第6回国際不動産価格賃料指数 - 一般財団法人日本不動産研究所

日本不動産研究所第 6 回
国際不動産価格賃料指数（2016 年 4 月現在）
2016 年 5 月 26 日
一般財団法人日本不動産研究所
第 6 回「国際不動産価格賃料指数」
（2016 年 4 月現在）の調査結果
日本不動産研究所は、第 6 回「国際不動産価格賃料指数」
（2016 年 4 月現在）の調査結果を次のとおり
公表いたします（調査方法などの概要は末尾参照）
。なお、詳細な調査結果は、
「国際不動産価格賃料指
数／詳細調査」として有料にてご提供しておりますので、末尾のお問合わせ先までご連絡ください。
調査結果（前回調査との比較を中心に）((変動率は全て 2015 年 10 月から 2016 年 4 月までの数値）
■オフィス市場
・今期、オフィス価格の上昇率が最も大きかったのは「東京」
（+4.3%）
、次いで「大阪」
（+3.1%）で
あった。
「東京」と「大阪」は国際的な主要都市と比べても価格上昇が大きいが、金融環境の緩和等
を背景とした旺盛な投資需要により、全般的に投資利回りが低下したことが主因である。
・オフィス賃料は「上海」の上昇率が最も大きかった。中国経済の減速が指摘される中、浦東地区を
中心に国際金融や自由貿易関連の需要が賃料上昇を牽引した。
・シンガポール市場は供給過多により借手優位で推移したため、賃料が-6.1%と大きく下落した。
・一方、
「ロンドン」は価格賃料ともに以前までの勢いが見られないものの、本年 6 月予定の EU 離脱
是非に関する国民投票の動向が注目され、価格・賃料ともに全体として模様眺めの状態である。
■マンション市場
・今期、マンション価格の上昇率が最も大きかったのは「上海」
（+11.0%）
、次いで「北京」
（+8.3%）
であった。中国では当局の市場活性化策によって元々旺盛な潜在需要が顕在化したため、特に上海、
北京などの 1 級都市では急激な価格上昇が起こった。
・一方、
「香港」
「台北」
「シンガポール」
「クアラルンプール」のマンション価格が下落しているが、
需給調整が大きかった「香港」は半年で-9.3%と大きく下落した。
■オフィス価格変動率
■オフィス賃料変動率
■マンション価格変動率
■マンション賃料変動率
都市名
変動率
都市名
変動率
都市名
変動率
都市名
変動率
東京
+4.3%
上海
+3.1%
上海
+11.0%
上海
+5.5%
大阪
+3.1%
ﾛﾝﾄﾞﾝ
+1.8%
北京
+8.3%
北京
+5.3%
北京
+2.7%
ﾎｰﾁﾐﾝ
+1.7%
東京
+2.7%
ｼﾞｬｶﾙﾀ
+2.2%
ﾎｰﾁﾐﾝ
+2.1%
ﾊﾞﾝｺｸ
+1.3%
ｼﾞｬｶﾙﾀ
+2.2%
ﾛﾝﾄﾞﾝ
+0.9%
ﾛﾝﾄﾞﾝ
+2.1%
ﾆｭｰﾖｰｸ
+1.3%
大阪
+1.8%
東京
+0.8%
上海
+1.4%
東京
+1.0%
ﾛﾝﾄﾞﾝ
+1.2%
ﾆｭｰﾖｰｸ
+0.7%
ﾊﾞﾝｺｸ
+1.3%
北京
+0.8%
ｿｳﾙ
+0.8%
ﾎｰﾁﾐﾝ
+0.5%
ﾆｭｰﾖｰｸ
+1.0%
香港
+0.7%
ﾆｭｰﾖｰｸ
+0.8%
ﾊﾞﾝｺｸ
+0.3%
香港
+0.7%
大阪
+0.6%
ﾎｰﾁﾐﾝ
+0.6%
大阪
+0.2%
台北
+0.5%
台北
+0.5%
ﾊﾞﾝｺｸ
+0.4%
台北
+0.1%
ｿｳﾙ
+0.4%
ｿｳﾙ
+0.4%
KL
-0.2%
ｿｳﾙ
-0.4%
ｼﾞｬｶﾙﾀ
+0.4%
KL
+0.3%
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ
-1.4%
KL
-0.8%
KL
+0.3%
ｼﾞｬｶﾙﾀ
-2.4%
台北
-5.6%
香港
-2.4%
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ
-0.6%
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ
-6.1%
香港
-9.3%
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ
-2.4%
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1
日本不動産研究所第 6 回
国際不動産価格賃料指数（2016 年 4 月現在）
１．各都市の不動産市場トレンド
１－１．オフィス価格指数・対前回変動率（2015 年 10 月から 2016 年 4 月までの 6 ヶ月間）
図表１－１は、オフィス価格指数の各都市・対前回変動率。今回（2016 年 4 月現在）
、対前回変動率が
最も高かったのは「東京」の+4.3%、次いで、
「大阪」+3.1%、
「ロンドン」+2.1%の順であった。一方、今
回調査で唯一マイナスとなったのは「シンガポール」で対前回変動率-0.6%という結果であった。
（図表１－１）[オフィス価格指数・対前回変動率の比較]
6%
2015.10
2016.04
4%
2%
0%
-2%
ｼﾝｶﾞ
ﾎﾟｰﾙ
ｸｱﾗﾙﾝ
ﾌﾟｰﾙ
ﾊﾞﾝｺｸ
0.5%
0.3%
0.4%
2.2%
1.4%
2.3%
1.6%
3.4%
0.5%
-0.6%
0.3%
1.3%
0.4%
2.1%
1.0%
2.1%
東京
大阪
ｿｳﾙ
北京
上海
香港
台北
2015.10
5.8%
4.0%
2.3%
0.7%
1.4%
0.7%
2016.04
4.3%
3.1%
0.4%
2.7%
1.4%
0.7%
ｼﾞｬｶﾙﾀﾎｰﾁﾐﾝ
ﾆｭｰﾖｰｸﾛﾝﾄﾞﾝ
１－２．オフィス賃料指数・対前回変動率（2015 年 10 月から 2016 年 4 月までの 6 ヶ月間）
図表１－２は、オフィス賃料指数の各都市・対前回変動率。今回（2016 年 4 月現在）
、対前回変動率が
最も高かったのは「上海」+3.1%、次いで、
「ロンドン」+1.8%であった。一方、対前回変動率がマイナス
となったのは「シンガポール」-6.1%、
「ジャカルタ」-2.4%であった。
（図表１－２）[オフィス賃料指数・対前回変動率の比較]
6%
2015.10
2016.04
4%
2%
0%
-2%
-4%
-6%
-8%
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰｸｱﾗﾙﾝ
ﾙ
ﾌﾟｰﾙ
東京
大阪
ｿｳﾙ
北京
上海
香港
台北
2015.10
2.3%
0.8%
0.6%
0.2%
1.4%
0.7%
0.5%
-4.5%
2016.04
1.0%
0.6%
0.4%
0.8%
3.1%
0.7%
0.5%
-6.1%
ﾊﾞﾝｺｸ
ｼﾞｬｶﾙﾀ
ﾎｰﾁﾐﾝ
ﾆｭｰﾖｰｸ
ﾛﾝﾄﾞﾝ
0.5%
2.2%
-2.5%
2.2%
2.2%
1.3%
0.3%
1.3%
-2.4%
1.7%
1.3%
1.8%
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2
日本不動産研究所第 6 回
国際不動産価格賃料指数（2016 年 4 月現在）
１－３．マンション価格指数・対前回変動率（2015 年 10 月から 2016 年 4 月までの 6 ヶ月間）
図表１－３は、マンション価格指数の各都市・対前回変動率。今回、対前回変動率が最も高かったの
は「上海」+11.0%で、次いで「北京」+8.3%であった。対前回変動率がマイナスとなったのは、「香港」
-9.3%、
「台北」-5.6%、「シンガポール」-1.4%、「クアラルンプール」-0.2%の 4 都市であった。
（図表１－３）[マンション価格指数・対前回変動率の比較]
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
-2%
-4%
-6%
-8%
-10%
2015.10
2016.04
東京
大阪
ｿｳﾙ
北京
2015.10
2.3%
2.8%
2.2%
5.3%
2016.04
2.7%
1.8%
0.8%
8.3%
香港
台北
ｼﾝｶﾞ
ﾎﾟｰﾙ
3.4%
2.9%
-4.6%
11.0%
-9.3%
-5.6%
上海
ｸｱﾗﾙﾝ
ﾌﾟｰﾙ
ﾊﾞﾝｺｸ
-2.4%
0.4%
2.4%
2.9%
1.1%
3.5%
2.2%
-1.4%
-0.2%
0.4%
2.2%
0.6%
0.8%
1.2%
ｼﾞｬｶﾙﾀﾎｰﾁﾐﾝ
ﾆｭｰﾖｰｸﾛﾝﾄﾞﾝ
１－４．マンション賃料指数・対前回変動率（2015 年 10 月から 2016 年 4 月までの 6 ヶ月間）
図表１－４は、マンション賃料指数の各都市・対前回変動率。今回、対前回変動率が最も高かったの
は「上海」+5.5%、次いで、「北京」+5.3%であった。一方、対前回変動率がマイナスとなったのは、「ソ
ウル」-0.4%、
「香港」-2.4%、
「シンガポール」-2.4%、
「クアラルンプール」-0.8%の 4 都市であった。
（図表１－４）[マンション賃料指数・対前回変動率の比較]
6%
2015.10
2016.04
4%
2%
0%
-2%
-4%
東京
大阪
ｿｳﾙ
北京
上海
香港
台北
ｼﾝｶﾞ
ﾎﾟｰﾙ
ｸｱﾗﾙﾝ
ﾌﾟｰﾙ
ﾊﾞﾝｺｸ
2015.10
0.7%
0.4%
-0.6%
2.7%
2.9%
0.7%
0.0%
-1.1%
0.1%
1.7%
2.3%
0.8%
1.4%
1.1%
2016.04
0.8%
0.2%
-0.4%
5.3%
5.5%
-2.4%
0.1%
-2.4%
-0.8%
0.3%
2.2%
0.5%
0.7%
0.9%
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3
ｼﾞｬｶﾙﾀﾎｰﾁﾐﾝ
ﾆｭｰﾖｰｸﾛﾝﾄﾞﾝ
日本不動産研究所第 6 回
国際不動産価格賃料指数（2016 年 4 月現在）
２．価格・賃料指数（2010 年 10 月=100.0）
（図表２－１）[各都市のオフィス価格指数・賃料指数]（2010 年 10 月=100.0）
200
〔
東
京
200
〕
180
180
160
160
132.8
140
〔
大
阪〕
140
120
116.3
120
100
100
109.8
100.8
80
80
2011.04
2012.04
200
2013.04
〔
2014.04
ソウル
2015.04
2016.04
2011.04
2012.04
200
〕
180
180
160
160
2013.04
〔
北
2014.04
京
2015.04
2016.04
〕
196.5
165.8
140
140
127.1
120
120
100
100
107.1
80
80
2011.04
2012.04
200
2013.04
〔
上
2014.04
海
2015.04
2016.04
2011.04
2012.04
200
〕
180
2013.04
〔
香
2014.04
2015.04
2016.04
港〕
180
160
160
148.9
140
146.6
140
141.2
120
120
100
126.1
100
80
80
2011.04
2012.04
200
2013.04
〔
台
2014.04
北
2015.04
2016.04
2011.04
200
〕
180
2012.04
〔
2013.04
2014.04
シンガポール
2015.04
2016.04
〕
180
160
160
148.6
140
140
120
120
100
115.7
100
109.1
100.7
80
80
2011.04
2012.04
2013.04
2014.04
2015.04
2016.04
2011.04
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4
2012.04
2013.04
2014.04
2015.04
2016.04
日本不動産研究所第 6 回
国際不動産価格賃料指数（2016 年 4 月現在）
（図表２－１）[各都市のオフィス価格指数・賃料指数]（2010 年 10 月=100.0）
200
〔
クアラルンプール
200
〕
180
180
160
160
140
〔
バンコク
〕
140
116.8
120
120
112.4
100
127.3
114.4
100
80
80
2011.04
200
2012.04
〔
2013.04
2014.04
ジャカルタ
2015.04
2016.04
2011.04
200
〕
196.3
180
2012.04
〔
2013.04
2014.04
ホーチミン
2015.04
〕
180
160
160
160.0
140
2016.04
141.4
140
120
120
100
100
80
103.5
80
2011.04
200
2012.04
〔
2013.04
2014.04
ニューヨーク
2015.04
〕
2016.04
2011.04
200
186.1
180
180
160
160
140
2012.04
〔
2013.04
2014.04
ロンドン
2015.04
〕
2016.04
183.4
140
148.5
120
120
100
100
80
139.1
80
2011.04
2012.04
2013.04
2014.04
2015.04
2016.04
2011.04
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5
2012.04
2013.04
2014.04
2015.04
2016.04
日本不動産研究所第 6 回
国際不動産価格賃料指数（2016 年 4 月現在）
（図表２－２）[各都市のマンション価格指数・賃料指数]（2010 年 10 月=100.0）
180
〔
東
京
180
〕
160
160
140
140
120
〔
大
阪〕
120
111.5
100
110.1
100
102.2
100.2
80
80
2011.04
2012.04
180
2013.04
〔
2014.04
ソウル
2015.04
2016.04
2011.04
2012.04
180
〕
160
160
140
140
120
120
2013.04
〔
北
2014.04
2015.04
2016.04
京〕
155.7
148.4
98.2
100
100
95.8
80
2011.04
2012.04
180
2013.04
〔
上
2014.04
海
2015.04
80
2016.04
2011.04
2012.04
180
〕
158.4
160
2013.04
〔
香
2014.04
2015.04
港〕
160
140
140
133.2
120
2016.04
126.2
120
123.3
100
100
80
80
2011.04
2012.04
180
2013.04
〔
台
2014.04
北
2015.04
2016.04
2011.04
180
〕
160
160
140
140
117.5
120
〔
2013.04
2014.04
シンガポール
2015.04
119.1
100
80
95.4
80
2011.04
2012.04
2013.04
2014.04
2015.04
2016.04
〕
120
114.0
100
2012.04
2016.04
2011.04
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6
2012.04
2013.04
2014.04
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2016.04
日本不動産研究所第 6 回
国際不動産価格賃料指数（2016 年 4 月現在）
（図表２－２）[各都市のマンション価格指数・賃料指数]（2010 年 10 月=100.0）
180
〔
クアラルンプール
180
〕
160
〔
バンコク
〕
160
142.4
140
140
120
120
108.0
100
118.4
100
80
108.5
80
2011.04
180
2012.04
〔
2013.04
2014.04
ジャカルタ
2015.04
2016.04
2011.04
180
172.4
〕
160
2012.04
〔
2013.04
2014.04
ホーチミン
2015.04
2016.04
〕
160
140
140
143.7
120
120
100
100
80
87.0
82.5
80
2011.04
180
2012.04
〔
2013.04
2014.04
ニューヨーク
2015.04
2016.04
2011.04
180
〕
154.1
160
2012.04
〔
2013.04
2014.04
ロンドン
2015.04
〕
2016.04
165.4
160
140
140
120
120
123.4
100
115.0
100
80
80
2011.04
2012.04
2013.04
2014.04
2015.04
2016.04
2011.04
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2012.04
2013.04
2014.04
2015.04
2016.04
日本不動産研究所第 6 回
国際不動産価格賃料指数（2016 年 4 月現在）
３．各都市の価格・賃料水準の都市間比較（2016 年 4 月現在）
３－１．オフィス／都心地区（CBD）／最上位の価格水準比較
図表３－１は、東京／丸の内・大手町地区所在／最上位オフィスの価格（1 棟の賃貸可能面積あたりの
床価格単価）を 100.0 とした場合の各都市との比較指数である。なお、比較指数の作成にあたっては、
価格時点において現地通貨等で評価したものをその価格時点で円換算のうえ指数化した（以下同じ）
。
（図表３－１）[オフィス／都心地区（CBD）／最上位のオフィス価格水準の比較]
170.6
180
（2016 年 4 月時点の東京／丸の内・大手町地区=100.0）
160
140
120
100.0
100
81.2
80
56.1
52.3
60
41.8
40
50.9
41.6
37.1
27.8
20
9.0
6.9
ｸｱﾗﾙﾝﾌﾟｰﾙ
ﾊﾞﾝｺｸ
13.9
11.8
ｼﾞｬｶﾙﾀ
ﾎｰﾁﾐﾝ
0
東京
大阪
ｿｳﾙ
北京
上海
香港
台北
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ
ﾆｭｰﾖｰｸ
ﾛﾝﾄﾞﾝ
(※)都心地区
（CBD）
に所在する最上位オフィスを前提とした床価格単価の各都市比較指数
（2016 年 4 月の東京・丸の内大手町地区=100.0）
３－２．オフィス／都心地区（CBD）／最上位の賃料水準比較
図表３－２は、東京／丸の内・大手町地区所在／最上位オフィスの賃料（基準階の賃貸可能面積あた
りの賃料単価）を 100.0 とした場合の各都市との比較指数である。
（図表３－２）[オフィス／都心地区（CBD）／最上位のオフィス賃料水準の比較]
250
（2016 年 4 月時点の東京／丸の内・大手町地区=100.0）
200
178.7
138.5
150
102.9
100.0
100
65.1
44.0
50
72.9
59.6
51.1
32.5
19.5
15.9
ｸｱﾗﾙﾝﾌﾟｰﾙ
ﾊﾞﾝｺｸ
34.2
38.0
ｼﾞｬｶﾙﾀ
ﾎｰﾁﾐﾝ
0
東京
大阪
ｿｳﾙ
北京
上海
香港
台北
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ
ﾆｭｰﾖｰｸ
ﾛﾝﾄﾞﾝ
(※)都心地区（CBD）に所在する最上位オフィスを前提とした賃料単価の各都市比較指数（2016 年 4 月の東京・丸の内大手町地区=100.0）
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8
日本不動産研究所第 6 回
国際不動産価格賃料指数（2016 年 4 月現在）
３－３．マンション／高級住宅（ハイエンドクラス）の価格水準比較
図表３－３は、東京／港区元麻布所在／高級住宅（ハイエンドクラス）のマンション価格（1 戸の専有
面積あたりの分譲単価）を 100.0 とした場合の各都市との比較指数である。なお、比較指数の作成にあ
たっては、価格時点において現地通貨等で評価したものをその価格時点で円換算のうえ指数化した（以
下同じ）
。
（図表３－３）[マンション／高級住宅（ハイエンドクラス）の価格水準の比較]
300
277.6
（2016 年 4 月時点の東京／港区元麻布地区=100.0）
250
200.0
200
150.0
134.2
150
127.2
119.6
100.0
100
82.1
52.2
63.7
50
27.5
23.9
23.0
ﾊﾞﾝｺｸ
ｼﾞｬｶﾙﾀ
10.9
0
東京
大阪
ｿｳﾙ
北京
上海
香港
台北
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ
ｸｱﾗﾙﾝﾌﾟｰﾙ
ﾎｰﾁﾐﾝ
ﾆｭｰﾖｰｸ
ﾛﾝﾄﾞﾝ
(※)各都市の高級住宅
（ハイエンドクラス）
のマンションを前提とした分譲単価の各都市比較指数
（2016 年 4 月の東京・元麻布地区=100.0）
３－４．マンション／高級住宅（ハイエンドクラス）の賃料水準比較
図表３－４は、東京／港区元麻布所在／高級住宅（ハイエンドクラス）のマンション賃料（1 戸の専有
面積あたりの賃料単価）を 100.0 とした場合の各都市との比較指数である。
（図表３－４）[マンション／高級住宅（ハイエンドクラス）の賃料水準の比較]
350
（2016 年 4 月時点の東京／港区元麻布地区=100.0）
301.8
300
252.7
250
181.2
200
137.6
150
100.0
100
88.5
55.9
66.7
82.4
65.5
63.0
50
38.0
40.5
ｸｱﾗﾙﾝﾌﾟｰﾙ
ﾊﾞﾝｺｸ
24.7
0
東京
大阪
ｿｳﾙ
北京
上海
香港
台北
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ
ｼﾞｬｶﾙﾀ
ﾎｰﾁﾐﾝ
ﾆｭｰﾖｰｸ
ﾛﾝﾄﾞﾝ
(※)各都市の高級住宅
（ハイエンドクラス）
のマンションを前提とした賃料単価の各都市比較指数
（2016 年 4 月の東京・元麻布地区=100.0）
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日本不動産研究所第 6 回
国際不動産価格賃料指数（2016 年 4 月現在）
４．
「国際不動産価格賃料指数／詳細調査」（有料版）のご案内
（１）内容
第 6 回国際不動産価格賃料指数調査（2016 年 4 月現在）に基づく各種投資指標等の詳細データ集
（２）掲載データ等
１）オフィス
〔データ集サンプル（例）
〕
①各都市の価格指数・賃料指数
②各都市の平均 NOI 利回りと国債利回りとの比較
③都心地区（CBD）最上位オフィスの価格・賃料水準比較
④各都市のオフィス市況概要など
２）マンション
①各都市の価格指数・賃料指数
②各都市の平均 NOI 利回りと国債利回りとの比較
③高級住宅（ハイエンドクラス）の価格・賃料水準比較
④各都市のマンション市況概要など
国際不動産価格賃料指数
国際的な主要都市の不動産市場動向を調査するため、対象都市の調査物件について、日本不動産研究
所の不動産鑑定士が評価した価格・賃料を指数化したもの。
〔第 6 回調査概要〕
□対象都市：東京、大阪、ソウル、北京、上海、香港、台北、
シンガポール、クアラルンプール、バンコク、ジャカルタ、ホーチミン、
ニューヨーク、ロンドンの 14 都市
□対象用途：オフィス、マンション
□物件数
： 1 都市あたり 6 物件（オフィス 3 物件、マンション 3 物件）
□調査内容：価格時点（各年 4 月 1 日、10 月 1 日）において、対象物件の新築・新規契約を前提
とした 1 ㎡あたりの価格・賃料を評価し、指数化
〔お問い合わせ先〕
一般財団法人日本不動産研究所
研究部：愼、平井、中野（TEL：03-3503-5335） http://www.reinet.or.jp/
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