RIMS for Chintai common space Risk Management for Chintai Produced by Higane 株式会社 比金工務店 ＨＩＧＡＮＥ ＣＯＮＳＴＲＵＣＴＩＯＮ Ｃｏ．Ｉｎｃ． http://www.higane.co.jp 株式会社 比金建築研究所 一級建築士事務所 ＹＯＳＨＩＡＫＩ ＨＩＧＡＮＥ ＆ ＡＲＣＨＩＴＥＣＴＳ Ｃｏ．Ｉｎｃ． デザイン・設備 陳腐化リスクの最小化 建築は、日用品や自動車などのように、古くなったから買い替えるというわけにはいかない、特別な資産です。特に賃貸マンションのように、長く収益を上げ続けなくてはな らないような建築は、一過性のデザインやオーナー至上主義（とにかく安く造り、利回りを上げたい）で造ってしまうと、あっという間に時代に取り残された陳腐化マンションと なってしまい、借り手から見放され、収益を上げることができなくなってしまいます。 たとえば、家賃8万円のワンルームを20戸造るのに1.5億円を借り入れた場合、30年ローンで月々の返済は約60万円、家賃収入は160万円です。これをデザインや設備の レベルを下げたり、あるいは、手抜き工事をするような安物建設業者に造らせて、とにかく安く造りたいということで、1000万円コストを下げて借り入れを1.4億円にしても、 月々の返済は4万円しか減らず、56万円です。ところが、魅力のない陳腐な賃貸マンションは、空室リスクが向上し、1室空いただけでも8万円の収入減になるのです。返済 を4万円減らしたために、収入が8万円あるいはそれ以上減ってしまうことになりかねません。このような考えでは、支出（建設資金 ）には注意を払っても、160万円の収入（家 賃）のほうには無頓着ということになってしまいます。たとえば、ラーメン屋さんがとにかく原価を下げるために、スープの材料も麺も一番安いものを仕入れ、とにかく安くつく れたといくら喜んでも、お客さんがお金を払って食べに来てくれなければ、収入はゼロですし、原価の分はまるっきりの赤字ということになります。賃貸マンションの経営もまっ たく同じです。いかに安く造るかだけではなく、いかに高い収益を長い期間安定して上げられるか、そのためには、他のマンションと比べても、是非入居したいと感じてもらえ るような、借り手にとって魅力的なものを造らなくてはなりません。より長く、安定した収益を生み出せる、他のマンションとは違う、差別化された選ばれるマンション造り、これ が、Rims for Chintai の開発コンセプトです。 御提案内容 付帯設備標準仕様 高いセキュリティーレベル 住宅設備フル装備 ハイレベルデザイン システムキッチン （大型ワンリーム） エレベーター （５階建て以上） 可動クローゼット 魅力的なインテリアデザイン インターホン オートロック セキュリティ システム エアコン 追い焚機能付 全自動給湯器 システムキッチン （ワンルーム） ユニットバス バス独立型トイレ ガス乾燥機 exterior 外部デザイン RIMS common space for Chintai Risk Management for Chintai Produced by Higane 共用スペース これからの賃貸マンション大競争時代に勝ち残るためには、「こんな素敵なマンションに住んでいるんだ、うらやましいな」と、借り手が友達に言われるような、ほかの マンションよりこのマンションに住みたいと選ばれるようなマンションを造らなくてはなりません。Rims for Chinti は、素敵なエントランス・光が降り注ぐパティオ・おしゃ れなインテリアなど、ハイレベルなデザインで、他のマンションとの大きな差別化をはかっています。 内部デザイン interior ライフサイクルコスト増大リスクの最小化 建物は建築するための建設費だけでなく、所有している間、固定資産税・都市計画税等の税金、火災保険・地震保険・賠償責任保険等の保険料、老朽化による建物の補 修費用等たくさんのライフサイクルコストがかかります。マンションの大規模修繕で最も費用がかかるものが、水道・ガス等設備関連の配管の修繕工事です。通常の建築工 法では、配管のほとんどを地中に埋め込み、また、壁や天井内も全て配管を埋め込んでしまいます。これでは、1ヶ所漏水が発生すると、天井・壁・床の全てを壊し、全部の 配管を取り替えなくてはなりません。新築時の建設費の中で、設備関連工事費は、およそ30％程度ですから、更に天井や床・壁まで壊して、復旧する工事まで含めると、大 変な費用が15年程度に一度かかることになります。比金工務店では、地下及び天井の中の配管をいつでも簡単にメインテナンスできるよう、地中2重スラブシステムとリムー バブルシーリングシステムを開発し、御提供しています。 中空２重スラブシステム 通常埋め戻し工法 配管をした後に、土で埋め戻し、その上にコ ンクリートの床を打設してしまう、通常埋め戻 し工法は、一部の漏水・ガス漏れでもコンク リートの床を壊して補修しなくてはならない。 また、配管の老朽化による大規模修繕では、 全てのコンクリートの床を壊して配管を取り替 えなくてはならないため、大変なコストを要す ることになる。 中空2重スラブシステム 基礎部分を中空2重スラブとすることで、通 常、地中に埋められてしまう設備配管のメイ ンテナンスが、常時可能となり、漏水した部 分だけ、床も壊さずに補修ができる。ライフ サイクルコストが最小化されるとともに、将 来、他用途（コンビニ・飲食店等）への変更 が、容易にはかれるフレキシビリティも兼ね 備えている。 リムーバブルシーリングシステム 通常天井工法 配管をした後に、合板やボードで埋めてしまう、 通常天井工法は、一部の漏水・ガス漏れでも 天井を壊して補修しなくてはならない。また、 配管の老朽化による大規模修繕では、全て の天井を壊して配管を取り替えなくてはなら ないため、大変なコストを要することになる。 リムーバブルシーリングシステム 配管ルート部分の天井を取り外せるように するリムバブルシーリングは、通常、天井内 に埋められてしまう設備配管のメインテナン スが、常時可能となり、漏水した部分だけ、 天井も壊さずに補修ができる。ライフサイク ルコストが最小化されるとともに、将来、他 用途（コンビニ・飲食店等）への変更が、容 易にはかれるフレキシビリティも兼ね備えて いる。 地震リスクの最小化 建築基準法第1条 「この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もって公共の福祉の増 進に資することを目的とする。」 この建築基準法があくまでも最低限の基準であることは、阪神淡路大震災の際に我々は思い知らされました。しかし、我々が立ち向かう最大の自然現象である地震は、震 源の深さ・エネルギー・地震波（速度・加速度）・そしてそれを伝える地盤の固有周期などによって、建物に与える影響は千差万別であり、また、建物の構造によっても、同じ 地震でも全く違う影響を及ぼすことになる、大変手ごわい自然現象なのです。従って、これまで世界中で発生した地震波の全てに対応し、また将来発生するであろう地震波 を全て想定し、また、建設地それぞれの地盤の固有周期を全て調査して解析することは、不可能とは言わないまでも、大変なコストを要することとなり、全く現実的な方法で はありません。だからといって、我々は、これまで通り、最低限の建築基準法のみ遵守すればよいとも考えられないという厳しい環境の中でクライアントに建築物を供給しなく てはならない立場に立っております。また、地震対応力を強化することはコストの増加を伴います。従って、可能な限りクライアントの御理解を得て、最低限の建築基準法に 対して、できるだけ安全率を上乗せできるよう構造設計を施す努力を続けております。 以上のように、地震という自然現象の特性、クライアントのコスト低減要請等を考慮し、現時点で可能な限りの地震対応力の強化をはかった方法を比金工務店として御提案 いたします。 最低限の基準を上回るための３つの地震対応工法 地震力 地震力 耐震工法 免震工法 地震力 制震工法 柱や梁を大きくしたり、耐震壁を多くして、とにかく地震 の力に耐えるための補強をする工法。 基礎と建物本体の間に免震ゴムを設置し、地盤の揺 れを建物本体に伝わりにくくする工法。 地盤から建物に伝わる地震力をオイルダンパーや極 軟鋼ダンパー等で制御・減衰する工法。 構造体の自重が重たくなるために、更に大きな地震力 を受けてしまうことになる。 建物本体が地上部分で１メートル近く前後左右に動く ため、敷地に相当の余裕がないと採用できない。 柔軟性のない鉄筋コンクリート造では、ダンパーの働 きを最大限引き出すことは難しい。 耐震壁が増えるため、空間を自由に効率的に使用す ることが困難となる。 免震ゴムでつながっているだけのため、細長い建物の 場合、転倒力が働き、建物が横倒しになってしまう。 各階にダンパー用の構造体を設置するため、部分的 に空間の使用に制限が生じる。 震度7程度の地震には、耐震工法では極めて対応が 難しい。 震度7程度の地震にも対応する設計が可能。 震度7程度の地震にも対応する設計が可能。 各種構造の地震リスク対応力 建築物の構造には、木造・鉄筋コンクリート造・鉄骨造・鉄筋鉄骨コンクリート造があります。それぞれに、メリットとデメリットが存在します。ここでは地震リスク対応能力を比較 します。 鉄筋コンクリート造（RC造）・鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC造） この2つの構造形式の大きなデメリットは、自重が重く、硬いということです。重くて硬いものが大きな地震力で揺らされると、小さな変形でコンクリートにはひびが入り、砕 けてしまうのです。そして、一度砕けたコンクリートは、接着剤でつけることなど不可能で、結局全て取り壊さなくてはなりません。つまり、被害を受けた際の補修性・再利用 性がきわめて低い構造形式と言えます。 このような部分的な被害でも建物全体を取り壊すしかない 鉄骨造（S造） 鉄のメリットは、コンクリートに比べてとにかく軽くて、更に伸縮性に富んだ柔軟性の高い構造材であるということです。また、鉄は、地震による被害に対しても、再溶接が 可能なため、補修性・再利用性において大変優れています。阪神淡路の震災の際に、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造同様、鉄骨造も大きな被害を受けました。 しかし、被害状況を調査すると、被害のほとんどが溶接部分で発生しているという共通点があります。そして被害が発生した溶接部では、手抜き溶接、不良溶接がその原 因となっています。つまり、溶接部分の管理と検査を十分に行うこと（比金工務店ではすべての突合せ溶接部に超音波探傷検査を行っています）によって、かなりの被害 を最小限に食い止めることができ、また、被害が発生してしまった場合でも、それが倒壊をするような被害ではなく、部分的な被害であれば、再溶接や補強工事によって、 再利用できる可能性が、コンクリートに比べて格段に高い構造形式ということができます。 全て溶接部分で破断している。設計上の 突合せ溶接が適正に行われず、手抜きに よる隅肉溶接と思われるものもある これはアンカーボルトから柱脚がぬけてし まった被害である。 上の建物は、鉄骨造の超高層マンションである。こ の建物も写真に示すような柱の破断被害が発生し たが、再溶接による補修工事を施し、現在も利用さ れている。 これまでの考察により、比金工務店では、鉄骨造にオイルダンパー・極軟鋼ダ ンパー等を付加した、ハイブリッドS造を開発し、皆様に御提案しております。 住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく日本住宅性能表示基準 建築基準法では、住宅の品質を消費者に対して表示するための基準を提示しています。もちろんこの基準も震災クラスの大地震に完全に対応しているわけではありません。 従って、比金工務店では、この基準における最上位の等級以上の地震対応力を可能とした構造も御提案しております。建物の形状・階数・コスト等の諸条件の中でできる限 り地震対応力をもった構造をお客様と御相談させていただきながら、決定しております。 い ろ は に ほ 表示すべき事項 適用範囲 表示の方法 説明する事項 説明に用いる文字 １－１ 耐震等級 （構造躯体の倒壊等防止） 一戸建ての住宅又 は共同住宅 等級（１，２、、３による） 耐震等級（構造躯体の倒壊等防止） 地震に対する構造躯体の倒壊防止、崩壊等のしにくさ 等級３ 比金工務店標準仕様 極めて稀に（数百年に一度程度）発生する地震による力（建 築基準法施行令第88条第3項に定めるもの）の1.5倍の力に 対して倒壊、崩壊等しない程度 等級２ 極めて稀に（数百年に一度程度）発生する地震による力（建 築基準法施行令第88条第3項に定めるもの）の1.25倍の力 に対して倒壊、崩壊等しない程度 等級１ 極めて稀に（数百年に一度程度）発生する地震による力（建 築基準法施行令第88条第3項に定めるもの）に対して倒壊、 崩壊等しない程度 い ろ は に ほ 表示すべき事項 適用範囲 表示の方法 説明する事項 説明に用いる文字 １－２ 耐震等級 （構造躯体の損傷防止） 一戸建ての住宅又 は共同住宅 等級（１，２、、３による） 耐震等級（構造躯体の損傷防止） 地震に対する構造躯体の損傷（大規模な修復工事を要する 程度の著しい損傷）の生じにくさ 等級３ 比金工務店標準仕様 稀に（数十年に一度程度）発生する地震による力（建築基準 法施行令第88条第2項に定めるもの）の1.5倍の力に対して 損傷を生じない程度 等級２ 稀に（数十年に一度程度）発生する地震による力（建築基準 法施行令第88条第2項に定めるもの）の1.25倍の力に対し て損傷を生じない程度 等級１ 稀に（数十年に一度程度）発生する地震による力（建築基準 法施行令第88条第2項に定めるもの）に対して損傷を生じな い程度
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