Perizia - Selce Monselice

INDAGINI SVOLTE
Al fine di riferire sulla corrispondenza o meno degli elementi identificativi del bene,
sono state effettuate delle visure presso l’Agenzia del Territorio di Padova, aggiornando in
tal modo i dati catastali e reperendo i seguenti documenti:
•
estratto di mappa N.C.T.R.
•
copia planimetrie N.C.E.U.
In data 29.09.2011 è stata inoltrata al comune di Monselice (PD) la richiesta accesso
atti per una verifica della conformità urbanistica e per l’accertamento della regolarità
amministrativa dell’immobile. Alla data odierna non si è ancora riusciti ad accedere agli atti
depositati. Sono stati comunque reperiti i documenti relativi all’estratto di P.R.G. e alle
Norme Tecniche di Attuazione N.T.A.
Sono stati effettuati due sopralluoghi nel sito, il primo in data
07.07.2011 alla
presenza del Commissario Giudiziale Dott. Remo Davì e del Geom. Marangoni Direttore
Tecnico, della Selce S.P.A. e in data 07.10.2011, alla presenza del Geom. Marangoni e del
Geom. Flavio Disarò tecnico esterno e progettista della società. Nel corso delle verifiche
sono stati individuati alcuni degli elementi degni di nota, sono state effettuate alcune misure
di verifica a campione ed è stato effettuato un servizio fotografico.
ELEMENTI IDENTIFICATIVI COME RISULTANO ALL’AGENZIA DEL TERRITORIO DI
PADOVA (N.C.E.U. - N.C.T.R.)
•
N.C.T.R. COMUNE MONSELICE (PD) Foglio 31 (allegato 1-2)
particella 22, ENTE URBANO, mq 28.564
derivante da frazionamento del 16/05/2011 n. 198168.1/2011, presentato 16/05/2011;
particella 1161, ENTE URBANO, mq 10.994
derivante da frazionamento del 16/05/2011 n. 198168.1/2011, presentato 16/05/2011;
•
N.C.E.U. COMUNE di MONSELICE (PD) Sezione B Foglio 25 (allegato 3-4)
Particella 22 sub. 9 – cat. D/7 | Rendita Euro 55.624,00 via Umbria, 3 piano T
Divisione del 23/05/2011 n. 78432.1/2011;
intestati:
SELCE SOCIETA’ PER AZIONI CON SEDE IN MONSELICE | proprietà per 1000/1000
CORRISPONDENZA O MENO DEGLI ELEMENTI IDENTIFICATIVI DEL BENE CON LE
RISULTANZE CATASTALI.
Da quanto si è potuto verificare in sede di sopralluogo le planimetrie catastali relative alla
palazzina uffici e al capannone corrispondono sostanzialmente allo stato attuale, eccezion
fatta per alcune lievi modifiche interne relative alla palazzina uffici, alla mancata
individuazione delle tettoie sul lato est del capannone e alla chiusura di una parte di tettoia
nel prospetto ovest con il ricavo di un vano officina.
5
Si ritiene che la planimetria catastale relativa al capannone sia da aggiornare.
STATO DELLE TRASCRIZIONI, ISCRIZIONI ED ANNOTAZIONI
Si è effettuata una visura ipotecaria nominativa relativamente ai beni della Ditta Selce
S.p.a. in Monselice (PD) e si riporta di seguito l’elenco delle formalità riscontrate dalla data
del 02/01/1982 al 04/10/2011 (allegato 5):
1. TRASCRIZIONE A FAVORE del 05/08/1987 -Registro Particolare 2415 Registro Generale
3180 | Pubblico ufficiale DI SANTE GIORGIO Repertorio 8334 del 10/07/1987 | ATTO
TRA VIVI - COMPRAVENDITA
SOGGETTO ACQUIRENTE
Nota disponibile in formato immagine
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Iscr. Tribunale n. 2060
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2. ISCRIZIONE CONTRO del 05/12/1988 -Registro Particolare 596 Registro Generale 4974
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO
SOGGETTO DEBITORE | Nota disponibile in formato immagine
Documenti successivi correlati:
Annotazione n. 126 del 23/03/1998 (CANCELLAZIONE TOTALE)
3. ISCRIZIONE CONTRO del 25/06/1993 - Registro Particolare 360 Registro Generale 2611
IPOTECA
VOLONTARIA
derivante
da
CONCESSIONE
A
GARANZIA
DI
FINANZIAMENTO
SOGGETTO DEBITORE
4. ANNOTAZIONE CONTRO del 05/06/1998 -Registro Particolare 298 Registro Generale
2206 | Pubblico ufficiale ZAGO FLORIANA Repertorio 16488 del 30/04/1998
ANNOTAZIONE A ISCRIZIONE - CANCELLAZIONE TOTALE
Nota disponibile in formato elettronico
Formalità di riferimento: Iscrizione n. 168 del 1981
5. ISCRIZIONE CONTRO del 23/11/2000 - Registro Particolare 1075 Registro Generale
5374 | Pubblico ufficiale DI SANTE GIORGIO Repertorio 69128 del 20/11/2000 |
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO
FONDIARIO | immobili siti in MONSELICE(PD)
SOGGETTO DEBITORE
Nota disponibile in formato elettronico
6. ISCRIZIONE CONTRO del 31/07/2007 -Registro Particolare 1390 Registro Generale 5441
| Pubblico ufficiale PONZI GIUSEPPE Repertorio 131916/17208 del 13/07/2007
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO
FONDIARIO | Immobili siti in MONSELICE(PD)
SOGGETTO DEBITORE
Nota disponibile in formato elettronico
7. ISCRIZIONE CONTRO del 09/02/2011 -Registro Particolare 145 Registro Generale 698
Pubblico ufficiale EQUITALIA POLIS SPA Repertorio 21/11077 del 23/01/2011 |
IPOTECA LEGALE derivante da IPOTECA LEGALE AI SENSI ART.77 DPR 602/73
MODIFICATO DAL D.LGS. 46/99 E DAL D.LGS. 193/01 | immobili siti in
MONSELICE(PD)
SOGGETTO DEBITORE
Nota disponibile in formato elettronico
8. ISCRIZIONE CONTRO del 16/03/2011 -Registro Particolare 273 Registro Generale 1450
Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI PADOVA SEZ. DIST. DI ESTE Repertorio 108 del
17/01/2011 | IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO
immobili siti in MONSELICE (PD)
SOGGETTO DEBITORE
7
Nota disponibile in formato elettronico
9. TRASCRIZIONE CONTRO del 10/05/2011- Registro Particolare 1597 Registro Generale
2474 | Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 605 del 21/04/2011
ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI
Immobili siti in MONSELICE(PD)
Nota disponibile in formato elettronico
INDIVIDUAZIONE Z.T.O. SECONDO IL P.R.G. - PRATICHE EDILIZIE RILASCIATE .
A) INDIVIDUAZIONE Z.T.O. SECONDO IL PRG vigente (allegato 6).
Secondo quanto previsto dal Piano Regolatore Generale del Comune di Monselice,
Variante del 2009, alla tavola 13 | 1 | Foglio 3 “ Intero territorio comunale” – scala 1.5000, le
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particelle come sopra identificate ricadono all’interno della zona omogenea “ D3 – Zona
Industriale” regolamentata dall’articolo 29 a pagina 32 delle Norme Tecniche di Attuazione
(allegato 7).
La norma riporta i seguenti punti degni di rilievo:
Indice di copertura non può essere superiore al 50%
L’altezza massima degli edifici non potrà superare i 10,50 ml. Altezze superiori sono
consentite solo in attrezzature e impianti tecnologici speciali.
Gli edifici dovranno distare dai confini di proprietà e dal confine stradale non meno di ml
10,00, salvo maggiori distanze indicate da fasce di rispetto indicate nelle planimetrie di
piano; distanza tra edifici non inferiore a 10 ml.
Per ulteriori maggiori dettagli si rimanda all’estratto delle norme in allegato.
B) PRATICHE EDILIZIE
A causa dei ristretti tempi a disposizione non è stato possibile visionare le pratiche edilizie
depositate agli atti del Comune di Monselice anche se in data 29.09.2011 è stata inviata una
richiesta di accesso atti che risulta ad oggi in fase di evasione. La verifica con dello stato
attuale con gli atti depositati presso l’ufficio tecnico comunale verrà effettuata non appena
sarà reso possibile l’accesso.
Ci si limita in questa fase a far riferimento alle copie e all’elenco delle pratiche edilizie fornite
dal geom. Disarò che risulta il tecnico progettista delle opere e delle successive varianti, che
da sempre segue l’iter amministrativo e autorizzativo delle pratiche edilizie depositate
(allegato 8).
-
concessione edilizia n. 473 del 03/03/1979;
-
concessione edilizia n. 90 del 02/05/1985 | 3° campata;
-
variante concessione edilizia n. 3 del 14/01/1991;
-
concessione edilizia n. 281 del 22/10/1990 (4° campata);
-
fine lavori del 30/09/1991;
-
concessione edilizia n. 7 del 17/01/1992 (Uffici);
-
fine lavori, del 30/01/1996;
-
concessione edilizia n. 183 del 19/07/1993 (Tettoia);
-
fine lavori del 31/12/1996;
-
permesso di costruire n. 20 del 16/02/2004 (Ampliamento tettoia e officina);
-
autorizzazione edilizia n. 158 del 27/07/1994 (esposizione prodotti);
-
D.I.A. in variante del 08/04/2004;
-
Autorizzazione edilizia n. 181/1999 del 18/05/2000 (modifiche prospettiche).
ABUSI EDILIZI, LORO SANABILITÀ.
La verifica sulla corrispondenza tra quanto realizzato e quanto riportato nelle planimetrie
di progetto (momentaneamente fornite dalla proprietà in attesa di evasione dell’accesso atti
9
al Comune di Monselice) è stata effettuata eseguendo un primo controllo a vista e un
controllo a strumentale a campione sulle principali dimensioni dell’immobile.
Da quanto riscontrato, non si evidenziano importanti differenze, si ritiene pertanto che
quanto edificato sia da ritenersi sostanzialmente regolare, eccezion fatta per alcune lievi
modifiche interne riscontrate nella palazzina uffici e per altre lievi difformità nel capannone.
Sono state verificate alcune piccole variazioni interne nei locali tecnici posti a nord del
capannone, oltre alla realizzazione di alcune tettoie lungo il lato est dello stabilimento, che
non risultano documentate nel progetto e che vanno regolarizzate.
Si tratta di n.4 elementi con dimensioni 10 mt * 5 mt tra loro affiancati a formare un unico
elemento e un ulteriore corpo chiuso che è stato destinato a centrale termica per la
produzione del vapore di maturazione del calcestruzzo.
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CERTIFICAZIONE ENERGETICA ED IMPIANTISTICA
Sulla base dei disposti dei D. Leg. 192/2005 e 311/2006 il fabbricato attualmente non
risulta essere in possesso di “CERTIFICAZIONE ENERGETICA” che dovrà essere
eventualmente fornita, da persona abilitata.
Per quanto riguarda la palazzina uffici, l’ultimo progetto presentato prevedeva la
fusione di due unità immobiliari, residenziale e direzionale, trasformando tutto in direzionale
e apportando qualche adattamento all’interno dell’edificio; la conseguente richiesta di
agibilità presentata nel 1996, doveva già contenere la dichiarazioni di conformità degli
impianti.
Relativamente al capannone, esiste una agibilità delle prime due campate relativa al
1981 e quindi precedente alla normativa (L.46/90)
che richiedeva la dichiarazione di
conformità impiantistica; per le rimanenti nuove porzioni di edificio non è stato rilasciato
alcun certificato di agibilità (così ha riferito il geom. Disarò, progettista delle opere).
All’interno dell’edificio risultano funzionanti, l’impianto elettrico e l’impianto di aria compressa.
ULTERIORE POSSIBILITA’ EDIFICATORIA
L’articolo 29 a pagina 32 delle Norme Tecniche di Attuazione prevede per la zona
oggetto di valutazione un indice di copertura non superiore al 50% della superficie fondiaria,
in questo caso, non avendo a disposizione un rilievo reale della superficie fondiaria, si farà
riferimento alla superficie individuata nella visura catastale e cioè mq 39.558.
L’altezza massima degli edifici non potrà superare i 10,50 ml. Altezze superiori sono
consentite solo in attrezzature e impianti tecnologici speciali.
Superficie catastale in proprietà mq 39.558
Indice di copertura massimo 50% della precedente voce mq 19.779
Superficie coperta esistente mq 10.611
Superficie copribile rimanente mq 9.168
Si fa presente che nella parte sud del capannone, in continuazione dello stesso, sono
presenti alcune vie di corsa del carroponte con pilastri di sostegno e pavimentazione in
cemento che interessano una superficie di circa mq 2.875;
COSTI DA SOSTENERE PER LA REGOLARIZZAZIONE
AMMINISTRATIVA DELL’IMMOBILE
Non sono previsti particolari costi per la regolarizzazione dell’immobile, si tratta di alcune
piccole difformità amministrative da sanare e l’eventuale smontaggio della tettoia posta lungo
il confine a est dell’edificio adibita a “sala mostra “ prodotti prefabbricati e il vano utilizzato
come centrale termica. Si prevede in modo forfettario un costo complessivo di Euro
15.000,00 comprensivo dello smaltimento degli elementi prefabbricati e dei prodotti di risulta
della demolizione.
11
CONFINI DI PROPRIETA’
Con riferimento all’intera area di proprietà individuata catastalmente dalle due particelle nr.
22 e 1161, si individuano i seguenti confini:
a nord con particelle 20 e 360; a est con particelle 50, 680, 247, 251; a sud con particelle
285, 998, 997; a ovest con strada di lottizzazione via Umbria contraddistinta dalla particella
492.
STATO DEI LUOGHI – DESCRIZIONE DEL COMPLESSO IMMOBILIARE
COMPRENDENTE I BENI PIGNORATI – CONSISTENZA DEGLI STESSI.
Si tratta di una vasta area industriale sita di circa 40.000 mq situata all’interno della zona
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industriale di Monselice, a ovest della strada Statale 16 “Rovigana” tra le due località di San
Bortolo e Cà Oddo. Il lotto è sito in un’area molto interessante dal punto di vista logistico, si
trova infatti a pochi chilometri di distanza dal casello autostradale di Monselice, autostrada
A13 Padova – Bologna e a pochi chilometri dalla SR10var “Strada regionale Monselice
mare”.
AREA ESTERNA
Il lotto, sito in via Umbria, è interamente recintato, vi si accede da un grande cancello
carrabile posto nella parte nord ovest della proprietà, le strade interne alla lottizzazione di
collegamento alla viabilità principale sono sufficientemente ampie e adeguate agli
insediamenti produttivi presenti.
Sul terreno in proprietà insistono due edifici costituiti rispettivamente da
- una piccola palazzina uffici a pianta rettangolare, che si sviluppa con due piani fuori
terra, edificata nella parte nord ovest del lotto, in prossimità dell’ingresso carrabile con
superficie in pianta di circa mq 288;
- un grande capannone industriale con superficie coperta di circa 10.600 mq realizzato a
10 ml di distanza dal confine est. La parte ovest del mappale 22 risulta quindi inedificata e
utilizzata a piazzale come l’intero mappale 1161 posto a sud.
Il piazzale risulta quasi completamente pavimentato in ghiaino costipato con alcune
corsie pavimentate in asfalto, normalmente utilizzate per la movimentazione e il trasporto dei
prodotti finiti; una zona a ridosso del confine sud, normalmente utilizzata per lo stoccaggio
del materiale prodotto, presenta pavimentazione in cemento.
PALAZZINA UFFICI
E’ collocata nella zona nord ovest della proprietà, nei pressi dell’accesso carrabile, è
inserita all’interno di un’area verde di circa 1750 mq, sistemata a giardino con piantumate
alcune essenze arboree; è delimitata lungo il perimetro da una siepe in lauro e da una zona
a parcheggio posta lungo i due lati del lotto.
La palazzina si sviluppa su due piani con dimensioni in pianta di circa 12 * 24 mt, è stata
realizzata nel 1980, non ha subito interventi sostanziali di trasformazione; nel 1992 sono
state apportate alcune modifiche interne che hanno previsto il cambio d’uso in direzionale
della porzione residenziale al piano primo.
La struttura portante è stata realizzata in laterizio con orizzontamenti in laterocemeto, i
paramenti murari sono intonacati e tinteggiati, i pavimenti interni e dei servizi sono in
ceramica, i serramenti sono in alluminio anodizzato con vetrocamera, le tapparelle in pvc,
tutti i fori finestra del piano terra sono protetti da inferiate; le scale interne di accesso al piano
primo sono rivestite in marmo, le porte interne sono con struttura e finitura in legno.
L’impianto di riscaldamento è autonomo, alimentato a gas metano, gli elementi radianti
sono in acciaio verniciato su entrambi i piani. E’ presente anche un impianto di
raffrescamento con split a parete e un impianto rete dati.
13
La porzione a est, terra-cielo dell’edificio, per una profondità di circa ml 5,20, ospita la
zona servizi, spogliatoi, refettorio e centrale termica, hanno ingressi dedicati dall’esterno, in
fase di sopralluogo questi locali non sono stati visitati; secondo quanto riferito dalla proprietà
presentano le medesime finiture dei locali ad uso ufficio.
CAPANNONE
Il corpo principale si sviluppa su 4 campate a doppia pendenza con coppelle e canali di
gronda in cemento. La superficie coperta del corpo principale è di circa mq 8.456; addossate
all’edificio insistono alcune tettoie destinate a lavorazioni/utilizzi affini all’attività principale,
con dimensioni e caratteristiche diverse e superficie coperta complessiva di circa mq 1.860.
La struttura portante è costituita da pilasti in c.a. su plinti di fondazione a bicchiere, i
tamponamenti perimetrali sono in pannelli di cls con finitura esterna graffiato (leca
alleggerito).
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Ogni campata, con luce di circa 15 ml, dispone di tre carri ponte con portata ciascuno di
10 tonnellate, fatta eccezione per due che hanno invece capacità di 6.3 tonnellate.
Le altezze nette all’interno del capannone sono di ml. 6 sotto carro ponte e ml. 8
sottotrave. I pavimenti interni sono in cemento industriale ad alta resistenza con finitura al
quarzo, in alcuni punti risultano danneggiati.
Il capannone non risulta riscaldato, sono presenti due impianti per la produzione del
vapore (per la maturazione del calcestruzzo) alimentati in modo autonomo da centrali a gas
e a gasolio poste a ridosso dell’edificio, lungo il confine est. E’ presente l’impianto elettrico e
un impianto per l’aria compressa.
DIMENSIONI LORDE e SUPERFICIE COMMERCIALE
Le superfici commerciali sono state calcolate sulla base degli elaborati grafici reperiti
presso l’agenzia del territorio, dalle visure catastali, dagli elaborati progettuali forniti dal
geom. Flavio Disarò progettista delle opere; comprendono le murature perimetrali e quelle
divisorie, sono state effettuate alcune verifiche dimensionali a campione sul posto.
I coefficienti riduttivi, posti dopo le superfici lorde, sono relativi alla destinazione d'uso
dei locali e alle caratteristiche fisiche degli stessi rispetto al locale principale.
AREA ESTERNA
Superficie catastale in proprietà c.a.
mq 39.558
Indice massimo di copertura pari al 50% della sup. fondiaria c.a.
mq 19.779
Superficie coperta esistente c.a.
mq 10.610
Edificabilità residua c.a.
mq 9.168
Area esterna attrezzata e pavimentata in cemento c.a.
mq 7.416
Area esterna pavimentata in ghiaia
EDIFICATO
mq 16.053
Capannone produttivo
mq 8.456
Tettoia officina
mq 1.271
Tettoia sud
mq 346
Tettoia esposizione
mq 249
Palazzina uffici
mq 585
Carri ponte
nr. 12
Cabina enel
nr. 01
RAPPORTI DI LOCAZIONE O DI ALTRO TIPO, INCIDENTI
SUL GODIMENTO DELL’IMMOBILE
Alla data del 7 ottobre 2011 l’attività produttiva risulta sospesa, gli edifici liberi, non sono
stati riscontrati contratti locativi in corso.
PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA. In data 19 maggio 2011 è stato sottoscritto un
15
contratto preliminare di compravendita della porzione di terreno individuata catastalmente al
foglio 31 particella 1161 di mq 10.994 tra la SELCE s.p.a. di Monselice (venditore) e la Dreno
Pompe s.r.l. di Monselice (acquirente). Il prezzo della compravendita è stato stabilito a corpo
in Euro 1.000.000,00 e il buon esito dell’operazione è vincolato all’omologa del concordato. Il
contratto non riporta gli estremi della registrazione (allegato 9).
ESISTENZA O MENO DI VINCOLI DI DIRITTO PUBBLICO IMPLICANTI CAUSE DI
PRELAZIONE
Non è stato riscontrato alcun vincolo di diritto pubblico implicante cause di prelazione
opponibile alla procedura.
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FORMAZIONE DEI LOTTI
La consistenza e l’ubicazione degli immobili suggeriscono la necessità di definire un
unico lotto individuato catastalmente
N.C.T.R. COMUNE MONSELICE (PD) Foglio 31 | particella 22, ENTE URBANO, mq 28.564
| particella 1161, ENTE URBANO, mq 10.994.
STIMA DEL VALORE DI MERCATO
Premesse
Si ritiene che il bene oggetto di valutazione sia particolarmente interessante alla luce degli
importanti spazi costruiti e di ampliamento che lo caratterizzano. Il “lotto” potrebbe essere
appetibile a un possibile acquirente alla luce della vasta possibilità edificatoria e
organizzativa dei rimanenti spazi da edificare che lo diversificano dalla maggior parte dei lotti
industriali comunemente in vendita in quelle zone.
Per tale motivo, il sottoscritto CTU ritiene che risulti più conveniente per la procedura
l’alienazione in un unico lotto.
La possibilità di dar seguito alla vendita della sola particella ۱۱٦۱ come previsto dall’allegato
preliminare di compravendita, significa compromettere la capacità edificatoria del rimanente
comparto limitando la futura espansione del lotto rimanente; tale scelta andrebbe a mio
avviso, a incidere negativamente sul valore della rimanente porzione di immobile
riducendone anche la commerciabilità.
Al fine di tradurre in termini numerici quanto sopra esposto si allegano i seguenti prospetti
riepilogativi:
(A)
Vendita unitaria (intero comparto) valutazione arrotondata
Euro ۷٫۰۰۰٫۰۰۰,۰۰

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