821
33.639
9
FONDO INVESTIETICO
RELAZIONE SEMESTRALE AL 30.06.2014
Nel 2013 sono stati acquistati e conferiti immobili per 3,3 miliardi di euro, mentre ne sono stati venduti 1,5
milioni di euro. Rispetto all’anno precedente sono aumentati gli acquisti e i conferimenti degli immobili, ma i
valori rimangono ancora al di sotto della media degli ultimi 5 anni. Oltre l’80% degli acquisti e dei
conferimenti di immobili è imputabile a fondi che hanno richiamato impegni nel corso dell’anno.
Per quanto riguarda la composizione delle attività, l’88,6% del portafoglio dei fondi immobiliari è costituito
da immobili e diritti reali immobiliari, - 0,6% rispetto a dicembre 2012, le partecipazioni di controllo in società
immobiliari salgono a 2% mentre la liquidità e gli investimenti in valori mobiliari si attestano intorno al 7%, il
restante 2,3 % è rappresentato dalle altre attività.
In termini di asset allocation immobiliare per destinazione d’uso (Fig. 3a), la destinazione prevalente
continua ad essere costituita dagli uffici, con il 51,49% del totale, seguiti dal commerciale con il 12,87%.
Segue la destinazione d’uso residenziale con il 10,89%, l’industriale/logistica con il 5,94, il
turistico/ricreativo con il 4,95%, RSA con lo 0,99% e altre destinazioni con il 12,87%.
Asset Allocation per destinazione d’uso
(Fig.
Asset Allocation per area geografica (Fig. 3b)
3a)
Altro
12,87%
RSA
0,99%
Estero
3,00%
Sud/Isole
9,00%
Turistico/
ricettivo
4,95%
Industriale/
logistico
5,94%
Nord Est
11,00%
Uffici
51,49%
Residenziale
10,89%
Commerciale
12,87%
Centro
34,00%
Nord Ovest
43,00%
Fonte: Assogestioni
Per quanto riguarda la ripartizione degli investimenti per area geografica sulla base del valore di mercato
degli immobili (Fig. 3b), il Nord continua a rappresentare più della metà del valore totale degli investimenti
con il 53%, il Centro con circa il 34%, gli investimenti nel Sud e nelle Isole rappresentano il 9%, mentre
l’investimento all’Estero si conferma intorno al 3%.
1.2.7 Il regime fiscale applicabile ai fondi immobiliari ed ai partecipanti
I fondi comuni di investimento immobiliare non sono soggetti alle imposte sui redditi ed all’imposta regionale
sulle attività produttive (IRAP).
Fatte salve le eccezioni di cui oltre, ai sensi dell’art. 7 del D.L. 351/2001, i proventi riferibili a ciascuna
quota, sia risultanti dai prospetti periodici e distribuiti in costanza di partecipazione, sia rappresentati dalla
differenza positiva tra il valore di riscatto o di liquidazione della quota ed il relativo costo di sottoscrizione o
di acquisto, costituiscono redditi soggetti ad una ritenuta del 26% a titolo di imposta o di acconto, a seconda
della natura del soggetto percettore. L’aliquota della ritenuta è stata elevata, con decorrenza dal 1° luglio
2014, dal 20% all’attuale misura del 26% dagli articoli 3 e 4 del decreto legge 24 aprile 2014, n. 66,
convertito, con modificazioni, dalla legge 23 giugno 2014, n. 89. Sulla base del regime transitorio di cui
all’art. 3, comma 12 del D.L. 66/2014, sui proventi realizzati, a decorrere dal 1° luglio 2014, in sede di
rimborso, cessione o liquidazione delle quote e riferibili ad importi maturati fino al 30 giugno 2014 continua
ad applicarsi l’aliquota nella misura previgente del 20%.
10
FONDO INVESTIETICO
RELAZIONE SEMESTRALE AL 30.06.2014
La ritenuta è applicata a titolo di acconto nel caso di percettori imprenditori individuali, se le partecipazioni
sono relative all'impresa commerciale, società in nome collettivo, in accomandita semplice ed equiparate,
società ed enti indicati nelle lettere a) e b) del comma 1 dell'articolo 73 del TUIR (tra cui, in primis, le
società di capitali), nonché stabili organizzazioni nel territorio dello Stato delle società e degli enti di cui alla
lettera d) del predetto articolo. Si ricorda che la ritenuta non è applicata sui proventi percepiti, inter alia, dai
fondi pensione di cui al D.Lgs. 252/2005 e dagli organismi di investimento collettivo del risparmio, istituiti in
Italia e disciplinati dal Testo Unico della Finanza (D.Lgs. 58/1998) od istituiti in Stati o territori (i cd. Paesi
white list) inclusi nella lista di cui al D.M. emanato ai sensi dell’articolo 168-bis del D.P.R. 917/1986 (TUIR)
e soggetti a vigilanza prudenziale.
Tuttavia, per i partecipanti - diversi dagli investitori istituzionali come infra definiti - che possiedono, al
termine del periodo di imposta, una partecipazione al fondo immobiliare superiore al 5%, risulta applicabile,
ai sensi dell’art. 32, comma 3-bis del D.L. 78/2010, convertito con modificazioni dalla L. 122/2010, come
successivamente modificato ed integrato dall’art. 8, comma 9, del D.L. 70/2011, convertito con
modificazioni dalla L. 106/2011, un regime di tassazione per trasparenza, in funzione del quale i redditi
conseguiti annualmente dal fondo – al lordo dei proventi ed oneri da valutazione – concorrono alla
formazione del reddito complessivo dei partecipanti, prescindendo dall’effettiva percezione dei proventi,
proporzionalmente alla quota di partecipazione detenuta dagli stessi.
Sono investitori istituzionali di cui all’art. 32, comma 3 del D.L. 78/2010 – i quali, si ribadisce, sono esclusi,
dal regime di tassazione per trasparenza a prescindere dalla percentuale di partecipazione detenuta nel
fondo, rimanendo quindi soggetti all’ordinario regime di imposizione mediante applicazione della ritenuta di
cui all’art. 7 del D.L. 351/2001 ove applicabile - quelli rientranti nelle seguenti categorie:

lo Stato o enti pubblici;

gli organismi di investimento collettivo del risparmio;

le forme di previdenza complementare, nonché gli enti di previdenza obbligatoria;

le imprese di assicurazione, limitatamente agli investimenti destinati alla copertura delle riserve
tecniche;

gli intermediari bancari e finanziari assoggettati a forme di vigilanza prudenziale;

i medesimi soggetti e patrimoni sopra indicati, costituiti all’estero in Paesi o territori che consentano uno
scambio d’informazioni e che siano indicati nel decreto del Ministro dell’economia e delle finanze di cui
all’articolo 168-bis, comma 1 del TUIR (i cd. Paesi white list);

gli enti privati residenti in Italia che perseguano esclusivamente finalità di cui all’articolo 1, comma 1,
lettera c-bis del D.Lgs. 153/1999, nonché le società residenti in Italia che perseguano esclusivamente
finalità mutualistiche;

i veicoli costituiti in forma societaria o contrattuale partecipati in misura superiore al 50% dai soggetti
sopra indicati.
Con riferimento ai partecipanti non residenti, fermo restando il regime di non imponibilità dei proventi
percepiti, tra gli altri, da fondi pensione ed organismi di investimento collettivo del risparmio esteri – come
sopra descritto - è previsto che gli altri investitori esteri, a prescindere dalla percentuale di partecipazione
detenuta, siano, in ogni caso, soggetti, all’atto della distribuzione dei proventi, ad una ritenuta del 26% (fatto
salvo quanto sopra descritto con riferimento al regime transitorio di cui all’art. 3, comma 12 del D.L.
66/2014), ovvero ad una ritenuta con la minore aliquota prevista dalla Convenzione contro le doppie
imposizioni eventualmente stipulata dall’Italia con il Paese di residenza degli investitori.
11
FONDO INVESTIETICO
RELAZIONE SEMESTRALE AL 30.06.2014
Si ricorda inoltre che, ai sensi dell’art. 73, comma 5-quater del TUIR, si considerano residenti in Italia, ai fini
fiscali, le società ed enti il cui patrimonio sia prevalentemente investito in quote di fondi immobiliari chiusi e
che siano controllate da soggetti residenti in Italia.
Concludendo, si ricorda infine che, ai sensi dell’art.13, comma 2-ter del D.P.R. n. 642/1972, le
comunicazioni periodiche inviate alla clientela relative a prodotti finanziari (tra i quali, le quote di fondi
immobiliari), fatte salve alcune esclusioni e limitazioni previste specificatamente dalla normativa, sono
soggette all’imposta di bollo nella misura del 2,0 per mille a partire dal 2014 (con un tetto massimo, per i
clienti diversi dalle persone fisiche, di Euro 14.000).
1.3 Dati descrittivi del Fondo al 30 giugno 2014
Alla data di chiusura del primo semestre 2014 sulla base delle perizie effettuate dalla società K2 Real S.r.l.
quale Esperto Indipendente, gli immobili facenti parte del portafoglio immobiliare del Fondo hanno un valore
di mercato complessivo pari a € 194 milioni, valore inferiore dell’1,57% rispetto al dato riferito al 31
dicembre 2013.
Nella tabella che segue vengono evidenziate le principali caratteristiche del Fondo e la sua evoluzione dalla
data di avvio dell’operatività al 30 giugno 2014:
Tabella 1: Il Fondo Investietico in sintesi
Durata residua
n° anni
Patrimonio Immobiliare
n° immobili
Mq complessivi lordi
mq
Destinazione d'uso
Distribuzione geografica prevalente
(1)
Sottoscrizione
1 marzo 2002
30-giu-12
10
31-dic-12
30-giu-13
31-dic-13
30-giu-14
3 anni 6 mesi
3
2 anni 6 mesi
2 anni
1 anni 6 mesi
12
12
12
12
12
112.760
112.760
112.760
112.760
112.760
%
R.S.A./UFFICI
R.S.A./UFFICI
R.S.A./UFFICI
R.S.A./UFFICI
R.S.A./UFFICI
%
Milano e Hinterland 75%
Milano e Hinterland 77%
Milano e Hinterland 77%
Milano e Hinterland 77%
Milano e Hinterland 76,4%
€ mln
205,4
200,8
199,5
197,1
194,0
Costo storico e oneri capitalizzati (3)
€ mln
202,1
201,7
201,7
201,7
201,7
Debito
€ mln
67,7
67,7
64,2
64,2
64,2
33,0%
33,7%
32,2%
32,6%
33,1%
Valore di mercato immobili
Loan to Value (LTV)
(2)
(4)
%
Loan to Cost (LTC)
Net Asset Value (NAV)
%
€ mln
(5)
Distribuzione proventi totale
(6)
Distribuzione proventi per quota
(6)
0,0%
0,0%
33,5%
33,6%
31,8%
31,8%
31,8%
153,8 (€ 2.500 /quota)
164,4 (€ 2.672,228/quota)
165,05 (€ 2.683,507/quota)
159,6 (€ 2.595,043/quota)
160,4 (€ 2.608,701/quota)
152,3 (€ 2.475,772/quota)
€ /000
0,0
0,0
9.225,6
0,0
8.303,0
0,0
€/quota
0,000
0,000
150,000
0,000
135,000
0,000
Valore nominale della quota
€
2.500,000
2.500,000
2.500,000
2.500,000
2.500,000
2.500,000
Valore unitario della quota (NAV)
€
2.500,000
2.672,228
2.683,507
2.595,043
2.608,701
2.475,772
Quotazione Borsa
€
1.155
1.362
1.490
1.647
1.656
Sconto prezzo di borsa
%
56,8%
49,2%
42,6%
36,9%
33,1%
N° quote
n° quote
61.504
61.504
61.504
61.504
61.504
7,4%
7,6%
7,0%
6,1%
6,1%
Redditività lorda
(7)
%
61.504
(0)
Con provvedimento dell’8 marzo 2012 Banca d’Italia ha approvato la modifica al regolamento di gestione prorogando la durata fino al 31 dicembre 2015.
Perizie esperto indipendente al periodo di riferimento (REAG fino a 31/12/2010 - K2 REAL da 30/06/2011).
(2)
Calcolato sul valore di mercato.
(3)
Determinato come valore di Acquisto al netto delle vendite effettuate ed aumentato delle spese di manutenzione straordinaria sugli immobili.
(4)
rapporto tra l'indebitamento e il valore del patrimonio immobiliare al 30/06/2014
(5)
Valore contabile riportato in rendiconto alla data di riferimento.
(6)
Valore al netto dei rimborsi parziali di quote percepiti nel periodo di riferimento
(7)
Calcolata come il rapporto tra affitti annui risultanti dai contratti in essere e il costo storico alla data di riferimento.
(1)
Con riferimento alla composizione del portafoglio immobiliare alla data del 30 giugno 2014 vengono di
seguito evidenziate le principali caratteristiche relativamente alla distribuzione geografica ed alla
destinazione d’uso.
Per quanto attiene alla localizzazione, circa il 77% degli immobili è ubicato a Milano e hinterland, il 19% a
Roma e il 4% a Torino (Fig. 4).
12
FONDO INVESTIETICO
RELAZIONE SEMESTRALE AL 30.06.2014
Distribuzione Geografica
(Fig.4)
(% del Valore di mercato)
Centro
19,0%
Lombardia
1
10
Veneto
Piemonte
Tosca
na
Nord
81,0%
Marche
Lazio
1
Puglia
Torino
4,0%
Sardegna
Roma
19,0%
Milano
43,0%
77% del valore
Milano
Hinterland
34,0%
19% del valore
4% del valore
I due grafici sottostanti (Fig. 5a e 5b) evidenziano la suddivisione del portafoglio per destinazione d’uso in
base a mq e ai valori di mercato. In particolare il patrimonio immobiliare del Fondo suddiviso per
destinazione d’uso evidenzia principalmente che, gli immobili ad uso direzionale sono circa il 42,89% del
valore, le residenze sanitarie assistenziali (RSA) circa il 49,28%, il 6,08% è investito in un immobile ad uso
commerciale ed l’1,75% in un immobile ad uso logistico.
(Fig. 5a)
(Fig. 5b)
Suddivisione del portafoglio per destinazione
d’uso (% su Market value)
Retail
6,08%
Suddivisione del portafoglio per destinazione
d’uso (% di mq)
Logistica
1,75%
Logistica
10,38%
Retail
5,45%
Uffici
42,89%
RSA
50,39%
RSA
49,28%
Uffici
33,78%
13
FONDO INVESTIETICO
RELAZIONE SEMESTRALE AL 30.06.2014
1.4 Attività di gestione
1.4.1 Gestione immobiliare
Investimenti e disinvestimenti
Nel primo semestre del 2014 non sono state effettuate operazioni d’investimento/disinvestimento. Si
riportano qui di seguito le tabelle riepilogative delle acquisizioni e delle dismissioni dalla data di avvio del
Fondo al 30 giugno 2014:
Tabella 2: Acquisizioni
Data di Acquisto
Città
Indirizzo
Prezzo di Acquisto
Data di vendita
(€/000)
02-ago-02
Monza (MI)
Via Crescitelli. 1
16.000,0
06-nov-02
Cinisello Balsamo (MI)
Via dei Lavoratori, 133
18.600,0
29-mar-06
27-mar-03
Roma
Via Arno
11.500,0
06-dic-05
04-giu-03
Canzo (CO)
Via A. Brusa 20
6.500,0
20-dic-07
30-giu-03
Bollate (MI)
Via Don Luigi Uboldi, 40/42
10.400,0
27-ott-03
Roma
Via Paolo di Dono, 223
20.900,0
27-ott-03
San Donato (MI)
P.zza Stanta Barbara
23.200,0
17-dic-03
Milano
Via S. Faustino, 21
12.600,0
15-giu-05
Milano
Via Ippocrate, 21
27.250,0
20-dic-06
Torino
Via Magenta, 12
10.400,0
26-giu-07
San Donato (MI)
Via Agadir, 38
10.500,0
26-set-07
Milano
Via Antonini 26
13.800,0
23-gen-08
Milano
Via San Faustino 27
18-dic-08
Milano
Via Casati, 16
18-dic-08
Pregnana Milanese (MI)
Via Brugheria,1
31-dic-08
San Donato (MI)
Via 25 Aprile, 25
29-apr-11
24.500,0
9.000,0
7.300,0
19.500,0
Totale
241.950,0
Tabella 3: Vendite effettuate dal Fondo
Data di Vendita
06-dic-05
Città
Immobile
Roma
Via Arno
Cinisello Balsamo (MI)
Via dei Lavoratori, 133
Totale 2005
29-mar-06
Totale 2006
20-dic-07
Canzo (CO)
Via A. Brusa, 20
Totale 2007
Valore di
Acquisto
Capex
(€/'000)
(€/'000)
Valore di Mercato
Prezzo di Vendita
Plus lorda (1)
(€/'000)
(€/'000)
(€/'000)
Margine % (2)
%
11.500,0
374,4
14.400,0
15.232,3
3.358,0
28,3%
11.500,0
374,4
14.400,0
15.232,3
3.358,0
28,3%
18.600,0
41,1
21.560,0
23.300,0
4.658,9
25,0%
18.600,0
41,1
21.560,0
23.300,0
4.658,9
25,0%
6.500,0
25,6
7.630,0
7.960,0
1.434,4
22,0%
6.500,0
25,6
7.630,0
7.960,0
1.434,4
22,0%
Totale 2008
-
-
-
-
-
Totale 2009
-
-
-
-
-
Totale 2010
-
-
-
-
-
29-apr-11
San Donato M.se (MI)
Totale giu-2011
P.zza S.ta Barbara, 7
23.200,0
611,3
27.910,0
27.800,0
3.988,7
16,8%
23.200,0
611,3
27.910,0
27.800,0
3.988,7
16,8%
Totali 2012
-
-
-
-
-
-
Totale 2013
-
-
-
-
-
-
Totale 2014
-
-
-
-
-
-
Totale
59.800,0
1.052,4
(1)
Determinata come differenza tra il prezzo di vendita ed il costo storico degli immobili venduti.
(2)
Il Margine % viene calcolato come il rapporto tra la Plus Lorda da Vendita ed il costo storico alla data della vendita.
71.500,0
74.292,3
13.439,9
22,1%
Locazioni e Manutenzioni
Attività di locazione

Milano Via Casati 16, sono proseguite le attività di locazione dell’immobile, che risulta sfitto a
seguito del fallimento della società conduttrice Marvecspharma Services S.r.l., da parte di società
14
FONDO INVESTIETICO
RELAZIONE SEMESTRALE AL 30.06.2014
specializzate nel settore. A seguito di tale attività, non vi sono state proposte da parte di soggetti
interessati alla locazione; in parallelo il Fondo ha confermato agli operatori con cui è venuto in
contatto che verranno anche valutate eventuali opportunità di dismissione dell’immobile libero e
disponibile, potenzialmente appetibile sia per utilizzatori finali, che per una sua riconversione
all’originaria destinazione residenziale, funzione tra l’altro coerente con il contesto urbano nel quale
è localizzato l’asset.

Milano Via Antonini 26, in data 19 marzo 2014 è stata sottoscritta con la società Errebì Service
sas una scrittura privata integrativa del contratto di locazione sottoscritto in data 1 ottobre 2008 che
prevede un differente canone di locazione per gli anni 2014, 2015 e 2016 ed una differente
modalità di pagamento, da trimestrale a mensile, per tutta la durata contrattuale.
Nel corso del semestre sono inoltre proseguite le attività di locazione degli spazi sfitti dell’immobile,
pari a circa il 13% degli spazi locabili, da parte dell’agent incaricato (Cosmo real estate), ma in
funzione della particolarità dell’immobile, non propriamente adatto alla destinazione uffici e alla
situazione negativa del mercato non vi sono state segnalazioni di nuovi potenziali conduttori.

Torino Via Magenta 12, in data 27 maggio 2014 è giunta la comunicazione da parte della Regione
Piemonte che riprendendo quanto già disposto nel D.L. 6 luglio 2012, convertito con modifiche in
legge 7 agosto 2012 n. 135, recante disposizioni urgenti per la revisione della pubblica, ha disposto
che, a decorrere dalla data del 1° gennaio 2015, i canoni di locazione passiva di immobili ad uso
istituzionale stipulati dalle Amministrazioni centrali, sono ridotti della misura del 15% di quanto
corrisposto attualmente, fatto salvo il diritto di recesso del locatore, segnalava che in data 24 aprile
2014 è entrato in vigore il D.L. 24 aprile 2014, n. 66/2014 avente ad oggetto “Misure urgenti per la
competitività e la giustizia sociale”, il quale dispone che la suddetta riduzione debba decorrere dal
1° luglio 2014. Fatte salve eventuali modifiche apportabili in sede di conversione in legge, dalla
data del 1° luglio 2014 l’Amministrazione regionale provvederà a decurtare della misura del 15% il
canone annuo di locazione corrisposto.

Milano Via S. Faustino 27, sono in corso con gli attuali conduttori dell’immobile GDF Group S.p.A.
(Gruppo Della Frera) la definizione degli accordi finalizzati alla rinegoziazione degli attuali contratti
di locazione per l’intero immobile ad uso RSA (Residenza Sanitaria Assistenziale), ubicato in
Milano via S. Faustino 27.
I due contratti di locazione prevedono una durata di quindici anni e centocinquantatre giorni,
rinnovabili di ulteriori nove anni, senza possibilità di uscita anticipata da parte del conduttore nel
primo periodo. I due contratti prevedono a regime, nel 2017, un canone complessivo annuo
sostanzialmente in linea con quello attualmente corrisposto e stimato per quel periodo (circa Euro
1,8 milioni) ed una scalettatura che prevede un beneficio per il conduttore concentrato
prevalentemente nel 2014, pari a circa Euro 515 mila, e di circa Euro 35 mila per l’anno 2015 e pari
a circa Euro 50 mila per l’anno 2016.
L’anticipata rinegoziazione del contratto di locazione permetterebbe al Fondo di consolidare il
rapporto con il conduttore e di stabilizzare la redditività dell’immobile a lungo periodo eliminando i
rischi di liberazione degli spazi, contribuendo inoltre a promuovere la futura vendita dell’immobile.
La stipula del contratto di locazione è prevista nel corso del mese di agosto 2014.

Pregnana Milanese (Mi) via Brughiera 1, In data 31 marzo 2014, la società Pentair Water Italy
S.r.l., conduttore dell’immobile, ha comunicato, ai sensi dell’art. 27, comma 7, Legge 27 luglio, n.
392, il proprio recesso dal contratto di locazione con efficacia a far data dal 30 settembre 2014 a
causa delle difficoltà di mercato subentrate e la conseguente decisione di contenere i costi relativi
15
FONDO INVESTIETICO
RELAZIONE SEMESTRALE AL 30.06.2014
alla organizzazione sia interna che esterna e che in pari data la Pentair Water Italy S.r.l., avrebbe
provveduto a riconsegnare l’immobile libero da persone e cose.
In data 9 aprile scorso, la SGR riscontrava la comunicazione di Pentair Water Italy S.r.l.
evidenziando che il contratto di locazione prevede che il conduttore possa comunque recedere dal
contratto, dandone avviso al locatore almeno con un anno di preavviso e che pertanto la data
residua contrattuale deve intendersi pari ad un’annualità a decorrere dalla data della
comunicazione di Pentair e, pertanto, il diritto di recesso è da intendersi efficace a far data dal 30
marzo 2015.
La redditività lorda da canoni di locazione del portafoglio immobiliare alla data del 30 giugno 2014 è pari al
6,1%, che sale fino a circa il 7,2% con il canone corrisposto per Roma via P. di Dono con decorrenza dal 1
luglio 2014, rispetto al suo costo storico. Il tasso di occupazione degli immobili costituenti il portafoglio del
Fondo al 30 giugno 2014 risulta pari al 97,2% della superficie locabile.
Affitto
annuo (2)
Città
Costo Storico(1)
Redditività lorda (3)
(€/'000)
(€/'000)
%
Milano
89.496,2
6.229,3
7,0%
Milano Hinterland
69.457,3
5.093,7
7,3%
Roma
32.040,5
400,0
1,2%
Torino
10.682,9
573,8
5,4%
Totale
201.677,0
12.296,8
6,1%
(1)
Inteso come costo di acquisizione degli immobili incrementato delle capex sostenute alla data di riferimento.
Calcolato sulla base del canone annualizzato risultante dai contratti di locazione in essere al 30/06/2014.
(3)
Rapporto tra gli affitti annui risultanti dai contratti in essere e il costo storico alla data di riferimento.
(2)
Interventi di manutenzione straordinaria:
In linea con il budget approvato, nel corso del primo semestre sono stati avviati parte degli interventi di
manutenzione straordinaria programmati per l’anno 2014.
- Milano via Antonini 26, continuati nel semestre i lavori, già avviati nel corso del 2013, necessari alla
integrale messa a norma dell’edificio ai fini antincendio oltre a quelli necessari per la sistemazione della
pavimentazione esterna all’immobile e rifacimento della rampa di accesso all’autorimessa.
- Monza via Crescitelli 1, appaltati lavori per complessivi circa Euro 64 mila funzionali al rifacimento della
pavimentazione in pvc di n. 62 bagni.
- Torino via Magenta 12, effettuati piccoli interventi di sostituzione e posa di tapparelle in alluminio
coibentato.
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FONDO INVESTIETICO
RELAZIONE SEMESTRALE AL 30.06.2014
1.4.2 Gestione finanziaria
Al 30 giugno 2014 la liquidità disponibile in conto corrente ammonta a circa € 3,7 milioni oltre a ulteriori € 18
milioni investiti in depositi bancari vincolati a breve termine e rinnovabili, con la possibilità di disinvestimento
anticipato senza penali, ad un rendimento in linea con i tassi praticati dal mercato.
Per l’utilizzo della linea di credito attivata, il Fondo ha pagato nel primo semestre interessi passivi pari a
circa € 336 mila.
La strategia di gestione della liquidità sopra descritta viene rivista in funzione dell’esito delle programmate
attività di dismissione.
Si sottolinea che l’ammontare della liquidità presente nel fondo e i criteri adottati per la sua gestione sono
coerenti con la normativa di riferimento e rispettano i limiti di investimento normativi e regolamentari e che
la strategia di gestione della liquidità tiene conto del profilo di rischio finanziario del fondo in funzione della
scadenza dello stesso e del contratto di finanziamento prevista per il prossimo 31 dicembre 2015.
La giacenza della liquidità consente, al contempo, di assicurare un livello costante di redditività annua e di
mantenere la disponibilità finanziaria necessaria per possibili interventi di manutenzione straordinaria da
eseguire anche ai fini della locazione di alcuni immobili e/o porzioni di spazi liberi (Milano via Casati 16,
Pregnana Milanese via Brughiera 1 e Milano via Antonini 26) oltre alla possibilità di far fronte al rimborso
anticipato del finanziamento in caso di supero del covenant (LTV o Parametro Finanziario) secondo le
previsioni del contratto di finanziamento.
Si segnala che con riguardo ai valori degli immobili ipotecati al 30 giugno 2014, il Fondo non sarà in grado
di rispettare il covenant del LTV o Parametro Finanziario inteso come il rapporto tra (i) il debito allocato su
ciascun immobile ipotecato e (ii) il valore degli immobili ipotecati alla stessa data quale risultante in base
alla stima degli Esperti Indipendenti, in quanto, a seguito della riduzione di valore emersa dalle perizie
redatte al 30 giugno 2014, l’indice LTV si attesta al 60,94% superando il limite massimo stabilito nel
contratto di finanziamento pari al 60%.
In questo caso, pertanto, il Fondo è tenuto a ripristinare il Parametro Finanziario nei termini contrattuali
mediante o la costituzione di ipoteca su ulteriori immobili o mediante il rimborso anticipato del debito
bancario.
Per maggiori dettagli in merito alle attività poste in essere dalla società si rimanda alla sezione 1.6 “Fatti di
rilievo avvenuti dopo la chiusura del primo semestre” della presente Relazione Semestrale.
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FONDO INVESTIETICO
RELAZIONE SEMESTRALE AL 30.06.2014
GLI IMMOBILI
RESIDENZA SANITARIO-ASSISTENZIALE
“S. ANDREA” – MONZA/MI
UBICAZIONE
Via Crescitelli, 1 – Monza/MI
L’immobile si trova in prossimità del Parco di
Monza, uno dei maggiori parchi storici europei con
un’estensione di quasi 700 ettari. La proprietà è
inserita in un contesto residenziale di elevato livello
caratterizzato dalla presenza di fabbricati dotati di
ampi spazi a verde condominiale e una buona
presenza di parcheggi pubblici.
La zona, nella quale si segnala inoltre la presenza
del complesso ospedaliero San Gerardo, è
agevolmente raggiungibile sia dal centro storico
cittadino sia dalla Strada Statale 36 che collega la
città di Milano con la Brianza.
DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA’
Il fabbricato risulta edificato nei primi anni ’80 e
adibito a residenza per anziani autosufficienti. Nel
1996 è stato poi ristrutturato e adeguato
all’accoglienza di anziani non autosufficienti.
L’immobile è costituito da sei piani fuori terra e un
piano interrato; nel corpo centrale sono collocate
le
residenze
autonome
protette,
ovvero
appartamenti mono e bilocali dotati, ciascuno, di
servizi e piccolo cucinino. Nei corpi nord e sud,
destinati alla RSA, si trovano i locali di servizio
(park, cucina, uffici, ambulatori) e comuni (mensa,
piscina, palestra, cappella, bar) oltre alle stanze
doppie e relativi servizi.
N° posti letto accreditati: 150
SCHEDA TECNICA
Anno di Costruzione
1987
Superficie Lorda mq*
11.041
Superficie Commerciale mq*
10.600
Destinazione d’uso
RSA
Costo storico** Euro
16.164.746
Data di acquisto
02/08/2002
Canone annuo*** Euro
1.387.368
*Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali dei
fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per superficie commerciale si
intende la superficie lorda al netto dei locali tecnologici, dei cavedi, dei vani
scala/ascensori.
** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex
sostenute
***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante dai
contratti in essere al 30/06/2014.
18
FONDO INVESTIETICO
RELAZIONE SEMESTRALE AL 30.06.2014
RESIDENZA SANITARIA ASSISTENZIALE
“S. MARTINO” – BOLLATE/MI
UBICAZIONE
Via Don Uboldi, 40/42 – Bollate /MI
L’immobile è situato nella periferia Sud del Comune
di Bollate in una zona a prevalente destinazione
residenziale.
L’area è agevolmente raggiungibile attraverso
l’uscita di Cormano nel tratto urbano dell’autostrada
A4 Torino-Trieste ed è posta a ridosso della SS233
“Varesina”. Buona la disponibilità di parcheggi
pubblici per le auto private.
DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA’
Il fabbricato, di forma rettangolare, è stato edificato
nel settembre 2003 e adibito a RSA. Esso si
sviluppa all’interno di un ‘area recintata su quattro
piani fuori terra e un piano interrato.
L’immobile ospita al piano interrato i depositi, la
cucina, gli spogliatoi, i locali tecnologici.
Al piano terra la reception, il soggiorno, gli
ambulatori, gli uffici del personale e camere a due
posti letto.
Ai piani primo, secondo e terzo si trovano le
ulteriori camere a due posti letto, con ambulatori,
palestre, soggiorni, depositi biancheria, bagni
assistiti e camere di isolamento.
N° posti letto accreditati: 147
SCHEDA TECNICA
Anno di Costruzione
2003
Superficie Lorda mq*
6.727
Superficie Commerciale mq*
6.360
Destinazione d’uso
RSA
Costo storico** Euro
11.547.050
Data di acquisto
30/06/2003
Canone annuo*** Euro
670.000
*Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali dei
fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per superficie commerciale si
intende la superficie lorda al netto dei locali tecnologici, dei cavedi, dei vani
scala/ascensori.
** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex
sostenute
***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante dai
contratti in essere al 30/06/2014.
19
FONDO INVESTIETICO
RELAZIONE SEMESTRALE AL 30.06.2014
RESIDENZA SANITARIA ASSISTENZIALE
“CASA VERDE” - MILANO
UBICAZIONE
Via S. Faustino, 21 – Milano
L’immobile si trova nel Comune di Milano nel
quartiere di Lambrate in un’area attualmente
oggetto di trasformazione e riqualificazione urbana.
La zona è agevolmente raggiungibile dalla
Tangenziale Est attraverso le uscite Lambrate e
Rubattino e dal centro storico attraverso l’asse di
Viale Argonne ed è inoltre servita da mezzi pubblici
di superficie. A circa 2 Km si trova la stazione di
interconnessione tra la linea 2 della metropolitana e
la linea ferroviaria Milano-Venezia.
DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA’
Il fabbricato, edificato nel 2002 e adibito a RSA, è
costituito da sei piani fuori terra e un piano
interrato. Esso ha pianta a L e si sviluppa all’interno
di un’area verde recintata su due blocchi principali
uniti ortogonalmente
da un corpo di forma
circolare.
La struttura ospita ai piani terra e interrato locali di
servizio (park, cucina, uffici, ambulatori) e comuni
(mensa, cappella, locali destinati all’accoglienza
ospiti) e ai piani superiori le camere di degenza
singole e doppie e locali per fisioterapie/palestre.
L’immobile è stato acquisito in diritto di superficie
che attualmente ha un residuo di 52 anni.
N° posti letto accreditati: 150
SCHEDA TECNICA
Anno di Costruzione
2002
Superficie Lorda mq*
8.791
Superficie Commerciale mq*
8.452
Destinazione d’uso
RSA
Costo storico** Euro
12.839.407
Data di acquisto
17/12/2003
Canone annuo*** Euro
1.345.173
*Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali dei
fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per superficie commerciale si
intende la superficie lorda al netto dei locali tecnologici, dei cavedi, dei vani
scala/ascensori.
** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex
sostenute
***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante dai
contratti in essere al 30/06/2014.
20
FONDO INVESTIETICO
RESIDENZA
SANITARIA
“IPPOCRATE” - MILANO
RELAZIONE SEMESTRALE AL 30.06.2014
ASSISTENZIALE
UBICAZIONE
Via Ippocrate, 18 – Milano
L’immobile è ubicato nella zona periferica Nord
della città di Milano in un contesto urbano
caratterizzato da costruzioni a prevalente
destinazione residenziale risalenti al secondo
dopoguerra. L’area è agevolmente raggiungibile
attraverso l’uscita di Cormano nel tratto urbano
dell’autostrada A4 Torino-Trieste ed è inoltre servita
da mezzi pubblici di superficie. A circa 500 mt si
trova la stazione Affori della linea ferroviaria delle
FNM Milano-Asso. Buona la disponibilità di
parcheggi pubblici per le auto private. E’ in fase di
cantiere il prolungamento della linea metropolitana
3 che prevede una stazione ad Affori nelle
vicinanze dell’immobile.
DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA’
Il fabbricato ha pianta a V e si sviluppa, per quattro
piani fuori terra e uno interrato, all’interno di un’area
verde recintata.
La struttura ospita, su due blocchi principali
chiamati RSA1 e RSA2 e uniti ortogonalmente da
un corpo di forma circolare, ai piani terra e
interrato locali di servizio (park, cucina, uffici) e
comuni (mensa, cappella, locali destinati
all’accoglienza ospiti, palestra) oltre ad alcune
camere per ospiti non autosufficienti e ai piani
superiori le camere di degenza singole e doppie e
ambulatori.
N° posti letto accreditati: 276
SCHEDA TECNICA
Anno di Costruzione
2005
Superficie Lorda mq*
15.069
Superficie Commerciale mq*
14.179
Destinazione d’uso
RSA
Costo storico** Euro
27.696.443
Data di acquisto
15/06/2005
Canone annuo*** Euro
2.118.000
*Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri
perimetrali dei fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per
superficie commerciale si intende la superficie lorda al netto dei locali
tecnologici, dei cavedi, dei vani scala/ascensori.
** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex
sostenute
***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante
dai contratti in essere al 30/06/2014.
21
FONDO INVESTIETICO
RELAZIONE SEMESTRALE AL 30.06.2014
EDIFICIO TERZIARIO DIREZIONALE – ROMA
UBICAZIONE
Via Paolo Di Dono, 223 – Roma
L’immobile è ubicato nella periferia Sud della città
di Roma nel quartiere EUR.
L’intorno urbano è caratterizzato da edifici a
destinazione terziaria o residenziale immersi in
vaste aree verdi attraversate da lunghi viali di
raccordo. Il quartiere si sviluppa tra gli assi della
Laurentina e dell’Ostiense, a metà strada tra il
G.R.A. (Grande Raccordo Anulare) e il centro
storico con rapido accesso sia dal centro che dalla
periferia. La zona è servita, oltre che da regolare
servizio pubblico di autobus anche dalla Linea B
della metropolitana.
DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA’
Le ristrutturazioni del complesso immobiliare sono
state ultimate nel primo semestre del 2009. I lavori
di riqualificazione hanno interessato sia le parti
strutturali che quella impiantistica. L’immobile è
composto da due corpi di fabbrica separati che si
sviluppano all’interno di un’area recintata.
Il corpo principale, a pianta conformata a corona
circolare, si sviluppa su sette livelli fuori terra a
destinazione terziaria e un piano interrato destinato
a magazzini e locali tecnici.
Il corpo accessorio, a pianta rettangolare, si
sviluppa su tre livelli ed è destinato ad autorimessa.
Gli edifici dispongono di ingressi pedonali
indipendenti.
SCHEDA TECNICA
Anno di Costruzione
1978
Superficie Lorda mq*
15.072
Superficie Commerciale mq*
14.097
Destinazione d’uso
Uffici
Costo storico** Euro
32.040.500
Data di acquisto
27/10/2003
Canone annuo *** Euro
400.000
*Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri
perimetrali dei fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per
superficie commerciale si intende la superficie lorda al netto dei locali
tecnologici, dei cavedi, dei vani scala/ascensori.
** Costo storico è Inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex
sostenute
***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante
dai contratti in essere al 30/06/2014.
22
FONDO INVESTIETICO
RELAZIONE SEMESTRALE AL 30.06.2014
EDIFICIO TERZIARIO – TORINO
UBICAZIONE
Via Magenta, 12 – Torino.
La proprietà è ubicata nel centro storico della città
di Torino.
Il tessuto urbanistico circostante, che si sviluppa su
una maglia ortogonale di strade, viali e grandi
piazze alberate, risale agli anni a cavallo fra
Cinquecento e Seicento.
L’accessibilità veicolare alla zona risulta buona,
grazie alla presenza nelle immediate vicinanze di
due importanti arterie come Corso Vittorio Emanale
II e Corso Re Umberto.
DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA’
La proprietà è costituita da un edificio, di pianta a L,
di sei piani fuori terra oltre piano interrato,
seminterrato e sottotetto, sito in angolo fra le Vie
Magenta e Massena.
Il fabbricato, edificato alla fine degli anni ’60 per
uso abitativo, è stato successivamente riadattato a
destinazione
terziaria
come
si
presenta
attualmente.
I piani elevati si sviluppano su due ali distinte, che
si affacciano su via Magenta e su via Massena.
SCHEDA TECNICA
Anno di Costruzione
Anni ‘70
Superficie Lorda mq*
5.776
Superficie Commerciale mq*
5.489
Destinazione d’uso
Uffici
Costo storico** Euro
10.682.930
Data di acquisto
20/12/2006
Canone annuo*** Euro
675.006
*Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri
perimetrali dei fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per
superficie commerciale si intende la superficie lorda al netto dei locali
tecnologici, dei cavedi, dei vani scala/ascensori.
** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex
sostenute
***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante
dai contratti in essere al 30/06/2014.
23
FONDO INVESTIETICO
RELAZIONE SEMESTRALE AL 30.06.2014
EDIFICIO TERZIARIO – S. DONATO M.SE/MI
UBICAZIONE
Via Agadir, 38 – S. Donato M.se/MI.
La proprietà è ubicata nel Comune di San Donato
Milanese, a Sud-Est della città di Milano.
Il contesto urbano è caratterizzato dalla presenza di
complessi immobiliari ad uso terziario direzionale e
residenziale cui si aggiungono attività commerciali
e servizi di uso collettivo. L’area, facilmente
accessibile dalle tangenziali di Milano, è servita sia
dai mezzi pubblici di superficie che dalla linea 3
della rete metropolitana milanese.
DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA’
La proprietà consta di un edificio ad uso uffici di tre
piani fuori terra più un interrato. L’immobile è parte
di un complesso direzionale composto da due corpi
di fabbrica collegati tra loro da un passaggio
interrato ed uno soprelevato.
L’edificio è stato appena interessato da una
integrale ristrutturazione sia edile che impiantistica.
SCHEDA TECNICA
Anno di Costruzione
1985
Superficie Lorda mq*
7.484
Superficie Commerciale mq*
6.035
Destinazione d’uso
Uffici
Costo storico** Euro
14.051.994
Data di acquisto
26/06/2007
Canone annuo*** Euro
990.646
*Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri
perimetrali dei fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per
superficie commerciale si intende la superficie lorda al netto dei locali
tecnologici, dei cavedi, dei vani scala/ascensori.
** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex
sostenute
***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante
dai contratti in essere al 30/06/2014.
24
FONDO INVESTIETICO
RELAZIONE SEMESTRALE AL 30.06.2014
EDIFICIO TERZIARIO/RETAIL - MILANO
UBICAZIONE
Via Antonini, 26 –Milano.
L’immobile è ubicato nella periferia Sud-Est del
Comune di Milano. Il tessuto urbanistico della
zona è caratterizzato da tipologie edilizie di
epoche e funzioni diverse quali capannoni e
laboratori, attività artigianali, strutture ricettive ed
edifici a uso residenziale di recente edificazione.
L’area è accessibile attraverso la circonvallazione
esterna della città ed è servita da mezzi pubblici di
superficie che collegano direttamente alla città o
alle stazioni della metropolitana milanese.
DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA’
L’ immobile, a pianta rettangolare, si sviluppa su
tre piani fuori terra e uno interrato, è composto da
due ampie unità ad uso commerciale site al piano
terreno e primo, mentre l’intero secondo piano è
destinato a uffici.
Antistante l’edificio si trova un’ampia area, ornata
con verde piantumato, utilizzata come parcheggio
pubblico e viabilità interna.
SCHEDA TECNICA
Anno di Costruzione
2002
Superficie Lorda mq*
9.407
Superficie Commerciale mq*
5.637
Destinazione d’uso
Costo storico** Euro
Data di acquisto
Canone annuo*** Euro
Commerciale
14.541.125
26/9/2007
871.705
*Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali dei
fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per superficie commerciale si
intende la superficie lorda al netto dei locali tecnologici, dei cavedi, dei vani
scala/ascensori.
** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex
sostenute
***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante dai
contratti in essere al 30/06/2014.
25
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
RESIDENZA SANITARIA ASSISTENZIALE
“L’ATTICO AZZURRO” E “LE TERRAZZE
FIORITE”
UBICAZIONE
Via San Faustino, 27 - Milano
L’immobile è ubicato in zona Lambrate, l’area è
attualmente oggetto di grandi trasformazioni e
di riqualificazione urbana. L’accesso alla zona è
particolarmente agevole grazie alle uscite
Lambrate e Rubattino della tangenziale est e
dal centro storico attraverso l’asse di Via
Rombon e Via Porpora; è inoltre ben servita dai
mezzi pubblici di superficie, dalla linea 2 della
metropolitana e dalla linea ferroviaria delle
FFSS con stazione Lambrate.
DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA’
L’edificio è costituito da un unico corpo di
fabbrica con pianta a Y rovesciata, che si
sviluppa parzialmente su quattro piani fuori
terra più uno interrato, inserito all’interno di un
lotto di terreno, recintato, in parte sistemato a
verde ed in parte asfaltato (aree per ambulanze
o trasporto). Ogni braccio della Y ospita i nuclei
di camere per l’accoglienza dei degenti, che si
dispongono su di un corridoio centrale, mentre
al loro incrocio si trovano i locali comuni e le
principali attrezzature sanitarie e assistenziali.
Ognuna delle 108 camere presenti, tutte doppie,
dispone di bagno, climatizzazione, gas medicali
centralizzati, TV color con digitale e un telefono
per ognuno dei letti.
N° posti letto accreditati: 216
SCHEDA TECNICA
Anno di Costruzione
2002
Superficie Lorda mq*
12.416
Superficie Commerciale mq*
12.172
Destinazione d’uso
RSA
Costo storico** Euro
25.169.883
Data di acquisto
23/01/2008
Canone annuo*** Euro
1.782.988
*Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali
dei fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per superficie commerciale
si intende la superficie lorda al netto dei locali tecnologici, dei cavedi, dei vani
scala/ascensori.
** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex
sostenute
***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante dai
contratti in essere al 30/06/2014.
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FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
EDIFICIO TERZIARIO – MILANO
UBICAZIONE
Via Casati, 16- Milano
L’immobile è ubicato in zona semicentrale, nel
quadrante Nord-Est della città di Milano, nelle
immediate vicinanze dei Bastioni di Porta
Venezia. Via Casati collega due importanti
direttrici verso il centro città: Corso Buenos Aires
da un lato e dall’altro, con partenza dalla Stazione
Centrale, Via Vittor Pisani/P.zza della Repubblica.
L’accessibilità risulta ottima attraverso i mezzi
pubblici grazie alla presenza delle stazioni della
Metropolitana della Linea 2 e 3.
DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA’
Il fabbricato, edificato alla fine degli anni ’40 per
uso residenziale è stato poi ristrutturato ad uso
terziario. L’immobile a destinazione d'uso uffici ha
una pianta ad L ed è composto da un piano
interrato, quattro piani fuori terra ed un piano
esterno destinato a posti auto.
Al piano seminterrato, sono collocati uffici e
archivi e locali tecnologici, ai piani rialzato, primo,
secondo, terzo, utilizzati come uffici, e sottotetto
utilizzato come archivio.
Gli uffici interni si presentano in buone condizioni,
sono suddivisi da pareti mobili e dotati di
pavimenti galleggianti e controsoffitti e dotati di
impianti di riscaldamento e condizionamento.
SCHEDA TECNICA
Anno di Costruzione
1950
Superficie Lorda mq*
2.718
Superficie Commerciale mq*
2.275
Destinazione d’uso
Costo storico** Euro
Data di acquisto
UFFICI
9.249.360
18/12/2008
*Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali dei
fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per superficie commerciale si
intende la superficie lorda al netto dei locali tecnologici, dei cavedi, dei vani
scala/ascensori.
** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex sostenute
27
FONDO INVESTIETICO
RENDICONTO AL 31.12.2013
IMMOBILE LOGISTICO - PREGNANA
MILANESE
UBICAZIONE
Via Brugheria, 1 – Pregnana Milanese
L’immobile è ubicato nella periferia sud di
Pregnana Milanese, comune dell’Hinterland a
Nord Ovest della città di Milano, lungo la
direttrice dall’Autostrada A4 e dalla linea
ferroviaria ad Alta Velocità. L’accessibilità
dell’immobile,
originariamente
piuttosto
difficoltosa, trarrà beneficio dalla prossima
ultimazione dei lavori per la costruzione di un
nuovo svincolo autostradale. L’immobile è
situato in un contesto a carattere extra-urbano
a edificazione solo parziale con la presenza di
complessi immobiliari a uso prevalentemente
logistico e industriale.
DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA’
L’immobile è costituito da un lotto di terreno con
sovrastante fabbricato utilizzato per attività di
stoccaggio merci con annessi spazi ad uso
ufficio. L’area scoperta all’interno del terreno di
proprietà è utilizzata per la circolazione
carrabile, per parcheggi e per verde privato.
L’edificio, di pianta irregolare, è costituito da un
piano fuori terra tranne una piccola porzione
che si sviluppa su due piani, nei quale sono
posti gli spazi a ufficio.
Il fabbricato ha struttura statica prefabbricata,
costituita da pilastri su fondazioni dirette in C.A.
Lo stato di conservazione e di manutenzione
dell’immobile è, complessivamente, discreto. Ad
eccezione del corpo uffici realizzato nel 2004 il
cui stato d’uso è più che buono.
SCHEDA TECNICA
Anno di Costruzione
1975
Superficie Lorda mq*
10.813
Superficie Commerciale mq*
10.731
Destinazione d’uso
Magazzino
Costo storico** Euro
7.664.100
Data di acquisto
Canone annuo*** Euro
18/12/2008
596.963
*Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali
dei fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per superficie commerciale
si intende la superficie lorda al netto dei locali tecnologici, dei cavedi, dei vani
scala/ascensori.
** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex
sostenute
***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante dai
contratti in essere al 30/06/2014.
28
FONDO INVESTIETICO
RELAZIONE SEMESTRALE AL 30.06.2014
EDIFICIO TERZIARIO – S. DONATO M.SE/MI
UBICAZIONE
Via 25 Aprile, 25 – San Donato Milanese
La Proprietà è ubicata nel Comune di San
Donato Milanese a sud-est della città di Milano.
L’intorno urbano è caratterizzato dalla presenza
di edifici ad uso uffici di recente edificazione e
dalla presenza di complessi immobiliari a uso
residenziale cui si aggiungono attività
commerciali. L’accesso viabilistico della zona è
ottimo essendo la proprietà localizzata sulla
SS415 ”Paullese”; l’immobile è facilmente
accessibile dalle importanti arterie autostradali
quali l'autostrada A1 e la Tangenziale Est.
DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA’
La proprietà è stata costruita nel 2003 ed è
costituita da un corpo di fabbrica a pianta
rettangolare composto di 5 piani fuori terra.
L’edificio ha forma di parallelepipedo sviluppato
longitudinalmente, è dotato di tre corpi scala
con due ascensori e un montacarichi posti nel
blocco centrale. Al piano terra si trova la
reception, l’ufficio posta, un auditorium di circa
100 posti a sedere ed alcune sale dimostrative.
Il piano tipo si compone di numerosi uffici
disposti in adiacenza ed organizzati rispetto al
corpo centrale occupato da sale riunioni, da
spazi di servizio, dai corpi scala e dallo sbarco
degli ascensori. Antistante l’edificio vi è
un’ampia area utilizzata in parte come
parcheggio e viabilità interna e in parte come
verde piantumato.
SCHEDA TECNICA
Anno di Costruzione
2003
Superficie Lorda mq*
7.446
Superficie Commerciale mq*
6.608
Destinazione d’uso
UFFICI
Costo storico** Euro
20.029.441
Data di acquisto
31/12/2008
Canone annuo***
Euro
1.449.009
*Per superficie lorda si intende quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali
dei fabbricati e alla mezzeria delle murature confinanti. Per superficie
commerciale si intende la superficie lorda al netto dei locali tecnologici, dei
cavedi, dei vani scala/ascensori.
** Costo storico è inteso come costo di acquisizione incrementato delle capex
sostenute
***Il valore degli affitti è calcolato sulla base del canone annualizzato risultante dai
contratti in essere al 30/06/2014.
29
FONDO INVESTIETICO
RELAZIONE SEMESTRALE AL 30.06.2014
1.5 Le linee strategiche di gestione
Nel secondo semestre del 2014 l’operatività del Fondo si concentrerà, in particolare, su tutte quelle attività di
asset management funzionali alla migliore strategia per la dismissione degli immobili del fondo finalizzata
alla massimizzazione della redditività e calibrata in base alla chiusura del Fondo, prevista per il 31 dicembre
2015, verificando la percorribilità del relativo piano vendite in relazione alle condizioni del mercato

migliorare lo stato conservativo e qualitativo del patrimonio immobiliare, mediante interventi di
manutenzione straordinaria ove necessari;

potenziare e consolidare i ricavi di affitto mediante la rilocazione degli spazi sfitti, il rinnovo dei
contratti di locazione in scadenza e/o il rinnovo anticipato con l’obbiettivo di stabilizzare i flussi di
cassa a medio lungo periodo;
Al riguardo si sottolinea che la SGR, ha avviato il processo di dismissione attraverso il supporto di primari
operatori del mercato.
1.6 Fatti di rilievo avvenuti dopo la chiusura del primo semestre
In data 30 luglio 2014 con l’approvazione della Relazione Semestrale al 30 giugno 2014 è emerso il
superamento del covenant finanziario LTV (Loan To Value) che prevede, come esposto nella precedente
Sezione 1.4.2 Gestione Finanziaria, che il valore degli immobili ipotecati non sia superiore al 60% del
relativo debito complessivo allocato.
In data 30 luglio 2014, il Consiglio di Amministrazione della società ha deliberato di rimborsare alla banca,
mediante imputazione a titolo di rimborso anticipato, l’importo di circa Euro 7,25 milioni, sia al fine di
ripristinare il covenant LTV, al riparo da eventuali ulteriori diminuzioni del valore degli immobili ipotecati che
porrebbero il Fondo nuovamente in una situazione di mancato rispetto dell’indice suddetto, sia al fine si
ridurre il livello di indebitamento complessivo sugli immobili ipotecati, in ragione della scadenza del contratto
di finanziamento prevista per il 31 dicembre 2015, data entro la quale dovrà essere rimborsato tutto il debito
esistente.
Per tale ragione l’Amministratore Delegato, in relazione a quanto sopra indicato, evidenzia che si potrebbe
procedere con una riduzione più consistente del livello di indebitamento, riportando il Parametro Finanziario
su livelli di maggiore tranquillità,
A seguito del rimborso il livello del covenant LTV si attesterà a circa il 54,08% del valore degli immobili
ipotecati mentre il rapporto di indebitamento sul totale del valore di mercato di tutti gli immobili di proprietà
del Fondo alla data del 30 giugno 2014, a seguito del rimborso suddetto si ridurrà dal 33,1% al 29,4%.
AEDES BPM Real Estate SGR S.p.A.
Per il Consiglio di Amministrazione
L’Amministratore Delegato
Giuseppe Roveda
Milano, 30 luglio 2014
30
FONDO INVESTIETICO
RELAZIONE SEMESTRALE AL 30.06.2014
Criteri di valutazione
Ai fini della redazione della presente Relazione Semestrale sono stati applicati i criteri di valutazione previsti
dalle Istruzioni di Vigilanza e dai principi contabili generalmente accettati in materia di fondi comuni
immobiliari chiusi.
La Relazione Semestrale del Fondo (Situazione Patrimoniale e Nota Illustrativa) è stata predisposta sulla
base delle disposizioni del Provvedimento della Banca d’Italia dell’8 maggio 2012 e successive modifiche.
Gli importi evidenziati nella Relazione Semestrale, se non diversamente indicato, sono espressi in Euro.
Qui di seguito si riepilogano i criteri di valutazione utilizzati.
Strumenti finanziari

Le operazioni di acquisto, sottoscrizione e vendita di titoli e di altre attività finanziarie sono imputate nel
portafoglio del Fondo alla data di effettuazione dell’operazione indipendentemente dalla data di
regolamento della stessa.

Il valore di carico degli strumenti finanziari in portafoglio è determinato in base al costo medio ponderato
continuo.

I titoli di debito sono contabilizzati al loro corso secco. Le cedole in corso di maturazione relative a tali
titoli sono rilevate nei ratei attivi iscritti tra le “Altre attività”.

Gli strumenti finanziari quotati sono valutati in base all’ultima quotazione disponibile rilevata nel mercato
di negoziazione di riferimento; in particolare i titoli di stato italiani erano valutati al prezzo ufficiale
dell’ultimo giorno dell’anno disponibile su MTS.

Gli utili e perdite da realizzo originano dalla differenza tra il costo di carico e il prezzo di vendita e sono
iscritte alla data dell’operazione nell’apposita voce della Sezione Reddituale.

Le operazioni di pronti contro termine non influiscono sulla posizione netta in titoli e sono rilevate
nell’apposita voce iscritta tra le “Altre attività”; la differenza tra il prezzo a pronti e quello a termine viene
distribuita, proporzionalmente al tempo trascorso, lungo tutta la durata del contratto e rilevata nella
Sezione Reddituale nell’apposita voce iscritta tra le “Altre operazioni di gestione”.
Immobili
Gli immobili sono iscritti al valore indicato dalla “Relazione di stima del patrimonio immobiliare del Fondo”
redatta dall’Esperto Indipendente ai sensi del provvedimento della Banca d’Italia dell’8 maggio 2012 e
successive modifiche e del D.M. n. 228 del 24 maggio 1999, la cui adeguatezza ha formato oggetto di
specifica verifica da parte della SGR.
Il valore di mercato del patrimonio immobiliare è stato determinato con il metodo dei “flussi di cassa
attualizzati” sulla base dei contratti di locazione in essere alla data di stima.
Nell’analisi dei flussi di cassa, alla loro scadenza, è stato previsto il rinnovo dei contratti di locazione con
aggiornamento del canone a valore di mercato. Le proiezioni degli stessi flussi sono state effettuate tenendo
conto del tasso d’inflazione programmata, del rischio di sfitto e di inesigibilità.
31
FONDO INVESTIETICO
RELAZIONE SEMESTRALE AL 30.06.2014
Il tasso di attualizzazione utilizzato per scontare i flussi di cassa è stato determinato considerando, oltre agli
elementi finanziari (BTP, inflazione e struttura finanziaria ecc.), anche le specifiche caratteristiche
dell’immobile in relazione all’ubicazione, tipologia e stato manutentivo.
Altre attività

Ratei e risconti attivi: sono calcolati in base al criterio della competenza temporale.

I crediti d’imposta ed il credito IVA sono iscritti al valore nominale e riflettono la posizione fiscale del
Fondo.

Crediti verso i locatari: sono valutati al presumibile valore di realizzo.

Altri crediti e attività: sono valutati al presumibile valore di realizzo.
Altre passività

Ratei e risconti passivi: sono calcolati in base al criterio della competenza temporale.

I debiti d’imposta ed il debito IVA sono iscritti al valore nominale e riflettono la posizione fiscale del
Fondo.

Altri debiti e passività: sono contabilizzati al loro valore nominale che corrisponde al valore di rimborso.
Garanzie e impegni
Sono iscritti al loro valore nominale.
Costi e ricavi
I costi e i ricavi sono rilevati ed esposti nella Sezione Reddituale secondo il principio della competenza
temporale e l’inerenza all’attività del Fondo e delle norme stabilite dal Regolamento del Fondo, con
l’opportuna rilevazione dei ratei e dei risconti.
Si precisa che i ricavi derivanti dai canoni di locazione vengono rilevati in misura pari all’importo maturato
nell’anno di competenza, secondo gli accordi contrattuali, anche nel caso in cui prevedano sconti nel tempo
(cd. free rent e step rent).
32
FONDO INVESTIETICO
RELAZIONE SEMESTRALE AL 30.06.2014
2. Situazione patrimoniale
ATTIVITÀ
Situazione al 30 Giugno 2014
Situazione a fine esercizio precedente
Valore complessivo In percentuale del Valore complessivo
(€)
totale attività
(€)
In percentuale del
totale attività
A. STRUMENTI FINANZIARI
Strumenti finanziari non quotati
A1. Partecipazioni di controllo
A2. Partecipazioni non di controllo
A3. Altri titoli di capitale
A4. Titoli di debito
A5. Parti di O.I.C.R.
Strumenti finanziari quotati
A6. Titoli di capitale
A7. Titoli di debito
A8. Parti di O.I.C.R.
Strumenti finanziari derivati
A9. Margini presso organismi di
compensazione e garanzia
A10. Opzioni, premi o altri strumenti
derivati quotati
A11. Opzioni, premi o altri strumenti
derivati non quotati
B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI
B1. Immobili dati in locazione
B2. Immobili dati in locazione finanziaria
B3. Altri immobili
B4. Diritti reali immobiliari
194.000.000
194.000.000
89,23%
89,23%
197.100.000
197.100.000
87,36%
87,36%
18.000.000
8,28%
24.000.000
10,64%
18.000.000
8,28%
24.000.000
10,64%
F. POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITÀ
F1. Liquidità disponibile
F2. Liquidità da ricevere per operazioni
da regolare
F3. Liquidità impegnata per operazioni
da regolare
3.730.492
3.730.492
1,72%
1,72%
4.052.901
4.052.901
1,80%
1,80%
G. ALTRE ATTIVITÀ
G1. Crediti per p.c.t. attivi e operazioni
assimilate
G2. Ratei e risconti attivi
G3. Risparmio di imposta
G4. Altre
1.694.959
0,77%
462.342
0,20%
46.551
19.443
1.628.965
0,02%
0,00%
0,75%
49.663
24.444
388.235
0,02%
0,01%
0,17%
217.425.451
100,00%
225.615.243
100,00%
C. CREDITI
C1. Crediti acquistati per operazioni
di cartolarizzazione
C2. Altri
D. DEPOSITI BANCARI
D1. A vista
D2. Altri
E. ALTRI BENI
TOTALE ATTIVITÀ
33
FONDO INVESTIETICO
PASSIVITÀ E NETTO
RELAZIONE SEMESTRALE AL 30.06.2014
Situazione al
30 Giugno 2014 (€)
H. FINANZIAMENTI RICEVUTI
H1. Finanziamenti ipotecari
H2. Pronti contro termine passivi e
operazioni assimilate
H3. Altri (finanziamenti linea IVA)
Situazione a fine esercizio
precedente (€)
64.229.128
64.229.128
64.229.128
64.229.128
926.469
45.205
940.550
44.607
310.212
571.052
301.840
594.103
65.155.597
65.169.678
152.269.854
160.445.565
61.504
61.504
2.475,772
2.608,701
135
150
I. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI
I1. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari
derivati quotati
I2. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari
derivati non quotati
L. DEBITI VERSO I PARTECIPANTI
L1. Proventi da distribuire
L2. Altri debiti verso i partecipanti
M. ALTRE PASSIVITÀ
M1. Provvigioni ed oneri maturati e
non liquidati
M2. Debiti di imposta
M3. Ratei e risconti passivi
M4. Altre
TOTALE PASSIVITÀ
VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO
Numero delle quote in circolazione
Valore unitario delle quote
Rimborsi o proventi distribuiti per quota
Ai sensi di quanto disposto dalla delibera Consob n. 11971/99 si comunica che la Relazione Semestrale del
Fondo Investietico è messa a disposizione del pubblico presso la Sede Sociale, la Banca Depositaria (BNP
Paribas Securities Services), la Borsa Italiana e sul sito www.aedesbpmresgr.com.
Si attesta che il presente documento è composto da 34 pagine.
Per il Consiglio di Amministrazione
L’Amministratore Delegato
Giuseppe Roveda
34

AEDES BPM REAL ESTATE SGR Sede in Milano, Bastioni di Porta

bando sportello affitto grave disagio economico anno 2014

Programma

Clicca qui per scaricare la sintesi delle novità sul D.L. 133/2014

valutazioni immobiliari internazionali ivs

Perizia - Vendite Giudiziali

Bando sportello affitto 2014

Bandirali La banca immobiliare 01.04.14

Circolare n. 7 del 2014 (modello RLI e F24 ELIDE)