証券コード：8935 2010年3月期 第2四半期決算説明会 2009年11月18日（水） 0 目次 ■ 会社概要 2 ■ 2010年3月期 第2四半期決算概要 3 ■ 2010年3月期 業績予想（連結） 10 ■ 経営環境と今後の事業展開 11 ■ FJネクストの特徴と強みについて 17 ■ ワンルームマンション建築規制の見直しについて 24 1 会社概要 商号 株式会社エフ･ジェー･ネクスト（英訳名：FJ NEXT CO., LTD.) 表記社名 株式会社ＦＪネクスト 設立 1980年7月 本社所在地 東京都新宿区西新宿6-5-1 代表者 代表取締役社長 肥田 幸春 資本金 18億5,897万円 発行済株式数 16,098,250株 自己株式 535,400株 従業員数 連結 306名 単体 201名（2009年9月末） 事業内容 不動産の企画開発、売買、仲介 グループ会社 ㈱ＦＪ不動産販売、㈱ＦＪコミュニティ、㈱レジテックコーポレーション ＦＪリゾートマネジメント㈱ 市場 東京証券取引所市場第二部 証券コード 8935 2 2010年3月期 第2四半期決算概要 3 2010年3月期第2四半期 マンション販売実績 新築物件379戸、中古マンション91戸、計470戸を販売 販売戸数は前年同四半期比37戸増 販売スケジュールの見直しを行い、下期竣工・引渡しの新築物件を優先して販売し、 中古物件の販売を抑制 ■ 2010/3月期上期 主要販売物件（新築） 物件名 住所 ■ 販売実績 新築/中古の比率 最寄駅 駅歩 戸数 ガーラ・ステーション横濱桜木町 横浜市 横浜市営地下鉄「桜木町」駅 1分 57戸 ガーラ･レジデンス三鷹※ 三鷹市 JR中央線「三鷹」駅 5分 37戸 グランド・ガーラ新横浜North 横浜市 JR横浜線「新横浜」駅 9分 80戸 ガーラ・レジデンス日本橋水天宮※ 中央区 東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅 4分 24戸 ガーラ墨田スカイフロント 墨田区 都営浅草線「押上」駅 3分 42戸 新築 100% 136戸 大田区 京浜急行本線「大森海岸」駅 5分 41戸 ガーラ・レジデンス鎌倉由比ガ浜 ※ 鎌倉市 江ノ島電鉄「和田塚」駅 8分 15戸 北区 都営三田線「西巣鴨」駅 3分 33戸 ガーラ・ステージ西巣鴨 ※は子会社ＦＪ不動産販売が供給するファミリー向け物件です。 91戸 261戸 307戸 80% ガーラ大森リバーサイド 中古 60% 40% 1,174戸 379戸 758戸 507戸 20% 0% 07/3 08/3 09/3 09/9 4 2010年3月期第2四半期 たな卸資産の状況 収益還元法に基づき、採算性を重視した仕入を継続 地価上昇局面において安易な拡大路線はとらず、採算性を重視し用地を厳選 地価の下落や資金調達環境の好転により、新規土地仕入れが増加 中古マンションは築年数の浅い都心物件がほとんど。 新築物件の販売スケジュールとの調整を図りながら順次販売していく方針 （地域別割合） ■ たな卸資産の推移 （単位：千円） ■ 中古マンションストック数の推移 （単位：戸） 30,000 900 25,000 750 20,000 10,000 450 5,000 300 0 150 07/3末 08/3末 販売用不動産 09/3末 新宿区、渋谷区 目黒区、文京区 品川区 30.8％ 603 600 15,000 23区以外 9.9％ 他23区 9.4％ 都心３区 49.9％ 477 393 平均築年数 ６年 86 09/9末 仕掛販売用不動産 ※中古マンションは「販売用不動産」に含まれます。 0 07/3末 08/3末 09/3末 09/9末 5 2010年3月期第2四半期 連結損益計算書 （単位：百万円、累計） 売上高 前年同期 当第2四半期 前年通期 （2008/4 － 2008/9） （2009/4 － 2009/9） （2008/4 － 2009/3） 11,997 12,649 22,477 3,049 2,242 5,387 営業利益 又は 営業損失（△） 394 △180 374 経常利益 又は 経常損失（△） 278 △250 168 税金等調整前純利益 333 51 217 △271 △84 △504 2.3% － 0.8% 433戸 470戸 814戸 391戸 394戸 738戸 42戸 76戸 76戸 売上総利益 四半期（当期）純損失（△） 売上高経常利益率 販売戸数 内 ワンルームマンション 内 ファミリーマンション ■ 業績のポイント ファミリーマンション販売戸数の増加により、売上高は前年同四半期比5.4％増 当期販売の新築物件は、地価上昇局面に仕入れ、建築費も高騰した時期に開発したプロジェクトが中心であるため、利益率が低下 ファミリーマンション事業において同業他社との競合から販売価格を調整したことにより、利益率が低下 役員退職慰労引当金戻入額355百万円を特別利益に計上し、税引前四半期純利益は51百万円を計上。 法人税等を差し引き、84百万円の四半期純損失 6 2010年3月期第2四半期 連結セグメント別業績概要 （単位：百万円、累計） 前年同期 ■ 売上高 金額 不動産販売事業 当第2四半期 （2008/4 － 2008/9） 構成比 （2009/4 － 2009/9） 金額 構成比 10,961 91.4% 11,573 91.5％ 不動産賃貸・建物管理事業 641 5.3% 629 5.0％ その他事業 394 3.3% 447 3.5％ － － － － 11,997 100.0％ 12,649 100.0％ 消去又は全社 合計 ■ 営業利益 又は 営業損失（△） （単位：百万円、累計） 前年同期 （2008/4 － 2008/9） 金額 構成比 当第2四半期 （2009/4 － 2009/9） 金額 構成比 不動産販売事業 142 36.2％ △400 － 不動産賃貸・建物管理事業 302 76.7％ 262 － △66 △16.9％ △58 － 15 4.0％ 15 － 394 100.0％ △180 － その他事業 消去又は全社 合計 7 2010年3月期第2四半期 連結貸借対照表 （単位：百万円） 流動資産 前期末 当第2四半期末 （2009/3） （2009/9） 構成比 29,521 27,791 92.5% 5,206 7,292 24.3% 15,015 8,313 27.7% 7,923 10,778 35.9% 資産合計 31,743 30,033 100.0％ 流動負債 9,311 8,775 29.2% 固定負債 5,415 4,402 14.7% 純資産合計 17,016 16,855 56.1% 有利子負債 8,503 7,636 25.4% 現預金 販売用不動産 仕掛販売用不動産 ■ ポイント 販売用不動産 ・・・・・・・・ 前期以前に仕入れた中古物件や新規完成物件を順次販売し、減少 仕掛販売用不動産 ・・・・ 資金調達環境の好転等に伴う新規仕入れにより増加 有利子負債 ・・・・・・・・・・ 新規仕入れのための借入を進める一方、子会社の借入返済が進み、減少 8 2010年3月期第2四半期 連結キャッシュ・フロー計算書 （単位：百万円、累計） 営業活動によるキャッシュ・フロー 前年同期 当第2四半期 前年通期 （2008/4 － 2008/9） （2009/4 － 2009/9） （2008/4 － 2009/3） 60 3,045 3,371 税金等調整前純利益 333 51 217 たな卸資産の増減額 623 3,671 2,919 △897 △677 234 △206 △18 119 △442 △28 △452 235 10 571 1,765 △944 △3,131 借入金増減 2,151 △861 △2,612 自己株式の取得による支出 △177 － △177 その他 △208 △82 △340 現金及び現金同等物の増減額 1,618 2,083 359 現金及び現金同等物の期首残高 4,697 5,056 4,697 現金及び現金同等物の期末残高 6,315 7,140 5,056 その他 投資活動によるキャッシュ・フロー 設備投資支出 その他 財務活動によるキャッシュ・フロー 9 2010年3月期 業績予想（連結） （単位：百万円） 前期実績 （2009/3） 売上高 構成比 当期予想 当期予想 （2010/3） （2010/3） 11/5発表 前回発表 構成比 前期比 22,477 100.0％ 30,010 29,340 100.0% 130.5% 5,387 24.0％ 5,620 5,180 17.7% 96.2% 営業利益 374 1.7％ 780 400 1.4% 107.0% 経常利益 168 0.8％ 620 260 0.9% 154.8% △504 － 290 170 0.6% － △31.97円 － 18.63円 10.92円 － － 13円 － 10円 10円 － △3円 814戸 － 1,103戸 1,103戸 － +289戸 738戸 － 981戸 981戸 － +243戸 76戸 － 122戸 122戸 － +46戸 売上総利益 当期純利益 ＥＰＳ 1株当たり配当金 販売戸数 内 ワンルームマンション 内 ファミリーマンション ■ 業績予想のポイント 販売戸数1,103戸、売上高は293億円を計画 主力のワンルームマンションは当初計画通り。第2四半期のファミリーマンション分譲事業、旅館事業の業績を踏まえ、 売上高、利益ともに当初計画（5/11発表）を修正 業績予想および中長期的な事業展開を勘案し、配当は中間5円、期末5円（年間10円）を予定 10 経営環境と今後の事業展開 11 首都圏投資用マンションの市場動向① 首都圏ワンルームマンションの賃料は安定的に推移しています 首都圏ワンルームマンション 賃料の推移 (円) 120,000 新築 中古 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 （年） （1～9月） ※2006年以降の新築賃料の低下は、都心の地価高騰の影響で、物件の供給エリアが都心から周辺エリアへ拡大したことによるものです。 （出所） 東京カンテイ「Kantei eye vol.61（特集 2009年 首都圏ワンルーム最新事情）」 12 首都圏投資用マンションの市場動向② 新規供給は減少傾向にあります 首都圏投資用マンション 供給戸数の推移 (戸) 10,000 資産運用商品として 幅広く定着 9,000 キャピタルゲインを目的と した投機的需要が中心 8,000 都心部の地価高騰により プロジェクト数が減少 長期的に安定収入が 見込める資産運用商品 としての需要が拡大 7,000 金融危機の影響 により、更に減少 6,000 5,000 4,000 3,000 （1～6月） 2,000 1,000 0 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 09 （年） （出所） 不動産経済研究所「2009年版投資用マンション市場動向（首都圏）」 13 将来人口動向 都心部において単独世帯の優良な住環境の整備が求められています 日本の世帯数の将来推計※1 東京都将来推計人口指数※2 （2000年＝100とした場合） 100% 125 14 12.7 11.9 11.4 10.9 120 80% 39.5 38.2 37 35.9 33.8 115 60% 110 40% 18.9 20.1 20.8 21 20.7 105 20% 27.6 29 30.3 31.7 00 05 10 15 34.6 0% 100 95 単独世帯 夫婦のみ世帯 親と子供世帯 単独世帯は増加傾向 25 （年） その他 00 05 都心3区 10 都心8区 15 20 東京都 25 （年） 全国 都心部の人口は中長期的に増加 ※1. （出所） 国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計」 ※2. （出所） 国立社会保障・人口問題研究所「日本の市区町村将来推計人口」 14 単身者・DINKS向けマンションの開発 自社ブランド「ガーラマンションシリーズ」を安定的に供給していきます 利便性の良い都心および都心周辺地域に限定した物件開発 2010年3月期下期 販売物件例 ： ガーラ・ステーション新宿牛込柳町 都営大江戸線「牛込柳町」駅へ徒歩2分。新宿をはじめ、都内交通アクセス良好 ■ 交通アクセス 都営大江戸線「牛込柳町」駅より 9分 7分 都庁前 新宿西口 牛込柳町 都営新宿線「曙橋」駅より 4分 Image photo Image photo 【ガーラ・ステーション新宿牛込柳町】 住 所 ： 東京都新宿区原町3丁目 交 通 ： 都営大江戸線「牛込柳町」駅より徒歩2分 間 取 り ： 1K 専有面積 ： 20.25㎡～24.41㎡ 総戸数 ： 30戸（うち非分譲 3戸） 新宿 曙橋 竣 工 ： 2009年11月 ※DINKS ・・・ Double Income No Kids(共働き、夫婦のみ) 15 ファミリー向け物件の安定的に供給 ㈱FJ不動産販売 商品ラインナップを拡充し、多様なお客様の要望に応えます 人気エリアに限定し、ファミリーマンションの供給を継続 顧客ニーズを先取りした商品開発の推進 現在４プロジェクトが進行中（2009年9月末現在）： 台東区浅草、文京区白山など Image photo 【ガーラ・レジデンス鎌倉由比ガ浜】 住 所 ： 神奈川県鎌倉市由比ガ浜2丁目 総 戸 数 ： 15戸 交 竣 Image photo 通 ： 江ノ島電鉄「和田塚」駅より徒歩8分、JR横須賀線「鎌倉」駅より徒歩10分 工 ： 2009年8月 16 FJネクストの特徴と強みについて 17 東京都心部を中心とした供給実績 単身者・ＤＩＮＫＳ層にマッチしたマンションを中心に供給しています ■ 地域別供給実績 板橋区 2棟 88戸 東京都 90.3％ 23区 88.2％ 目黒区 文京区 品川区 都心8区 65.2％ 都心5区 55.3％ 都心3区 39.0％ 練馬区 5棟 320戸 足立区 北区 2棟 58戸 27棟 27棟 (2,209戸) (2,209戸) 葛飾区 1棟 29戸 荒川区 豊島区 4棟 208戸 新宿区 渋谷区 杉並区 3棟 137戸 港区 中央区 千代田区 中野区 3棟 151戸 文京区 5棟 206戸 台東区 3棟 109戸 墨田区 4棟 237戸 新宿区 14棟 934戸 江戸川区 1棟 28戸 千代田区 11棟 999戸 中央区 20棟 1,624戸 渋谷区 13棟 764戸 世田谷区 4棟 344戸 港区 13棟 1,427戸 品川区 10棟 554戸 （その他） ◆東京都 府中市 国分寺市 小金井市 立川市 三鷹市 ◆神奈川県 横浜市 川崎市 鎌倉市 ◆埼玉県 川口市 ◆千葉県 松戸市 目黒区 4棟 271戸 江東区 7棟 375戸 1棟 1棟 1棟 1棟 1棟 48戸 55戸 32戸 44戸 37戸 9棟 3棟 1棟 821戸 131戸 15戸 1棟 24戸 1棟 24戸 大田区 6棟 300戸 ＜全155棟＞ ＜全10,394戸＞ （2009/9末時点） ※DINKS ・・・ Double Income No Kids(共働き、夫婦のみ) 18 多彩な利用価値を持つ『ガーラマンションシリーズ』 お客様の多様なニーズにお応えできる商品です ■ 現物資産投資 ■ 適正なリスクリターンの運用商品 ■ 生命保険の代替 ■ 分散投資としての不動産投資 ■ 安定した家賃収入による 私的年金の確保 ■ セカンドルームやお子様の居住用 19 こだわりの分譲仕様による商品力とブランド力 クオリティの高い仕様を施し、他社との差別化を図ります 入居者満足の視点から商品を開発、ブランド価値の向上 最新のセキュリティシステムを導入 入居者は社会人が９割 入居者向けコンシェルジュサービスのご提供 → 入居者ニーズに合ったサービスを提供できる他社と業務提携（トレジャー・ファクトリー、ぐるなび等） 【ガーラ文京本駒込】 住 所 ： 東京都文京区本駒込5丁目 総 戸 数 ： 34戸 交 通 ： JR山手線、東京メトロ南北線「駒込」駅より徒歩９分 間 取 り ： 1Ｋ（32戸）、1LDK（2戸） 専有面積 ： 20.88～42.50㎡ 竣 工 ： 2009年10月 20 ガーラマンションの購入者 購入者は全国にわたり、給与所得者が中心の身近な運用商品です 購入目的 職業 年齢 居住地域 その他 5.6% 居住用 9.8% 東京都 在住 14.6% その他 21.8% 賃貸用 90.2％ 40歳代 50歳代 会社員 公務員 78.2％ 94.4％ 40歳代 資産運用 給与所得者 東京都以外の エリア在住 47.4％ 50歳代 85.4％ 30.9％ 働き盛りの世代 北海道 4.6％ 東北 8.3％ 東海・北陸 13.5％ 関東・甲信越 38.8％ 近畿 中国 四国 九州・沖縄 全国に分散 ※2008/4～2009/3の顧客データより作成 21 13.5％ 8.1％ 3.1％ 10.0％ ガーラマンションの入居者 入居者は20～30歳代の社会人の方が中心です 社会人 or 学生 性別 年齢 学生 その他 12.0% 法人 その他 10.8% 女性 社会人 88.0％ 男性 45.6% 54.4％ 個人 or 法人 13.6％ 20歳代 30歳代 個人 86.4% 89.2％ 社会人中心 女性が多い 20～30歳代 都心物件中心 ☛ハイグレード仕様 ☛セキュリティが充実 ☛単身者から人気 ☛法人ニーズ ※調査対象戸数はガーラマンションの標準的な物件を抽出 22 グループ内で管理業務までサポート 効率的できめ細やかな管理の実施に努め、高入居率を維持しています 入居率の推移 100.0% 賃貸管理戸数の推移 12,000 FJネクストグループ 95.0% 10,000 ご参考：J-REIT保有住宅 ※ （2009/8まで） 90.0% 8,000 85.0% 6,000 80.0% 4,000 75.0% 2,000 70.0% 08/ 10 0 11 12 09/ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 06/3 07/3 08/3 09/3 09/9 （月） (月) 年間平均97％の高い入居率 管理物件は10,000戸超 ※ （出所） 投資信託協会より当社作成 23 ワンルームマンション建築規制の見直しについて 24 ワンルームマンション建築規制の見直しについて 当社も業界を代表して、情報提供などの活動に取り組んでいます 社会的ニーズを汲み、規制緩和の動き 2003年頃より、東京23区においてワンルームマンションの建築を規制する 条例が相次いで導入 2008年末に内閣府がワンルームマンションの建築規制の見直しを含む 規制改革に関する答申を発表。2009年3月に閣議決定 現在、国土交通省において建築規制見直しを前提とした取組みが進行 建築規制の背景 ワンルームマンションの実際 ・敷地内にゴミ置き場、 ・居住者のマナー 自転車置き場が標準設置 （ゴミ出し、放置自転車など） ・居住者のほとんどが社会人 ・地域コミュニティ形成上の問題 ワンルーム =学生 騒音 治安 マナー 合理性に欠けた理由 地域参加 意識 コミュニケー ション不足 利便性を 優先したい 家賃は 10万円以内 快適な生活 がしたい セキュリティ 都心で活躍する 単身者の重要な生活インフラ 25 お問い合わせ先 経営企画室 Tel ： 03 – 6733 - 7711 Fax ：03 – 6733 - 7712 Email：[email protected] URL ：http://www.fjnext.com 本資料は、当社の企業説明に関する情報の提供を目的としたものであり、当社が発行する有 価証券の投資を勧誘することを目的としたものではありません。また、本資料は、2009年11月 18日現在のデータに基づいて作成されております。本資料に記載された意見や予測等は、資 料作成時点の当社の判断であり、その情報の正確性、完全性を保証し又は約束するものでは なく、また今後、予告なしに変更されることがあります。 26
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