決算説明会 Ｑ＆Ａメモ ジャパンリアルエステイト投資法人／2016 年 3 月期 決算説明会（2016 年 5 月 17 日開催） ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社 本メモは、2016 年 5 月 17 日開催の当投資法人 2016 年 3 月期決算説明会において、参加者の皆様から 挙がった質問事項を「Ｑ」、ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社からの回答を「Ａ」 とし、主な質疑応答内容を記載したものです。 なお、下記内容については、ご理解頂きやすいよう一部修正・加筆しております。 直近の決算説明会の様子については、当投資法人ホームページのトップページに掲載の「決算説明会 動画」のボタンからご覧頂けますので、動画配信とあわせて本Ｑ＆Ａメモも是非ご活用下さい。 ＜Ｑ１＞賃料ギャップがゼロに近づいたこともあり、増額改定をしやすい環境になっていると思うが、賃料 増加のペースは直近で加速しているのか？ ＜Ａ１＞マーケット賃料の上昇ペースは緩やかであるため、増額改定の額はそこまで大きく伸びないが、増 額改定に応じるテナントの割合・数は着実に伸びていくと思われる。 ＜Ｑ２＞今後のオフィス供給の見通しおよび、大量供給に対する施策は？各デベロッパーのプレリーシング はかなり順調と聞いているが、テナントから解約通知を受けていることはあるか？ ＜Ａ２＞2019 年頃に一定規模のオフィス供給が見込まれるものの、景気動向・企業業績が良好であれば十分 吸収できるボリュームであると考えている。 大量供給によるマーケットの悪化はリスクとして認識しており、大口の定借契約の再契約を通常よ りも早いタイミングで行うなど、大量供給による悪影響を極力小さくするような対応を考えていき たい。 また、現状大口テナントから解約通知を受けてはいない。 ＜Ｑ３＞一部の地方物件におけるマーケット賃料の上昇幅が大きくなっているようだが、各地方の市況に動 きがあったのか？ ＜Ａ３＞市況に大きな動きがあったということではなく、緩やかな改善傾向が続いているという認識。 地方物件は契約賃料の絶対水準が東京と比べて高くないこともあって、例えば坪当たり 500 円の賃 料上昇であっても、率でみると地方物件の方が上昇率が高くなる傾向はある。 ＜Ｑ４＞ここ数年間で取得した物件のうち、一部の物件は 2016 年 3 月期の収益が対前期比で減少しているよ うだが、要因は何か？取得時想定よりも大きく市況が悪化しているのか？ ＜Ａ４＞季節要因による水道光熱費収入の減少や、テナントの入れ替えが生じたこと等による一時的なもの。 想定よりも市況が悪化しているわけではなく、特段懸念はしていない。 ＜Ｑ５＞今後の物件取得方針について、都心のＡクラス物件に注力して質を重視するのか、それとも利回り を重視して地方物件を中心に取得を行うのか？ ＜Ａ５＞取得方針については特段変更しておらず、都心・地方いずれも検討していきたいが、利回りのみを追 求して競争力の劣る物件の取得にシフトするようなことは考えていない。 取得環境は厳しい状況が続いているものの、従前同様ポートフォリオ全体の質を高めていくような 物件取得を創意工夫しながら行っていきたい。 1 ＜Ｑ６＞築浅・大規模の物件がスポンサーから供給される可能性はあるか？ 特に、丸の内エリアの物件の見込みはあるのか？ ＜Ａ６＞ポートフォリオ全体の利回りや分配金水準の観点を考慮する必要があるものの、丸の内エリアの物件 は質の向上に寄与することから、引き続き取得に向けて働きかけていきたい。 現状具体的な話はないものの、2014 年 3 月に取得した大手町フィナンシャルシティノースタワーの ように、再開発物件の保留床は取得できる可能性もあると考えている。 ＜Ｑ７＞内部成長が本格化してきたタイミングで、ＬＴＶをターゲットレンジである 30％台にいずれ戻して いきたい、という従前からのスタンスに変更はないか？ ムーディーズのアウトルック改善に伴い、ＬＴＶを下げるインセンティブは後退していないのか？ ＜Ａ７＞ＬＴＶコントロールに関する基本的なスタンスは変更していない。現在の金融マーケットの状況やポ ートフォリオの規模が大きくなっていることを考えると、当面は 30％台後半が現実的なターゲット レンジとなるであろう。 ＜Ｑ８＞借入コストは今後も借り換えに伴って下がっていく想定か？ ＜Ａ８＞借入期間の長期化を目指しつつ、返済期限は極力分散させる、という基本的な方針は変更していな い。既に長期固定借入の割合が高いため、借入コストが急激に下落することはないものの、既存借 入の利率との差は相当に開いているため、しばらくは借り換えにより緩やかに下がっていくと考え ている。 ＜Ｑ９＞新社長として「世界を代表するＲＥＩＴ」を目指す、というコメントがあったが、投資口価格・業 績・資産規模・分配金等、どういった点を重視して、ＪＲＥを成長させていきたいと考えているか？ また、海外物件に対する投資は検討しているのか？ ＜Ａ９＞具体的にどういった点を重視していくかというところは、今後投資主との対話を踏まえながら考え ていきたいが、世界中の投資家からＪ－ＲＥＩＴといえばＪＲＥ、と真っ先に話に上るようなＲＥ ＩＴを目指していきたい。 また、海外物件やオフィス以外のアセットクラスへの投資については、現時点では考えていない。 2
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