不動産で成功する為の「土地活用」と「事前対策」 ∼ 第 12 回 不動産購入での注意点∼ こんな不動産は買ってはいけない 弊社には、財産に関するいろいろなお悩みの方が数多くご相談にご来社されます。 その中でも、特に不動産についてのご相談をされる方が増えています。 今回、不動産購入時の各視点から、事例を交えながら注意点をお伝えします。 市場性を考えなくていいのですか?・・・事例Ｂさん 投資目的で、大手企業所有の独身寮を取得されたＢさん 都内 23 区内であるものの、人気エリア外の駅から徒歩８分の鉄筋コンクリート造り３階建・ 築１２年の物件を、当時７億４千万円で購入し、賃料７千７百万円の収益性に問題ない物件 でした。 大手企業が２５年間長期契約の一括借上げ条件で、共用部分の光熱費等も賃借人負担。 また、賃借企業から「退去予定は、当分ありません」とも言われて安心していました。 その後、数年で景気状況は急変し、各企業が業績不振の中で福利厚生費削減を打ち出して 企業所有の資産見直し並びに経費削減の一環として、社員寮等の維持費用の削減見直しで Ｂさんに、敷金の返還不要とする賃貸借契約の打ち切り退去を通告して来ました。 独身寮という特定目的物であり、一般賃貸マンションとして活用する場合は、構造変更等の 費用は多大なものとなり、費用負担と収益性並びに借入返済等考えると悲惨な状態です。 現状のままでの売却を検討しましたが、建物を解体して更地状態での売買をした場合でも 予想よりも低価格となり、借入残高が多大に残ってしまう試算が出てきました。 最終的には、当社の提案で介護付き有料老人ホームに転用する事となり、２０年以上の 賃貸借契約、撤退時には残期間賃料支払、並びに改修費用は介護事業者負担とする契約条件 を盛り込むことができたので、一応のリスク回避はできました。 しかし、賃料は年間６千２百万円と大幅な下げとなりました。（近隣の賃貸料の 80％程度） 今回の事例では、購入当時から企業所有寮売却・賃貸寮撤退等が世間で取り沙汰されていた 時期にも関わらず、取得する資産の市場性等を考慮せず、大手企業だからとか、一括借上げ だからとか、長期的な賃貸が望めそうだから、という事で、安心して購入した事が原因です。 □購入時には、入居者が撤退した場合でも、次に転用が対応できるか?賃貸料が下がっても 借入返済が可能か？間取りや設備の変更等出来るか？などを十分考慮すべきと思います。 ※是非とも購入時においては、中立的な立場の専門家のアドバイスが重要です。 お問い合わせはお気軽にどうぞ！ 電話：03-3231-3361 ㈱日本財産コンサルタンツ 川畑 旧社名：㈱船井財産ｺﾝｻﾙﾀﾝﾂ東京銀座
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