2016 RENTDATA オフィスレントデータ 巻頭特集 全国主要エリア 最新 再開発レポート 三幸エステート株式会社 読み方ガイド 調査に関して 用語に関して 調査期間： 2015 年（平成 27 年） 7 月 1 日∼ 12 月 1 日 1 フロア面積 : 各ビルにおける基準階（3 階以上）オフィスフロアの最大貸室面積 賃料（共益費込）: 個別物件ごとに公開されている募集賃料の平均値 調査時点（賃料、空室率） ： 各年 12 月 1 日 www.sanko-e.co.jp/data RENTDATA 2016 当社 Webサイト内の「市況データ」では、全国の賃貸オフィスビルに関す る相場データやマーケットレポートなどを提供しています。 CONTENTS 三幸エステートが提供する 「市況データ」のご案内 空室率 : 「現空面積÷貸付総面積」で算出 貸付総面積は第三者（関連子会社含）への賃貸対象となるオフィス床面積 （自社使用・店舗・住宅スペースを除く） 調査対象ビル： 上記期間内にテナント募集を行った賃貸オフィスビル ビルの分類（1 フロア面積）： 大規模ビル 200 坪以上 大型ビル 100 坪以上 200 坪未満 中型ビル 50 坪以上 100 坪未満 小型ビル 20 坪以上 50 坪未満 新規供給面積 : 集計期間内に竣工した新築ビルの貸室面積の合計 需給バランス・シミュレーション（大規模ビル） 全国主要エリア 最新 再開発レポート 東京 ▶ P.17 大阪 ▶ P.27 札幌 ▶ P.29 仙台 ▶ P.30 名古屋 ▶ P.31 福岡 ▶ P.32 データ▶ P.33 1）吸収需要がプラスの場合 前月末 稼働面積 分析対象 ○東京 23 区、東京都心 5 区、札幌市、仙台市、名古屋市、大阪市、福岡市 ○ビル規模：大規模ビル（1 フロア面積 200 坪以上） 募集面積 吸収需要（+） 当月末 新規供給面積（当月） 稼働面積 エリア別オフィスマーケットデータ 15 ・東京 17 東京都心部「Ａクラスビル」 「Ｂクラスビル」 オフィスレント＆プライス・インデックス 全国主要 6 都市・7 エリアの需給バランスを分析し、以下の前提条件に基づ いて 2016、2017 年の空室率をシミュレートしました。 前提条件 ケース 1：過去 3 年間の平均吸収需要が今後 2 年間継続すると想定 ケース 2：過去 10 年間の平均吸収需要が今後 2 年間継続すると想定 3 巻頭特集 募集面積 ・大阪 ・札幌 ・仙台 ・名古屋 ・福岡 25 27 29 30 31 32 データ 33 賃料マップ 対象エリア 35 オフィス賃料の変遷と経済動向 37 オフィスビル竣工年表 39 2016 年 未来カレンダー 41 会社概要・WEB の紹介 42 2）吸収需要がマイナスの場合 注意事項 ○吸収需要（ネット・アブソープション）は竣工済ビルの募集面積と新規供 給面積を、 各年末および 2015 年 11 月末で集計、計算しています （右図参照） 。 ＝ 稼働面積（当月）- 稼働面積（前月） ＝ 募集面積（前月）+ 新規供給面積（当月）- 募集面積（当月） ○建物解体等による滅失の影響は考慮していません。 新規供給 2006 吸収需要（ネット・アブソープション） 2007 2008 2009 2010 空室率 前月末 稼働面積 募集面積 吸収需要（-） 当月末 新規供給面積（当月） 募集面積 稼働面積 ケース1（過去3年間の平均吸収需要が今後2年間継続すると想定） 吸収需要 空室率 ケース2（過去10年間の平均吸収需要が今後2年間継続すると想定） 吸収需要 空室率 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 7.8% 3.7% 相場データ（全国主要都市一覧） 全国主要都市のオフィス賃料の相場を比較できます。 3.9% 2.9 （単位：坪） 3.4% 1.5% ケース2 ケース1 オフィスマーケットレポート（全国主要都市） 毎月更新される全国主要 6 都市（東京、大阪、名古屋、札幌、仙台、福岡） のマーケットレポートです。 300,000 オフィスレント・インデックス ニッセイ基礎研究所との共同研究による、成約賃料をベースとする四半 期単位の東京都心部 Aクラスビル・B クラスビル賃料、空室率です。 200,000 100,000 0 オフィスレントデータ（バックナンバー） 2008 年以降の主要ページを公開しています。 -100,000 新規供給 1 三幸エス テート株式会社 吸収需要 （ネット・アブソープション） ケース1の吸収需要 ケース2の吸収需要 過去 3 年間の平均吸収需要が 過去10年間の平均吸収需要が 今後2年間継続すると想定 今後2年間継続すると想定 オフィスマーケット調査月報 全国主要 6 都市（東 京、大阪、名古屋、札 幌、仙台、福岡）の 各種 賃貸オフィスマーケットデータを、時系列分析やグラフ作成に便利な EXCEL フォーマットで公開しています。 表紙写真（撮影協力：株式会社 大阪マーチャンダイズ・マート） 日本を代表するフォトグラファー皆川聡氏の作品。 撮影場所は大阪 天満橋南詰に立地し、天満橋駅直結の「大阪マーチャンダイズ・マートビル （ OMMビル）」の屋上。日中の中之島方面の風景を撮影しました。OMMビルは1969 年（昭和 44年）に大阪の主要産業だった繊維の卸売業の近代化のために国内初の本格的な立体卸売りセ ンターとして竣工しました。米国シカゴの「Merchandise Mart」をモデルにした横幅の長い壁の ような外観は、天満橋のランドマークとして親しまれています。 三幸エステート株式会社 2 巻頭特集 全国主要エリア 最新 再開発レポート 全国主要エリアの再開発プロジェクトをピックアップ。 開発の特長やマーケットへの影響についてまとめた。 記載されている内容は2015年12月1日現在のものであり、 今後の計画により変更となる場合もあります。 写真 PIXTA 3 三幸エ ステート株式会社 三幸エステート株式会社 4 東 京 TOKYO 内幸町二丁目プロジェクト 1 階ガーデンプロムナードイメージ 感じられるオフィス〟 の創造 5 三幸エステート株式会社 みどりに癒され、 みどりを 〟 屋上スカイガーデンイメージ 屋上エアガーデンイメージ 外観イメージ 日比谷公園に隣接する立地で進行中の プロジェクト 日本の政治中枢が集積する官庁街・霞 が関、長い伝統を誇る商業地である日比 谷・有楽町、 日本有数のビジネス街・新橋、 近年目覚ましい再開発が続く虎ノ門。そ のどこからもほぼ均等の距離にある日比 谷公園は、 まさに「日本のセントラルパー ク」と呼ぶにふさわしい都会のオアシス だ。皇居を除けば千代田区最大級の緑地 面積を有し、誰でも自由に立ち入ること ができ、管理体制が充実しているため治 安も良好である。 この日比谷公園に国会通りを挟んで 隣接する内幸町二丁目では、 「 内幸町二 丁目プロジェクト」が進行中だ。同プロ ジェクトはケネディクス株式会社・東急不 動産株式会社・株式会社日本政策投資銀 行の 3 社の共同事業であり、東急不動産 がプロジェクトマネージャーとして開発 およびリーシングを手がけ、さらに竣工 後はマスターリース兼プロパティマネー ジャーとして管理運営を実施する予定と なっている。 東急不動産では現在、デザインアソシ エーションNPOと共同で「Green Work Style Project」を展開しており、同プロ ジェクトはその第1号物件となる。 緑は、日本のオフィスワーカーの「働き 方」を変革するカギとなる 近年、東急不動産は「外で働く& 女性 目線」 をコンセプトとする新目黒東急ビル、 「自分らしく、 リラックスして働く」ことを 提案する新青山東急ビルなどを通じて、 緑 を取り入れたオフィスビル開発を展開して いるが、 今回のプロジェクトからは 「日本の “はたらく”を、 緑でデザインする。」 をコンセ プトに、 さらなる進化に挑戦している。 コンセプト構築には、デザインアソシ エーション理事の茂木健一郎氏（脳科学 者）、依頼に応じて世界各地から見たこと もない植物を採集するプラント・ハンター の西畠清順氏（そら植物園主宰）、株式会 社意と匠研究所代表の下川一哉氏（元日 経デザイン編集長）が参画。オフィスの 緑は、単に癒しやリラクゼーション効果だ けにとどまらず、働く人の生命を潤す力 を持ち、過酷な労働環境にある日本のオ フィスワーカーの「働き方」を変革するカ ギとなりうるという。 オフィスビルをまるごと「公園」にすると いう発想 最適な BCPプランと、国内トップクラス の環境配慮認証 同プロジェクトの 最 大 の 特 長は、立 地 環 境によるメリットを最 大 限に引き 出す「公園の中のオフィス」 （ ON THE PARK ）というコンセプトだ。窓からの眺 望だけでなく、地上 21 階、地下 4 階の建 物の内部でも、さまざまなスペースを緑 化している。 屋上ラウンジの「スカイガーデン」と 屋根のある「エアガーデン」、1 階正面の 「エントランスガーデン」とここへつなが る 「ガーデンプロムナード」。2階には打合 せゾーンの「ラウンジガーデン」が造られ、 さらに各階にもリフレッシュコーナーの 「ポケットガーデン」が設けられる。文字通 り、 オフィスビルを1棟まるごと 「公園」に してしまおうという大胆な発想である。 取り入れられる緑は、 量だけでも膨大な ものになるが、 ただ緑の量を増やせばよい という考え方ではない。脳科学者である茂 木氏をはじめとしたブレーンが研究と検討 を重ね、 ビル内外の緑の配置や種類、 最適 な量など緻密に計算されているという。 日比谷周辺は江戸時代以前まで東京 湾の入り江であった軟弱地盤だが、同プ ロジェクトは、地盤強固な江戸川層に直 接支持させる直接基礎を採用することで 液状化の影響を防ぎ、震度6強の巨大地 震にも耐えることができる。また、もとも と浸水リスクの極めて低い立地ではある が、防潮板の設置と主要施設を高所に設 けることで万一のリスクに備えている。さ らに、3 回線スポットネットワーク方式の 採用と非常用発電機で約3日間の停電に 対応し、飲用水の確保や防災備蓄、一時 滞留スペースの確保など、最適なBCPプ ランを構築している。 また、DBJ Green Building認証制度 のプラン認証において「国内トップクラス の卓越した環境・社会への配慮がなされ たビル」 としての認証を受けており、 自然 採光の共用部など最新の環境対応がな されている。 加えて、交通アクセスの利便性も高く、 霞が関駅と内幸町駅の2駅と地下通路で 直結予定。虎ノ門駅・新橋駅など複数路 線の利用が可能である。 三 幸 エ ス テ ー ト 株 式 会 社 6 東 京 TOKYO 赤坂 1 丁目プロジェクト コンファレンスセンター 4 階 アンフィシアターイメージ 豊かな樹々が立ち並ぶ緑道空間（グリーンアベニュー） 外観イメージ 最大限に発揮する 地域一体の都市再開発 エリアの魅力を 7 三幸エ ステート株式会社 ビル事業発祥の地に、新たなランドマー クを創造 六本木通りが外堀通りと交差する溜池 交差点から3本目の通りを左折すると、 右 手に 「赤坂インターシティ／ホーマット バ イカウント」が見えてくる。2005年に竣工 した同ビルの敷地は、旧第一興和ビルな どの跡地。ここは新日鉄興和不動産の前 身である興和不動産株式会社にとっては 旧本社所在地であり、同社のビル事業発 祥の地でもある。 この赤坂インターシティから通りを挟ん だ向かい側に広がる約16,000㎡の敷地で は、現在「赤坂1丁目プロジェクト」が進行 中である。 これは、 ランドマークとなる地上 階、 高さ の複合ビルを建築すると 38 205m ともに、 都心の真っ只中に5,000㎡超にお よぶ緑地を創出する再開発計画だ。 同地区の再開発事業の発端は、 旧第一 興和ビルなどの建替え事業が本格化しつ つあった2001年。当時、 計画地には計37 棟もの建物が密集していた。計画当初は、 主に個人地権者が居住する西地区と、主 に法人地権者のビルが集積する東地区と でそれぞれ別個の再開発を企図して勉強 会を立ち上げていたが、 2005年に正面に 赤坂インターシティが竣工したことを機運 に、 緑地を大きくとることができて並木道 をつくる東西の地区を合せた都市計画構 想に賛同を得て、 両地区が一体となって再 開発を考えるようになってきたという。 2008年に「赤坂一丁目地区市街地再 開発準備組合」が設立されると、 再開発事 業は一気に具体化する。2011年には都市 計画決定、 2012年に「赤坂一丁目地区市 街地再開発組合」が設立され、2013年に は権利変換計画認可、 同年12月には解体 工事に着手し、2014年9月には新築工事 が着工された。 都心には珍しい職住近接環境と、イン ターナショナルな地域特性を活かした施 設配置 赤坂というエリアの魅力、 地域特性につ いて、 同社は 「職住近接」 と 「国際性」 だと強 調する。赤坂の場合、 古くからレジデンスと オフィスビルなどが近接し、 都心としては居 住人口も多い。 つまり、 もともと 「職住近接」 が実現していた希少な地域であるという。 もう一つの「国際性」 についても歴史は 古く、 現在赤坂インターシティの建つ隣接 地に米国公使館（現・大使館）が建てられ たのは100年以上前の1890年のことだ。 以来、 赤坂周辺には各国大使館が集積し、 ホテルオークラをはじめ海外からの要人 の宿泊施設も多いことから、国際色豊か な地域となっている。 計画地内に多様な施設を全て自前で備 えるのではなく、 エリア内の他施設との相 互補完の関係が成立するようエリア内に 必要な施設を揃える。 例えば、 ビジネスコミュニケーションの 拠点として、 大小さまざまなニーズに応え るホールやコンファレンスルームを運営 する計画で、加えて国際会議等にも対応 可能であり、国際色豊かな地域特性に応 じたビジネスソリューションを提供する。 他には、 バイリンガル対応のクリニック （一 般内科から専門外来まで多岐にわたる） や人間ドックであり、同じくバイリンガル 対応の託児施設である。ちなみにこれら の施設は入居テナントの限定利用ではな く、 周辺で働く方々も利用できる想定とし ている。 狭く、 老朽化した建物が軒を連ね、 防災上 も大きな課題となっていた。同プロジェク トではこれらの課題を解決すべく、周辺 道路の拡幅や緑道整備、緑あふれる公開 空地の創出に取り組む。 「赤坂1丁目プロジェクト」の計画図を見る と、複合ビルを敷地内の西端となる六本 木通り沿いに寄せていることに気づく。敷 地中心部から南東側にかけては、多種多 様な植栽の生い茂るクールスポットとして 一般にも開放される。これにより、超高層 ビルが建ち並ぶ都心一等地にありながら も、 緑化率50%超の陽当たりの良い広大 な緑地を実現することができる。 緑道整備については、敷地脇の六本木 通りに新設される南北線溜池山王駅出口 を起点に虎ノ門方面へ向けて約850m続 く街路樹を設けていく 「赤坂・虎ノ門緑道 計画」も進行中だ。緑道構想には周辺地 域との連携が不可欠で、緑道協議会のメ ンバーでもある同社は、 「人と向き合い、 街をつくる。」の企業理念のもとで長年地 域との信頼関係を築いてきた。また、 緑道 計画地には日比谷線の新駅構想もあり、 これが追い風となることも期待できる。 都心にありながら緑化率50%超を実現 する建築計画 ハイグレードなオフィス環境と充実した ワーカーサポート施設 かつてこの計画地内に37棟の建物が 密集していたころ、周辺には公園や緑地 がほとんどないエリアだった。道路の幅も ビルのスペックとしては、 世界初の試み となる 「3層にまたがって配置したiRDTダ ンパー」など3種類の制振デバイスを採用 し、建築基準法の求める性能の 1.5 倍の 耐震性を確保。非常用電源には重油と中 圧ガスを併用するデュアル燃料方式の発 電機を導入し、共用部だけでなく専有部 にも最大200時間にわたって電力供給が 可能だ。また、断水時にも約7日間トイレ が利用可能な雑用水を確保している。さ らに、 個々のテナントが自社のBCPに活用 できるようにオフィスの各フロアに防災備 蓄倉庫を設置し、 自社用の非常用発電機 を設置するスペースも確保している。 環境配慮の面では、 「先導的省CО₂ビ ル」を目指して、 中温冷水利用空調システ ムの採用や地域冷暖房のエリア拡張によ るプラント間のエネルギーの面的利用、 高 効率コジェネレーションシステムや太陽光 発電等の省エネ・創エネ設備を導入する。 そして、敷地内の豊かな緑を実感でき る街路樹空間（グリーンアベニュー） に面 するレストランや、 ランチタイムに利用で きる飲食店、デイリーニーズに対応する 物販ショップ、先に述べたバイリンガル対 応のクリニックや託児所といったワーカー サポート施設も充実。本開発を通じて、 オフィスワーカーや施設利用者、地域の 方々にとってエリアの価値が高められる 街づくりを目指す。また、 つくって終わりで はなく緑道計画の具現化やエリアマネジ メントを通じて、 街自体の競争力向上に貢 献していくという。 三幸エステート株式会社 8 大 阪 OSAKA 中之島フェスティバルタワー・ウエスト 中之島フェスティバルタワー・ウエスト エントランスイメージ 機（同発電機は、中之島フェスティバルタ ワー・ウエストのみ。中之島フェスティバル タワーは将来的に72時間対応の予定） と、 オフィステナント全員分の防災備蓄を3日 分ビル側で確保しており、 BCP対応力にお いても関西トップクラスの基準を満たして いるという。 こうした一連の安心・安全への取り組み により、 50年先、100年先を見据えた最新 のオフィス環境を目指している。 超高層ツインタワーで構成される「フェスティバルシティ」 年 、 まも なく 中之島の地にツインタワーが完成 構想 外観イメージ 10 9 三幸エ ステート株式会社 歴史ある音楽の殿堂の名を冠したフェス ティバルシティ 江戸時代には諸藩の蔵屋敷が建ち並 び、経済の中核を担った大阪・中之島。現 在は大阪市中央公会堂や国立国際美術 館などの文化施設が充実し、大企業のオ フィスやホテルなども集積する一大ビジ ネス・文化ゾーンとして根強い人気を誇っ ている。 株式会社朝日ビルディングは現在、 こ の地で「中之島を文化・情報発信の一大 拠点に」を開発コンセプトとする再開発プ ロジェクト （事業主：朝日新聞社、朝日ビル ディング、竹中工務店） を進行中だ。同プ ロジェクトは、老朽化した新朝日ビル・朝 日新聞ビル・大阪朝日ビルを取り壊し、 こ の地に超高層ツインタワーで構成される 「フェスティバルシティ」を築く、大規模 都市再開発計画である。 2007 年 4 月にツインタワー構想が発 表され、2010年1月には先行開発となる 「中之島フェスティバルタワー」を着工。 同ビルの開発では半世紀以上の歴史と 伝統を持つ「フェスティバルホール」の存 続が焦点となったが、最新のシミュレー ション技術を駆使して同ホールの優れた 音響特性を継承しつつ、新たな音楽の殿 堂として生まれ変わらせることに成功し た。同ビルは2012年10月に竣工し、 さら に翌 2013 年 4月には新生「フェスティバ ルホール」が開業を迎えた。 新ホールの開業に先立つ2013年1月 には、 ツインタワーの2棟目となる「中之 島フェスティバルタワー・ウエスト」の建設 計画が発表され、翌2014年7月に着工、 2017年春の完成を目指して着々と工事 が進められている。 水都・大阪にまもなく完成するツインタ ワー 中之島は、旧淀川が南北2つの流れに 分かれた間に位置する東西に細長い中州 である。 「フェスティバルシティ」の計画地 は、中之島のほぼ中心に位置し、地下鉄 四つ橋線「肥後橋駅」 と京阪中之島線「渡 辺橋駅」に地下道で直結されることにな る。いずれも大阪のビジネスエリアの大 動脈であり、主要オフィス街へのアクセ スに便利な交通の要所といえる。さらに いえば、JR大阪駅および梅田周辺までは 徒歩圏であり、 「大阪随一のビジネスゾー ン」 と称するだけの説得力を持っている。 先に竣工した「中之島フェスティバルタ ワー」は、低層階にフェスティバルホール を擁する独特の構造ながら、オフィスフ ロアとして15階から36階までの22フロ アを有している。一方、 「中之島フェスティ バルタワー・ウエスト」は、地上41階、地下 4 階のうち、6 階から31 階までの 26フロ アがオフィスフロアとなる。4階の多目的 ホールや6階の貸会議室などの共用施設 のほか、 33階から40階までを使用するラ グジュアリーホテルは、国内外からの観 光客や出張者の宿泊に対応するなど、 テ ナントのビジネスをトータルにサポートす るさまざまな施設が充実している。 50年先、100年先を見据えたオフィス環 境を目指す 1995年の阪神・淡路大震災、 2011年の 東日本大震災。そして、 今後想定される南 海トラフ地震――大規模災害はいつ発生 するか、 まったく予測できない。それだけ に、 あらゆる事態を想定した万全の備えが 必要だ。 「中之島フェスティバルタワー」では、 その 構造ゆえにホールとオフィスの境界に免 震層を設置するという 「中間免震構造」が 採用された。これに対して、比較的シンプ ルな構造の「中之島フェスティバルタワー・ ウエスト」では、 「スーパー制振構造」が採 用された。各フロアのコアにはブレースと 制振ダンパーを設置した上で、 最下層部に ダンパーを集中させた制振層を設けてい る。この制振層が地震のエネルギーを吸 収し、上部の揺れを軽減する仕組みであ る。 これにより、 阪神・淡路大震災級の震度 7の1.5倍の大きさの地震動にも耐えるこ とができ、 国内最高水準の耐震性能を示す 「Sグレード」 （日建設計基準）を実現して いる。 さらに、 災害時には重油利用で72時間、 中圧ガス利用で7日間連続の電力供給が 可能なデュアルフューエル型非常用発電 ワンフロア820坪の完全無柱空間と、高 い快適性の実現 同ビルでは、 一般的なオフィスよりワン ランク上の快適性を追求している。オフィ スフロアは、テナントによるオフィスレイ アウトの自由度を保証する完全無柱空 間。フロアの隅々まで一望することがで き、 近年多くの企業が取り組んでいる 「風 通しの良いオフィス」の構築が可能だ。ワ ンフロアの面積は820 坪で、 これも関西 最大級のスケールである。 しかも、 天井高 は3ｍと余裕のある設計で、 オフィスワー カーにストレスを感じさせないつくりに なっている。 地下通路で繋がる「中之島フェスティ バルタワー」と共通でテナントが利用可 能なアメニティ施設としては、 貸会議室や カンファレンスルーム、多目的ホール、 レ ストランやカフェテリア、 さらには美術館 や医療モール、保育所などを完備してい るほか、中之島フェスティバルタワー・ウ エストの竣工時には、2 棟合わせて約 50 店舗（現在は約30店舗が営業中）の商業 ゾーン「フェスティバルプラザ」が開業し ている。 また、省 CO 2 推進モデル事業として、 LED照明と照度センサーの導入、水辺の 立地を活かした河川水利用冷暖房システ ムの採用、ランニングコストの低減策に もなる持ち時間制の空調スケジュールが 可能など、環境面にもさまざまな配慮が なされ、 これらの工夫によって、同規模の ビルと比較してCO 2年間排出 40% 減を 実現している。 三 幸 エ ス テ ー ト 株 式 会 社 10 札 幌 仙 台 SAPPORO （仮称）札幌駅前通共同ビル 野村不動産仙台青葉通ビル の商業施設が入り、3階以上がテナントオ フィスとなる。建築主は富国生命保険と 越山ビルディングズ、設計は清水建設、 施工は清水建設と伊藤組土建のJV（ジョ イントベンチャー） で、2017年1月の竣工 を目指す。 札幌駅前通の地下は、札幌駅から大通 駅まで「札幌駅前通地下歩行空間」が開 通しているが、同ビルは地下 1 階でこの 地下通路に直結。豪雪時などでも地上に 一歩も出ずに両駅とビルを往復すること ができ、通勤や移動の利便性はきわめて 高い。天候の影響を受けやすい地方にあ りながら、機動力の高いビジネスフット ワークを発揮することが期待できる。 多種多様なビジネスニーズにフレキシ ブルに対応するオフィス空間 外観イメージ 札幌の中心地に新たなラ ンドマークとなる複合ビ ルが誕生 「（仮称）札幌駅前通共同ビル」の最大の 特徴の一つは、 地下1階から地上2階まで を結ぶ「ステップガーデン」だ。直通エス カレーターと並行して階段状に展開する スペースは、木目のぬくもりを感じられ るフローリングに覆われ、商業テナントへ の来館者だけでなく、 オフィステナントに 入居する従業員にとっても、多忙な中で のつかの間の安らぎをもたらす憩いの 空間を創出する。 札幌駅と大通駅を結ぶ札幌オフィス街 の中心に立地 JR札幌駅と、地下鉄大通駅を結ぶ札幌 市のメインストリート「札幌駅前通」。全 国展開する企業の現地拠点や、地場産業 の本社などが集積する北海道最大のビ ジネスエリアである。この札幌駅前通を、 札幌駅と大通駅のほぼ中間地点で交差 する北 3 条通は、札幌で最初に整備され た近代街路といわれている。いずれも札 幌を代表する2本の道路が交わるこの交 差点は、いわば札幌オフィス街の中心で あるといっても過言ではないだろう。 この交差点の角地では現在、 「（仮称） 札幌駅前通共同ビル」が建設中である。 同ビルは、かつてこの地にあった旧札 幌フコク生命駅前通ビル、越山ビルディ ング、札幌ビルディングの3棟を建て替え る再開発計画で、地上13階、地下1階、延 床面積は約5,700坪の複合ビルとなる。 地下1階から地上2階までは飲食・物販等 11 三幸エ ステート株式会社 SENDAI ステップガーデン オフィスフロアは、基 準 階 床 面 積 約 294坪を確保。2.8mの天井高とともに、 ゆとりある空間を演出する。また、整形無 柱空間とシステム天井の組み合わせで、 自由度の高いレイアウトプランに対応 することができる。たとえば、 コールセン ターとして使用する場合、ロッカールー ムや専用のリフレッシュコーナーなどの スペースも確保しつつ、1人当たり1.5坪 として192席のレイアウトが可能。 現代の多種多様なビジネスニーズに フレキシブルに対応するハイスペックな オフィス空間は、 テナントのビジネスを強 力にサポートする。 に期待がかかる。 オフィスの基本スペックは、基準階面 積 270 坪超の無柱空間に天井高 2.8m を確保。フリーアクセスフロア100㎜、床 荷重500㎏/㎡と、大多数のテナントがオ フィスに要求するスペックの水準をクリ ア。さらに、地方都市の営業には欠かせ ない営業車の駐車台数は50 台分（荷捌 き1 台含む）を確保し、ほかに自転車 42 台・原付 37 台・バイク8 台の計 87 台分の 駐輪スペースを用意する。 先端技術で安心・安全・快適なオフィス環 境を目指す 安心・安全なオフィス環境は、今や企業 の求める必須条件となりつつある。こう した世の中の指向に合わせて、同ビルで は最新の技術を導入した BCP 対策にも 取り組んでいる。 まず、鋼管内部にコンクリートを充填し た強度と粘りに優れたCFT柱を採用。ま た、大梁端部のフランジ両側にプレート を溶接し、梁端部の変型性能を向上させ たサイドプレート工法を使用している。さ らに、建物内の要所にオイルダンパーを 設置して地震のエネルギーを吸収し、地 震時の揺れを軽減する制震構造となって いる。これに加えて、天井設備機器の下 地を補強して災害時の天井落下・脱落を 防止するなど、非構造部材の耐震化にも 取り組んでいる。 その他の BCP 関連の対応設備として は、非常用発電機によるテナントへの電 力供給、備蓄用受水槽による給水をはじ め、地下 1 階には防災備蓄倉庫も設置。 スパンごとに1ヵ所設置された自然換気 窓から外気を取り入れての換気・通風や、 角立地を活かした自然採光など、自然エ ネルギーを効率よく活用することでビル 機能の維持に努めている。 また 、環 境 負 荷 軽 減 対 応としては 、 Low-eペアガラスと断熱サッシュの採用 による空調負荷の軽減、LED照明の全面 採用と一部人感センサーの併用による 照明効率の向上、地域冷暖房の利用と空 調ゾーニングの細分化による効率的な 空調管理など、 さまざまな先端技術の組 み合わせにより、安心・安全でかつ快適な オフィス環境を実現。 米国の環境性能評価システムLEEDで はLEED Core&Shell SILVER（北海道 初）、日本の建築環境総合性能評価シス テムCASBEEではCASBEE札幌Aランク を取得予定。省エネと環境に配慮したオ フィスビルが誕生する。 免震構造と72時間連続運転可能な非常 用発電機を実装 外観イメージ 2017 年春、 青葉通に誕 生する先進の免震構造オ フィスビル 5年ぶりに延床面積3,800坪超のオフィ スビルが誕生 2008 年のリーマンショック以降続い ているオフィスの供給過多と、2011年の 東日本大震災後に起こった建設費の高 騰などにより、 ここ数年間動きの止まっ ていた仙台のオフィスビル開発。それが 再び動き出すことになった。 事業主・貸主は野村不動産。ビルの名 称は「野村不動産仙台青葉通ビル」。地 上 10 階、地下 1 階、延床面積 3,800 坪超 の賃貸オフィスビルが仙台市中心部に誕 生する。1階を店舗とし、2階から10階が テナントオフィスとなる。 仙台市内でこれほどの延床面積を持 つ賃貸オフィスビルの供給は、2012 年 にヨドバシカメラが仙台駅東口で開業し た「ヨドバシカメラ仙台第 2ビル」以来、 じつに5年ぶりのことだ。この5年間―― 否、 ここ10 年近くもの間、仙台周辺のオ フィスマーケットは需要の低迷に苦しん できた。一時は空室率が20%台を超え、 2000年代初頭に相次いで供給された新 築ビルでさえ集客に悩むような状況が続 いてきた。 だが、 しばらく供給が中断している間 に徐々に市況は回復し、空室率は10%台 前半まで低下。景気回復に伴う需要増を 受けて、野村不動産では2015 年春ごろ から本格的にオフィスビル建設を検討し はじめていたという。 2016 年 1月に着工予定。2017 年 4月 末の開業を目指す。 テナントの要求水準をクリアするハイス ペックな機能性 「野村不動産仙台青葉通ビル」 の計画地は、 仙台市のメインストリートである青葉通沿 いで、 1996年に竣工したオフィスビル「青葉 通プラザ」 の西隣に当たる。 JR仙石線あおば 通駅のはす向かいに位置し、 同駅からは徒 歩1分。 地下鉄南北線仙台駅、および2015 年12月6日に開業した地下鉄東西線仙台駅 からは徒歩1分。JR仙台駅からも徒歩5分と いう、 交通アクセス至便の好立地だ。 同ビルはランドマーク性、高い安全性、 環境性能、 フレキシビリティをコンセプト として開発する。青葉通に面する立地の 優位性とハイスペックな機能性により、 仙台を代表するオフィスビルとなること そして何より、同ビル最大のセールス ポイントは災害時のBCP対応である。 同ビルのコンセプトでもある「高い安 全性」を担保する免震構造。東日本大震 災では最大の被災地の一つであったに もかかわらず、仙台では、震災後4年以上 が経過した現在でも免震対応のビルは まだまだ少ないという。あの震災を体験 した人々にとって、巨大地震発生時でも 被害を最小限に抑える免震ビルの存在 は、 どれほど心強いか想像に難くない。 これに加えて、2 回線受電方式による 電力供給の安定を図り、さらに非常用発 電機も実装する。これにより、停電後も共 用部だけでなく、テナントの専用部に照 明の一部とOA 電源として 12VA/ ㎡を 最大72時間供給可能だという。 また、断水に備えて、 ビルの想定利用 人数 1,600 人の 4 割にあたる約 600 人 が、飲料水やトイレに使用する水を3日分 用意している。 前回の震災時には、自宅が津波で流 されてオフィスに寝泊まりせざるを得な くなった人や、比較的被害の少ないビル に避難してきた人も少なくなく、 こうした 災害時への対応は非常に重要な要素と なってくるに違いない。 このほか、同ビルのコンセプトとして 掲げている 「高い環境性能」については、 CASBEE-Aクラスに相当する低環境負 荷オフィスビルを目指し、電力消費を抑 えるLED照明の採用、個別空調や照度セ ンサーによる昼光利用制御など、省エネ ルギー、省 CO 2というテーマにも取り組 んでいる。 三幸エステート株式会社 12 名古屋 福 岡 N A G OYA 名古屋駅前再開発 史上空前の竣工ラッシュを迎 えた名古屋駅前エリア 現在、名古屋駅周辺では高層ビルの 建設ラッシュが進行中だ。その中で三菱 地所の「大名古屋ビルヂング」が駅前再 開発の先陣を切って2015 年 10 月31日 に竣工を迎えた。 同ビルは地上34階、 高さ175ｍ、 オフィ スフロアは7∼33階。基準階面積約734 坪（最小貸付区画 35 坪）、天井高 2850 ｍｍ、窓周りの熱負荷を低減するエアー フローウィンドウを実装し、快適な執務 環境を提供する。また低層部分には商業 ゾーン、 テナント専用のカフェラウンジや 会議室を整備し、 ビジネスサポート機能 も充実。さらに非常用発電には重油・都 市ガス （中圧A）共に使用可能なデュアル フューエル型を採用するなど、先進的な BCP対策を取り入れている。半世紀にわ ＪＲＪＰ博多ビル たって 「名古屋の顔」 として親しまれてきた 「大名古屋ビルヂング」が、新たなシンボ ルとして生まれ変わる。 続いて、 11月11日には日本郵便と名工建設 による 「ＪＰタワー名古屋」 が竣工を迎えた。 同ビルは地上 40 階、高さ195 ｍのオ フィス棟と駐車場棟の 2 棟で構成され、 オフィス棟 2 階に設置されたオフィスエ ントランスまでは名古屋駅から貫通通路 で直結される予定だ。 オフィス棟の低層部分には商業施設 「ＫＩＴＴＥ名古屋」や郵便局、ゆうちょ銀 行、ホール＆カンファレンスを設置。オ フィスフロアは 6 階から 39 階までを占 め、約 700 坪の床面積を持つ基準階は、 最小貸付面積が約 39 坪からと、小規模 オフィスのニーズにも対応している。ま た、13 階をオフィステナント用の共用フ ロアとし、貸会議室、食堂、ラウンジ、カ フェ、 ミニコンビニなど、充実した機能で オフィスワーカーをサポートする。 さらに、旧名古屋ターミナルビルの跡 地では、東海旅客鉄道とジェイアールセ ントラルビルによる「JRゲートタワー」が 建設中だ。 同ビルは地上46階、高さ220ｍで、15 階までの各階は隣接するJRセントラルタ ワーズと接続している。低層部にはバス ターミナル、商業施設、 レストラン街など が入り、15 階にはオフィスエントランス ロビー、ホテルフロント、18 階から24 階 までがホテル客室、26 階から44 階まで がオフィスフロアとなる。 オフィスは基準階717坪で、最小65坪 からの分割も可能。また、最小区画毎に 貸室扉を2ヵ所設置することで来館者用 と従業員用との動線、セキュリティの切 り分けといったゾーニングにも対応でき る。同ビルへのオフィス入居開始時期は 2016年11月の予定だ。 「グローバルゲート ウエストタワー」は豊 田通商、大和ハウス工業、 日本土地建物、 オリックス、名鉄不動産の5社で組成する 「ささしまライブ24 特定目的会社」によ り、 2017年3月の竣工を目指している。 期地震動対策としている。また、 インフラ 停止時の BCP 対策としては、2 回線受電 方式に加え非常用発電機を設置し、停電 時にも約 48 時間の電力供給が可能だ。 このほか、断水時の上下水供給など、さ まざまなリスクに備えている。 また、2 ∼ 4 階にはコンファレンスセン ター、5 階にはリフレッシュやランチに使 えるラウンジ、 クリニックなど、オフィス ワーカーのサポート機能を付帯させる 予定。低層棟の商業ゾーンにはコンビニ エンスストアやオーガニック志向のレス トランの入居を予定。多種多様な施設 で働く人に優しい環境を用意する。 グローバルゲート ウエストタワー 名古屋の新しい国際歓迎・交 流拠点の中核となるグローバ ルゲート ささしまライブ24 地区で始まる未来指 向の街づくり グローバルゲートの最寄り駅である 「ささしまライブ駅」。名古屋駅からあ おなみ線でわずか 3 分、徒歩でも 12 分 の抜群のアクセスを誇る。名古屋駅南に 広がる広大な貨物駅跡地を再開発する ビッグプロジェクトであり、産・学・官のコ ラボレーションにより国際歓迎・交流拠点 としての機能が充実し、環境や防災にも 配慮した未来指向の都市づくりが行われ ている。この「ささしまライブ24地区」の 中核施設として建設が進められている のが、3棟の建物で構成される 「グローバ ルゲート」だ。 3 棟の内訳は、地上 4 階・高さ約 30 ｍ の「低層棟」、地上 17 階・高さ約 90 ｍの 「イーストタワー」、そして地上 36 階、高 さ約 170ｍの「ウエストタワー」である。 このうち、一般オフィステナント向けに 計画されているのは、 もっとも高い「ウエ ストタワー」だ。 FUKUOKA 多様なニーズとリスクに対応する充実 した機能と柔軟性 「ウエストタワー」では、6 階から29 階ま でを賃貸フロアとしており、合計貸床面 積は約 12,309 坪。基準階の面積は約 514坪で、多様なビジネスニーズに対応 する機能と柔軟性を備えた最先端のオ フィス空間だ。オフィスフロア専用のエ レベーターは、6階から15階までの低層 階用と15階から29階までの高層階用の 2バンク・計10基が設けられ、乗り換え階 である15 階を経由することでスムーズ な館内移動が可能となる。低層階は最大 10分割、高層階は最大6分割まで対応可 能で、前者であれば最小約 30 坪の小規 模オフィスにも対応することができる。 ビルの安心・安全を担保する耐震性能 は、最高クラスの Sグレードを確保。さら に、波型鋼板耐震壁と粘弾性ダンパーの ハイブリッド工法であるブロードバンド制 振を採用し、暴風時の居住性向上と長周 アジアの玄関口として注目の 高まる博多駅前の大規模再開発 博多駅前で容積率緩和制度を利用した 再開発が始動 九州最大の乗降客数を誇り、2011 年 3月の九州新幹線全線開通とこれに伴う 「JR博多シティ」の開業などを受け、 アジ アの玄関口として発展するJR博多駅。同 駅周辺はもともと、新幹線全線開業に伴 う駅周辺の整備のために2005 年 12 月 に決定した「博多駅中央街地区 地区計 画」の区域内であったが、2008 年 8月に は都心部のさらなる機能強化と魅力づ くりを推進するための「福岡市都心部機 能更新誘導方策」が定められた。同方策 は、賑わい創出など、 まちづくり貢献度に 応じて容積率を上乗せする制度であり、 たとえば博多駅中央街地区 地区計画で は、800% の容積率が緩和される。そし て、同方策の適用を受ける第 1 号の開発 計画が、JR 九州と日本郵便の 2 社により 博多駅前で進行中の大規模再開発計画 「博多駅中央街南西街区開発計画」だ。 これは、旧博多郵便局を含む敷地に2 棟 のビルを建設するというもので、駅寄り の方が、 日本郵便が開発する商業ビル「Ｋ ＩＴＴＥ博多」、そしてその隣が、JR 九州が 日本郵便と共同で開発する「ＪＲＪＰ博多 ビル」 （2014年4月着工） である。 この「ＪＲＪＰ博多ビル」は、博多駅から 2階ペデストリアンデッキと地下通路を通 じて博多駅とダイレクトにつながる。これ により、駅ビルである「 JR 博多シティ」お よび「ＫＩ ＴＴＥ博多」 とともに、博多駅周辺 の回遊性を劇的に向上させ、博多駅前を オフィスワーカーや来街者が集う魅力あ ふれる街へと一新させるという。 九州最大級の規模に最新スペックを実 装したスマートオフィスビル 「ＪＲＪＰ博多ビル」は地上 12 階、地下 3 階、塔屋1階、高さ59.42ｍ、延床面積約 13,000坪。地下1階から地上2階までは 商業フロアで、3階以上がオフィスフロア であり、 オフィスビルとしては九州最大級 の規模となる。 オフィスフロアは基準階床面積700坪 強の整形空間。奥行き最大18.8ｍ、天井 外観イメージ 高2.8ｍのゆとりある空間に加え、 グリッ ド式システム天井の採用によりオフィス レイアウトの自由度はきわめて高く、 さま ざまなビジネスニーズにフレキシブルに 対応することができる。また、東西南北の 4面に開口部を設けていることも大きな 特長で、 これによる自然採光を利用した 明るい室内空間を実現している。 照明器具には消費電力を抑えるLED 照明を採用。さらに窓際のペリメーター ゾーンでは反射光を明るさセンサが検知 し、過剰な照明をカットする自動調光シス テムを導入することで、一定の明るさを 無駄なく保つことができる。 空調はワンフロア最大 13 分割まで可 能な個別空調システムを採用し、区画ご とに個別で冷・暖房運転が可能な冷暖フ リー設計により同一フロア内でもエリア ごとにきめ細かい温度設定ができるよう になっている。そして、熱負荷を低減させ るLow-e 複層ガラスとの相乗効果で高 度な省エネ性能を実現する。 また、オフィス入口に非接触型 ICカー ドリーダーを標 準 装 備するほか、オプ ションとしてエレベーターホールとエレ ベーター内にも設置することができ、最 大 3 段階のセキュリティシステムを構築 することが可能となる。 数段階にわたる厳重なセーフティ機能 で万一に備える 2 0 0 5 年 の「 福 岡 県 西 方 沖 地 震 」 （ M7.4 ）クラスの揺れを踏まえて計画 された「ＪＲＪＰ博多ビル」では、制振ブ レースを連層で設置した制振構造を採 用。大地震の揺れを低減させる制振ブ レース架構が地震のエネルギーを吸収 し、建物全体に必要な水平剛性と耐力を 確保している。また、集中豪雨や都市水 害による浸水に備え、受変電設備は2 階 に設置し、非常用発電機は屋上に設置。 これにより、万一の浸水時にも安定した 電力供給が担保されている。 さらに、3 回線スポットネットワーク方 式による受電で回線事故に対応するだけ でなく、災害時のライフライン寸断に備 え、 インフラ停止時には非常用発電機で 72時間の電力供給が可能となる。これに より、共用部のエレベーターや照明、上 下水ポンプ等はもちろん、テナントの要 望があれば事前に回線工事を行い、専有 部へも15VA/㎡の非常用電源を供給す ることが可能となっている。テナントが自 社専用の非常用発電機を設置したい場 合には、そのための設置スペースも用意 している。このほか、災害発生時に帰宅 困難者の一時避難スペースや、非常用物 資も備蓄するという。 すでにLINE Fukuoka（LINE100％子 会社）が入居を発表しているなど、2016 年 4 月に予定される竣工を前に、各方面 から熱い期待が寄せられている。 外観イメージ 13 三幸エ ステート株式会社 三 幸 エ ス テ ー ト 株 式 会 社 14 エリア別 オフィスマーケットデータ 東京 P.17 大阪 P.27 札幌 P.29 仙台 P.30 名古屋 P.31 福岡 P.32 データ P.33 15 三幸エ ステート株式会社 三 幸 エ ス テ ー ト 株 式 会 社 16 東 京 TOKYO 需給バランス・シミュレーション 東京23区（大規模ビル） 新規供給 巣鴨・大塚 2006 吸収需要（ネット・アブソープション） 2007 2008 2009 2010 空室率 ※ 詳細は P.1、データは P.33 を参照 ケース1（過去3年間の平均吸収需要が今後2年間継続すると想定） 吸収需要 空室率 ケース2（過去10年間の平均吸収需要が今後2年間継続すると想定） 吸収需要 空室率 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 池袋・西池袋 豊島 島区 7.8% 池袋駅 東池袋・南池袋 3.7% 3.9% 3.4% 2.9 1.5% （単位：坪） 文京 文京区 京区 ケース2 ケース1 300,000 台東区 台東区 高田馬場・大久保 上野駅 200,000 上野・台東 100,000 0 早稲田・神楽坂 中野 野区 西新宿 墨田区 田区 飯田橋駅 新宿区 新宿 秋葉原駅 飯田橋・九段 四谷・市ヶ谷 錦糸町駅 新宿駅 四谷駅 麹町・番町 千代田区 丸の内・ 皇居 代々木・千駄ヶ谷 大手町 渋谷区 赤坂・青山 日本橋本町・ 日本橋室町 東日本橋・ 新川 京橋・八重洲・ 日本橋 東京駅 初台・本町・笹塚 -100,000 錦糸町・亀戸 外神田・ 岩本町 内神田・鍛冶町 新宿・歌舞伎町 杉並区 区 湯島・本郷・後楽 2012年をピークに空室率低下が急速に進み、空室率はピーク 時の7.8％から4ポイント以上低下した。2015年は新規供給が 大幅に増加する中、空室率低下が続き、需要の底堅さが示され た。吸収需要は2012年以降、200,000坪を上回る水準が続い ており、 需要の強さを裏付けている。今後の新規供給は2016年 が対前年比で微増、 2017年は大幅な減少が予想される。 江東 江 江東区 東区 需給バランス・シミュレーションによれば、吸収需要を過去10年 平均で想定する場合、需要と供給はおおむね均衡し、空室率は 横ばい傾向で推移する。一方、過去3年平均で想定した場合は 需要が供給を上回り、 空室率低下が継続する結果となった。 東陽町・木場・豊洲 銀座 築地・新富・ 茅場町 新橋・虎ノ門 渋谷・ 道玄坂 需給バランス・シミュレーション 東京都心5区（大規模ビル） 中 央区 中央区 中央 渋谷駅 港 港区 新規供給 吸収需要（ネット・アブソープション） 六本木・麻布 桜丘・南平台 浜松町・高輪 世田谷区 区 2006 2007 2008 2009 恵比寿・広尾 2010 空室率 ※ 詳細は P.1、データは P.33 を参照 ケース1（過去3年間の平均吸収需要が今後2年間継続すると想定） 吸収需要 空室率 ケース2（過去10年間の平均吸収需要が今後2年間継続すると想定） 吸収需要 空室率 2011 2012 2013 2014 2015 2016 6.9% 芝浦・海岸 3.9% 3.0% 目黒区 区 目黒駅 高 五反田・大崎 2017 品川駅 （単位：坪） 300,000 2.7% 3.8% 1.3% ケース2 ケース1 200,000 100,000 北品川・東品川 品川 品 川区 川区 0 この地図はイメージ図としてご覧ください。 地図内の色分けはエリアごとの全規模ビル賃料（坪単価）の高低を表しています。 2015 年 12 月 1 日現在 賃料（共益費込）単位：円／坪 大森・蒲田 低 大規模 大 型 中 型 小 型 11,662 8,001 9,000 11,381 9,131 8,049 9,765 7,233 10,506 10,181 8,568 10,222 8,535 10,133 8,500 7,454 7,857 9,337 6,377 6,391 10,000 関東・その他 水戸 宇都宮 高崎 前橋 甲府 新潟 17 三幸エ ステート株式会社 -100,000 賃料水準の目安 最新情報は www.sanko-e.co.jp/data をご覧下さい。（毎月更新） 東京23区同様、 2012年をピークに空室率低下が進んでおり、空 室率はリーマンショック以降の最低値である3.0％まで低下した。 2012年以降続く、底堅いオフィス需要が背景にある。高水準が続 く吸収需要は2013年以降、新規供給を大幅に上回っており、需 要超過の状況を示す。今後2年間の新規供給は対前年比で2016 年が増加、 2017年は減少に転じる見込みとなっている。 最新情報は www.sanko-e.co.jp/data をご覧下さい。（毎月更新） 需給バランス・シミュレーションで吸収需要を過去10年平均と 想定した場合、 供給が需要を上回る供給過剰で空室率が上昇に 転じる。一方、過去3年平均では2012年以降続く旺盛な吸収需 要が反映され、 空室率低下が継続する結果となっている。 三 幸 エ ス テ ー ト 株 式 会 社 18 東 京 東 京 TOKYO TOKYO 千代田区 港区 42,000 内 神 田・ 鍛 冶 町 大規模 19,500 大 型 15,824 中 型 13,448 小 型 12,208 飯 田 橋・ 九 段 大規模 22,500 大 型 15,700 中 型 13,287 小 型 12,467 神田 皇居 麹 町・ 番 町 大規模 20,545 大 型 15,615 中 型 14,972 小 型 13,446 丸 の 内・ 大 手 町 大規模 38,375 大 型 23,000 中 型 小 型 21,000 秋葉原 賃料（共益費込）（単位：円／坪） 大規模ビル 大型ビル 42,000 36,000 36,000 30,000 30,000 24,000 24,000 22,195 15,418 13,311 18,000 12,000 外 神 田・ 岩 本 町 大規模 16,695 大 型 13,846 中 型 12,207 小 型 11,757 中型ビル 6,000 0 20 賃料（共益費込）（単位：円／坪） 大規模ビル 大型ビル 赤 坂・ 青 山 大規模 22,805 大 型 18,537 中 型 16,744 小 型 15,785 中型ビル 新 橋・ 虎 ノ 門 大規模 22,750 大 型 16,937 中 型 15,663 小 型 13,828 20,808 16,900 15,280 18,000 12,000 6,000 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 空室率（単位：%） 大規模ビル 大型ビル 中型ビル 20 16 16 12 12 六 本 木・ 麻 布 大規模 19,860 大 型 17,697 中 型 14,350 小 型 14,503 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 空室率（単位：%） 大規模ビル 大型ビル 中型ビル 田町 東京 8 有楽町 4 0 賃料：円／坪（共益費込） 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 4.61% 3.11% 2.64% 2015 8 4 0 新規供給（単位：坪） ※1フロア面積 50 坪以上 105,400 坪 97,300 90,000 70,500 48,000 37,900 32,000 38,700 33,800 64,000 51,900 54,900 53,500 44,100 48,000 68,200 30,000 0 賃料：円／坪（共益費込） 80,000 120,000 60,000 品川 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 芝 浦・ 海 岸 大規模 17,750 大 型 12,167 中 型 13,984 小 型 12,015 新規供給（単位：坪） ※1フロア面積 50 坪以上 150,000 空室率は各ビル規模とも低下が続いており、大規模ビルは2008 年以来と なる2 ％台を記録した。需給バランス改善を受け、大規模ビル賃料は2008 年以来の上昇に転じている。新規供給は2016 年が｢大手町フィナンシャル シティグランキューブ｣｢東京ガーデンテラス｣、2017 年は｢大手町パークビ ルディング｣「（仮）内幸町二丁目プロジェクト」と、年間 2 棟ペースが続いた 後、2018年は2007年以来の100,000坪超が見込まれている。 6.01% 3.36% 3.36% 浜 松 町・ 高 輪 大規模 18,999 大 型 15,628 中 型 14,499 小 型 12,579 49,300 坪 48,600 26,100 17,800 16,000 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 0 2018 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 各ビル規模とも、 空室率は3年以上連続の低下、 賃料は2年以上連続の上昇を記 録した。需給バランス改善を背景に、 マーケット全体で市況回復が進んでいる。新 規供給は過去2年間と同様、 50,000坪前後の水準が続くと予想される。2016年は 「 （仮） 六本木三丁目東地区プロジェクト」、 2017年は「（仮）住友不動産麻布十番 プロジェクト」 「 （仮） 赤坂一丁目プロジェクト」、 2018年は「（仮）TGMM芝浦プロ ジェクトA棟」 「ニッセイ浜松町クレアタワー」 が竣工を予定する。 2018 新宿区 中央区 日 本 橋 本 町・ 日本橋室町 大規模 21,000 大 型 14,600 中 型 12,183 小 型 13,367 京 橋・ 八 重 洲・ 日 本 橋 大規模 22,258 大 型 19,200 中 型 18,451 小 型 16,365 銀 座 大規模 21,500 大 型 20,866 中 型 21,976 小 型 18,781 42,000 東 日 本 橋・ 新 川 大規模 17,900 大 型 13,666 中 型 10,748 小 型 10,271 越中島 中型ビル 35,000 30,000 30,000 25,000 24,000 20,259 16,460 14,438 18,000 12,000 6,000 20 築 地・ 新 富・ 茅 場 町 大規模 19,760 大 型 14,238 中 型 12,093 小 型 11,771 大型ビル 36,000 0 八丁堀 賃料（共益費込）（単位：円／坪） 大規模ビル 大型ビル 20,000 中型ビル 14,841 13,938 13,213 15,000 10,000 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 空室率（単位：%） 大規模ビル 大型ビル 中型ビル 20 16 12 12 6.06% 4.49% 4.48% 8 4 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 空室率（単位：%） 大規模ビル 大型ビル 0 大久保 新宿 4 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 早 稲 田・ 神 楽 坂 大規模 16,000 大 型 14,333 中 型 10,524 小 型 10,592 飯田橋 中型ビル 8 5.46% 3.29% 2.40% 西新宿 大規模 19,357 大 型 16,601 中 型 14,626 小 型 13,737 新 宿・ 歌 舞 伎 町 大規模 19,000 大 型 13,702 中 型 14,926 小 型 12,202 市ヶ谷 四 谷・ 市 ヶ 谷 大規模 18,000 大 型 10,866 中 型 12,568 小 型 11,772 賃料：円／坪（共益費込） 新規供給（単位：坪） ※1フロア面積 50 坪以上 新規供給（単位：坪） ※1フロア面積 50 坪以上 80,000 80,000 64,000 19,800 坪 48,200 48,000 34,200 33,400 32,30032,100 64,000 47,700 48,000 32,000 20,700 23,400 32,000 16,000 16,000 0 19 三幸エ ステート株式会社 高田馬場 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 賃料：円／坪（共益費込） 各ビル規模とも空室率低下が続いているが、空室率の水準自体は都心 5 区 で最も高く、相対的には需給バランス改善の遅れが見られる。その一方で 賃料は需給バランス改善を受け、全てのビル規模が上昇傾向にある。新規 供給は2016 年に「（仮）京橋再開発プロジェクト」、2017 年は「（仮）銀座六 丁目プロジェクト」 「（仮）新東京武田ビル」と続く。その後 2018 年は新規供 給量が減少し、2007年以来の20,000坪を下回る水準が予想されている。 高 田 馬 場・ 大 久 保 大規模 14,583 大 型 13,272 中 型 12,163 小 型 11,642 5,000 16 0 賃料（共益費込）（単位：円／坪） 大規模ビル 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 最新情報は www.sanko-e.co.jp/data をご覧下さい。（毎月更新） 0 36,400 34,300 4,700 坪 2,700 400 2014 2015 2,500 0 2011 2012 2013 2016 2017 空室率は全てのビル規模が3 年以上にわたって低下を続けるが、賃料は各 ビル規模とも底打ちには至っていない。需給バランス改善は進んでいる が、市況回復に向かう動きは他の都心 5 区に比べてペースが遅い。2016 年 竣工予定の主要大規模ビルは「 JR 新宿ミライナタワー」 「住友不動産新宿 ガーデンタワー」の 2 棟。新規供給は2016 年が4 年ぶりの高水準を見込む が、その後2年間は5,000坪を下回る低水準が予想される。 2018 最新情報は www.sanko-e.co.jp/data をご覧下さい。（毎月更新） 三 幸 エ ス テ ー ト 株 式 会 社 20 東 京 東 京 TOKYO 渋谷区 TOKYO 豊島区・文京区 35,000 代々木・千駄ヶ谷 大規模 19,333 大 型 20,875 中 型 15,452 小 型 15,519 初台・本町・笹塚 大規模 14,704 大 型 13,247 中 型 14,528 小 型 11,223 賃料（共益費込）（単位：円／坪） 大規模ビル 大型ビル 35,000 30,000 25,000 代々木 19,222 19,055 17,183 20,000 15,000 5,000 原宿 桜丘・南平台 大規 模 大 型 14,526 中 型 15,382 小 型 15,668 0 20 渋谷 恵比寿 恵 比 寿・ 広 尾 大規模 大 型 19,250 中 型 17,604 小 型 16,617 中型ビル 14,783 13,418 12,178 15,000 10,000 5,000 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 空室率（単位：%） 大規模ビル 大型ビル 中型ビル 20 12 12 8 8 4 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2.87% 1.62% 2015 0.85% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 空室率（単位：%） 大規模ビル 大型ビル 0 池袋 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 湯島・本 郷・後 楽 大規模 20,500 大 型 12,045 中 型 11,305 小 型 10,473 賃料：円／坪（共益費込） 20,000 30,200 32,000 14,000 坪 24,000 低下傾向が続いていた空室率だが、エリア内の大規模ビルでまとまった面 積の空室床が発生し、大規模ビル空室率が大幅に上昇した。すでにテナン ト誘致が進んでおり、空室率は再び低下に向かうとみられる。賃料は大規 模ビルが横ばいから上昇へ向かう動きを見せている。新規供給は2017 年 の 6,600 坪を挟んで、2016 年、2018 年は主要大規模ビルの竣工が見込 まれていない。 16,000 11,900 12,000 19,500 16,000 6,600 坪 8,000 7,800 8,000 2,800 2011 500 2012 2013 3,500 2,900 2014 2015 1,800 4,000 2016 2017 0 2018 2011 0 2012 2013 300 500 2014 2015 0 2016 2017 0 2018 台東区・江東区・墨田区 35,000 五 反 田・ 大 崎 大規模 20,892 大 型 16,381 中 型 12,990 小 型 12,303 北 品 川・ 東 品 川 大規模 14,834 大 型 13,125 中 型 10,787 小 型 9,757 大井町 賃料（共益費込）（単位：円／坪） 大規模ビル 大型ビル 中型ビル 35,000 30,000 30,000 25,000 25,000 20,000 15,060 12,544 11,877 15,000 10,000 5,000 0 20 大森 大型ビル 空室率（単位：%） 大規模ビル 大型ビル 中型ビル 20,000 13,285 11,844 10,545 15,000 10,000 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 中型ビル 20 8 4 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 空室率（単位：%） 大規模ビル 大型ビル 中型ビル 7.43% 6.58% 5.66% 8 4 0 錦 糸 町・ 亀 戸 大規模 15,660 大 型 10,791 中 型 10,141 小 型 9,599 上野 錦糸町 東 陽 町・ 木 場・ 豊洲 大規模 14,583 大 型 11,643 中 型 10,458 小 型 9,389 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 賃料：円／坪（共益費込） 賃料：円／坪（共益費込） 新規供給（単位：坪） ※1フロア面積 50 坪以上 40,000 空室率は全てのビル規模が3 年以上にわたって低下を続けるが、それぞれ 7％を上回り、需給バランス改善の動きは鈍い。その一方で、賃料は全てのビ ル規模が上昇に転じ、マーケット全体で市況回復の動きが出始めている。新 規供給は2016年の5,000坪を底に、その後は13,700坪、35,000坪の供給 が見込まれる。竣工予定の主要大規模ビルは2017年「（仮）目黒駅前地区再 開発オフィス棟」、 2018年「（仮）住友不動産大崎再開発プロジェクト」となる。 日暮里 両国 12 7.83% 7.51% 7.06% 上 野・ 台 東 大規模 15,833 大 型 13,183 中 型 11,081 小 型 10,527 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 16 12 0 賃料（共益費込）（単位：円／坪） 大規模ビル 5,000 16 大 森・ 蒲 田 大規模 大 型 11,302 中 型 11,749 小 型 10,095 32,000 27,400 35,000 坪 新規供給（単位：坪） ※1フロア面積 50 坪以上 40,000 32,400 32,000 24,100 24,000 22,500 24,000 13,700 16,000 6,000 8,000 0 21 三幸エ ステート株式会社 巣鴨 6.85% 6.78% 3.53% 品川区・大田区 大崎 池 袋・ 西 池 袋 大規模 13,167 大 型 15,834 中 型 13,455 小 型 13,202 新規供給（単位：坪） ※1フロア面積 50 坪以上 40,000 0 巣 鴨・ 大 塚 大規模 12,000 大 型 12,935 中 型 11,088 小 型 9,921 東 池 袋・ 南 池 袋 大規模 20,050 大 型 16,049 中 型 14,232 小 型 13,189 中型ビル 4 新規供給（単位：坪） ※1フロア面積 50 坪以上 底堅い需要と新規供給の少なさを背景に、空室率は各ビル規模とも、4年以 上にわたって低下を続けている。それぞれ、都心5区で最も低く、大規模ビル は1 ％を下回る。賃料は需給バランス改善を背景に大規模ビルが上昇に転 じ、底打ちの動きが出始めた。新規供給は過去 3 年間の低水準から一転、大 幅な増加が見込まれる。2017年は「（仮）神宮前計画」、2018年は渋谷駅周 辺再開発の「（仮）渋谷駅南街区プロジェクト」が竣工を予定している。 大型ビル 20,000 16 0 大規模ビル 25,000 16 賃料：円／坪（共益費込） 賃料（共益費込）（単位：円／坪） 30,000 10,000 渋 谷・ 道 玄 坂 大規模 23,417 大 型 22,191 中 型 19,431 小 型 18,987 中型ビル 5,800 16,000 5,000 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 最新情報は www.sanko-e.co.jp/data をご覧下さい。（毎月更新） 0 6,100 3,300 8,000 500 2011 19,800 2011 2012 2013 2014 2015 1,400 坪 4,400 3,500 2016 2017 空室率は全てのビル規模で低下したが、 都心5区との比較では依然として高い 水準にあり、 需給バランス改善は緩やかなペースで進んでいる。一方、 賃料は大 規模ビルが7年ぶりで上昇に転じ、 市況回復の兆しが現れた。新規供給は豊洲エ リアを中心に大規模ビルの供給が続いていたが、 2015年以降はピークアウトし ており、 今後3年間では5,000坪/年を下回る水準が見込まれる。主要大規模ビ ルでは2016年に 「 （仮） オリックス上野1丁目ビル」 が竣工を予定している。 2018 最新情報は www.sanko-e.co.jp/data をご覧下さい。（毎月更新） 三 幸 エ ス テ ー ト 株 式 会 社 22 東 京 千葉・埼玉・神奈川 TOKYO C H I B A・S A I T A M A・K A N A G A W A 目黒区・世田谷区・中野区・杉並区 千葉県 35,000 中 野 区 大規模 20,000 大 型 11,660 中 型 10,453 小 型 10,157 高円寺 中野 賃料（共益費込）（単位：円／坪） 大規模ビル 大型ビル 30,000 15,000 25,000 10,000 20,000 5,000 14,985 12,430 12,106 10,000 5,000 0 20 世 田 谷 区 大規模 大 型 12,153 中 型 14,142 小 型 11,751 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 空室率（単位：%） 大規模ビル 大型ビル 中型ビル 目 黒 区 大規模 19,328 大 型 14,500 中 型 14,125 小 型 12,659 中型ビル 11,679 10,938 9,091 大規模ビル 大型ビル 中型ビル 20 16 14.38% 9.90% 9.73% 12 8 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 5,000 1,700 2,000 2,500 0 0 0 2011 2012 2013 2014 0 0 0 0 2015 2016 2017 2018 賃料：円／坪（共益費込） 空室率は大規模ビルが5 年連続で上昇し、 リーマンショック以降続く需給バ ランスの軟化傾向に歯止めがかかっていない。大規模ビルを中心に立地改 善目的による東京都心部へのテナント移転が顕在化し、空室率を押し上げ ている。一方、賃料は大規模ビルで底打ちに向かう兆しが現れた。主要大規 模ビルの新規供給は、2015年に続いて今後3 年も見込まれていない。 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 7,500 3.77% 2.20% 1.27% 2015 船橋 千葉 空室率（単位：%） 新規供給（単位：坪） ※1フロア面積 50 坪以上 4 千 葉・ 船 橋 大規模 11,048 大 型 10,188 中 型 9,014 小 型 9,325 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 10,000 8 0 0 0 12 賃料：円／坪（共益費込） 大型ビル 4 16 目黒 大規模ビル 20,000 15,000 杉 並 区 大規模 14,750 大 型 11,599 中 型 10,789 小 型 10,654 賃料（共益費込）（単位：円／坪） 中型ビル 埼玉県 新規供給（単位：坪） ※1フロア面積 50 坪以上 50,000 2012年に14％を超えていた大規模ビル空室率だが、3年間でマイナス12 ポイント以上と、大幅に低下した。大型、中型ビル空室率も2 年連続で低下 し、需給バランスは都心 5 区と同水準まで改善している。大規模ビル賃料は 2014年に大幅上昇を記録したこともあり、再び下落に転じている。2015年 の新規供給は「二子玉川ライズタワーオフィス」竣工の影響で19,200 坪に 達したが、今後3年間は主要大規模ビルの竣工は見込まれていない。 賃料（共益費込）（単位：円／坪） 11,962 11,669 9,268 10,000 19,200 5,000 20,000 0 中型ビル 15,000 30,000 10,000 大型ビル 20,000 37,000 40,000 大規模ビル 0 6,500 800 0 2011 2012 2013 2014 2015 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 空室率（単位：%） 0 0 0 2016 2017 2018 大規模ビル 大型ビル 中型ビル 4 賃料（共益費込）（単位：円／坪） 大規模ビル 大型ビル 中型ビル 0 30,000 多 摩 西 部 大規模 12,585 大 型 10,858 中 型 11,120 小 型 10,148 12,293 11,092 10,814 10,000 5,000 0 八王子 多 摩 東 部 大規模 12,498 大 型 12,919 中 型 11,453 小 型 12,381 20 空室率（単位：%） 大規模ビル 大型ビル 中型ビル 0 400 600 2012 2013 12 11.00% 6.57% 5.96% 2011 0 2014 2015 賃料（共益費込）（単位：円／坪） 2016 大規模ビル 賃料：円／坪（共益費込） 全てのビル規模で空室率が低下した。以前より空室率が低水準で推移して いた大規模ビルだが、北陸新幹線開業に伴う大宮駅の利便性向上も背景 に、3 ％を下回る水準まで需給バランスが引き締まっている。その一方で賃 料は緩やかな低下傾向が続いており、需給バランス改善が市況回復に結び ついていない。主要大規模ビルでは2017 年に「（仮）さいたま新都心ビル」 が竣工を予定している。 0 2017 大型ビル 2018 神奈川県 中型ビル 20,000 11,799 10,198 9,656 5,000 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 空室率（単位：%） 大規模ビル 大型ビル 横 浜 大規模 12,315 大 型 10,505 中 型 9,843 小 型 9,753 川崎 横浜 川 崎 大規模 10,167 大 型 10,107 中 型 11,123 小 型 9,718 中型ビル 20 16 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 賃料：円／坪（共益費込） 12 8 新規供給（単位：坪） ※1フロア面積 50 坪以上 4 5,000 0 4,000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 9.85% 8.27% 6.72% 新規供給（単位：坪） ※1フロア面積 50 坪以上 3,000 40,000 2,000 30,000 21,90020,500 1,000 0 400 0 10,000 4 23 三幸エステート株式会社 2,500 15,000 8 空室率は大規模ビルが3 年連続で上昇し、5 年ぶりに10 ％を上回った。大規 模ビルを中心にオフィスの集約や立地改善を目的とする東京都心部への テナント移転が顕在化しており、大規模ビルの空室率を押し上げた。賃料は 各ビル規模とも緩やかな低下傾向が続いている。新規供給は今後 2 年間の 予定は無いが、2018年には4年ぶりとなる新規供給が見込まれている。 5,000 坪 5,000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 16 0 6,900 7,500 15,000 吉祥寺 9.42% 5.35% 2.75% 新規供給（単位：坪） ※1フロア面積 50 坪以上 20,000 立川 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 10,000 25,000 浦和 16 8 35,000 大宮 20 12 多摩地区 さ い た ま 大規模 12,786 大 型 13,771 中 型 10,280 小 型 11,257 200 0 0 2011 2012 2013 500 坪 300 2014 0 0 0 2015 2016 2017 2018 最新情報は www.sanko-e.co.jp/data をご覧下さい。（毎月更新） 28,000 21,900 27,200 20,000 10,000 0 700 1,800 坪 賃料：円／坪（共益費込） 空室率は大型、中型ビルが低下したのに対し、大規模ビルは5 年ぶりで上昇 に転じた。大規模ビルを中心に立地改善目的による東京都心部へのテナント 移転が顕在化し、空室率を押し上げた。その一方で大規模ビル賃料は8年ぶ りで上昇に転じ、底打ちに向かう兆しが現れている。主要大規模ビルの新規 供給は、2017年に竣工を予定する「（仮）横浜野村ビル」 「（仮）みなとみらい 21･32街区プロジェクト」の2棟となる。 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 最新情報は www.sanko-e.co.jp/data をご覧下さい。（毎月更新） 三 幸 エ ス テ ー ト 株 式 会 社 24 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Q3 Aクラスビル オフィスレント・インデックス（単位：円／坪）※共益費は含まれておりません Bクラスビル 50,000 35,652 40,000 30,000 18,471 20,000 10,000 0 12% Aクラスビル Aクラスビル・Bクラスビル空室率 Bクラスビル 東京都心部「Ａクラスビル」 「Ｂクラスビル」 オフィスレント＆プライス・インデックス 2015年第3四半期マーケット Aクラスビル 前期比プラス6.8 ％で 2 期連続の大幅上昇を記録 2015年第3四半期のAクラスビル賃料は2期連続で大幅上昇を 記録し、 35,652円/坪（共益費除く）に達した。賃料が35,000円/ Bクラスビル 「オフィスレント・インデックス」とは 当社が株式会社ニッセイ基礎研究所と共同で開発した成約賃料 に基づくオフィス賃料指数です。2015 年第 1 四半期よりAクラ スビルに加えて、投資家やテナントにとってより身近な存在であ るBクラスビルも公開しています。当社ホームページよりダウン ロードが可能です。 （www.sanko-e.co.jp） 従来公表されてきたインデックスの多くは、集計された募集賃 料をビル数で単純平均したものであるため、市場実態を必ずし も示さない、 という課題がありました。 この課題を解決するために 開発されたこのインデックスは、 成約賃料を基に作成された指数 であるため、 オフィス市場分析の新しいツールになると期待して います。また、 統計手法を用いて、 物件の属性を固定するよう品質 調整した賃料データを使用しているため、 市況のトレンドをより正 確に反映したベンチマークとして利用できると考えられます。 前期の下落から小幅な上昇へ転じ、前期比1.9 ％の上昇 2015年第3四半期のBクラスビル賃料は前期比プラス1.9％で、 18,471円/坪（共益費除く）に上昇した。上昇には転じたが、依然と して緩やかなペースでの上昇が続いている。空室率は3期連続で 低下し、 3.4％に改善した。増加傾向の続く需要は賃料上昇が進む Aクラスビルから、比較的割安感があるBクラスへと拡大しており、 需給バランス改善の動きが広がっている。 床単価は前期比プラス2.5 ％、前年同期比プラス7.4 ％となる 3,650,000円/坪に達している。 「オフィスプライス･インデックス」とは 不動産の総合コンサルティングファーム「大和不動産鑑定株式 会社」 （http://daiwakantei.co.jp） が東京都心部A、Bクラスビ ルの賃貸可能床面積 1 坪当たり床単価を査定したものです。査 定の前提となるA 、Bクラスビルのオフィス賃料については「オ フィスレント･インデックス」を、総費用は大和不動産鑑定が査定 した数値を採用し、収益還元法（年間純収益を還元利回り （CR） で還元する直接還元法） に基づいて作成されます。 坪を上回るのはリーマンショック後初めてであり、 市況回復が加速 している。前期比でのプラスは5期連続だが、 直近2期における賃 料上昇ペースの加速が目立っている。空室率は再び4.0％に低下 した。市況回復の本格化を受け、新築ビルを中心にテナント誘致 に時間をかけてでも募集条件を維持する動きも見られる。 床単価は8,710,000円/坪となり、 前期比プラス8.1％、 前年同期 比では20.5％の大幅な上昇を記録した。キャップレートが横ばい を続ける中、 賃料上昇を背景とする床価格上昇が続いている。 9% 6% 4.0% 3% 3.4% 0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Q3 Aクラスビル 12,000,000 オフィスプライス・インデックス（単位：円／坪） Bクラスビル 8,710,000 10,000,000 ストック （貸付総面積、 棟数） 貸付総面積 東京都心部Aクラス 192万坪 8,000,000 6,000,000 3,650,000 4,000,000 棟数 0 東京都心部Aクラス 150棟 東京都心部Bクラス 383万坪 東京都心部Bクラス 1,070棟 東京23区大規模 698万坪 東京23区大規模 1,540棟 200 400 600 800万坪 0 400 800 1,200 1,600棟 2,000,000 Aクラスビルとは （出所：大和不動産鑑定株式会社） 0 6.0 キャップレート Aクラスビル 5.0 4.0 3.0 25 三幸エステート株式会社 3.9% 以下のガイドラインを満たすビルに関して、延床面積や 1フロア面積による機械的選別でなく、個別ビル単位の 立地･建物特性を考慮して選別を行います （ビル名は非 開示）。 Aクラスビル・ガイドライン ○ 対象エリア：東京都心5区主要オフィス街および周辺区オフィス集積地域 （「五反田･ 大崎」 「北品川･品川」 「湯島･本郷･後楽」 「目黒区」 、 エリア詳細はP.35ページ参照） ○ 延床面積：10,000坪以上 ○ 1フロア面積：300坪以上 ○ 築年数：15年以内（但し大規模改修等による見直しあり） ○ 設備（原則） ：天井高2.7m以上、個別空調、 高い耐震・環境性能 統計分析モデルにおける“標準的なAクラスビル” 1フロア面積:600坪 地上階数：35階、築年数：12年 最寄駅からの距離：徒歩3分 Bクラスビルとは 1フロア面積200坪以上でAクラスに含まれないビルで す。竣工からの築年数が15年を経過し、Aクラスの対象 外となったビルを含みます。 Bクラスビル・ガイドライン ○ 対象エリア：Aクラスビルと共通 ○ 延床面積：制限なし ○ 1フロア面積：200坪以上 ○ 築年数：制限なし ○ 設備（原則） ：制限なし 統計分析モデルにおける“標準的なBクラスビル” 1フロア面積:450坪 地上階数：18階、築年数：16年 最寄駅からの距離：徒歩3分 （出所：大和不動産鑑定株式会社） 最新情報は www.sanko-e.co.jp/data をご覧下さい。（毎月更新） 最新情報は www.sanko-e.co.jp/data をご覧下さい。（毎月更新） 三幸エステート株式会社 26 大 阪 大 阪 OSAKA OSAKA 新大阪駅 大阪市 東淀川区 東淀 淀川区 川区 新規供給（単位：坪） ※1フロア面積 50 坪以上 150,000 都 都島 都島区 淀川 淀川区 大規模 大 型 中 型 小 型 19,229 南森町 14,000 淀屋橋・本町 15,008 北浜・堺筋本町 10,780 天満橋 ･ 谷町 11,863 心斎橋 ･ 長堀橋・なんば 13,782 肥後橋・西区本町・四ツ橋 10,755 新大阪 11,832 天王寺 - 13,050 11,149 11,380 10,457 10,058 11,183 10,118 10,214 8,723 11,391 9,109 9,919 9,190 7,897 9,801 8,595 8,795 9,720 11,415 7,882 9,710 7,774 7,624 9,291 8,371 8,444 8,298 梅田・堂島・中之島 北区 中津駅 大阪駅 梅田駅 福島区 江坂 淀屋橋駅 北浜駅 淀屋橋 京都 ・本町 岡山 本町駅 西長堀駅 肥後橋・ 西区本町・ 四ツ橋 四ツ橋駅 奈良 北浜 ・堺筋本町 広島 高松 堺筋本町駅 中央 央区 天満橋・谷町 長堀橋駅 59,900 30,900 30,000 0 23,600 10,900 坪 24,800 20,200 22,800 0 2011 2012 2013 2014 賃料（共益費込）（単位：円／坪） 15,749 11,500 15,572 9,157 8,982 8,497 2015 2016 大規模ビル 2017 大型ビル 11,889 14,962 13,247 13,320 - 11,108 12,021 10,104 7,729 10,171 10,755 9,050 8,833 10,000 10,120 10,920 10,409 7,383 10,128 9,900 8,260 9,327 9,927 8,834 10,997 10,667 8,321 10,029 8,336 10,017 6,614 8,604 10,000 松山 和歌山 大津・守山・草津 5,000 0 2018 北区 中型ビル 15,689 12,143 9,953 15,000 近畿・中国・四国 神戸 肥後橋駅 60,000 20,000 千里中央 天満橋駅 梅田・堂島・中之島 90,000 その他大阪府 南森町 西区 区 120,000 大阪市 堅調なオフィス需要を背景に、空室率は2年連続で低下している。2016年は 2000年以降で始めて主要大規模ビルの竣工が無いと見込まれ、需給バラン スは一段と引き締まる可能性がある。その後、2017年に北区で「中之島フェ スティバルタワー・ウエスト」、2018年に中央区で「（仮）新南海会館ビル」 と、 年間1棟ペースでの新規供給が続くとみられる。 需給バランス・シミュレーションでは吸収需要が2012 年以降、40,000 坪を 超える高水準で推移している状況が読み取れる。吸収需要は過去3年平均、 過去10年平均のどちらも、今後2年は新規供給を上回るため、空室率低下が 2017年まで継続するという結果になった。 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 空室率 （単位：%） 大規模ビル 大型ビル 大阪 中型ビル 20 16 12.26% 6.65% 5.37% 12 8 4 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 心斎橋駅 賃料：円／坪（共益費込） 2015年竣工の「新ダイビル」｢清和梅田ビル｣は着実にテナント誘致が進み、 空室率は低下したが、 リーマンショック以前の水準までは改善していない。緩 やかな低下が続く賃料だが、 主要エリアを中心に市況回復の兆しも見られる。 心斎橋・長堀橋・ なんば 東成区 成区 区 賃料（共益費込）（単位：円／坪） 浪速区 速区 区 大規模ビル 大型ビル 高 天王寺区 天 王寺区 大正区 正区 13,310 10,702 9,251 15,000 10,000 生野区 野 5,000 0 この地図はイメージ図としてご覧ください。 地図内の色分けはエリアごとの全規模ビル賃料（坪単価）の高低を表しています。 2015 年 12 月 1 日現在 賃料（共益費込）単位：円／坪 低 賃料水準の目安 空室率（単位：%） 大規模ビル 大型ビル なんば 16 10.22% 9.65% 7.73% 4 0 ※ 詳細は P.1、データは P.33 を参照 吸収需要（ネット・アブソープション） 空室率 ケース1（過去3年間の平均吸収需要が今後2年間継続すると想定） 吸収需要 空室率 ケース2（過去10年間の平均吸収需要が今後2年間継続すると想定） 吸収需要 空室率 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 賃料（共益費込）（単位：円／坪） 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 10.7% 60,000 3.2% 3.8% 1.8% 自社ビルや北区で竣工した新築ビルへのテナント移転で二次空室が発生 し、空室率は大規模、大型ビルとも、上昇に転じた。賃料は各ビル規模とも ほぼ横ばいで推移しており、市況は安定した状態が続いている。 西区 中型ビル 11,497 9,746 8,433 10,000 5,000 ケース2 ケース1 0 大阪 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 空室率（単位：%） 大規模ビル 大型ビル 中型ビル 20 40,000 賃料：円／坪（共益費込） 16 20,000 9.92% 8.84% 6.30% 12 0 8 4 -10,000 27 三幸エステート株式会社 大型ビル 15,000 6.7% （単位：坪） 大規模ビル 賃料：円／坪（共益費込） 20,000 2017 4.2% 中型ビル 20 8 需給バランス・シミュレーション 大阪市（大規模ビル） 京橋 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 12 新規供給 中央区 中型ビル 20,000 なんば駅 0 最新情報は www.sanko-e.co.jp/data をご覧下さい。（毎月更新） 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 最新情報は www.sanko-e.co.jp/data をご覧下さい。（毎月更新） 新規供給が低水準に止まっていることも背景に、各ビル規模とも空室率低 下が続いている。今後 3 年間も主要大規模ビルの竣工予定は無いため、需 給バランスは隣接する北区、中央区からの影響に左右されることになる。 三 幸 エ ス テ ー ト 株 式 会 社 28 札 幌 仙 台 SAPPORO 2015年1月に竣工した｢明治安田生命札幌大通ビ 北区 北区 東区 東区 北12条駅 北口 札幌駅 さっぽろ駅 創成川東 南口 西11丁目 大通駅 中央 中 中央区 央区 区 西11丁目駅 大通 21,000 高 すすきの駅 豊平 豊平区 豊 平区 賃料（共益費込）（単位：円／坪） 大規模ビル 大型ビル 21,000 18,000 15,000 15,000 10,473 8,673 7,301 12,000 9,000 6,000 地図内の色分けはエリアごとの全規模ビル賃料（坪単価）の高低を表しています。 賃料水準の目安 2015 年 12 月 1 日現在 賃料（共益費込）単位：円／坪 大規模 札幌市 南口 北口 大通 西 11 丁目 創成川東 平岸・澄川・豊平・福住 円山・琴似 北 24 条・麻生・ 元町・栄町 白石・新札幌 北海道 釧路 旭川 帯広 函館 大 型 中 型 0 20 11,162 9,100 9,918 7,898 9,120 7,333 6,967 9,564 9,746 8,377 7,388 7,024 6,433 6,960 12,333 8,793 7,388 6,533 5,760 6,208 10,500 9,070 7,879 5,864 6,738 4,473 8,499 大規模ビル 大型ビル 中型ビル 30 16 7,500 5,484 8,152 9,250 9,800 6,586 6,500 8,172 県庁周辺 青葉区 駅前本町 一番町周辺 9.60% 7.45% 4.82% 8 4 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 青葉通駅 若林区 若 林区 10,683 9,414 9,258 五橋駅 この地図はイメージ図としてご覧ください。 地図内の色分けはエリアごとの全規模ビル賃料（坪単価）の高低を表しています。 低 賃料水準の目安 2015 年 12 月 1 日現在 賃料（共益費込）単位：円／坪 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 空室率（単位：%） 大規模ビル 大型ビル 中型ビル 駅前本町 5,000 12 6 駅東 泉中央 流通・その他 5,500 坪 5,600 6,000 3,200 2,000 青森 八戸 2,000 2012 2013 2014 2015 2016 2017 秋田 山形 6,000 2,000 0 2011 盛岡 7,300 8,000 2018 需給バランス・シミュレーション 札幌市（大規模ビル） 0 福島 2,600 坪 4,000 1,600 1,200 大 型 中 型 小 型 13,250 10,750 13,500 12,167 11,000 9,950 12,981 9,464 8,833 9,500 8,874 9,000 7,236 9,862 9,913 9,484 8,271 11,000 7,560 7,262 9,552 7,719 7,760 9,109 10,417 6,314 6,975 9,600 7,000 14,200 9,508 7,833 9,814 8,798 9,000 8,701 12,443 7,241 7,696 9,014 10,000 5,250 8,514 9,360 4,660 8,360 4,178 9,261 東北 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 7,700 0 五橋 10,000 8,000 4,000 県庁周辺 10.91% 10.01% 9.52% 新規供給（単位：坪） ※1フロア面積 50 坪以上 10,000 大規模 仙台市 18 0 郡山 1,500 1,300 0 2011 2012 2013 2014 0 0 2015 2016 0 2017 2018 需給バランス・シミュレーション 仙台市（大規模ビル） ※ 詳細は P.1、データは P.33 を参照 新規供給 2006 吸収需要（ネット・アブソープション） 2007 2008 2009 空室率 2010 ケース1（過去3年間の平均吸収需要が今後2年間継続すると想定） 吸収需要 空室率 ケース2（過去10年間の平均吸収需要が今後2年間継続すると想定） 吸収需要 空室率 2011 2012 2013 2014 2015 2016 ※ 詳細は P.1、データは P.33 を参照 新規供給 2017 2006 4.8% 3.3% 2007 2008 2009 空室率 2010 吸収需要 空室率 ケース2（過去10年間の平均吸収需要が今後2年間継続すると想定） 吸収需要 空室率 2011 2012 2013 2014 2015 9.5% 3.3% 2.7% ケース1 2.1% ケース2 2016 （単位：坪） 21,000 14,000 14,000 7,000 7,000 0 0 -7,000 -7,000 最新情報は www.sanko-e.co.jp/data をご覧下さい。（毎月更新） 7.5% 2017 7.0% 6.8% 21,000 29 三幸エステート株式会社 吸収需要（ネット・アブソープション） ケース1（過去3年間の平均吸収需要が今後2年間継続すると想定） 21.7% 8.6% （単位：坪） 駅東 仙台駅 高 一番町周辺 12 宮城野区 区 広瀬通駅 中型ビル 24 新規供給（単位：坪） ※1フロア面積 50 坪以上 9,067 11,450 大型ビル 6,000 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 大規模ビル 9,000 3,000 空室率（単位：%） 賃料（共益費込）（単位：円／坪） 12,000 3,000 小 型 14,464 12,111 11,373 9,930 9,167 7,000 中型ビル 18,000 この地図はイメージ図としてご覧ください。 低 低水準の新規供給が2013年以降続いており、 空室 率は各ビル規模ともリーマンショック後の最低値を更 新した。需給バランスは引き締まるが、 市況回復は進 んでおらず、 賃料は依然として各ビル規模とも低下傾 向を続けている。 今後3年間で竣工を予定する大規模 ビルは2017年の 「野村不動産仙台青葉通ビル」 に 止まる。 需給バランス・シミュレーションでは、 吸収需要 が過去3年平均、 過去10年平均のどちらの想定でも、 今後2年間は空室率の低下傾向が続いている。 ル｣でテナント誘致が順調に進み、空室率は各ビル 規模とも2000 年以降での最低値に達した。 その 一方で賃料は横ばい傾向が続き、市況回復の動き は主要エリアに止まっている。需給バランス・シミュ レーションでは主要大規模ビルの新規供給が無い 来年までは空室率低下が続く一方、 「 （仮）札幌駅前 通共同ビル」竣工が予定される2017年には、空室 率の低下ペースが一段落する結果となっている。 SENDAI 最新情報は www.sanko-e.co.jp/data をご覧下さい。（毎月更新） ケース1 5.5% ケース2 三 幸 エ ス テ ー ト 株 式 会 社 30 名古屋 福 岡 N A G OYA 北区 西区 東区 中区 中区 名古 古屋駅西 久 大通駅 久屋大 丸の内 丸 内駅 中村区 区 名駅 栄 栄駅 伏見駅 駅 名古屋駅 名 古屋 千種 種駅 栄 伏見 千 区 千種区 今 今池駅 千種 中区周辺 鶴 鶴舞駅 賃料（共益費込）（単位：円／坪） 大規模ビル 大型ビル 中型ビル 21,000 18,000 18,000 15,000 15,000 14,028 10,578 9,640 12,000 9,000 この地図はイメー 図は ージ図としてご覧ください。 ー だ 地図内の色分けは 内 色分 分 は はエリアごとの全規 全規 規模ビル賃料 ル賃 賃料 料（坪単価）の高低を表しています。 低 賃料水準の目安 日 日現 賃料（共 （共益費込） （共 込）単位 位：円／坪 位 2015 年 12 月 1 日現在 大規模 大 型 中 型 6,000 3,000 0 0 30 名古屋駅西 栄 伏見 中区周辺 千種 17,142 12,650 14,704 13,000 11,067 11,333 13,580 11,274 11,309 10,878 8,107 9,135 12,954 11,390 10,893 9,941 8,385 8,857 10,652 9,249 10,533 9,065 8,164 7,943 13,696 7,000 12,204 8,960 11,307 11,633 11,735 13,950 10,188 9,000 10,775 9,094 10,375 8,548 9,000 10,692 10,707 12,103 10,302 9,035 9,447 8,676 8,657 9,400 9,055 9,587 9,700 7,877 9,830 8,552 10,809 8,795 9,336 9,384 8,000 8,264 9,586 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 大規模ビル 大型ビル 中型ビル 30 24 24 18 18 9.63% 7.82% 4.45% 12 6 東海・北陸・長野 豊橋 静岡 浜松 津・四日市 岐阜 福井 金沢 富山 長野 松本 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 大型ビル 呉 呉服町駅 駅 天神駅 駅 駅前 博多区 2006 2007 2008 2009 空室率 2010 44,600 48,000 13,434 11,010 9,619 この地図はイメージ図と この地図はイメージ ージ図と ジ図としてご して してご覧 ご覧ください。 ご ご覧 覧 24,000 賃 賃料水準の目安 大規模ビル 大型ビル 中型ビル 2,100 700 駅前 駅東 呉服町 天神 9.78% 6.02% 3.65% 薬院・渡辺通 百道浜 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 久留米 小倉 佐賀 長崎・佐世保 大分 9,100 8,600 熊本 9000 宮崎 0 大 型 中 型 小 型 13,661 12,233 11,526 15,665 13,935 14,450 11,680 10,820 11,195 11,689 11,668 - 9,954 8,849 7,865 10,942 10,107 8,000 9,301 8,299 8,908 9,417 9,905 - 11,000 9,307 9,786 10,767 11,000 12,000 15,500 10,131 9,260 8,858 7,964 10,580 9,578 9,086 7,416 9,084 9,088 9,600 7,946 7,564 9,009 8,440 8,762 7,908 9,366 9,721 9,692 9,810 10,102 8,150 4,434 6,692 8,478 九州・沖縄 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 鹿児島 1,100 1,600 3000 0 2011 大規模 福岡市 12,200 12,000 4,700 日現 現 賃料（共益費込） 賃 単位：円／坪 2015 15 年 12 月 1 日現在 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 空室率（単位：%） 6000 4,200 6,400 地図内の色分けはエリアごと 地図内の色分けはエリアご 分けはエリアご ごとの全規模ビル賃料（坪単価） ごと 価）の高低を表しています。 価） 低 12000 26,900 坪 36,000 2011 2012 2013 2014 2,200 那覇 700 2015 2016 2017 0 2018 需給バランス・シミュレーション 福岡市（大規模ビル） 吸収需要 空室率 ケース2（過去10年間の平均吸収需要が今後2年間継続すると想定） 吸収需要 空室率 2012 2013 2014 2015 2016 ※ 詳細は P.1、データは P.33 を参照 新規供給 2017 2006 12.3% 60,000 31 3.3% 2.4% 2007 2008 2009 空室率 2010 1.6% 1.8% ケース2 ケース1 （単位：坪） 24,000 40,000 16,000 20,000 8,000 0 0 -10,000 -8,000 三 幸エステート株式会 社 吸収需要（ネット・アブソープション） ケース1（過去3年間の平均吸収需要が今後2年間継続すると想定） 吸収需要 空室率 ケース2（過去10年間の平均吸収需要が今後2年間継続すると想定） 吸収需要 空室率 2011 2012 2013 2014 2015 2016 3.7% 3.5% 3.5% 2017 11.3% 4.5% （単位：坪） 駅東 薬院・渡 渡辺通 6 0 中央区 高 新規供給（単位：坪） ※1フロア面積 50 坪以上 ケース1（過去3年間の平均吸収需要が今後2年間継続すると想定） 2011 東比 東比恵 比恵駅 薬院駅 ※ 詳細は P.1、データは P.33 を参照 吸収需要（ネット・アブソープション） 博多駅 多駅 赤坂駅 15000 需給バランス・シミュレーション 名古屋市（大規模ビル） 新規供給 東区 祇園駅 天神 中型ビル 12 新規供給（単位：坪） ※1フロア面積 50 坪以上 60,000 0 大規模ビル 9,000 3,000 空室率（単位：%） 賃料（共益費込）（単位：円／坪） 12,000 6,000 小 型 名古屋市 名駅 呉服町 渡辺通駅 駅 21,000 高 空室率は各ビル規模とも過去10年間の最低値を更 新した。需給バランスは引き締まっているが、 賃料は 横ばい傾向を続けており、市況回復は進んでいな い。需給バランス・シミュレーションでは吸収需要が 過去3年平均、 過去10年平均ともほぼ同水準となっ ている。 「ＪＲＪＰ博多ビル」が竣工を予定する2016 年は両ケースとも前年と同水準の需給バランスだ が、主要大規模ビルの竣工予定が無い2017年に は、 空室率は再び低下に向かう結果となった。 市況回復は進んでいないが、需要の増加は著し い。2015年は過去最大の新規供給量だったが、空 室率は2000 年以降の最低値を記録した。今後は 2016年｢シンフォニー豊田ビル｣、2017年「ＪＲゲー トタワー」 「グローバルゲートウエストタワー」と、 名駅周辺で新規供給が続く。需給バランス・シミュ レーションでは、吸収需要が過去3年平均、過去10 年平均のどちらの想定でも、 2016年まで空室率低 下が続き、 その後、 上昇へ転じる結果となった。 FUKUOKA 最新情報は www.sanko-e.co.jp/data をご覧下さい。（毎月更新） 最新情報は www.sanko-e.co.jp/data をご覧下さい。（毎月更新） 1.6% 1.6% ケース2 ケース1 三幸エステート株式会社 32 データ 吸収需要／ネット・アブソープション（大規模ビル） 新規供給（大規模ビル） 東京 23 区 都心 5 区 2006 210,300 130,400 2007 244,400 189,700 2008 139,000 104,100 2009 158,800 122,200 2010 157,600 80,200 67,700 4,200 0 2011 189,500 115,700 68,600 0 0 2012 281,300 217,400 152,900 0 0 2013 128,000 122,100 122,100 0 0 2014 135,000 109,900 106,300 0 1,700 2015 181,800 132,600 127,900 0 0 2016 187,700 179,500 138,600 0 0 0 0 0 0 2017 143,300 120,700 104,700 0 0 5,000 27,200 3,200 2,600 2018 219,700 184,700 168,500 500 0 0 1,800 5,500 0 0 （坪） 都心 3 区 多摩地区 千葉県 130,400 0 0 183,200 4,000 0 96,700 2,100 1,000 101,900 3,000 1,200 埼玉県 神奈川県 札幌市 0 0 3,500 16,700 1,800 3,600 福岡市 （坪） 東京 23 区 都心 5 区 都心 3 区 札幌市 仙台市 5,400 0 2006 303,400 196,800 191,800 16,900 18,700 4,800 2007 272,500 193,800 184,100 6,100 29,500 16,300 2008 5,000 5,000 26,100 3,100 1,100 49,600 22,900 2009 -105,600 -87,300 -56,900 -800 -500 46,300 1,600 2010 86,400 84,800 63,300 2,300 2,400 10,400 9,300 5,500 26,200 3,400 2011 143,300 77,300 24,000 2,900 14,900 20,800 27,900 12,300 23,600 8,000 2012 274,300 209,700 166,900 8,600 14,600 7,500 44,500 11,400 58,900 0 2013 217,000 173,500 148,900 -3,300 7,300 15,100 48,600 4,600 18,700 1,600 2014 275,600 221,500 184,900 7,500 -200 9,200 48,200 11,800 18,600 1,900 2015 229,000 184,100 158,300 5,200 3,700 47,000 41,500 10,000 0 9,100 過去 3 年間平均 240,500 193,000 164,000 3,100 3,600 23,800 46,100 8,800 22,100 0 過去 10 年間平均 170,100 125,900 109,100 4,900 5,500 18,400 28,300 8,700 仙台市 名古屋市 大阪市 19,400 0 25,500 500 8,500 32,500 27,500 8,000 15,200 25,700 34,800 0 16,800 22,900 0 36,500 4,200 14,300 17,600 0 18,900 0 0 3,400 0 20,500 5,600 7,300 9,400 0 28,000 0 0 1,800 6,800 21,600 7,700 1,500 0 0 0 100 0 43,800 5,500 25,900 10,900 0 名古屋市 大阪市 福岡市 4,600 9,800 36,800 10,600 7,100 52,400 33,900 19,800 8,900 1,100 -5,000 2,900 -9,100 6,400 空室率（大規模ビル） 新規供給ストック比（大規模ビル）：「新規供給予定面積（2016 年∼2018 年）÷ストック」 （坪） 新規供給予想 ストック ストック比 （%） 東京 23 区 都心 5 区 都心 3 区 札幌市 仙台市 名古屋市 大阪市 福岡市 東京 23 区 都心 5 区 都心 3 区 多摩地区 千葉県 埼玉県 神奈川県 札幌市 仙台市 名古屋市 大阪市 福岡市 2006 2.1% 1.7% 1.8% 8.3% 5.0% 5.4% 3.7% 5.3% 550,700 484,900 411,800 500 0 5,000 29,000 8,700 2,600 31,400 33,000 9,100 2007 1.3% 1.4% 1.4% 6.4% 5.3% 4.7% 3.2% 5.4% 6,975,000 5,190,000 4,169,000 183,000 256,000 136,000 974,000 299,000 239,000 679,000 1,726,000 444,000 2008 2.8% 2.9% 2.9% 7.8% 9.1% 7.4% 4.2% 6.3% 9.9% 0.3% 0.0% 3.7% 3.0% 2.9% 1.1% 2.0% 2009 6.2% 6.5% 6.1% 7.7% 15.0% 10.2% 8.0% 11.0% 2010 6.5% 6.3% 6.1% 8.6% 21.7% 12.3% 10.7% 11.3% 2011 6.5% 5.8% 5.3% 7.3% 14.5% 9.3% 10.0% 10.5% 2012 7.8% 6.9% 6.6% 6.4% 12.6% 8.8% 8.7% 9.0% 2013 6.2% 5.9% 5.7% 6.0% 11.0% 8.5% 10.1% 7.8% 7.9% 9.3% オフィスストック（規模別内訳） 面積（坪） 東京 23 区 都心 5 区 都心 3 区 多摩地区 札幌市 仙台市 大規模 6,975,000 5,190,000 4,169,000 183,000 299,000 239,000 64% 66% 42% 47% 50% 54% 52% 51% 大型 2,208,000 1,576,000 1,157,000 121,000 177,000 144,000 315,000 860,000 235,000 19% 18% 28% 28% 30% 25% 26% 27% 2,132,000 1,406,000 987,000 131,000 157,000 96,000 265,000 747,000 190,000 16% 30% 25% 20% 21% 22% 22% 62% 19% 中型 19% 17% 名古屋市 大阪市 福岡市 679,000 1,726,000 444,000 （棟数） 大規模 大型 中型 1,500 1,100 900 100 100 100 200 400 200 16% 18% 20% 14% 12% 17% 17% 15% 20% 2,400 1,600 1,200 200 200 200 300 800 300 25% 26% 27% 29% 24% 33% 25% 30% 30% 5,600 3,500 2,400 400 500 300 700 1,500 500 59% 56% 53% 57% 64% 50% 58% 55% 50% 4.6% 1.9% 2014 4.5% 4.0% 4.2% 5.9% 10.6% 5.8% 7.3% 5.2% 2015 3.7% 3.0% 3.3% 4.8% 9.5% 4.5% 6.7% 3.7% オフィスストックデータの特徴 首都圏および全国主要5都市（札幌、仙台、名古屋、大阪、福岡） をカバーし、登録 ビル数は全国で約100,000棟、首都圏約60,000棟のデータベースを基に集計 しています。 ストックの定義・計算方法 ストックの集計対象は賃貸対象オフィススペースの合計面積である貸付総面積 です。共用部分や自己・自社使用床、商業･住宅部分等は含みません。 一部自己使用床を含む場合や店舗等との複合用途ビルでは、貸付総面積が不 明（非開示）の場合が多く存在します。またテナント募集フロアの貸室面積は 開示されても、 ビル全体での貸付総面積が開示（計算）されていないビルも存 在します。このような場合の貸付総面積は、当社で把握する基準階貸室面積と （地上）階数、有効率に基づく推計値となります。 有効率は個別ビルで異なりますが、 「 0.8 」はデータベース登録ビル全体の平均値 （概数）です。貸付総面積、基準階貸室面積、 （地上）階数の登録されたビルに関す る平均値を、全国ベースで算出しました。 新規供給：ストック比 オフィスマーケットはそれぞれの都市で規模に違いがあり、供給面積による単 純比較では各都市に与えるインパクトは測れません。新規供給のストックに対 する割合を表すストック比は、各マーケットにおける新規供給の影響度を比較す る際に便利な尺度です。 （推計）貸付総面積 =基準階貸室面積× （地上）階数×有効率（0.8） 当社 Web サイトでは、全国の賃貸オフィスビルに関するデータを定期的に更新しています。 www.sanko-e.co.jp/data 33 三幸エステート株式会社 三 幸 エ ス テ ー ト 株 式 会 社 34 賃料マップ 対象エリア 東京▶P.17 千代田区▶P.19 丸の内・大手町エリア 丸の内・大手町・有楽 町・ 内幸町・霞が関・日比 谷 公 園 新宿区▶P.20 西新宿エリア 西新宿 豊島区・文京区▶P.22 東池袋・南池袋エリア 東池袋・南池袋 新宿・歌舞伎町エリア 新宿・歌舞伎町 池袋・西池袋エリア 池袋・西池袋 麹町・番町エリア 麹町・番町・平河町・紀尾 井町・隼町・永田町 四谷・市ヶ谷エリア 四谷・若葉・南元町・須賀 町・信濃町・左門町・大京 町・内藤町・本塩町・三栄 町・坂町・片町・荒木町・ 舟町・愛住町・本村町・八 幡町・田町・船河原町・砂 土原町・鷹匠町・佐内町・ 加賀町・薬王寺町・甲良 町・山伏町・柳町・河田 町・仲之町・台町・富久 町・住吉町・余丁町 巣鴨・大塚エリア 池袋 本 町・上池袋・西巣 鴨・ 北大塚・巣鴨・駒込・ 南大塚 内神田・鍛冶町エリア 内神田・鍛冶町・神田鍛冶 町・多町・司町・美土代 町・須田町・淡路町・小川 町・駿河台・錦町・猿楽 町・神保町・一ツ橋・西神 田・三崎町 外神田・岩本町エリア 岩本町・神田岩本町・東神 田・東松下町・富山町・紺 屋町・北乗物町・西福田 町・美倉町・佐久間町・佐 久間河岸・神田平河町・和 泉町・花岡町・松永町・練 塀町・相生町・外神田 飯田橋・九段エリア 飯田橋・富士見・九段北・ 九段南 中央区▶P.19 京橋・八重洲・日本橋エリ ア 京橋・八重洲・日本橋 銀座エリア 銀座 日本橋本町・日本橋室町エ リア 日本橋本町・日本橋室町・ 日本橋本石町 築地・新富・茅場町エリア 築地・新富・兜町・茅場 町・八丁堀 東日本橋・新川エリア 人形町・堀留町・小舟町・ 小網町・蠣殻町・大伝馬 町・小伝馬町・富沢町・久 松町・東日本橋・横山町・ 馬喰町・浜町・中州・箱崎 町・新川・入船・湊・明石 町・晴海・月島・勝どき・ 佃・豊海町 港区▶P.20 新橋・虎ノ門エリア 東新橋・新橋・西新橋 虎ノ門・愛宕 赤坂・青山エリア 赤坂・南青山・北青山・ 元赤坂 六本木・麻布エリア 六本木・西麻布・元麻布・ 麻布台・麻布狸穴町・麻布 永坂町・東麻布・麻布十 番・南麻布・白金・白金台 浜松町・高輪エリア 浜松町・芝大門・芝公園・ 芝・三田・高輪 芝浦・海岸エリア 海岸・芝浦・港南・台場 35 三幸エ ステート株式会社 高田馬場・大久保エリア 大久保・百人町・北新宿・ 高田馬場・下落合・中落 合・西落合・中井・上落合 早稲田・神楽坂エリア 西早稲田・戸山・戸塚町・ 馬場下町・喜久井町・若松 町・原町・早稲田南町・早 稲田町・早稲田鶴巻町・神 楽坂・若宮町・払方町・中 町・南町・北町・納戸町・ 袋町・岩戸町・横寺町・箪 笥町・細工町・二十騎町・ 南山伏町・北山伏町・矢来 町・南榎町・弁天町・榎 町・東榎町・山吹町・中里 町・天神町・改代町・赤城 元町・西五軒町・東五軒 町・筑土八幡・新小川町・ 津久戸町・下宮比町・揚場 町・神楽河岸・赤城下町・ 水道町・築地町 渋谷区▶P.21 渋谷・道玄坂エリア 渋谷・道玄坂・神南・宇田 川町・神宮前 桜丘・南平台エリア 桜丘町・南平台町・神山 町・松濤・円山町・神泉町 代々木・千駄ヶ谷エリア 代々木・千駄ヶ谷 恵比寿・広尾エリア 恵比寿・恵比寿西・恵比寿 南・鶯谷町・広尾・代官山 町・鉢山町・東・猿楽町 初台・本町・笹塚エリア 初台・本町・幡ヶ谷・笹 塚・西原・元代々木・大山 町・上原・富ヶ谷 品川区・大田区▶P.21 五反田・大崎エリア 大崎・上大崎・東五反田・ 西五反田・西品川 北品川・東品川エリア 北品川・東品川・南品川 大森・蒲田エリア 山王・中央・大森北・大森 西・大森中・大森東・大森 南・蒲田・西蒲田・東蒲 田・南蒲田・蒲田本町・新 蒲田 湯島・本郷・後楽エリア 湯島・本郷・小石川・西片・ 後楽・春日 台東区・江東区・墨田区▶P.22 上野・台東エリア 上野・台東・秋葉原・東上 野・浅草橋・柳橋 東陽町・木場・豊洲エリア 東陽・木場・門前仲町・深 川・清澄・佐賀・永代・越 中島・豊洲・南砂・福住・ 冬木・富岡・牡丹・古石 場・塩浜・新砂・枝川・潮 見・辰巳・東雲・新木場・ 夢の島・若洲・有明・青海 錦糸町・亀戸エリア 亀戸・毛利・大島・住吉・ 森下・新大橋・常磐・高 橋・猿江・扇橋・白河・三 好・平野・石島・千田・海 辺・千石・北砂・東砂・墨 田区全域（ JR 総武線沿いを 中心とした墨田・江東区） 目黒区・世田谷区 中野区・杉並区▶P.23 目黒区エリア 目黒区全域 世田谷区エリア 世田谷区全域 中野区エリア 杉並区エリア 中野区全域 杉並区全域 甲府エリア 新潟エリア 甲府市全域 新潟市全域 札幌▶P.29 南口エリア 中央区北1∼5条西1∼7丁目 北口エリア 北区北 6 条西 1 ∼ 9 丁目・北 7 条西 1 ∼ 10 丁目・北 8 条西 1 ∼ 6 丁目・北 9 ∼ 12 条西 1 ∼ 4丁目 大通エリア 中央区大通西 1 ∼ 7 丁目・南 1∼3条西1∼7丁目 西11丁目エリア 中央区北 5 条西 8 ∼ 14 丁目・ 北 3 ∼ 4 条西 11 ∼ 14 丁目・ 北 2 条西 9 ∼ 14 丁目・北 1 条 西8∼14丁目・大通西8∼ 14 丁目・南 1 ∼ 3 条西 8 ∼ 14 丁目 平岸・澄川・豊平・福住エリア 豊平区平岸 1 ∼ 4 条・美園 5 ∼ 12 条・豊平 5 ∼ 9 条・月寒 中央通・南区澄川 山形エリア 福島エリア 山形市全域 福島市全域 円山・琴似エリア 中央区北6条西26∼28丁 目・北 5 条西 15 ∼ 29 丁目・ 北4条西15∼30丁目・北3条 西15∼30丁目・北1∼2条西 15 ∼ 28 丁目・大通西 15 ∼ 28 丁目・南 1 ∼ 2 条西 15 ∼ 28丁目・琴似・二十四軒 北24条・麻生・元町・栄町エリア 北区北 13 ∼ 40 条西 1 ∼ 7 丁 目・麻生町・東区北 10 ∼ 51 条東13∼18丁目 多摩西部エリア 立川市・八王子市・町田市 多摩市・日野市・国立市 北海道▶P.29 釧路エリア 旭川エリア 釧路市全域 旭川市全域 千葉県▶P.24 千葉・船橋エリア 千葉市・船橋市・浦安市・ 市川市・習志野市 帯広エリア 函館エリア 帯広市全域 函館市全域 関東・その他▶P.17 水戸エリア 宇都宮エリア 水戸市全域 宇都宮全域 高崎エリア 前橋エリア 高崎市全域 前橋市全域 流通・その他エリア 銀杏町・苦竹・扇町・南目 館・東宮城野・荻野町・宮 千代・卸町・大和町・卸町 東・六丁の目全域・六丁 目・伊佐・日の出町・白萩 町・志波町・原町南目・岡 田・田子・荒井・霞目・蒲 町・鶴代町・中倉・富塚 前・かすみ町・遠見塚東・ その他、上記エリアに含ま れない仙台市全域 東北▶P.30 青森エリア 八戸エリア 青森市全域 八戸市全域 白石・新札幌エリア 白石区菊水・東札幌・南郷 通・厚別区厚別中央 神奈川県▶P.24 横浜エリア 川崎エリア 横浜市全域 川崎市全域 泉中央エリア 泉中央 創成川東エリア 中央区北 5 条東 1 ∼ 3 丁目・ 北 1 ∼ 4 条東 1 ∼ 7 丁目・大通 東 1 ∼ 7 丁目・南 1 条東 1 ∼ 7 丁目・南2∼3条東1∼6丁 目・南4条東1∼5丁目 多摩地区▶P.23 多摩東部エリア 武蔵野市・三鷹市・府中 市・調布市・小金井市 埼玉県▶P.24 さいたまエリア さいたま市大宮区・中央 区・浦和区・川口市・戸田 市・蕨市 丁・小田原大行院丁・小田 原弓ノ町・花京院通・車 町・鉄砲町・二十人町・名 掛丁・東七番丁・東八番 丁・東九番丁・東十番丁・ 元寺小路・新寺・二軒茶 屋・西宮城野・宮城野・ 榴ヶ岡・榴岡 仙台▶P.30 駅前本町エリア 中央・本町1∼2・花京院 一番町周辺エリア 一番町・国分町1∼2・大 町・立町・片平1 県庁周辺エリア 本町 3 ・国分町 3 ・春日町・ 支倉町・木町通・二日町、錦 町・上杉・柏木 1・堤通雨宮町 五橋エリア 北目町・五橋・片平2・清水小路 駅東エリア 東六番丁・小田原山本丁・ 小田原金剛院丁・小田原広 盛岡エリア 秋田エリア 盛岡市全域 秋田市全域 郡山エリア 郡山市全域 名古屋▶P.31 名駅エリア 中村区名駅・那古野・名駅 南・西日置 名古屋駅西エリア 中村区千原町・井深町・亀 島・則武・椿町・竹橋町・ 太閤 栄エリア 中区丸の内 3 ・錦 3 ・栄 3 ∼ 5・新栄町・東区泉1・東桜1 伏見エリア 中区丸の内 1 ∼ 2 ・錦 1 ∼ 2 ・ 栄1∼2 中区周辺エリア 中区新栄・東桜・葵・大 須・千代田・松原・橘・上 前津・正木・伊勢山・平 和・金山・門前町・大井 町・富士見町・古渡町 千種エリア 東区葵3、千種区内山・今 池・今池南・春岡・仲田・ 池下・覚王山通 東海・北陸・長野▶P.31 豊橋エリア 静岡エリア 豊橋市全域 静岡市全域 浜松エリア 浜松市全域 津・四日市エリア 津・四日市市全域 岐阜エリア 福井エリア 岐阜市全域 福井市全域 最新情報は www.sanko-e.co.jp/data をご覧下さい。（毎月更新） 金沢エリア 富山エリア 金沢市全域 富山市全域 新大阪エリア 宮原・西宮原・西中島 長野エリア 松本エリア 長野市全域 松本市全域 天王寺エリア 天王寺区全域 大阪▶P.27 梅田・堂島・中之島エリア 中崎西・鶴野町・茶屋町・ 芝田・大深町・大淀中1・大 淀南1・万歳町・神山町・堂 山町・小松原町・角田町・ 太融寺町・兎我野町・曽根 崎・梅田・曽根崎新地・ 西天満 2 ･ 4 ･ 6 ・堂島・堂島 浜・中之島 千里中央エリア 新千里東町・新千里西町 南森町エリア 天満橋・同心・与力町・ 松ヶ枝町・紅梅町・東天 満・天満・天神橋 1 ∼ 3 ・末 広町・南扇町・野崎町・南 森町・天神西町・菅原町・ 西天満1・3・5 奈良エリア 岡山エリア 奈良市全域 岡山市全域 淀屋橋・本町エリア 北浜 3 ∼ 4 ・今橋 3 ∼ 4 ・高麗 橋 3 ∼ 4 ・伏見町 3 ∼ 4 ・道修 町 3 ∼ 4 ・平野町 3 ∼ 4 ・淡路 町 3 ∼ 4 ・瓦町 3 ∼ 4 ・備後町 3∼4・安土町3・本町3∼ 4・南本町3∼4・船場中央3 ∼ 4 ・久太郎町 3 ∼ 4 ・北久 宝寺町 3 ∼ 4 ・南久宝寺町 3 ∼4・博労町3∼4 北浜・堺筋本町エリア 北浜 1 ∼ 2 ・今橋 1 ∼ 2 ・高麗 橋 1 ∼ 2 ・伏見町 1 ∼ 2 ・道修 町 1 ∼ 2 ・平野町 1 ∼ 2 ・淡路 町 1 ∼ 2 ・瓦町 1 ∼ 2 ・備後町 1 ∼ 2 ・安土町 1 ∼ 2 ・本町 1 ∼ 2 ・南本町 1 ∼ 2 ・船場中 央 1 ∼ 2 ・久太郎町 1 ∼ 2 ・北 久宝寺町 1 ∼ 2 ・南久宝寺町 1∼2・博労町1∼2 天満橋・谷町エリア 大手前・谷町1∼3・北浜 東・天満橋京町・石町・島 町・釣鐘町・船越町・東高 麗橋・内平野町・内淡路 町・大手通・北新町・糸屋 町・南新町・徳井町・内本 町・鎗屋町・常盤町・本町 橋・馬場町・森ノ宮中央・ 玉造・法円坂・上町1・上 町・谷町4∼9・農人橋・ 和泉町・材木町・内久宝寺 町・龍造寺町・粉川町・ 十二軒町・神崎町・松屋町 住吉・松屋町・安堂寺町・ 上本町西・東平・上汐1∼ 2・中寺・瓦屋町・高津1 心斎橋・長堀橋・なんばエ リア 南船場・西心斎橋・心斎橋 筋・東心斎橋・宗右衛門 町・島之内・道頓堀・難 波・千日前・難波千日前・ 高津 2 ∼ 3 ・日本橋・下寺・ 日本橋東・日本橋西・難波 中・元町・湊町 肥後橋・西区本町・四ツ橋 エリア 土佐堀 1 ・江戸堀 1 ・京町堀 1 ・靱本町 1 ・西本町 1 ・阿 波座1・立売堀1・新町1・ 北堀江1・南堀江1 江坂エリア 広芝町・江の木町・江坂町・ 垂水町・南金田・豊津町 近畿・中国・四国▶P.27 神戸エリア 京都エリア 神戸市全域 京都市全域 広島エリア 高松エリア 広島市全域 高松市全域 松山エリア 和歌山エリア 松山市全域 和歌山市全域 オフィス賃料の変遷と経済動向 P.37 2000 年以降の成約ベース賃料、空室率を、各年の 主な出来事や実質 GDP 成長率とともにまとめました。 オフィスビル竣工年表 P.39 全国主要都市の代表的な大型オフィスビルの竣工情報 (2015年∼2019年）を年度別に作成しました。 大津・守山・草津エリア 大津市・守山市・草津市全 域 福岡▶P.32 駅前エリア 博多駅中央街・博多駅前・ 祇園町・住吉 駅東エリア 博多駅南・博多駅東・比恵 町 呉服町エリア 沖浜町・石城町・大博町・下 呉服町・中呉服町・上呉服 町・御供所町・神屋町・奈良 屋町・網場町・店屋町・冷泉 町・築港本町・対馬小路・古 門戸町・須崎町・中洲中島・ 中洲・下川端町・上川端町 天神エリア 天神・西中洲・長浜・舞 鶴・大名・赤坂 2016 年 未来カレンダー P.41 2016年に確定している出来事をカレンダーにしました。 代表的なトピックには写真と解説を付けています。 会社概要 P.42 三幸エステートの会社概要とWEBの紹介コーナーです。 ぜひお役立てください。 薬院・渡辺通エリア 薬院・春吉・渡辺通・今 泉・警固・清川・高砂・白 金・大宮・平尾・那の川2 百道浜エリア 百道浜全域 九州・沖縄▶P.32 久留米エリア 小倉エリア 久留米市全域 小倉北区 佐賀エリア 佐賀市全域 長崎・佐世保エリア 長崎市・佐世保市全域 大分エリア 熊本エリア 大分市全域 熊本市全域 宮崎エリア 鹿児島エリア 宮崎市全域 鹿児島市全域 那覇エリア 那覇市全域 最新情報は www.sanko-e.co.jp/data をご覧下さい。（毎月更新） お問い合わせ先： 三幸エステート株式会社 広報室 TEL：03-3564-8089 FAX：03-3564-8040 [email protected] 三 幸 エ ス テ ー ト 株 式 会 社 36 第 次安部改造内閣発足 から へ増税 日本郵政グループ 社、 東京証券取引所に同時上場 消費税 空室率 ︵東 京 都 心部 クラスビル︶ 日本生命丸の内ガーデンタワー 西新橋スクエア 飯田橋グラン・ブルーム 虎ノ門ヒルズ森タワー 豊 洲 フォレシア 横浜アイマークプレイス 大手門タワー・ ビル 鉄鋼ビルディング ︵丸の内︶ 東京日本橋タワー テラススクエア ︵神保町︶ 大崎ブライトタワー・ブライトコア 品川シーズンテラス 二子玉川ライズタワーオフィス 大 手 町フィナンシャルシティグラ ンキューブ 東京ガーデンテラス ︵紀尾井町︶ 京橋再開発プロジェクト 六本木三丁目東地区プロジェクト 新宿ミライナタワー 住友不動産新宿ガーデンタワー イースタンビル ︵仙台︶ 札幌三井ＪＰビル あべのハルカス ︵大阪︶ 明治安田生命札幌大通ビル 大名古屋ビルヂング ＪＰタワー名古屋 新ダイビル ︵大阪︶ 清和梅田ビル ＨＫ淀屋橋ガーデンアベニュー 長府博多ビジネスセンター シンフォニー豊田ビル ︵名駅︶ ビッグフロント広島タワービル 東比恵ビジネスセンターⅡ ︵博多︶ ＪＲＪＰ博多ビル みなとみらいセンタービル 豊洲フロント 品川フロントビル 東急キャピトルタワー ︵永田町︶ 三井住友銀行本店ビル ︵大手町︶ みなとみらいグランドセントラル ガーデンシティ品川御殿山 新宿フロントタワー 住友不動産新宿グランドタワー 飯野ビル ︵霞ヶ関︶ 中野セントラルパーク 渋谷ヒカリエ 新宿イーストサイドスクエア 仙石山森タワー ︵六本木︶ 大手町フィナンシャルシティ パレスビル ︵丸の内︶ ＪＰタワー ︵丸の内︶ 薬院ビジネス ︵福岡︶ 博多祇園センター 博多祇園 スクエア 東京建物仙台ビル 名古屋プライム マルイト難波ビル 中之島ダイビル 仙台トラストタワー 北洋大通センター ︵札幌︶ マザックアートプラザ ︵名古屋︶ アーバンネット四条烏丸ビル 本町ガーデンシティ ︵大阪︶ 大阪富国生命ビル 梅田阪急ビル 那覇新都心センタービル 宮崎グリーンスフィア壱番館 本町南ガーデンシティ ︵大阪︶ ノースゲートビル ︵大阪︶ 電気ビル共創館 ︵福岡︶ 広島トランヴェールビル ヨドバシカメラ仙台第 ビル 札幌北ビル 名古屋クロスコートタワー 新大阪阪急ビル 中之島フェスティバルタワー ラゾーナ川崎東芝ビル ︵新潟︶ アークヒルズサウスタワー ︵六本木︶ メディアシップ 富士フイルム名古屋ビル 歌舞伎座タワー ︵銀座︶ ダイビル本館 ︵大阪︶ 東京スクエアガーデン ︵京橋︶ グランフロント大阪 御茶ノ水ソラシティ ︵ 御茶ノ水︶ 横浜ブルーアベニュー 横浜ダイヤビル 平河町森タワー ビル ︵大手町︶ 丸の内パークビル 電気ビル北館 ︵福岡︶ 東二番丁スクエア ︵仙台︶ 仙台マークワン 札幌ビル 名古屋インターシティ 淀屋橋三井ビル ブリーゼタワー ︵梅田︶ 汐留住友ビル 日本橋一丁目ビル 二番町ガーデン ︵麹町︶ 日本生命丸の内ビル 赤坂インターシティ 東京汐留ビル 日本橋三井タワー 東京ビル アーバンビュー ︵広島︶ サンポート高松シンボルタワー 秋田拠点センターアルヴェ アーバンネット札幌ビル 名古屋広小路プレイス 梅田阪神第 ビル リットシティビル ︵岡山︶ アーバンネット名古屋ビル 栄三丁目ビル ︵名古屋︶ マルイト ビル ︵大阪︶ 中之島セントラルタワー 首都圏 パシフィックセンチュリープレイス丸の内 セルリアンタワー︵渋谷︶ トレードピアお台場 愛宕グリーンヒルズ トリトンスクエア ︵晴海︶ 明治安田生命さいたま新都心ビル 住友不動産新宿オークタワー 泉ガーデンタワー ︵六本木︶ プルデンシャル・タワー ︵永田町︶ 丸の内ビル 呉服町ビジネスセンター ︵福岡︶ リバーウォーク北九州 エスパティオ ︵静岡︶ 札幌エルプラザ タワー ︵札幌︶ パークスタワー ︵大阪︶ 銀泉備後町ビル ︵大阪︶ Ƌ 年東京五輪誘致決定 参議院選挙自民党大勝 近隣諸国との摩擦の高まりが経済に影響 欧州金融危機 ビッグ・ビースクエア ︵宇都宮︶ ︵水戸︶ Mito South Tower 新横浜中央ビル 赤坂 タワー 丸の内トラストタワー本館 仙台ファーストタワー 名古屋ルーセントタワー 記録的円高更新 うつのみや表参道スクエア ︵大崎︶ ThinkPark Tower 汐留ビル ミッドタウンタワー ︵六本木︶ 霞が関コモンゲート グラントウキョウ ︵丸の内︶ 新丸の内ビル スクエア北ビル ︵札幌︶ 日本生命札幌ビル ミッドランドスクエア ︵名古屋︶ ミント神戸 新品川イーストワンタワー 六本木ヒルズ森タワー 汐留シティセンター ガーデンエアタワー ︵飯田橋︶ 神保町三井ビル 丸の内トラストタワー 館 東日本大震災 年ぶりの記録的円高 民主党政権交代 リーマンショック ︵世界的金融崩壊の危機勃発︶ サブプライム問題・景気に影響 不動産市場賃料に天井感 オリナスタワー ︵錦糸町︶ アートヴィレッジ大崎 住友不動産三田ツインビル 秋葉原 ビル Ɠ ƌ 不動産ミニバブルの様相 いざなぎ景気を抜く 本格的な景気回復 耐震強度偽装問題発覚 日経平均 万 千円台 年ぶりの回復 年問題﹂ の収束 郵政民営化関連法案成立 自由民主党圧勝 東京﹁ 景気回復 万円台に回復 政府の構造改革進展 日経平均 総合デフレ対策・産業再生始動 都心オフィスの新築大量供給問題 銀行の不良債権処理・金融安定策 バブル崩壊・日米同時株安 米国同時多発テロ・世界同時不況懸念 45,513 1 成約ベース賃料 ︵円／坪︶ 広島袋町ビル センチュリー豊田ビル ︵名古屋︶ 中之島三井ビル 那覇新都心メディアビル ビッグアイ ︵郡山︶ 霞城セントラル ︵山形︶ 三井住友銀行名古屋ビル ニッセイ新大阪ビル 明治安田生命大阪御堂筋ビル 三 幸 エ ス テ ー ト 株 式 会 社 38 37 三幸エ ステート株式会社 2.2% ( 9 -0.5% -5.5% -1.0% 4.0% 4.7% ȼ Ɠ ȃ 1.1%※ 0.6%※ 0.0% 1.4% 1.7% 1.3% Ƌ Ƚ 1.7% 2.4% 1.7% 0.3% 0.4% 全 国 主 要 都 市 ︵ 一 部 略 称 ︶ 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 平成13年 平成14年 平成15年 平成16年 平成17年 平成18年 平成19年 平成20年 平成21年 平成22年 平成23年 平成24年 平成25年 平成26年 平成27年 平成28年 35,652 35 6 2 東京都心部Aクラスビル （成約ベース賃料） 11.5% 9.1% 空室率（東京都心部Aクラスビル） 実質GDP成長率 12% 11% 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 1.0% Ɛ ȃ Ⱥ Ⱥ 実質GDP成長率 （暦年）出典：内閣府「SNA（国民経済計算）」より ※Aクラスビル：P26参照 GDPと空室率（単位：%） オフィス賃料 （単位：円／坪） ※共益費は含まれておりません ƌ Ȼ ȹ ȹ ȼ 空室率 成約ベース賃料 2001年∼2016年 12月1日現在 Ȼ ȹ Ȼ ȹ 15 Ⱦ ■ 東京都心部 A クラスビル オフィス賃料の変遷と経済動向 予測値 出所：ニッセイ基礎研究所 ※2015年、 2016年は予測値 オフィスビル竣工年表 2015年∼2019年 12月1日現在 ※一部略称で表記しています。 ※規模は地上部分の階数、1フロアは基準階面積を坪で表記しています。 ※面積は10の位までを表記しています。 ※今後の進行状況によって建物名称、 竣工時期、構造等が変更する部分があります。 主要エリアのオフィスビル 2015 首 都 圏 規模 1フロア 2016 3月 ＪＲ新宿ミライナタワー 新宿区新宿4 33 690 4月 大手町フィナンシャルシティ 31 1,280 4月 住友不動産新宿ガーデンタワー 新宿区大久保3 37 810 5月 東京ガーデンテラス 千代田区紀尾井町1 36 2月 品川シーズンテラス 港区港南1 32 1,500 3月 二子玉川ライズタワーオフィス 世田谷区玉川1 30 720 4月 東京日本橋タワー 中央区日本橋2 35 グランキューブ 千代田区大手町1 4月 大崎ブライトタワー 品川区北品川5 31 4月 大崎ブライトコア 品川区北品川5 20 5月 テラススクエア 千代田区神田錦町3 規模 1フロア 820 580 17 26 11月 大手門タワー・JXビル 千代田区大手町1 22 12月（仮）上野二丁目計画 台東区東上野2 25 10 10月（仮）京橋再開発プロジェクト 中央区京橋2 32 6 1月（仮）新日比谷プロジェクト 千代田区有楽町1 35 1,000 2月（仮）銀座六丁目プロジェクト 中央区銀座6 13 1,850 1月（仮）日本橋二丁目再開発A街区 中央区日本橋2 26 370 3月（仮）住友不動産麻布十番プロジェクト 港区三田1 10 1260 1月（仮）住友不動産大崎再開発 24 1,660 1,000 9月（仮）神宮前計画 渋谷区神宮前1 24 320 820 10月（仮）新東京武田ビル 中央区日本橋本町2 27 530 190 11月（仮）目黒駅前地区再開発 オフィス棟 品川区上大崎3 17 1,200 6月（仮）さいたま新都心ビル さいたま市中央区新都心11 20 450 7月（仮）みなとみらい21・32街区 15 890 1月（仮）横浜野村ビル 9月 川崎室町ビル 7 11 210 120 横浜市西区みなとみらい4 31 480 3月 清和梅田ビル 近 畿 中 国 21 8月 ビッグフロント広島タワービル 広島市中区松原町5 52 610 4月 中之島フェスティバルタワー・ ウエスト▶P.9 大阪市北区中之島3 41 4月（仮）南海和歌山市駅ビル 和歌山市東蔵前丁3 7 820 230 大阪市北区曽根崎2 200 7月 HK淀屋橋ガーデンアベニュー 大阪市中央区伏見町4 14 260 1月 姫路ターミナルスクエア 9 260 12 290 10月 大名古屋ビルヂング▶P.13 名古屋市中村区名駅3 34 730 6月 シンフォニー豊田ビル 名古屋市中村区名駅4 25 390 2月 ＪＲゲートタワー ▶P.13 名古屋市中村区名駅1 46 710 11月 ＪＰタワー名古屋▶P.13 名古屋市中村区名駅1 40 700 3月（仮）福井駅西口再開発ビル 21 390 3月 グローバルゲートウエストタワー▶P.13 名古屋市中村区平池町4 36 510 23 170 7月 豊田市駅前通り北地区第一種市街地 8 500 1月（仮）札幌駅前通共同ビル▶P.11 札幌市中央区北2条西3 13 290 9月（仮）新釧路道銀ビル 釧路市北大通10 10 250 31 800 3月（仮）日本橋室町三丁目地区市街地 再開発計画A街区 中央区日本橋室町3 26 1,200 3月（仮）都市再生ステップアップ・ 39 900 3月（仮）池袋旧本社ビル建替計画 豊島区南池袋1 18 640 6月（仮）ホテルオークラ東京本館建替計画 港区虎ノ門2 38 700 6月（仮）TGMM芝浦プロジェクトB棟 港区芝浦3 36 840 7月（仮）大手町二丁目地区再開発 （大手町地区B-3街区）A棟 千代田区大手町2 35 7月（仮）大手町二丁目地区再開発 （大手町地区B-3街区）B棟 千代田区大手町2 32 920 800 29 790 8月（仮）神田錦町2丁目計画 千代田区神田錦町2 18 8月 ニッセイ浜松町クレアタワー 港区浜松町2 800 35 640 8月（仮）渋谷駅地区駅街区開発計画東棟 渋谷区渋谷2 46 8月（仮）渋谷駅南街区プロジェクト 渋谷区渋谷3 500 900 8月（仮）千駄ヶ谷五丁目北地区再開発 渋谷区千駄ケ谷5 16 30 8月（仮）豊洲地区2街区オフィスタワーA棟 江東区豊洲2 35 1,010 10月（仮）四谷駅前計画業務棟1 新宿区四谷1 31 500 12月（仮）OH-1計画（大手町一丁目2番 街区）B棟 千代田区大手町1 41 1,200 12月（仮）虎ノ門一丁目地区再開発A-1街区 港区虎ノ門1 36 900 900 10月（仮）丸の内3-2計画 千代田区丸の内3 1,500 プロジェクト 横浜市西区みなとみらい3 大阪市北区堂島浜1 3月（仮）日本橋二丁目再開発C街区 中央区日本橋2 31 川崎市川崎区砂子1 3月 新ダイビル 規模 1フロア 6月（仮）TGMM芝浦プロジェクトA棟 港区芝浦3 780 300 2019 プロジェクト （業務棟） 港区海岸1 620 23 430 3月 宇都宮DIビル 宇都宮市泉町2 プロジェクト 品川区西品川1 38 840 2月（仮）つくばシティア・TOIビル つくば市学園南2 1,020 8月（仮）赤坂一丁目プロジェクト▶P.7 港区赤坂1 710 規模 1フロア 29 21 390 2018 1月 大手町パークビルディング 千代田区大手町1 5月（仮）内幸町二丁目プロジェクト▶P.5 千代田区内幸町2 640 9月（仮）オリックス上野1丁目ビル 台東区上野1 10月 鉄鋼ビルディング 千代田区丸の内1 43 規模 1フロア 1,030 440 9月（仮）六本木三丁目東地区プロジェクト 港区六本木3 2017 9月（仮）新南海会館ビル 大阪市中央区難波5 31 1月（仮）広島八丁堀共同プロジェクト 17 600 320 広島市中区八丁堀 姫路市西駅前町 9月 三宮ビル北館 神戸市中央区小野柄通7 中 部 東 海 北 陸 北 海 道 東 北 九 州 福井市−以下不明 5月 アルバックスタワー刈谷駅前 刈谷市南桜町1 1月 明治安田生命札幌大通ビル 札幌市中央区大通西3 14 6月 王子不動産センタービル 苫小牧市表町2 5 再開発事業 豊田市喜多町2・3 130 310 130 4月 野村不動産仙台青葉通ビル▶P.12 仙台市青葉区中央3 10 270 3月（仮）東比恵ビジネスセンターⅡ 福岡市博多区東比恵1 6 350 4月（仮）熊本下通新天街NS共同ビル 熊本市中央区下通1 8 270 4月 ＪＲＪＰ博多ビル▶P.14 12 700 7 150 福島県双葉郡広野町 2月 長府博多ビジネスセンター 福岡市博多区綱場町9 8 260 28 380 10月（仮）札幌大同生命ビル建替計画 札幌市中央区北3条西3 13 300 11 560 10月（仮）小倉駅南口東地区再開発ビル 北九州市小倉北区京町3 24 500 第一種市街地再開発事業 札幌市中央区北1条西1 6 4月（仮）広野東口ビル 3月（仮）札幌創世1.1.1区北1西1地区 4月（仮）カフーナ旭橋A街区ビル 那覇市泉崎1 福岡市博多区博多駅中央街8 3月 南国アネックス 鹿児島市中央町 39 三幸エ ステート株式会社 三 幸 エ ス テ ー ト 株 式 会 社 40 2016年 未来カレンダー 1月 2月 ・日本で税や社会保障に関連する共通 番号制度「マイナンバー」開始 交通 4月 会社概要 日本で初めての新幹線は ・新東名高速道路 浜松いなさ JCT ∼豊田東 JCT 開通 ・4 年ぶりに「うるう年」が挿入 ・国際サッカー連盟（FIFA）会長選挙 ・北海道新幹線（新青森駅∼新函館 北斗駅）開業 ・JR 新宿駅に大型複合施設誕生 ・電気事業法改正で電力完全自由化 ・女性活躍推進法施行 ・京都に「京都鉄道博物館」開館 社名：三幸エステート株式会社 東京本社 名古屋支店 設立：1977年5月17日 東京都中央区銀座 4-6-1 銀座三和ビル 名古屋市中区錦 3-4-6 代表取締役社長：種田充博 TEL: 03-3564-8011（代） 桜通大津第一生命ビルディング 資本金：1億円 従業員数：231名（グループ全体 351名） 栃木、群馬、山梨、新潟 業務内容 新宿支店 北海道新幹線「新青森」∼「新函館北斗」間 開業後の運転本数は一日 13 往復。到着駅「新 函館北斗」と「函館」を結ぶ新幹線アクセ ス用電車「はこだてライナー（3 両編成を 予定）」を設定し、すべての新幹線との接続 を図るという。なお、当初の基本計画では、 青森市から旭川市を結ぶ計画となっている。 写真提供 朝日新聞社 賃貸オフィスビルの仲介、コンサルティング 東京都新宿区西新宿 1-23-3 廣和ビル 免許 TEL.03-6911-3411 東海道新幹線「東京」∼「大阪」間 日本の新幹線の歴史は 1964 年 10 月 1 日に開 業したことに始まる。 「踏切を一切設けない」 「全線立体交差とする」 「プラットフォームに は安全柵を設ける」 「自動列車制御装置（ATC） を備える」など、多くの安全設計と高速性を理 由に全国的に採用されている。 ・主要国首脳会議（G8 サミット）が 三重県伊勢志摩で開催 TEL: 052-953-5521 〈担当エリア〉愛知、三重、岐阜、静岡、長野、福井、 国際会議 日本で初めての首脳会議は 大阪支店 大阪市中央区備後町4-1-3 宅地建物取引業者: 国土交通大臣（9）第 3105号 御堂筋三井ビル 建設業：東京都知事 許可（特 -24） 第139281号 渋谷支店（2016 年2月2日開設） 所属団体 東京都渋谷区渋谷 1-14-9 藤和宮益坂ビル TEL: 06-6205-8021 公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会 TEL.03-5468-7351 岡山、広島、島根、鳥取、香川、徳島、高知、愛媛 公益社団法人 日本ファシリティマネジメント協会 札幌支店 福岡支店 東京商工会議所 札幌市中央区北 3 条西 3-1 札幌北三条ビル 福岡市博多区博多駅前1-5-1 グループ会社 TEL: 011-221-6641 博多大博通ビルディング 〈担当エリア〉大阪、 京都、 兵庫、 滋賀、 奈良、 和歌山、 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 三幸オフィスマネジメント株式会社 5月 〈 担 当エリア 〉東 京、神 奈 川、千 葉、埼 玉、茨 城、 石川、富山 写真 PIXTA 3月 記載されている内容は2015年12月1日現在のものであり、 今後の計画により変更となる場合もあります。 TEL: 092-686-5311 〈担当エリア〉北海道全域 〈担当エリア〉九州全域、沖縄、山口 株式会社エム・エス・ビルサポート 株式会社オフィスビル総合研究所 仙台支店 仙台市青葉区中央3-2-1 青葉通プラザ TEL: 022-265-2521 〈担当エリア〉宮城、青森、秋田、岩手、福島、山形 6月 7月 8月 9月 10 月 ・公職選挙法改正で 18 歳投票が施行 ・宇宙飛行士大西卓哉さんがソユーズ で国際宇宙ステーションへ ・第 24 回参議院議員選挙 ・リオデジャネイロオリンピック開幕 ・新たな国民の祝日「山の日」スタート ・リオデジャネイロパラリンピック開幕 写真提供 共同通信社 写真提供 毎日新聞社 主要国首脳会議（G8 サミット） 今回のサミットでは全国 8 都市が立候補し ていたが、最終的に三重県志摩市賢島に決 定。選定理由に、風光明媚であること、水 に囲まれていることで入出制限が容易、伊 勢神宮を参拝する要人の警護に経験豊富な どが大きな理由とみられている。 先進国首脳会議（G7 サミット） 日本で開催されたのは 1979 年 6 月 28 日 が最初となる。東京都港区赤坂の迎賓館で 行われた。ちなみに第 1 回先進国首脳会議 スポーツ の会場は 1975 年 11 月にフランスのランブ イエ城。以来、毎年開催。世界経済や国際 問題について意見交換が行われている。 日本で初めて開催されたオリンピックは ・第 71 回岩手国体開催 ・日本バスケットボールリーグ 「B リーグ」開幕 11 月 ・新たな東京都中央卸売市場となる 豊洲新市場が開場 ・アメリカ合衆国大統領選挙 12 月 ・宇宙飛行士大西卓哉さん帰還 41 三幸エステート株式会社 WEB の紹介 www.sanko-e.co.jp 企業におけるオフィス移転は、重要な経営戦略の一つとして見直さ れています。移転理由も、単なるスペースや賃料の削減といった面 だけでなく、安全性や生産性、コミュニケーションといった多様な 観点で語られるようになってきました。 三幸エステートのサイトでは、あらゆる角度からオフィスに関する 情報を提供しています。どうぞ移転計画の際の情報集めにご活用く ださい。 オフィスレントデータ 1984年から毎年提供 写真提供 朝日新聞社 ブラジル・リオデジャネイロ五輪 オリンピックは 8 月 5 日から 8 月 21 日まで、 パラリンピックは 9 月 7 日から 9 月 18 日 が開催期間となる。オリンピックでは 7 人 制ラグビーとゴルフが新種目として、パラ リンピックではカヌーとトライアスロンが 新競技として採用される。 写真提供 毎日新聞社 東京五輪 1964 年 10月10日∼10 月24日に開催。アジア 地域初の大会となった。開催に向けて、東海 道新幹線や東京モノレール、首都高速道路な どの交通インフラを急ピッチで整備。東京の 街を大きく変貌させ、日本の高度成長や近代化 を大きくアピールさせることに成功した。 しているオフィス関連 のデータ情報誌「 オ フィスレントデー タ」の Web 版です。 We b 「 バ ッ ク ナ ン バー一覧」コーナー では2008年以降の 主要ページを掲載。 PDF データも貼付け ていますので、必要 なページのダウン ロードも行えます。 物件検索 豊富な物件情報から 最適なオフィスビル を検索ください。住 所、路線、駅名から 探すといった一般的 な検索方法に加え、 当社独自のゾーニン グマップを使用した 直感的に探せる方法 も備えています。物 件情報も毎日更新。 常に新鮮な情報を提 供しています。 開発最前線 日本全国で大規模プ ロジェクトが開発さ れています。そのプ ロジェクト担当者に 取材し、開発の概要 やコンセプト、街の 魅力などを語ってい ただき、まとめまし た。本誌で掲載して いる再開発レポート の記事も Web 版では より詳細に紹介して います。 三 幸 エ ス テ ー ト 株 式 会 社 42 RENTDATA2016 2016 年（平成 28 年）1月発行 1984 年（昭和59 年）創刊 年1号発行 通巻33号 水なし印刷 印刷工程において刷版の版材がインキをはじく という特性を利用し、水を使用せずに印刷する 「水なし印刷」を採用しています。 発行／三幸エステート株式会社 〒104-0061 東京都中央区銀座 4-6-1 銀座三和ビル TEL:050-5486-9588 Non-VOCインキの使用 揮発 性有 機 化合 物、VOC（ Volatile Organic Compounds）を含まない植物油 100 ％のイン キを使用しています。
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