とうとうゴールデンデンウィークも終わってし まいましたね。 皆様は連休中どこか旅行に行かれたりして気分 をリフレッシュする事は出来ましたか！？ 私は、家が田舎で暖かくなったせいか、虫が大量 発生して駆除に大変な連休でした。。。（笑） 武田 この様に 470 万世帯が増えるのですが、その内訳としてやはり高齢化社会を反映してか・・ ・ 賃貸住宅市場の将来性を占うデータ、「日本の世帯数の将来推計」が厚生労働省 の国立社会保障・人口問題研究所からこのほど公表されました。 賃貸住宅の需要は世帯数の推移で大きく左右されるのですから、世帯数の傾向、特 に増減は無視できません。 日本の総人口は 2005（平成 17）年をピークに長期にわたって減少していきます。 2005 年時点では 12,000 万人、その後減少していき 2030（平成 42）年の総人口は 11,500 万人で、05 年に比べ 500 万人少ないというものです。500 万人と言うと実 は、福岡県の人口と一緒なのです。 世帯数でも、減少傾向が見られます。 分類された世帯別の 05 年から 30 年の 25 年間の変化では・・・ ・「夫婦のみの世帯」・・・・・・・・・ 964 万世帯→939 万世帯 ・「夫婦と子から成る世帯」・・・・・・ 1465 万世帯→1070 万世帯 ・「その他一般の世帯」・・・・・・・・ 621 万世帯→544 万世帯 ３世帯は大きく減少へと向かう結果となっています。 ・世帯主 65 歳以上の世帯・・・・・・ 1355 万世帯→1903 万世帯 （うち単独世帯）・・・・・・ 387 万世帯→717 万世帯 ・世帯主 75 歳以上の世帯・・・・・・ 554 万世帯→1110 万世帯 （同単独世帯）・・・・・・・ 197 万世帯→429 万世帯 およそ 22 年後には、世帯主が 65 歳以上の世帯は 1.4 倍、75 歳以上の世帯は 2.8 倍になり ます。22 年後の世帯予測が国の調査機関から公式に発表されたのですが、その内容はやはり、 少子高齢社会の移行がくっきり表れた結果になっています。 賃貸需要を考える際、マクロ的なこうした数値や、動向を押さえておくことが必要となり ますね。 住宅の着工も今年に限れば、建築確認申請の関係で減少しているようですが、住宅はこれ からも少なからず増えていくでしょう。今回の世帯動向調査の結果を踏まえ、 大人の単身用に間取り変更したり、高齢者のバリアフリーに改装したり、 工夫していく事が大事だと思います。 しかしながら、すべてが減少するばかりではありません。いわゆる 単独世帯等の小世帯は、大幅に増加する予測がたてられています。 約 20 年後には、これら小世帯、 全体の約 4 割にもなるのです。 「単独世帯」 1446 万世帯→1824 万世帯 「ひとり親と子から成る世帯」 411 万世帯→503 万世帯 これら２つの世帯合計は、 2,327 万世帯。増加分は実に、 470 万世帯にもなるのです。 もうすでに恒例の賃貸住宅フェアが、今年も６月１０日（火） 、１１日（水）にマリン メッセにて行われます。既に、皆さんも良くご存知かと思いますが、賃貸業に携わる者 にとって、より良い情報をいち早くキャッチする為には、とても大切な行事なのです。 今回も、お昼御飯を準備させて頂きます。是非お誘い合わせの上、ご来場下さい。 詳しくは、後日お知らせ致します。 ・・・・・ご存知ですか？・・・・・ランチェスター戦略・・・・・ ・ 「入居希望者」つまり、お客様です。 ランチェスター戦略とは、元々はイギリスのエンジニアで、飛行機の浮 力理論の基礎も作った、F ・W ・ランチェスターが第 1 次世界大戦のとき、 兵力数と損害量の関連性に着目し、二つの法則を発見。後に、アメリカの 数学者たちが、いかに効率的に結果を得えられるかを研究し「ランチェス ター戦略モデル」としてまとめたものだそうです。これが以前から、中小 企業の経営戦略として採用され成果を上げています。 では、勝つための二つの法則とは？ 第一法則（兵力・物資が少量の場合） ①局地戦 ②一騎打ち（狙い撃ち） ③接近戦 第二法則（兵力・物資が十分な場合） ①広域戦 ②確率戦 ③遠隔戦 さて、それではこの戦略をどう賃貸経営に結びつけるか？ まず、相手は 但し、不特定多数のお客様を相手にするのではなく、特定少数を狙い撃ちする！ という戦略です。10 人中 9 人が気に入らなくても、確実に存在する 1 人が、確実に飛 びつくような物件にするということです。 具体的な例としては、ペット対応マンションやバイカーズマンション、浴室を 洗い場ではなく、癒しの場（TV を見ながらゆったり）にしたもの、内装を思いっきり 日本調にする、あるいは、アジア風にするなど、極端な特色を持つ企画等です。 つまり早い話、 「好きな人は好き！ 」というコンセプトですね。 一般的に、大企業が採る戦略が第二法則です。全国的に大々的に売り出 す、一部では負けても総合的に勝つ、という広域・確率戦略です。 対して、資本も社員も限られている零細企業は、第一法則により限定し た地域や購買層を狙い撃ちする局地戦略、ということになります。 最近、よく聞かれる「差別化」や「オンリーワン」というのも、第一法 則から導き出されたものと言えます。 第一法則 第二法則 新築で綺麗で日当たりも良く、交通も便利で家賃も安い、さらにはセキュリティー もしっかりしている。そんな物件ならば不特定多数の、誰でもが気に入るでしょうが、 それを目指すことは経済的にも大きな負担ですし、果たして経営的に成り立つのか、 という問題もあります。 国内でもランチェスター戦略のオーソリティーで、ご存知の方も多いと 思いますが、竹田 陽一先生がおられます。ご興味のある方は、ぜひ一 度お尋ねください。 ランチェスター経営株式会社 092‐781‐6122 福岡市中央区渡辺通 2－3－3 http://www.lanchest.com/index.html 実は、当社管理のオーナーでもあります。(^o^) 費用対効果を考えても、不特定多数よりも特定少数の戦略が重要と なっています。 上のバイカーズマンションは、バイク好きのオーナーが、 「こういうマンションがあ ったらいいな！」という趣味からの発想です。十人十色、人には様々な趣味や、 「こだわり」があります。ヒントはそんな「人間」の中にありそうです。
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