投資事例の分析　・・・購入金額　34,100千円の場合
投資専門用語の説明： 表面利回り＝総収入/購入金額
実質利回り＝純収入/購入金額
純収入＝総収入-固定資産税-都市計画税-建物管理費-修繕積立金-火災保険料
自己資本投資利回り＝（純収入-借入返済金）/自己資金
トータル・キャッシュ　純収入から借入返済金を除いたのちに手元に残る現金収入。
ＩＲＲ（内部収益率）　※詳細をセミナーで説明します。
ｹｰｽ1　●●●への投資　投資期間30年
●投資金額 金額　2,800千円
● 修繕積立準備分配金 金額
700千円
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※ 事業者がご用意致します。
●借　入 金額　30,600千円　30年期間　元利均等返済　金利2.675%（変動金利）
●投資指標 ・ＩＲＲ（内部収益率）　14.89％　※ 35年通算
・自己資本投資利回り　15.12％　・表面利回り　6.9％
・実質利回り　5.6％
●35年後の状況 ・トータル・キャッシュ　22,240千円（単利計算）
（30年後から） ・年間　1,907千円/年
●35年後の資産 現金：22,240千円、不動産：収益マンション
●収支計算表（年間） ・賃料収入　2,352千円　・賃料純収入　1,907千円
・借入返済金　1,483千円
・年間キャッシュﾌﾛｰ　424千円
解説）自己資金が14.89％（複利換算）、15.12%（単利換算）で運用されて利益（年間424千円）を得た後、
さらに、収益マンションが残ります。
ｹｰｽ2　●●●への投資　投資期間20年
●投資金額 金額　2,800千円
● 修繕積立準備分配金 金額
700千円
※ 事業者がご用意致します。
●借　入 金額　30,600千円　20年期間　元利均等返済　金利2.675%（変動金利）
●投資指標 ・ＩＲＲ（内部収益率）　-　・自己資本投資利回り　-　・表面利回り　6.9％
・実質利回り　5.6％
●35年後の状況 ・トータル・キャッシュ　27,234千円（単利計算）
（20年後から） ・年間　1,907千円/年
●35年後の資産 現金：27,234千円、不動産：収益マンション
●収支計算表 ・賃料収入　2,352千円　・賃料純収入　1,907千円
・借入返済金　1,975千円
・年間キャッシュﾌﾛｰ　▲68千円
ｹｰｽ3　●●●への投資　投資期間25年
●投資金額 金額　5,000千円
● 修繕積立準備分配金 金額
700千円
※ 事業者がご用意致します。
●借　入 金額　28,400千円　25年期間　元利均等返済　金利2.675%（変動金利）
●投資指標 ・ＩＲＲ（内部収益率）　8.8％　※ 35年通算
・自己資本投資利回り　7.0％　・表面利回り　6.9％
・実質利回り　5.6％
●35年後の状況 ・トータル・キャッシュ　27,809千円（単利計算）
（25年後から） ・年間　1,907千円/年
●35年後の資産 現金：27,809千円、不動産：収益マンション
●収支計算表 ・賃料収入　2,352千円　・賃料純収入　1,907千円
・借入返済金　1,557千円
・年間キャッシュﾌﾛｰ　350千円
解説）自己資金が8.8％（複利換算）、7.0%（単利換算）で運用されて利益（年間350千円）を得た後、
さらに、収益マンションが残ります。
ｹｰｽ4　●●●への投資　投資期間25年
●投資金額 金額　1,000千円
● 修繕積立準備分配金 金額
700千円
※ 事業者がご用意致します。
●借　入 金額　32,400千円　25年期間　元利均等返済　金利2.675%（変動金利）
●投資指標 ・ＩＲＲ（内部収益率）　16.2％　※ 35年通算
・自己資本投資利回り　13.0％　・表面利回り　6.9％
・実質利回り　5.6％
●35年後の状況 ・トータル・キャッシュ　22,325千円（単利計算）
（25年後から） ・年間　1,907千円/年
●35年後の資産 現金：22,325千円、不動産：収益マンション
●収支計算表 ・賃料収入　2,352千円　・賃料純収入　1,907千円
・借入返済金　1,777千円
・年間キャッシュﾌﾛｰ　130千円
解説）自己資金が16.2％（複利換算）、13.0%（単利換算）で運用されて利益（年間130千円）を得た後、
さらに、収益マンションが残ります。
参考）　自宅・分譲マンションを購入した場合
※　自宅購入を目的とするマンション投資はかんがえものか？
◇　マンション取得場所　神戸市東灘区御影本町　4ＬＤＫ　105㎡
●投資金額 金額　5,000千円
●借　入 金額　32,500千円　30年期間　元利均等返済　金融公庫　金利　3.5％　●投資指標 ＩＲＲ（内部収益率）　-　自己資本投資利回り　-　表面利回り　4.8％
実質利回り　3.9％
●35年後の状況 ・トータル・キャッシュ　570千円（単利計算）
（25年後から） ・年間　1,800千円/年
●35年後の資産 現金：570千円、不動産：収益マンション
●収支計算表 ・賃料収入　1,800千円　・賃料純収入　1,470千円
・借入返済金　1,751千円/年
・年間キャッシュﾌﾛｰ　▲281千円・・・・損失型
収支計算表　概要
解説）自宅購入を投資と考えるならば損失を被るだけでナンセンス。

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