不動産投資の学校 【第5回】 前半 19:00-20:00 後半 20:05-21:00 質疑応答（任意） 21:00-21:30 1 築浅か、中古か RC 27年 鉄骨 木造 14年 2年 47年 34年 22年 融資 ○ △ × 利回り × △ ○ 節税効果 × △ ○ 築浅 中古 2 健美家とヤフー不動産 一棟 もの 健美家 ヤフー 不動産 ◎ × 区分 所有 ○ ◎ 3 戸建て ／土地 △ ◎ 投資家向け ↓ 利回りアリ マイホーム向け ↓ 利回りナシ 任意売却物件について 競売（強制売却） ローン滞納 物件購入 任意で売却（任売） 4 任売と競売のメリット・デメリット メリット デメリット 任売 ◯相場より安く買える ◯融資も利用できる ×破産物件のため、瑕 ◯通常売買のように 疵担保免責 契約書が作成される 競売 ×入札で最高値を付け ないと落札できない ◯相場より安く買える ×融資が利用しづらい ×破産物件のため、瑕 疵担保免責 5 空室率チェック ～郵便受け 6 空室率チェック ～電気メーター 7 空室率チェック ～ガスメーター 8 空室率チェック ～ガスメーター レバーが下を向いている と開いている＝入居中 9 空室率チェック ～ガスメーター レバーが横を向いていると 閉まっている＝空室 10 不動産屋さんの種類 マイホーム系業者 投資専門業者 賃貸 売買 賃貸・売買 ・管理 オフィス、店舗 11 マイホーム物件と投資物件 5％ マイホーム物件 10％ ここを交渉する 投資物件 15％ 12 マイソク採点シート（区分所有編） 見出し部分 土地 得点 （１）収益力 （表面利回り） （２）出口戦略 （最低価格比） （３）稼働力 （乗降客数） （４）徒歩分数 （５）担保力 （土地／価格） 5点 14％以上 50％off 10万人以上 5分以内 100％以上 4点 12％以上 30％off 7万人以上 10分以内 80％以上 3点 10％以上 20％off 5万人以上 15分以内 60％以上 2点 8％以上 10％off 3万人以上 20分以内 40％以上 1点 6％以上 同じ 1万人以上 20分超 20％以上 備考 不動産アーカイブ 東京カンテイ WIKIPEDIA 地価マップ、登記簿 建物 得点 （６）専有面積 （一部屋あたり） （７）バルコニー （８）所在階 （９）建築年数 （RC、SRC） （10）管理費・ 修繕積立金 5点 50平米以上 ルーフB、専用庭 2階以上（EV有） 10年以内 1万円以下 4点 40平米以上 10平米以上 20年以内 1.5万円以下 3点 30平米以上 7平米以上 30年以内 2.0万円以下 2点 20平米以上 5平米以上 40年以内 2.5万円以下 1点 10平米以上 3平米以上 50年以内 3.0万円以下 2階以上（EV無） 1階 /50 購入申込（買付）を出すタイミング １．通常パターン 交渉１→ 買付 交渉２→ 契約・重説 ２．物件先抑えパターン 買付 交渉２→ 契約・重説 ３．融資先回りパターン 融資→ 買付 交渉２→ 契約・重説 14 「ローン特約なし」の購入申込 １．「ローン特約あり」の場合 ・【買主】ローンが通らなければ、手付金を回収できるので安心 ・【売主】ローンが通らなければ、1ヶ月間を無駄にしてしまう 10％ 違約金 20％ 決済 残代金 契約 手付放棄 手付金 買付 ％ 90 ％ 10 ローン特約 ２．「ローン特約なし」の場合 ・【買主】ローンが通らなければ、手付金を没収されてしまう ・【売主】ローンが通らなければ、手付金または違約金をゲット 15 価格交渉のテクニック（第5章） p.9 価格決定の根拠 交渉１ → 買付 p.10 p.12 p.14 p.16 p.18 p.20 売買契約の心構え 交渉２ →契約・重説 マイソクから引き出す 現地調査から引き出す 第三者意見から引き出す 相手の事情から引き出す 自分の事情から引き出す p.22 売買契約書 p.24～31 重要事項説明書 ＋ 上記の関連資料一式 16 手付金放棄、違約金発生(p.23) 違約金 20％ 10％ 決済 残代金 契約 手付放棄 手付金 買付 ％ 90 ％ 10 ローン特約 17 建物と土地の金額内訳(p.23) 売主が消費税課税 事業者の場合 通常の場合 消費税 建 物 土地 100 土地 18 8 「壁芯」面積と「内法」面積（p.24） • 壁芯・・・壁の厚み分、面積が広くなる マイソクやパンフレットに使用される。 • 内法・・・壁の内側から計る。面積は狭い。 登記簿上の面積に使用される。 →住宅ローン減税など50平米以上 →住宅ローン適用は40平米以上が一般的 19 登記簿記載事項の表示（p.25） 不動産の概要 表題部 甲区 所有者（所有権） の変遷 乙区 借金（抵当権） の概要 登記情報提供サービス ＠337円 20
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