K R I
ア ウト ル ッ ク
vol.57
沖縄の住宅取得環境の近況
2 0 1 4 年 4月の消 費 税 増 税 後 、住 宅 需 要はしばらく低 迷していたが、2 0 1 5 年は
現時点で昨年比プラス成長となっている。沖縄の現在の住宅取得状況や金利の
動 向を踏まえ、2 0 1 6 年 以 降の住 宅 取 得 環 境について考 察してみたい。
消費税増税は様々な
影響をもたらした
一戸建ては益々高根の花に
沖縄県内における新設持家の着工戸数（以下、着工数と
にまで 減 少した。
しかし、2015 年（１∼10月計）は 2014 年
言う）
は、
リーマンショックのあった 2008 年以降では、2013 年
の同時期の着工実績を上回っており、最終的には 2014 年
が 3,976 戸でピークであった
（図表１）。
を若干上回りそうだ。特にマンション建設が好調だ。2014 年
図表１：住宅着工数の推移
の 着 工 数 は 前 年 比 で 28％以 上（1,524 戸→1,102 戸）
も
消費税増税の反動により、2014 年の着工数は 3,148 戸
（戸）
20,000
減 少したが 2 0 1 5 年（１∼1 0 月計 ）は持 家の約 半 数はマ
2008 年９月
リーマンショック
16,000
16,640
15,435
新設住宅着工数
12,000
10,772
4,000
持家
1,542 3,148
06
07
08
09
10
11
12
1,102
13
14
ンションという状 況 で、す でに 昨 年 の 実 績を 2 0％以 上
（1,102 戸→1,325 戸）上回っている。
弊社は 2011 年に県内事業者と共同で県内の11ブランド
9,092
のマンション居住者に対し、住み心地や設備などに対する
満 足 度 や 望ましい居 住 形 態（一 戸 建てまたはマンション
3,976
マンション
05
13,524
10,914
貸家
8,000
0
2014 年4月
消費税増税８％
2,648
1,325
15（年）
（出所）国土交通省のデータをもとに弊社にて作成
など）
などを調査するアンケートを行った。年代や年収別に
アンケート結果をまとめると、望ましい居住形態はマンション居
住者全体の約 33％がマンションであった（図表２）。
2013 年は、2014 年４月に消費税が８％に増税されるのを
図表 2：望ましい居住形態
控え、全国的にも住宅取得に対する駆け込み需要があった
（％）
100
年だ。
いくつかのアンケートからも、消費税増税が住宅取得を
促した結果がうかがえる。駆け込み需要によって、建設関連
人材不足による工期の遅れ、人件費や一部の建設資材価
80
60
40
建ての場合、見積もりを取ってから実際の入居までに 1 年を
20
少ない人口増 加 地 域であるため、本 土からは多くの住 宅
メーカーが進出しているが、
その動きは今後も続きそうだ。
11.7
33.1
0.9
62.5
1.0
7.1
6.5
13.4
16.3
0.9
24
0
こだわらない
1.1
28.6
47.8
格が高騰し、持家の販売価格も次第に上昇し始めた。一戸
要するケースも珍しくなかった。
また、沖縄県は日本の中で数
無回答
5.8
7.7
7.5
賃貸
マンション
46.7
全体
61.5
37.5
20 代
一戸建て
50
28.3
30 代
40 代
50 代
（出所）株式会社海邦総研 分譲マンションに関する意識調査
ここ数年でマンションは那覇や浦添などの都心部だけでな
く周辺の市町村にも数多く建設されるようになってきており、
08
vol.130 2016 年 1月号
住みたい街でマンションを購入できるケースが多くなったこ
見が多かった。取得費用が高騰し、購入できる層が減少して
とや、
また一戸建てに比べ安価なことなどがマンション志向
いくというのが主な理由だ。実際、住宅建設以外の分野に進
を高め、マンションが普及し始めた要因ではないだろうか。
出したり、一戸建て建設重視からマンション建設重視に移行
ただ、一戸建て志向も依然として根強い。図表 2 にある
した事業者なども存在する。
通り、46.7％が 一 戸 建て志 向である。
しかし、一 戸 建ての
マンションは、供給地域が拡大傾向にある。従来は、那覇
工事費は確実に上昇している。国土交通省の統計によれ
市や豊見城市など本島南部が主な供給地であったが、今年
ば（図表３）2015 年（１∼10 月平均）の沖縄県内の工事費
は沖縄市や嘉手納町などの中部地区にまで広がっており、来
は、RC（鉄筋コンクリート造）が 2,678万円、木造が 2,018 万
年も同様な流れが続きそうだ。
また、那覇市内においては、住
円となっている。床 面 積 の 平 均 はそれぞ れ 約130㎡、約
宅街の中の比較的狭い土地にもマンションが建設され、短期
116 ㎡である。土 地 取 得 費について、例えば 人 気の高い
間のうちに完売となっているケースが増えている。一戸建て工
豊見城市豊崎地区で 60 坪程度の購入予算は概ね 1,500
事費等の高騰が続けば、2016 年のマンション供給は駆け込
万円以上（坪単価 25 万円以上）だ。
したがって、土地購入
み需要のあった 2013 年に迫る可能性もあるのではないだろ
費 用も加 味した 一 戸 建 て 住 宅 の 取 得 費 用 は RC が 約
うか。消費者にとっては、
マンションを選ぶ選択肢がさらに増え
4,200 万円（工事費 2,678 万円＋土地購入費 1,500 万円）、
る可能性がある。
木造でも3,500万円程度（工事費 2,018 万円＋土地購入費
1,500 万円）になると予想される。
図表３：住宅建設工事費の推移
（万円）
3,000
2,500
2,430
2,435
2,388
2,000
1,752
1,749
1,728
1,500
1,000
1,363
1,662
2,465
2010
2011
2,678
2,602
1,877
1,867
1,387
1,480
1,548
2012
2013
2014
500
0
数年前から住宅ローン金利は史上最低水準を維持して
RC
いる。特に今年は県外から２つの金融機関が参入した結
果、住宅ローンの実質金利はさらに低下傾向にある。金利
2,018
木 造
1,672
だけを見れば、住宅ローンを借り入れる環境としては最適
分譲マンション
な時 期だと言える。県 内の可 処 分 所 得も 2015 年 後 半か
2015年は10月現在
らは前年同月比でプラスが続き始めている。住宅ローンの
2015 （年）
（出所）国土交通省のデータをもとに弊社にて作成
注：国土交通省によるマンションの定義
（利用関係：分譲住宅、
建て方：共同住宅、
構造：鉄骨鉄筋コンクリート造、
鉄筋コンクリート造、
鉄骨造）
低金利、県内景況の好調さなどを鑑みれば、2016 年も住
宅需要は底堅く推移するとみられる。
分譲マンション一戸当たりの建設費は、駆け込み需要が
あった 2013 年は 1,480 万円であったが、2015 年（１∼10 月
平均）
は 1,672 万円となっている。一戸当たりの床面積の平
均は 92.3 ㎡であった。
マンションの販売価格は建設費に、販
2017 年４月には消費税が現在の 8％から 10％に引き上
売管理費やモデルルーム建設費と土地購入費用などが加算
げられる予 定だ。2014 年 4 月に 5％から 8％に引き上げら
され決定される。
また、階層や広さにより金額も大きく変わる
れた際、注 文 住 宅など 請 負契 約を行う住 宅については、
が、一般的には同地域で土地を購入し一戸建てを建設する
新 消 費 税 率 施 行の半 年 前（13年 9 月30日）
までに請 負契
場合よりも安い金額で取得できることが多い。分譲マンション
約を締 結した場 合に経 過 措 置がとられた。つまり、同様な
の建設費も上昇しているが、沖縄で圧倒的なシェアを持つ
措置となれば 16 年 9月30日までの住宅取得契約が現行の
RC 住宅の取得金額も高値傾向が続くのであれば、一戸建
消 費 税 8％の対 象となる。13 年の駆け込み需 要と同様に
て住宅は益々高嶺の花になりそうだ。
したがって、持ち家購入
建設関連の人材不足が深刻化したり、住宅取得価格がさ
希望者の中でも価格面から断念し、
マンションを購入する層
らに高騰する可能性もある。
は今後も一定程度、存在すると予想できる。
そのような状況を踏まえれば、2016 年の住宅取得環境
一戸建ては減少、
マンションは供給地域が拡大
は、住 宅 取 得 購 入 資 金を借り入れる環 境は引き続き良い
と言えそうだが、建 設 費の上 昇 傾 向 が 続いていることか
住宅建設事業者へのヒアリングによれば、消費税が 8％に
そうだ。
増税した段階から、一戸建ての供給は減少していくという意
ら、住 宅 取 得 金 額はさらに高 騰 する可 能 性があると言え
（海邦総研事業支援部研究員／中山禎）
vol.130 2016 年 1月号
09