NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL VS. SHARE DEALS Emil Holub 21. listopadu 2013 Obsah Úvod Předsmluvní odpovědnost Dopad NOZ na právní prověrku (due diligence) Asset deal Share deal NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS 21. listopadu 2013 2 Předsmluvní odpovědnost NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS 21. listopadu 2013 3 Předsmluvní odpovědnost Ochrana stran a dobré víry Důvod a okamžik ukončení jednání Informační povinnost Náhrada škody vs. náklady NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS 21. listopadu 2013 4 Dopad NOZ na právní prověrku (due diligence) NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS 21. listopadu 2013 5 Nemovitosti – nové vymezení Věci nemovité: Pozemky Podzemní stavby Práva (právo stavby) Nepřenositelné věci, které nejsou součástí pozemku (inženýrské sítě výslovně ne součást pozemku) Jednotky (byt, nebytové prostory) Stavby vzniklé před 1.1.2014 Stavba součástí pozemku Stroj/jiné upevněné zařízení součástí pozemku, pokud nezapsána výhrada NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS 21. listopadu 2013 6 Vlastnictví – ochrana titulu Ochrana dobré víry posílena Nabytí za úplatu a v dobré víře od osoby „zapsané“ Dle „výkladu“ dopad i na poskytnutí zástavy (?) Dobrá víra třetích osob – lze napadnout – do 1 měsíce ode dne, kdy se žadatel o zápisu dozvěděl – maximálně do 3 let od zápisu Přechodné období Výše uvedené lhůty běží od 1.1.2015 pro zápisy před 1.1.2014 Dopad na praxi a due diligence Nové převody: ihned Historické tituly: magické datum 1.1.2018 (?) NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS 21. listopadu 2013 7 Vlastnictví – ochrana titulu Vydržení Poctivá a pravá držba - 10 let zůstává Chybí-li právní důvod - nově 20 let – Výjimka nepoctivý úmysl Pravá držba „Neprokáže-li se, že se někdo vetřel v držbu svémocně nebo se se v ni vloudil potajmu nebo lstí, anebo že někdo usiluje proměnit v trvalé právo to, co mu bylo povoleno jen výprosou, jde o pravou držbu.“ NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS 21. listopadu 2013 8 Due diligence a pronajaté projekty Nájemní vztahy Vznik nájmu: zák.č. 116/1990 Sb. Práva vzniklá před 31.12.2013: zák.č. 116/1990 Sb. Všechna ostatní práva a povinností z nájmu (např. včetně zániku/ukončení nájmu): NOZ (Ne)platnost nájmů dle OZ/1964 Aplikace nových zásad dle NOZ (?) Vznik nového nájmu ústně (?) NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS 21. listopadu 2013 9 Revize platnosti nových nájemních smluv Náležitosti nájemní smlouvy 116/1990 Sb NOZ Písemná forma nájemní smlouvy ANO -- Předmět nájmu ANO ANO Předmět podnikání nájemce ANO -- Účel nájmu ANO -- Výše nájemného ANO -- Úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s nájmem ANO Ano*) *) Před zahájením poskytování služeb NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS 21. listopadu 2013 10 Asset deals NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS 21. listopadu 2013 11 Asset deal - struktura Převod nemovitostí (+ movitých věcí) Práva a povinnosti Závady Převzetí veškerého majetku SPV/poměrně určené části Vědomí o dluzích způsobí nabytí dluhů do výše hodnoty Zástava na nemovitosti převod dluhu v plné výši Možnost postoupení servisních smluv NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS 21. listopadu 2013 12 Asset deal – Převod vlastnictví Zachován princip: smlouva + retrospektivní zápis vkladem do KN Výměra pozemku uvedena: nárok kupujícího na slevu v případě odchylky Vady staveb: uplatnění v 5-leté lhůtě (lze vyloučit) Jako věcné právo lze také dohodnout: Zákaz zatížení/zcizení + zákaz dalšího zastavení; Právo zpětné koupě; Výhradu lepšího kupce NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS 21. listopadu 2013 13 Asset Deal – Zápis v KN Předmět evidence v KN – nový obsah Předmětem evidence v KN nebudou Podzemní stavby Rozestavěné budovy Dopad na stavby na cizím pozemku podle OZ/1964 Nové podmínky přezkumu listin při vkladovém řízení Dopad na délku řízení (?) NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS 21. listopadu 2013 14 Ochrana ztráty titulu Návrh na vklad - povinnost KÚ vyrozumět účastníka, přestože zastoupen zmocněncem Adresa uvedená v katastru/email/SMS Služba sledování změn v katastru Čekací lhůta 20 dnů od vyrozumění (odeslání informace) Poznámky spornosti (§24 KZ vs. § 985/§986 NOZ): kdy žalovat? Lhůty pro zápis do KN (§33 KZ) Vklad – bez zbytečného odkladu po povolení vkladu Záznam a poznámka – 30 dnů od doručení listiny NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS 21. listopadu 2013 15 Asset deal a přechod nájmů Změna vlastníka - nájem pokračuje/práva a povinnosti z nájmu přecházejí na nabyvatele Nemožnost vypovědět – lze sjednat opak (omezení u nájmu bytu): výpověď v 3-měsíční lhůtě Problémem je rozsah přechod povinností jen v rozsahu zákonných povinností, ledaže o ostatních povinnostech nabyvatel věděl úplatná koupě + absence pochybností, že věc není pronajata – právo nabyvatele nájem vypovědět výpovědní doba: nemovité věci - 3 měsíce, movité věci - 1 měsíc práva nájemce vůči původnímu pronajímateli nejsou dotčena Vypovídající strana hradí přiměřené odstupné NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS 21. listopadu 2013 16 Share deals NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS 21. listopadu 2013 17 Share deal - principy Konec zákazu řetězení Převoditelnost podílů Současný stav Nová úprava Kmenový list Souhlas orgánu společnosti jako podmínka účinnosti Důsledky neudělení souhlasu s převodem Akcie na jméno Akcie na majitele Jen zaknihované nebo imobilizované NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS 21. listopadu 2013 18 Převody podílů a akcií Převod podílů Podíl jako věc, kupní smlouva, nabytí od nevlastníka možné Nejasný okamžik převodu – veřejný rejstřík vs. veřejný seznam Převod kmenového listu Převod akcií Nelze se odchýlit o zákonné úpravy Převod nesplacené akcie smlouvou NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS 21. listopadu 2013 19 Share deal - Nároky ze záruk a prohlášení Odpovědnost za nepravdivá prohlášení Specifické smluvní ujednání nebo Odpovědnost za vady dle NOZ? Omezení odpovědnosti – nelze předem vyloučit Úmysl a hrubou nedbalost Práva slabší strany NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS 21. listopadu 2013 20 Omyl a práva slabší strany Důsledky NS - 29 Odo 564/2006 Rozšířená definice omylu O rozhodující okolnosti O vedlejší okolnosti NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS 21. listopadu 2013 21 NOZ - Shrnutí na závěr Zjednodušení právní due diligence do budoucna Aset deal – více nejasností a rizik Share deal – vyjma s.r.o. bez zásadních změn NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS 21. listopadu 2013 22 Kontakty Emil Holub Partner T: +420 222 555 222 E: [email protected] NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL vs. SHARE DEALS 21. listopadu 2013 23 NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK (NOZ) Z POHLEDU INVESTORA - ASSET DEAL VS. SHARE DEALS www.cliffordchance.com Clifford Chance, 10 Upper Bank Street, London, E14 5JJ © Clifford Chance 2013 Clifford Chance LLP is a limited liability partnership registered in England and Wales under number OC323571 Registered office: 10 Upper Bank Street, London, E14 5JJ We use the word 'partner' to refer to a member of Clifford Chance LLP, or an employee or consultant with equivalent standing and qualifications
© Copyright 2024 Paperzz
