Report 交通利便性を追求する分譲マンション取得層 ～共働き子育て世帯の動向が分譲マンション市場に与える影響 2015 年 4 月 16 日 投資調査第 1 部 副主任研究員 吉田 資 Tel: 03-6430-1335, E-mail: [email protected] 分譲マンション購入判断において、交通利便性のプライオリティが高まっている。分譲マンション価格への 交通利便性の影響度は過去 15 年で約 2 倍になっている。 交通利便性のプライオリティが高まっている要因の一つとして、共働き子育て世帯と DINKS 世帯の増加が 挙げられる。共働き子育て世帯と DINKS 世帯の割合が大きい東京都区部東部において、分譲マンション 価格に対する交通利便性の影響度は特に大きい。 2015 年 4 月より「子ども・子育て新支援制度」が導入され、さらに保育サービスの拡充が行われる予定であ る。共働き子育て世帯が増加する公算は大きく、分譲マンションの購入判断において交通利便性を追求す る傾向は今後も継続する可能性が高い。 分譲マンション購入において重要視されるポイント ～交通利便性重視に 首都圏において、分譲マンション供給は建築コスト上昇等の影響を受け、低水準の状況が続いている。一方で 分譲マンション価格（平均分譲単価）は 2007 年以降上昇傾向で推移しており、直近の 2014 年は 240 万円/坪を超 える水準まで上昇している。分譲マンション価格が高水準にある中で、住宅金融支援機構が住宅取得予定者を対 象に行った調査によれば、「平成 27 年度（2015 年度）は買い時か？」という質問に対し、住宅ローン金利が低い等 の要因から「買い時だと思う」との回答（53％）が「買い時だと思わない」との回答（4.4％）を大きく上回っており、消 費者の住宅取得意欲は高いことがうかがえる。 消費者の住宅取得意欲が高い中で、購入判断においては、交通利便性が重視されるようになっている。分譲マ ンション購入契約者を対象としたアンケート調査によれば、「最寄り駅からの時間」や「通勤アクセスの良いエリア」と いった交通利便性に関する項目は、「生活環境」や「周辺環境」よりも購入の際に重視されている。 図表 1 首都圏における分譲マンションの発売戸数と平均分譲単価 （戸） 100,000 図表 2 分譲マンション購入時に重視した項目（回答割合・複数回答） （万円/坪） 240 価格 80,000 220 最寄り駅からの時間 70,000 200 住戸の広さ 60,000 180 通勤アクセスの良いエリア 160 間取りプラン 140 住戸の向き 120 生活環境 100 周辺環境 90,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 分譲戸数 住戸の設備・仕様 2014年 2013年 2012年 2011年 2010年 2009年 2008年 2007年 2006年 2005年 2004年 2003年 2002年 2001年 2000年 80 住戸の部屋の数 平均分譲単価 0% 20% 40% 60% 80% 100% 出所）株式会社リクルート住まいカンバニー「2014 年首都圏新築マンション 契約者動向調査」をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成 出所）有限会社 MRC「分譲マンションデータ」をもと に三井住友トラスト基礎研究所作成 1 Report 2015年4月16日 世帯特性の変遷から考える住宅需要の変化 ～過去 10 年で共働き子育て世帯は約 1.5 倍に では、交通利便性を特に重視（追求）し、分譲マンションを購入するのはどのような取得（世帯）層だろうか。図表 3 は首都圏における分譲マンション購入者の家族構成の推移を示したものである。分譲マンションを購入する世帯（家 族）は、これまでは夫婦のみの世帯の割合が最も多かったが、直近の 2014 年においては僅差ではあるが、第 1 子が 小学校入学前の子供がいる世帯が最も多い結果となっている。 交通利便性を特に重視（追求）して分譲マンションを購入したと考えられる取得（世帯）層として、①保育園等の送 迎を行うために勤務地（東京都心部）からなるべく近い距離（短い通勤時間）を望む、夫婦が共働きで子供が 6 才未満 の世帯（以下、「共働き子育て世帯」）、②夫婦共働きで子供がいない世帯（将来、共働き子育て世帯になる可能性も ある世帯、以下、「DINKS 世帯」）等が考えられる。 図表 4 は東京都における DINKS 世帯数および共働き子育て世帯数の推移を示したものである。共働き子育て世帯 は 2000 年以降大きく増加している（東京都内で 56％増加[2000 年から 2010 年の増加率]）。また、DINKS 世帯数も 増加傾向で推移している（東京都内で 17％増加[2000 年から 2010 年の増加率]）。「夫婦と子供からなる世帯」と「夫婦 のみ世帯」において、分譲マンションに居住する世帯の割合が増加していること（図表 5）を鑑みると、東京都内におい て分譲マンションに住む共働き子育て世帯および DINKS 世帯は大きく増加していると考えられる。これらの世帯の増 加は、分譲マンションの取得判断において、交通利便性をより追求する傾向を強めている要因の一つと考えられる。 図表 3 分譲マンション購入者の世帯構成の変遷（首都圏） 100% 90% 80% 7.1 1.5 13 6.8 1.7 12.3 5.4 2 13.1 5.6 1.6 11.6 31 30.5 33.5 33.8 34.7 36.8 35.1 35 6.6 6.2 5.1 6.7 4.8 6.1 4.6 7.7 5.1 7.7 5.7 7.1 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 70% 60% 5.6 1.8 9.6 5.9 2.1 9.6 30.5 28.6 6.3 3.5 11.6 5.9 3.6 11.5 5.3 4.3 4.6 4.4 12.7 11.5 30.4 31.9 32.6 34.9 36.2 35.2 33.8 34.7 6.1 6 5.7 6.2 5.4 6 4.6 5.2 2011年 2012年 2013年 2014年 50% 40% 30% 40.3 41.1 20% 10% 0% シングル男性世帯 夫婦のみ世帯 子供あり（第2子小学校入学以上世帯） その他 シングル女性世帯 子供あり（第1子小学校入学前世帯） シニアカップル世帯 出所）株式会社リクルート住まいカンバニー「2014 年首都圏新築マンション契約者動向調査」をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成 注） 1．シニアカップル世帯・・・世帯主年齢が 50 才以上の夫婦のみの世帯。 図表 4 共働き子育て世帯数および DINKS 世帯数の推移 共働き子育て世帯 （世帯） 180,000 DINKS世帯 （世帯） 450,000 160,000 400,000 140,000 120,000 350,000 100,000 300,000 80,000 250,000 60,000 200,000 40,000 150,000 1995年 2000年 東京都 2005年 2010年 1995年 都区部 2000年 東京都 出所）総務省「国勢調査」をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成 注） 1．共働き子育て世帯・・・夫婦がともに就業しており、最も小さい子供の年齢が 6 才未満の世帯 2．DINKS 世帯・・・夫婦がともに就業しており、子供がいない世帯 2 2005年 都区部 2010年 Report 2015年4月16日 図表 5 分譲マンションに居住している世帯の割合 夫婦と子供から成る世帯 夫婦のみの世帯 30% 30.0% 25% 25.0% 20% 20.0% 15% 15.0% 10% 10.0% 5% 5.0% 0% 2000年 2005年 東京都 0.0% 2010年 2000年 都区部 2005年 東京都 都区部 2010年 出所）総務省「国勢調査」をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成 注） 1．「持ち家」かつ「共同住宅３階建て以上」に居住する世帯を分譲マンションに居住している世帯と定義 2. 分譲マンションに居住している世帯の割合（夫婦と子供からなる世帯の場合） ＝「持ち家」かつ「共同住宅３階建て以上」に居住している夫婦と子供からなる世帯の数÷夫婦と子供からなる世帯の総数 交通利便性が分譲マンション価格に及ぼす影響 ～過去 15 年で価格への影響度は約 2 倍に 本項では、分譲マンション購入における交通利便性のプライオリティの高まりを、分譲マンション価格の分析から 検証してみる。具体的には、1993 年から 2014 年までに販売された東京都の分譲マンションデータを用い、ヘドニッ ク・モデル[※分譲マンション価格に影響を与えていると考えられる属性の情報を広範囲に収集し、それらを統計的 に処理し（回帰式を作成し）、価格に有意な影響を与えている要因を推定するモデル]を構築し、交通利便性が分譲 マンション価格に及ぼす影響の変化を検証する。 図表 6 は交通利便性（「最寄り駅までの所要時間」と「最寄り駅から都心ターミナル駅までのアクセス時間」の合計 時間）の影響度の推移を示したものである。被説明変数（分譲マンション価格）と説明変数（「最寄り駅までの所要時 間」と「最寄り駅から都心ターミナル駅までのアクセス時間」の合計時間）の関係を表す影響度の大きさは、交通利便 性に対する分譲マンション購入者の評価を表している。 「交通利便性」の影響度は 2001 年まで 0.6％程度（※当該物件から都心ターミナル駅までの時間が 1 分長くなる毎 に価格が 0.6％程度下落することを示している）で安定的に推移していたが、2002 年以降低下傾向で推移し、直近の 2014 年には 1.2％まで増加している。 ここ 10 年間で分譲マンション購入者は、物件の交通利便性に関して厳しく評 価（交通利便性が劣る物件の価格は以前よりも下がる傾向）するようになっていることがうかがえる。 図表 6 「交通利便性」の影響度の推移 1.6% 1.4% 1.2% 1.0% 0.8% 0.6% 0.4% 0.2% 1993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 0.0% 出所）有限会社 MRC「分譲マンションデータ」をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成 3 Report 2015年4月16日 交通利便性が分譲マンション価格に及ぼす影響度のエリアによる差異 ～都区部東側では特に交通利便性を重視 前項の分析で、分譲マンション購入において、交通利便性のプライオリティが高まっていることが実証された。一方 で、その交通利便性のプライオリティの高まりは、地域・エリアによって一様ではないと考えられる。例えば、DINKS 世帯や共働き子育て世帯が多いエリアと、仕事をリタイアした世代（通勤利便性を重視していないと考えられる世帯 層）が多いエリアでは異なるだろう。そこで、空間的な要因を加味した分析（地理的加重回帰法）を行い、物件毎に 交通利便性の影響度を推定し、エリアによる差異を検証する。図表 7 は交通利便性の影響度の推定結果を地図に プロットしたものである。分布をみると、都区部東部（荒川区、台東区、墨田区、江東区と中央区の一部等）の影響度 は、都区部西部（新宿区・品川区・世田谷区・杉並区等）の影響度と比較して大きい（アクセス時間が 1 分長くなる毎 に都区部東部の方が価格が大きく下落する）傾向がみられる。 図表 8 は区ごとに共働き子育ておよび DINKS 世帯の全世帯数に占める割合を示したものである。共働き子育て 世帯の占める割合は、都区部東部（江東区、江戸川区、葛飾区、荒川区）と都心エリア（中央区）で特に高い。 DINKS 世帯に関しても都区部東部（江東区、墨田区、荒川区）と都心エリア（中央区、港区）において割合が高い。 都区部東部は交通利便性に優れている上（都心までのアクセス時間が比較的短い）、都心エリアや都区部西部と比 較して住宅価格が廉価であるため、共働き子育て世帯および DINKS 層（共働き子育て世帯の予備軍）が多く居住し ていると考えられる。それゆえ、前述の交通利便性の影響度が大きい（分譲マンション購入時に交通利便性が重要 視されている）結果となったと考えられる。 図表 7 交通利便性の影響度の分布 出所）有限会社 MRC「分譲マンションデータ」をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成 注） 1．2010 年および 2011 年の販売データをもとに分析した推定結果 4 Report 図表 8 2015年4月16日 共働き子育て世帯および DINKS 世帯の割合（2010 年） 共働き子育て世帯 DINKS世帯 江戸川区 葛飾区 足立区 練馬区 板橋区 荒川区 北区 豊島区 杉並区 中野区 渋谷区 世田谷区 大田区 目黒区 品川区 江東区 墨田区 台東区 文京区 新宿区 港区 中央区 千代田区 都区部平均 江戸川区 葛飾区 足立区 練馬区 板橋区 荒川区 北区 豊島区 杉並区 中野区 渋谷区 世田谷区 大田区 目黒区 品川区 江東区 墨田区 台東区 文京区 新宿区 港区 中央区 千代田区 都区部平均 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 3.5% 0.0% 4.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 出所）総務省「国勢調査」（2010 年）をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成 注） 1．共働き子育て世帯・・・夫婦がともに就業しており、最も小さい子供の年齢が 6 才未満の世帯 2．DINKS 世帯・・・夫婦がともに就業しており、子供がいない世帯 図表 10 と図表 11（次頁参照）は、交通利便性の影響度を、「最寄り駅から都心ターミナル駅までのアクセス時間」 と、「最寄り駅までの所要時間」に分けて推定した結果を地図にプロットしたものである。「最寄り駅から都心ターミナ ル駅までのアクセス時間」に関しては、都区部東部（荒川区、台東区、墨田区、江東区と中央区の一部等）の影響度 は、都区部西部（新宿区・品川区・世田谷区・杉並区等）の影響度と比較して大きい。一方で、「最寄り駅までの所要 時間」に関しては、都区部東部（荒川区、台東区、中央区）だけでなく文京区、練馬区、杉並区、世田谷区の一部等 においても影響度が大きい。このような推定結果となった要因として、①防犯等の理由から最寄り駅からの所要時間 が短いことを重視する傾向にある単身女性比率が高いこと（例、文京区、世田谷区）や、②従来から人気が高い地 域（例：世田谷区、杉並区）においては、駅から近いエリアでは住宅開発等が既に進んでいたこともあり、鉄道駅から 離れた場所にも比較的多くの分譲マンションが供給されているが、老後の生活利便性（通院や買い物等）を考慮し た購入者（主にミドル・シニア層）からの評価があまり高くなかった（駅から近い物件を求める傾向にあった）可能性が あること、等が考えられる。 図表 9 単身女性世帯および単身男性世帯の割合（2010 年） 単身男性世帯比率 単身女性世帯比率 江戸川区 葛飾区 足立区 練馬区 板橋区 荒川区 北区 豊島区 杉並区 中野区 渋谷区 世田谷区 大田区 目黒区 品川区 江東区 墨田区 台東区 文京区 新宿区 港区 中央区 千代田区 都区部平均 江戸川区 葛飾区 足立区 練馬区 板橋区 荒川区 北区 豊島区 杉並区 中野区 渋谷区 世田谷区 大田区 目黒区 品川区 江東区 墨田区 台東区 文京区 新宿区 港区 中央区 千代田区 都区部平均 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 出所）総務省「国勢調査」（2010 年）をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成 注） 1．単身世帯は学生と高齢者を除いた単身世帯。単身世帯比率＝単独世帯（世帯主の年齢が 25 才から 59 才）÷総世帯数 5 25.0% Report 2015年4月16日 図表 10 「最寄り駅から都心ターミナル駅までのアクセス時間」の影響度の分布 出所）有限会社 MRC「分譲マンションデータ」をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成 注） 1．2010 年および 2011 年の販売データをもとに分析した推定結果 図表 11 「最寄り駅までの所要時間」の影響度の分布 出所）有限会社 MRC「分譲マンションデータ」をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成 注） 1．2010 年および 2011 年の販売データをもとに分析した推定結果 6 Report 2015年4月16日 共働き子育て世帯の動向が分譲マンションの取得選好および価格形成に影響 ～今後も交通利便性を追求する傾向は継続 分譲マンション購入において、交通利便性のプライオリティは高まっており、特に、共働き子育て世帯および DINKS 世帯（共働き子育て世帯予備軍）が多いエリアにおいては、交通利便性が重要視されており、分譲マンション価格形 成における重要な要因の１つになっている 共働き子育て世帯において、居住（予定）エリアで充実した保育サービスを受けることができるか否かという点は大 きな関心事の１つであろう。2013 年度より、待機児童の解消に向けて「待機児童解消加速化プラン」がスタートしてい る。待機児童数が多く、保育サービス利用率（保育サービス利用児童数÷就学前児童人口）も比較的低い水準であ った世田谷区や練馬区等では、保育サービスが拡充されている（図表 12、図表 13）。 2015 年からの 2 年間は「取組加速期間」と位置付けられており、2015 年 4 月より「子ども・子育て新支援制度」が導 入され、さらに保育サービスの拡充が行われる予定である。東京都内では共働きしている世帯の割合は６才未満の幼 い子供を持つ世帯においても過去 10 年で半数近くまで増加しており（図表 14）、今後、保育サービスが拡充されるこ とでさらに共働き子育て世帯は増加する公算が大きい。共働き子育て世帯の増加を受け、分譲マンション取得におい ても交通利便性を追求する傾向はさらに高まる可能性が高い。 また、分譲マンション購入者における割合は小さいものの、シニアカップル世帯（世帯主年齢が 50 才以上の夫婦の みの世帯）も増加傾向にある（図表 3）。シニアカップル世帯は都心までのアクセス時間（通勤時間等）はあまり重視し ない一方で、車の使用が困難になることを想定し、買い物や通院等の生活利便性から最寄り駅からの（徒歩）時間を 重視する傾向にある。このようなシニアカップル世帯の増加も交通利便性を追求する傾向を高める一因となる。 以上の要因から、分譲マンションの取得選好において、交通利便性を追求する傾向は今後も継続する可能性は高 いと考える。 図表 12 保育サービス利用率の状況（2013 年） 江戸川区 葛飾区 足立区 練馬区 板橋区 荒川区 北区 豊島区 杉並区 中野区 渋谷区 世田谷区 大田区 目黒区 品川区 江東区 墨田区 台東区 文京区 新宿区 港区 中央区 千代田区 都区部平均 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00% 45.00% 50.00% 出所）東京都福祉保健局「保育サービス利用状況等」をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成 注） 1．保健サービス利用率＝保育サービス利用児童数÷就学前児童人口 注） 2．保育サービス利用児童数は、認可保育所、認証保育所、認定こども園、家庭内保育事業、定期利用保育事業、市区町村単独保育施策 の利用児童数の合計。 7 Report 2015年4月16日 図表 13 待機児童数と保育サービスの拡大見込み 拡大見込み（2014年度） 待機児童数（2014年4月時点） 江戸川区 江戸川区 葛飾区 葛飾区 足立区 足立区 練馬区 練馬区 板橋区 板橋区 荒川区 荒川区 北区 北区 豊島区 豊島区 杉並区 杉並区 中野区 中野区 渋谷区 渋谷区 世田谷区 世田谷区 大田区 大田区 目黒区 目黒区 品川区 品川区 江東区 江東区 墨田区 墨田区 台東区 台東区 文京区 文京区 新宿区 新宿区 港区 港区 中央区 中央区 千代田区 千代田区 0 200 400 600 800 1,000 0 1,200 （人） 500 出所）厚生労働省「待機児童解消加速化プラン集計結果」をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成 図表 14 共働き世帯の割合 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 子供の年齢が1才未満 子供の年齢が1才以上3才未満 2002年 2007年 子供の年齢が3才以上6才未満 2012年 出所）東京都「東京都福祉保健基礎調査」をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成 8 1,000 1,500 2,000 2,500 （人） Report 2015年4月16日 【お問い合わせ】 https://www.smtri.jp/contact/form-investment/investment.html 1. この書類を含め、当社が提供する資料類は、情報の提供を唯一の目的としたものであり、不動産および金融 商品を含む商品、サービスまたは権利の販売その他の取引の申込み、勧誘、あっ旋、媒介等を目的としたも のではありません。銘柄等の選択、投資判断の最終決定、またはこの書類のご利用に際しては、お客さまご 自身でご判断くださいますようお願いいたします。また、法務、税務、財務等に関する事項につきましては、そ れぞれ弁護士、税理士、会計士等にご相談・ご確認されますようお願いいたします。 2. この書類を含め、当社が提供する資料類は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成していますが、当 社はその正確性および完全性に関して責任を負うものではありません。また、本資料は作成時点または調査 時点において入手可能な情報等に基づいて作成されたものであり、ここに示したすべての内容は、作成日に おける判断を示したものです。また、今後の見通し、予測、推計等は将来を保証するものではありません。本 資料の内容は、予告なく変更される場合があります。当社は、本資料の論旨と一致しない他の資料を公表し ている、あるいは今後公表する場合があります。 3. この資料の権利は当社に帰属しております。当社の事前の了承なく、その目的や方法の如何を問わず、本資 料の全部または一部を複製・転載・改変等してご使用されないようお願いいたします。 4. 当社は不動産鑑定業者ではなく、不動産等について鑑定評価書を作成、交付することはありません。当社は 不動産投資顧問業者または金融商品取引業者として、投資対象商品の価値または価値の分析に基づく投 資判断に関する助言業務を行います。当社は助言業務を遂行する過程で、不動産等について資産価値を 算出する場合があります。しかし、この資産価値の算出は、当社の助言業務遂行上の必要に応じて行うもの であり、ひとつの金額表示は行わず、複数、幅、分布等により表示いたします。 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