Japan Logistics, Q1 2015 首都圏大型施設、高稼働で竣工 近畿・中部でも開発計画増加 首都圏大型マルチテナント型施設空室率 GDP成長率 Q1 近畿圏大型マルチテナント型施設空室率 +0.2pts 前四半期比 -1.5% 予測値※ 前年同期比 +5.6pts 前四半期比 ※出所：日本経済研究センター Figure 1 : 首都圏 大型マルチテナント型物流施設（LMT） 需給バランス （坪） 200,000 新規供給 新規需要 空室率（全体） 空室率（竣工1年以上） 12% ▶予測値 Q1 2016 Q4 2015 Q3 2015 Q2 2015 Q1 2015 Q4 2014 Q3 2014 Q2 2014 Q1 2014 Q4 2013 0% Q3 2013 -40,000 Q2 2013 2% Q1 2013 0 Q4 2012 4% Q3 2012 40,000 Q2 2012 6% Q1 2012 80,000 Q4 2011 8% Q3 2011 120,000 Q2 2011 10% Q1 2011 160,000 出所：CBRE, Q1 2015 ・ 足元のマクロ指標はまだら模様で、企業の景況感には慎重さも。ただし、雇用情勢の改善傾向を背景に個人消費 の回復がより鮮明になることで、景気は今後も回復傾向が続くとみられる。 ・ 首都圏 LMT（Large Multi-Tenant Properties=大型マルチテナント型物流施設）の空室率は対前期比+0.2 ポイントの4.0％。今期竣工のLMT3棟は2棟が満室稼働、残る1棟も70％の稼働率と順調なテナント決定状況。 ・ 首都圏を新たに4エリアに分けた分析では、 「東京ベイエリア」、 「国道16号エリア」で空室率上昇、それぞれ 4.4％、4.5％に。「外環道エリア」は微減の2.1％、「圏央道エリア」は大幅低下の6.1％。 ・ 2015年Q4は供給面積180,000 坪と四半期ベースで過去最高となる見込みだが、すでに約20 ％の面積でテナン トが内定。未竣工の物件を検討する物流会社や荷主企業は依然として多い。 ・ 近畿圏 LMTは今期竣工の2棟が空室を残して竣工、空室率は6.0 ％に上昇。投資家、デベロッパーの近畿圏への 積極姿勢が浮き彫り、大規模な開発計画の発表続く。 ・ 物流施設の不足感が強い中部圏でもアクセス良好な立地に大型開発4棟が進行中、今後注目のマーケットに。 Q1 2015 CBRE Research ©2015 CBRE, Inc. | 1 マクロ経済動向 日本生命、大型物流施設の開発第一号 日本生 命 は 、大 阪 府松 原市 で 延 床 面 積 53,0 0 0 ㎡（約 企業景況感は慎重も、消費者マインドは改善傾向 16,000 坪）の大型物流施設を開発する。同社はオフィス 2 月の鉱工業生産指数が3カ月ぶりに前月比で低下した一 ビルを全国で開発・所有しているものの、物流施設では既 方で、百貨店協会調査による百貨店売上が11カ月ぶりに前 存施設の取得もまだ数棟で、賃貸用の大型物流施設を開 年比プラスに転じるなど、足元のマクロ指標はまだら模様 発段階から手掛けるのは今回が初めて。2015 年から始ま が続いている。こうした状況を反映して、3月の日銀短観に る新3カ年経営計画で最大1兆円を成長分野に振り向ける おいても、3カ月後の先行き業況判断は全産業・全規模ベ 計画で、物流施設投資もこの成長・新規領域の一つと位置 ースでプラス 5と、 「最近」の業況判断に比べて2ポイント 付けているという。低金利が続く中、収益を確保するため 低下となっており、企業の景況感には慎重さが窺える。た に不動産の運用対象を広げる生保が増えてきている。 だし、3月短観では企業の人手不足感が更に強まっている ことも明らかで、企業業績の回復傾向と相まって、更なる ネットスーパー、将来に向けての布石 賃金上昇が期待できる情勢にあることは間違いない。雇 リテーラーによる、ネット販売拡充のための拠点整備の動 用情勢の改善傾向を背景に、景気ウォッチャー調査や消 きが続いている。西友は、年内にいわゆる「ダークストア」 費者態度指数などは消費者マインドが既に改善傾向にあ と呼ばれるネットスーパーの専用拠点を整備する。首都圏 ることを示している。個人消費の回復がより鮮明になるこ で需要が増加しているのに対応し、店舗網の薄いエリアを とで、景気は今後も回復傾向が続くと考えられる。 補完してフルラインの品揃えで顧客を開拓する。同社のネ 物流業界の動向と見通し し、会員数も約 96万人に達するという。また、イトーヨー ットスーパーの 2014 年の売上高は前年比 53 ％増で伸長 カドーは通常店舗の 5倍に相当する1日2,000 件の受注に 対応できるネット販売専用の物流拠点を 2016 年春都内に 日本郵便、オーストラリアのトール社を子会社化 日本郵便は、3PL事業などグローバルな物流業務を展開す 設ける。拠点から半径 9キロ以内の都心部が対象となる。 るオーストラリアの物流大手、トール・ホールディングスを買 全国のネットスーパーの推定市場規模は約1,000 億円で、 収すると発表した。国内事業の強化と同時に、アジアパシ 今後 5 年間で 2.5倍に拡大するとの試算もある。人口密集 フィック地域を中心に国際物流事業を手掛ける総合物流企 地で共働き世帯も多い首都圏では今後高齢化も進み、ネッ 業として成長していくことを目指すとしている。成長分野の トスーパー成長の条件も揃っているため、先行投資の側面 宅配便事業では 2010 年にペリカン便と統合、郵便局に替 から各社はビジネスモデルの構築を急いでいる。 わる配送に適した物流拠点の確立を全国で急いでおり、今 回の買収による国内物流拠点への影響も注目される。 Figure 2 : GDPと鉱工業生産指数 Figure 3 : 大型小売店とコンビニエンスストア販売額 （前年同期比増減率） GDP実質成長率（前年同期比） 鉱工業生産指数（2010年＝100） (％) 10 予測値 8 6 4 (％) 120 15 110 10 100 5 90 0 80 -5 70 -10 60 -15 百貨店 スーパー コンビニエンスストア 2 0 -2 -4 -6 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 -10 出所：内閣府、 経済産業省、予測値は日本経済研究センター Q1 2015 CBRE Research Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2011 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2012 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2014 -8 出所：経済産業省 ©2015 CBRE, Inc. | 2 Figure 4 : 首都圏の物流主要4エリアマップ 首都圏 LMT3 棟 竣 工 、 順 調 な テ ナ ン ト 決 定 状 況 今期（Q1）の首都圏の空室率は対前期比+0.2 ポイント と、前期末からわずかながら上昇した。新規物件のうち1 東京外環道 圏央 道 東京都 6 国 道 大宮駅 た物件は 3 棟で、過去 8 四半期の平均並みの 69,000 坪が 合いは多く、消化に時間はかからないとみられる。 16 16 供給され、そのうち 2 棟は満室稼働で竣工した。もう1棟も いてテナントは内定しており、残りの空室についても引き 道 4 254 棟が空室を残して竣工したことが主因である。今期竣工し 空室を残しての竣工となったものの、約70 ％の面積につ 圏央 17 埼玉県 16 号 東京駅 51 千葉駅 246 413 412 126 16 千葉県 横浜駅 神奈川県 出所：CBRE, Q1 2015 CBREでは今期より、首都圏を四つのエリアに分け、この 4 エリア毎の空室率と指数化した実質賃料（共益費含む）を 茨城県 Figure 5 : 首都圏の物流主要4エリア 基に分析を加えることとした。 （エリア毎の詳細分析につ いては 3 月発 刊 の「首 都 圏 物 流マー ケットアウトルック 東京ベイエリア 東京都湾岸部のコアなエリア 2015」を参照のこと） 外環道エリア 東京ベイエリアを除く、東京外かく環状道路に 囲まれたエリア 国道16 号エリア 東京外かく環状道路の外側から環状道路・ 国道16号線沿線までの半ドーナツ状のエリア 東京ベイエリア かねてから募集中の区画で食品・飲料関係のテナントが決 定した一方で新たな空室も発生した。結果として空室面積 は増加し、空室率は前期比1.5ポイントの上昇となった。実 質賃料は前期比横ばいとなっている。 圏央道エリア 国道16号線の外側に当たるエリア 東京都∼埼玉県∼茨城県∼千葉県を通る環状道 路・首都圏中央連絡自動車道がその中心 出所：CBRE, Q1 2015 外環 道 エ リ ア 新築物件が満床で竣工し、空室率は2.1％に低下した。Q1 時点で空室のある物件はわずか1棟で、需給バランスが非 常にタイトな状況に変わりはない。今期の実質賃料は前期 比横ばいにとどまったものの、次の新規供給は1年後まで 計画がなく、賃料には上昇圧力がかかっている。 Figure 6 : 首都圏 LMT 空室率ならびに実質賃料指数 エリア 首都圏 東京ベイエリア 外環道エリア 国道16号エリア 圏央道エリア 空室率 対前期比 全体 4.0% +0.2pts 竣工1年以上 3.2% +1.4pts 全体 4.4% +1.5pts 竣工1年以上 4.4% +1.5pts 全体 2.1% −0.2pts 竣工1年以上 2.3% +2.2pts 全体 4.5% +1.2pts 竣工1年以上 3.5% +2.1pts 全体 6.1% −3.9pts 竣工1年以上 3.4% −1.7pts 実質賃料指数 対前期比 ー ー 6,330円／坪 ±0.0% 4,530円／坪 ±0.0% 4,020円／坪 +0.5% 3,250円／坪 +0.3% 出所：CBRE, Q1 2015 Q1 2015 CBRE Research ©2015 CBRE, Inc. | 3 Figure 7 : 東京ベイエリア LMT 空室率 今期（Q1）当エリアでは2棟が新規竣工し、そのうち「ラン 全体 ドポート厚木金田」は満室稼働、 「ロジポート橋本」は空 30% 室を残しての竣工となった。結果としてエリア全体の空室 25% 率は4.5％と対前期比1.2ポイント上昇した。ただしマーケ 20% ットは依然としてタイトな状況といえる。「ロジポート橋 15% 一方、同エリアの既存物件では、空室状態が長引いている 物件やテナントの退去によって新たに空室が発生したた 全体 30% ト上昇した。 25% Q1 2015 Q4 2014 Q3 2014 出所：CBRE, Q1 2015 Figure 8 : 外環道エリア LMT 空室率 め、竣工後1年以上の空室率1.4％から3.5％と、2.1ポイン Q2 2014 Q1 2014 Q3 2013 Q2 2013 Q1 2013 Q4 2012 Q3 2012 Q2 2012 していくと考えられる。 Q1 2012 0% Q4 2011 引合いが途切れていないことから、今後徐々に空室を消化 5% Q3 2011 ングは70 ％まで進捗している。残りの区画でもテナントの 10% Q2 2011 橋本駅から徒歩圏内という優れた立地も手伝ってリーシ Q1 2011 本」は延床面積50,000 坪と超大型物件でありながら、JR 竣工1年以上 Q4 2013 国 道 16 号 エ リ ア 竣工1年以上 20% 30% も、埼玉県の高速道路のインターチェンジにアクセスの良 25% い物件では稼働率が安定している。 20% Q1 2015 Q4 2014 Q3 2014 Q2 2014 Q4 2013 Q3 2013 Q2 2013 Q1 2013 Q1 2014 Q1 2015 Q4 2014 Q3 2014 Q2 2014 Q1 2014 ％とわずかながら上昇した。 Q4 2013 の、足元のタイト感を反映して実質賃料は対前期比＋0.3 Q3 2013 0% Q2 2013 る。他のエリアと比較すると空室率は相対的には高いもの Q1 2013 5% Q4 2012 れまでは供給がなく空室率は低下傾向が続くと考えられ Q3 2012 10% Q2 2012 れているため、急速に物件が増加する見込みであるが、そ 竣工1年以上 15% Q1 2012 当エリアでは 2015 年 Q4以降に大きな新規供給が計画さ Q4 2012 全体 比−3.9ポイントと大きく改善した。同エリアの物件の中で Q4 2011 した物件で空室が消化されたことにより、空室率は前期 出所：CBRE, Q1 2015 Figure 9 : 国道16号エリア LMT 空室率 Q3 2011 今期（Q1）当エリアでは新規竣工がなく、2014 年に竣工 Q3 2012 圏央 道 エ リ ア Q2 2012 0% Q1 2012 期比0.5％上昇した。 Q4 2011 5% Q3 2011 賃料も引き続き回復傾向にあり、今期も実質賃料は対前 Q2 2011 10% Q1 2011 た頃と比較すると、急速に需給バランスは改善している。 15% Q2 2011 かけて供給が集中した時期に空室率が12 ％超まで上昇し Q1 2011 直近では空室率が上昇したものの、2013年から2014年に 出所：CBRE, Q1 2015 Figure 10 : 圏央道エリア LMT 空室率 全体 竣工1年以上 30% 25% 20% 15% 10% Q1 2015 Q4 2014 Q3 2014 Q2 2014 Q1 2014 Q4 2013 Q3 2013 Q2 2013 Q1 2013 Q4 2012 Q3 2012 Q2 2012 Q1 2012 Q4 2011 Q3 2011 Q2 2011 0% Q1 2011 5% 出所：CBRE, Q1 2015 Q1 2015 CBRE Research ©2015 CBRE, Inc. | 4 首都圏の今後の見通し 2015 年 Q1の期間中にも、LMTに相当する10,000 坪以上 スでは過去最高となる見込みであるが、Q1時点で既に約 の大型開発計画が次々に明らかになった。伊藤忠商事と 20 ％の面積でテナントが内定している模様だ。ただし、テ メープルツリーグループの共同事業会社が千葉県野田市 ナントサイドにおいては、拡張移転ニーズがある場合で に、住友商事が千葉県習志野市にそれぞれ大型物流施設 も、パートタイマーの確保しやすさなどを慎重に見極めよ を計画するなど、大手総合商社が物流不動産事業を積極 うとするケースも多く、意思決定には時間がかかる傾向も 化している。住友商事の物件は完成後に物流1号ファンド ある。 へ売却されることがすでに予定されている。私募ファンド や私募リートを通じた投資マネーの流入も、開発が活発化 している要因の一つといえよう。 2015 年 Q4の新規供給計画は、「国道16号エリア」と「圏 央道エリア」の 2エリアに集中している。このうち「国道16 号エリア」については、既に既存施設のストック（＝母数） 今後の開発計画は現在明らかになっているもので 28 棟に も多く、都心に近いことから安定した需要圏でもあるた も上り、Q1末時点の LMT総計79 棟と比較すると加速度的 め、2015 年 Q4以降も空室率は低水準を維持する見込み に増加しているのが分かる。Q1時点で3,000 坪以上の空 である。一方「圏央道エリア」については、母数がまだ少な 室のある既存物件はわずか 6 棟と、現時点でまとまった面 い中での大型供給となるため、空室率は 2015 年 Q4 時点 積を得られる物件は非常に限られているため、これから竣 で10 ％を超える可能性がある。ただし、今後の需要の積み 工する物件を検討する物流会社や荷主企業は依然として 上がり方次第では、同エリアの空室率が我々の予想を下回 数多い。2015年Q4は供給面積180,000 坪と四半期ベー ることは考えられる。 Figure 11 : 首都圏4エリア別 LMT 実質賃料指数（前期比増減率） 東京ベイエリア 外環道エリア 国道16号エリア 圏央道エリア 2% 1% 0% Q1 2015 Q4 2014 Q3 2014 Q2 2014 Q1 2014 Q4 2013 Q3 2013 Q2 2013 Q1 2013 Q4 2012 Q3 2012 Q2 2012 Q1 2012 Q4 2011 Q3 2011 Q2 2011 -2% Q1 2011 -1% 出所：CBRE, Q1 2015 Q1 2015 CBRE Research ©2015 CBRE, Inc. | 5 Figure 12 : 近畿圏 LMT 空室率 近畿圏 エリア テナント決定のペースはやや沈静化 近畿圏では今期（Q1）、 「プロロジスパーク大阪 5」と「高 近畿圏 槻物流センター」の 2 棟の LMTが供給され、それぞれ空室 空室率 対前期比 全体 6.0% +5.6pts 竣工1年以上 0.2% +0.2pts 出所：CBRE, Q1 2015 を残して竣工したため、空室率は 6.0 ％と前期から5.6ポ イントの上昇となった。「プロロジスパーク大阪 5」にはコ 大阪府 （円／坪） 大阪府（中大型施設） 6,000 とと比較すると、今期は需要がやや鈍化したようにもみら 5,000 れる。しかし2014年は、LMTの供給が丸 2 年間空いたとこ ろに経済環境の好転が重なったため、先進的物流施設に 4,000 対する潜在需要が一気に顕在化し、結果としていずれの新 Q1 2015 Q3 2014 Q4 2014 Q2 2014 Q1 2014 Q4 2013 企業で、依然として大型のニーズが存在している。なお、今 Q3 2013 1,000 薬・医療機器、家電など多岐に渡る業種を荷主とする3PL Q1 2013 シングのペースに戻っていると考えられる。実際、食品、医 Q2 2013 2,000 1H 2011 では、竣工前後に需要を吸引していくという、通常のリー 2H 2012 3,000 規物件も高稼働でのスタートとなった。これに対して現状 1H 2012 る。2014 年に 3 棟の LMTがいずれも高稼働で竣工したこ Figure 13 : 大阪府 募集賃料 2H 2011 イズミ物流が入居しており、約 25 ％の稼働率となってい 出所：CBRE, Q1 2015 後は賃料面でも、前期までの上昇基調がやや沈静化し、成 約賃料は当面はほぼ横ばいで推移すると考えられる。 Figure 14 : その他近畿圏 募集賃料 滋賀県 （円／坪） 京都府 兵庫県 6,000 この3カ月で、 「堺物流センター」を始めとして「レッドウッ ド南港中ディストリビューションセンター」、 「プロロジス 5,000 パーク京田辺」といった、延床面積 4∼ 5万坪の大規模な 4,000 開発計画が次々に公表された。加えて、日本生命が独自に 賃貸用大型物流施設開発を行うというニュースは、市場関 3,000 係者に驚きを持って受け止められた。投資家、デベロッパ 2,000 ーの近畿圏マーケットへの積極姿勢が窺える。これらの実 Q1 2015 Q4 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q1 2014 Q4 2013 Q3 2013 Q1 2013 Q2 2013 2H 2012 1H 2011 ント需要をさらに喚起することが期待されている。 1H 2012 1,000 際の供給は 2016 年後半以降とかなり先ではあるが、テナ 2H 2011 投資家、デベロッパーの開発意欲は引き続き旺盛 出所：CBRE, Q1 2015 Figure 15 : 近畿圏 大型マルチテナント型物流施設（LMT） 需給バランス 新規供給 （坪） 新規需要 空室率（全体） 80,000 空室率（竣工1年以上） 16% ▶予測値 70,000 14% 60,000 12% 50,000 10% 40,000 8% 30,000 6% 20,000 4% 10,000 Q1 2016 Q4 2015 Q3 2015 Q2 2015 Q1 2015 Q4 2014 Q3 2014 Q2 2014 Q1 2014 Q4 2013 Q3 2013 Q2 2013 Q1 2013 Q4 2012 Q3 2012 Q2 2012 Q1 2012 Q4 2011 0% Q3 2011 -10,000 Q2 2011 2% Q1 2011 0 出所：CBRE, Q1 2015 Q1 2015 CBRE Research ©2015 CBRE, Inc. | 6 Figure 16 : 中部圏 募集賃料 中部圏 愛知県 （円／坪） 開発計画が目白押し、注目のマーケットに 2013 年から毎年 LMTが建設されながらも、大都市・名古 屋の物流需要を吸収しきれずに物件の不足感が強かった 中部圏で、いよいよ大型開発が本格化してきた。「 MFLP 愛知県（中大型施設） 5,000 4,000 3,000 小牧」、 「ランドポート小牧」は主要なインターチェンジに とする大手製造企業に付随する需要が中長期的に相当量 存在する。また、直近ではドラッグストアや、日用品など消 費財を扱う業種で配送センターを拡張・増設する動きも盛 Q1 2015 Q3 2014 Q4 2014 Q2 2014 Q1 2014 Q4 2013 Q3 2013 Q1 2013 Q2 2013 2H 2012 がっていることが実感できる。需要面でも、愛知県を基盤 1H 2012 での物流施設を事業化した案件で、開発サイドの裾野が広 1,000 2H 2011 笠寺」は名古屋市内のJR 駅至近に、それぞれ計画されてい る。これらは、大手総合デベロッパー3 社が初めて中部圏 2,000 1H 2011 近く物流センターが集積する立地に、 「ロジクロス名古屋 出所：CBRE, Q1 2015 Figure 17 : 東日本 募集賃料 北海道 （円／坪） 宮城県 石川県 5,000 んであり、生産・消費の両面で物流施設需要は豊富といえ る。これらの開発計画が竣工するのは 2016 年秋以降とか なり先ではあるが、いずれも都心からのアクセスが良好な 立地であり、テナントの動向が注目される。 4,000 3,000 2,000 九州 「プロロジスパーク久山」が竣工し、物流会社・加勢の入 居が発表された。2014 年はQ1の消費税増税前の需要期 に九州への配送が滞った例があり、その反省からQ2 以降 に福岡での物流拠点の新設・増設が続いたが、現在は落ち 着いた展開となっている。とはいえ入居可能なまとまった Q1 2015 Q4 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q1 2014 Q4 2013 Q3 2013 Q1 2013 Q2 2013 2H 2012 1H 2012 今期（ Q1）は 福 岡インターチェンジから 5km の立 地に 2H 2011 成約賃料の上昇基調続く、開発サイドの意欲も旺盛 1H 2011 1,000 出所：CBRE, Q1 2015 Figure 18 : 西日本 募集賃料 岡山県 （円／坪） 広島県 福岡県 福岡県（中大型施設） 5,000 4,000 面積の空室は非常に限られるため、成約賃料の上昇基調 は崩れていない。現在明らかになっている開発計画は無い 3,000 ものの、投資家やデベロッパーの開発意欲は旺盛で、今後 計画が具体化する可能性がある。 2,000 Q1 2015 Q3 2014 Q4 2014 Q2 2014 Q1 2014 Q4 2013 Q3 2013 Q1 2013 Q2 2013 2H 2012 1H 2012 1H 2011 物 件 不 足 顕 著 、 自 社 ・ BTS 型 の 施 設 建 設 増 加 2H 2011 1,000 その他の地域 出所：CBRE, Q1 2015 慢性的な物件不足が続いている札幌、仙台、広島といった 地方中核都市では、物流会社や卸売業が自社建設または BTS*型開発の形で物流施設を確保する動きが散見される ようになった。このように、必要な物流倉庫需要が満たさ れていないことから、これらの地域でも賃貸型物流施設の 供給が強く望まれている。 *BTS: Build to Suitの略。入居予定テナントの 要望に応じて建設された施設のこと Q1 2015 CBRE Research ©2015 CBRE, Inc. | 7 Figure 19 : 首都圏 主な開発計画マップ 上越 越 自 動 車 道 線 20 10 17 埼玉県 久喜白岡JCT 岩槻IC 254 9 大宮駅 川越IC 16 道 動車 磐自 17 14 4 道 車 動 自 北 東 12 鶴ヶ島JCT 24 東北 新幹 線 新幹 関 圏央道 常 谷和原IC 柏IC 6 13 18 東京外環道 21 16 三郷IC 川口JCT 茨城県 つくばJCT 道 動車 東自 東関 16 道 大泉JCT 圏央 八王子IC 八王子JCT 6 5 東京都 26 東京駅 中央自動 2 22 3 412 神奈川県 厚木IC 名 路 道 速 高 東 1 25 23 4 車道 413 19 東京港 7 線 幹 道新 東海 千葉北IC 28 246 横浜駅 海老名JCT 27 11 千葉港 羽田空港 東 京 湾 ア ク ア ラ イ ン 川崎港 成田空港 8 15 51 千葉駅 126 16 千葉県 横浜港 出所：CBRE, Q1 2015 Figure 20 : 首都圏 主な開発計画一覧 No. 物件名 事業者 所在地 1 GLP 綾瀬 グローバル・ロジスティック・プロパティーズ 神奈川県綾瀬市 2015.04 竣工 延床面積 (㎡ ) 2 MFLP厚木 三井不動産 神奈川県愛甲郡愛川町 2015.04 43,055 3 GLP座間 グローバル・ロジスティック・プロパティーズ 神奈川県座間市 2015.06 131,913 68,642 4 新木場物流センター IKインベストメント・スリー 東京都江東区 2015.08 46,370 5 GLP八千代 グローバル・ロジスティック・プロパティーズ 千葉県八千代市 2015.10 71,610 6 MFLP日野 三井不動産 東京都日野市 2015.10 212,760 7 レッドウッド生麦物流センター レッドウッド・グループ 神奈川県横浜市鶴見区 2015.10 62,300 8 レッドウッド佐倉 レッドウッド・グループ 千葉県佐倉市 2015.11 85,437 9 GLP 狭山日高I グローバル・ロジスティック・プロパティーズ 埼玉県日高市 2015.12 41,818 10 プロロジスパーク吉見 プロロジス 埼玉県比企郡吉見町 2015.12 104,857 11 本牧物流施設開発事業 三菱商事都市開発 神奈川県横浜市中区 2015.12 70,639 12 レッドウッド川越 ディストリビューションセンター B 棟 レッドウッド・グループ 埼玉県川越市 2016.01 38,353 13 ランドポート柏沼南I 野村不動産 千葉県柏市 2016.02 49,524 14 野田物流センター 伊藤忠商事／メイプルツリーグループ 千葉県野田市 2016.02 74,228 15 プロロジスパーク習志野5 プロロジス 千葉県習志野市 2016.03 64,403 16 グッドマンビジネスパーク千葉イースト グッドマンジャパン 千葉県印西市 2016.03 133,443 17 守谷ロジスティクスセンター オリックス不動産 茨城県常総市 2016.04 47,849 18 ランドポート柏沼南II 野村不動産 千葉県柏市 2016.04 55,703 19 DPL市川 大和ハウス工業 千葉県市川市 2016.春 87,302 20 ロジスクエア久喜 シーアールイー 埼玉県久喜市 2016.06 44,331 21 プロロジスパーク千葉ニュータウン プロロジス 千葉県印西市 2016.06 128,340 22 GLP厚木II グローバル・ロジスティック・プロパティーズ 神奈川県愛甲郡愛川町 2016.06 89,104 23 習志野茜浜 III 住友商事 千葉県習志野市 2016.08 38,419 24 GLP 狭山日高II グローバル・ロジスティック・プロパティーズ 埼玉県日高市 2016.09 85,539 25 MFLP 船橋 三井不動産 千葉県船橋市 2016.09 198,136 26 ランドポート八王子II 野村不動産 東京都八王子市 2016.09 36,453 27 MFLP平塚I 三井不動産 神奈川県平塚市 2016.11 33,221 28 物流ビル 新B 棟 東京流通センター 東京都大田区 2017.夏 170,000 *会社公開情報および報道情報等によりCBRE作成（一部仮称・推計含む） 出所：CBRE, Q1 2015 Q1 2015 CBRE Research ©2015 CBRE, Inc. | 8 Figure 21 : 近畿圏 主な開発計画マップ 兵庫県 16 2 川西 車道 自動 16 8 中国自動車道 戸 神 北 7号 速 伊丹空港 高 神 線 新幹 山陽 阪 城陽 JCT 名神高速道路 線 東 阪神 高速 豊中 東 線 本 道 海 新大阪駅 16 1 16 7 16 3 岸線 16 6 線 南港外港 東大阪 JCT 大阪府 16 4 阪和 神戸空港 16 9 奈良県 西 動 自 阪 名 松原 JCT 道 車 出所：CBRE, Q1 2015 車道 自動 Figure 22 : 近畿圏 主な開発計画一覧 No. 物件名 阪神高速 13 号東大阪線 大阪駅 大阪港 阪 京 二 第 路 道 門真 JCT 5 号湾 神戸港 京都府 吹田 宝塚 本 海道 三宮駅 宇治田原 10 八幡JCT 高槻 IC 車道 自動 近畿 箕谷 JCT 高槻第一 JCT 16 5 箕面 線 山陽 新名神高速道路 福知山線 神戸 JCT 茨木北 阪和 事業者 所在地 竣工 延床面積 (㎡ ) 1 GLP 鳴尾浜 グローバル・ロジスティック・プロパティーズ 兵庫県西宮市 2015.09 110,373 2 京阪淀ロジスティクスヤード 京阪電鉄 京都府京都市伏見区 2016.04 42,700 3 DプロジェクトSC西淀川区III 大和ハウス工業 大阪府大阪市西淀川区 2016.06 76,828 4 堺物流センター 伊藤忠商事／メイプルツリーグループ 大阪府堺市堺区 2016.07 125,000 5 プロロジスパーク茨木 プロロジス 大阪府茨木市 2016.09 188,529 6 レッドウッド南港中 ディストリビューションセンター 1期 レッドウッド・グループ 大阪府大阪市住之江区 2016.12 125,707 269,517 7 尼崎流通センター センターポイント・ディベロップメント 兵庫県尼崎市 2016.秋 8 ランドポート高槻 野村不動産 大阪府高槻市 2017.07 87,792 9 日本生命 大型物流施設開発計画 2 期 日本生命 大阪府松原市 2018.07 34,833 プロロジスパーク京田辺 プロロジス 京都府京田辺市 2018.夏 156,000 10 *会社公開情報および報道情報等によりCBRE作成（一部仮称・推計含む） 出所：CBRE, Q1 2015 Figure 23 : その他の地域 主な開発計画一覧 No. 物件名 事業者 所在地 1 春日井ロジスティクスセンター オリックス 愛知県春日井市 2016.秋 2 MFLP小牧 三井不動産 愛知県小牧市 2017.01 38,900 3 ランドポート小牧 野村不動産 愛知県小牧市 2017.02 41,775 2017.春 77,377 2016 117,580 2016.10 78,066 4 ロジクロス名古屋笠寺 三菱地所 愛知県名古屋市南区 5 DPL仙台港 大和ハウス工業 宮城県仙台市宮城野区 6 GLP 総社 II グローバル・ロジスティック・プロパティーズ 岡山県総社市 竣工 延床面積 (㎡ ) 60,873 *会社公開情報および報道情報等によりCBRE作成（一部仮称・推計含む） 出所：CBRE, Q1 2015 Q1 2015 CBRE Research ©2015 CBRE, Inc. | 9 Figure 24 : 大型マルチテナント型物流施設（LMT） 空室率 首都圏 近畿圏 Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2014 Q1 2015 Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2014 Q1 2015 全体 4.5% 6.1% 4.9% 3.8% 4.0% 全体 0.0% 0.8% 0.4% 0.4% 6.0% 竣工1年以上 1.4% 1.7% 2.0% 1.8% 3.2% 竣工1年以上 0.0% 1.0% 0.5% 0.0% 0.2% 出所：CBRE, Q1 2015 Figure 25 : 大型マルチテナント型物流施設（LMT） 首都圏エリア別 空室率・実質賃料指数 空室率 実質賃料指数（円／坪） Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2014 Q1 2015 Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2014 Q1 2015 東京ベイエリア 外環道エリア 国道16号エリア 圏央道エリア 全体 1.6% 3.5% 3.3% 2.9% 4.4% 竣工1年以上 1.6% 3.5% 3.3% 2.9% 4.4% 全体 6.7% 12.4% 6.8% 2.3% 2.1% 竣工1年以上 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 2.3% 全体 5.1% 3.3% 3.1% 3.3% 4.5% 竣工1年以上 0.9% 0.2% 1.1% 1.4% 3.5% 全体 1.7% 12.7% 11.7% 10.0% 6.1% 竣工1年以上 1.9% 3.6% 4.7% 5.1% 3.4% 6,310 6,320 6,330 6,330 6,330 4,510 4,500 4,500 4,530 4,530 3,970 3,980 3,980 4,000 4,020 3,210 3,230 3,230 3,240 3,250 出所：CBRE, Q1 2015 調査概要 調査対象 大型マルチテナント型 物流施設（LMT） 首都圏 LMTエリア別 空室率・実質賃料指数 募集賃料 Q1 2015 CBRE Research 全国16 都道府県に所在する、主な用途が倉庫である一般募集された施設 対 象 地 域 ： 首都圏：東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県を中心とする地域（79 棟） 近畿圏：大阪府、兵庫県を中心とする地域（17棟） 対 象 施 設 ： 延床面積10,000 坪以上 原則として、開発当時において複数テナント利用を前提として企画・設計された施設 空 室 率： （1）3月末 （ 2）6月末 （3）9月末 （4）12月末 時点集計 空室は集計時点で即入居可能であるものを対象（新築施設は竣工済みのものが対象） 対 象 ： 2003 年以降に竣工した大型マルチテナント型物流施設 国道16号エリアの 2014年 Q4時点の値を4,000 円／坪として各エリアの賃料を指数化 実 質 賃 料 指 数： 新規契約する場合、調査時点で成約すると想定される賃料（共益費含む） 契約期間、フリーレント期間を考慮した実質的な月額賃料 （1）1-3月 （ 2）4-6月 （3）7-9月 （4）10-12月 期間集計 月額募集賃料の坪当たり単価（共益費を含まない） 中大型施設： 1棟あたりの募集面積1,000 坪以上の物流施設。東京、千葉、埼玉、神奈川、愛知、大阪、福岡の各都府県対象 ©2015 CBRE, Inc. | 10 Figure 26 : 都道府県別 平均募集賃料（円／坪） 全体平均 中大型施設 No. 都道府県名 No. 都道府県名 1 北海道 3,220 3,200 3,460 8.1% 1 埼玉県 3,980 2 宮城県 4,140 4,270 4,780 11.9% 2 千葉県 3,590 3 埼玉県 3,870 3,890 3,810 -2.1% 3 東京都 4 千葉県 3,630 3,780 3,700 -2.1% 4 神奈川県 Q3 2014 Q4 2014 Q1 2015 対前期比 Q3 2014 Q4 2014 -4.3% 4,570 4,200 -8.1% 5,490 5,250 5,580 6.3% 4,140 4,200 4,060 -3.3% ★ 東京都 6,250 6,200 6,060 -2.3% 5 愛知県 3,250 3,310 6 神奈川県 4,580 4,680 4,820 3.0% 6 大阪府 3,250 3,670 7 石川県 3,320 3,260 3,430 5.2% 7 福岡県 2,360 2,360 8 愛知県 3,790 9 滋賀県 3,510 10 京都府 5,110 11 大阪府 5,070 12 兵庫県 13 3,740 3,750 0.3% 3,240 -12.7% 5,300 5,180 -2.3% 4,890 5,150 5.3% 4,020 4,490 4,530 0.9% 岡山県 3,120 3,170 3,180 0.3% 14 広島県 3,760 3,840 3,890 1.3% 15 香川県 2,720 2,720 2,720 0.0% 16 福岡県 4,660 4,640 4,630 -0.2% ★ 3,710 ★ ★ 対前期比 3,960 5 ★ Q1 2015 4,140 ★ ★ ★は、サンプル数が4棟以下のデータ 3,250 -1.8% 3,550 -3.3% 2,220 -5.9% 出所：CBRE, Q1 2015 Figure 27 : ゾーン別 平均募集賃料（円／坪） ゾーン名 No. Q1 2015 対前期比 ゾーン名 No. 対前期比 Q3 2014 Q4 2014 Q3 2014 Q4 2014 Q1 2015 1 足立・葛飾 5,500 5,270 5,270 0.0% 28 大阪南部 3,330 3,490 3,260 2 江東・墨田 7,080 7,190 6,860 -4.6% 29 大阪北部 4,490 4,450 4,430 -0.4% 3 品川・大田 6,970 6,990 7,170 2.6% 30 大阪市湾岸 4,890 4,420 5,060 14.5% -6.6% 4 板橋・練馬 5,970 5,860 5,840 -0.3% 31 神戸市中心部 4,130 4,610 4,560 -1.1% 5 23 区中心部・西部 7,650 7,620 7,580 -0.5% 32 神戸市西部 3,160 3,270 3,270 0.0% 6 小平・東村山 ★ 2,740 ★ 2,430 ★ 2,370 -2.5% 33 尼崎・西宮 4,860 5,280 5,450 3.2% 7 国立府中 IC ★ 3,920 ★ 4,200 ★ 4,410 5.0% 34 姫路・加古川 4,650 - - 8 八王子IC 4,210 4,190 ★ 4,540 8.4% 35 京都南IC 5,350 5,100 -4.7% 9 青梅 IC 3,250 3,590 ★ 4,320 20.3% 36 京都西部 ★ 7,950 ★ 7,950 ★ 7,950 0.0% 4,970 5,200 5,010 -3.7% 37 京都南部 ★ 4,030 ★ 3,780 ★ 3,000 -20.6% ★ 3,950 ★ 3,950 ★ 10 千葉湾岸 ★ ★ 4,020 ★ 5,040 11 柏 IC 3,590 3,760 3,790 0.8% 38 滋賀南部 3,360 -14.9% 12 成田・佐倉 IC 3,130 3,130 2,600 -16.9% 39 名古屋市中心部 4,270 4,270 4,250 -0.5% 13 市原・木更津 IC 3,040 4,570 40 名古屋市南西部 3,770 3,630 3,670 1.1% 14 千葉市 3,700 3,820 3,990 4.5% 41 名古屋市東部 5,010 5,180 4,900 -5.4% 15 三郷・草加 IC 3,910 3,960 4,100 3.5% 42 名古屋市北西部 4,630 4,630 4,630 0.0% 16 さいたま市 4,270 4,230 4,060 -4.0% 43 尾張 3,270 3,250 3,290 1.2% 17 川口・戸田 4,550 4,580 4,500 -1.7% 44 三河 3,230 3,230 3,230 0.0% 18 16号（春日部・川越） 3,360 3,400 3,210 -5.6% 45 金沢市 3,530 3,450 3,700 7.2% 19 所沢・三芳 4,110 3,940 3,910 -0.8% 46 札幌市 3,490 3,460 3,600 4.0% 20 神奈川湾岸 4,900 5,030 5,060 0.6% 47 仙台市東部 4,210 4,410 5,170 17.2% 21 川崎市内陸部 6,770 6,860 6,520 -5.0% 48 広島市南部 3,990 4,060 3,980 -2.0% 22 横浜市内陸部 5,910 5,910 6,240 5.6% 49 広島市北部 4,300 4,530 4,950 9.3% 23 横浜町田 IC 4,170 4,140 4,170 0.7% 50 廿日市市 24 厚木 IC 3,890 3,930 4,040 2.8% 51 25 大阪市中心部 6,230 5,850 5,930 1.4% 26 吹田市 6,340 6,020 6,060 0.7% 27 大阪東部 4,410 4,380 4,640 5.9% 54 鳥栖 ★ 4,570 ★ 0.0% ★ 3,880 ★ 3,720 ★ 4,170 12.1% 安芸 3,370 ★ 3,240 ★ 3,130 -3.4% 52 福岡市 4,880 4,880 4,870 -0.2% 53 北九州市 3,520 3,450 3,640 5.5% 2,390 0.4% ★ 2,450 ★ 2,380 ★は、サンプル数が4棟以下のデータ Q1 2015 CBRE Research ★ 出所：CBRE, Q1 2015 ©2015 CBRE, Inc. | 11 本誌に関するお問い合わせ 各地のマーケットに関するお問い合わせ Japan Research 本 社 東京都千代田区丸の内2-1-1 明治安田生命ビル 大久保 寛 エグゼクティブ ディレクター 03 5288 9760 [email protected] 高橋 加寿子 ディレクター 03 5288 9760 [email protected] 03 5288 9288 関西支社 大阪市中央区安土町2-3-13 大阪国際ビルディング 06 6261 2111 札 幌 札幌市中央区北二条西4-1 北海道ビル 011 231 6931 仙 台 仙台市青葉区中央1-2-3 仙台マークワン 022 262 5651 横 浜 横浜市西区北幸1-11-15 横浜STビル 045 316 4311 金 沢 金沢市鞍月5-177 AUBE II 076 239 4041 名古屋 名古屋市中区錦3-20-27 御幸ビル 052 205 6541 広 島 広島市中区袋町3-17 シシンヨービル 082 243 9321 福 岡 福岡市博多区博多駅前2-2-1 福岡センタービル 092 472 1711 DISCLAIMER: 本レポートに含まれる資料に関する著作権等の権利は、別段の記載のない限り、CBREに属します。本レポートに含まれる情報は、予測に関するものを含め、本レ ポートの発行時点で、 信頼に足ると考えられる資料及び情報源から取得したものです。当社は、それらの情報の正確性について疑うべき事由を認識してはおりませんが、 それらの情 報に関する検証を行ってはおらず、 また、それらの情報について表明、保証等を行うものではありません。本レポートの読者は、本レポートに含まれる情報の関連性、正確性及び完全 性並びにそれらの情報が最新のものであるか否かについて、独自に評価する責任があります。本レポートは、当社の顧客及び専門家のみを対象として、純粋な情報提供の目的でご 提供するものであり、従って、本レポートは、有価証券若しくはその他の金融商品の売買若しくは取得の申し込み又はその誘因を目的とするものではありません。これら資料に関す る一切の権利は留保されており、 これら資料、その内容、及び複製物のいずれについても、その方法の如何を問わず、書面による当社の事前の明示的な許可なく、変更し、送信し、複 製し、又は他者に配布することはできません。許諾を受けずに当社の調査レポートを公表し、又は再配布することは禁止されています。当社は、何人に対しても、本レポートに含まれ る情報を使用し、 またはそれらの情報に依拠したことにより生じた損失、 損害、費用及び経費について、 一切責任を負いません。
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