不動産投資融資の最前線非売品 → 特別販売価格 20,000 円収録時間: 109 分＜セミナー内容詳細＞給与収入により借入できる額が決まるのは、一部の銀行が提供している特殊なアパートローンだけです。三井住友銀行アパートローン審査が厳しくなって以降に数億円借りて不動産投資をしている人の多くは、サラリーマン向けアパートローンではなく、事業性資金融資を受けていると思われます。そこにおいて重要なのは「属性」ではなく、不動産賃貸業の財務資料を中心に金融機関が各事業者を査定する「格付け」です。格付けが良ければ融資が受け易くなりますが、融資依存度が高い不動産賃貸業者の格付けは、さほど高くはなりません。しかし、それでも、信用保設協会の保証が付けば融資をするという金融機関が見つかる可能性がありますし、金融機関によっては、事業者への融資は、最初は保証協会付きから開始することが暗黙のルールになっているところもあります。私は保証協会の保証付きで、未だ取引の無かった  みずほ銀行  三井住友銀行  スルガ銀行  芝信用金庫で、いずれも法人名義の融資を受けました。セミナーで話した内容をその後自ら実行した釈です。そうした経験を踏まえ、事業性資金融資について、次の内容に言及いたします。  今でも三井住友銀行からオーバーローンで融資を受ける方法(他の銀行・信金でも使えるノウハウです)  三井住友銀行等都市銀行から、法定耐用年数超えの融資を受ける方法  3 大メガパンクについて、融資をしてもらい易い窓口(アパートローン担当部門で融資してもらうのはかなり大変です)  一つの物件について二つの金融機関から融資を受け、合算してオーバーローンにする方法(全国の銀行・信金で使えるノウハウです)  給与収入や借入残高にあまり関係なくスノレガ銀行から 2%程度の固定金利で融資を受ける方法(他の銀行・信金でも使えるノウハウです)  住所地が営業エリア外の信用金庫等地域金融機関から融資を受ける方法これらは、私が実行済み・実証済みのノウハウです。単なる理論や机上の空輸ではありません。また、以前のセミナーでは、保証協会が 100%保証をする景気対応緊急保証の受け方を、私の会社の決算書を例に具体的に説明しました。その制度は終了しましたが今でも保証協会が 100%保証する制度があります。保証協会が 100%保証するということは、金融機関にとってリスクが非常に少ないので、そうと分かれば積極的に融資する金融機関もあります。しかしながら、いくつかの 100%保証制度については、金融機関の融資担当者の問でも、あまり知られていません。ゆえに、皆様が知識を得て、「この制度を使えば保証協会が 100% 保証する」ということを融資担当者に説明する必要があります。それができるよう、制度の解説をいたします。すなわち、  今でも保証協会が 100%保証する保証・融資制度の解説をします。まずは保証協会の 100%保証制度から入り、次に、通常の(80%保証の)保証制度を使い、そして、プロパーの融資を受ける。これが、事業性資金融資の受け方の基本的なステップです。さて、私のセミナーに来られる方全てが不動産賃貸事業を数年間営んでいる経験豊富な方々ばかりではありません。個人向けアパートローンを利用して賃貸用不動産を購入されたいという方も多いでしょう。そこで、あまり知られていないいくつかの金融機関の個人向けアパートローンの解説もいたします。例えば、次のような内容です。    旧ライフ住宅ローン(住信 L&F)や新生プロパティファイサンスからの借入金を銀行に借り換えし、共同担保を外して金利を下げる簡単な方法(今年私が実行・実証済み) スルガ銀行の 4.5%のアパートローン金利を 3%近くまで下げる方法(私が実行・実証済み) 昭和築の木造アパートで 25 年の超長期融資を銀行から受ける方法  RC マンションを頭金 1 割未満で買う方法このセミナーでは、  三菱東京 UFJ 銀行  三井住友銀行  みずほ銀行  りそな銀行  横浜銀行  静岡銀行  東京都民銀行  関西アーバン銀行  八千代銀行  東日本銀行  シティバンク  東京スター銀行これら銀行との私の実際の交渉談を、皆様にお知らせします。保証協会(銀行子会社等の保証会社ではなく、法律に基づく公的な保証協会)についての知識の無い方は、保証協会や都道府県の制度融資について、あらかじめ予習しておかれることをお勧めします。講演：石渡浩 (いしわたひろし) 収録時期：2011 年 8 月 [email protected]