2011年第ニ期
「DW-2011002」
分かりやすい！上海不動産事情
$www.tokui-sh.com
◎ 不動産賃貸仲介（住宅、オフィス、店舗）
◎ 不動産売買仲介（住宅、オフィス、店舗）
◎ 海外不動産投資顧問
◎ 資産管理
上海：
蘇州：
常熟：
無錫：
成都：
+８６+８６+８６+８６+８６-
(０)
(０)
(０)
(０)
(０)
-
２１- ６２７８-２２２８
５１２- ６８０９-０８０８
５１２- ５２８０-３８１２
５１０- ８２３３-０８８０
２８- ８７７６-８０００
目次
◎トピックス： 外資系デベロッパーによる商業不動産への投資急進行と市場影響の
予測........................................................................................................................................2
要旨： 政府による住宅投資への抑制政策が住宅不動産を商業不動産へシフトしている。一方、外
資系企業が将来にわたって、取引と賃貸と共に値上げする可能性の大きい商業施設やオフィスへ
の投資を評価し、急速に投資活動を進めている。その中、日本の不動産投資企業が第二三グルー
プにある都市に対して、投資意欲を見せている。
◎上海経済のマクロ環境.......................................................................................................3
要旨：上海経済が順調に成長していると同時に、市政府が虹橋商務区を含めた重点エリアでの建
設を加速する予定。一方、住宅不動産の取引は減少しているものの、取引価格は低下しておら
ず、賃貸価格については増えつつもある。また、景気回復に伴い、オフィスへの需要も増加する
傾向にある。ただし、2014年に向けて、超過供給になると予測されており、値下げに向かうこと
もあり得る。
­ 上海市GDPの変化..........................................................................................................................................3
­ 上海市CPIの変化............................................................................................................................................3
‒ 上海住宅取引及び賃貸市場の現状..............................................................................................................4
‒ 上海賃貸オフィス市場の投資動向..............................................................................................................5
­ 不動産関連法律の動向−【上海市居住房屋租賃管理弁法(意見書)】と不動産税の執行状況......7
‒ 個人所得税の調整...........................................................................................................................................7
◎日系企業を取り込む賃貸住宅、オフィス環境.............................................................8
要旨：賃貸需要と賃貸単価の上昇に直面した日系企業には大枠に4つの対応策がある：物件レベ
ルの変更、エリア変更、相場をリサーチした上での適切な予算設定、滞在年数に応じた予算設定
­ 賃料上昇に直面する日系企業.....................................................................................................................8
­ 日系企業の対応策..........................................................................................................................................9
◎虹口区のオフィスを代表する国客中心2号楼（外灘588）..................................10
‒ 虹口区の概況と変化......................................................................................................................................10
‒ 虹口区の外資系向け賃貸オフィスと価格.................................................................................................10
‒ 特別紹介：国客中心2号楼（外灘588）..................................................................................................11
◎オフィス担当部門紹介とお勧め物件.............................................................................13
「徳」：
誠実で信用のある
行動、営業活動を
お客様の
信頼
我々の
最高存在
「威」：
誇高く、決してライ
バル社に負ける事の
無い強い気持ちを
◎トピックス： 外資系デベロッパーによる商業不動産への投資急進行と市場影響の予測 中国住宅不動産市場が発展してから、史上最も厳しい政府調整を受けている。そのため、住宅投資から商
業不動産投資へのシフトも徐々に明確化している。言うまでもなく、国内不動産業者はいち早く商業施設に
投資の重心を移行している。一方、2008年に生じた国際金融危機によって中国マーケットから撤退した外
資投資家も再度、投資ターゲットを中国に定めようとしている。
商務部によると、3月に新規又は増資した外資不動産会社は39社もあったと同時に、DTZデベンハム・タ
イ・レオン社とシービー･リチャードエリス･グループ（CBRE）の調査報告によると、まだ多くの外国資本
が中国市場に入るための順番待ちをしている状況で、そのほとんどが中国の商業不動産を投資目標としてあ
げており、商業不動産は将来的に価格が上昇するだけでなく、国内金融の引締政策に関しての大きな要因と
なっている。何故ならば、国内不動産業者が資金供給に巨大な圧力を持っていることより、外資系と協業・
協力することによって新たな資金源を確保しようとしているからである。また、住宅と比べると、商業不動
産価格は手頃であり、政策にも影響されないため、投資リスクが低いとも見られる。
その背景の下で、2010年より外資系デベロッパーの不動産投資が目立って来ている。ビル丸ごとの取引
市場において、外資系不動産企業が取引量の41%を占めており、そのほとんどが商業物件であった。その
中、香港、シンガポールをはじめとしたアジア系の投資家が34％であるのに対し、欧米系投資家が上海を
中心とした長三角エリアにて投資を進めている。
調査機構によって多少の差があるものの、2010年に中国国内で行った不動産の大口取引総額は920億元
を超え、2009年より40％大幅に増加したようである。その中、外資系が400億元を上回り、2009年の倍
近くに急増した。外資系の投資物件からみると、総合・商業物件、特に貸出しタイプの商業物件に人気が集
まっており、取引金額ベースでは92％を占めた。2011年に入っても、その状況は継続しており、上海産権
取引所の公表データーによると、2月末の一週間だけの取引金額は1億元を超え、新たに売り出された物件
の取引も目立って来ている。
ところが、投資対象からみると、アジア系の投資家は上位都会(上海、北京、深圳)のオフィスと商業施設
のみならず、第二三グループ(天津、重慶、成都、南京、杭州、蘇州、大連、武漢など)の都市の中心部にあ
る商業不動産にも興味を持っており、例えば、シンガポール不動産投資ファンドは高級オフィスと商業施設
に投資している一方、日本の不動産投資企業が第二三グループにある都市の商業施設とビジネス・センター
に強い投資意欲を見せてきている。
※2010­2011年 外資系による大口不動産取引事例
社名
アイルランド系Treasury Holdings
投資対象
投資金額
上海淮海商城(計画中)
5.75億元
シンガポール系ASCENDAS
上海高騰ビルディング
13億元
米国系Morgan Stanley
上海浦東莎馬世紀公園の高級賃貸
12億元
の子会社華瑞中国地産信託
(Treasury China Trust)
マンションプロジェクト
米国私募投資Blackstone Groupと
大連東港区人民路東
7.34億元(GEHが土地への投
香港系大手不動産業者Great Eagle
28.6万㎡高級マンションとホテル
資)
シンガポールの国有投資会社
広州市番禺区石楼鎭
100億元、3−5年間
Temasek Holdings
50万㎡の商業プロジェクト
大和ハウス工業
江蘇省常州市天寧区
総敷地面積約7.5万㎡、1260戸の
マンションと商業施設を開発
Holdings(GEH)
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230億円（住宅地は９月に開
発に着手し、2014年12月に
完成する予定）
2
◎上海経済のマクロ環境
■上海市GDPの変化
2011年第一四半期の経済状況を見ると、上海は2010年第四半期の低迷状況を脱出し、8.5％の成長率を
達成した。工業、消費、財政支出、対外経済の複数の項目において増加している様子。但し、経済成長を継
続させるには、内外的な牽制条件を見落としてはいけない。国際的では、日本は上海の第三位の経済パート
ナーであり、3月に発生した大地震により、電子産業や観光業オフショアは日本からの輸出に大きな影響を
与えかねない。そのインパクトが第二と第三四半期に表すリスクがある。国内的では、中央銀行による利上
げ政策が企業融資のマイナス要因であり、特に中小企業にとって、資金ショートのリスクが増えることとな
る。
上海市長韓正氏により、第二四半期に応じて、7つの項目を中心として上海経済を推進する予定である。
その七つの目標は、食品をはじめとする物価安定、不動産市場の調整と保障住宅の建設、ハイテクノロジー
産業へのシフト、重点エリアの建設／発展、都市管理の強化、社会安定及び医療システムの改革である。特
に重点エリアの建設／発展に関し、以下の三つが強調されている。
ー 上海万博園区の開発
ー 虹橋商務エリア建設の加速
ー 郊外エリアにある新城建設の推進（嘉定新城、松江新城、臨港新城と青浦新城が含まれる）
四半期ごとの上海市GDPの変化図
成 15,00
長
率
％ 11,25
5000 億
元
3750
7,50
2500
3,75
1250
元／㎡ 0
2008.1-3
2008.7-9
2009.1-3
年間成長率（％）
2009.7-9
2010.1-3
2010.7-9
2011.1-3
0 万㎡
四半期ごとGDP（億元）
（上海市政府、上海統計局及び各種報道より整理／作成）
■上海市CPIの変化
月別CPIの状況によれば、2011年第一四半期において、上海の物価上昇率は全国の都市部平均より低い
水準に抑えられている。その中、食品類が20ヶ月間も上昇し続け、10％近くの増加幅を維持し、価格上昇
の最大の要因となっている。一方、旅行ニーズの低下により、旅行関係の平均価格が4.5％低下し、娯楽教
育及び衣類価格が3月に0.8％低下した。不動産市場は政府の規制政策によって取引が鈍っているものの、賃
貸ニーズが急増したことや賃貸価格が継続的に上昇したことにより、前年同期と比べれば、3月に0.9％上昇
した。（月別消費者指数の変化図は次のページの通り）
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3
月別CPI指数の変化図
106,00
104,75
103,50
102,25
101,00
2010.01 2010.03 2010.05 2010.07 2010.09 2010.11 2011.01 2011.03
全国
都会部
上海
（中国人民銀行の統計情報により整理／作成）
■ 上海住宅の取引及び賃貸現状
2011年2月から導入された不動産税の影響を受けて、2月の住宅取引は7.8万㎡にしか届かず、2006年以
来の最低水準を更新した。その後、3月、4月に回復する方向にあったものの、取引量が2010年の同月より
大きく下回った。その理由として、新築住宅の供給量が減少したことも取り上げるべきである。しかしなが
ら、不動産税の導入や購入限定の本来の目的が不動産価格の抑制に当たるのに、単位当たりの取引価格があ
まり下がっていない。むしろ、4月より価格がやや増加する傾向を見せている。
住宅取引市場が停滞しているのに対し、賃貸市場が活性化しており、需要量と家賃が共に上昇している。
2月の平均家賃が1月より22％も急騰し、低／中／高レベルの賃貸物件が全て値上がりしたと報道された。
月別上海住宅取引量と取引価格の変動図
元／㎡
25000
150,00 万㎡
18750
112,50
12500
75,00
6250
37,50
0
2010年4月
0
2010年7月
2010年10月
取引価格/㎡
2011年1月
2011年4月
取引面積(万㎡)
（各種公開情報より整理／作成）
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4
住宅取引市場が停滞しているのに対して、賃貸市場が活性化しており、需要量と家賃が共に上昇してい
る。2月の平均家賃が1月より22％も急騰し、低／中／高レベルの賃貸物件が全て値上げしたと報道され
た。しかしながら、3月と4月にかけて、価格上昇は安定しつつある。背景としては、不動産価格の低下へ
の期待に伴った買い控えが見られ、賃貸需要が増加することだけでなく、不動産税導入への懸念や物価上昇
による維持費用増から、家賃への価格転嫁とも思われる。
月別上海賃貸住宅の価格指数及び対前月上昇率
(％)
指数
1,50
1290
1,13
1268
0,75
1245
0,38
1223
0
2010年5月 2010年7月 2010年9月 2010年11月 2011年1月 2011年3月
対前月上昇率 (%)
1200
家賃指数
（上海月別房屋租賃指数弁公室が公表した「上海房屋租賃指数報告」より作成）
■ 上海賃貸オフィス市場の投資動向
上海のオフィス市場が好調である。2010年以降、需要増に伴い、上海のオフィス賃貸市場が右上がりし
ている。価格の上昇幅から見ると、浦東と浦西が前年同期よりそれぞれ2割と3割ほど値上がりし、2007年
下半期の価格水準に回復した。但し、最高価格と比べると、まだ10％∼15％の差が残っている。一方、金
融危機から脱出し、インターナショナル企業が上海を中心とした中国進出・事業展開を再開することから、
2011年の年間上昇率が10％以上になると推測されている。（四半期ごとの価格変動図が次ページの通り）
(元)
オフィス平均賃貸価格 (人民元／㎡／月）
250
233
215
198
180
2010年1Q
2010年2Q
上海平均
2010年3Q
浦西
2010年4Q
2011年1Q
浦東
（各種公開情報より整理／作成）
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5
1996年∼2014年の年間平均オフィス需要量は352,742㎡（下図の黒線）であるのに対して、
2008年∼2014年の年間平均オフィス供給量は588,537㎡（下図の赤線）であることより、今後、平均的
なオフィス賃料が低下するだろうとも推測できる。
浦西と浦東のオフィスの年間平均供給量（千㎡）
千㎡ 1000
750
500
250
0
1996
1998
2000
2002
2004
2006
浦西
2008
2010
2012*
2014*
浦東
（社内情報より作成）
2010年から2013年、上海浦西地区にあるA級オフィスの供給量は今までの最高供給量になる見込みであ
る。金融危機の影響減少と2010年上海万博の開催により、2010年浦西地区のオフィス入居量は急上昇し
た。しかしながら、2011年から2013年の間、浦西地区の新築オフィス面積は150万㎡もあるため、供給量
は大幅に需要量を上回ると思われている。従って、オフィスの空き率が増え、ここから3∼4年の間、各物件
または各デベロッパー間の競争が激しくなる見込み。
上海オフィスの年間平均需給量（千㎡）と空室率（％）
600 千㎡
空 100%
室
率
75%
450
50%
300
25%
150
0%
1999
2001
2003
空室率
2005
2007
供給量
2009
2011*
2013*
0
吸収量
（社内情報より作成）
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6
■ 不動産関連法律の動向−【上海市居住房屋租賃管理弁法(意見書)】と不動産税の執行状況
2011年4月に「上海市居住房屋租賃管理弁法(意見書)」が発表され、商品住宅、公有住宅の貸出及び社会
保障住宅の賃貸に適用された。「意見書」の要点を下表にまとめている。
項目
内容
賃貸住宅の条件
上下水や電気や防災設備を整備することが必須
賃貸人の一人当たり面積
一人当たりで5㎡以上
賃貸登記
賃貸契約を結んでから30日以内に賃貸登記システムに登録することが必須
家賃調整
年に一回しか調整できない；1年未満の場合、契約時に家賃を明記する
保証金
1年以上の契約に対しては、最大2ヶ月相当の賃料分
1年未満の契約に対しては、最大1ヶ月相当の賃料分
契約更新
契約書に明記されている場合、契約内容に従う；明記していない場合は、賃
借人が契約終了後に契約を更新しない際、賃借人は1ヶ月前に賃貸人に通知
することが必須、事前通知しなかった際、不定期賃貸と見なされる
賃貸物件の優先購入
賃貸契約が有効である限り、物件が取引されても、契約を継続
賃貸人が優先的に物件を購入する権利がある
貸借人の義務
日常設備の安全運転、定期的な点検
賃貸人の身分証明書の確認、居住登録の実施、賃貸人情報を物件管理業者に
通知、など
賃貸人の義務
身分証明書の提示、共同賃貸人の通知、居住登記
賃貸物件の使用規則に従い、利用・居住し、物件用途を変更することは禁止
不動産仲介者
賃貸契約見本の提示、賃貸契約の登録、借り主と貸し主の情報登録
専門業者による契約締結の推奨
ところが、上海の個人住宅に対する不動産税が2011年1月28日に執行されてから、数ヶ月も経ち、上海
市地税局によれば、4月27日までの三ヶ月間で、個人住宅購入者が申請した不動産税認定件数は合計
18960件であり、既に認定通知書を発行したのは10390件であった。また、不動産税を徴収すべきと判断
された2306軒のうち、新築が151戸である一方、中古が2155戸であった。現状から見る限り、上海市民
また上海の長期居住者に対する免税・減税制度が取られており、多数の購入者が不動産税を理解している様
子と言える。
■ 個人所得税の調整
2011年4月25日、全国人大常委会第二十次会議で「中華人民共和国個人所得税法修正(草案)」が審議さ
れた。その草案が中国人大網（www.npc.gov.cn）にて公表され、全国範囲で意見を募集している。（下表
を参考）
今回の改正案には、納税すべき最低所得が月間収入2000元より3000元に引き上げられた。現行の個人所
得税と比較すれば、19000元が変化の臨界点であり、15000元以下の社会保険料控除後所得に対して、75
元から350元までの減税となる一方、20000元以上の場合、増税となる。（次のベージ※個人所得税の調
整前、後の変化を参考までに）
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7
※個人所得税の調整前後変化（単位：人民元）
社会保険料控除後所得
調整前
調整後
減税金額
(-)
増税金額
(+)
3,000
75
0
75
4,000
175
50
125
5,000
325
125
200
7,500
725
375
350
8,000
825
475
350
9,000
1,025
675
350
10,000
1,225
875
350
15,000
2,225
2,025
200
19,000
3,025
3,025
なし
変化な
20,000
3,225
3,275
50
30,000
5,625
5,775
150
50,000
10,725
11,375
650
70,000
17,425
17,975
550
100,000
28,825
30,175
1350
（2011年4月25日に発表した中華人民共和国個人所得税法修正（草案）より作成）
◎日系企業を取り込む賃貸住宅環境
2011年3月∼6月の間、上海においては、日本人滞在者が10∼15％増加したと予測され、賃貸住宅の需
要量は15∼20％程度増加し、オフィス需要量も8％増えた。それを背景にして、日系企業がどのような状況
にあるか、そしてどのような対応策を取っているのか、これから見て行きたく思う。
■ 賃料上昇に直面する日系企業
前章に説明したように、世界経済がリーマンブラザーショックから回復し、国内企業も外資系企業も需要
が旺盛になり、2010年度から2011年度にかけて、上海の賃貸住宅が値上げしている。外国人向けマンショ
ンのみならず、中国人が借りるようなローカルアパートでも10％∼20％程度賃料が上昇している。
エリア別では古北新区、中山公園、静安寺、浦東新区（陸家嘴、浦東日本人学校近辺）、徐家匯等が特に
値上げした。 交通、買い物、生活の便利さなどが良いといった特徴で、これらのエリアは日本人だけでな
く、欧米人や香港/台湾人、韓国人にも人気が高い。
古北二期地区を例に挙げると、街の建設が進み、買い物の不便さもなくなり、出稼ぎ労働者等も少なく
なったことより安心して生活できる環境が整ったことや、ガーデンプラザ（花園広場）の閉鎖問題によっ
て、予算を持った家族持ち世帯が古北二期に移り住むことで、需要が急増している。よって、今年は更新契
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8
約の場合10％前後の値上げ、新規契約の場合に関しては10∼15％もの上昇が行われている。特に3LDK以
上の間取りの物件がより高い上昇率を見せている。また、中山公園のようなの便利なエリアでは、建物、内
装、家具・家電等の面で日本人のニーズに合った物件が少なく、今後も賃料が上昇すると予想される。
企業によって賃料上昇に直面して、更新と引越しの２パターンに分かれる。
更新するパターン
会社負担
70％の企業様が会社負担での更新を認めている
会社と賃貸人双方負担
30％の企業様は会社規定を超えた部分を自己負担させている
引越すパターン
物件レベルの変更
日系デベロッパー物件 → ローカルデベロッパー物件に移動
ローカルデベロッパー物件 → 個人オーナー物件に移動
エリア変更
極めて少ない（家族生活や子供の環境を優先するために）
（社内情報より整理／作成）
■ 日系企業の対応策
現状から見ると、日系企業としての対策が以下の四つが考えられる。
対応策
物件レベルの変更
内容
日系デベロッパー物件 → ローカルデベロッパー物件に移動
ローカルデベロッパー物件 → 個人オーナー物件に移動
エリア変更
上海市内より郊外の優良物件へ引越す（通勤手段が必須） 例えば、浦東の大拇指広場等、カルフールを中心に外国人向け店舗が立ち
並び、良質なマンションが割と安い賃料で借りられているエリア
相場をリサーチした上での
物価上昇を加味し、正確な相場を把握したうえで、ある程度の予算アップ
適切な予算設定
滞在年数に応じた予算設定
数年にわたる長期滞在の場合、言語や現地事情に慣れるまで、賃貸予算
を逓減するように設定し、適切な物件を捜す
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9
◎虹口区のオフィスを代表する国客中心2号楼（外灘588）
■ 虹口区の概況と変化
虹口区は上海市中心エリアの東北部に位置し、南は黄浦江と蘇州河に接し、川を挟んで浦東新区と黄浦区
に隣接する。虹口区は上海中央商務区の一部分であり、西側は北区に接し、東北側は楊浦／宝山区に隣接
している。面積が23.48万㎢nで、交通が便利、内環線は中部を経由し、メトロ3号線と地下鉄M8が区内を
通ってている。再建設中の虹口サッカー競技場を中心とした総合交通が上海東北部最大の地下鉄とバスの乗
換えターミナルとなる。教育・医療環境については、区内には上海外国語大学や上海財経大学などの有名大
学があるほか、上海第一人民病院や中西医結合病院のような総合病院も有する。2002年以来、黄浦江両側
において総合開発が進んでおり、北外灘地区と四川北路が重要な開発エリアと指定されている。
四川中路
（虹口区）
人民広場
南京西路
陸家嘴
虹橋
開発区
淮海中路
張江
高科
■ 虹口区の外資系向け賃貸オフィスと価格
虹口区の経済発展と共に、オフィス街も成長し、主に東大名路や四川北路や大連路、呉淞路に集中してい
る。特に、東大名路沿いにあるオフィスに注目が浴びている。
虹口区エリアごとの賃貸オフィスの相場（元／㎡／日）
8
6
4
2
0
東大名路
四川北路
大連路
呉淞路
最低賃貸価格
曲陽路
海寧路
楊樹浦路
最高賃貸価格
（各種公開情報より整理／作成）
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10
■ 特別紹介：国客中心2号楼（外灘588） ※ 国客中心2号楼（外灘588）の特徴：
ー 絶好な立地条件：北外灘の中心地に位置する
ー 周辺開発：北外灘は虹口区の重点開発エリアで、オフィス街や商業地、高級住宅など整備する
ー 便利な交通：地下鉄4号／12号線、車で浦東空港まで50分、人民広場まで15分、虹橋開発区まで25分
ー 黄浦江の絶景：黄浦江を一面として、昼間の間、十分な自然光が浴びられる
左図：外灘588交通図
住所：東大名路588号
交通：地下鉄4号線臨平路駅まで徒歩20分
地下鉄12号線2012年開通予定（国際客運中心駅）
浦東空港まで車で50分、人民広場まで車で15分、虹橋開発区まで車で25分
左図：外灘588の区内位置図
Copyright（C） 2011 D&W Enterprises Development Co., Ltd. All rights reserved.
11
左図：国客中心2号楼（外灘588）の外観イメージ
下図：オフィス内部イメージ
※ 基礎情報
デベロッパー
上海華営置業有限公司
分割ネット率
66 %
物件管理会社
JLL、中企物業
物件管理費
27元／㎡／月
ビル規模
地下1階と地上8階
フロア当たりのネット率
70 %
完成時間
2009年末
天井高
3.3メートル
建築面積
1590㎡
エレベータ
4(乗客用)＋1(貨物用)
台
設備の基本情報
金属天井、セントラル空調
中央空調開放時間
システム、煙感知器、スプ
リンクラー、蛍光灯、OA
フロア、アイボリー塗装壁
駐車場許容量
130台
月曜日∼金曜日 8:00∼18:00
駐車場料金
1000∼1200元／月
本物件の詳細情報の問い合わせは、
朱（携帯電話138‒1880­6511、[email protected]）又は
張（135-2495-7040、[email protected]）までご連絡ください。
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◎オフィス担当部門紹介
■ 我々の価値観
価値観 ー 顧客を第一に、信用を構築し、まとまりあるチームワーク、 最高のサービスを提供する
専門家 ー 業務知識、豊富な経験と正確な判断力を有したエキスパートが我々の強みである
顧客主導 ー 顧客の期待と目標を明確に把握することに基づき、顧客と共に実行可能な戦略を設定する
サービス ー 多様な専門家を持ったチームワークを発揮し、共同作業で顧客ニーズを最大限に満足させる
一流顧客 ー 長い年月をかけて、世界トップ500のインターナショナル大手企業様に向けて最高の品質と
サービスを実現する
■ 業務範囲
徳威不動産の緻密な市場調査、ハイレベルなビジネスセンスと豊富な取引経験より、高度な業務専門知識
と言語力を持った業務顧問を加え、上海市内において、メインエリアのオフィスビルから郊外の業務／科技
園区の賃貸物件まで、お客様のニーズに応じて、360 のサービスを提供する。
企業に対して、オフィスビルや工業施設、商業物件や住宅などを対象にした専門的サービスを行う。サー
ビス範囲には下記の項目が含まれる。
ー プロジェクト管理、前期企画、予算分析、現場監督、基準評価
ー 外国籍社員のための住宅探し
ー 施設管理
ー 賃貸契約の評価／管理、 交渉、取引管理、 引越管理
ー 所在地分析、場所の調査と選択
ー マーケット予測、戦略的な賃貸計画
ー プロジェクト及び開発管理
ー 使用者調査
ー オンタイム報告 など
■ チームメーバー（写真参照）
代表者：張輝（日本語堪能）
携帯電話：135‒2495‒7040
Email : [email protected]
■ オフィス住所
徳威不動産
上海市古北新区虹橋路1452号
古北国際財富中心1103室
TEL：0086-21-3209-7766
又は6278-2228
FAX：0086-21-6278-2227
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■ お勧め物件
レ
ベ
ル
物件名
立地・交通
予測実質
建築
築面積 ネット 使用
管理費
日当たり賃料
ワン
ンフロ
率
面積
（RMB・
（RMB・
ア（㎡） （%） （㎡）
㎡・月）
㎡・日）
虹橋路・伊犁路
文広大厦
A
地下鉄10号線伊犁路駅 約 1090 73 % 795,7
二期
まで徒歩5分
南京西路・華山路
1788
A
地下鉄2、7号線静安寺 約 2700 70 %
国際広場
駅まで徒歩2分
5.00
30,00
備考
OAフロア
即入居可
OAフロア
1890
6.50∼
28,00
2011年7月
交付予定
新築物件
※ 上記のデータはビルの入居率により異となることが可能。
※ 実際の日当たり賃料というのは内装期間及びフリーレンタル期間を含まれた賃貸単価である。
★文広大厦二期（SMEG）特徴と位置（下図を参照）
ー 虹橋路1376号に位置し、古北新区と虹橋経済開発区に隣接、 地下鉄10号線伊犁路駅まで徒歩5分
ー フロアごとの賃貸可能性が大
ー 入居者のニーズを細かく配慮する執事式物件管理
ー 2011年より入居し始め、既に複数の外資系企業と賃貸事項を交渉中
虹橋経済技術開発区
文広二期
古北新区
★1788国際広場特徴と位置（下図参照）：
ー 南京西路1788号に位置し、南京西路CBDエリアにあり、 地下鉄2、7号線静安寺駅まで徒歩2分
ー 低炭素なグリーンビルであり、空調システムは低燃費なので、エネルギー出費を抑えられる
ー 入居者により快適で便利なサービスを提供するため、付属建物に飲食やレジャーなどの施設を設置
1788広場
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上海で日系企業の皆様と共に十九年、
これからも私達は皆様と共に歩み、
皆様のお役に立ちたいと思っており
ます。
徳威グループ
徳威は上海における日本人駐在員様向け高級賃貸住宅
資産管理
不動産
日系
不動産
賃貸仲介
企業様
売買仲介
の仲介から事業を開始いたしました。
今では賃貸・売買の仲介にとどまらず、日系建材メーカ
ーの代理販売、装飾業務など、高級不動産のリーディン
海外不動産
投資顧問
す。
グカンパニーとして、独自の視点で事業に取り組んでおります。
頼を
また、グループ企業では不動産事業で培ったノウハウと信頼を
ル
ベースに、国内外の住宅運営管理、海外不動産投資コンサル
タントなど、多角的に事業を展開しております。
業務内容
徳威企業：中国への事業進出、不動産投資、中国事業コンサルタントなど。
徳威不動産：上海、蘇州、無錫、常熟、成都でのマンション、事務所、店舗などの賃貸仲介、不動産売買。
徳威装飾：住宅、事務所、工場、店舗の内容設計施工、住宅用建材の手配。
柏雅居サービスマンション：お客様の満足度と快適さを絶えず高めることを目標とした日本式サービスマンション管理を展開。
上海徳威不動産 (D＆W) www.tokui-sh.com
住所：上海市長寧区虹橋路1452号古北国際財富中心古北大厦1103室
☎：+86-(0)21-3209-7766 6278-2228
FAX：+86-(0)21-6278-2227
●蘇州徳威不動産
住所：江蘇省蘇州新区獅山路215号呉宮麗都15幢1楼
TEL：+86-(0)-512-6809-0808 FAX：+86-(0)-512-6809-0707
●常熟徳威不動産
住所：常熟市珠江路176号B棟西単元504室
TEL：+86-(0)-512-5280-3812 FAX：+86-(0)-512-5280-3366
●無錫徳威不動産
住所：江蘇省無錫新区長江路11号
TEL：+86-(0)-510-8866-9922 FAX：+86-(0)-510-8866-9919
●成都徳威不動産
地址：成都市金牛区永陵路5号
TEL：+86-(0)-28-8776-8000 FAX：+86-(0)-28-6773-9888