SE 大 家 たくちゃん流 ノーリスクで不 動 産 投 資 を始 める 「賃貸併用住宅投資法」 ＳＥ大 家 たくちゃん http://ameblo.jp/se-takuchan 現 役 ＳＥが発 信 する不 動 産 投 資 講 座 ■ＳＥ大家たくちゃん流賃貸併用住宅投資法（フリー版） 著 作 権 について 当 レポートは上 記 発 行 者 の日 本 国 の法 律 (著 作 権 法 )によって守 ら れている著 作 物 です。発 行 者 の書 面 による許 可 無 く、当 レポートの 一 部 をあらゆる媒 体 (文 書 、音 声 、映 像 など)に転 載 、流 用 、複 製 、 転 売 することを禁 止 します。上 記 に反 する行 為 をされた場 合 は、法 的 措 置 がとられますので、ご注 意 ください。 免 責 事 項 について 当 レポートの内 容 は、発 行 者 の独 自 の経 験 ・ノウハウをまとめたもの であり、すべての人 に同 一 の効 果 ・影 響 を保 証 するものではありませ ん。また、当 レポートの内 容 に対 していかなる行 為 をされ損 害 を受 け ることになりましても、発 行 者 ・配 布 者 は一 切 の責 任 を負 いません。 すべて読 んだ方 の自 己 責 任 の上 、お取 り扱 いください。 2 ■ＳＥ大家たくちゃん流賃貸併用住宅投資法（フリー版） こんにちは！ ＳＥ大 家 たくちゃんです。 このレポートは、ぼくが主 催 した賃 貸 併 用 住 宅 セミナーの資 料 から、 賃 貸 併 用 住 宅 の特 徴 を抜 粋 し、レポート化 したものです。 賃 貸 併 用 住 宅 は、これから不 動 産 投 資 をはじめるサラリーマンの方 が最 初 の第 一 棟 目 として購 入 なさる物 件 として「最 適 」 である と 思 い ま す 。 なぜ最 適 なのか？ それは、不 動 産 投 資 を成 功 させるには、はじめの１棟 目 は「絶 対 に失 敗 しないこと」が大 事 だからです。大 事 というよりも「必 須 条 件 」といっ てもいいでしょう。 そして、この賃 貸 併 用 住 宅 は、正 しい計 算 に基 づいて正 しい物 件 を 選 ぶことができれば、「絶 対 失 敗 しない不 動 産 投 資 」と言 っても過 言 ではないほどのポテンシャルを秘 めているのです。 実 際 に最 初 の一 棟 として賃 貸 併 用 住 宅 を購 入 した、ぼくが言 うので すから間 違 いないです(笑 )。 このレポートが皆 さんの投 資 活 動 の一 助 になれれば幸 いです。 3 ■ＳＥ大家たくちゃん流賃貸併用住宅投資法（フリー版） ■■賃 貸 併 用 住 宅 投 資 法 （基 礎 編 ）■■ １． なぜ最 初 の一 棟 目 は絶 対 「失 敗 」してはならないのか？ ２． そもそも賃 貸 併 用 住 宅 って？ ３． 賃 貸 併 用 住 宅 のよいところ ４． 住 宅 ローンを利 用 するため融 資 が組 みやすい ５． 住 宅 ローンを利 用 するため金 利 が低 い。 ６． 住 宅 ローンを利 用 するため、返 済 期 間 が長 く取 れる。 ７． 住 宅 ローン減 税 を適 用 できる。 ―――フリー版 はここまで――― ８． 空 き室 のリスクを軽 減 できる。 ９． 優 良 入 居 者 を集 めやすい。 １０． 家 族 や親 戚 の理 解 を得 やすい。 １１． 管 理 がしやすい。 １２． 住 宅 ローンを利 用 できるため、売 却 しやすい。 １３． 破 綻 のリスクがほとんどない。 １４． 収 益 不 動 産 VS 賃 貸 併 用 住 宅 ■■賃 貸 併 用 住 宅 投 資 法 （購 入 編 ）■■ １． どうやって物 件 を探 す？ ２． 一 般 の収 益 物 件 とは違 う賃 貸 併 用 住 宅 選 びの基 準 とは？ ３． 利 回 りは何 ％確 保 すべきか？ ４． 市 場 分 析 の仕 方 ５． 失 敗 しないファイナンス計 画 ６． 新 築 VS 中 古 ７． 融 資 について ８． 物 件 調 査 に出 かけよう ■■賃 貸 併 用 住 宅 投 資 法 （運 営 編 ）■■ １． 管 理 会 社 は必 要 ？ ２． 超 重 要 ！一 括 借 り上 げ（サブリース）が絶 対 ダメな理 由 。 ３． 仲 介 会 社 との付 き合 い方 ４． 引 渡 し前 に満 室 達 成 ！SE 大 家 たくちゃん流 仲 介 営 業 実 録 4 ■ＳＥ大家たくちゃん流賃貸併用住宅投資法（フリー版） ■１．なぜ最 初 の一 棟 目 は絶 対 「失 敗 」してはなら ないのか？ このレポートを読 んでいただいているということは、あなたは不 動 産 投 資 に興 味 がおありですね？では、不 動 産 投 資 ついて、どれくらい勉 強 なさっています？ 投 資 本 を読 んだ？有 料 教 材 は購 入 した？セミナーに参 加 した？物 件 調 査 を行 った？買 い付 けを入 れたことがある？、、、 ぼくは、１棟 目 の賃 貸 併 用 住 宅 を買 うまでに丸 ３年 間 、上 記 のごとく 勉 強 しました。もちろん売 り物 件 の現 地 調 査 も合 計 ２０～３０棟 くらい は行 いました。 そんな中 、３年 間 掛 けて身 につけた不 動 産 投 資 に関 しての知 識 によ ると、どうやら一 棟 目 の物 件 で失 敗 すると取 り返 しがつかないことに なると分 かりました。 な ぜ 1 棟 目 は 必 ず 「 成 功 」 しなければならないのか ？ それは、1 棟 目 で失 敗 すると、それ以 後 銀 行 が融 資 をしてくれなくなる からです。 では、銀 行 から見 た不 動 産 投 資 における「失 敗 」とは何 なのでしょう か？ そ れ は 、 返 済 が 滞 ること で す 。 毎 月 の返 済 額 が２０万 円 で、家 賃 収 入 が４０万 円 だった場 合 、修 繕 など余 計 なコストがなかった場 合 は、差 し引 き２０万 円 が残 ります。 5 ■ＳＥ大家たくちゃん流賃貸併用住宅投資法（フリー版） これがキャッシュフローが出 る状 態 ですね。 これに対 して、半 数 が空 室 になってしまい、修 繕 で１０万 円 掛 かった 場 合 は、 ４０万 円 ÷２－１０万 （コスト）―２０万 （返 済 ）＝―１０万 円 これって、持 ち出 しじゃん(>_<)。 この状 態 をキャッシュアウトとかキャッシュフローがマイナスとか、とい いますね。 これが－１０万 円 くらいであれば本 業 のサラリーマン業 の方 の給 料 か らの持 ち出 しで何 とか、しのげるかもしれません。 しかし、銀 行 はあなたのことを、「センスないなぁ」と見 てしまいます。 １棟 目 を買 ったあと、銀 行 に「２棟 目 も融 資 させてください」と言 わせる た め に は 、 大 家 センス が あ る と 思 わ せ な け れ ば な り ま せ ん 。 そのための手 段 は１つ。 なんとして物 件 単 体 で黒 字 経 営 を続 けることです。 たとえば、あなたが４棟 もっていて、１棟 は赤 字 だけど残 りの３棟 は黒 字 。トータルしても黒 字 になるなら、問 題 はないですね。 だけど、これから不 動 産 投 資 を始 める方 は、１棟 目 がすべてです。 次 のページから、この「なんとしても黒 字 」を達 成 するということを 中 心 において、賃 貸 併 用 住 宅 が如 何 に優 れた投 資 方 法 なのかを解 説 していきたいとおもいます。 6 ■ＳＥ大家たくちゃん流賃貸併用住宅投資法（フリー版） ■２．そもそも賃 貸 併 用 住 宅 って？ 賃 貸 併 用 住 宅 とは、読 んで字 のごとく、賃 貸 用 アパートと住 宅 がくっ ついた形 態 の物 件 のことを言 います。 たとえば、大 型 マンションの１室 にオーナーが住 んだ場 合 も、ある意 味 賃 貸 併 用 住 宅 になりますね。 これでは定 義 として広 すぎるので、ＳＥ大 家 たくちゃん流 の賃 貸 併 用 住 宅 として、下 記 のように定 義 したいと思 います。 「住 宅 ローンが使 えること」と「住 宅 ローン減 税 が使 える こと」この２つを同 時 に満 たす物 件 であることです。 この２つを満 たそうとすると必 然 的 に下 記 のような条 件 が当 てはまっ ていきます。 ① 延 べ床 面 積 の２分 の１以 上 が自 宅 であること ② 自 宅 部 分 が５１㎡以 上 あること ③ １０年 以 上 の融 資 を組 むこと ④ 新 築 もしくは築 浅 物 件 であること こんな感 じです。 実 際 にこれから購 入 を検 討 している物 件 がこの２つを適 用 できるかど うかは、もっと細 かい条 件 を見 直 す必 要 がありますので、不 動 産 屋 さ んに聞 いてみてくださいね。 今 はザックリとこんな感 じと思 っておいていただければと思 います。 7 ■ＳＥ大家たくちゃん流賃貸併用住宅投資法（フリー版） ■３．賃 貸 併 用 住 宅 のよいところ では、普 通 の投 資 と比 べて、賃 貸 併 用 住 宅 はどうなんでしょうか？ 賃 貸 併 用 住 宅 には、なんと 下 記 のように１０個 のメリットがあります(^^)。 １． 住 宅 ローンを利 用 するため融 資 が組 みやすい ２．住 宅 ローンを利 用 するため金 利 が低 い。 ３．住 宅 ローンを利 用 するため、返 済 期 間 が長 く取 れる。 ４．住 宅 ローン減 税 を適 用 できる。 ５．空 き室 のリスクを軽 減 できる。 ６．優 良 入 居 者 を集 めやすい。 ７．家 族 や親 戚 の理 解 を得 やすい。 ８．管 理 がしやすい。 ９．住 宅 ローンを利 用 できるため、売 却 しやすい。 １０．破 綻 のリスクがほとんどない。 ただし、デメリットもあります。 １． ２． 表 面 利 回 りが低 くなる。 投 資 規 模 が小 さくなる。 この２点 です。 では、次 ページよりそれぞれ解 説 したいと思 います。 8 ■ＳＥ大家たくちゃん流賃貸併用住宅投資法（フリー版） ■４．住 宅 ローンを利 用 するため融 資 が組 みやすい 一 般 的 なアパートローンは融 資 の条 件 が厳 しいです。 そのときの世 相 による部 分 が大 きいのですが、 基 本 的 には、 ①積 算 価 格 が大 きい割 りに安 い物 件 。 ②収 益 性 の高 い物 件 。 ③属 性 の高 い人 この３つがそろったとき初 めて、融 資 が実 行 されます。 それに対 し住 宅 ローンは、ほぼ属 性 のみを判 断 基 準 にされるようです。 一 般 的 に融 資 額 は年 収 をベースにした返 済 比 率 という考 え方 に基 づき、計 算 されます。 それは、 年 収 × ３５％ ÷ １２ ＞ 毎 月 の返 済 額 （店 頭 金 利 で３０年 ローンを前 提 ） この式 で計 算 される借 り入 れ額 をベースに、その人 の勤 続 年 数 や年 収 の安 定 度 などを考 慮 した額 が借 り入 れ限 度 額 となります。返 済 比 率 ３５％は、年 収 に応 じて大 きく計 算 されるようです。 たとえば年 収 ５００万 円 の人 の場 合 、 ５００万 円 × ３５％ ÷ １２ ＝１４万 ６千 円 毎 月 １４万 ６千 円 返 済 で、金 利 ２．４７５、返 済 期 間 ３０年 で計 算 する と、物 件 の良 し悪 しにあまり関 係 なく、約 ３７００万 円 まで借 りられるこ とになります。 9 ■ＳＥ大家たくちゃん流賃貸併用住宅投資法（フリー版） 実 際 に僕 が鉄 骨 造 の築 ２１年 で利 回 り２２％、３８５０万 円 の物 件 を 買 おうとした際 、 約 ３０の金 融 機 関 に断 られました（涙 ）。 次 に賃 貸 併 用 住 宅 は、利 回 り８％とあまり高 くなかったのですが、 ４１００万 円 の住 宅 ローンが、メガバンクで一 発 合 格 でした(^^)。 住 宅 ローンは、サラリーマンの強 い味 方 ですね！ 10 ■ＳＥ大家たくちゃん流賃貸併用住宅投資法（フリー版） ■５．住 宅 ローンを利 用 するため金 利 が低 い。 スルガ銀 行 のアパートローンは、金 利 ４．５％です。 それに対 して、４大 メガバンクの住 宅 ローンの店 頭 金 利 は、 ２．４７５％。 ここからサラリーマンでしたら勤 続 年 数 や勤 め先 の安 定 度 、年 収 によ って、最 大 １．５％ほどの金 利 優 遇 が受 けられます。 私 の場 合 は、１．４％の金 利 優 遇 を受 けましたので、 借 り入 れ金 利 は、１．０７５％となりました。 では、ここで、 ４．５％で借 り入 れた場 合 と、１．０７５％で借 り入 れた場 合 の返 済 額 の大 きさを比 べてみましょう。 ■４０００万 円 の借 入 れで、融 資 期 間 ３０年 、金 利 ４．５％の場 合 の 返済額 毎 月 返 済 額 ＝ 約 ２０万 ２千 円 （利 息 分 ＝ 約 １５万 円 、元 金 分 それに対 して。。。 11 ＝ 約 ５万 ２千 円 ） ■ＳＥ大家たくちゃん流賃貸併用住宅投資法（フリー版） ■４０００万 円 の借 入 れで、融 資 期 間 ３０年 、金 利 １．０７５％の場 合 の返 済 額 毎 月 返 済 額 ＝ 約 １３万 円 （利 息 分 ＝ 約 ３万 ６千 円 、元 金 分 ＝ 約 ９万 ４千 円 ） いかがですか？？ 金 利 の差 がどれほどの違 いを生 むかが理 解 できますね。 返 済 額 の大 きさもさることながら、 その中 身 に注 目 してください。 ４．５％って、、、 ぜんぜん元 金 減 らないじゃーん＼(*｀∧´)／ こうみると、 住 宅 ローンって改 めて、サラリーマンの強 い見 方 ですね(^^)。 12 ■ＳＥ大家たくちゃん流賃貸併用住宅投資法（フリー版） ■６．住 宅 ローンを利 用 するため、返 済 期 間 が長 く 取 れる。 一 般 的 に、収 益 不 動 産 に対 する融 資 期 間 の限 度 は、 ３０年 もしくは法 廷 対 耐 用 年 数 の残 年 数 の小 さいほうが上 限 といわ れています。 木 造 は２２年 、鉄 骨 は３４年 、鉄 筋 コンクリート（ＲＣ）は４７年 ですね。 たとえば、築 ２２年 の鉄 骨 マンションを買 おうとした場 合 、 １２年 の返 済 期 間 でしか、融 資 が組 めないことになります。 これはあくまで目 安 であり、実 際 にはこの数 字 を基 準 にして、 立 地 や個 人 の属 性 などを考 慮 のうえで、審 査 されます。 住 宅 ローンの場 合 はどうかというと、 ほぼ個 人 の属 性 で融 資 期 間 がきまります。 中 古 住 宅 でも３５年 の長 期 返 済 が可 能 です。 実 際 にぼくは、新 築 ですが木 造 （耐 用 年 数 ２２年 ）の賃 貸 併 用 住 宅 に対 して３５年 で契 約 していただけました。 では、この融 資 期 間 が長 いとどうなるか？ たとえば木 造 で、５０００万 円 の融 資 を金 利 １．２％で借 りる場 合 を想 定 しましょう。 13 ■ＳＥ大家たくちゃん流賃貸併用住宅投資法（フリー版） ●返 済 期 間 が、２２年 の場 合 月 々の返 済 額 は約 ２１万 ６千 円 （利 息 ：５万 円 、元 金 ：約 １６万 ６千 円 ）。 ●返 済 期 間 が３５年 の場 合 月 々の返 済 額 は約 １４万 ６千 円 （利 息 ：５万 円 、元 金 ：約 ９万 ６千 円 ）。 いかがですか？ 毎 月 の返 済 額 の差 がどれくらい軽 減 されるかがわかりますね。 もちろん、返 済 期 間 が２２年 の方 が残 債 が減 るスピードが速 いです。 が、返 済 期 間 ３５年 の方 は毎 月 の返 済 額 が軽 減 するので、キャッシ ュフローが厚 くなります。 上 記 の例 では、毎 月 ７万 円 の差 がつきますので、年 間 では８４万 円 です。 仮 に１０年 後 の残 債 で比 べると、 ２２年 返 済 の場 合 の１０年 後 残 債 は、２８７０万 円 。 ３５年 返 済 の場 合 の１０年 後 残 債 は、３７７０万 円 。 一 見 すると、かなり差 があるように見 えるのですが、 14 ■ＳＥ大家たくちゃん流賃貸併用住宅投資法（フリー版） ここに、１０年 間 の累 積 キャッシュフローである８４０万 円 で繰 り上 げ 返 済 したとすると、 残 債 は２９３０万 円 になります。 １０年 間 の期 間 を考 慮 すると、６０万 円 の違 いは実 質 、ほとんど差 が 無 いと言 えます。 毎 年 ６万 円 の差 ですから、毎 月 ５千 円 の負 担 です。 このたった５千 円 の負 担 で、破 綻 のリスクに保 険 を掛 けていると考 え られるわけです。 だったら、毎 月 の返 済 がおよそ３分 の２で済 むほうがいいですよね (^^)。 もちろん、この累 積 キャッシュフロー８４０万 円 は繰 り上 げ返 済 せずに 別 の物 件 の頭 金 にしてもいいわけです。 やっぱり住 宅 ローンはサラリーマンの強 い見 方 ですね。 15 ■ＳＥ大家たくちゃん流賃貸併用住宅投資法（フリー版） ■７．住 宅 ローン減 税 を適 用 できる。 住 宅 ローン減 税 とは、簡 単 にいうと、住 宅 ローンの残 債 額 の１％を上 限 に、所 得 税 と住 民 税 が毎 年 １０年 間 に渡 って還 付 される制 度 で す。 ただしこの制 度 を利 用 するにはいくつかの制 限 があり、結 構 細 かいで す。 購 入 を検 討 している物 件 が、実 際 に住 宅 ローン減 税 を適 用 できるか どうかは不 動 産 屋 さんに聞 くのがいいでしょう。 条 件 の中 で、代 表 的 なものを列 挙 すると、 １． 延 べ床 面 積 の半 分 以 上 がオーナーの居 住 用 であること。 ２．居 住 部 分 が登 記 上 の延 べ床 面 積 が５０平 米 以 上 であること。 ３．この減 税 を受 ける年 の合 計 所 得 が 3,000 万 円 以 下 であること ４．木 造 であれば築 ２０年 以 内 であること ５．１０年 の以 上 のローンを組 むこと 普 通 の不 動 産 投 資 では、投 資 規 模 の拡 大 に伴 いどんどん所 得 税 が 高 くなっていきます。その対 策 として、減 価 償 却 を高 く取 れる物 件 を 買 ったり、経 費 計 上 がしやすい法 人 を設 立 したりとあの手 この手 を駆 使 することになります。 後 ほど具 体 例 の部 分 でも触 れますが、この住 宅 ローン減 税 のおかげ で、賃 貸 併 用 住 宅 は、、、 賃 貸 部 分 が 全 空 で も キャッシュ フロ ー が プラ ス に な ります ＼ ( ￣ □ ￣； ) ｴｰｯ 。 これは、自 宅 部 分 に相 場 どおりの家 賃 を自 分 で払 うという前 提 で考 えた場 合 ですが、それでも、 この時 代 に空 室 リスクを考 えなくても良 いって、すごくないですか？ 16 ■ＳＥ大家たくちゃん流賃貸併用住宅投資法（フリー版） 申 し訳 ございません。 フリー版 はここまでです。 17 ■ＳＥ大家たくちゃん流賃貸併用住宅投資法（フリー版） いかがでしたでしょうか？ 従 来 から賃 貸 併 用 住 宅 というものはあったのですが、 投 資 家 の目 線 で解 説 した資 料 というものがなかったので、今 回 作 っ てみました。 不 動 産 投 資 は巨 額 の借 金 の上 に成 立 する投 資 ですので、同 じ借 金 をするならそのリスクを極 限 まで減 らした上 で投 資 がしたいと思 いま す。 これまで述 べてきたように、賃 貸 併 用 住 宅 は大 儲 けはできませんが、 リスクを極 限 まで抑 えて大 家 業 をスタートさせたい方 にぴったりの投 資 法 だと思 います。 また、一 般 的 な不 動 産 投 資 とはちょっと違 った知 識 が求 められます。 これまで不 動 産 投 資 の勉 強 して 以 上 、ＳＥ大 家 たくちゃん流 賃 貸 併 用 住 宅 投 資 術 の紹 介 でした。 18
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