JREIT投資の見方・考え方

JREIT投資の見方・考え方
REITアナリスト
山崎成人
EUの金融不安、米国景気の行方の不透明等によって世界の投資市場が神経質に
なっています。この状況は早期には改善されないと予想されますので、投資家はリ
スクにより敏感になりますが、こういう時代には確実なキャッシュフローがある投資
商品が注目されそうです。
この視点で見ると、JREITはもう少し評価されても良いと思いますので、今回は今の
状況に応じた見方でJREITを考えてみようと思います。
2011年12月8日 18:20-20:50 ベルサール八重洲
主催／アイビー総研㈱
1
《本日の内容》
1. 混迷時代の投資商品とは
2．JREIT投資について
2
1．混迷の時代の投資商品とは（1-1）
 投資商品別変動率
（2011/01/04～2011/11/30の期間）
期間単純変動率
平均変動率
直近1ヶ月の変動率
TOPIX
58.93
8.62%
-11.9%
東証REIT指数
68.19
8.28%
-16.4%
0.09
9.31%
11.7%
10年物長期国債利回り
※1；長期国債は2011/01/04～2011/10/31迄の期間。
※2；期間単純変動率は、EXCELのAVEDEV関数にて算出。
※3；平均変動率は、EXCELのSTDEV/AVERAGEにて算出。
「期間単純変動率」
① REIT指数の変動率はTOPIXよりも高い数値を示している。これは時価総額が小さいREITでは売買
に対する反応度が高い為と考えられ、実質的にはTOPIXとほぼ同じ変動率になっていると考えられる。
② REIT指数の月間変動率を見ると、一桁台は5月が6.32と最低値、4月が8.32、7月が9.58となっていて
一方、3月は36.37と最高値、9月が21.77、11月が14.13を示した。
② 国債は利回りの推移なので変動率は小さくなる為、数値の比較は出来ない。
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2．混迷の時代の投資商品とは（1-2）
「平均変動率」（標準偏差）
① 期間の平均値に対する上下の変動率を示す。REITが低くなっているが、TOPIXとは大きな差がない。
② 長期国債の利回りはかなり上下していて、必ずしも安定投資商品だとは言えない状況になっている。
「直近１ヶ月の変動率」
① TOPIXの11月の変動率は、年内平均値に対して11.9％下落している。
② REIT指数の11月の変動率は、年内平均値に対して16.4％下落している。
③ 長期国債利回りの11月の変動率は、年内平均値に対して11.7％下落しているので、
国債価格は上昇している。（株式と逆相関）
 以上から、
1. REITは株式と順相関で動いていて、売買益を追求した取引が主体になっている。
2. 国債も売買益を狙えば、安定投資商品にはならない。
3. 今の状況では、売買益を追求するキャピタルゲイン投資は、どのような商品を選んでも
ボラティリティ（予想変動率）が高くなると考えるべきである。
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3．混迷の時代の投資商品とは（1-3）
キャピタルゲイン投資からインカムゲイン投資に切り替える
 インカムゲイン投資とは
1. 配当金等のインカムによる利回りによって投資判断を行う。
2. インカムゲインではリターンとリスクが一対になっていて「高い利回り＝相対的に高い価格
変動リスク」になるので、闇雲に高利回りを追わない。
3. 長期保有が原則になるので、最低でも1年は保有して配当金を享受する必要がある。
（3年程度の保有を前提として、商品を選ぶのがベスト）
4. インカムゲインの代表商品は個人向国債であるが、その利回りは、3年固定で0.2%/年（平均値）、
5年固定で0.8％/年と、元本保証があるとは言え、余り魅力的ではない。
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4. JREIT投資について（2-1）
「JREITは、個人投資家向けの長期保有型ミドルリスク・ミドルリターンのインカム
投資商品として開発された」（日本の投資市場にはそれまでなかった性格の商品）
 然しながら現実は・・・
その誕生の背景からは逸れて、キャピタルゲインを狙った投資商品として市場取引されていて、
且つ、地銀等の機関投資家が主たる投資家層になり、これに外国法人（ヘッジファンド等）が加
わって、売買益を追求するキャピタルゲイン投資商品として性格を持つようになった。
 但し、実態は・・・
銘柄側の資産運用は飽くまでもインカム重視で行われていて、資産運用会社には市場における
投資口価格の変動の理由が分からない。
「結果としてREITは難解な投資商品になっているが、本来のインカムゲインで見ると
今までとは違った見方が出来る」
6
5. JREIT投資について（2-2）
「REITは賃貸収益を前提にした収益用不動産によってポートフォリオを組んでいる事業体」
特徴1）
特徴2）
特徴3）
特徴4）
賃料は2年～3年契約によって固定されているので、賃料の変動は極めて小さい。
賃料は月次現金収入なので、確実なキャッシュフローが見込まれる。
契約期間内は原則として賃料の変動がないので、マクロ経済動向の影響が少ない。
投資法人の破綻確率は一般事業体に比べると極めて小さい。
確実な現金収入を前提として運営されている形式的不動産保有主体なので、
取引市場で価格が変動する根拠は薄い。
（インカムゲイン投資商品として仕組まれている）
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6. JREIT投資について（2-3）
配当金一覧表
直近実績配当
11/30現在の
金（半年単位で、次期予想配当次々期予想配 11/30現在の投資口修正価 11/30現在の
順位
銘柄
変動率
補正変動率決算実績回数
５０万円/口換
金
当金
投資口価格格（５０万円換予想配当率
算）
算）
フロンティア
1
15.59%
3.06%
14回
18,478円
18,500円
640,000円
5.78%
福岡リート
2
4.29%
13回
16,922円
16,300円
16,000円
505,000円
6.46%
日本アコモ
3
4.49%
10回
13,508円
14,100円
506,000円
5.57%
アドバンス
4
14.90%
6.57%
11回
13,500円
13,500円
13,500円
143,000円
429,000円
6.29%
野村オフィス
5
7.68%
15回
14,512円
14,900円
12,300円
396,000円
6.21%
トップリート
6
7.84%
10回
13,922円
12,600円
12,400円
344,500円
7.20%
ユナイテッド
7
7.96%
15回
17,046円
16,500円
16,500円
82,100円
492,600円
6.70%
日本ロジスティクス
8
9.36%
11回
15,991円
17,400円
16,700円
627,000円
5.55%
野村レジデンシャル
9
9.54%
9回
9,728円
9,808円
10,015円
320,500円
267,083円
7.50%
10 東急リアル
89.01%
9.73%
15回
13,239円
12,200円
11,000円
352,500円
6.92%
11 オリックス
9.75%
19回
12,571円
11,800円
11,000円
326,000円
7.24%
12 森トラスト
10.35%
16回
18,819円
19,200円
19,000円
639,000円
6.01%
13 ジャパンリアル
19.96%
11.09%
20回
15,850円
15,700円
15,700円
643,000円
4.88%
14 日本リテール
20.37%
11.09%
19回
13,036円
14,636円
14,720円
118,300円
473,200円
6.19%
15 阪急リート
11.35%
12回
12,694円
12,300円
335,000円
7.34%
16 プレミア
24.71%
12.32%
17回
10,846円
9,200円
10,100円
248,300円
8.14%
17 日本プライム
12.84%
19回
14,028円
14,250円
188,000円
470,000円
6.06%
18 ジャパンエクセレント
14.15%
10回
12,000円
11,400円
11,600円
309,500円
7.37%
19 日本ビルファンド
14.29%
20回
15,138円
15,100円
15,100円
710,000円
4.25%
20 ケネディクス
16.99%
12回
9,891円
9,300円
9,300円
220,200円
8.45%
21 産業ファンド
16.30%
8回
10,919円
12,285円
390,500円
6.29%
22 ビ・ライフ
18.95%
10回
16,320円
16,000円
16,000円
466,000円
6.87%
23 グローバル・ワン
52.15%
19.66%
16回
11,167円
13,000円
491,500円
5.29%
中間小計平均値
17.95%
10.85%
14回
13,918円
13,912円
13,584円
391,387円
6.46%
中間小計中央値
14.15%
10.35%
14回
13,508円
14,100円
13,500円
352,500円
6.29%
24 スターツ・プロシード
20.64%
11回
9,425円
9,300円
99,800円
249,500円
7.45%
25 日本ホテル
23.50%
10回
8,502円
7,400円
186,300円
7.94%
26 積水・ＳＩ
23.78%
12回
10,045円
10,150円
284,000円
7.15%
27 森ヒルズ
26.28%
9回
8,352円
8,500円
247,800円
6.86%
28 ＭＩＤリート
31.48%
10回
7,605円
7,293円
7,427円
189,400円
7.70%
29 平和不動産リート
38.86%
13回
6,200円
6,200円
36,650円
146,600円
8.46%
30 ジャパンホテル
48.87%
6回
8,722円
12,017円
163,400円
7.35%
31 インヴィンシブル
56.24%
13回
1,000円
1,000円
7,280円
36,400円
3.00%
32 大和証券オフィス
68.72%
11回
3,671円
4,100円
4,850円
160,300円
6.05%
33 日本賃貸
74.34%
11回
4,404円
4,600円
30,550円
122,200円
7.53%
平均値
23.86%
25.86%
13回
11,871円
11,959円
12,871円
309,871円
6.65%
中央値
16.30%
16.30%
12回
12,694円
12,300円
13,500円
309,500円
6.86%
※順位は過去の実績配当金の変動率の低い順番で並べてある。
※配当金額は１口５０万円として換算している。
7
7. JREIT投資について（2-4）

前掲の表から分かることは・・・
① 配当金絶対額の多寡は、その銘柄のパフォーマンスを表す。
1位）森トラスト総合リート投資法人
2位）日本ロジスティクスファンド投資法人
3位）ユナイテッド・アーバン投資法人
② 予想配当金の安定度はインカムゲイン投資では重要。
1位）
2位）
3位）
アドバンス・レジデンス投資法人（次期予想利回り 6.29％）
ビ・ライフ投資法人（次期予想利回り 6.87％）
ユナイテッド・アーバン投資法人（次期予想利回り 6.70％）
③ 投資口価格が相対的に高いと将来の変動幅が大きくなる可能性がある。
現在の市場評価は必ずしも合理的ではなく、またインカム重視で見た場合は現在の格差は
説明し難いので、上位が圧縮されて格差縮小の動きも予想される。
（50万円/口に向けて少しずつ収斂する可能性がある）
9
8. JREIT投資について（2-5）

今の状況での銘柄選別基準
その1）投資口価格が50万円以下の銘柄をメインにする。
その2）過去の実績配当金の変動率が相対的に小さい銘柄を重視する。
その3）予想配当金の安定度を重視する。
その4）予想配当率の上下は上位23銘柄間では余り重視しなくてよい。
（リスクとリターンが対になっていない）
その5）年内は下げ基調なので、価格が下がった時（配当率が上昇）が狙い目。
その6）賃貸市場動向に余り神経質にならなくて良い。（REITはポートフォリオを
形成しているので、賃貸市場の動きがストレートには反映されない）
その7） REITを購入したら、少なくとも2012年内は保有しながら様子を見る。
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http://www4.plala.or.jp/real-estate/
主宰：REITアナリスト山崎成人
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本資料は当セミナーにおける情報提供のみを目的としたものであり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
本資料で提供している情報は万全を期していますが、その情報を保証しているものではありません。
また、本資料の記載されている内容は将来予告なしに内容が変更される可能性があります。
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