‫اثر الرهن العقارى على البورصة‬
‫دراسات قطاعية‬
‫قطاع اإلسكان و التعمير‬
‫دراسة تحليله للقطاع فى ظل إصدار قانون اإلقراض العقاري متضمنة ‪:‬‬
‫‪ ‬بر وفيل عام لقطاع اإلسكان و االستثمار العقاري فى مصر‬
‫‪ ‬مقتطفات من قانون اإلقراض العقارى‬
‫‪ ‬قانون الرهن العقاري ‪ ....‬األساس الفكري‬
‫‪ ‬أهم المالحظات على قانون اإلقراض العقارى‬
‫‪ ‬اآلثار المتوقعة لتطبيق القانون علي سوق األوراق المالية‬
‫‪ ‬مصادر التمويل العقاري ‪ ....‬نقاط مقترحة للعالج‬
‫‪ ‬موجز الهم بنود مشروع الالئحة التنفيذية لقانون التمويل العقاري‬
‫‪ ‬أهم المالحظات المتعلقة بالالئحة التنفيذية لقانون التمويل العقاري‬
‫‪ ‬ملخص نتائج الدراسة‬
‫‪ ‬الرسومات اإليضاحية‬
‫‪2001‬‬
‫بر وفيل عام لقطاع اإلسكان و االستثمار العقاري فى مصر ‪:‬‬
‫يعتبر قطاع اإلسكان المصرى أحد اكثر القطاعات االقتصادية استفادة من النمو والتنمية االقتصادية داخل الدول و‬
‫التى ترتبط بنمو مستويات الدخل القومى و الفردى ‪ -‬عاده ‪ -‬على حدا سواء حيث أن الطلب على الوحدات‬
‫السكنية يتماشى طرديا مع النمو فى مستوى المعيشة و فى حجم و معدل نمو الزيادة السكانية خاصة فى‬
‫المدن الكبرى و التجمعات الصناعية و االقتصادية فى الدولة ‪.‬‬
‫و يرتبط نشاط اإلسكان و االستثمار العقاري عامة بأنه يرتبط بالعديد من القطاعات االقتصادية المغذية له سواء‬
‫بصورة مباشرة ( كقطاع مواد البناء و المقاوالت و الكهرباء ) أو بصورة غير مباشرة ( كاألجهزة المعمرة و المعدات‬
‫الكهربائية ) لهذا فان القطاع يعتبر أحد المحاور الرئيسية لحركة اى اقتصاد ‪.‬‬
‫و فى هذا اإلطار فان قطاع اإلسكان المصرى يعد أحد اكثر القطاعات تميزا فى االقتصاد المصرى حيث انه إلى‬
‫جانب العوامل السالفة الذكر فان الفجوة القائمة بين حجم العرض و الطلب الزالت قائمه فى ظل النمو السكانى‬
‫المحلى الذى يتراوح بين ‪ %2.8 :1.9‬سنويا مع األخذ فى االعتبار ان الهرم السكانى المصرى يمتاز باتساع‬
‫قاعدته من السكان اقل من ‪ 15‬سنه مما يتيح وجود قوى طلب متوقعه خالل الفترة القصيرة القادمة اضافه الى ان‬
‫مستويات الدخول فى مصر الزالت رغم جهود التنمية االقتصادية منحصرة ما بين ‪ 1000‬دوالر و ‪ 1250‬دوالر ‪.‬‬
‫و قد مر قطاع اإلسكان فى مصر بثالثة مراحل أساسيه خالل الفترة من مطلع السبعينات و حتى‬
‫أواخر التسعينات شكلت مستوى أداء القطاع و كانت على النحو التالى ‪:‬‬
‫( ‪ ) 1‬الفترة من ‪: 1980 : 1974‬‬
‫شهدت الفترة من مطلع السبعينات و حتى مطلع الثمانينات االنفتاح االقتصادى للدوله و هو ما ساعد على رفع‬
‫مستوى المعيشة و متوسطات الدخول و قد مثل ذلك عامال اساسيا على توسعه الفجوة بين حجم العرض و‬
‫الطلب فى سوق العقارات المصرى خاصة فى ظل التطلعات التى مثلتها طموحات الطبقة الوسطى فى تركيبه‬
‫المجتمع المصرى و التى شهدت تآكال نتيجة لتدفقات األموال خاصة من العاملين منها فى دول الخليج و الذين‬
‫تميزت دخولهم بالنمو المطرد ‪.‬‬
‫و كان من مالمح هذه الفتره التى ظهرت خاللها ازمه االسكان فى مطلعها ان ساهم نقص الخدمات و فرص‬
‫العمل فى المناطق الريفيه و فى صعيد مصر و هو ما دفع سكان هذه المحافظات على ان يصبحوا قوه عمل‬
‫مهاجره ( و مع االخذ فى االعتبار نقص الكفاءه النسبيه لدى مواطنى هذه المحافظات ) ادى الى تكون بذور‬
‫المناطق العشوائيه داخل حدود المدن االقتصاديه الكبرى خاصه القاهرة الكبرى و االسكندر يه و مدن القناة ‪.‬‬
‫و شهدت هذه الفترة استمرار السيطرة النسبيه لشركات االسكان فى القطاع العام على حركه النمو العقارى‬
‫بصوره اكبر منها فى حاله الشركات القطاع الخاص ‪.‬‬
‫( ‪ ) 2‬الفترة من ‪: 1992 : 1981‬‬
‫تميزت هذه المرحلة بانها قد استفادت من نتائج المرحله السابقه من حيث انتشار حركه البناء و التشييد على كافه‬
‫المستويات ( من إسكان فاخر و متوسط و عادى و مميز و شعبى ) و قد ساهمت هذه المرحله على زياده مطرده‬
‫فى أسعار االراضى و مواد البناء و ارتفاع نسبى فى تكلفه االيدى العامله المدربه خاصه فى ظل انتقال السيطره‬
‫النسبيه على قطاع االسكان لشركات تتخذ طابع القطاع الخاص بصوره اكبر و اكثر وضوحا و ساعد علي ذلك ما‬
‫يلي‪:‬‬
‫‪ .1‬ارتفاع معدالت نمو القطاع خالل الفترة لتصل الي ‪ %20‬في المتوسط ‪.‬‬
‫‪ .2‬زيادة متوسطات الدخول و بالتالي ارتفاع القوة الشرائية خصوصا من قبل العاملين في الخارج و من فئات‬
‫العرب و األجانب ‪.‬‬
‫و من أهم مالمح العمل فى هذه المرحله ان اتجهت حركه النمو العمرانى لمركزين جديدان فى جذب االستثمار‬
‫السكانى و هما ‪:‬‬
‫‪ .1‬المناطق و المدن الجديده فى العاشر من رمضان و السادس من اكتوبر و بدر و العبور و الشروق و كان‬
‫االتجاه العام لهذه المدن هو اجتذاب االيدى العامله فى المشروعات االقتصاديه لهذه المدن ( من مصانع و‬
‫مشروعات زراعيه و خدميه ) ‪.‬‬
‫‪ .2‬المناطق الفاخره و الذى نما حجم الطلب عليها من الطبقه فوق المتوسطه و العليا فى الهيكل البنائى‬
‫للمجتمع المصرى خاصه و ان هذه المناطق كانت داخل القاهره مثل المعادى و الدقى و مصر الجديده و‬
‫الزمالك و العجوزه و المهندسين ‪.‬‬
‫و كان عنصر التأصيل االساسي فى هذه الدوره االقتصاديه هو ان هذه المناطق شكل جانب رئيسي من الحركه‬
‫العمرانيه بها المدن الجديده و التى اقيمت على اساس كونها مدن لمتوسطى و محدودى الدخل ( مثل السادس‬
‫من اكتوبر و الشروق و العبور ) فى شرق القاهره اال انها تحولت الى مدن إسكان فاخر بصوره رئيسيه و هو ما ادى‬
‫فى نهايه هذه المرحله الى زياده اسعار الوحدات السكنيه بصوره مطرده و ظهور بوادر المنتجعات السياحيه و‬
‫الترفيهيه فى القاهره و االسكندريه و الساحل الشمالى و سيناء و الساحل الشمالى ‪.‬‬
‫كما كان من اهم عوامل تميز هذه الفتره اتجاه القوى العامله المصريه للعوده من دول الخليج مما اثر على حجم‬
‫التدفقات النقديه الموجهه لالستثمار العقارى الفردى باالضافه الى اضعاف القوى الشرائيه داخل قطاع االسكان‬
‫بشكل عام ( اضافه الى ازمات شركات توظيف االموال التى تجلت خالل هذه الفتره ) كل ذلك كان عامال قويا فى‬
‫عكس الدوره االقتصاديه لقطاع االسكان ليصبح قطاعا عارضا من ناحيه االسكان الفاخر و السياحى و الترفيهى و‬
‫قطاعا يعانى من عجز المعروض فى االسكان المتوسط و الشعبى نظرا النخفاض هامش ربحيته مقارنة باالسكان‬
‫فوق المتوسط ‪.‬‬
‫و دعم من فرص انتشار االستثمارات العقارية في قطاع االسكان انخفاض الفرص االستثمارية بصورة عامة باالضافة‬
‫الي انخفاض نسبي في الفائدة علي الودائع مقارنة بحجم و معدالت التضخم المتنامية التي شهدتها مصر خالل‬
‫هذه الفترة ‪.‬‬
‫( ‪ ) 3‬الفترة من ‪ : 1992‬االن ‪:‬‬
‫امتازت هذه الفتره بنمو حجم المعروض من االسكان الفاخر و السياحى و الترفيهى و تقلص حجم المعروض من‬
‫االسكان المتوسط و الشعبى خاصه مع اتجاه الدوله لوضع شركات االسكان الحكومية على قائمه الشركات التى‬
‫سيتم البدء بطرحها للخصخصة فتم طرح مجموعه من اكبر شركات االسكان التابعة للقطاع العام و أهمها شركات‬
‫( مصر الجديده لإلسكان و مدينه نصر لإلسكان و القاهره لإلسكان و المتحده لالسكان و التعمير و االستشارات‬
‫الهندسيه و الشمس لالسكان باالضافه الى قرب طرح شركات زهراء المعادى و المعادى للتنميه و التعمير و‬
‫المعموره لالسكان) ‪.‬‬
‫و يوضح الجدول التالى هياكل الملكيه لعينه من شركات االسكان التى كانت تتبع القطاع العام حتى تم االنتهاء من‬
‫خصخصتها و كانت على النحو التالى ‪-:‬‬
‫الشركه‬
‫القاهره لالسكان‬
‫التعمير و االستشارات‬
‫االجمالى‬
‫حصه المال‬
‫اتحاد‬
‫قطاع‬
‫العام‬
‫عاملين‬
‫خاص‬
‫‪%8‬‬
‫‪%10‬‬
‫‪%82‬‬
‫‪%100‬‬
‫‪%42‬‬
‫‪%5‬‬
‫‪%53‬‬
‫‪%100‬‬
‫الهندسيه‬
‫مصر الجديده لالسكان‬
‫‪%73‬‬
‫‪%10‬‬
‫‪%17‬‬
‫‪%100‬‬
‫الشمس لالسكان‬
‫‪%86‬‬
‫======‬
‫‪%14‬‬
‫‪%100‬‬
‫المتحده لالسكان‬
‫‪%44‬‬
‫‪%10‬‬
‫‪%46‬‬
‫‪%100‬‬
‫مدينة نصر لالسكان و التعمير‬
‫‪%25‬‬
‫‪%10‬‬
‫‪%65‬‬
‫‪%100‬‬
‫و يتضح من الجدول السابق انه على الرغم من خصخصه العديد من شركات االسكان اال ان متوسط حصه القطاع‬
‫الخاص فى شركات العينه لم يتعدى ‪ %42.4‬و بلغ متوسط حصه اتحاد العاملين ‪ %7‬و حصه المال العام ( سواء من‬
‫شركات قابضه او شركات تامين او بنوك قطاع عام او مؤسسات اقتصاديه اخرى ) قد بلغ نحو ‪. %50.6‬‬
‫و كان من اهم عوامل تميز هذه الفتره ان الدوله اعملت على اعاده توزيع السكان فى مناطق القاهره الكبرى و‬
‫االسكندريه و تم ذلك من خالل السماح لشركات االسكان الخاصه بالدخول فى هذا السوق االستثمارى بقوه من‬
‫خالل منحها امتيازات خاصه مشجعه على قيام هذه الشركات باقامه المشروعات و المدن السكنيه اال ان ما حدث‬
‫فعال ان قامت هذه الشركات بانشاء منتجعات سياحيه و ترفيهيه فى هذه المناطق فى صوره اسكان فاخر و هو ما‬
‫ادى لزياده حجم المعروض من االسكان الفاخر مقابل نمو حجم الفجوه فى االسكان المتوسط و الشعبى حيث بلغ‬
‫حجم المشروعات السكنيه الفاخره الى نحو ‪ 18‬مشروع تتضمن ‪ 7.000‬فيال و ‪ 20.000‬وحده سكنيه و ذلك على‬
‫الرغم من ان الدوله قد ضمنت فى خطتها الخمسيه اقامه مليون وحده سكنيه بالتعاون مع شركات القطاع الخاص و‬
‫ذلك حتى عام ‪. 2002‬‬
‫و كان الدافع الرئيسى لتشجيع شركات القطاع الخاص على توجيه استثماراتها لالسكان الفاخر هو الفرضيه القائمه‬
‫على ان نحو ‪ %20‬من سكان مصر قادرين وراغبين فى شراء الوحدات السكنيه الترفيهيه و السياحيه ( و ان كانت‬
‫المؤشرات الحاليه تشير الى خطا هذه الفرضيه فى ضوء الركود العقارى فى مصر فى هذا النوع من الوحدات‬
‫السكنيه ) و ساعد علي ذلك انخفاض اسعار االراضى المخصصه لهذه الشركات كان عامال مشجعا على استمرار‬
‫هذه االستثمارات و التى شملت مناطق متعدده يتم توجيه االستثمارات لها الول مره مثل الساحل الشمالى و‬
‫مرسي مطروح و غرب و جنوب غرب االسكندريه و راس سدر و العين السخنه و جنوب االسماعيليه و السادس من‬
‫اكتوبر و العاشر من رمضان ( بصوره مبدئيه ) و العبور و الشروق و القاهره الجديده ‪.‬‬
‫اال ان ما حدث فعليا ان الوضع االقتصادي لمصر و ازمة الركود التي حدثت في نهاية عقد التسعينات القت باثار سلبية‬
‫علي القطاع خاصة نتيجة ازمة السيولة و تقلبات سعر الصرف مما اثر علي متوسط دخل الفرد سلبا و بالتالي علي‬
‫قدرته الشرائية ‪.‬‬
‫اضافة الي التغيرات القطاعية السابقة ادت لتراكم حجم المجزون من الوحدات السكنية خاصة من االسكان فوق‬
‫المتوسط و الذي يمثل نسبة تتعدي ‪ %75‬من الوحدات المطروحة مما ادي لتراجع متوسط سعر المتر في االسكان‬
‫فوق المتوسط بمعدل تعدي ‪ %50‬في العديد من الحاالت و ساعد علي تراجع هوامش الربحية ‪.‬‬
‫ومن اهم العوامل التى ادت الى الركود ‪:‬‬
‫‪ .1‬ان الدوله فى اطار االزمه السكانيه و اتجاه المواطنين للتكدس فى مناطق ذات كثافه عاليه فقد قامت‬
‫الدوله بانشاء العديد من الوسائل المروريه كان اهمها شبكه الكبارى و الطريق الدائرى و توسعه طريق‬
‫االوتوستراد و محور ‪ 26‬يوليو و غيرها و هى ما كانت من اهم العوامل التى ادت الى تشجيع فئات اكثر قدره‬
‫اقتصاديه على االتجاه لهذه المناطق التى كانت مرفوضه منهم فى السابق خاصه و ان الدعايه الموجهه‬
‫لهذه المدن كانت انها من خالل هذه الطرق ال تتجاوز المسافه بينها و بين وسط القاهره ‪ 15‬دقيقه باالضافه‬
‫الى ان هذه المدن قد تضمنت امتيازات اخرى قدمتها شركات القطاع الخاص التى اقامتها مثل ( مالعب‬
‫الجولف و المساحات الخضراء المتسعه ) ‪.‬‬
‫‪ .2‬اما العامل الثانى فقد تمثل فى االصالحات التشريعيه التى قامت بها الدوله خالل هذه الفتره و التى اثرت‬
‫بصوره نسبيه على سوق االستثمار العقارى فى مصر مثل قوانين االرتفاع االقصى المسموح به ( خاصه‬
‫فى المناطق الراقيه مثل المعادى ) و الذى حدده القانون بحيث اليزيد على ‪ 4‬ادوار كما حدد حد مطلوب‬
‫التساع الشارع و عرضه و قانون االيجارات الجديد و الذى اعاد تقييم قيمه االيجار فى المناطق التى شهدت‬
‫ركودا زمنيا فى نمو القيمه االيجاريه و ذلك بغرض زياده القيمه االيجاريه للوحدات السكنيه فى هذه المناطق‬
‫‪ ،‬اضافه الى ذلك فقد تم تخفيض رسوم الشهر العقارى و نقل ملكيه الوحدات السكنيه بصوره نسبيه‪.‬‬
‫‪ .3‬و فى نفس هذا المحتوى الفكرى فقد قامت الدوله بطرح مشروع قانون الرهن العقارى و تكوين شركات‬
‫" المورجيج " و هو ما سوف يسمح بالتوسع من قبل البنوك و المؤسسات المصرفيه فى تمويل عمليات‬
‫االستثمار العقارى خاصه و ان شركات االسكان اتجهت حاليا للبحث عن مصادر اخرى اقل تكلفه لتمويل‬
‫عملياتها مثل التمويل بالسندات و هو ما اتجهت له شركات مثل اسكندريه لالستثمار العقارى و القاهره‬
‫لالسكان و يرجع عامل تغيير الفكر التمويلى لشركات االسكان الى الى انه خالل المرحلتين االولى و الثانيه‬
‫فقد ساهمت المؤسسات المصرفيه فى التمويل العقارى بصوره موسعه اال ان تراكم المديونيه ( و ظالل تجربه‬
‫جنوب شرق اسيا ) و استمرار الركود العقارى ادى الى احجام البنوك عن تقديم القروض و التسهيالت‬
‫االئتمانيه بالشكل السابق خاصه و ان البنوك قامت بتشديد االجراءات المتعلقه بضمانات و طرق منح هذه‬
‫القروض ‪.‬‬
‫‪ .4‬كما يعد من اهم مالمح االستثمار العقارى خالل هذه المرحله قيام الشركات فى سبيل الترويج لوحداتها و‬
‫مشروعاتها و التى انخفض حجم الطلب عليها ( مع االخذ فى االعتبار تراكم المديونيه‬
‫و نقص مصادر‬
‫التمويل ) باالتجاة الى البيع بنظام التقسيط ( البيع باالجل ) لتشجيع حركه التعامالت داخل سوق العقارات‬
‫و هو ما ادى لرفع معدالت مخاطر تحصيل المديونيه ‪.‬‬
‫‪ .5‬ظهور مؤسسات جديده ضمن هيكل سوق االستثمار العقارى مثل شركه االهلى لسوق العقارات و التى‬
‫انشئها البنك االهلى ‪ ،‬اندماج البنك العقارى المصرى و البنك العقارى العربى فى كيان مصرفى واحد تجاوز‬
‫حجمه ‪ 10‬مليار جنيه و هو ما سيكون من المنتظر ان يؤتى هذا االندماج اثاره خالل عام ‪ ، 2000‬كذلك دخول‬
‫مؤسسات اخرى التهدف الى الربح لتقديم الوحدات السكنيه (بصوره اكثر عمقا من االرهاقات التى كانت‬
‫عليها فى المرحلتين االولى و الثانيه ) مثل النقابات سواء العماليه او المهنيه و جمعيات االسكان و‬
‫الجمعيات االجتماعيه مثل جمعيه المستقبل السكان الشباب ( و بصفه اكثر عموميه فانه يمكن القول ان‬
‫هذه الجهات قد اتجهت لالسكان المتوسط و العادى و لكن ضعف االمكانيات الماديه و نقص الخبره و‬
‫التقسيم الفئوى لمالكى هذه الوحدات و التى يرتبط تملكهم لهذه الوحدات بمهنه او منطقه سكن ………‬
‫الخ قد حد بشكل اساسي من تفعيل دورها بصورة تتيح تحقيق اهدافها بصورة فعلية‬
‫و بذلك يمكن تلخص اسباب ظاهرة الركود العقاري في النقاط التالية‪:‬‬
‫ االزمات االقتصادية العامة التي مر بها االقتصاد المصري خالل العامين االخيرين ‪.‬‬‫ انخفاض متوسط نصيب الفرد من الدخل القومي و بالتالي ضعف جديد في القوة لشرائية ‪.‬‬‫ طبيعة العمل في القطاع و التي تتركز في االسكان فوق المتوسط و الفاخر ‪.‬‬‫ زيادة حجم المعروض من الوحدات السكنية علي الرغم من تقلص حجم الطلب ‪.‬‬‫ عدم وجود اطار تشريعي مرن يتوافق مع تغيرات العمل في القطاع ‪.‬‬‫‪ -‬االعتماد علي المضاربات السعرية كأساس للسياسات التسويقية و البيعية للشركات ‪.‬‬
‫و للخروج من الركود العقارى الحالى تقدمت الحكومه بمشروع قانون االقراض العقارى على امل ان يحقق التوازن‬
‫فى العالقه بين العرض و الطلب على الوحدات السكنيه و يناقش القانون حاليه بمجلس الشعب استعدادا لتطبيقه‪.‬‬
‫و فيما يلى استعراض للقانون و اثاره المتوقعه على سوق االسكان فى مصر ‪.‬‬
‫مقتطفات من قانون اإلقراض العقارى‬
‫سرى هذا القانون على نشاط إقراض األموال الستثمارها فى شراء مسكن خاص أو فى غيره من األغراض التى‬
‫يصدر بتحديدها قرار من الوزير المختص‪ ،‬وذلك بضمان رهن العقار رهناً رسمياً ‪.‬‬
‫وخصص الباب االول لتحديد الجهات التى يمكنها مزاولة نشاط اإلقراض العقارى و هى ‪:‬‬
‫‪ -1‬األشخاص االعتبارية العامة التى يدخل ذلك النشاط ضمن أغراضها‪.‬‬
‫‪ -2‬شركات اإلقراض العقارى ‪.‬‬
‫‪ -3‬الجهات األخرى التى يصدر بتحديدها قرار من الوزير المختص ‪.‬‬
‫هذا ويجوز للبنوك المسجلة لدى البنك المركزى المصرى أن تزاول نشاط اإلقراض العقارى ‪.‬‬
‫على ان يحدد الوزير المختص قواعد اإلقراض وحدوده االئتمانية ونسبة القرض إلى قيمة العقار مقدرة بمعرفة أحد‬
‫خبراء التقييم ‪.‬‬
‫و يحدد الباب الثانى من القانون احكام اتفاق القرض حيث ينص على أن يكون اإلقراض العقارى بموجب اتفاق بين‬
‫المقرض والمقترض وبائع العقار طبقاً للنموذج الذى يصدر به قرار من الوزير المختص متضمناً الشروط الواردة بالقانون‬
‫‪.‬‬
‫وال يجوز للمقترض التصرف فى العقار بأى صورة أو تأجيره إال بعد موافقة المقرض وحلول المنصرف إليه محل‬
‫المقترض فى عقد القرض ‪.‬‬
‫يجوز للمقرض أن يحيل حقوقه الناشئة عن اتفاق القرض إلى إحدى الجهات التى تباشر نشاط التوريق وفقاً ألحكام‬
‫قانون سوق المال رقم ‪ 95‬لسنة ‪ .1992‬ويتم الوفاء بالحقوق الناشئة عن األوراق المالية التى تصدرها الجهة المحال‬
‫إليها فى تواريخ استحقاقها من حصيلة أقساط القروض وعوائدها وبضمان الرهن العقارى وال تدخل االلتزامات التى‬
‫ترتبها هذه األوراق وال حصيلة أقساط القروض وعوائدها فى الذمة المالية للجهة المصدرة‪.‬‬
‫ويحدد الباب الرابع من القانون خطوات التنفيذ على العقار فى حالة امتناع المقترض عن الوفاء بالمبالغ المستحقة‬
‫من القرض وبعد مضى ثالثين يوماً من تاريخ استحقاقها أو عند نقص قيمة العقار بفعل أو إهمال المقترض أو شاغل‬
‫العقار‪.‬‬
‫كما يحدد الباب الخامس من القانون ضوابط إنشاء شركات اإلقراض العقارى والتى ينص على أن تتخذ شكل شركة‬
‫مساهمة وال يقل رأس مالها المصدر والمدفوع منه عن الحد الذى تبينه الالئحة التنفيذية ‪.‬‬
‫هذا ويقدم طلب الترخيص إلى الجهة اإلدارية على النموذج الذى تعده لهذا الغرض وتحدد الالئحة التنفيذية قواعد‬
‫وإجراءات الترخيص ورسومه بما ال يجاوز عشرة آالف جنيه ‪ .‬وتقوم الجهة اإلدارية بالبحث فى طلبات الترخيص وإخطار‬
‫الطالب بقرارها فى خالل ثالثين يوما ً من تاريخ استيفاء المستندات الالزمة ‪.‬‬
‫وال يجوز للجهة اإلدارية أن ترفض منح الترخيص إال فى الحاالت اآلتية ‪:‬‬
‫‪ .1‬عدم استيفاء الشروط المبينة فى هذا القانون أو القرارات الصادرة تنفيذاً له ‪.‬‬
‫‪ .2‬عدم توافر المعايير التى تحددها الالئحة التنفيذية بشأن الخبرة والكفاءة المهنية فى مديرى الشركة ‪.‬‬
‫‪ .3‬صدور حكم بشهر إفالس أى من مؤسسي الشركة أو مديريها خالل السنوات الخمس السابقة على‬
‫تقديم الطلب ما لم يكن قد رد أليه اعتباره‪.‬‬
‫ويحدد الباب السادس ضمانات اتفاق القرض حيث ينص على إنشاء صندوق لضمان اإلقراض العقارى تكون له‬
‫الشخصية االعتبارية الخاصة تبع الوزير المختص ‪ .‬ويكفل هذا الضمان أداء الصندوق قسطاً أو أكثر من أقساط القرض‬
‫التى يتخلف المقترض عن سدادها فى مواعيدها‪ ،‬وذلك فى الحاالت والقواعد التى تحددها الالئحة التنفيذية ‪.‬‬
‫تتكون موارد الصندوق من اآلتى ‪:‬‬
‫‪ .1‬االشتراك الذى يلتزم المقترض بأدائه للصندوق طبقاً لما يحدده نظامه األساسي وبحد أقصى ‪ %‬من قسط‬
‫القرض ‪.‬‬
‫‪ .2‬التبرعات التى تقدم للصندوق‪.‬‬
‫‪ .3‬ما تخصصه الدولة للصندوق ‪.‬‬
‫وللمقرض أن يشترط على المقترض التأمين لصالح المقرض بقيمة القرض وملحقاته وعائده لدى إحدى شركات‬
‫التأمين المصرية ‪ ،‬وذلك ضد مخاطر عدم الوفاء بسبب وفاة المقترض أو عجزه‪.‬‬
‫ويحدد الباب السابع من القانون التدابير الرقابية التى تتخذها الجهة اإلدارية عند مخالفة أحكام هذا القانون أو إذا قام‬
‫خطر يهدد استقرار نشاط اإلقراض العقارى أو مصالح المقترضين أو المساهمين فى شركات اإلقراض العقارى ولها‬
‫أن تتخذ ما تراه مناسباً من التدابير اآلتية ‪:‬‬
‫‪ .1‬توجيه إنذار بإزالة المخالفة خالل مدة محددة ‪.‬‬
‫‪ .2‬وقف مزاولة النشاط لمدة ال تتجاوز تسعين يوماً ‪.‬‬
‫‪ .3‬المنع من مزاولة النشاط مع تحديد اإلجراءات والتدابير الالزمة لمواجهة اآلثار الجانبية المترتبة على هذا‬
‫المنع‪.‬‬
‫ويحدد الباب الثامن العقوبات الواردة بالقانون المتعلقة بمخالفة أى بند من بنود هذا القانون ‪.‬‬
‫قانون الرهن العقاري ‪ ....‬االساس الفكري‬
‫ان طرح قانون االقراض و الرهن العقاري للمناقشة في مجلس الشعب جاء بعد تحديد مجموعة من األسس الفكرية‬
‫التي تتعلق بنواحي متعددة للقانون من حيث المحتوي الفكري الذي اعد علي اساسة و ياتي هذا من منطلق عدة‬
‫محاور رئيسية قام عليها القانون اهمها ‪-:‬‬
‫اوال ‪ :‬ان االوضاع التي يعاني منها قطاع العقارات حاليا ترجع و بصورة اساسية الي غياب القوة الشرائية نظرا‬
‫للظروف االقتصادية القائمة حاليا و التي تتطلب وقتا طويال الستعادة استقرارها السابق و هو ما ينطبق علي طبيعة‬
‫المخزون االنتاجي من الوحدات المعروضة لهذا فكان البد من خلق محورين متكاملين للنشاط هما ‪:‬‬
‫‪ -1‬زيادة قوة الطلب علي المعروض القائم في القطاع و خلق طلب جديد علي الوحدات المزمع اقامتها و‬
‫انشائها ‪.‬‬
‫‪ -2‬يتطلب تحقيق ذلك ايجاد خطوط تمويلية جديد من المؤسسات المالية اال ان تحجيم ازمة السيولة‬
‫للتوسع المطلوب فيها تتطلب ضرورة تنظيم و تقنين عمليات منح االئتمان و كان البديل االمثل هو اصدار‬
‫القانون ‪.‬‬
‫و قد اتاح القانون للمؤسسات التي تمنح التمويل ان تقوم بضمان قروضها من الوحدات نفسها مما ادي الي ان حدث‬
‫تحول في االتزان القانوني في اتجاة المؤسسات المالية بغرض ايجاد حالة من الضمانات تشجعها علي منح االئتمان‬
‫بصورة تؤدي الي لتحقيق الغرض من القانون ‪.‬‬
‫و يتضح من ذلك ان االسس التي قام عليها القانون في هذه الناحية هي ‪:‬‬
‫ ان ازمة القطاع الرئيسية هي ازمة ضعف قوة شرائية و تمويل ‪.‬‬‫ ان تحسن الوضع االقتصادي المتوقع يضمن سداد المواطنين لالقساط التمويلية المستحقة ‪.‬‬‫ ان تحسن ازمة السيولة وشيك لدرجة ان المؤسسات المالية القائمة حاليا ستكون مستعدة لضخ‬‫تمويل جديد في هذه المشروعات خاصة بعد الضمانات التي منحها لها القانون ‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬يعتبر محور العمل التالي للقانون هو الطبيعية التمويلية التي يتيحها و الخاصة بعمليات التوريق للديون‬
‫العقارية اي تحويل الدائنون لديونهم المستحقة لشركات او مؤسسات مالية متخصصة تقوم بعمليات اعادة طرح‬
‫مجمع لهذه الديون في اسواق التداول خاصة و ان هذه الديون مضمونة بضمانات عقارية مما يؤدي الي ‪:‬‬
‫‪‬‬
‫اعادة تسييل لالئتمان الممنوح و زيادة معدالت الدوران لالستثمارات العقارية ‪.‬‬
‫‪‬‬
‫تنشيط سوق المال بضخ اوراق مالية جديدة للتداول ‪.‬‬
‫و يفترض القانون في هذا المحور قدرة السوق علي استيعاب عمليات التوريق و اعادة البيع – التداول – بل و انه‬
‫يمتد لفرضية استيعاب السوق للوحدات التي سيطبق عليها البيع الجبري عند التاخر او التعثر في عمليات السداد ‪.‬‬
‫ثالثا ‪ :‬نظرا لعدم خبرة المؤسسات المحلية في العمل في هذا المجال و عدم توافر القدرات التمويلية الكاملة‬
‫بالنسبة لهم فانة من المتوقع ان يتم جذب استثمارات اجنبية من شركات كبري عاملة في مجال االقراض و الرهن‬
‫العقاري خاصة و ان القانون يتيح خلق بيئة تنافسية متميزة لمثل هذه الشركات في سوق واعد مثل السوق‬
‫المصري ‪.‬‬
‫و من منطلق العرض السابق فانة من الضروري مراعاة عدة نقاط سيكون لها عنصر الحكم في مدي و دقة نجاح‬
‫القانون ‪-:‬‬
‫‪.1‬‬
‫درجة او مدي التوازن ما بين متوسط دخول االفراد خالل الفترة القادمة و متوسط اسعار الوحدات لهذا‬
‫فانه بدراسة مبدئية لالوضاع االقتصادية المصرية فانه من المنتظر ان تحقق الوحدات السكنية المتوسطة‬
‫المستوي فاقل من المتوسط نموا مطردا في حجم الطلب عليها مقابل تراجع في حجم المطلوب من‬
‫االسكان الفاخر ‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫من هذا المنطلق فمن الضروري ان تقوم شركات االسكان الحالية باعادة تبديل و تشكيل سياساتها‬
‫االنتاجية بالصورة التي تؤدي الي االتجاة االسكان المتوسط بصورة اكبر و التقليل من حجم االسكان‬
‫الفاخر لتنشيط حجم الطلب مرة اخري ‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫ضرورة ايجاد مناخ مستقر يسمح بتدفق منتظم لالستثمارات االجنبية في هذا المجال مع منح‬
‫تسهيالت للشركات العاملة فيه بالصورة التي تساعد علي اعادة تنظيم و تنسيق بيئة قطاع االسكان‬
‫التي عانت من اضطرابات حادة مؤخرا نتيجة لتضارب القرارات السيادية خاصة بخصوص االرتفاعات ‪.‬‬
‫‪.4‬‬
‫اجراء تعديالت في اللوائح و البنود التنفيذية المرتبطة بالقانون خاصة المتعلقة بعمليات الرهن و‬
‫التسجيل للحد من نمو تكاليفها و اختصار زمن تنفيذها ‪.‬‬
‫‪.5‬‬
‫تهيئة سوق المال و البورصة المصرية الستيعاب التغيرات التي ستنشأ عن ضخ اوراق الرهن العقاري‬
‫للتداول لتحفيز حجم الطلب عليها خاصة من قبل المؤسسات المالية لضمها لتشكيلة استثماراتها ‪.‬‬
‫أهم المالحظات على قانون اإلقراض العقارى‬
‫فى البداية يؤكد خبراء وزارة االقتصاد أن إعداد المشروع المبدئى لقانون اإلقراض العقارى بشأن تنظيم عمليات‬
‫اإلقراض المضمون بالرهن العقارى قد أخذ بأحدث النظم المعمول بها فى العالم والتى يتم من خاللها تمويل تملك‬
‫األفراد للمساكن بما يسهم فى حل مشكلة اإلسكان وخاصة للشباب غير القادر على الشراء ويضمن فى الوقت‬
‫ذاته الوفاء بحقوق المؤسسات المقرضة التى تقوم بتمويل هذا المشروع ‪ ،‬األمر الذى يكفل توفير سيولة نقدية قادرة‬
‫على تنشيط مجاالت اقتصادية أخرى وتوفر فرص عمل جديدة‪.‬‬
‫وفيما يلى أهم المالحظات التى أبدها الخبراء عند مناقشتهم لمشروع اإلقراض العقارى‪:‬‬
‫‪ ‬يرى البعض أن الكيانات التى تمارس هذا النشاط فى معظم الدول هى ‪:‬‬
‫‪ -1‬البنوك التجارية‬
‫‪ -2‬بنوك االدخار‬
‫‪ -3‬البنوك العقارية‬
‫وال ينافسها فى ذلك كيانات أخرى والمعروف أن النوعين األولين يعتمدان على الودائع فى مصادر األموال أما النوع‬
‫الثالث فيعتمد على االقتراض من البنوك التجارية أكثر من الودائع ويكون مصدر سداد هذه القروض هو التوريق‬
‫المستمر للقروض‪ .‬والكتمال الدورة ونجاحها هناك كيانات أخرى أساسية وهى ‪:‬‬
‫‪ -1‬شركات التأمين ‪ :‬وهى مسئولة عن التأمين على سداد القرض ضد خطر عدم السداد‬
‫‪ -2‬شركات التوريق ‪ :‬وهى التى تصدر السندات وتنشأ العالقة بين سوق اإلسكان وسوق المال‪.‬‬
‫‪ -3‬الجهة اإلدارية‪ :‬وال يتحمل األمر إيجاد وجهات إدارية جديدة وإال زادت القيود والتدخالت غير المبررة‬
‫التى تحد من نجاح النظام ‪.‬‬
‫‪ ‬يتيح القانون لألفراد شراء وحدات عقارية على آجال طويلة ‪ 30 – 25‬سنة باستخدام سوق المال كوسيلة‬
‫لذلك كما هو موضح بالشكل التالى‪:‬‬
‫قرض برهن عقارى‬
‫المشترى‬
‫شركة اإلقراض‬
‫بيع القرض‬
‫العقارى‬
‫شركة‬
‫إصدار سندات‬
‫سوق المال‬
‫لتمويلريق‬
‫التو‬
‫القرض‬
‫‪ ‬يتيح القانون شراء وحدات عقارية للدخول المرتفعة وفوق المتوسطة والمتوسطة أما محدودى الدخل فلن‬
‫تتناسب قدرتهم مع تحمل أعباء القرض والحل هو اتجاههم إلى مشروعات إسكان الشباب واإلسكان‬
‫الحكومى‪.‬‬
‫‪ ‬سوف يساعد القانون على تنشيط كال من السوق األولية والسوق الثانوية للعقارات حيث سيتيح شراء‬
‫شقة على أقساط طويلة ‪ .‬وسوف يستفيد من هذا القانون أيضاً شركات االستثمار العقارى وشركات‬
‫المقاوالت واألنشطة األخرى المتعلقة بهذا القطاع حيث ستستفيد من زيادة القدرة الشرائية للمواطن‪.‬‬
‫‪ ‬يرى البعض أنه برغم وجود تشابه بين شركات اإلقراض العقارى والبنوك العقارية ‪ ،‬إال أن كال منهما يشتركان‬
‫فى سوق مفتوحة تنافسية حيث أن السوق تستوعب ما يقرب من ‪ 7‬مليارات جنيه استثمارات فى قطاع‬
‫اإلسكان األمر الذى ال تستطيع البنوك العقارية وال حتى البنوك التجارية الوفاء به فى الوقت الحاضر ‪.‬‬
‫‪ ‬كما أن وجود مثل هذه الشركات يضيف بعداً جديداً إلى نشاط التمويل العقارى حيث أن الهدف فى النهاية‬
‫هو توظيف جزء من أموال سوق المال لخدمة هذا القطاع من خالل توريق الديون العقارية حيث أن التمويل‬
‫الحقيقى سيأتى من سوق المال من خالل طرح السندات مشفوعة بأصول هى عقود الوحدات العقارية‬
‫وليس من رؤوس أموال البنوك العقارية ‪.‬‬
‫‪ ‬هناك تساؤل هل الرهن يشمل األرض أم الوحدة محل الرهن فقط حيث لم يحدد القانون هذه النقطة‪.‬‬
‫‪ ‬يرى البعض بوجوب وجود مصداقية فى تطبيق القانون بمعنى إذا تخلف المستفيد عن دفع األقساط يتم‬
‫سحب الشقة منه وإعادة بيعها حتى تحصل الشركة على القيمة اإلقراضية‪ ،‬األمر الذى يضمن حقوق‬
‫الشركات المقرضة ‪.‬‬
‫‪ ‬هناك شبه إجماع على وجوب خضوع شركات اإلقراض العقارى للبنك المركزى بدال ً من وزير االقتصاد‬
‫حيث أن ذلك يقع فى نطاق تحديد السياسات االئتمانية التى هى من اختصاص البنك المركزى مثلها‬
‫فى ذلك مثل البنوك‪.‬‬
‫‪ ‬هناك اتجاه على تحديد أن ال يقل رأس المال المصدر لشركة اإلقراض العقارى عن ‪ 20‬مليون جنيه‬
‫مدفوعة بالكامل ‪.‬‬
‫‪ ‬المستثمر الرئيسى للسندات التى تصدرها شركات التوريق هى شركات التأمين وصناديق التأمينات‬
‫والمعاشات والسؤال هل سيكون فى إمكان هؤالء الدخول فى هذه االستثمارات بدون قيود ‪ .‬فمن‬
‫المعروف أن شركت التأمين لديها قيود على استثماراتها فما الحل فى هذه الحالة ؟‬
‫‪ ‬هناك مشكلة تتعلق بمدى إمكانية رهن عقار لم يتم إنشاؤه بعد فمن المفروض أن الرهن يتم على عقد‬
‫مسجل ولذلك البد من توضيح هذه النقطة فى القانون خاصة أن كثيراً من شركات االستثمار العقارى‬
‫تعتمد على الدفعات التى تتقاضاها من المشترين فى عمليات البناء وفى حالة انتظارها حتى تشطب‬
‫الوحدة ثم بيعها ستكون هناك مشكلة فى التمويل وستعتمد على القروض البنكية وهذا يعنى تحميل‬
‫الفوائد على التكلفة وبالتالى زيادة سعر الوحدة السكنية وتفاقم المشكلة ‪.‬‬
‫‪ ‬صرح مستشار وزير االقتصاد أن هناك نية إلصدار مشروع مظلى وعام للتوريق حيث أن التوريق ستنتفع‬
‫منه قطاعات كثيرة باإلضافة للسوق العقارى ‪ ،‬فهناك نشاط التأجير التمويلى وعمليات التخصيم وتمويل‬
‫الصادرات ‪.‬‬
‫‪ ‬عند تعاقد مشترى على شقة ثم أمتنع عن سداد األقساط فى القانون المعمول به اآلن يتحول‬
‫المشترى من مالك إلى مستأجر وتحسب قيمة إيجاريه منذ اليوم الذى سكن فيه وتخصم من األقساط‬
‫التى دفعها وبالتالى سوف يبقى طوال العمر يسكن فى الشقة ولن يستطيع أحد إخراجه منها وهذه‬
‫المادة ‪ 6‬من القانون ‪ 136‬لسنة ‪ 1981‬بشأن تنظيم العالقة بين المالك والمستأجر التى تنص على ذلك‬
‫يحب إلغائها ‪.‬‬
‫‪ ‬يتساءل البعض عن كيفية حل مشكلة التعارض مع القوانين األخرى القائمة مثل قانون تنظيم العالقة بين‬
‫المالك والمستأجر خاصة أن المادة األولى من مشروع القانون تنص على إلغاء ما يخالفه فهل هذه‬
‫المادة كافية إللغاء القوانين األخرى ‪.‬‬
‫‪ ‬على الجانب اآلخر يرى المستشار القانونى لوزير االقتصاد أنه ال تعارض بين قانون المرافعات والقانون‬
‫المدنى حيث أن المشترى الذى يأخذ قرضا ً عقارياً تنطبق عليه أحكام قانون اإلقراض العقارى وليس‬
‫القانون المدنى أو قانون المرافعات ولقد تم بعث كل بنود القانون بدقة مع جميع الخبراء‪.‬‬
‫الخالصة ‪:‬‬
‫بناء على ما تقدم نستطيع أن نستخلص ان قانون اإلقراض العقارى ما زال فى مرحلة التنقيح والمناقشة حيث أنه‬
‫مازالت عدة نقاط محل اختالف نظراً لحداثة القانون واستحداثه لمؤسسات إقراض جديدة على السوق المصرى هذا‬
‫ويتوقع أن تستمر فترة المناقشات حوالى شهرين إلى أن يتم عرضه على مجلس الشعب للموافقة عليه ‪ ،‬باإلضافة‬
‫إلى فترة ‪ 6‬شهور أخرى حتى صدور الالئحة التنفيذية له‪.‬‬
‫ومن دراستنا المبدئية للقانون وآلراء الخبراء المتعلقة به تستطيع أن نوجز أهم مزايا وعيوب القانون كما يلى ‪:‬‬
‫المزايا‪:‬‬
‫‪‬‬
‫تحقيق االنتعاش والرواج فى سوق العقارات وتوفير الوحدات اإلسكانية لجميع الفئات وتحقيق التوازن بين‬
‫العرض والطلب والحفاظ على الثورة العقارية الضخمة بمصر التى أكد بعض الخبراء انها تصل إلى نحو ثلثى‬
‫ثروات مصر‪.‬‬
‫‪‬‬
‫الربط وألول مرة فى مصر بين سوق االسكان وسوق المال عن طريق تمويل القروض العقارية بسندات‬
‫مشفوعة بتلك األصول وليس عن طريق تمويل من رأس مال البنوك ‪ .‬األمر الذى يؤدى إلى حل مشكلة‬
‫السيولة حيث يمكن للبنك وشركة اإلقراض العقارى بيع الرهن لشركة التوريق والحصول على أموالهم ثم‬
‫إعادة ضخها فى السوق مرة أخرى ‪.‬‬
‫‪‬‬
‫استحداث التأمين على أقساط القرض وكذلك تبسيط إجراءات الرهن العقارى مع وجود آليات حماية فى‬
‫حالة تخلف المقترض عن السداد والتى تتيح للشركة الحصول على حقوقها‬
‫‪‬‬
‫استحداث شركات اإلقراض العقارى والتى جنباً إلى جنب مع البنوك التجارية والعقارية تستطيع أن تضخ‬
‫االستثمارات الالزمة لقطاع اإلسكان والتى تقدر بأكثر من ‪ 7‬مليارات جنيه‪.‬‬
‫‪‬‬
‫هذا القانون سيؤدى إلى تنشيط القطاعات األخرى المتعلقة بقطاع اإلسكان مثل قطاع مواد التشييد والبناء‬
‫وخلق فرص عمل جديدة باإلضافة إلى زيادة السيولة فى السوق ‪.‬‬
‫‪‬‬
‫سيؤدى ايضاً هذا القانون إلى تنشيط لسوق المال حيث أن من شأن سندات اإلقراض العقارى أن تجتذب‬
‫شركات التأمين وصناديق التأمينات والمعاشات حيث أن السندات تناسب طبيعة استثماراتهم‪.‬‬
‫العيوب‬
‫‪‬‬
‫تجمع اآلراء على وجوب خضوع شركات اإلقراض العقارى إلى البنك المركزى خالفاً للقانون الذى ينص على‬
‫خضوعها لوزارة االقتصاد ‪.‬‬
‫‪‬‬
‫لن يحل هذا القانون مشكلة محدودى الدخل حيث أنهم ال تتوافر لديهم القدرة المالية على تحمل أعباء‬
‫األقساط الشهرية ‪.‬‬
‫‪‬‬
‫يجب النص على إجراءات حازمة تضمن للشركات المقرضة استرداد حقوقها فى حالة تخلف المقرض فى‬
‫السداد ‪ .‬وطبقاً للقانون فإن إجراءات التنفيذ على العقار تستغرق ‪ 150‬يوماً ويمكن للمقترض أن يسدد‬
‫األموال المستحقة عليه فى فى آخر لحظة وهناك تسقط كل اإلجراءات والمطلوب هنا أن ينص القانون على‬
‫أن هذه العملية ال تتكرر عدة مرات وإنما مرة واحدة وإال تكررت تجربة قضايا العقارات التى تستغرق سنوات‬
‫عديدة أمام المحاكم وتصبح اإلجراءات التى تنص عليها القانون عقيمة ‪.‬‬
‫‪‬‬
‫يجب مراعاة إلغاء المواد التى تتعارض مع قانون اإلقراض العقارى مع كال من القانون المدنى وقانون‬
‫المرافعات ‪.‬‬
‫‪‬‬
‫يواجة القانون مشكلة رئيسية اتضحت معالمها خالل مناقشات مجلس الشعب االخيرة تتعلق باحتماالت‬
‫عدم الدستورية بل و تعارضة في بعض بنودة مع قواعد االمن العام اضافة الي ان القروض التي يقدمها هي‬
‫قروض استهالكية و ليس استثمارية و بفائدة محددة مسبقا مما ادي لقيام المشرع باضافة بند يعالج هذه‬
‫النقطة هو انه يقوم علي اساس مبدأ الضرر بمعني ان اي منح لالئتمان هو ضروري لمواجهة ازمة الحصول‬
‫علي وحدة سكنية و ليس لتمويل السكن بغرض الترفية و بالتالي يمكن ان يوثر ذلك علي طبيعة عملية‬
‫التنفيذ و منح االئتمان و ان يتركز في تمويل االسكان منخفض و متوسط التكلفة ( تقارير مراكز بحثية‬
‫اخري )‪.‬‬
‫اآلثار المتوقعه لتطبيق القانون علي سوق االوراق المالية ‪:‬‬
‫يعتبر قطاع االسكان من انشط قطاعات التداول في البورصة المصرية نظرا لنشاط حركة التداول علي العديد من‬
‫اسهمه خاصة االسهم القائدة في القطاع مثل مدينة نصر و مصر الجديدة و التان تمتازان بتوافر مخزون متميز من‬
‫الوحدات العقارية و االراضي باالضافة الي قوة المركز المالي لكال الشركتين و هو ما ادي الي زيادة معدالت االستثمار‬
‫في كالهما علي الرغم من تراجع معدالت الربحية في كالهما بعد مرحلة الكساد التي مر بها سوق العقارات في‬
‫مصر مؤخرا ‪.‬‬
‫و من هذا المنطلق فمن المتوقع ان يؤدي تطبيق القانون لتحقيق نموا مطردا في حركة التداول بالنسبة للقطاع ككل‬
‫من ناحية و بالنسبة لسهمي مصر الجديدة لالسكان و مدينة نصر لالسكان بصفة خاصة – و يدعم من ذلك بالنسبة‬
‫لالخير قيدة ضمن االسهم المصرية االربعة عشر بمؤشر مورجان ستانلي – و علي الرغم من ان الظروف السوقية‬
‫بالبورصة المصرية ال تتيح تاكيدا حقيقيا بالنسبة لالوضاع المتوقعة لالستثمارات المالية في ايهم القطاع اال انه من‬
‫المنتظر ان يكون هناك تحول شبة هيكلي في االستثمار باسهم القطاع حيث سيكون المستثمر متوسط و طويل‬
‫االجل اكثر اهتماما حاليا باالستثمار في معظم اسهم القطاع خاصة في ضوء تدني مضاعفات الربحية و ارتفاع‬
‫معدالت العائد من التوزيعات في ضوء السياسات التي تتبعها شركات القطاع النشطة حاليا من زيادة حجم معدالت‬
‫التوزيعات بصورة عالية تجعلها من اكثر القطاعات التي تحقق معدالت عائد علي االسهم ‪.‬‬
‫و سيؤدي تطبيق القانون الي تنشيط البورصة في عدة نقاط بصورة غير مباشرة علي النحو التالي ‪:‬‬
‫‪‬‬
‫تحسين اوضاع الربحية و السيولة بالنسبة السهم قطاع االسكان المتداولة بعد تطبيق القانون سيؤدي الي‬
‫تنشيط حركة التداول و التعامل علي االسهم في القطاع ‪.‬‬
‫‪‬‬
‫تنشيط قطاع اقتصادية اخري مثل مواد البناء و المقاوالت و االسمنت سيؤدي بالضرورة لنشاط اسهمها‬
‫المتداولة في البورصة ‪.‬‬
‫‪‬‬
‫ضخ اوراق مالية جديدة في البورصة نتيجة التوريق العقاري و ذلك نتيجة تكوين شركات جديدة علي الساحة‬
‫مثل شركات التمويل العقاري و شركات الوكالة العقارية او بالنسبة لصكوك التمويل التي ستصدر عن‬
‫شركات التوريق العقاري بضمان محفظة االصول العقارية المحولة حقوق الرهن لصالحها في االجل المتوسط‬
‫(و من هنا يكون دراسة الفرص االستثمارية المستقبلية لتلك الشركات امر جذاب يجب االهتمام به (تقارير‬
‫مراكز بحثية اخري )‪.‬‬
‫مصادر التمويل العقاري ‪ ....‬نقاط مقترحة للعالج‬
‫في الوقت الذي بدأ فية صدور الالئحة التنفيذية لقانون التمويل العقاري أبدي العديدون مخاوفهم من ان البنوك غير‬
‫مستعدة حالياً أو غير قادرة علي تمويل المشروعات العقارية حيث انها تعاني أزمة سيولة علي الرغم من االجراءات‬
‫التي تم اتخاذها مؤخرا و تتعلق في االساس بزيادة حجم السيولة السوقية بالبنوك بمقدار ‪ 2.3‬مليار جنيه ‪.‬‬
‫ولذلك طرح البعض ان تتم معالجة هذه المشكلة بانشاء شركات تمويل خاصة من خالل توأمة أو شراكة بين البنوك‬
‫وشركات التأمين وان يتم اقراض االفراد الراغبين في شراء الوحدات العقارية عبر الطريقة االنجليزية أي اقراض العميل‬
‫بضمان وثيقة التأمين علي الحياة حتي إذا اصيب بمكروه وجد من يدفع له القسط‪.‬‬
‫إال أن هناك خبراء أشاروا إلي انه مع تطبيق الالئحة التنفيذية لقانون التمويل العقاري ستحدث انفراجة في الركود‬
‫العقاري خالل الفترة التالية من التطبيق حيث سيتم خالل هذه الفترة اتخاذ االجراءات بخصوص تأسيس شركات‬
‫لالستثمار العقاري والتي جاءت ضمن نصوص القانون‪.‬‬
‫ان هذه االجراءات التي نعقد عليها األمل في التوسع في تمويل المواطنين لشراء الوحدات السكنية واالدارية‬
‫والتجارية حيث تلعب البنوك التجارية دوراً حيويا ً ومهماً خالل هذه الفترة وحتي صدور الالئحة التنفيذية خاصة بعد ان‬
‫كانت محجمة في الماضي عن تمويل العقارات فانها اآلن تبدأ في وضع القواعد واألسس والشروط التي سيتم بناء‬
‫عليها تمويل العقارات وفقاً للقانون الجديد‪.‬‬
‫و من وجهة نظرنا فان البنوك التجارية لن تسحب البساط من تحت اقدام البنوك العقارية بل انها ستكون عامال‬
‫مساعدا قويا في حل أزمة تمويل شراء العقارات والوحدات السكانية واإلدارية والتجارية فالبنوك التجارية ستقوم‬
‫بتحديد النسبة المئوية من محفظة القروض لديها والتي تخصصها لالقراض العقاري‪ ،‬وذلك في نطاق نصوص القانون‬
‫الجديد التي سمحت باصدار قواعد ميسرة لضمان حقوق جميع االطراف بما في ذلك حق البنك في التنفيذ علي‬
‫العقار المرهون باجراءات ميسرة في حالة عدم انتظام العميل في سداد أقساط القرض‪.‬‬
‫تجربة البنك العقاري المصري العربي ‪ ....‬كبداية لالدوات التمويلية بالقانون ‪-:‬‬
‫و يعتبر البنك العقاري المصري العربي اول من قام بطرح الفكرة الرائدة وهي اقراض راغبي تملك الوحدات السكانية‬
‫مقابل وثيقة تأمين علي الحياة من خالل الحصول علي قرض بحد اقصي ‪ 150‬ألف جنيه وذلك بعد اجراء دراسات‬
‫االئتمان للعميل المقترض‪ ،‬وتكون عملية التمويل لمن له القدرة علي السداد سواء القساط العوائد علي القرض‬
‫الممنوح والتي سوف يدفعها للبنك شهرياً وقيمتها ‪ %13‬سنويا ً أو لسداد اقساط البوليصة التأمينية والتي يدفعها‬
‫العميل ايضاً سنوياً‪.‬‬
‫و يساعد هذا المنتج الجديد الذي يطرحه البنك العقاري المصري العربي في دخول شرائح جديدة من المجتمع‬
‫كالشرائح المتوسطة واألقل من المتوسطة باالضافة إلي الشرائح الكبري ومن مميزات هذا المنتج انه يعمل طبقاً‬
‫لبنود ونصوص القانون الجديد للتمويل العقاري وآلياته كبداية حقيقية لتطبيق لوائح هذا القانون ‪.‬‬
‫وقد اعلن البنك ان الهدف من هذا القرض المطروح هو تمويل االشخاص العاديين لشراء أو تشطيب وحدات سكنية أو‬
‫تجارية أو إدارية حيث يقوم البنك باعطاء المبلغ المقترض لبائع الوحدة ولمسئول التشطيب وليس للمقترض نفسه ‪.‬‬
‫و قد اعطي البنك مميزات كثيرة تسهيال ً علي العمالء ومنها يمكن للمقترض اختيار المدة المناسبة لسداد القرض‬
‫والتي تحدد ب ‪ 5‬سنوات‪ ،‬أو ‪ 10‬سنوات أو ‪ 15‬سنة أو ‪ 20‬سنة أو ‪ 25‬سنة طبقاً لرغبته وحسب الدراسة االئتمانية‬
‫للعميل ومدي مالءمته في السداد باالضافة إلي ان االقساط التي سيقوم بسدادها العميل لن تكون كبيرة‬
‫وسيحاسب اكتوريا وفقا ً للمدة التي تناسب العميل وسوف يضاف إلي ذلك مميزات اخري في حالة السداد من خالل‬
‫وثيقة التأمين علي الحياة التي ستعفي المقترض من الدفع في الحاالت اآلتية الوفاة‪ ،‬العجز الكلي والمرض الطويل‪،‬‬
‫والتوقف عن العمل فسوف تقوم شركة التأمين بدفع المبالغ المتراكمة علي العميل بدون أن يسأل ورثته في أي‬
‫شيء‪.‬‬
‫وهناك ميزة أخري وهي في حالة انتهاء أجل البوليصة ستقوم شركة التأمين بدفع أقساط العميل التي لم تنته بعد‬
‫والتي تقدر في معظم األوقات بما يقرب من ‪ %40‬تدفعها شركة التأمين‪.‬‬
‫ان هذا المنتج سيتيح للعميل المقترض التنازل عن بوليصة التأمين والقرض ألي شخص آخر وفي أي وقت يتم تحويل‬
‫البوليصة والقرض للشخص الذي يرغب في شراء الوحدة السكنية من الشخص األصلي‪ ،‬وال يوجد أي عقبات سواء‬
‫لشركة التأمين أو البنك ويتميز هذا المنتج ايضاً بالمرونة حيث من الممكن جدولة المديونية حسب ظروف العميل إذا‬
‫أراد سداد المديونية مبكراً‪..‬‬
‫التمويل العقاري االنسب للسوق المصري ‪-:‬‬
‫و من هذا المنطلق فانة من وجهة نظرنا فان أنسب انواع التمويل الذي يناسب السوق العقاري المصري هو "التمويل‬
‫االنجليزي" في ان البنوك هي طرف من اطراف العالقة بمعني ان التمويل العقاري المتميز والذي يعتبر رائداً في‬
‫االسواق العالمية هو التمويل باالسواق االنجليزية حيث يعتبروا من أوائل المتخصصين في هذا المجال‪.‬‬
‫و مع صدور الالئحة التنفيذية لقانون التمويل العقاري فالموضوع محل بحث من قبل شركات مساهمة تدخل فيها افراد‬
‫وبنوك ومؤسسات مالية وتكون هناك عالقة بين العميل والبنك تحكمها شروط وقواعد لمنح التمويل‪ ،‬ولكن الميزانية‬
‫ستكون خاصة بشركة التمويل ويكون السداد عن طريق البنك الن البنك ال يستطيع تمويل العقارات من األلف إلي‬
‫الياء فالبد من تكوين شركات تمويلية لها كيانات قوية وفيها تخصصات لعمليات التسويق والبيع وذلك علي غرار‬
‫الشركات التمويلية الكبري التي انشئت منذ فترة طويلة بالسوق العقاري االنجليزي واألمريكي حيث تصبح القدرة‬
‫علي عملية التمويل طويل األجل لمدد تتراوح ما بين ‪ 20‬و‪ 30‬سنة‪.‬‬
‫يضاف الي ذلك انه يجب توأمة البنوك وشركات التأمين في شركات التمويل مع وضع بعض الضمانات والشروط التي‬
‫تحكم العميل المقترض حيث تستطيع شركات التمويل من أن تحصل علي حقها عن طريق بوليصة التأمين الخاصة‬
‫بالعميل المقترض والتي تضمن حق دفع األقساط الشهرية وكذلك في حالة الوفاة والعجز والتوقف عن العمل‪.....‬‬
‫إلخ‪ ..‬وتكون شركات التأمين هي المسئولة عن السداد لتلك األقساط علي العميل المؤمن عليه والذي اقترض‬
‫التمويل‪.‬‬
‫و علي الرغم من ان البنوك حتي اآلن لم تضع أي ترتيبات أو أدوات منح ائتمان للعمالء لشراء الوحدات السكنية‬
‫وبصفة خاصة البنوك التجارية اال انه من الضروري االخذ في االعتبارا انه إذا ارادت البنوك التجارية الدخول في تمويل‬
‫النشاط العقاري فالبد ان تقوم بزيادة الحدود المصرح لها من رؤوس األموال وتقدم التدابير والموارد الالزمة لزيادة‬
‫التمويل بمعني ان تجد هذه البنوك وسائل للحصول علي موارد طويلة االجل تتناسب مع التسهيالت التي‬
‫ستستخدم في تمويل النشاط العقاري حتي تتجنب مشاكل التمويل طويل االجل بموارده قصيرة األجل‪.‬‬
‫و من هذا المنطلق فانه من المفروض ان تقوم البنوك بعمل اآلتي‪-:‬‬
‫أوال ً ايجاد أوعية ادخارية جديدة طويلة االجل أو اصدار سندات باالضافة إلي زيادة رأس المال للبنك فمن المؤكد ان‬
‫الجهاز المصرفي بوضعة الحالي ليس لديه أية امكانيات لتمويل النشاط العقاري والبد من توفيق أوضاعها كما أوضحنا‬
‫من قبل‪.‬‬
‫لذلك فالبد من ان توجد و تتكون مؤسسات تمويلية أخري غير البنوك تتخصص في التمويل العقاري عن طريق إنشاء‬
‫شركات يمكن ان تساهم فيها البنوك وشركات التأمين واالفراد والمؤسسات والصناديق الخاصة‪ ،‬الن هذا التمويل‬
‫يحتاج إلي موارد قوية وتأمين طويل خاصة ان االقراض سيكون لمدد تتراوح من ‪ 25‬إلي ‪ 30‬عاماً‪ ،‬فالبد من حسن‬
‫توظيف الوسائل مع حسن توظيف الودائع طويلة االجل لكي تتناسب مع مدد التوظيف لالئتمان‪ ..‬مشيراً إلي ان وجود‬
‫المؤسسات يؤدي إلي تفعيل القرارات المنظمة لتمويل النشاط العقاري‪.‬‬
‫من ناحية اخري فان هناك عقبات سوف تواجه هذه الشركات بعد تنفيذها علي أرض الواقع بعد صدور الالئحة‬
‫التنفيذية للقانون التمويلي ومنها أن تكلفة التمويل بالسوق عالية ال تتناسب مع طول مدة القرض حيث ان الفوائد‬
‫ستصل إلي ‪ %14 ،%13.5‬فإن التكلفة ستكون مرتفعة للغاية لمدد تتراوح ما بين ‪ 20‬و‪ 30‬عاماً فيجب ان يكون هناك‬
‫آلية أخري لتفعيل النظام بسعر أقل في العوائد حتي يقل عبء التمويل الضخم ويعمل علي اقبال المقترض علي‬
‫المنتج‪.‬‬
‫و من المؤكد ان هذا النظام لو طبق في مصر سيكون له النجاح وفقاً للقواعد واألسس التي يسير عليها النهج‬
‫االنجليزي الناجح فقبل إنشاء هذه الشركات البد من دراسة السوق العقاري جيداً ووضع االمكانيات الالزمة لبدء هذه‬
‫الشركات‬
‫ان هذا القانون التمويلي الجديد يستخدم جميع الطبقات في المجتمع كل حسب مقدرته ومع الفارق في التنوع‬
‫الخاص بالوحدات السكنية وفي قيمة األقساط التي تتناسب مع قيمة القرض الممنوح للعميل وفقاً لحالته ومقدرته‬
‫علي السداد‪.‬‬
‫و في تلك الحالة فانه عند إنشاء هذه الشركات التمويلية الخاضعة للبنوك فالبد و أن يكون هناك انضباط وحق مكفول‬
‫للبنوك حتي نحافظ علي االقتصاد الوطني ويكون للبنك حقه المضمون ولشركة التمويل حقها المضمون وفقاً لتفعيل‬
‫سلطة الضبطية التي تكفل للبنك حق السيطرة وأخذ العين (الوحدة السكنية واإلدارية التجارية) في حالة عدم التزام‬
‫العميل بالدفع‪ ،‬ويكون التطبيق عمليا وفعليا ورادعا بحيث ال يوجد مجال آخر للعميل يكون متحكماً في استطاعته‬
‫للهروب من تلك القوانين والقواعد‪.‬‬
‫أن السوق العقاري سيشهد انتعاشة كبيرة مؤكدة مع سريان قانون التمويل العقاري وخروجه لحيز التنفيذ مما سوف‬
‫يحل ازمة خانقة للوحدات السكنية المتواجدة بوفر وبكميات كبيرة في أوساط القاهرة واطرافها وبالمدن الجديدة‪ ،‬وهذا‬
‫االنتعاش سيستقطب شركات المقاوالت والبناء والتشييد علي المزيد من بناء الوحدات السكنية طالما كانت عمليات‬
‫الدفع مستمرة وكان السوق به دوران رأس المال متاح‪.‬‬
‫كما ان قانون التمويل العقاري سيتيح لعمالء البنوك المتعثرين من قبل أعوام علي سداد المديونيات من خالل تلقيهم‬
‫األموال التي سيبيعون بها وحداتهم السكنية الراكدة والتي ستعمل علي دفع الممولين الجدد لهذه األموال وتكون‬
‫عملية دوران رأس المال متوافرة بالسوق العقاري حيث ان قانون التمويل العقاري والئحته التنفيذية سيؤدي إلي‬
‫تحريك السوق العقاري وسيحقق انجازاً كبيراً لم نشهده من عدة أعوام سواء بالنسبة للوحدات السكنية الراكدة أو‬
‫لألموال المجمدة والمعطلة بالسوق‪.‬‬
‫إن قانون التمويل العقاري البد وان يشجع البنوك علي تمويل العقارات ويوجد جهات تمويلية اخري بخالف البنوك مثل‬
‫شركات التأجير التمويلي لذلك فانة من المفترض ان يتم السماح بدخول جهات استثمارية أجنبية تعمل علي ضخ‬
‫أموالها بالسوق العقاري المصري برغم اننا نعلم انها تحصل علي فائدة أقل من الفائدة المطروحة بالخارج والتي تصل‬
‫إلي‪ %14‬و‪ %18‬لذا فالبد من تسهيل اجراءات دخول هذه الشركات من باب االستفادة في عمليات التمويل للعقارات‪.‬‬
‫ان افضل ما جاء في قانون التمويل العقاري بمساعدة أصحاب العقارات هو أسلوب التوريق وإعادة دوران رأس المال‬
‫المعطل‪ ..‬والذي من شأنه ان يعمل علي تحريك السوق العقاري الراكد‪ ،‬وان هذا االسلوب يتبع في كثير من بلدان‬
‫العالم المتقدم فهو ليس اختراعا حديثا وليس له مخاطر مرتفعة النه طبق وتم العمل به في تلك البلدان ‪.‬‬
‫ان الدولة عليها االن ان تزيد من أموالها عن طريق السماح بتخفيض رسوم التسجيل للعقارات والوحدات السكنية‬
‫المملكة وتمنع استغالل الموظفين بإدارات التراخيص والتسجيل من اللعب علي المكشوف مع اصحاب الوحدات‬
‫السكنية والعقارات من اجل حفنة من المال تضيع علي الدولة ماليين الجنيهات‪ ..‬فعن طريق تحسين اوضاع هؤالء‬
‫الموظفين واختيار أنسب العاملين في هذا المجال سوف تجني هذه االدارات مزيدا من األموال كما انه سوف ال يكون‬
‫عائداً للمستثمرين الذين يفدون إلي مصر ويبحثون عن تراخيص في أقرب وأقل وقت والنريد ان تقابلهم تلك الوجوه‬
‫حتي ال يهرب المستثمر بأمواله للخارج مرة أخري‪.‬‬
‫أن حالة الركود التي نراها اآلن بالسوق العقاري والذي استمر لمدة سنوات سببه التقليد وظاهرة التكرار للوحدات‬
‫السكنية والبحث عن الربح بدون هدف تخطيطي أو تفكير في مشروع عقاري يفيد الطلب باالضافة إلي زيادة‬
‫المعروض من المشاريع السكنية وهبوط الجودة وارتفاع األسعار‪.‬‬
‫و من منطلق ما سبق فان حالة الكساد التي يمر بها السوق العقاري اآلن هي ظاهرة صحية حيث انها ستؤدي إلي‬
‫خروج غير المتخصصين الذين دخلوا السوق العقاري وفشلوا فيه وايجاد منافسة قوية بين المتخصصين في العقارات‬
‫والذي يعمل علي زيادة الجودة في االداء والمعروض من العقارات وسوف يعود السوق إلي االنتعاش مرة أخري‬
‫موجز الهم بنود مشروع الالئحة التنفيذية لقانون التمويل العقاري‬
‫انتهت وزارة االقتصاد والتجارة الخارجية من إعداد مشروع الالئحة التنفيذية لقانون التمويل العقاري رقم‪148‬‬
‫لسنة‪ ,2001‬و يتضمن مشروع القانون ثمانية أبواب و‪ 60‬مادة تتناول ضمانات التمويل وعمل الوساطة وخبراء التقويم‬
‫وأعمال الخبرة والوساطة والوكالة وكيفية التنفيذ علي العقار وقيد الضمان العقاري وحوالة الحقوق وعمليات التصرف‬
‫والتأجير والتعجيل بالوفاء‪.‬‬
‫و يسمح مشروع الالئحة للجهات التي ترغب في إضافة مشروعات بناء مساكن تباع لذوي الدخول المنخفضة بنظام‬
‫التمويل العقاري وبالمزايا التي يقررها القانون في هذا الخصوص التقدم بطلب إلي صندوق التمويل العقاري مصحوبا‬
‫بدراسات وافية عن المشروع المقترح إقامته تتضمن عدد وحداته ومساحاتها والقيمة التقديرية ألثمانها‪.‬‬
‫ويتم تسليم أراضي الدولة التي تخصص بناء مساكن لذوي الدخول المنخفضة بنظام التمويل العقاري إلي صندوق‬
‫التمويل العقاري ويتولي الصندوق الوفاء للجهة اإلدارية المختصة بنصف تكلفة تزويد تلك األراضي بالمرافق ويسترد‬
‫الصندوق ما وفاه علي هذا الوجه‪.‬‬
‫وتحدد الالئحة ذوي الدخول المنخفضة كل شخص ال يتجاوز مجموع دخله السنوي‪ 6‬آالف جنيه أو ال يتجاوز مجموع‬
‫دخله وزوجه وأوالده القصر تسعة آالف جنيه في السنة واشترطت الالئحة أيضا أن تكون األولوية في توفير التمويل‬
‫للحصول علي مسكن للمستثمر األقل دخال وعند تساوي الدخل يفضل المستثمر الذي تكون أسرته أكثر عددا‪.‬‬
‫وبالنسبة للتنفيذ علي العقار لم تسمح الالئحة للممول بالبدء في إجراءات التنفيذ علي العقار إال بعد إنذار المستثمر‬
‫علي يد محضر بالوفاء أو بتقديم ضمان كاف بحسب األحوال علي أن يتضمن اإلنذار تنبيه المدين بالوفاء أو بتقديم‬
‫ضمان كاف‪ ,‬وبيان باألقساط واجب الوفاء بها أو بالضمان الذي يرتضيه الممول وتعيين كل موطن مختار للممول‪,‬‬
‫والتنبيه علي المستثمر بأن انقضاء المهلة المحددة باإلنذار دون االستجابة له يترتب عليه سقوط آجال باقي األقساط‬
‫المتبقية وفقا التفاق التمويل العقاري وتحديد المدة التي يلزم علي المستثمر خاللها الوفاء أو تقديم الضمان علي أال‬
‫تقل عن‪ 60‬يوما من تاريخ اإلنذار‪.‬‬
‫وخصص مشروع الالئحة الباب الخامس بالكامل لتنظيم عمل شركات التمويل العقاري حيث اشترط ان تتخذ هذه‬
‫الشركات التي يرخص لها بمزاولة نشاط التمويل العقاري شكل الشركة المساهمة المصرية وأن يكون لها رأس مال‬
‫مصدر ال يقل عن‪ 20‬مليون جنيه علي أال يقل المدفوع منه عند التأسيس عن النصف‪.‬‬
‫وتلتزم الشركات المرخص لها وفقا لمشروع القانون أن تقوم بتقويم أصول الشركة وفقا لما نصت عليه معايير‬
‫المحاسبة المصرية‪ ,‬وأن تكون نسبة كفاية رأس المال‪ 20‬مرة حجم محفظة األقراض‪ ,‬وأال تقل نسبة األصول المتداولة‬
‫بها الي خصومها المتداولة عن‪ ,%5‬وأن تقدم القوائم المالية إلي الهيئة كل ثالثة أشهر‪.‬‬
‫ويحظر مشروع الالئحة علي خبراء التقويم تحديد قيمة العقارات اذا كانت مملوكة له او ألي من اقاربه حتي الدرجة‬
‫الرابعة ألحد من تابعيه او شركائه أو من ينوب عنهم أو كانت تربطه بأحد أطراف التمويل العقاري عالقة مباشرة أو غير‬
‫مباشرة كما يحظر عليه شراء عقار قام بتقويمه‪.‬‬
‫و فيما يلي عرض تفصيلي الهم بنود مشروع الالئحة التنفيذية للقانون ‪-:‬‬
‫حددت الالئحة مجاالت التمويل العقاري بأنها الغراض شراء او بناء او ترميم او تحسين المساكن والوحدات االدارية‬
‫والمنشآت الخدمية ومباني المحال المخصصة للنشاط التجاري وتكون مزاولة نشاط التمويل العقاري وفقا لمعايير‬
‫اهمها ان تتم اجراءات التمويل بوضوح وشفافية بما يكفل معرفة المستثمر بجميع حقوقه والتزاماته علي نحو صريح‬
‫ومحدد ‪.‬‬
‫واليجوز التمويل بأكثر من ‪ %90‬من قيمة العقار ‪..‬وتحدد قيمة العقار الغراض التمويل بمعرفة أحد خبراء التقييم‬
‫المقيدة اسماؤهم لدي الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري بشرط اال يكون من العاملين لدي الممول او المستثمر‪.‬‬
‫وعلي الجهات التي ترغب في اقامة مشروعات بناء مساكن تباع لذوي الدخول المنخفضة بنظام التمويل العقاري‬
‫وبالمزايا التي يقررها القانون في هذا الخصوص التقدم بطلب الي صندوق التمويل العقاري مصحوبا بدراسات وافية‬
‫عن المشروع المقترح اقامته تتضمن عدد وحداته ومساحاتها والقيمة التقديرية الثمانها وغير ذلك من العناصر‬
‫المتصلة بالمشروع‪.‬‬
‫ويبرم الصندوق اتفاقا مع صاحب المشروع ومن يقبل تمويله من المستثمرين يتناول جميع االحكام المنظمة القامة‬
‫المشروع واسلوب بيع وحداته السكنية وتمويلها‪.‬‬
‫ويتم تسليم اراضي الدولة التي تخصص لبناء مساكن لذوي الدخول المنخفضة بنظام التمويل العقاري الي صندوق‬
‫التمويل العقاري ويتولي الصندوق الوفاء للجهة االدارية المختصة بنصف تكلفة تزويد تلك االراضي بالمرافق ‪.‬ويسترد‬
‫الصندوق ما وفاه عن هذا الوجه وذلك بموجب االتفاق السابق االشارة اليه‪.‬‬
‫وحددت الالئحة المقصود بذوي الدخول المنخفضة حيث نصت علي انه' كل شخص ال يتجاوز مجموع دخله السنوي‬
‫ستة آالف جنيه او اليتجاوز مجموع دخله وزوجه واوالده القصر تسعة االف جنيه في السنة' ‪.‬‬
‫وتكون االولوية في توفير التمويل للحصول علي مسكن للمستثمر االقل دخال ‪.‬وعند تساوي الدخل يفضل المستثمر‬
‫الذي تكون اسرته اكثر عددا‪.‬‬
‫التصرف في العقار‬
‫وحول االجراءات الخاصة بالتصرف في العقار الضامن للتمويل العقاري او تأجيره جاء بالالئحة انه علي المستثمر‬
‫الراغب في التصرف في العقار الضامن للتمويل العقاري او تأجيره او في تمكين غير من االنفراد بشغله ان يحصل‬
‫علي موافقة الممول الكتابية علي ذلك بناء علي طلب مكتوب يوجه اليه قبل الموعد المحدد للتصرف او االيجار او‬
‫الشغل بفترة التقل عن ‪ 30‬يوما‪.‬‬
‫ويجب ان يرفق بالطلب المشار اليه في حالة التصرف اقرار من المتصرف اليه بالحلول محل المستثمر في االلتزامات‬
‫المترتبة علي اتفاق التمويل ويجوز للممول ان يشترط علي المستثمر تقديم اقرار بتضامنه مع المتصرف اليه في‬
‫الوفاء بتلك االلتزامات‪.‬‬
‫ويجوز للممول في حالة االيجار او شغل العقار ان يشترط علي المستثمر تقديم اقرار بحوالة حقه في اجرة العقار او‬
‫مقابل الشغل الي الممول وباعالن المستأجر او الشاغل بالحوالة وذلك وفاء لمستحقات الممول لدي المستثمر وفقا‬
‫التفاق التمويل العقاري‪.‬‬
‫إجراءات التنفيذ‬
‫وبالنسبة الجراءات التنفيذ علي العقار نصت الالئحة علي انه اليجوز للممول البدء في اجراءات التنفيذ علي العقار اال‬
‫بعد انذار المستثمر علي يد محضر بالوفاء او بتقديم ضمان كاف بحسب االحوال علي ان يتضمن االنذار تحديد المدة‬
‫التي يلزم علي المستثمر خاللها الوفاء او تقديم الضمان علي االتقل عن ‪ 60‬يوما من تاريخ االنذار‪.‬‬
‫ويعين قاضي التنفيذ في قراره الصادر بمباشرة اجراءات بيع العقار وكيال عقاريا لمباشرة اجراءات البيع بالمزاد العلني‬
‫وذلك من بين الوكالء المقيدة اسماؤهم في سجل تمسكه الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري لهذا الغرض علي‬
‫اال تكون له مصلحة مباشرة مع الممول او المستثمر‪.‬‬
‫ويحدد اثنان من خبراء التقييم المقيدة اسماؤهم لدي هيئة التمويل العقاري الثمن االساسي للعقار محل التنفيذ بناء‬
‫علي طلب الوكيل العقاري علي ان يتم التقييم وفقا لقيمة العقار عند شرائه والسعر الحقيقي الذي تم التعامل به‬
‫علي عقارات مماثلة في ذات المنطقة او في منطقة مشابهة والتعديالت التي طرأت علي العقار بعد شرائه واثر‬
‫معدالت التضخم علي سوق العقارات‪.‬‬
‫شركات التمويل العقاري‬
‫وحول شركات التمويل العقاري نصت الالئحة علي انه يجب ان تتخذ الشركة التي يرخص لها بمزاولة نشاط التمويل‬
‫العقاري شكل الشركة المساهمة واال يقل رأسمالها المصدر عن ‪ 20‬مليون جنيه وااليقل المدفوع منه عند التأسيس‬
‫عن النصف ‪.‬ويكون رسم الترخيص ‪ 5‬آالف جنيه للشركات التي ال يتجاوز رأسمالها ‪ 50‬مليون جنيه وعشرة آالف جنيه‬
‫للشركات التي يتجاوز رأسمالها هذا الحد‪.‬‬
‫وتقيد الشركات التي يرخص لها بمزاولة نشاط التمويل العقاري في سجل تعده هيئة التمويل العقاري لهذا الغرض‬
‫ويتضمن بيانات كل شركة ورأسمالها وعناوين فروعها واسماء اعضاء مجلس ادارتها ومديريها ومراقبي حساباتها‪.‬‬
‫وعلي الشركة المرخص لها بمزاولة نشاط التمويل العقاري ان تقدم الي هيئة التمويل العقاري خالل ‪ 3‬اشهر من‬
‫نهاية سنتها المالية قوائمها المالية معتمدة من مراقبي الحسابات‪.‬‬
‫ضمانات التمويل‬
‫وحول ضمانات التمويل العقاري نصت الالئحة علي انه علي المستثمر منخفض الدخل الراغب في الحصول علي دعم‬
‫لتمويل عقاري ان يتقدم بطلب بذلك الي احد مكاتب صندوق التمويل العقاري علي ان يرفق به وصف للعقار وموقعه‬
‫وخطاب من بائع العقار بالموافقة علي البيع وشهادة من احد خبراء تقييم العقارات باقرار الثمن المعروض وشهادة من‬
‫جهة العمل بالدخل السنوي للمستثمر‪.‬‬
‫ويقوم الصندوق بدراسة طلب دعم التمويل واخطار الطالب بالقرار الصادر بشأنه خالل ‪ 30‬يوما من تقديمه ويجب ان‬
‫يتضمن القرار في حالة الموافقة تحديد نسبة الدعم الذي يقدمه الصندوق وموعد واجراءات التعاقد بما يكفل توفير‬
‫الدعم خالل مدة ال تتجاوز ‪ 15‬يوما من تاريخ قبول الطلب ‪.‬ويقوم الصندوق بضمان الوفاء باقساط التمويل العقاري الذي‬
‫يثبت تعثر المستثمر في الوفاء بها السباب عارضة ‪..‬وذلك بما ال يجاوز ثالثة اقساط ‪.‬وال يجوز للصندوق تكرار هذا‬
‫الوفاء بالنسبة الي المستثمر الواحد اال كل خمس سنوات‪.‬‬
‫واذا اشترط الممول علي المستثمر ان يؤمن لصالحه بقيمة حقوقه المستحقة وفقا التفاق التمويل العقاري ضد‬
‫مخاطر الوفاة او العجز تعين ان يكون ذلك لدي شركة تأمين مصرية‬
‫الخالصة ‪-:‬‬
‫أن السوق العقارية سوف تشهد تحسنا ملموسا في حركة البيع والشراء للوحدات السكنية واألراضي عقب بدء‬
‫العمل بأحكام الالئحة التنفيذية لقانون التمويل العقاري المقرر صدورها خالل األيام القليلة المقبلة والتي تحقق‬
‫منظومة متكاملة لجميع المتعاملين في سوق العقارات‪.‬‬
‫من المؤكد أن قانون التمويل العقاري و الئحتة التنفيذية سيؤدي الي تدعيم محدودي الدخل للشقق مساحة‪ 70‬مترا‬
‫فأقل بفائدة ‪ %6‬علي أن تقوم الدولة بدعم الفرق من سعر الفائدة في حدود ‪ %12‬وذلك من خالل صندوق التمويل‬
‫العقاري الذي يتم بحث تدبير مصادره‪.‬‬
‫و من المؤكد ان نشير ان صدور القانون والئحتة التنفيذية في هذا التوقيت يرتبط بمتغيرات اخري هامة مثل أنه تم‬
‫االنتهاء من المسودة النهائية من مشروع قانون البناء الموحد وسيعرض علي مجلس الوزراء لمناقشته تمهيدا لعرضه‬
‫علي مجلس الشعب خالل دورته المقبلة فبصدور هذا القانون سيتم إلغاء العمل بجميع قوانين اإلسكان الحالية‬
‫وجمعها في قانون واحد ومنها قانون اتحاد الشاغلين وقانون تنظيم المباني والهدم حيث يتم حاليا البحث عن آلية‬
‫مناسبة للمحافظة علي المباني األثرية وبما ال يمثل عبئا ماليا علي أصحاب تلك المباني‪.‬‬
‫كما انه يجري حاليا اعداد الصياغة االولية لمواد مشروع قانون العالقة بين المالك والمستأجر و التي لم يتم حتي اآلن‬
‫التوصل الي صيغة نهائية للمشروع بما ال يضر بمصالح الطرفين أو زيادة األعباء عليهم في ظل الظروف المعيشية‬
‫الراهنة فمن الضروري انه في حالة التوصل إلي صيغة مبدئية سيتم عرضها علي جميع المستويات السياسية‬
‫والحزبية نقابات ومنظمات األعمال وغيرها‪.‬‬
‫وأكد الوزير عدم العودة الي حاالت التصالح بالنسبة للمباني المخالفة في القانون الجديد للبناء‬
‫كما أنة من الضروري التاكيد علي ان حركة الجمعيات التعاونية لإلسكان خرجت عن المسار المحدد لها في تنفيذ‬
‫مشروعاتها و هو األمر الذي تطلب حل‪ 1800‬جمعية خاصة في ضوء أنه يجري اآلن تعديل قانون الجمعيات التعاونية‬
‫لإلسكان حيث يقتصر دور الجمعية علي تنفيذ مشروع واحد وبعدها يحل مجلس االدارة تلقائيا‪.‬‬
‫أهم المالحظات المتعلقة بالالئحة التنفيذية لقانون التمويل العقاري ‪:‬‬
‫ان صدور الالئحة التنفيذية لقانون التمويل و الرهن العقاري بال شك قد ازاح الغموض و اللبس عن العديد من النواحي‬
‫و الجوانب المنظمة لتطبيق هذا القانون و أوضحت االطار العام لتفعيلة حيث انها قد حددت العالقة ما بين االطراف‬
‫الثالثة ( المشتري ‪ /‬البائع ‪ /‬جهة التمويل ) و لكن الالئحة قد اكدت من خالل تحليال لة علي صدق انه ليس بالقانون‬
‫وحدة ينشط سوق العقارات خاصة و ان العديد من الدول التي سبقتنا الي تطبيقة الزالت تعاني من مشكالت في‬
‫مجال العقارات خاصة و انه سوق يتعلق بدورات اقتصادية كما ان التوريق الذي نص علية القانون سيؤدي الي االسراع‬
‫بدورة راس المال العقارية من ناحية و تنشيط سوق االوراق المالية من ناحية اخري ‪.‬‬
‫و علي الرغم من ذلك فقد تضمنت آراء العديد من الخبراء نقاط و مالحظات علي الالئحة كان اهمها ‪-:‬‬
‫‪ ‬ان المادة رقم ‪ 3‬من الالئحة التنفيذية فقرة ( و ) الخاصة بان اصحاب الدخول غير المنخفضة اليجوز ان يزيد‬
‫قسط التمويل علي ‪ %40‬من مجموع الدخل المستثمر فمن المتوقع ان يؤدي تطبيق المادة علي هذا النحو‬
‫الي عدم إتاحة فرصة كافية الصحاب الدخول المحدودة للحصول علي مسكن مناسب حيث ستقتصر علي‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫شريحة معينة من الممكن ان ترتفع في حالة زيادة هذه النسبة من ‪ %40‬الي ‪ %50‬خاصة و ان هذه النسبة‬
‫قد بلغت ‪ %35‬في دولة يرتفع متوسط نصيب الفرد من الدخل القومي فيها مثل فرنسا ‪.‬‬
‫و بخصوص المادة رقم ( ‪ ) 5‬و المتعلقة بان يتم تسليم ارض الدولة التي تخصص لبناء مساكن لذوي الدخول‬
‫المنخفضة بنظام التمويل العقاري الي صندوق التمويل العقاري علي ان يتولي الصندوق الوفاء بنصف تكلفة‬
‫تزويد تلك االرض بالمرافق علي ان يسترد الصندوق قيمة ما قام بسدادة بموجب االتفاقات المبرمة فان ذلك‬
‫سيترتب علية بالتاكيد انخفاضا كبيرا في تكلفة البناء و بالتالي مستوي تسعير الوحدات السكنية ‪.‬‬
‫و بخصوص المادة ( ‪ ) 6‬من القانون و التي اقرت ان ذوي الدخول المنخفضة هم من يكون مجموع الدخل‬
‫السنوي للفرد منهم ال يزيد عن ‪ 6‬أالف جنيه و اذا اضيف دخل زوجتة و اوالدة القصر فانة ال يزيد عن ‪ 9‬أالف‬
‫جنيه فاننا نري تمشيا مع المتوسط العام لدخل الفرد السنوي في مصر و مع االخذ في االعتبار االسعار‬
‫المتوقعة للعقارات و معدالت التضخم ان يتم زيادة الدخل السنوي للفرد الي ‪ 10‬أالف جنيه و مجموع الدخل‬
‫السنوي لالسرة الي ‪ 14‬ألف جنيه سنويا ‪.‬‬
‫و بالنسبة للمادة رقم ( ‪ ) 8‬فمن الضروري ان يتم الغاء تضامن المستثمر مع المتصرف الية ال ن هذا التضامن‬
‫من شأنة زيادة عبء المتنازل في حالة ما ان يحصل علي قرض جديد لشراء وحدة جديدة اكبر في المساحة‬
‫كما انه يتضح من هذه المادة انه في حالة تصرف الشخص المقترض في العين المقترض علي اساسها الي‬
‫شخص اخر يلزم ان يتقدم بطلب الي الممول من اجل الموافقة علي احالل الشخص االخر محلة علي ان‬
‫يلتزم الشخص المتصرف الية بالحلول محل المستثمر في االلتزامات المترتبة علي اتفاق التمويل‪.‬‬
‫اال ان الفقرة الثانية اوضحت انه يجوز للممول انه يشترط علي المستثمر تقديم اقرار بتضامنة مع المتصرف‬
‫الية في الوفاء بتلك االلتزامات و الشك في ان وجود هذه الفقرة فسوف يلجا اليها الممول بدون ادني شك‬
‫في ذلك و لذا ال يجب ان تنص هذه الفقرة علي التصريح بتلك االجازة للممول حيث ان الخبراء يعتقدون ان‬
‫المستثمر قد آلت التزاماتة بوجب تقديمة لطلب التصرف في العقار طبيعيا الي الشخص المتصرف الية و‬
‫علي ذلك فان تضامن المستثمر مع المتصرف الية يضع المستثمر في دور ال داعي له و ذلك الن حق االلتزام‬
‫قد تم نقلة بالفعل ‪.‬‬
‫بخصوص المادة ( ‪ ) 10‬و المتعلقة باالجرءات الخاصة بالتصرف و التاجير فنجد انها قد ضيقت علي الممول في‬
‫امكانية رفض الطلب الذي يتقدم به المستثمر من اجل امكانية التصرف و االيجار فنجد انه من غير الممكن‬
‫امكانية رفض الممول للطلب اال لالسباب الواردة و المحددة بالقانون فقط كما ان الالئحة من ناحية اخري قد‬
‫ضيقت علي الممول في الطرق التي يمكن من خاللها رفض طلب امكانية التصرف و االيجار لهذا فمن‬
‫الضروري حتي يتم تفعيل القانون السماح ببعض المرونة مع المشكالت التي قد تظهر في هذا االطار و التي‬
‫لن تتضح اال عند التطبيق فيجب علي االقل ان يكون هناك توازن بين االلتزامات و حقوق الممول من اجل‬
‫الحفاظ علي اموالة و المستثمر ايضا في سبيل الحفاظ علي حرية التصرف في العقار علي قدر المساواة و‬
‫ذلك حتي ال يشوب القانون اي عيب يجعلة يقع تحت طائلة عدم الدستورية من هذه الناحية ‪.‬‬
‫تعاني المادة رقم ( ‪ ) 14‬الخاصة بتولي مكتب الشهر العقاري المقدم الية الطلب التحقق من صحة حدود‬
‫العقار و مواصفاته ووضع المساحة من ان الالئحة قد حددت مهلة زمنية ضئيلة ال تتعدي اسبوعا و هي‬
‫بالتاكيد مهلة غير كافية لاللتزام بالتطبيق الفعلي و العملي في المواعيد المحددة خاصة و ان مكاتب الشهر‬
‫العقاري تعاني من ضغوط زائدة في العمل مما يعني ضرور حدوث مماطالت و تعقيدات ادارية من الجهات‬
‫الرسمية في ضوء ان الشهر العقاري سيستعين بهيئة المساحة للقيام باعمال تحديد حدود العقار ثم اخطار‬
‫مصلحة الشهر العقاري بالنتيجة ‪.‬‬
‫اما المادة ‪ 16‬فقرة (د ) و التي نصت علي ضرورة التزام الممول بتحصيل االقساط التي تمت حوالتها بصفتة‬
‫نائبا عن المحال له مقابل عمولة تحصيل متفق عليها بين الطرفين و اغفلت او لم تتطرق الي الوضع في‬
‫حالة التعثر او االخفاق بمعني اخر ما هو دور الممول الراهن في حالة االخفاق تجاة الممول اليهم حقوق‬
‫الرهن اذن البد ان تشمل المادة توضيحا في حالة االلتزام و كذا في حالة االخفاق عن السداد ‪.‬‬
‫اما بالنسبة للمادة ‪ 37‬فقرة ( ج ) و المتعلقة بتحديد اال تقل نسبة االصول المتداولة بها الي خصومها‬
‫المتداولة عن ‪ %25‬فمن الضروري في ضوء معايير المحاسبة المصرية والوضع االقتصادي العام حاليا ان يتم‬
‫زيادة هذه النسبة بحيث ال تقل عن ‪ %50‬مع االبقاء علي الفقرة ( ب ) كما هي بحيث تكون نسبة كفاية‬
‫راس المال ‪ 20‬مرة حجم محفظة االقراض ‪.‬‬
‫المادة ‪ 24‬المتعلقة بتقدير اتعاب الوكيل العقاري بقرار من قاضي التنفيذ علي اال تزيد علي ‪ %3‬من القيمة‬
‫التي رسا بها المزاد وفقا لما بذلة الوكيل من جهد النجاز اجرءات البيع و الوقت الذي استغرقتة تلك االجراءات‬
‫يقترح العديد من الخبراء عمل جدول تصاعدي علي حسب قيمة الوحدة بحيث تقل النسبة كلما ارتفع ثمن‬
‫الوحدة و تزيد النسبة كلما انخفض الثمن ‪.‬‬
‫من الضروري ان يتم اضافة نص صريح بمواد الالئحة التنفيذية تتعلق بضرورة تيسير االقراض لالفراد دون‬
‫االخالل بمواد القانون و نصوصة و ذلك من خالل مرونة القواعد و بساطتها دون االخالل بمواد القانون كذلك‬
‫من الضروري ان تنص الالئحة علي اخضاع شركات التمويل العقاري بجهة رقابية حتي ال يترتب علي عدم‬
‫وجود رقابة الي حدوث تحكم و احتكاري سوقي جديد ‪.‬‬
‫ضرورة وضع قواعد جديدة خاصة بالتنفيذ علي العقارات المرهونة و ذلك حتي يتماشي قانون االقراض‬
‫العقاري الجديد مع طرح امكانية اللجواء الي القضاء المستعجل من اجل استرداد العقار من المقترض في‬
‫حالة عدم التزامة بالوفاء بالقرض ‪.‬‬
‫ضرورة وضع قواعد محددة و منظمة لعملية تقدير اثمان العقارات المرهونة الي جانب االلتزام بتحقيق التوازن‬
‫بين كل من حقوق المقترض و المقرض و عدم االخالل بحق او واجبات اي اطراف عقد االقراض العقاري ‪.‬‬
‫جاءت الالئحة مقصرة في وضع شرح مفصل للمواد الخاصة بالتامين ضد مخاطر الوفاء او العجز فقد جاءت‬
‫الالئحة لتنص علي ماهية الشروط الواجب توافرها من اجل قيام شركة التامين بالدفع بدال من الممول و هو‬
‫امر طبيعي وواضح في القانون لذا كان يلزم استعراض االمر بصورة اوضح في الالئحة التنفيذية النة توضيح‬
‫لكيفية سداد قيمة االقساط للممول في حالة العجز او وفاة المستثمر و هي من اهم النقاط التي يجب ان‬
‫توضح بشكل اكثر دقة اال ان ما حدث بالفعل هو ان قصرت الالئحة في توضيح ماهية التامين في هذه الحالة‬
‫‪‬‬
‫و كيفية سداد االقساط و جزاء عدم السداد و جزاء عدم سداد اقساط التامين و هل سيتعارض مع التزام‬
‫المستثمر بسداد اقساط القرض الممول لهذا فقد جاءت المادة ‪ 58‬من الالئحة ضعيفة‪.‬‬
‫بالنسبة لتاسيس شركات التمويل العقاري فقد جاءت الالئحة غير واضحة بالنسبة لنقاط وقف نشاط الشركة‬
‫او تصفية اصولها او جزء منها او االندماج مع شركة اخري تعمل في ذات النشاط او غيرة لهذا فمن الضروري‬
‫توضيح هذه البنود ضمانا لعدم اعطاء فرصا للتالعب و االضرار بمصالح المساهمين في شركات التمويل‬
‫العقاري المزمع انشائها لتحقيق هدف القانون و التي نري ضرورة اخضاعها لرقابة البنك المركزي الي جانب‬
‫ضرورة ايضاح بعض النقاط المهمة مثل النظام الخاص بصندوق ضمان و دعم التمويل العقاري و كذلك توضيح‬
‫دور و نظام الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري‪.‬‬
‫ملخص نتائج الدراسة ‪:‬‬
‫‪ ‬يتضح من خالل العرض السابق للدراسة الي عدم وجود مقومات نظام جيد للتمويل العقاري في مصر‬
‫مثل عدم وجود سوق اولية و سوق ثانوية منظمة لها قواعد تحكمها و جهات تتولي رقابتها كذلك فمن‬
‫الضروري ايضا تطوير سياسات االصالح المؤسسي لسوق التمويل العقاري و هو احد مقومات و عناصر‬
‫االصالح المالي الشامل ‪.‬‬
‫‪ ‬يضاف الي ذلك ضرورة معالجة الخلل في سوق التمويل العقاري الذي يتمثل في زيادة المعروض من‬
‫الوحدات السكنية الفاخرة المرتفعة االسعار و النقص الشديد في الوحدات االقتصادية و المتوسطة‬
‫المستوي حيث تقوم الدولة بمعظمه في حين يقوم القطاع الخاص بجزء محدود منها و باسعار مرتفعة‬
‫مما يستلزم بالضرورة ان يوجة الجانب االكبر من االستثمار العقاري الي الطبقة الوسطي و محدودي‬
‫الدخل و يثبت ذلك ‪:‬‬
‫‪ -1‬ان االنفاق االستثماري علي العقارات خالل التسعينات بلغ نحو ‪ 130‬مليار جنيه معظمه وجة لوحدات‬
‫سكنية و تجارية و ادارية فاخرة جانب رئيسي منها الزال شاغرا ‪.‬‬
‫‪ -2‬الوحدات االقتصادية و المتوسطة تتركز في المجتمعات العمرانية الجيدة و معظمها ال يلقي إقباال لعدم‬
‫توافر الخدمات االساسية حيث يصل عدد الوحدات الغير شاغرة من هذا النوع الي مليون وحدة سكنية –‬
‫مع االخذ في االعتبار ان حلجة مصر حتي عام ‪ 2010‬ال تتعدي ‪ 4.5‬مليون وحدة سكنية ( حوالي ‪300‬‬
‫ألف وحدة سنويا ) ‪.‬‬
‫‪ ‬اما بالنسبة لباقي إبعاد األزمة التي يواجهها القطاع حاليا فهي ‪-:‬‬
‫‪ -1‬الطاقات التشيدية للشركات ( عامة ‪ /‬خاصة ‪ /‬افراد ‪ /‬جمعيات ) ال تزيد سنويا علي ‪ 200‬ألف وحدة‬
‫سكنية ‪.‬‬
‫‪ -2‬تصل نسبة الربح المحققة من االسكان الفاخر لنحو ‪ %300‬سواء بالمدن الجديدة او بالمناطق‬
‫الساحلية السياحية ‪.‬‬
‫‪ -3‬تراخيص األحياء و تراخيص البناء المتوسط و االقتصادي تأخذ شهورا بل و سنوات مما يجمد رؤوس‬
‫األموال و يبعد فرص استثمارية متعددة ‪.‬‬
‫‪ -4‬اختفاء التاجير للوحدات السكنية الجديدة مع اختفاء المستثمر العقاري الذي يجيد التعامل مع هذا‬
‫النوع من االستثمارات ‪.‬‬
‫‪ ‬و يمكن حصر أسباب مشكلة اإلسكان في مصر حاليا بثمانية مشكالت رئيسية ‪-:‬‬
‫‪ -1‬قيام الشركات القابضة ببيع االصول العقارية لدي شركاتها المتعثرة في إطار برنامج الخصخصة ‪.‬‬
‫‪ -2‬تطوير سوق المال و تنشيطة دفع جانب من االستثمارات الي البورصة و المضاربة مما ترتب علية‬
‫بيع أصول عقارية لتسييل قيمتها مما ترتب علية زيادة حجم المعروض من ناحية و ارتفاع أسعارها‬
‫من ناحية اخري ‪.‬‬
‫‪ -3‬عقب انهيار البورصة تكالبت شركات االستثمار علي االستثمار العقاري الفاخر ( بناء علي تقدير‬
‫المركز المصري للدراسات االقتصادية فقد شاركت ‪ 88‬شركة اوراق مالية في دخول السوق العقاري‬
‫) فزاد المعروض استجابة للمضاربة و ليس لالحتفاظ ( ‪ %50‬من الوحدات ) مما ترتب علية وجود‬
‫طلب غير فعال قابلة عرض دون دراسة و مع ارتفاع االسعار و نقص السيولة نقص الطلب علي‬
‫المباني الفاخرة بشدة ‪.‬‬
‫‪ -4‬التنازل عن االراضي في المدن الجديدة بصورة عشوائية و مقابل رسوم غير منظمة بصورة فعالة‬
‫شجع علي المضاربة و ارتفاع اسعار االراضي و من ثم ارتفاع اسعار الوحدات السكنية ‪.‬‬
‫‪ -5‬نقص التمويل طويل االجل المتاح لعمليات االقراض العقاري لالسكان االقتصادي و المتوسط بوجه‬
‫خاص حيث تمول البنوك االسكان الفاخر و فوق المتوسط فقط و من ثم تبني الشركات و تأخذ‬
‫حصتها و تترك العمالء للبنوك مما ادي لألحجام عن وجود مستثمرين في الوحدات االقتصادية‪.‬‬
‫‪ -6‬عدم وجود نظم فعالة لتشجيع المستثمرين الصغار علي االستثمار في المدن الجديدة و التجمعات‬
‫حول القاهرة في االسكان االقتصادي و المتوسط ‪.‬‬
‫‪ -7‬قيام شركات االسكان بشراء االراضي بمساحات كبيرة بغرض البناء لكي تبيعها مرة اخري و باسعار‬
‫مغالى فيها ( يصل سعر المتر الي ما يزيد عن ‪ 2000‬جنيه مقابل ‪ 10‬جنيه كقيمة دفترية ) ‪.‬‬
‫‪ -8‬ازمة الكساد العالمي مع انخفاض اسعار العديد من العمالت ادي الي حدوث اغراق سلعي في‬
‫السوق المصرية و هروب رجال االعمال الي السوق العقاري ‪.‬‬
‫‪ ‬و من هذا المنطلق فان قانون الرهن العقاري لن يكفي وحدة لحل مشكلة االسكان في مصر‬
‫فدرجة فاعلية القانون و سرعة االستفادة منه ستعتمد علي عوامل اخري اهمها ‪:‬‬
‫‪ -1‬سرعة اصدار الالئحة التنفيذية ‪.‬‬
‫‪ -2‬مدي سرعة تنظيم شركات التوريق ( ‪ %4‬من حجم التداول في مصر سندات مقابل ‪%60 : %40‬‬
‫في االسواق العالمية ) ‪.‬‬
‫‪-3‬‬
‫‪‬‬
‫‪-1‬‬
‫‪-2‬‬
‫‪-3‬‬
‫‪-4‬‬
‫‪-5‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫تكاليف الخدمات االخري المساعدة باالضافة الي تبسيط التعامالت مع الهيئات االدارية و سرعة حل‬
‫المشكالت ‪.‬‬
‫و من منطلق هذه النقاط فاننا نتقترح لزيادة معدل االستفادة بالقانون ما يلي ‪-:‬‬
‫قيام الدولة بخلق اليات لخفض التكاليف عن كاهل المقترض محدود و متوسط الدخل ‪.‬‬
‫سرعة سداد ما علي الدولة لشركات التشييد من ديون لضخ سيولة بالسوق ‪.‬‬
‫ادخال القطاع الخاص في مشروعات البناء للمدارس و المستشفيات بنظام ‪ B.O.T‬او بنظام االيجار‬
‫الحكومي و ذلك في المدن الجديدة حيث فائض وحدات االسكان‪.‬‬
‫االسراع في انشاء صندوق تامين علي الودائع لدي البنوك يتم استثمار امواله في هذه االوراق‬
‫المالية و هذا يتطلب اعادة النظر في نسبة االحتياطي االلزامي علي الودائع البنكية لكل بنك و‬
‫تحديد كردونات المدن و القري‪.‬‬
‫وقف تراخيص البناء فوق المتوسط و الفاخر للشركات المستفيدة من القانون لفترة ال تقل عن ‪5‬‬
‫سنوات مع الزامها بتوجية استثماراتها الي االسكان االقتصادي و المتوسط ‪.‬‬
‫و من هنا فالبد من االسراع بعملية اصدار و تطبيق القانون خاصة و انه من غير المنتظر ان يحل‬
‫القانون في مرحلتة االولي معظم مشاكل القطاع نظرا لتدني متوسط دخل الفرد و التي لن تمكنهم‬
‫من سداد مقدمات تملك الوحدات كما انه من الضروري ان ينص القانون صراحة علي انه موجة‬
‫للوحدات السكنية دون غيرها من الوحدات التجارية او االدارية علي االقل بصورة غير موسعة ‪.‬‬
‫و قد تضمنت اراء الخبراء في هذا الشأن ضرورة تفعيل دور شركات التامين و وزارة االوقاف في تنفيذ‬
‫القانون باالضافة لخفض اسعار االراضي التي تقدمها الدولة علي ان يتم االتفاق علي ان تتضمن اي‬
‫مشروعات اسكان نسبة محددة لالسكان المتوسط و لمحدودي الدخل‪.‬‬
‫و قد قدرت توقعات الخبراء ان تمويل بناء ‪ 80.000‬وحدة سكنية خالل العام االول لتطبيق القانون‬
‫يتطلب تقديم تسهيالت مصرفية و حكومية تتراوح ما بين ‪ 7 : 5‬مليار جنيه و هو رقم مقبول في ضوء‬
‫هيكل االقراض العام للبنوك خاصة اذا تدخلت الدولة بمنح تيسيرات لتمويل الوحدات السكنية‬
‫االقتصادية و يمكن تدبير الموارد الالزمة لهذا الغرض من خالل عدة بدائل كالضرائب و الحد من الدعم‬
‫المباشر و غير المباشر الذي تستفيد منه قطاعات قادرة و توجيهه لمصلحة محدودي الدخل في‬
‫قطاع االسكان ‪.‬‬
‫مشكالت اخري قد تواجة القانون بعد دخولة لحيز التنفيذ ‪:‬‬
‫من الجائز حصر المشكالت التي ستواجة القانون بعد دخولة حيز التنفيذ في ‪ 4‬نقاط هي ‪ :‬مشاكل التنفيذ علي‬
‫العقار في حالة التعثر – اعتبار عقد القرض سندا تنفيذيا – اسناد بيع العقار الي الوكيل العقاري – التنفيذ بكل مبلغ‬
‫القرض ‪.‬‬
‫و يعتبر القانون منذ بدء تطبيقة في نطاق مشكالت تتعلق بانه يواجة مشكالت تنفيذ علي العقار النة خرج علي‬
‫القواعد العامة حيث قرر وقوع الحجز بناء علي قرار من قاضي التنفيذ رغم ان الحجز في االمور العادية يوقع بتسجيل‬
‫تنبية نزع الملكية و تطلب القانون بعد صدور امر القاضي بالحجز تسجيل هذا االمر و من ثم تظهر صعوبة في تحديد‬
‫اللحظة التي يعتبر فيها العقار محجوزا علية هل هي تاريخ االمر الصادر من القاضي ام تاريخ تسجيل هذا االمر ؟؟؟ ‪.‬‬
‫و من الناحية العملية فان لهذا االمر اهمية كبيرة جدا حيث انه اذا اعتبر العقار محجوزا علية من تاريخ تسجيل االمر‬
‫فان ذلك يعني ان تكون كل التصرفات التي يقوم بها المدين نافذه في حق الحاجز و اذا قيل بالعكس فان امر القاضي‬
‫بالحجز يكون عديم الفائدة ‪.‬‬
‫و النقطة الثانية تتعلق بان مشروع القانون يسمح باعتبار عقد القرض سندا تنفيذيا رغم انه عقد عرفي و ينبغي ان‬
‫يكون عقد القرض عقدا رسميا يتم بمكتب التنسيق العقاري التابع لوزارة العدل حتي يكون محررا موثقا و بالتالي‬
‫سندا تنفيذي‪.‬‬
‫اما النقطة الثالثة فهي ان القانون لم يسند بيع العقار المحجوز علية الي قاضي التنفيذ و انما لمن اسماة بالوكيل‬
‫العقاري و هي مهمة غامضة الن الذي يبيع العقار ليس وكيال عن احد و هذه مهنة مستحدثة ليس لها تنظيم اال ما‬
‫يصدر في الالئحة التنفيذية لذلك يجب ان يتوحد تاريخ نفاذ القانون مع تاريخ صدور الالئحة التنفيذية اما نفاذ القانون و‬
‫تعليق كثير من االمور علي صدور الالئحة ‪ ..‬فانة يجد فراغا تشريعيا لبعض االمور المهمة منها عدم تنظيم مهنة‬
‫الوكيل الذي يتولي بيع العقار المحجوز علية‬
‫و اخيرا فان التنفيذ بكل مبلغ القرض رغم دفع اجزاء منه يتعارض مع القانون و يلقي شبهة من عدم الدستورية‬
‫لخضوع التنفيذ علي العقار الكثر من نظام قانوني دون وجود فرق بين الدائن و المدين او طبيعة الدين‪.‬‬
‫المصدر‪ :‬شركة يونيفرسال لتداول األوراق المالية‬