平成２０年4月１０日発行（毎月１０日発行）通巻第３８５号 昭和５６年3月5日第3種郵便物認可（社）全国宅地建物取引業協会連合会（社）全国宅地建物取引業保証協会 全宅連・全宅保証 理事会開催 不動産流通市場活性化、公益法人改革等を 目指した２１年度事業計画案を策定 April 2009 リアルパートナー 4月号 日本 再発 見！ 各地 の観 光圏 福島県宅建協会 道路をめぐる留意点あれこれ ● 地方協会だより ● 紙上研修 鋸山の大仏 房総フラワーライン 野島崎灯台 大山千枚田 家族時間の旅∼里海・里山が織りなす「南房総・交流街道」 ―南房総地域観光圏（千葉県） 南房総地域は、千葉県の房総半島最南端に位置し、三方を海に 囲まれ、内陸は県下最高峰の愛宕山（408ｍ）をはじめ300ｍ 以上の山が連なり、急峻な山地が形成されています。山間部の 大山千枚田や棚田などの美しい農村風景も見られ、豊かな自然 環境が最大の魅力です。そして、 この自然環境は原生的な自然 ではなく、地域の人々の暮らしの中で大切に利用されつつ守ら れてきた、 「里海・里山」の魅力です。 TOPICS 今月の全宅連トピックス TOPICS-1 全宅連・全宅保証 理事会開催 不動産流通市場活性化のための諸施策、 公益法人改革への対応を目指した 平成21年度事業計画案を策定 挨拶する伊藤会長 全宅連・全宅保証は3月26日に東京・第一ホテル東京で理 事会を開催し、平成21年度の総会上程議案となる事業計画・ 予算案を策定しました。 全宅連理事会では、報告事項として、平成20年度業務執 行状況、財務執行状況、社会資本整備審議会産業分科会 不動産部会の検討状況等が報告されました。 審議事項としては、平成21年度事業計画書（案）、会計収 支予算書（案）のほか、定款施行規則および諸規定の一部 改正に関する件、公益法人改革への対応に関する件等が審議・ 理事会のもよう 承認されました。 全宅保証理事会では、報告事項として、平成20年度の業務・ 財務状況が報告され、審議事項として、平成21年度の事業 営等を行います。また、公益法人改革に対応するために、諸規 計画（案）、収支予算書（案）のほか、苦情解決業務処理規 定の整備や研修会を開催します。 定および弁済業務方法書・細則の改正等が審議・承認されま した。 全宅連・全宅保証の事業計画案の概要は下記の通りです。 ■全宅連・事業計画案 ■全宅保証・事業計画案 全宅保証は、宅地建物取引業法に基づく法定業務の円滑 な実施、公益法人制度改革への対応、会員管理体制の整備 に重点をおいた事業計画を策定します。 全宅連は、会員減少傾向が続くなか、 「事業環境の整備・ 「弁済業務」に関しては、認証申出件数の増加傾向を踏ま 改善活動」 「業務支援事業の実施」 「教育研修事業の確立」 えて、弁済枠を9億円確保し、弁済申出案件に対する迅速か 「会務の総合管理」の4項目を事業の柱とします。 つ適正な審査を行い、消費者保護の一層の充実に努めます。 事業環境の整備・改善活動として、税制特例措置の適用 また取引にかかるトラブルの防止と迅速な苦情解決に努め 期限の延長、土地長期譲渡所得に係る基礎控除や良質なス るとともに、会員に対する研修を実務中心の内容として事故 トック形成のための特例措置の創設等の要望を行うとともに、 の未然防止を図り、宅地建物取引業の健全な発達と信頼向 政策関連として農地法、定期借家制度、不動産登記制度の 上を図ります。平成20年に施行された「公益法人制度改革へ 改善に取り組みます。 の対応」に関しては、公益社団法人化を準備するため、組織 業務支援事業の実施として、ハトマークサイトの運営、不動 体制、規定の整備を進めます。 産ジャパン、指定流通機構の検討、全宅連公認不動産インタ さらに中央・地方本部間の連携を密にし、平成21年度から ーネットオークションの管理等を行います。また、賃貸不動産 合算会計処理を導入して、同制度改革へ対応します。 管理の法的整備に向けた検討、賃貸不動産経営管理士制 「会員管理業務」においては、全宅連ならびに都道府県宅 度の運営を行います。 地建物取引業協会との連携のなかで、新規入会者の入会促 教育研修事業の確立として、研修パックシステム、不動産 進と「会員権の一体性」に基づく会員管理体制の整備・充実 総合コース、全宅連実務セミナー等の研修事業の実施、産学 と会員サービスの向上に努めます。 協調事業の推進、不動産コンサルティング技能登録者制度、 「宅建業の健全な発達を図る業務」では、教育研修事業の 消費者向け研修事業への対応を図ります。 推進、指定流通機構の整備・充実、不動産総合サイト運営の 会務の総合管理に関しては、円滑な会務運営、財務運営を 支援および協力、不動産無料相談所の整備対策事業等を全 行うとともに、各種ＰＲ活動、広報誌の発行、ホームページの運 宅連と共同で実施します。 02 Apr. 2009 Real Partner TOPICS-3 TOPICS-2 賃貸不動産管理業協会 理事会開催 IT担当者研修会を開催 理事会のもよう 全宅連は、2月18日に東京・六本木アカデミーヒルズで不動産関 賃貸不動産管理業 係の最新IT事情やハトマークサイト、全宅連ホームページからの各種 協会は3月26日に理事 書式のダウンロード操作方法を周知するために、都道府県宅建協会 会を開催し、平成21年 のIT担当者を対象とした研修会を開催しました。 度の事 業 計 画・予 算 研修会では、国土 案等が承認されました。 交通省担当者による 事業計画では、①賃貸管理業支援事業、②教育・研 レインズマーケットイ 修事業、③情報提供・PR活動、④組織体制の検討、 を ンフォメーションの説 柱に事業展開を図ることとしています。 明と（財）不動産流通 市川専務理事 近代化センター担当 TOPICS-4 者による不 動 産ジャ 明海大学とのインターンシップ制度 千葉県宅建協会会員企業で 研修受入れ パンの解説、ハトマー 挨拶する伊藤会長 クサイトの説明、全宅 一色流通委員長 連書式のダウンロード の実習が行われた後、 全宅連と明海大学は平成17年にインターンシップ制 川口有一郎早稲田 度（研修生受入れ制度） を提携し、 これまで10名の学生 大学大学院教授によ が宅建協会会員企業で研修を行い、大学での授業や社 る特別講演が行われ 会人生活の準備に役立てています。 ました。 川口有一郎早稲田大学大学院 教授の講演 神垣法務・分野対策 委員長 20年度春季は、明海大学の学生1名が千葉県宅建協 会会員企業〈（株）共栄土地〉で2週間にわたる研修を受 TOPICS-5 けました。 総務省アンケート「平成21年経済 センサス・基礎調査」にご協力を！ 研修生は同大学不動産学部の1年生で、物件案内か ら重要事項説明・契約締 結にいたる一連の業務を 前号でもお伝えしましたが、総務 体験するとともに、ビジネ 省統計局は、7月１日に「平成21年経 スマナーを身につけること 済センサス・基礎調査」を実施します。 にも積極的に取組みました。 会員のみなさまのご協力をお願い Contents 02 04 05 4月号 経済センサス・基礎調査のHPバナー いたします。 研修のもよう April 2009 今月の全宅連トピックス：全宅連・全宅保証 理事会開催／賃貸 不動産管理業協会 理事会開催／IT担当者研修会を開催／明海 大学とのインターンシップ制度／「経済センサス・基礎調査」にご協 力を！ 各地の話題：ユメセン報告 第2弾（愛媛、福島、奈良、茨城編）／ 埼玉県宅建協会／千葉県宅建協会 お知らせ：部屋探しのガイドブックを公表／電気コンロ設置情報提 供のお願い／ハトマークサイト大幅リニューアル 2009年4月10日発行 通巻第385号 発行／社団法人全国宅地建物取引業協会連合会 社団法人全国宅地建物取引業保証協会 発行人／伊藤博 編集人／村山龍男 06 07 08 10 11 12 16 連載vol.25 地方協会だより 福島県宅建協会 連載vol.6 解説！住宅瑕疵担保履行法 トレンド・ウォッチ：環境型交通システムから考える街づくり 連載vol.22 不動産取引の紛争事例110番 連載vol.20 仕事に役立つ税務相談119番 紙上研修：道路をめぐる留意点あれこれ 全宅保証 大臣免許会員の会費納付方法変更のお知らせ／出版物、 頒布品のご案内 〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報） FAX.03-5821-8101 URL.http://www.zentaku.or.jp/ ●今年度のリアルパートナー表紙は、観光圏整備計画 作成地域で綴っていきます。編集部では、会員のみな さまからのご意見・ご要望等を受付けています。上記 広報までご連絡いただくか、FAXをお送りください。 Apr. 2009 Real Partner 03 COLOR DIGEST 各地の話題 1 ユメセン報告 第2弾 （愛媛、福島、奈良、茨城編） 前号に引き続き、全宅連が社会貢献の観点から協賛する財団法人日本サッカー協会の 「JFAこころのプロジェクト」をレポートします。 同プロジェクトは、 元日本代表や現役のJリーグ、 なでしこリーグ、 JFL、 Fリーグの選手や他 競技のスポーツ選手などが「夢先生」となって小学校の授業を受け持つもので、20年度に 実施された愛媛、 福島、 奈良、 茨城のレポートをお伝えします。 ★2月5日 愛媛県・大洲市立平小学校 ★2月12日 奈良県・奈良市立伏見南小学校 夢先生は、Jリーグで活躍された元サッカー日本代表の水沼貴 2000年シドニーオリンピックの100m背泳ぎで銀メダル、400ｍメ 史さんと、 日本ビーチバレー界の草分けであり、1996年アトランタオ ドレーリレーで銅メダルをとった中村真衣さんが夢先生となって、 前 リンピックはバレーボールで、2000年シドニー、2008年北京オリンピ 半は、 体育館でボールを使ったゲームを通じて、 子供たちと触れ合 ックはビーチバレー日本代表の佐伯美香さんが担当しました。 いました。教室における「トーク」の時間では、4歳のころから水泳 水沼さんは、子供たちに対して仲間に支えられ、 また、 自らの得 に取組み、 オリンピック代表に選ばれてシドニーでは銀メダルを獲 意分野を伸ばすことによって代表に復帰できた体験を話し、 「本気」 得したことと、 その後、 周囲のプレッシャーから代表を逃した後も奮 で取組めばたいていのことはできると励ましました。佐伯さんは中 起して日本代表に返り咲き、 世界選手権に出場したことなど、 中村 学から始めたバレーボールでアトランタオリンピックに出場した後、 さん自身の挫折や成功を「夢曲線」にして子供たちに見せ、夢の 再度オリンピックを目指しビーチバレーに転向。シドニーオリンピック 実現に向けてあきらめずに努力する必要性を話しました。 に出場し入賞した後、結婚・出産を経て、再度北京オリンピックに 出場したこと等、 自身の体験を子供たちの前で話しました。 ★2月25日 茨城県・水戸市立五軒小学校 ★2月6日 福島県・福島市立飯野小学校 川上直子さんが担当しました。体育館でのボールを使ったゲーム 午前のクラスは、 元サッカー日本女子代表（なでしこジャパン）の 元Jリーガーで日本代表を経験した岩本輝雄さんが夢先生を務 でチームワークについて指導した後、教室で「なでしこジャパン」 めました。前半の「ゲーム」の時間では、体育館でボールを使った 代表としてワールドカップやアテネオリンピックに出場したことやひ ゲームを子供たちと一緒にしながら、 チームワークの大切さを教え ざを痛めて手術した時の経験を通じて、 自分を支えてくれた周囲 ました。後半の「トーク」の時間では、 日本代表に選出された後、 怪 の人々に対して感謝の気持ちを持つことの大切さなどを語りました。 我に悩まされた現役時代のエピソードを語りながら、 現役を続けた 午後のクラスは、世界陸上選手権のアテネとパリ大会で銅メダ いという夢を持ち続けて選手時代を過ごしたことを通じて「夢を持 ルをとった元長距離・マラソン選手の千葉真子さんが担当しました。 つことの大切さ」 「仲間を尊重すること」 「夢の実現のために努力 を続けること」を子供たちに伝えました。 「ゲームの時間」の後、 「トーク」の時間では、子供たちに小さい目 標を立てて一つ一つクリアをしていくことや、失敗したときの気持 ちを次に頑張るエネルギーに変えることが大切で、 楽しむ気持ちを 持って努力して欲しいと話しました。 水沼貴史さん JFA© 岩本輝雄さん JFA© 川上直子さん JFA© 佐伯美香さん JFA© 中村真衣さん JFA© 千葉真子さん JFA© 04 Apr. 2009 Realpartner 3 千葉県宅建協会 2 埼玉県宅建協会 消費者向けの研修会を開催 青年部・レディス部活動の 活性化に注力 千葉県宅建協会（田中洋会長） は、 千葉県庁が中心となっ 埼玉県宅建協会（星野一雄会長）は、次代の人材育成と女性の て発足した不動産に関する産・官・学の研究会である千葉県 業界参画を念頭に青年部・レディス部の活動を推進しています。2月 不動産取引研究会に参加しています。 27日には16支部を基点に活動する両部のネットワークをさらに活性化 同研究会の主催で2月21日に「マイホームを買う前に聞いて させるため「支部青年部・レディス部ネットワーク交流会」を開催しま 安心講習会」が開催されました。同講習会は、 マイホームを購 した。当日は「業務支援セミナー」の後に別会場で両部のネットワーク 入する前に消費者に対する不動産知識を勉強してもらうとい 交 流 会を実 施 、多くの う趣旨で行われ、一般消費者のみなさまで会場はいっぱいに 参 加 者 が 活 発に 意 見 なりました。明海大学の中城教授や首都圏不動産公正取引 交換を行うなか、5支部 協議会の谷常務理事のほか、千葉県 の代表者から活動報告 宅建協会の専任相談員の上出敬之氏 が講師となり、 「安心納得！マ が行われました。 イホーム選びのポイント」と題 青年部・レディス部活動に 込める思いを語る星野会長 して講演を行いました。 上出相談員の講演 あんしん賃貸支援事業 部屋探しのガイドブックを公表 全宅連を含む業界4団体〔（財） 日本賃貸住宅管理協会・ （社）全日本不動産協会・ （社）不動産流通経営協会〕は、 高齢者、 障 害者、 外国人および子育て世帯等の入居を受け入れる民間賃貸住宅に関する情報提供や居住支援サービスの提供等を行うあ んしん賃貸支援事業の周知、 啓発等を行うため、 「あんしん賃貸住宅推進協議会」を設置しています。 このほど、 外国人の方が日本で賃貸住宅を探すときに必要な基礎知識等を6ヵ国語（日本語、 英語、 中国語、 韓国語、 スペイン語、 ポルトガル語）で取りまとめた「部屋探しのガイドブック」を作成し、 国土交通省ホームページ内に掲載していますのでご活用下さい。 URL http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/anshin/heyasagashi-index.htm 小形キッチンユニット用電気コンロ設置情報提供のお願い 火災事故の未然防止対策のため、管理または仲介した物件に下記特徴の電気コンロが設置され ていた場合、 小形キッチンユニット用電気こんろ協議会にご連絡ください。 【特 徴】 ヒーターが渦巻状の電気コンロでスイッチつまみが本体から飛び出たもの 【連絡先】 小形キッチンユニット用電気こんろ協議会（フリーダイヤル 0120-355-915） ※火災の恐れのあることから、 設置情報の提供は個人情報保護の適用外となります。 全宅連「ハトマークサイト」大幅リニューアル 月間アクセス数最高記録を更新 全宅連統合サイト「ハトマークサイト」は平成15年4月1日の開始以来、6年が経過し、大幅リニュ ーアルをしました。現在、登録物件数は約30万件、 月間アクセス数は約500万件です。 「ハトマークサイト」に登録された物件情報は、自動的に（財）不動産流通近代化センターが運 営する「不動産ジャパン」でも公開されます。 また、不動産情報サービス会社アットホーム（株） との提携で、同社の一般消費者向けサイト「アット ホームウェブ」を通して、ヤフー不動産をはじめとした民間不動産検索サイトへの公開も可能です （有料）。登録物件の公開先が広がれば、 より多くの人の目に留まり、早期成約につながります。 ●公開サイト：YAHOO!JAPAN、excite、infoseek、＠nifty、NIKKEI NET、YOMIURI ONLINE、asahi.com、毎日.jp 等29サイト、携帯電話4サイト ●利用料：1件650円（税込） ●公開期間：賃貸居住用物件は30日間、それ以外の物件は80日間。 ●利用可能な宅建協会：北海道、青森、岩手、秋田、山形、宮城、福島、茨城、栃木、群馬、埼玉、千葉、東京、神奈川、新潟、長野、山梨、富山、石川、福井、岐阜、愛知、三重、 滋賀、京都、大阪、兵庫、奈良、和歌山、広島、愛媛、高知 ※ハトマークサイトへの登録については、所属の都道府県協会にお問い合わせください。 Apr. 2009 Realpartner 05 地方協会だより Vol.25 福島県宅建協会 福島支部 協会本部 伊達支部 相双支部 喜多方支部 福島県は面白さ増大中！ ユニークな地域起こし 安達支部 福島県は、東北新幹線、東北自動車道等の完成により首都圏とを 郡山支部 また、県内から他の地方への移動には、いわき市∼郡山市∼会津 結ぶ交通手段が整備され、首都圏からは「日帰り圏」となりました。 会津若松支部 若松市を結び新潟に至る「磐越自動車道」や「福島空港」なども利 須賀川支部 用できます。 福島県では、2007年2月の第30回日本アカデミー賞4部門を 白河支部 受賞した「フラガール」のモデルとなった「スパリゾートハワイアン いわき支部 ズ」をはじめ、能や歌舞伎で知られる「安達ヶ原（鬼婆伝説）」の地 に誕生したテーマパーク「ふるさと館」、日本さくら会選定“全国桜 名所百選”の一つで、会津若松市にあり戊辰戦争の白虎隊であまり にも有名な難攻不落の名城である「鶴ヶ城」と、相双地方の代名詞 ともいえる祭事「相馬野馬追い」等、県内各地では自然や歴史・文 「こども１１０番の店」 「災害時支援」に協力 地域社会へ貢献 福島県宅建協会は、地域の子供たちの安全を守るため、県警本部 化などの持ち味を活かしたユニークな地域おこし計画が登場して います。 余暇を豊かにする福島の時間と空間の広がりとともに、 ますます 面白さが増大中の福島県です。 と県教育委員会と協力して「こども１１０番の店」運動に取組んでい フラガール ます。 店頭にステッカーを貼り、犯罪の未然防止や地域社会への貢献を 通じて、より一層、業界の信頼性の向上を目指しています。 また、災害時の被災者への支援として福島県と協定を締結し、災 害 発 生 時に住 宅を 失った 被 災 者 へ 代 替 の 住宅情報を提 供することになりま した。 「こども110番の店」 ステッカー ﹁ 災 害 協 定 ﹂ ス テ ッ カ ー 安達ヶ原（鬼婆伝説） 三春の滝桜。樹齢1,000年以上、 国の天然記念物に指定 女性クラブを設立―働く女性をサポート！ 福島県宅建協会は平成19年5月24日、女性からの視点を活用す 鶴ヶ城 ることで、消費者の信頼を得て、協会の発展を目指すことを目的に｢女 性クラブ｣を設立しました。 同クラブでは各種研 修会を通し業務知識の 取得に努めるほか、働 く女性をサポートする 環境づくりや女性の地 位向上を目指した活動 を行っています。 女性クラブ設立記念講演会 06 Apr. 2009 Realpartner 相馬野馬追い 連 載 第 6 回 解 説！ 住 宅 瑕 疵 担 保 履 行 法 国土交通省住宅局住宅瑕疵担保対策室 伊藤 昌弘 これだけは知っておこう！ 事業者の「故意・重過失」の場合はどうなるか？ 1 「故意・重過失」の被害者救済の意義 本法（住宅瑕疵担保履行法）で定める住宅瑕疵担保責任保険においては、責任保険としての性格上、新築住宅を供給した建設業 者や宅建業者の故意・重過失を原因として瑕疵が発生した場合、 その事業者に対しては保険金は支払われません。これは、 このような 故意・重過失を原因とする瑕疵についてまで保険金が支払われてしまうと、いわゆるモラルハザードが生じてしまい、建設工事などにお ける手抜きが生じてしまう恐れがあるからです。 しかしながら、構造計算書偽装問題を踏まえた場合、事業者の故意・重過失の場合をも救済の対象としなければ住宅購入者の保護 の観点からは不十分なものに終わってしまいます。住宅購入者にとっては、瑕疵の原因が故意・重過失か否かは無関係であり、 より被 害が深刻となりやすい故意・重過失の場合に補修費用が支払われないことになると、 その保護が図られないからです。また、同じく資力 確保措置として定められている供託の場合にあっては、瑕疵による損害の原因を問わず（故意・重過失の場合であっても）支払対象と なっていることとのバランスも考慮する必要があります。 そこで、住宅瑕疵担保責任保険においては、 このような事業者の故意・重過失の場合に、事業者が自ら瑕疵担保責任を履行するこ とを原則としつつ、倒産等により履行が確保されない場合には保険金の支払対象とすることを求めています（規則1条2号イ、2条2号イ）。 2 住宅購入者等救済基金の仕組み（図参照） このような故意・重過失の事業者倒産時の保険金支払については、事故発生率を根拠とした通常のリスク負担（再保険）では対応 が困難です。そこで、 こうした保険金支払に対応するため、住宅瑕疵担保責任法人（保険法人）では、保険料の一部を共同で1つの基 金（住宅購入者等救済基金） として積立てています。この基金を用いて、故意・重過失の事業者の倒産等により保険法人の支払が 行われた場合には、支払った保険法人に対して基金からの補填が行われます。 なお、事業者が営業を行っている場合には、事業者自らが瑕疵担保責任を履行して補修等を行うことになりますので、 この基金は使 用されません。 【故意・重過失の事業者倒産時の被害者救済の仕組み】 3 故意・重過失の判断 瑕疵の発生について事業者に故意・重過失があったか否かは、 事業者に対する保険金の支払を左右する重大な問題であり、 その 住宅供給業者 保険料 住宅取得者 保険金 支払請求 保険金支払 判断については慎重に行うことが求められます。そこで、 このような 故意・重過失の判断については、保険法人により組織された一般 保険法人 社団法人住宅瑕疵担保保険協会に審査会を設け、法律・建築分 保険料の 支払に対 一部を拠出 して補填 野の専門家による判断が行われることになります。 保険法人 拠出 補填 保険法人 拠出 補填 住宅購入者等救済基金 ご利用ください！ 無料電話相談と会員専用サイト 相談料無料！電話による 不動産税務相談 ●毎月第3金曜日 （4月17日、5月15日） ●正午∼3時まで ●TEL.03-5821-8113 で 会員専用サイトを利用するには…… 全宅連・全宅保証ホームページ（http://www.zentaku.or.jp/） の「宅建協会会員ログイン」 （協会会員業者専用サイト）およ び「不動産業に従事している方」のページでユーザー名とパ スワードが必要な場合は、次のユーザー名とパスワードを入力 しアクセスしてください。 ユーザー名：zentaku（半角・小文字） パスワード：zentaku（半角・小文字） Apr. 2009 Realpartner 07 トレンド・ウォッチ 不動産市場に新たな流れ!! 環境型交通システムから考える街づくり ― フランスの事例に学ぶ ― Shigeko Fujii 株式会社リクルート 住宅総研 主任研究員 住生活ジャーナリスト 藤井 繁子 ［velib（ベリブ）］のレンタルステーション。 1日登録の場合、料金は１ユーロ。連続30分 以内の利用なら1,500ヵ所どこでも何度で も乗り降りできる上、自転車は車道右側（歩 道寄り）を共有。バスティーユ広場にて。 車ステーションに変えてしまう大胆な政策。 「パリ市内へは 住宅・不動産業界において環境への取組みは、住宅 性能としての省エネだけでなく、企業活動すべてに求 められ「環境報告書」などのアウトプットが不可欠な時 代になりました。 また地域の不動産会社としては地元 の住環境保全や整備は、 その地域の不動産価値を左 右する重要な活動にもなります。 今回はフランスの小都市が環境交通システムに取組 んだ結果、地域ブランドを高めた事例を紹介します。 環境活動は“Think Globally, Act Locally”という言 葉どおり、各社の地元地域における“Act”につなげ ていただければと考えます。 車で行くと止める所がない」という状況をつくることで車で の市街地乗り入れを抑制し、自転車が公共交通であるとい う優先順位を明確にしたパリ市の強い意志が伺えます。 ※中心市街地から一般車両を制限し歩行者・自転車に開放。バ スや公共交通でアクセスできるようにした商店街 ■8万人都市 La Rochelle の挑戦！ ―「マイカーの無い日」 そのような動きのなかでも、生活者の意識を変えるための 面白いムーブメント“European Mobility Week”がありま す。このイベント、今では欧州のみならず世界2,000以上の 都市で、住民が環境と交通や街づくりを考える１週間として ■車社会からの脱却を目指す欧州各国 開催されています。そして期間中の9月22日には｢カーフリー デー｣が世界各地で同日開催されます。終日、市街中心部 戦後のモータリゼーションは大気汚染やCO 2排出などの へのマイカー乗り入れを禁止し、バスや自転車など公共交 環境問題だけでなく、郊外型大店舗の開発を促進し、中心 通の利用を促進する社会実験イベントです。 市街地の商店街が寂れるという都市問題も引き起こしました。 その｢カーフリーデー｣（仏語：Une journee sans ma 同じような問題が日本に先立ち欧州では1960年代に起こ voiture 「マイカーの無い日｣）は、 フランス西海岸の小さな っています。その対策として欧州各国では「車」中心から｢人｣ 港町ラ・ロシェル（La Rochelle）市が1997年最初に始め 中心の交通システムへと再整備が積極的に進められ、 トラ た社会実験です。11年を経て、街がどのように変化したの ンジットモール（※）やトラム（路面電車）などの施策で人々 か現地を取材しました。 を街中に呼び戻し賑わいを取り戻しました。 フランス西部、大西洋に面した港町ラ・ロシェル市は、環 近年は低炭素・循環型社会の実現が叫ばれるなか、 「車」 境モビリティ政策の先進モデルとしてフランス全土のみなら に依存しないライフスタイルを推進するために「自転車」の ず、世界から注目される人口8万人の小さな都市。パリなど 利用が促進され、ヨーロッパ各地で自転車道の整備や制 ヨーロッパ各地で整備されるようになったレンタル自転車シ 度づくりが進んでいます。パリで一昨年から始まった大規模 ステムも、 ラ・ロッシェルでは30年前に導入され「黄色い自 な自動レンタル自転車システム［velib（ベリブ）］ （写真）は、 転車」として街のアイコンになっています。現在は電気自動 設置自転車台数が2万台以上・自動レンタル自転車ステー 車の先 進 都 市としても名を上げて、市の業 務 用 車 両や ションは市内約1,500ヵ所と1年で一気に整備拡大し、地下 Park＆Ride用シャトルバス、 レンタカーなど200台以上の電 鉄・バスに次ぐ“パリの足”として活用されるようになりました。 気自動車が走る環境型交通の先駆都市です。 現地で感心させられたのは、自転車ステーションの新設 そのラ・ロシェル市「マイカーの無い日」は、交通量の増 には、従来の車用路上コインパーキングを次々と潰して自転 加による大気汚染など都市環境問題の対策として実施され、 08 Apr. 2009 Realpartner カーフリーデー当日は露天市場などイベン トで賑わう。中心市街への12ヵ所の道路を封 鎖しボランティアや警察が迂回誘導。バスな ど公共交通が来たらゲートを開けて通す。 標識・道路ペイントや｢Zone30｣（車時速制限30km /ｈ）で自転車通行を車ドライバーにも意識付け。 24時間セルフシステムの電気自動車レンタカー “LISELEC”。市内に7ステーション・55台が稼動、 利用登録者400人（人口8万人）。 マイカーを持たなくても不自由なく生活できることを住民が に活用できれば、 もう少し豊かな住環境が得られそうです。 体験することで日常的なマイカー利用を抑制する試みです。 今や、地域や世代によっては住まい手のニーズも、マイカー 当初不安を募らせていた市民も、バス・自転車・レンタカー （電 より住空間や生活コストを重視する指向が表れています。 気自動車） ・ボートなど公共交通の整備が進むことで不安 車離れが進んだと言われる若年層、子育てでコスト意識の は解消され、 「マイカーの無い日」には“騒音が無い”“澄 高い団塊ジュニア世代、 また車の運転時間が減るシニア層 んだ空気”の街を実感することができた結果、今ではこのイ もマイカーの保有コストに無駄を感じる世帯です。 ベントや政策を「誇りに思う」と言えるほどに住民の意識が 住宅販売も厳しい時代だからこそ住宅供給側が意志を 変わったと市の担当者が語ってくれました。 持って商品企画をし、環境意識の高い消費者をターゲット そのような住民の意識変化とともに「環境都市」として市 にチャレンジすべきではないでしょうか。例えば4∼6棟レベ 外からの評価も高まり、住みたい街としての人気が高まった ルの小規模戸建開発なら個別に駐車スペースを取らず、 カ ということです。80年代には7.2万人にまで減り続けていた ーシェアリング付き共有駐車場として集約し、 その分の敷地 人口が、今では467km離れたパリをはじめ他都市からの流 を庭や建物に活用したり、子供が安全に遊べるコモンスペ 入で8万人を超える人口増に転じており、周辺での住宅開 ースを提供したりするなどが考えられます。これを、省エネ住 発も進められていました。車の交通量自体は人口増加によ 宅や太陽光発電とともに環境配慮型分譲住宅地として特 り減ってはいないものの、 レンタカーやカーシェアリングの普 徴付けて販売することができます。 及でマイカー保有率は減少しています。 マンションや賃貸アパートであればカーシェアリングで駐 街中を老若男女が軽快に自転車で走る姿、小さな路地ご 車場数を減らし、 そのスペースをニーズの高い施設（託児所・ との地元商店街やカフェ・レストランが賑わう光景を目の当 医院・ケアサービスなど）に活用するのも、おもしろいかもし たりにし、環境型交通システムに着目して「人」を呼び戻し れません。土地活用も単なる駐車場経営から電気自動車 たラ・ロシェル市に街づくりの成功を見るこることができました。 のレンタカーシステムを導入するなど、循環型社会を目指し ■都市空間の再配分と有効活用 ながら地域の住環境を高める取組みは、社会からの注目も 集めることでしょう。 環境問題以外にも「車」を市街地から締め出す理由とし ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ て、 「都市空間の再配分」が上げられます。物理的に車が 時速40kmの車で通り過ぎる街と、時速4kmで歩いて眺 占有するスペースは、歩行者や自転車の10∼40倍（移動時） ・ める街の風景や香りはまったく違うものになり、自ずと｢この 10∼20倍（停止時） もあります。もし運転利用時間が1日1 街が好き、大切にしたい｣と思う“愛着”が培われるものです。 時間とすれば、1日23時間分の駐車スペースは都市空間を 街角でコミュニケーションが生まれ、元気と安心が得られる、 無駄に占有していることになります。 そんな街が住環境として理想であると私は感じています。 そのような観点からもマイカーの利用・保有を抑制し、 レ 今後、住まいの省エネや環境対策は個別の住宅単位から、 ンタカーやカーシェアリング、自転車・公共交通の利用促進 住宅地単位→自治会などコミュニティ単位→市町村単位 により、都市空間を「車」から「人」に再配分することで街を へと取組みを広げる必要があり、地域の住環境＝不動産 有効に活用する取組みも進んでいます。 価値は地域住民の手で高める時代になるでしょう。そして地 もし日本の住宅に駐車場がなければ、 どれほど街並みは 元地域を愛する不動産会社のみなさまこそが、 その環境行 美しくなることでしょう。また駐車スペースを住宅建物や庭 動をリードすべき存在であると思っています。 Apr. 2009 Realpartner 09 連載 第22回 不動産取引の紛争事例 （財）不動産適正取引推進機構 調査研究部 上席主任研究員 村川 隆生 「住宅瑕疵担保履行法」と 重要事項説明書の記載・説明上の留意点 建物の安全に対する信頼を根底から覆し、多数の被害者を生 じさせた耐震偽装事件は、 大きな社会問題となりました。国は信頼 回復と建物の安全性等を担保するための方策として、 建築基準法・ 建築士法・建設業法等の関連法令の改正を行うとともに、買主の 2 重要事項説明書の記載例 （1）保険による措置を講ずる場合 （瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要） 被害回復を確実に担保するために、 「住宅瑕疵担保履行法」を創 設しました。 住宅瑕疵担保履行法が、平成21年10月1日以降に引渡される 措置を講ずる かどうか 新築住宅について、 売主業者等の瑕疵担保責任の履行を確実に 確保するために、 売主業者等に「①保証金の供託」または「②責 任保険契約の締結」のいずれかの措置を義務付けていることは 措置の内容 周知の通りです。本号では、 宅建業法で定められた「瑕疵担保責 講ずる ・ 講じない ○○○○（指定法人名）の住宅 瑕疵担保責任保険を利用します。 別添、○○保険重要事項説明書 を参照下さい。 任の履行に関する措置」に係る重要事項説明書の記載方法と説 明について確認します。 1 宅建業法とガイドライン （1）宅建業法35条1項13号の定め 当該宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保 証保険契約の締結その他の措置で国土交通省令で定めるも のを講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合における措置 の概要 保険法人所定の重要事項説明書を添付のうえ、説明します。 工事完了前である等により、 保険契約が締結されていない場合は、 措置を「講ずる予定」と記入し、 「措置の内容」には予定である旨 をあわせて記載・説明します。 （2）供託による措置を講ずる場合 （瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要） 措置を講ずる かどうか 講ずる ・ 講じない （2）責任保険の契約が完了してない場合の対応 （ガイドライン−宅建業法の解釈・運用の考え方） 宅地又は建物が宅地の造成又は建物の建築に関する工事 措置の内容 の完了前のものである等の事情により、重要事項の説明の時 点で瑕疵担保責任の履行に関する措置に係る契約の締結が 完了していない場合にあっては、当該措置に係る契約を締結 する予定であること及びその見込みの内容の概要について説 明するものとする。 （3）供託をする場合の説明事項 （ガイドライン） ①住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする供託所の名称及 び所在地 ②特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律施 行令第6条第1項の販売新築住宅については、同項の書面 に記載された2以上の宅地建物取引業者それぞれの販売 瑕疵負担割合の合計に対する当該宅地建物取引業者の 販売瑕疵担保負担割合の割合 10 Apr. 2009 Realpartner 住宅瑕疵担保履行法に基づく保 証金を下記供託所に供託します。 ・名 称：○○○○ ・所在地：○○○○ 売主業者が複数の場合は、 それぞれの販売瑕疵負担割合の 合計に対する当該宅地建物取引業者の販売瑕疵担保負担割合 の割合も記載・説明します。 3 法施行前に契約される新築物件について ①引渡しが10月1日以降になるものについては、履行確保措置義 務が生じることから、 上記の通り、 予定する措置およびその内容 を説明します。 ②引渡しが10月1日より前に行われるものについては、 当該法律に よる義務はないので、 講じない場合は「講じない」に○をつけて その旨説明し、講ずる場合は「講ずる」に○をつけてその内容 を説明します。 なお、 措置義務がある場合および措置義務を講ずる場合には、 売買契約書にもその旨約定します。 連載 第 20 回 仕事に役立つ税務相談 東京シティ税理士事務所 税理士 村岡 清樹 住宅取得資金の相続時精算課税制度の特例（応用編） 父（60才）から平成21年中に資金援助を受けて私（33才）が居住するマンションを購入する予定です。 マンションの売買契約も引渡しも今年です。また平成22年中に住宅ローンの繰上返済資金について も贈与を受ける予定です。それぞれ相続時精算課税制度の適用を受けることはできるのでしょうか。 父の年齢が65歳未満であるため「通常の相続時精算課税制度」 ・店舗併用住宅の場合には工事費用の1/2以上が居住用部 の適用を受けることはできませんが贈与財産のうちに下記の1の 分の工事費であること。 要件を満たす住宅取得資金が含まれているならば「住宅取得資 金の相続時精算課税制度の特例」の適用を受けることができます。 2 税額 この特例を選択すれば親の年齢要件がなくなり、今年以後相続 住宅取得資金の相続時精算課税制度の特例の適用を受ける 開始までの期間、 その親からその子に対する贈与については相 場合には累計で3,500万円までは贈与税がかからず、 3,500万円を 続時精算課税制度の適用を受けることになります（図参照）。 越える部分については一律20％の贈与税が課税されます。 1 住宅取得資金の相続時精算課税の適用要件 3 手続き ①贈与者…受贈者の親 相続時精算課税制度の適用を受けるためには贈与税が発生 ②受贈者…その年1月1日において20歳以上の推定相続人である してもしなくても、 贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの 子（代襲相続がある場合には孫も可） ③贈与できる資産…金銭に限定されており土地などの資産はこ の特例の対象となりません。使途は受贈者の住宅や住宅の敷 地の購入資金または一定の増改築の費用の支払いに限定さ れています。 間に相続時精算課税選択届出書を添付した贈与税の申告書を 税務署に提出しなければなりません。 4 適用を受けた年以後の贈与の取扱い 相続時精算課税制度の適用を一度受ければ、 その親とその子 ④住宅の引渡しの期日…贈与の翌年3月15日までに住宅の引渡 との間の贈与はすべて相続時精算課税制度の適用を受けること しを受けていることが必要です。なお注文建築住宅の場合に になります。 したがって年間110万円の贈与税の非課税枠（暦年 限って若干条件が緩和される場合があります。 単位課税）の対象にはなりません。 もう一方の親とその子の間の ⑤居住の期日…贈与の翌年3月15日までに自宅として居住してい 贈与、 その親と他の子の間の贈与については従来通り暦年単位 るか、 同日以後遅滞なく居住することが確実と見込まれているこ 課税の対象となります。なお相続時精算課税制度の非課税枠は とが必要です。 年間ではなく届出書提出の年分から相続時までのすべての期間 ⑥住宅の条件 ¡新築住宅の場合 ・床面積（登記簿面積）50㎡以上 ・店舗併用住宅の場合には床面積の1/2以上が居住用 ™中古住宅の場合 を通じた贈与の累計の金額です。 5 相続との関係 相続時精算課税制度の適用を受けた贈与財産の価額はすべ て合計して相続が発生した場合に遺産の価額に加算され、 その ・建築後住宅として使用されたものであること。 全体が相続税の計算の基礎となります。 したがって、相続税が発 ・床面積（登記簿面積）50㎡以上 生する可能性のある場合には相続時精算課税制度の利用に関 ・店舗併用住宅の場合には床面積の1/2以上が居住用 して慎重な検討が不可欠です。なお上記2で課税された贈与税 ・マンション等耐火建築物は25年以内、木造建築物等耐火建 は相続税の前払いとして相続時に精算が行われます。 築物以外の建物は20年以内に建築されたものであること。こ れらの年数を超える建物については｢耐震基準適合証明書｣ に関する調査が引渡しの日の前2年以内に行われており 「耐 震基準適合証明書」の発行を受けられること。 £増改築 ・床面積（登記簿面積）50㎡以上 ・店舗併用住宅の場合には床面積の1/2以上が居住用 ・工事費用が100万円以上であること。 ●設例 《平成21年度》 住宅購入資金贈与 物件の引渡し 《平成22年度》 ローン繰上返済資金贈与 住宅取得資金贈与 住宅取得資金以外の贈与 相続時精算課税制度の適用を受ける 親が65歳未満でも相続時精算課税制度の適用可能 住宅取得資金の相続時精算課税制度の特例の非課税枠 1,000万円 2,500万円 使途は住宅取得資金に限定される 使途や資産の種類が限定されない Apr. 2009 Realpartner 11 全宅保証 会費納付方法の変更のお知らせ 事務所が所在する地方本部ごとにご納付を！ 全宅保証 大臣免許会員のみなさまの会費納付方法を、平成21 年度から事務所が所在する地方本部ごとにご納付いただきます ように変更いたします。ご理解とご協力をお願いいたします（会 費納付額の変更はありません）。 1. 平成20年度会費までは、 本店から本店所在地地方本部へ本支店分を納付 【例 本店 1 支店 4】 本支店 № 【現 行】 所在地 納付額 東京 東京 千葉 千葉 埼玉 30,000円 合計 30,000円 【変 更】 納付本部 納付額 東京本部 一括納付 納付本部 12,000円 0円 6,000円 6,000円 6,000円 東京本部 納付 ※1 千葉本部 納付 千葉本部 納付 埼玉本部 納付 30,000円 1ヶ所 4ヶ所 ※1 本店が所在する地方本部に支店がある場合は、当該本支店分をまとめて本店が納付 2. 会費納付請求書は、会費を納付していただきます事務所ごとにご送付いたします。 【お問い合わせ】 ご不明な点は、全宅保証 中央本部【TEL.03-5821-8122】までお問い合わせください。 新刊 ２１年度版 全宅連版 税金の解説書 全宅連は、今年度も「あなたの不動産、税金は」 （平成２１年度版） を6月中旬（予定）に発刊します。注文は３０冊以上（最低注文部数） からで、追加の場合は１０冊単位でお申込み ください。 ●A5判90ページ ●1冊 180円（税込、送料着払い） ●申込方法／注文部数・送金額・会社名・所在地 ・電話番号を明記のうえ、代金を現金書留また は郵便振替で直接下記まで。 （口座 No.00160-1-69214） ●お問い合わせ／（株）テクノート 〒111-0052 東京都台東区柳橋 1-1-8-205 わかりやすい重要事項説明書の書き方 全宅連は重要事項説明書の解説書を大幅に見直し、わかりやす さと見やすさ重視で分冊化して発刊しました。実務本位の編集で、 法 改 正 の ポイント や 昨今の取引の問題点 など解説書も一新。ぜ ひご活用ください。 ●A4版・4分冊 ●お問い合わせ／所属の 宅建協会または全宅連 TEL.03-3863-5933 不動産業界に求められるコンプライアンス 改訂版 不動産広告の相談事例５０ 不動産広告に関する相談を50事例のQ&A でまとめ た 一 冊 。イン ター ネット広告 の 表示 や賃料キャッシュバック に関する景品規約のル ールが掲載されています。 ●A4判・48ページ ●1冊 315円（税込） 最少申込数10冊 （以後10冊単位で追加、別途送料） ●お申込み・お問い合わせ／（株）住宅新報社 「不動産広告の相談事例５０」 販売係 TEL.03-3502-7471 ご注文はＦＡＸで FAX.03-3580-6705 契約書、重要事項説明書表紙 全宅連は、会員のみなさまから強いご要 望のある「契約書」および「重要事項説 明書」の表紙を作成し配布しています。 全宅連のシンボルマークであるハトマ ークが表裏にあり、その説明もあります。 取引の際に ご活 用く ださい。 ●A4判・ クリーム色紙・ 4色刷 ●1セット10枚入り ●お問い合わせ／所属の宅建協会 または全宅連 ①わかりやすい重要事項説明書の書き方、②わかりやすい売買契約書の書き方、③重要事項説明書お よび契約書・表紙は、インターネットからもお申込み可能です。全宅連・全宅保証のホームページ「宅建 協会会員ログイン」→「出版物のご案内」のそれぞれのページにある『ご注文はこちらから』ボタンをク リックし、必要事項を送信してください。 基礎理解 物件調査のポイント 宅建業に不可欠な物件調査を十分に 行うため、基本的事項をコンパクトに まとめた一冊。物件調査の際、ぜひご 活用ください。 ○調査手順に合わ せ た 見 開き 2 ペ ージ編集 ○実践実務に役立 つ 多くの 写真や 図表を収録 ○ 調 査 ポイント や 資料の読み方を 簡潔に集約 ●A5判・240ページ ●1冊 400円（税込）別途送料必要 ●お問い合わせ／（株）たいせい TEL. 03-3439-3011 ご注文はFAXで（FAX.03-3439-3028） 平成 21 年 4 月 10 日発行（毎月 10 日発行） 通巻第 385 号 昭和 56 年 3 月 5 日第 3 種郵便物認可 発行人／伊藤博 編集人／村山龍男 発行所／（社）全国宅地建物取引業協会連合会・ （社）全国宅地建物取引業保証協会〒 101-0032 東京都千代田区岩本町 2-6-3 TEL.03-5821-8181（広報）定価 50 円 0 本 店 1 東京支店1 2 千葉支店1 3 千葉支店2 4 埼玉支店1 平成21年度会費からは、 本店および支店別に事務所が所在する地方本部へ納付 リアルパートナー 4月号 ●変更点 4 April 2009 大臣免許会員のみなさまへ
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