2012年第一期 「DW-2012001」 分かりやすい！蘇州不動産事情 $www.tokui-sh.com ◎ 不動産賃貸仲介（住宅、オフィス、店舗） ◎ 不動産売買仲介（住宅、オフィス、店舗） ◎ 海外不動産投資顧問 ◎ 資産管理 上海： 蘇州： 常熟： 無錫： 成都： +８６+８６+８６+８６+８６- (０) (０) (０) (０) (０) - ２１- ６２７８-２２２８ ５１２- ６８０９-０８０８ ５１２- ５２８０-３８１２ ５１０- ８２３３-０８８０ ２８- ８７７６-８０００ 目次 ◎長江デルタの不動産市場全貌と予測...............................................................................2 要旨：上海をはじめ、長江デルタの重要都市におき、不動産の取引量が低い水準に止まっている 一方、賃貸市場が活況を見せている。特に、中国市場を狙って外資系企業の進出が盛んになり、 高級住宅と優良オフィスの賃貸ニーズが高まっている。そのため、平均賃料を押し上げている状 況にあり、値上げ傾向も継続するだろうと予測されている。 ◎蘇州経済のマクロ環境........................................................................................................3 要旨：2011年上半期に蘇州市のGDPが5310億元、年間増加率が12％であり、上海、北京、広 州に次いで、全国4位に位置づけた。「東進北拡」が蘇州都市発展の新方向とされ、東に位置する 工業園区と北にある副都心とする新区が開発の重点として注目を集めている。 蘇州市GDPの変化...........................................................................................................................................3 蘇州市CPIの変化.............................................................................................................................................3 ◎蘇州の取引／賃貸住宅及びオフィスの状況、賃貸料水準.........................................4 要旨：蘇州の不動産取引市場が長江デルタの他都市と同じく低迷しているが、賃貸市場が好調ぶ りを見せている。特に外資系企業の進出に伴い、高級賃貸住宅と優良な賃貸オフィスの賃料が上 がる傾向にある。 蘇州住宅市場の取引／賃貸状況...................................................................................................................4 蘇州オフィス市場の取引／賃貸状況...........................................................................................................6 ◎日系企業の蘇州進出現状....................................................................................................7 要旨：蘇州が長江デルタの重要都市として、日系企業にとって戦略的な進出拠点になっている。 蘇州の高新区と工業園区に加えて、昆山市や太倉市や張家港市にも経済開発区が多数、設立され ている。その中、蘇州に進出した日系企業の半数近くが蘇州高新区と工業園区に集まっている。 賃貸ニーズが増えるとともに、蘇州新区と園区にある賃貸市場が増価傾向にある。 ‒ 日系企業の蘇州進出現状および動向............................................................................................................7 蘇州の高新区と工業園区概況（日系企業の進出状況と優遇政策）.....................................................8 蘇州新区と園区の賃貸状況............................................................................................................................9 ◎トピックス： なぜ蘇州が日系企業の進出拠点として魅力的ですか？..................10 ◎徳威蘇州オフィスの紹介..................................................................................................12 ◎お勧め物件...........................................................................................................................13 「徳」： 誠実で信用のある 行動、営業活動を お客様の 信頼 我々の 最高存在 「威」： 誇高く、決してライ バル社に負ける事の 無い強い気持ちを ◎長江デルタの不動産市場全貌と予測 上海をはじめ、長江デルタの各重要都市が実施された限定購入、不動産税導入および住宅ローン引締政策 によって、不動産の取引市場が低迷している。ただ、全般的な値下が観察されていない。一方、居住需要が 依然として高いため、不動産賃貸市場が活発化している。特に外資系企業が積極的に中国進出／投資を行 い、高級マンションや高級オフィスの賃貸需要が高まり、賃貸価格を高い水準に押し上げた。来年の世界経 済の行方が不透明のままで、長江デルタへの投資ブームが続き、賃料がさらに増える可能性が予測される。 第二四半期まで、長江デルタの不動産取引量が前年同期より大幅に減少したが、取引価格が一定水準に維 持している。ただ、年末に向けて、一部の不動産企業が値下げ方針を打ち出し、価格戦略で在庫を減らす動 きが見られる。その背景には、政府が今後の一年以内で不動産市場の抑制政策を緩和しないだろうと業界専 門家が予測されていることから、上海、南京、杭州、蘇州の各地に値下物件が現れた。一方、大手／中堅 ディベロッパーは流動資金が不足していないし、計画通りに業績を上げているため、平均取引価格を支えて おり、マーケット全体を見ると、10％以上の減価は観測されていない。 不動産の取引市場の状況と裏腹に、賃貸市場が活況を見せている。2010年以来、上海の高級賃貸住宅の 需供不均衡によって、賃貸価格が増加する傾向にある。インターナショナル企業の賃貸ニーズが増えると共 に、賃貸高級住宅の空室率が低下しつつある。一方、高級マンションが集中している住宅エリアに新しい物 件が少なく、上海市内の人気物件を中心に値上がりしている。ここ数年では予想以上に上昇しており、 新 規契約におき、15∼20％、更新契約においても10％前後の上昇率を見せており、来年も継続するだろうと 思われている。 ＊2011年第三四半期 長江デルタの優良オフィス／高級住宅の賃貸価格水準 上海高級住 住宅 上海サービスマンショ ョンの空室率 賃貸価格（元／㎡／月） 空室率 賃貸価格（元／㎡／月） 空室率 2011.1Q 158.2 15.5％ 185.3 − 2011.2Q 162.7 13.1％ 191.0 10 % 2011.3Q 164.9 1２.1％ 200.1 10 % （ナイトフ・ランク・チャイナの公表データより整理／作成） そのほか、欧米市場の不況と違って、中国経済の堅調ぶりに惹かれ、中国国内市場を開拓するために、外 資系企業が積極的に上海・長江デルタに進出している。それで、高級賃貸住宅のみならず、優良な賃貸オ フィスへの価格も押し上げている。Jones Lang LaSalleの四半期報告に基づき、上海の甲級オフィスの平 均賃貸料が第三四半期に320.9元／月／㎡、前年同期比で16.1％上昇した。静安区が依然として最高価格を 保ち、396.9元／月／㎡である。上海に止まらず、長江デルタの全体範囲で優良オフィスの賃貸料が値上が りしている。杭州と南京の賃貸価格も1.5％と3.8％上昇した。それと同時に、高級住宅の賃貸ニーズが顕在 していることから、平均家賃からみると、杭州で0.8％、南京で2.4％上昇した。来年にかけて、強い賃貸需 要が持続する市場予測から、優良オフィスと高級住宅の賃貸価格も継続に上がるだろうと推測される。 ＊2011年第三四半期 長江デルタの優良オフィス／高級住宅の賃貸価格水準 優良オフィス 高級住宅 都市 平均賃貸料 (元／月／㎡) 対全四半期の上昇率 （％） 平均賃料 (元／月／㎡) 対全四半期の上昇率 （％） 上海 252.9 3.5% 148.1 0.1% 杭州 133.8 1.5% 80.1 0.8% 南京 92.3 3.8% 58.0 2.4% （シービー・リチャードエリス・グループの公表データより整理／作成） Copyright（C） 2012 D&W Enterprises Development Co., Ltd. All rights reserved. 2 ◎蘇州経済のマクロ環境 ■蘇州市GDPの変化 2011年上半期において、蘇州市のGDPが5310億元で、年間増加率が12％である。上海、北京、広州に 次いで、全国4位に位置づけた。消費・小売総額が1,370億元、17.5％増で、輸出入総額が1,400億米ドル 超、前年同期比で11％増加した。実際に誘致した外資投資額が56.4億米ドル、8.4％増となった。 四半期ごと蘇州GDPの推移 年 間 成 長 率 16% 3000 億 元 12% 2250 ％ 8% 1500 4% 750 0% 2010.1Q 2010.2Q 2010.3Q 年間成長率（％） 2010.4Q 2011.1Q 2011.2Q 0 四半期ごとのGDP（億元） （蘇州市政府、中国国家統計局の公表データより整理／作成） ■蘇州市CPIの変化 2月と3月を除き、蘇州のCPIが46％の水準で上昇している。その中、食品と家庭用設備の消費価格が最 も上昇した。食品価格が5月から増え続け、前年同月と比べると、13.2％増、家庭設備及び修理サービス類 の価格が5.3％増加した。10月に家賃・持ち家帰属家賃が2.7％増加した。内訳として、家賃と持ち家がそ れぞれ1.8％と1.3％増となった。国家発展改革委員会により、2011年の年末に向けて消費者指数を5％以 下の水準に抑える見通しである。 2011年 蘇州市CPIの変化率（前年同期比％） 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2011.1 2011.3 2011.5 2011.7 2011.9 （中国人民銀行の統計情報により整理／作成） Copyright（C） 2012 D&W Enterprises Development Co., Ltd. All rights reserved. 3 ◎蘇州の取引／賃貸住宅及びオフィスの状況、賃貸料水準 ■ 蘇州住宅市場の取引／賃貸状況 上海に次ぎ、蘇州も3月3日をもって、「限購令」（蘇州住民に対して3戸目以降、非蘇州戸籍居住者に対 して2戸目以降の購入を制限する）が実施された。取引規模が縮小したものの、取引価格にあまり影響が出 ていない様子。実際、2011年3月以降の供給価格がやや下がったが、需要価格が横ばいで推移していると 観察される。また、供給単価と需要単価の変化曲線を見ると、供給価格が安定しているのに対して、需要価 格が上昇し、両者の格差が縮小している。 蘇州住宅取引市場の月別新規供給量と平均需供価格の変化図 元 ／ ㎡ 12000 60000 戸 数 10500 45000 9000 30000 7500 15000 6000 2010年9月 2010年12月 平均供給単価(元/㎡) 2011年3月 2011年6月 平均需要単価(元/㎡) 0 新規供給量(戸数) （中国不動産研究会の公表情報により整理／作成） 90㎡以上の取引単価が小型物件の平均取引価格が2010年11月からやや低下傾向にあるが、90㎡以下の 小型物件が緩やかに上がっている。特に70㎡未満の物件の価格が上がり、投資目的でなく、居住用で購入 する消費者が市場を支えていると推測できる。 蘇州住宅の面積別物件の平均取引単価（元／㎡） 元 12000 ／ ㎡ 11000 10000 9000 8000 2010年9月 2010年12月 ＜70㎡ 2011年3月 70 90㎡ 2011年6月 ＞90㎡ （中国不動産研究会の公表情報により整理／作成） Copyright（C） 2012 D&W Enterprises Development Co., Ltd. All rights reserved. 4 一方、取引市場が停滞しても、居住用住宅へのニーズが顕在しているため、住宅の賃貸市場が好調を見せ ている。実際、2011年に賃貸住宅の供給価格が安定しているが、平均賃貸価格が増加しつつあり、両方の 格差が縮小している。また、住宅の新規貸出数量も増えている。 蘇州賃貸住宅市場の月別新規供給量と平均需供価格の変化図 元 ／ ㎡ ／ 月 25 60000 20 戸 数 45000 15 30000 10 15000 5 0 2010年9月 2010年12月 平均供給単価(元/㎡/月) 2011年3月 平均賃貸単価(元/㎡/月) 2011年6月 0 新規供給量(戸数) （中国不動産研究会の公表情報により整理／作成） 2011年6月時点で住宅の賃貸価格を前年同期と比較すると、太倉市を除き、蘇州市のすべての行政区に おいて価格が上昇した。増加幅が行政区によって異なり、旧市街の相城区が最高の15.93％、高新区が 1.75％であった。一方、平均賃貸住宅価格ベースで比べれば、工業園区と高新区がそれぞれ29.04元／月／ ㎡と26.16元／月／㎡で最も高い。特に、工業園区において、前月比で平均賃貸価格が4.46％も増加した。 蘇州の各行政区の賃貸住宅価格と増減率（2011年6月時点） 行政区 平均賃貸価格(元/月/m²) 前月比 前年同期比 相城区 19.87 +4.63% +15.93% 呉江市 18.22 -0.71% +10.02% 滄浪区 23.91 +3.10% +11.78% 昆山市 19.02 +2.09% +9.94% 金区 24.04 +1.61% +8.93% 呉中区 20.14 +2.97% +5.33% 工業園区 29.04 +4.46% +4.12% 平江区 24.11 +3.65% +3.12% 常熟市 25.07 +7.14% +2.91% 高新区(虎丘) 26.16 +3.56% +1.75% 太倉市 16.98 -8.32% -5.98% ＊色塗りしている行政区が蘇州の中心城区である。 （中国不動産研究会の公表情報により整理／作成） 賃貸需要が全般的に高まっている中、中高級住宅／マンションの需要が特に強まっている。蘇州市不動産 交易管理局によって、2011年8月に中高級の賃貸住宅が値上げしており、1ヵ月当たりの平均賃貸単価が 53.05元／㎡であり、前月比で1％近く上昇し、前年同期比で3％以上値上がりした。賃貸価格の上昇と共 に、賃貸契約数も前年同期比で3割ほど増えた。さらに、一平方メートル当たりの賃貸価格が70‒120元／ 月のマンションが超過需要状況にあり、今後、より一層値上げする可能性がある。 Copyright（C） 2012 D&W Enterprises Development Co., Ltd. All rights reserved. 5 ■ 蘇州オフィス市場の取引／賃貸状況 2011年に入ってから、オフィスの取引価格が上昇する傾向にあり、5月に需要価格が供給価格を上回っ た。オフィスの新規供給量に関して、3月から減少している。価格水準が6,000 12,000元／㎡の物件が供 給量の63％を占めているが、需要が50％ほどしかないことから、中低価格の物件が超過供給状態にある。 一方、16,000 34,000元／㎡の中高級オフィスが不足している。その背景に、蘇州のオフィス価格が長江 デルタ範囲で最も低い水準にあるし、交通建設と高新区／工業園区の発展に伴って外資系企業が次々と進出 していることによって、優良オフィスへのニーズが増加していると言われている。 蘇州オフィス取引市場の新規供給量と平均需供価格の変化図 元 ／ ㎡ 12000 400 戸 数 10500 300 9000 200 7500 100 6000 0 2011年1月 2011年2月 2011年3月 2011年4月 2011年5月 2011年6月 平均供給単価(元/㎡) 平均需要単価(元/㎡) 新規供給量(件数) （中国不動産研究会の公表情報により整理／作成） 賃貸オフィスの需給価格も取引市場と似た動きを見せている。需給価格の格差が縮小しつつあり、6月に 需要価格が供給価格を上回った。また、賃貸オフィス件数が増加しているにもかかわらず、賃料が70 130 元／月／㎡の優良物件が不足している様子。 蘇州賃貸オフィス市場の新規供給量と平均需供価格の変化図 元 ／ ㎡ ／ 月 50 900 40 戸 数 675 30 450 20 225 10 0 2011年1月 2011年2月 2011年3月 2011年4月 2011年5月 2011年6月 平均供給単価(元/㎡/月) 平均賃貸単価(元/㎡/月) 0 新規供給量(件数) （中国不動産研究会の公表情報により整理／作成） Copyright（C） 2012 D&W Enterprises Development Co., Ltd. All rights reserved. 6 ◎日系企業の蘇州進出現状 ■ 日系企業の蘇州進出現状および動向 蘇州が長江デルタの重要都市として、上海に隣接し、日系企業にとって戦略的な進出地になっている。 2011年現在、蘇州に進出した日系企業が2000社以上、累計投資額が60.51億米ドルに達し、江蘇省全体の 50％近くも占めている。 蘇州に投資している日系企業には、大手企業が多く、2010年度世界500強企業に選ばれた61社の日系企 業にある28社が既に蘇州に進出した。その中、三菱、三井、伊藤忠、住友、日立、松下電器、SHARPなど が含まれている。それらの28社が蘇州エリアに104社の企業を設立し、契約ベースの合計金額が23億米ド ルに計上し、同市に投資した世界500強企業の投資額の三分の一を占める。特に、蘇州高新区が多数の日系 企業を誘致し、キャノン、SONY、富士通をはじめ、600社ほどの日系企業が入居し、関連企業も同エリア に拠点を設けている。また、蘇州工業区も日系企業の集積地であり、300社以上の規模まで成長してきた。 そして、蘇州の行政区画の下に昆山市や太倉市や張家港市などを含んだ6つの市と5つの県級市がある。 その中、交通便利で優遇政策のある開発区が多数存在している。常熟市のハイテク産業開発区／輸出加工 区、張家港保税区／保税物流園、昆山市の経済技術開発区／ハイテク産業開発区／輸出加工区、太倉市の港 経済技術開発区がよく挙げられる。 ※蘇州エリアの重要区域に入居した日系企業分布 エリア 優遇条件 企業所得税が25％だが、投資金額/業種/国内販売割合に応 蘇州 高新区 600社規模 業種 情報電子、機械/部 品/素材、ファインケ じて優遇制度があり、工場竣工或は購入日からの５年以内 ミカル、サービスな に不動産税が免除される 製造業に対して、国家奨励のハイテク企業の所得税が 蘇州 工業園区 日系企業社数 ど 300社規模 精密機器、医薬、商 社、金融、物流など 15％；技術先進型サービス業アウトソーシング企業に対し て、企業所得税が15％、納税前に給料や年間給料総額の 8％相当の職員教育費の控除が認められる ハイテク産業開発区：生産／経営用地の取引手数料と所有 80社規模 製造、機械/部品/素 材、アパレル、電子 権登録費が免除され、会社設立のために「ワンストップ」 など サービス、初販売から5年間の諸税金への補助、研究開発 用オフィスの賃貸料免除と半減(各3年間)などの制度が設け 常熟市 られる 輸出加工区：「境内海外」制度と他の税収、外貨、通関の 優遇政策を実施、生産型企業を対象に、設備/原材料の免 税/保税優遇政策、海外と国内の貸物が区内で検査し、直接 に輸出できる 保税港区：製造企業に対して、ハイテク企業の法人所得税 が15％、国家奨励プロジェクトの輸入設備に減税、園内に 保税倉庫と保税工場を設立可能；貿易会社に対して、付加 張家港市 価値税と所得税の一部を還付 150社以上 ファインケミカル、 精密機器、製鉄、ハ イテク産業、物流業 など 物流園区：インフラ建設用の設備/建設材料/オフィス用品に 対して、関税と付加価値税を免除、生産用の水道/電器/ガス への付加価値税を還付 Copyright（C） 2012 D&W Enterprises Development Co., Ltd. All rights reserved. 7 エリア 優遇条件 日系企業社数 経済技術開発区：生産型企業の所得税率が15％、合弁企業 70社規模 業種 製造、商社/貿易、精 が外国投資者へ経常利益の配当分を海外送金するとき、送 密機械、精製化学/医 金分の所得税が免除される 薬、繊維、食品など ハイテク産業開発区：年間に発生した技術開発費の150％ 昆山市 に応じて、年度納税額を相殺できる。国家レベルに認定さ れたハイテク企業が関連の所得税優遇政策を享受できる 輸出加工区：加工後に再輸出する製品を免税、生産用機器/ 部品及びインフラの建設に必要な物資に対する関税と輸入 付加価値税を免除 太倉市 国家ハイテク企業の認定、企業所得税15％、会社設立のた 150社規模 機械、精製化学、商 社など めの「ワンステップ」サービス （地方政府による公開情報より整理／作成） ■ 蘇州の高新区と工業園区概況（日系企業の進出状況と優遇政策） 高新区と工業園区が設立して以来、蘇州の経済発展を牽引している。数多くの優良外資系企業の進出がそ の原動力である。蘇州高新区は外資系企業向けに優遇税制を導入するほか、日本工業村を構築することや日 系中小企業向けの援助センターを設立することで、日系企業を積極的に誘致すると同時に、日本人学校や診 療所や和食レストラン街などを開設することで、日系駐在員に住みやすい環境を整えている。その努力の 末、2010年に既に600社規模の日系企業を区内に誘致することに成功した。一方、4000社近くの外資系 企業が蘇州工業園区内に進出しており、欧米系企業が55％も占めている。現段階、区内に入居した日系企 業が高新区の半分程度、276社しかないものの、工業園区が国家奨励のハイテク製造系企業と技術先進型 サービス企業向けの優遇税率と職員教育費の控除制度を打ち出し、技術開発に強い日系企業にとって非常に 魅力的だと思われる。よって、両区が戦略的な中国進出拠点としての高い地位が継続すると予想できる。 ※蘇州高新区と工業園区概況 蘇州高新区（ハイテク経済開発区） 蘇州工業園区 行政区、面積 虎丘区、旧市街の西側に位置し、南側と北 側に呉中区と相城区と接する。 総面積が258㎢ 滄浪区に属し、西側と東側に旧市街と昆 山市に隣接する。 総面積288㎢ 交通条件 上海虹橋空港より90km、浦東国際空港よ り130km、張家港の港より90km、太倉 上海虹橋空港より70km、浦東国際空港 より100km、張家港の港より36km、太 港より70km。沪䑳高速道路、京沪鉄道、 312国道、環城高速道路が区内を通る 倉港より30km、常熟港より30km。 沪 䑳高速道路、京沪鉄道、312国道、空港 路で上海と連結する 主要産業 情報電子、精密機械/部品/素材、ファイン ケミカル、環境保護、サービスなど 精密機器、医薬、商社、金融、物流、新 エネルギー、通信、環境保護など GDP/輸出入額 (2010年) 650.1億元 輸出入総額339.9億米ドル 1330.2億元 輸出入総額738.2億米ドル 年間外資投資額 (2010年) 7.23億米ドル 18.5億米ドル Copyright（C） 2012 D&W Enterprises Development Co., Ltd. All rights reserved. 8 蘇州高新区（ハイテク経済開発区） 蘇州工業園区 外資系企業入居 数(2010年) 1740社以上（日系が全体の33％、欧米系 が30％） 4000社近く（日系が7％、欧米系が全体 の55％） 優遇条件 企業所得税が25％だが、投資金額/業種/ 製造業に対して、国家奨励のハイテク企 国内販売割合によって優遇制度あり、工場 竣工或は購入日からの５年以内に不動産税 が免除される。 業の所得税が15％；技術先進型サービス 業アウトソーシング企業に対して、所得 税が15％；年間給料総額の8％までの職 員教育費を税引前控除として認められ る。 入居した日系企 業数(2010年) 600社規模 276社 日系企業／駐在 員にとってのメ 日本工業村（1.33㎢）、 日系中小企業向 けの援助センター、日本語情報センター、 「左岸商業街」という大型飲食店街が オーペンし、外国人が増加している。工 リット 日本人学校、日本人診療所、日商クラブ、 日韓商業街／料理店がある。外国人向けマ ンションが多い。 場用地周辺で高級住宅地と商業施設が開 発され、外国人向けマンションが多い。 （蘇州政府、蘇州高新区および工業園区招商局の公開情報により整理／作成） ■ 蘇州新区と園区の賃貸状況 蘇州全体における賃貸市場の好調ぶりの中、日系企業が最も集中している蘇州新区と園区にある賃貸市場 が増価傾向にある。賃貸住宅に関して、人気物件を中心に値上がりを見せており、特に商業街付近の物件に おいては大幅に上昇している。更新契約の場合、5％前後、新規契約の場合、10 15％の上昇率が見られ る。最も人気な間取り2LDKの新築マンション、サービスマンションの家賃がより大幅に上がっている。ま た、上海と比較すれば、外国人向けの住宅物件が少ないのも現状であり、物件数が増加する駐在員の数量に 追いつかない事情によって、今後の賃料の値上げにもつながるだろう。 蘇州新区と園区のサービスマンション間取り別の平均賃料価格（元／月） 元 ／ 月 25000 20000 15000 10000 5000 0 1LDK 2LDK 新区 3LDK 園区 （社内情報により整理／作成） Copyright（C） 2012 D&W Enterprises Development Co., Ltd. All rights reserved. 9 一方、賃貸オフィスに関して、新区、園区、旧市街を比較する場合、所在区による差もあるが、それより も建物の築年数や立地条件が賃料価格を大きく左右する。全体的な相場観で、1.7 3.7元／㎡／日である。 但し、上海市をはじめ、長江デルタの他都市と比べたら、蘇州の賃料が安価である。ほかには、近々、地下 鉄工事が完成し、新区から園区までの移動時間を短縮することになり、新区と園区エリアにあるマンショ ン、オフィスの賃貸市場の価格が増加すると予測される。 新規／更新契約の賃料上昇に対して、日系企業が二つのパターンで対応している。一つ目は、更新契約の 値上がりを認め、予算を上げて会社負担での更新を行うパターンである。大枠、70％の日系企業がその対 策を取っており、月に1000 2000元の増加分を補助している。二つ目は、ディベロッパー物件から個人 オーナー物件へ引越すパターンである。その場合、家族の生活や子供の成長環境を優先して、同じエリアの 個人オーナー物件を探すのが一般的である。 高級賃貸住宅への超過需要が改善されないまま、この先、物件とサービスの良いディベロッパー物件に関 して、好調な賃貸状況が継続し、賃料引き上げがある程度予測できる。例えば、9月をもって、某高級マン ションが大幅に値上がりした。当物件は新区でも有名な新築物件で、高い入居率を上げている。そのため、 来年の更新賃料が上がる可能性が予想される。一方、個人オーナー物件に関して、他都市より蘇州に個人 オーナーが所有する物件が多いのが特徴だと言われている。しかしながら、オーナーが敏感に市場の動きを 捉まえ、常に細かい駆け引きを行っており、賃貸需要に応じて値上げするリスクもある。 ◎トピックス： なぜ蘇州が日系企業の進出拠点として魅力的ですか？ ※コストメリット、優れた立地条件、政府対応の良さは蘇州の魅力 従業員のモチベーション向上は事業成功のポイント 董事総経理 森徹 氏 ［旭化成電子材料（蘇州）］ 事業内容と中国でのビジネス展望 ほとんどの電子機器（携帯電話、パソコン、自動車、産業機械） に入っているプリント配線板があるのですが、それをつくるため の材料である感光フィルムを製造しています。 事業拡大については、進出してきたときから準じにおこなってき ており、今後も拡大をしていく予定であります。今、世界№１を 競うポジションであり、最大のマーケットは中国にあるので、拡大をしていくことが重要であります。 コストメリット、優れた立地条件、政府対応の良さは、蘇州の強み 華東地区の蘇州、昆山、無錫に取引先であるお客様が多い、材料の調達においても、原材料メーカーが多く コストがかからない場所を重視しました。さらには駐在員の生活環境が良いことから蘇州に決めました。 ここ蘇州工業園区では、企業に対して政府は、非常にサービスが良いので地方と比べても環境が良いと言え ます。人材の確保ですが、以前と比べてとても大変になってきました。内陸部から流れてくる人たちの絶対 数、経済発展していくため生活費用がかかるようになり流出していきます。物価の相場や周辺の会社とのバ ランスをとるため、常にアンテナをはるようにしています。 従業員のモチベーション向上への工夫 何よりも働く従業員のモチベーションを上げるための工夫です。 例えば、社内教育を重視することや、従業員のための休憩場所、シャワー室などを設けることで綺麗な環境 をつくることにも心がけています。他には、ビジネス発展のビジョンを示していくことです。優秀なスタッ フには、日本への研修制度を行っております。 Copyright（C） 2012 D&W Enterprises Development Co., Ltd. All rights reserved. 10 住宅を決めたポイント、また住んでいる環境に対して要望、期待したいこと セキュリティーがしっかりしていること、静かで景色が綺麗、冬場の寒さ対策として暖房設備などを重点に しています。（個人的な視点です） ※ハイエンド市場の華東地区、政府対応の良さ、優秀人材の豊富さは常熟の魅力 真のコミュニケーションを徹底し、明るい職場を作る 董事総経理 塚本恵章 氏 ［東洋飲料（常熟）有限公司］ 事業内容と中国でのビジネス展望 弊社の事業内容は、大手飲料ブランドの委託を受けて、ＯＥ Ｍでペットボトルに飲料（お茶、コーヒー、ジュース等）を 充填する事業です。充填と同時に自社でペットボトルの容器 製造、販売も行っています。 中国の経済発展は非常に早いと聞いておりましたが、文字通 りに弊社もその大きなうねりの中で、予想を超えたスピード で、投資環境を整えて行く必要性を感じております。実際に 中国の飲料市場は急激に拡大しており、弊社も事業拡大のス ピード軸を合わせるために、努力していきたいと思います。 ハイエンド市場の華東地区、政府対応の良さは常熟の魅力 弊社の商品は主にミルクコーヒー、ミルクティー、果汁などのPETボトル飲料であり、ハイエンドな市 場をターゲットにしています。上海をはじめとする、華東地区は、中国内ではＧＤＰが最も高く、我々 の商品にマッチしていると思います。 常熟政府の対応は、とても協力的で、弊社としても少しでも地元の役に立てるよう社会貢献活動も合わ せてしていきたいと考えています。政府は一度動き出せば、組織的にうまくまとめ上げ、機動的な対応を してくれます。ただ、手続関係はとても複雑で時間がかかりますので、その点が中国の特徴だと思います。 一方、人材に関しては、中国の人口は１３億人であり、優秀な人材が１割いるとすると１億３千万人いるわ けで、日本の全人口を超える規模です。そのポテンシャルは計り知れず、どんな人材がいるのかとても楽し みにしておりました。現在、既に１００人以上の面接をしましたが、文字通り、優秀な人材が豊富におり、 大いに期待しております。 意思決定を早くし、真のコミュニケーションで明るい職場づくり 働きやすい職場づくりを行うため留意している点は、2つあります。一つ目は上司は意思決定を早くすると いうこと。検討不足の場合は当然検討を更に重ねますが、結論を出すべき時期にいたずらに先延ばしするの は、働きやすい職場ではないと思うからです。思い切って早く決断します。二つ目はコミュニケーション。 日本人同士での交流でも50％しか伝わらないのに、まして、違う習慣、文化の日本人と中国人とは最初は 20％程度しか伝わらないと思います。根気よく、本当の真意が伝わっているかどうかお互いに確認、交流 することが、真のコミュニケーションであり、コミュニケーションのできる職場は、とても明るく働きやす い職場であると思います。更に言葉にならない部分のコミュニケーションが大事だと考えています。 住宅を決めたポイント、また住んでいる環境に対して要望、期待したいこと 何よりも安全性、利便性を考慮した場所を選択しております。つまり、セキュリティーが万全で、スーパー マーケットやバス停に近く、交通の便の良いところ、気軽に動き回れる環境を選びました。総合評価では サービスマンションがいいと思います。 今後、住環境で期待したいことは、スーパーなどで日本食材が簡単に手に入るようにすることや、日本食レ ストン、西洋料理店などがまだ少ないので、更に充実してほしいと思います。 Copyright（C） 2012 D&W Enterprises Development Co., Ltd. All rights reserved. 11 ◎徳威蘇州オフィスの紹介 ■ 我々の価値観 価値観 ー 顧客を第一に、信用を構築し、まとまりあるチームワーク、 最高のサービスを提供する 専門家 ー 業務知識、豊富な経験と正確な判断力を有したエキスパートが我々の強みである 顧客主導 ー 顧客の期待と目標を明確に把握することに基づき、顧客と共に実行可能な戦略を設定する サービス ー 多様な専門家を持ったチームワークを発揮し、共同作業で顧客ニーズを最大限に満足させる 一流顧客 ー 長い年月をかけて、世界トップ500のインターナショナル大手企業様に向けて最高の品質と サービスを実現する ■ 業務範囲 徳威不動産の緻密な市場調査、ハイレベルなビジネスセンスと豊富な取引経験より、高度な業務専門知識 と言語力を持った業務顧問を加え、上海市内において、メインエリアのオフィスビルから郊外の業務／科技 園区の賃貸物件まで、お客様のニーズに応じて、360 のサービスを提供する。 企業に対して、オフィスビルや工業施設、商業物件や住宅などを対象にした専門的サービスを行う。サー ビス範囲には下記の項目が含まれる。 ー プロジェクト管理、前期企画、予算分析、現場監督、基準評価 ー 外国籍社員のための住宅探し ー 施設管理 ー 賃貸契約の評価／管理、 交渉、取引管理、 引越管理 ー 所在地分析、場所の調査と選択 ー マーケット予測、戦略的な賃貸計画 ー プロジェクト及び開発管理 ー 使用者調査 ー オンタイム報告 など ■ チームメーバー（写真参照） ■ 蘇州オフィスの連絡先 住所：江蘇省蘇州新区獅山路215号 呉宮麗都15幢1楼 TEL：+86-(0)-512-6809-0808 FAX：+86-(0)-512-6809-0707 代表者 ：北島 誠 携帯電話：151‒5154‒6443 メール ：[email protected] Copyright（C） 2012 D&W Enterprises Development Co., Ltd. All rights reserved. 12 ◎お勧め物件 ■ 蘇州市サービスオフィス・金河国際中心 ★ 立地条件と特徴 立地：高新区獅山路88号 交通：複数バス停に隣接（68、30、601、38、89、91号） 特徴：蘇州新区CBD中心エリア、高級オフィス（甲級） 1 2階に金河商業天地、銀行、レストラン、SPAとジム など整備 日本人が多く住んでいる人気の商業エリアに位置 徒歩距離内に賃貸マンションやサービスアパートがある 金 山 路 高家場 淮 金河国際中心 海 獅山路 雅閣花園 潤捷大厦 街 沙金橋 呉前港 金龍大厦 ★ 基本情報 ディベロッパー 蘇州金河置業有限会社 分割ネット率 70 % 物件管理会社 蘇州世豪物業管理有限会社 物件管理費 12元／㎡／月 ビル規模 28階 フロア当たりのネット率 70 % 完成時間 2006年 天井高 2.7メートル 建築面積 242㎡（分割可） エレベータ 4(乗客用)＋1(貨物用) 台 部屋の基本情報 セントラル空調システム、 中央空調開放時間 個別空調、365日24時 煙感知器、スプリンク ラー、ライトボックス、蛍 光灯 駐車場許容量 700台 間使用可能 駐車場料金 Copyright（C） 2012 D&W Enterprises Development Co., Ltd. All rights reserved. 400元／月 13 ■ 蘇州高新広場 ★ 立地条件と特徴 立地：高新区獅山路28号 交通：複数バス停に隣接（2、 35、38、39、51、68、89、 303、304、312、317、321、325、502、511号） 地下鉄1号線濱河路駅まで徒歩10分 特徴：蘇州新区CBD中心エリア、高級オフィス（甲級） 日本人が多く住んでいる人気の商業エリアに立地 42階にビジネスクラブが設けられている 徒歩距離内に賃貸マンションやサービスアパート、 銀行、レストラン、SPA／スポーツジムなどの施設 ★ 基本情報 ディベロッパー 蘇州新景天商務地産有限会 社 分割ネット率 68 % 物件管理会社 蘇州金獅物業管理有限会社 物件管理費 20元／㎡／月 ビル規模 45階 フロア当たりのネット率 70 % 完成時間 2011年 天井高 4.2メートル 建築面積 200㎡（分割可） エレベータ 16台 部屋の基本情報 セントラル空調システム、 セントラル空気クリーナー 中央空調開放時間 月曜日∼金曜日 8:00∼18:00 駐車場料金 500元／月 システム、スプリンク ラー、蛍光灯 駐車場許容量 700台 Copyright（C） 2012 D&W Enterprises Development Co., Ltd. All rights reserved. 14 上海で日系企業の皆様と共に十九年、 これからも私達は皆様と共に歩み、 皆様のお役に立ちたいと思っており 資産管理 ます。 徳威グループ 徳威は上海における日本人駐在員様向け高級賃貸住宅 不動産 日系 不動産 賃貸仲介 企業様 売買仲介 の仲介から事業を開始いたしました。 今では賃貸・売買の仲介にとどまらず、日系建材メーカ ーの代理販売、装飾業務など、高級不動産のリーディン 海外不動産 投資顧問 す。 グカンパニーとして、独自の視点で事業に取り組んでおります。 頼を また、グループ企業では不動産事業で培ったノウハウと信頼を ル ベースに、国内外の住宅運営管理、海外不動産投資コンサル タントなど、多角的に事業を展開しております。 業務内容 徳威企業：中国への事業進出、不動産投資、中国事業コンサルタントなど。 徳威不動産：上海、蘇州、無錫、常熟、成都でのマンション、事務所、店舗などの賃貸仲介、不動産売買。 徳威装飾：住宅、事務所、工場、店舗の内容設計施工、住宅用建材の手配。 柏雅居サービスマンション：お客様の満足度と快適さを絶えず高めることを目標とした日本式サービスマンション管理を展開。 上海徳威不動産 (D＆W) www.tokui-sh.com 住所：上海市長寧区虹橋路1452号古北国際財富中心古北大厦1103室 ☎：+86-(0)21-3209-7766 6278-2228 FAX：+86-(0)21-6278-2227 ●蘇州徳威不動産 住所：江蘇省蘇州新区獅山路215号呉宮麗都15幢1楼 TEL：+86-(0)-512-6809-0808 FAX：+86-(0)-512-6809-0707 ●常熟徳威不動産 住所：常熟市珠江路176号B棟西単元504室 TEL：+86-(0)-512-5280-3812 FAX：+86-(0)-512-5280-3366 ●無錫徳威不動産 住所：江蘇省無錫新区長江路11号 TEL：+86-(0)-510-8866-9922 FAX：+86-(0)-510-8866-9919 ●成都徳威不動産 地址：成都市金牛区永陵路5号 TEL：+86-(0)-28-8776-8000 FAX：+86-(0)-28-6773-9888 TEL: +86-(0)512-5280-3812 TEL: +86-(0)510-8866-9922
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