「変動金利型住宅ローン」マニュアル

「変動金利型住宅ローン」マニュアル
銀行の住宅ローンは、変動金利型ローンを基本として固定金利期間、優遇金利、上限金利の設定などを組
み合わせた複雑な構造となっています。
特に変動金利型ローンの制度は複雑で、金利が上昇していく過程では月々の返済額が一般ユーザーの方
が思いもよらないような変化をする場合があります。
このソフトは、金利上昇時の変動金利型ローンの返済額推移をシミュレーションし、それと固定金利への切
替等を行った場合とを比較することで、金利上昇への対策の効果を検証することを目的としています。
・一般的な銀行ローンである「固定金利期間付（変動金利型）住宅ローン」に対応
・金利上昇への対策を検討する際に最適
・変動金利型ローンの複雑な仕組み（５年毎返済額再計算、上限規制etc)を内蔵
・固定→変動、固定→固定、固定→変動→固定などのパターンを比較検討可
・急激な金利上昇により未払利息の発生するケースにも対応
・操作が簡単で、グラフを多用した分かりやすい構成
金利水準の変動を予測（＝仮定）
当初固定金利期間
当初固定金利期間
変動金利へ移行
変動金利へ移行
比較検討
固定金利へ移行
固定金利へ移行
1. 構成
入力画面
A4縦
入力箇所を集約しています
計算結果がリアルタイムにグラフで表示されます
補足資料
A4縦
変動金利型返済予定表
Ａ3横
ローン残高推移、返済内訳推移など
未払利息等に対応した返済予定表です
固定金利型返済予定表
Ａ3横
計算プロセスを検証できます
1-初期画面、初期条件の入力
入力はこの枠内のみでＯＫ
現在ご利用中の住宅ローン
初期条件を入力
計算基準日
借入実施日
当初金利
借入期間
固定金利期間
当初借入額
内毎月返済分
内ボーナス返済分
ローン種別
当初固定金利期間
2006年
3月
2005年
6月
1.500 %
30 年間
3 年間
20,000,000円
10,000,000円
10,000,000円
固定金利期間付住宅ローン
2005年6月迄
既に変動金利へ移行している場合も本欄で対応可
当初固定金利期間中のため下の入力は不要です
直近ﾎﾞｰﾅｽ月
6月
現在
返済額
残高
適用金利
毎月返済分
ﾎﾞｰﾅｽ返済分
未払利息
シミュレーション（金利変動、固定金利→変動金利、固定金利→固定金利、元本内入）
金利変動予測
変更年
（当初利率）
月
固定金利
への移行
新利率（％）
1.500％
元本内入
毎月返済額の内訳＆推移
移行方法
新適用利率
移行時期
実施時期
毎月分
ボーナス分
返済額の累計
40
30
千
円 35
百
万
円
30
25
25
20
20
15
15
10
10
5
5
0
2005
2015
2025
元本返済
利息
固定金利型の返済額
2035
未払返済
未払利息
0
2005
2015
2025
変動型返済累計
2035
固定金利型返済累計
この時点では、金利一定の単純ケースが表示されます
固定金利→変動金利
(単位：円)
適用利率新毎月返済新ﾎﾞｰﾅｽ返済備考
34,975
1.500％
213,260
34,975
2008年
7月
1.500％
213,260
34,975
2013年
1月
1.500％
213,260
34,975
2018年
1月
1.500％
213,260
34,975
2023年
1月
1.500％
213,260
34,975
2028年
1月
1.500％
213,260
34,975
2033年
1月
1.500％
213,260
34,975
( 最終回の返済額 )
213,260
12,381,290
元利返済額合計
12,369,063
元本内入額
0
0
12,381,290
返済総額 12,369,063
24,750,352
総合計
返済額再計算
( 計算開始時)
固定金利→（変動金利）→固定金利
返済額再計算
( 計算開始時)
適用利率
1.500％
新毎月返済
(単位：円)
新ﾎﾞｰﾅｽ返済
0
0
0
0
0
0
( 最終回の返済額 )
元利返済額合計
元本内入額
返済総額 0
0
0
0
0
総合計
※→ 返済上限額（＝変更前の125％）を適用
差額
24,750,352
1. 計算の詳細については、補足資料および返済予定表でご確認ください
2. ボーナス返済は６月、１２月に固定し、借入期間は（固定金利期間付）変動金利型ローンに合わせて計算しています
3. 本試算は予測に基づく概算計算ですので、実際の返済額とは誤差もしくは相違があります
4. 本試算における計算ルールとは異なる方法をとっている金融機関がありますので、使用にあたっては十分ご注意ください
2-金利の変化を入力
現在ご利用中の住宅ローン
計算基準日
借入実施日
当初金利
借入期間
固定金利期間
当初借入額
内毎月返済分
内ボーナス返済分
ローン種別
当初固定金利期間
2006年
3月
2005年
6月
1.000 %
30 年間
3 年間
20,000,000円
10,000,000円
10,000,000円
固定金利期間付住宅ローン
2005年6月迄
当初固定金利期間中のため下の入力は不要です
直近ﾎﾞｰﾅｽ月
現在
返済額
残高
適用金利
毎月返済分
ﾎﾞｰﾅｽ返済分
未払利息
シミュレーション（金利変動、固定金利→変動金利、固定金利→固定金利、元本内入）
金利変動の予想を入力
金利変動予測
変更年
（当初利率）
2006 年
2008 年
固定金利
への移行
月
新利率（％）
1.000％
10月
3.000％
1月
5.000％
元本内入
毎月返済額の内訳＆推移
実施時期
毎月分
ボーナス分
返済額の累計
60
千
円
移行方法
新適用利率
移行時期
40
百
万
円
50
40
35
30
25
30
20
20
15
10
10
5
0
2005
2015
2025
元本返済
利息
固定金利型の返済額
固定金利→変動金利
2035
未払返済
未払利息
0
2005
2015
2025
変動型返済累計
2035
固定金利型返済累計
金利変動の予想に基づき、変動金利型へ移行後の
返済額の推移と内訳の変化が表示されます
(単位：円)
(単位：円)
固定金利→（変動金利）→固定金利
返済額再計算
( 計算開始時)
適用利率新毎月返済新ﾎﾞｰﾅｽ返済備考
34,975
1.500％
213,260
43,719
2008年
7月
5.000％
266,575 ※
54,649
2013年
1月
5.000％
333,218 ※
55,592
2018年
1月
5.000％
340,408
55,592
2023年
1月
5.000％
340,408
55,592
2028年
1月
5.000％
340,408
55,592
2033年
1月
5.000％
340,408
55,592
( 最終回の返済額 )
340,408
18,239,588
元利返済額合計
18,191,060
0
元本内入額
0
18,239,588
返済総額 18,191,060
36,430,648
総合計
返済額再計算
適用利率
新毎月返済
新ﾎﾞｰﾅｽ返済
返済額再計算のルールが組み込まれていますので、
( 計算開始時)
0
1.500％
0
変動金利型ローン特有の返済額の変化をわかり易く
表示します
0
0
0
0
( 最終回の返済額 )
元利返済額合計
元本内入額
返済総額 0
0
0
0
0
総合計
※→ 返済上限額（＝変更前の125％）を適用
差額
36,430,648
1. 計算の詳細については、補足資料および返済予定表でご確認ください
返済額変更の上限規制（変更前の125％）が適用されています
2. ボーナス返済は６月、１２月に固定し、借入期間は（固定金利期間付）変動金利型ローンに合わせて計算しています
このような場合、元本返済が先送りされることにより、後年度の返済額が予想
3. 本試算は予測に基づく概算計算ですので、実際の返済額とは誤差もしくは相違があります
以上に増加してしまうケースがあります
4. 本試算における計算ルールとは異なる方法をとっている金融機関がありますので、使用にあたっては十分ご注意ください
3-固定金利への切替
現在ご利用中の住宅ローン
計算基準日
借入実施日
当初金利
借入期間
固定金利期間
当初借入額
内毎月返済分
内ボーナス返済分
ローン種別
当初固定金利期間
2006年
3月
2005年
6月
1.000 %
30 年間
3 年間
20,000,000円
10,000,000円
10,000,000円
固定金利期間付住宅ローン
2005年6月迄
当初固定金利期間中のため下の入力は不要です
直近ﾎﾞｰﾅｽ月
現在
返済額
残高
適用金利
毎月返済分
ﾎﾞｰﾅｽ返済分
未払利息
シミュレーション（金利変動、固定金利→変動金利、固定金利→固定金利、元本内入）
固定金利への変更を入力
当初固定金利期間終了時→固定金利に切替
変更年
月
新利率（％）
任意の時期に固定金利に切替
金利変動予測
（当初利率）
1.000％
当初より固定金利を適用して計算
2006 年
2008 年
9月
1月
固定金利
への移行
4.000％
7.000％
以上3つのケースをワンタッチで選択できます
2011 年
1月
4.500％
（あり得ないケースは自動的にはずされます）
元本内入
毎月返済額の内訳＆推移
固定期間終了時に移行
4.500 %
実施時期
毎月分
ボーナス分
返済額の累計
60
千
円
移行方法
新適用利率
移行時期
40
百
万
円
50
40
35
30
25
30
20
20
15
10
10
5
0
2005
2015
2025
元本返済
利息
固定金利型の返済額
2035
0
2005
未払返済
未払利息
固定金利→変動金利
(単位：円)
適用利率新毎月返済新ﾎﾞｰﾅｽ返済備考
34,975
1.500％
213,260
43,719
2008年
7月
5.000％
266,575 ※
54,649
2013年
1月
5.000％
333,218 ※
55,592
2018年
1月
5.000％
340,408
55,592
2023年
1月
5.000％
340,408
55,592
2028年
1月
5.000％
340,408
55,592
2033年
1月
5.000％
340,408
55,592
( 最終回の返済額 )
340,408
18,239,588
元利返済額合計
18,191,060
0
元本内入額
0
18,239,588
返済総額 18,191,060
36,430,648
総合計
返済額再計算
( 計算開始時)
2015
2025
変動型返済累計
2035
固定金利型返済累計
固定金利→（変動金利）→固定金利
返済額再計算
( 計算開始時)
2008年
7月
適用利率
1.500％
4.500％
(単位：円)
新毎月返済
新ﾎﾞｰﾅｽ返済
34,975
213,260
49,433
300,448
49,433
16,978,815
0
16,978,815
( 最終回の返済額 )
元利返済額合計
元本内入額
返済総額総合計
300,448
16,902,834
0
16,902,834
33,881,649
※→ 返済上限額（＝変更前の125％）を適用
差額
2,548,999
グラフと表を用いて、固定金利へ切り替えないケースと
固定金利へ切り替えたケースを比較できます
1. 計算の詳細については、補足資料および返済予定表でご確認ください
2. ボーナス返済は６月、１２月に固定し、借入期間は（固定金利期間付）変動金利型ローンに合わせて計算しています
また、切替時期を「任意の時期」とすれば
3. 本試算は予測に基づく概算計算ですので、実際の返済額とは誤差もしくは相違があります
固定金利→変動金利→固定金利となるケースも分析
4. 本試算における計算ルールとは異なる方法をとっている金融機関がありますので、使用にあたっては十分ご注意ください
することが可能です
3-固定金利への切替（補足資料）
補足資料 -1 （適用利率・ローン借入残高の推移）
％
適用利率の推移
固定金利型と変動金利型との比較を
さらに詳しく説明するための資料です
6.00
5.00
4.00
3.00
変動型適用利率推移
固定金利型適用利率推移
2.00
1.00
0.00
2005
2015
2025
2035
2015
2025
2035
25
百
万
円
ローン残高の推移
20
15
未払累計
10
変動型元本推移
5
固定金利型残高推移
0
2005
変動金利型ローンは、金利上昇期において元本返済を先送りする傾向があります
その場合、金利支払総額の増加や後年度の返済額の急激な増加をもたらす可能性があります
補足資料 -2 （毎月返済額の内訳・推移の比較）
利息と元本返済の推移を比較できます
固定金利→変動金利型
60
千
円
60
千
円
50
40
30
30
20
20
10
10
2015
変動型元本返済
変動型利息
固定金利型の返済額
2025
2035
未払返済
未払利息
TRUE
変動金利型
固定金利→
50
40
0
2005
FALSE
固定金利→
固定金利→
固定金利型
固定金利→固定金利型
0
2005
2015
2025
固定型元本返済
未払返済
固定型利息
未払利息
この計算は月利計算による概算ですので、実際のローン返済額とは誤差があります
実際のローンの制度は商品別、金融機関別に異なっています。本ソフトの計算方法は別添マニュアルでご確認ください。
計算結果の詳細は「変動金利型ローン返済予定表」、「固定金利型ローン返済予定表」をご参照ください
将来の金利水準の予想に基づくシミュレーションですので、金利の予想を立てる際には十分ご注意ください
2035
4-繰上げ返済
現在ご利用中の住宅ローン
計算基準日
借入実施日
当初金利
借入期間
固定金利期間
当初借入額
内毎月返済分
内ボーナス返済分
ローン種別
当初固定金利期間
2006年
3月
2005年
6月
1.500 %
30 年間
3 年間
20,000,000円
10,000,000円
10,000,000円
固定金利期間付住宅ローン
2005年6月迄
当初固定金利期間中のため下の入力は不要です
直近ﾎﾞｰﾅｽ月
6月
現在
返済額
残高
適用金利
毎月返済分
ﾎﾞｰﾅｽ返済分
未払利息
シミュレーション（金利変動、固定金利→変動金利、固定金利→固定金利、元本内入）
変更年
（当初利率）
2006 年
繰上げ返済の想定ができます
2008 年
2011 年
金利変動予測
新利率（％）
1.500％
9月
4.000％
1月
7.000％
1月
4.500％
固定金利
への移行
月
固定期間終了時に移行
4.500 %
元本内入（繰上げ返済）を入力
（固定金利型については
期間短縮方式と返済額再計算から選択可）
元本内入
毎月返済額の内訳＆推移
実施時期
毎月分
ボーナス分
2015 年
1,000,000円
1,000,000円
6月
期間短縮
（固定金利型）
返済額の累計
60
千
円
移行方法
新適用利率
移行時期
35
百
万
円
50
30
25
40
20
30
15
20
10
10
5
0
2005
2015
2025
元本返済
利息
固定金利型の返済額
2035
0
2005
未払返済
未払利息
固定金利→変動金利
(単位：円)
適用利率新毎月返済新ﾎﾞｰﾅｽ返済備考
34,975
1.500％
213,260
43,719
2008年
7月
5.000％
266,575 ※
54,649
2013年
1月
5.000％
333,218 ※
47,337
2018年
1月
5.000％
289,654
47,337
2023年
1月
5.000％
289,654
47,337
2028年
1月
5.000％
289,654
47,337
2033年
1月
5.000％
289,654
47,337
( 最終回の返済額 )
289,654
16,555,650
元利返済額合計
16,516,169
1,000,000
元本内入額
2015,6
1,000,000
17,555,650
返済総額 17,516,169
35,071,818
総合計
返済額再計算
( 計算開始時)
2015
2025
変動型返済累計
2035
固定金利型返済累計
固定金利→（変動金利）→固定金利
返済額再計算
( 計算開始時)
2008年
7月
適用利率
1.500％
4.500％
( 最終回の返済額 )
元利返済額合計
元本内入額
2015,6
返済総額 (単位：円)
新毎月返済
新ﾎﾞｰﾅｽ返済
34,975
213,260
49,433
300,448
14,702
14,769,031
1,000,000
15,769,031
総合計
233,136
14,732,389
1,000,000
15,732,389
31,501,421
※→ 返済上限額（＝変更前の125％）を適用
差額
3,570,398
期限前に完済する場合を検討したいときは
内入額に借入額以上の金額を入力しますと、
1. 計算の詳細については、補足資料および返済予定表でご確認ください
2. ボーナス返済は６月、１２月に固定し、借入期間は（固定金利期間付）変動金利型ローンに合わせて計算しています
自動的に完済必要金額が計算されて、
3. 本試算は予測に基づく概算計算ですので、実際の返済額とは誤差もしくは相違があります
下表の「元本内入額」の欄へ表示されます
4. 本試算における計算ルールとは異なる方法をとっている金融機関がありますので、使用にあたっては十分ご注意ください
5-未払利息の発生するケース
現在ご利用中の住宅ローン
計算基準日
借入実施日
当初金利
借入期間
固定金利期間
当初借入額
内毎月返済分
内ボーナス返済分
ローン種別
当初固定金利期間
2006年
3月
2005年
6月
1.500 %
30 年間
3 年間
20,000,000円
10,000,000円
10,000,000円
固定金利期間付住宅ローン
2005年6月迄
当初固定金利期間中のため下の入力は不要です
直近ﾎﾞｰﾅｽ月
6月
現在
返済額
残高
適用金利
毎月返済分
ﾎﾞｰﾅｽ返済分
未払利息
シミュレーション（金利変動、固定金利→変動金利、固定金利→固定金利、元本内入）
急激な金利上昇を仮定
金利変動予測
変更年
（当初利率）
2006 年
2009 年
2012 年
固定金利
への移行
月
新利率（％）
1.500％
10月
3.000％
1月
7.500％
1月
4.500％
元本内入
毎月返済額の内訳＆推移
移行方法
新適用利率
移行時期
固定期間終了時に移行
4.500 %
実施時期
毎月分
ボーナス分
返済額の累計
70
40
千
円 60
百
万
円
50
35
30
25
40
20
30
15
20
10
10
5
0
2005
2015
2025
元本返済
利息
固定金利型の返済額
2035
未払返済
未払利息
固定金利→変動金利
(単位：円)
適用利率新毎月返済新ﾎﾞｰﾅｽ返済備考
34,975
1.500％
213,260
41,850
2008年
7月
3.000％
255,974
52,312
2013年
1月
4.500％
319,967 ※
57,952
2018年
1月
4.500％
353,815
57,952
2023年
1月
4.500％
353,815
57,952
2028年
1月
4.500％
353,815
57,952
2033年
1月
4.500％
353,815
57,952
( 最終回の返済額 )
353,815
18,479,979
元利返済額合計
18,416,181
元本内入額
0
0
18,479,979
返済総額 18,416,181
36,896,160
総合計
返済額再計算
( 計算開始時)
0
2005
2015
2025
変動型返済累計
2035
固定金利型返済累計
未払利息の発生するケースもｼﾐｭﾚｰｼｮﾝできます
(単位：円)
固定金利→（変動金利）→固定金利
返済額再計算
適用利率
新毎月返済
新ﾎﾞｰﾅｽ返済
1. 未払利息には付利されない
( 計算開始時)
34,975
1.500％
213,260
2. 但し、再計算時には元本に加算される
49,433
2008年 7月
4.500％
300,448
3. 金利が下落した場合は未払利息の返済を優先
4. 元本内入時も未払利息の返済を優先
これらのルールに従って自動的に処理されます
49,433
16,978,815
0
16,978,815
( 最終回の返済額 )
元利返済額合計
元本内入額
返済総額総合計
300,448
16,902,834
0
16,902,834
33,881,649
※→ 返済上限額（＝変更前の125％）を適用
差額
3,014,511
1. 計算の詳細については、補足資料および返済予定表でご確認ください
2. ボーナス返済は６月、１２月に固定し、借入期間は（固定金利期間付）変動金利型ローンに合わせて計算しています
3. 本試算は予測に基づく概算計算ですので、実際の返済額とは誤差もしくは相違があります
4. 本試算における計算ルールとは異なる方法をとっている金融機関がありますので、使用にあたっては十分ご注意ください
5-未払利息の発生するケース（補足資料）
補足資料 -1 （適用利率・ローン借入残高の推移）
％
適用利率の推移
変動型適用利率推移
固定金利型適用利率推移
8.00
7.00
6.00
5.00
4.00
3.00
2.00
1.00
0.00
2005
2015
2025
2035
2015
2025
2035
25
百
万
円
ローン残高の推移
20
15
未払累計
10
変動型元本推移
5
固定金利型残高推移
0
2005
再計算時に未払利息が元本に加算されるプロセスも表示されます
変動金利型ローンは、金利上昇期において元本返済を先送りする傾向があります
その場合、金利支払総額の増加や後年度の返済額の急激な増加をもたらす可能性があります
補足資料 -2 （毎月返済額の内訳・推移の比較）
固定金利→変動金利型
固定金利→固定金利型
70
70
千
円 60
千
円 60
50
50
40
40
30
30
20
20
10
10
0
2005
2015
変動型元本返済
変動型利息
固定金利型の返済額
2025
2035
未払返済
未払利息
0
2005
2015
2025
固定型元本返済
未払返済
固定型利息
未払利息
この計算は月利計算による概算ですので、実際のローン返済額とは誤差があります
実際のローンの制度は商品別、金融機関別に異なっています。本ソフトの計算方法は別添マニュアルでご確認ください。
計算結果の詳細は「変動金利型ローン返済予定表」、「固定金利型ローン返済予定表」をご参照ください
将来の金利水準の予想に基づくシミュレーションですので、金利の予想を立てる際には十分ご注意ください
2035
本ソフトにおける計算方法について
（返済額再計算、金利変更方式）
変動金利型
借入期間
10月1日が到来した回数により計算、12月末日を年度末とする
固定金利型
計算上、変動金利型と同期間となるよう調整します
(例) ７月末借入の場合、初年度は５ヶ月で１年とみなします
30年借入であれば、実質29年5ヶ月となります
返済額変更
上記計算方法で5年毎の12月に実施
（変動金利期間）
変更前返済額の125％以内とする
同
毎月返済分変動開始時（借入応答月の翌月）に再計算
（固定→変動）
ﾎﾞｰﾅｽ返済変動開始直近分は固定期間中の返済額を基準とし
利息を月割で調整、次回に再計算を実施
同
毎月返済分変動開始時（借入応答月の翌月）に再計算
（固定or変動→固定）
ﾎﾞｰﾅｽ返済変動開始直近分から新しい返済額を基準とし
初回は利息を月割で調整
適用金利見直し
4月1日、10月1日の基準金利により、7月、1月返済分より変更
（毎月返済分）
返済額変更時以外は、利息と元本返済の内訳で処理
適用金利見直し
4月1日、10月1日の基準金利により、1月、7月返済分より変更
（ボーナス返済分）
（金利適用時期は同じだが、返済額へ反映するのに6ヶ月必要）
繰上げ返済
単純な元本内入れとして処理され、期間短縮はされない
→期間短縮
但し、5年毎に再計算時に新返済額に反映される
繰上げ返済
（本ソフトは対応していません）
→返済額再計算
（未払利息発生時の処理方法）
1. 未払利息に対しては返済額再計算までは付利しない
2. 金利の下落により未払が解消した場合は、元本返済より未払返済を優先させる
3. 返済額再計算時に未払利息が残っている場合は、再計算の借入元本に加算する
4. 変動金利から固定金利への移行時に未払利息が残っている場合も、上と同じ
5. 繰上げ返済においても、未払利息が残っている場合は未払利息の返済を優先する
固定金利型への切替後は、期間短縮となる
残存期間に対して新返済額を適用します

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