鑑定評価概要
発行番号
物件名
価格時点
研東第53622号
イトーヨーカドー東大和店
平成20年11月1日
A. 原価法による積算価格
建物価格
土地建物合計価格
土地建物一体としての市場性
査定値
250,000
103%
258,000
28,829.71㎡
7,440,000,000円
115,000
53,374.72㎡
6,140,000,000円
85%
5,220,000,000円
12,660,000,000円
100%
原価法による積算価格
12,700,000,000円
標準価格
格差修正率
単価
評価数量
土地価格
再調達原価（単価）
評価数量（延床面積）
再調達原価（総額）
現価率
(58.8%)
(41.2%)
(100.0%)
B. 収益還元法による収益価格
1. ＤＣＦ法
分析期間中の純収益の現在価値の合計額　Ⅰ
売却価格　（ⅰ）
売却費用　（ⅱ）
復帰価格　（ⅰ－ⅱ）
復帰価格現在価値　Ⅱ
割引率
最終還元利回り
ＤＣＦ法による収益価格 （Ⅰ＋Ⅱ）
2. 直接還元法
査定値
4,955,343,000円
12,289,745,000円
368,692,000円
11,921,053,000円
7,459,003,000円
4.8%
5.1%
12,414,346,000円
(60.1%)
(100.0%)
≒12,400,000,000円
査定値
貸室賃料収入
共益費収入
水道光熱費収入
駐車場収入
その他収入
潜在純収益
空室等損失
稼働率
貸倒れ損失
運営収益　Ⅰ
運営費用 （経費率）　Ⅱ
運営純収益 （Ⅰ－Ⅱ）
一時金の運用益
資本的支出
純収益　Ⅲ
還元利回り　Ⅳ
直接還元法による収益価格 （Ⅲ÷Ⅳ）
（参考）運営純収益ベース利回り　（運営純収益　÷　収益価格）
収益還元法による収益価格
760,000,000円
0円
0円
0円
0円
760,000,000円
0円
100%
0円
760,000,000円
116,811,000円
643,189,000円
7,600,000円
17,761,000円
633,028,000円
5.0%
12,700,000,000円
(5.1%)
12,600,000,000円
C. 鑑定評価額
鑑定評価額
(39.9%)
12,600,000,000円
(15.4%)

Document 5317557