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Appraisal of Real Estate - The University of British Columbia

DISCLAIMER: The opinions set forth herein reflect the viewpoint of the Appraisal Institute and Appraisal
Institute of Canada at the time of publication but do not necessarily reflect the viewpoint of each individual
member. While a great deal of care has been taken to provide accurate and current information, neither the
Appraisal Institute, the Appraisal Institute of Canada, the UBC Real Estate Division, nor its editors and staff
assume responsibility for the accuracy of the data contained herein. Further, the general principles and
conclusions presented in this text are subject to local, provincial, and federal laws and regulations, court cases,
and any revisions of the same. This publication is sold for educational purposes with the understanding that the
publisher is not engaged in rendering legal, accounting, or other professional advice.
© Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved. No part
of this book may be reproduced in any form without written permission from the Appraisal Institute of Canada.
Published by the UBC Real Estate Division. Printed in Vancouver, Canada.
CHAPTER 3
FOUNDATIONS OF APPRAISAL
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3.2
The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition
AGENTS OF PRODUCTION
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Land
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Labour
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Capital
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Entrepreneurial Coordination
˜ȱ ™›žŽ—ȱ ŽŸŽ•˜™Ž›ȱ ’••ȱ ž—Ž›Š”Žȱ ˜ȱ Œ˜—œ›žŒȱ Š—ȱ –Š›”Žȱ Šȱ ™›˜™Ž›¢ȱ ’‘˜žȱ
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entrepreneurial coordination
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The ability of an entrepreneur to combine
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land, labor, and capital in the development
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of real property; a component of real estate
Œ›ŽŠ’—ȱ Š—ȱ –Š›”Ž’—ȱ Šȱ ›ŽŠ•ȱ ŽœŠŽȱ ™›˜žŒȱ
value that represents the investment of time,
‘›˜ž‘ȱ ‘Žȱ Œ˜˜›’—Š’˜—ȱ ˜ȱ •Š—ǰȱ •Š‹˜ž›ǰȱ
expertise, and equity by an entrepreneur (or
developer) in the development of a property.
Š—ȱ ŒŠ™’Š•ǯȱ ˜›Žȱ ™›ŽŒ’œŽ•¢ǰȱ Ž—›Ž™›Ž—Žž›’Š•ȱ
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Chapter 3 – Foundations of Appraisal
3.3
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ANTICIPATION AND CHANGE
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Anticipation
anticipation
The perception that value is created
by the expectation of benefits to be
derived in the future.
change
The result of the cause and effect
relationship among the forces that
influence real property value.
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Value is created by the anticipation
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of future benefits.
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opportunity cost
–Š›”Žȱ ™Š›’Œ’™Š—œȂȱ ™Ž›ŒŽ™’˜—œȱ ˜ȱ ‘Žȱ žž›Žȱ
The cost of options foregone or
‹Ž—Žęœȱ˜ȱŠŒšž’œ’’˜—ǯ
oppor tunities not chosen.
‘Žȱ ‹Šœ’œȱ ˜›ȱ ŸŠ•žŽȱ ˜ȱ ˜ —Ž›Ȭ˜ŒŒž™’Žȱ ›Žœ’Ȭ
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Change
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All values are anticipations of the future.
Š—ȱŽ—Ÿ’›˜—–Ž—Š•ȱ˜›ŒŽœȱ‘ŠȱŠěŽŒȱ›ŽŠ•ȱŽœŠŽȱŠ›Žȱ’—ȱ
– Justice Oliver Wendell Holmes, Jr.
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The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition
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The principles of anticipation, change,
supply and demand, competition,
and substitution are fundamental to
understanding the dynamics of value.
SUPPLY AND DEMAND, SUBSTITUTION, BALANCE,
AND EXTERNALITIES
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Supply and Demand
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Supply
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Chapter 3 – Foundations of Appraisal
3.5
ŽŒ•’—Žœǯȱ¢ȱŒ˜—›Šœǰȱ’ȱ™›˜™Ž›’Žœȱ‹ŽŒ˜–Žȱ–˜›ŽȱœŒŠ›ŒŽȱŠ—ȱœž™™•¢ȱŽŒ•’—Žœȱ›Ž•Š’ŸŽȱ˜ȱ
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Demand
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’—ŒŽȱ ’ȱ ’œȱ ’ĜŒž•ȱ ˜ȱ Šž–Ž—ȱ ‘Žȱ œž™™•¢ȱ ˜ȱ ›ŽŠ•ȱ ™›˜™Ž›¢ȱ ˜›ȱ Šȱ œ™ŽŒ’ęŒȱ žœŽȱ ’—ȱ
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3.6
The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition
Competition
˜–™Ž’’˜—ȱ‹Ž ŽŽ—ȱ‹ž¢Ž›œȱ˜›ȱŽ—Š—œȱ›Ž™›ŽœŽ—œȱ‘Žȱ’—Ž›ŠŒ’ŸŽȱŽě˜›œȱ˜ȱ ˜ȱ˜›ȱ–˜›Žȱ
™˜Ž—’Š•ȱ ‹ž¢Ž›œȱ ˜›ȱ Ž—Š—œȱ ˜ȱ –Š”Žȱ Šȱ ™ž›Œ‘ŠœŽȱ ˜›ȱ œŽŒž›Žȱ Šȱ •ŽŠœŽǯȱ Ž ŽŽ—ȱ œŽ••Ž›œȱ ˜›ȱ
•Š—•˜›œǰȱŒ˜–™Ž’’˜—ȱ›Ž™›ŽœŽ—œȱ‘Žȱ’—Ž›ŠŒ’ŸŽȱŽě˜›œȱ˜ȱ ˜ȱ˜›ȱ–˜›Žȱ™˜Ž—’Š•ȱœŽ••Ž›œȱ
˜›ȱ •Š—•˜›œȱ ˜ȱ ŽěŽŒȱ Šȱ œŠ•Žȱ ˜›ȱ •ŽŠœŽǯȱ ˜–™Ž’’˜—ȱ ’œȱ ž—Š–Ž—Š•ȱ ˜ȱ ‘Žȱ ¢—Š–’Œœȱ ˜ȱ
œž™™•¢ȱŠ—ȱŽ–Š—ȱ’—ȱŠȱ›ŽŽȱŽ—Ž›™›’œŽǰȱ™›˜ęȬ–Š¡’–’£’—ȱŽŒ˜—˜–’Œȱœ¢œŽ–ǯ
ž¢Ž›œȱ Š—ȱ œŽ••Ž›œȱ ˜ȱ ›ŽŠ•ȱ ™›˜™Ž›¢ȱ ˜™Ž›ŠŽȱ ’—ȱ Šȱ Œ˜–™Ž’’ŸŽȱ –Š›”Žȱ œŽĴ’—ǯȱ —ȱ
ŽœœŽ—ŒŽǰȱŽŠŒ‘ȱ™›˜™Ž›¢ȱŒ˜–™ŽŽœȱ ’‘ȱŠ••ȱ˜‘Ž›ȱ™›˜™Ž›’Žœȱœž’Š‹•Žȱ˜›ȱ‘ŽȱœŠ–ŽȱžœŽȱ’—ȱ
Šȱ™Š›’Œž•Š›ȱ–Š›”ŽȱœŽ–Ž—ȱŠ—ȱ˜Ž—ȱ ’‘ȱ™›˜™Ž›’Žœȱ›˜–ȱ˜‘Ž›ȱ–Š›”ŽȱœŽ–Ž—œȱŠœȱ
’••žœ›ŠŽȱ’—ȱ‘Žȱ˜••˜ ’—ȱŽ¡Š–™•ŽœDZ
yȱ ȱ™›˜ęŠ‹•Žȱ‘˜Ž•ȱŠŒŽœȱŒ˜–™Ž’’˜—ȱ›˜–ȱ—Ž Ž›ȱ‘˜Ž•œȱ—ŽŠ›‹¢ǯ
yȱ ¡’œ’—ȱ›Žœ’Ž—’Š•ȱœž‹’Ÿ’œ’˜—œȱŒ˜–™ŽŽȱ ’‘ȱ—Ž ȱœž‹’Ÿ’œ’˜—œǯ
yȱ ˜ —˜ —ȱ›ŽŠ’•ȱ™›˜™Ž›’ŽœȱŒ˜–™ŽŽȱ ’‘ȱœž‹ž›‹Š—ȱœ‘˜™™’—ȱŒŽ—›Žœǯ
ŸŽ›ȱ ’–Žǰȱ Œ˜–™Ž’’ŸŽȱ –Š›”Žȱ ˜›ŒŽœȱ Ž—ȱ ˜ȱ ›ŽžŒŽȱ ž—žœžŠ••¢ȱ ‘’‘ȱ ™›˜ęœǯȱ ›˜ęȱ
Ž—Œ˜ž›ŠŽœȱ Œ˜–™Ž’’˜—ǰȱ ‹žȱ Ž¡ŒŽœœȱ ™›˜ęœȱ Ž—ȱ ˜ȱ ŠĴ›ŠŒȱ ›ž’—˜žœȱ Œ˜–™Ž’’˜—ǯȱ ˜›ȱ
Ž¡Š–™•Žǰȱ ‘Žȱ ꛜȱ ›ŽŠ’•ȱ œ˜›Žȱ ˜ȱ ˜™Ž—ȱ ’—ȱ Šȱ
—Ž ȱŠ—ȱŽ¡™Š—’—ȱŠ›ŽŠȱ–Š¢ȱŽ—Ž›ŠŽȱ–˜›Žȱ
competition
™›˜ęȱ‘Š—ȱ’œȱŒ˜—œ’Ž›Žȱ¢™’ŒŠ•ȱ˜›ȱ‘Šȱ¢™Žȱ
Between purchasers or tenants, the interactive
˜ȱ Ž—Ž›™›’œŽǯȱ ȱ —˜ȱ ‹Š››’Ž›œȱ ˜ȱ Ž—›¢ȱ Ž¡’œǰȱ
efforts of two or more potential purchasers
˜ —Ž›œȱ ˜ȱ œ’–’•Š›ȱ ›ŽŠ’•ȱ Ž—Ž›™›’œŽœȱ ’••ȱ
or tenants to make a sale or secure a lease;
•’”Ž•¢ȱ ›ŠŸ’ŠŽȱ ˜ȱ ‘Žȱ Š›ŽŠȱ ˜ȱ Œ˜–™ŽŽȱ ˜›ȱ
between sellers or landlords, the interactive
‘Žȱœž›™•žœȱ™›˜ęœǯȱŸŽ—žŠ••¢ȱ‘Ž›Žȱ–Š¢ȱ—˜ȱ
efforts of two or more potential sellers or
‹ŽȱŽ—˜ž‘ȱ‹žœ’—Žœœȱ˜ȱœž™™˜›ȱŠ••ȱ‘Žȱ›ŽŠ’•Ȭ
landlords to complete a sale or lease; among
Ž›œǯȱȱ Ž ȱ œ˜›Žœȱ –Š¢ȱ ™›˜ęǰȱ ‹žȱ ˜‘Ž›œȱ ’••ȱ
competitive properties, the level of productivity
Š’•ǯȱ ‘Žȱ ŽěŽŒœȱ ˜ȱ Œ˜–™Ž’’˜—ȱ Š—ȱ –Š›”Žȱ
and amenities or benefits characteristic of
each property considering the advantageous
›Ž—œȱ˜—ȱ™›˜ęȱ•ŽŸŽ•œȱŠ›ŽȱŽœ™ŽŒ’Š••¢ȱŽŸ’Ž—ȱ
or disadvantageous position of the property
˜ȱ Š™™›Š’œŽ›œȱ –Š”’—ȱ ’—Œ˜–Žȱ ™›˜“ŽŒ’˜—œȱ Šœȱ
relative to the competitors.
™Š›ȱ˜ȱ‘Žȱ’—Œ˜–ŽȱŠ™™›˜ŠŒ‘ȱ˜ȱŸŠ•žŽǯ
substitution
The appraisal principle states that when
several similar or commensurate commodities,
goods, or services are available, the one
with the lowest price will attract the greatest
demand and widest distribution. This is the
primary principle upon which the cost and
direct comparison approaches are based.
Substitution
‘Žȱ ™›’—Œ’™•Žȱ ˜ȱ œž‹œ’ž’˜—ȱ œŠŽœȱ ‘Šȱ
‘Ž—ȱ œŽŸŽ›Š•ȱ œ’–’•Š›ȱ ˜›ȱ Œ˜––Ž—œž›ŠŽȱ
Œ˜––˜’’Žœǰȱ ˜˜œǰȱ ˜›ȱ œŽ›Ÿ’ŒŽœȱ Š›Žȱ ŠŸŠ’•Ȭ
Š‹•Žǰȱ ‘Žȱ ˜—Žȱ ’‘ȱ ‘Žȱ •˜ Žœȱ ™›’ŒŽȱ ŠĴ›ŠŒœȱ
‘Žȱ›ŽŠŽœȱŽ–Š—ȱŠ—ȱ ’Žœȱ’œ›’‹ž’˜—ǯȱ
‘’œȱ ™›’—Œ’™•Žȱ Šœœž–Žœȱ ›Š’˜—Š•ǰȱ ™›žŽ—ȱ
–Š›”Žȱ‹Ž‘ŠŸ’˜ž›ȱ ’‘ȱ—˜ȱž—žŽȱŒ˜œȱžŽȱ˜ȱ
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™›˜™Ž›¢ȱ‘Š—ȱ˜›ȱŠ—˜‘Ž›ȱ‘Šȱ’œȱŽšžŠ••¢ȱŽœ’›Š‹•Žǯ
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Chapter 3 – Foundations of Appraisal
3.7
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ŽšžŠ••¢ȱŽœ’›Š‹•Žȱœž‹œ’žŽœȱŽ—ȱ˜ȱœŽȱ‘Žȱ•’–’œȱ˜ȱ™›˜™Ž›¢ȱ™›’ŒŽœǰȱ›Ž—œǰȱŠ—ȱ›ŠŽœǯȱ
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˜ĜŒŽȱ ‹ž’•’—ǰȱ ˜›ȱ ‘’‘ȬŽŒ‘ȱ –Š—žŠŒž›’—ȱ ™•Š—ǯȱ —ȱ ‘˜œŽȱ œ’žŠ’˜—œǰȱ ‘Žȱ Š™™›Š’œŽ›ȱ
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ŽŒ‘—’šžŽœȱŠ™™›˜™›’ŠŽȱ˜›ȱ•’–’ŽȬ–Š›”Žȱ™›˜™Ž›’Žœǯ
Balance
‘Žȱ ™›’—Œ’™•Žȱ ˜ȱ ‹Š•Š—ŒŽȱ ‘˜•œȱ ‘Šȱ ›ŽŠ•ȱ
The principles of balance, decreasing marginal
™›˜™Ž›¢ȱ ŸŠ•žŽȱ ’œȱ Œ›ŽŠŽȱ Š—ȱ œžœŠ’—Žȱ
utility, contribution, surplus productivity, and
‘Ž—ȱ Œ˜—›Šœ’—ǰȱ ˜™™˜œ’—ǰȱ ˜›ȱ ’—Ž›ŠŒ’—ȱ
conformity explain how the integration of
Ž•Ž–Ž—œȱ Š›Žȱ ’—ȱ Šȱ œŠŽȱ ˜ȱ Žšž’•’‹›’ž–ǯȱ ‘’œȱ
property components affects property value.
™›’—Œ’™•Žȱ Š™™•’Žœȱ ˜ȱ ›Ž•Š’˜—œ‘’™œȱ Š–˜—ȱ
ŸŠ›’˜žœȱ ™›˜™Ž›¢ȱ Œ˜–™˜—Ž—œȱ Šœȱ Ž••ȱ Šœȱ ‘Žȱ
›Ž•Š’˜—œ‘’™ȱ ‹Ž ŽŽ—ȱ ‘Žȱ Œ˜œœȱ ˜ȱ ™›˜žŒ’˜—ȱ Š—ȱ ‘Žȱ ™›˜™Ž›¢Ȃœȱ ™›˜žŒ’Ÿ’¢ǯȱ Š—ǰȱ
•Š‹˜ž›ǰȱŒŠ™’Š•ǰȱŠ—ȱŽ—›Ž™›Ž—Žž›’Š•ȱŒ˜˜›’—Š’˜—ȱŠ›Žȱ‘ŽȱŠŽ—œȱ˜ȱ™›˜žŒ’˜—ǰȱ‹žȱ˜›ȱ
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‘Ž—ȱ—˜ȱ–Š›’—Š•ȱ‹Ž—Žęȱ˜›ȱž’•’¢ȱ’œȱŠŒ‘’ŽŸŽȱ‹¢ȱŠ’—ȱŠ—˜‘Ž›ȱž—’ȱ˜ȱŒŠ™’Š•ǯ
‘Žȱ ™›’—Œ’™•Žȱ ˜ȱ ‹Š•Š—ŒŽȱ ˜ŸŽ›—œȱ ‘Žȱ ›Ž•ŠŽȱ ™›’—Œ’™•Žœȱ ˜ȱ ’–’—’œ‘’—ȱ ›Žž›—œǰȱ
Œ˜—›’‹ž’˜—ǰȱ œž›™•žœȱ ™›˜žŒ’Ÿ’¢ǰȱ Š—ȱ Œ˜—˜›–’¢ǯȱ ‘Žȱ •Š ȱ ˜ȱ ’–’—’œ‘’—ȱ ›Žž›—œȱ
‘˜•œȱ ‘Šȱ ’—Œ›Ž–Ž—œȱ ’—ȱ ‘Žȱ ŠŽ—œȱ ˜ȱ ™›˜žŒ’˜—ȱ ŠŽȱ ˜ȱ Šȱ ™Š›ŒŽ•ȱ ˜ȱ ™›˜™Ž›¢ȱ
™›˜žŒŽȱ›ŽŠŽ›ȱ—Žȱ’—Œ˜–Žȱž™ȱ˜ȱŠȱŒŽ›Š’—ȱ™˜’—ǯȱȱ‘’œȱ™˜’—ǰȱ‘Žȱ™˜’—ȱ˜ȱŽŒ›ŽŠœ’—ȱ
˜›ȱ’–’—’œ‘’—ȱ›Žž›—œǰȱ–Š¡’–ž–ȱŸŠ•žŽȱ’œȱŠŒ‘’ŽŸŽǯȱ—¢ȱŠ’’˜—Š•ȱŽ¡™Ž—’ž›Žȱ ’••ȱ
—˜ȱ™›˜žŒŽȱŠȱ›Žž›—ȱŒ˜––Ž—œž›ŠŽȱ ’‘ȱ‘ŽȱŠ’’˜—Š•ȱ’—ŸŽœ–Ž—ǯȱ‘Ž—ȱ‘Žȱ™˜’—ȱ
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ŒŠžœŽȱ ™›˜žŒ’Ÿ’¢ȱ ˜ȱ ŽŒ•’—Žȱ ™›˜™˜›’˜—Š••¢ǯȱ ‘’œȱ ’œȱ Š•œ˜ȱ ”—˜ —ȱ Šœȱ ‘Žȱ ™›’—Œ’™•Žȱ ˜ȱ
’–’—’œ‘’—ȱ–Š›’—Š•ȱ™›˜žŒ’Ÿ’¢ǯ
1
The specific issues involved in the valuation of unique properties are addressed in Frank E. Harrison, Appraising the
Tough Ones: Creative Ways to Value Complex Residential Properties (Chicago: Appraisal Institute, 1996).
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3.8
The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition
‘Žȱ Ž›’•’£Š’˜—ȱ ˜ȱ Š›–•Š—ȱ ™›˜Ÿ’Žœȱ
Šȱ œ’–™•Žȱ Ž¡Š–™•Žǯȱ ™™•¢’—ȱ Ž›’•’£Ž›ȱ ˜ȱ Šȱ
•Š—ȱ™Š›ŒŽ•ȱ’—Œ›ŽŠœŽœȱŒ›˜™ȱ¢’Ž•ȱ˜—•¢ȱž™ȱ˜ȱ
Šȱ ™˜’—ǯȱ Ž¢˜—ȱ ‘Šȱ ™˜’—ȱ ‘Žȱ Š’’˜—Š•ȱ
Ž›’•’£Ž›ȱ ’••ȱ ™›˜žŒŽȱ —˜ȱ ž›‘Ž›ȱ ’—Œ›ŽŠœŽȱ
law of decreasing returns
’—ȱ ‘Žȱ –Š›’—Š•ȱ ˜ž™žȱ ˜ȱ ‘Žȱ ŠŒ›ŽŠŽǯȱ
The premise that additional expenditures beyond
‘Žȱ ˜™’–ž–ȱ Š–˜ž—ȱ ˜ȱ Ž›’•’£Š’˜—ȱ ’œȱ
a certain point (the point of decreasing returns)
ŠŒ‘’ŽŸŽȱ ‘Ž—ȱ ‘Žȱ ŸŠ•žŽȱ ˜ȱ ‘Žȱ ’—Œ›Ž–Ž—ȱ
will not yield a return commensurate with the
’—ȱ¢’Ž•ȱ›Žœž•’—ȱ›˜–ȱ‘Žȱ•Šœȱž—’ȱ˜ȱŽ›’•Ȭ
additional investment; also known as law of
’£Ž›ȱ ŽšžŠ•œȱ ‘Žȱ Š’’˜—Š•ȱ Ž¡™Ž—’ž›Žȱ ˜—ȱ
diminishing returns.
Ž›’•’£Ž›ǯȱ‘’œȱ’œȱ‘Žȱ™˜’—ȱ˜ȱ‹Š•Š—ŒŽǯ
law of increasing returns
œȱ Šȱ ž›‘Ž›ȱ ’••žœ›Š’˜—ǰȱ Œ˜—œ’Ž›ȱ Šȱ
The premise that larger amounts of the agents
ŽŸŽ•˜™Ž›ȱ ‘˜ȱ ’œȱ ŽŒ’’—ȱ ‘˜ ȱ –Š—¢ȱ
of production produce greater net income up to
‹Ž›˜˜–œȱ˜ȱ’—Œ•žŽȱ’—ȱŠȱœ’—•ŽȬž—’ȱ‘˜žœŽȱ
a certain point (the point of decreasing returns).
‹Ž’—ȱ ŽŸŽ•˜™Žȱ ˜›ȱ œŠ•Žȱ ˜—ȱ ‘Žȱ ›Žœ’Ž—’Š•ȱ
–Š›”Žǯȱ ‘Žȱ ¢™’ŒŠ•ȱ œ’—•ŽȬž—’ȱ ‘˜žœŽȱ ’—ȱ
‘’œȱ›Žœ’Ž—’Š•ȱ–Š›”Žȱ‘Šœȱ‘›ŽŽȱ‹Ž›˜˜–œǯȱȱ–Š¢ȱ‹Žȱž—ŽŒ˜—˜–’Œȱ˜ȱ’—Œ•žŽȱŠȱ˜ž›‘ȱ
‹Ž›˜˜–ȱ’ȱ‘ŽȱŒ˜œȱ˜ȱ‹ž’•ȱŽ¡ŒŽŽœȱ‘ŽȱŸŠ•žŽȱŠŽȱ˜ȱ‘Žȱ™›˜™Ž›¢ǯ
‘Žȱ™›’—Œ’™•Žȱ˜ȱ‹Š•Š—ŒŽȱŠ•œ˜ȱŠ™™•’Žœȱ˜ȱ‘Žȱ›Ž•Š’˜—œ‘’™ȱ‹Ž ŽŽ—ȱŠȱ™›˜™Ž›¢ȱŠ—ȱ
’œȱŽ—Ÿ’›˜—–Ž—ǯȱȱ™›˜™Ž›ȱ–’¡ȱ˜ȱŸŠ›’˜žœȱ¢™ŽœȱŠ—ȱ•˜ŒŠ’˜—œȱ˜ȱ•Š—ȱžœŽœȱ’—ȱŠ—ȱŠ›ŽŠȱ
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‘Žȱ™›’—Œ’™•Žȱ˜ȱ‹Š•Š—ŒŽȱŠ—ȱ‘Žȱ™›’—Œ’™•Žœȱ˜ȱŒ˜—›’‹ž’˜—ǰȱœž›™•žœȱ™›˜žŒ’Ÿ’¢ǰȱ
Š—ȱŒ˜—˜›–’¢ȱŠ›Žȱ’—Ž›Ž™Ž—Ž—ȱŠ—ȱŒ›žŒ’Š•ȱ’—ȱ‘’‘ŽœȱŠ—ȱ‹ŽœȱžœŽȱŠ—Š•¢œŽœȱŠ—ȱ
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’—ȱ Š••ȱ ˜›–œȱ ˜ȱ Ž™›ŽŒ’Š’˜—ȱ ’—ȱ ‘Žȱ Œ˜œȱ Š™™›˜ŠŒ‘ǰȱ –Š”’—ȱ Š“žœ–Ž—œȱ ’—ȱ ‘Žȱ ’›ŽŒȱ
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balance
The principle that real property value is created
and sustained when contrasting, opposing or
interacting elements are in a state of equilibrium.
Contribution
‘Žȱ ™›’—Œ’™•Žȱ ˜ȱ Œ˜—›’‹ž’˜—ȱ œŠŽœȱ ‘Šȱ ‘Žȱ ŸŠ•žŽȱ ˜ȱ Šȱ ™Š›’Œž•Š›ȱ Œ˜–™˜—Ž—ȱ ’œȱ
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Š–˜ž—ȱ ‘Šȱ ’œȱ Š‹œŽ—ŒŽȱ ˜ž•ȱ Ž›ŠŒȱ ›˜–ȱ ‘Žȱ ŸŠ•žŽȱ ˜ȱ ‘Žȱ ‘˜•Žǯȱ ‘Žȱ Œ˜œȱ ˜ȱ Š—ȱ
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’—œŠ••ȱ ˜Žœȱ —˜ȱ —ŽŒŽœœŠ›’•¢ȱ ’—Œ›ŽŠœŽȱ ‘Žȱ ŸŠ•žŽȱ ˜ȱ Šȱ ›Žœ’Ž—’Š•ȱ ™›˜™Ž›¢ȱ ‹¢ȱ ǞřŖǰŖŖŖǯȱ
Š‘Ž›ǰȱ ‘Žȱ ™˜˜•Ȃœȱ ˜••Š›ȱ Œ˜—›’‹ž’˜—ȱ ˜ȱ ŸŠ•žŽȱ ’œȱ –ŽŠœž›Žȱ ’—ȱ Ž›–œȱ ˜ȱ ’œȱ ‹Ž—Žęȱ
˜›ȱ ž’•’¢ȱ ’—ȱ ‘Žȱ –Š›”Žǯȱ ‘Žȱ œ ’––’—ȱ ™˜˜•Ȃœȱ Œ˜—›’‹ž’˜—ȱ ˜ȱ ŸŠ•žŽȱ –Š¢ȱ ‹Žȱ ˜—Žȱ ˜ȱ
‘Žȱ˜••˜ ’—DZ
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Ž–Š—ȱ’—ȱ‘Žȱ–Š›”Žǯ
yȱ šžŠ•ȱ˜ȱ’œȱŒ˜œǯ
yȱ ˜ Ž›ȱ ‘Š—ȱ ’œȱ Œ˜œǰȱ ‘˜ž‘ȱ œ’••ȱ Œ˜—›’‹ž’—ȱ ™˜œ’’ŸŽ•¢ȱ ˜ȱ ŸŠ•žŽǯȱ ‘’œȱ
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Chapter 3 – Foundations of Appraisal
3.9
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yȱ ȱ —ŽŠ’ŸŽȱ Œ˜—›’‹ž’˜—ȱ ˜ȱ ŸŠ•žŽȱ ’ȱ ‘Žȱ œ ’––’—ȱ ™˜˜•ȱ –Š¢ȱ —ŽŽȱ ˜ȱ ‹Žȱ
›Ž–˜ŸŽȱ Šȱ Š—ȱ Š’’˜—Š•ȱ Œ˜œȱ ˜›ȱ ‘Žȱ ™›˜™Ž›¢ȱ ˜ȱ ›ŽŠŒ‘ȱ ’œȱ ‘’‘Žœȱ Š—ȱ
‹ŽœȱžœŽǯ
‘ŽȱŒ˜—›’‹ž’˜—ȱ˜ȱ‘ŽȱŽ¡’œ’—ȱ’–™›˜ŸŽ–Ž—œȱ–Š¢ȱ—˜ȱ‹Žȱ’—ȱ™›˜™Ž›ȱ‹Š•Š—ŒŽȱ ’‘ȱ‘Žȱ
˜Š•ȱ™›˜™Ž›¢ǯȱœ™ŽŒ’Š••¢ȱ’—ȱ›Š—œ’’˜—Š•ȱŠ›ŽŠœǰȱŠȱ™›˜™Ž›¢Ȃœȱ™›ŽœŽ—ȱžœŽȱ–Š¢ȱž—Ž›ž’Ȭ
•’£Žȱ ‘Žȱ •Š—ǯȱ ŽŸŽ›‘Ž•Žœœǰȱ Š—ȱ Ž¡’œ’—ǰȱ •ŽœœȬ
‘Š—Ȭ˜™’–Š•ȱ žœŽǰȱ ŒŠ••Žȱ Š—ȱ ’—Ž›’–ȱ žœŽǰȱ ’••ȱ
contribution
Œ˜—’—žŽȱ ž—’•ȱ ’ȱ ’œȱ ŽŒ˜—˜–’ŒŠ••¢ȱ ŽŠœ’‹•Žȱ ˜›ȱ
The concept that the value of a particular
Šȱ ŽŸŽ•˜™Ž›ȱ ˜ȱ Š‹œ˜›‹ȱ ‘Žȱ Œ˜œœȱ ˜ȱ Œ˜—ŸŽ›’—ȱ
component is measured in terms of its
contribution to the value of the whole property
‘Žȱ ™›˜™Ž›¢ǰȱ Ž’‘Ž›ȱ ‹¢ȱ ›Š£’—ȱ Š—ȱ ›Ž™•ŠŒ’—ȱ
or as the amount that its absence would
‘Žȱ Ž¡’œ’—ȱ ’–™›˜ŸŽ–Ž—œȱ ˜›ȱ ‹¢ȱ ›Ž‘Š‹’•’ŠȬ
detract from the value of the whole.
’—ȱ‘Ž–ǯ
Surplus Productivity
ž›™•žœȱ ™›˜žŒ’Ÿ’¢ȱ ’œȱ ‘Žȱ —Žȱ ’—Œ˜–Žȱ ˜ȱ ‘Žȱ •Š—ȱ ›Ž–Š’—’—ȱ ŠŽ›ȱ ‘Žȱ Œ˜œœȱ ˜ȱ ‘Žȱ
˜‘Ž›ȱ ŠŽ—œȱ ˜ȱ ™›˜žŒ’˜—ȱ ‘ŠŸŽȱ ‹ŽŽ—ȱ ™Š’ǯȱ ‘Žȱ Œ•Šœœ’ŒŠ•ȱ ŽŒ˜—˜–’œœȱ ˜ȱ ‘Žȱ ŗޝ‘ȱ Š—ȱ
ŗş‘ȱŒŽ—ž›’Žœȱ’Ž—’ꮍȱ‘Žȱœž›™•žœȱ ’‘ȱ•Š—ȱ›Ž—ǰȱ ‘’Œ‘ȱ‘Ž¢ȱž—Ž›œ˜˜ȱ˜ȱŠŒŒ˜ž—ȱ
˜›ȱ •Š—ȱ ŸŠ•žŽǯȱ ›Š’’˜—Š••¢ǰȱ ‘Žȱ ™›’—Œ’™•Žȱ ˜ȱ œž›™•žœȱ ™›˜žŒ’Ÿ’¢ȱ ‘Šœȱ ™›˜Ÿ’Žȱ
‘Žȱ ‹Šœ’œȱ ˜›ȱ ‘Žȱ ›Žœ’žŠ•ȱ Œ˜—ŒŽ™ȱ ˜ȱ •Š—ȱ ›Žž›—œȱ Š—ȱ ›Žœ’žŠ•ȱ ŸŠ•žŠ’˜—ȱ ŽŒ‘—’šžŽœȱ
ǻŽŽȱ ‘Š™Ž›ȱ ŘŘǼǯȱ ‘Žȱ ™›’—Œ’™•Žœȱ ˜ȱ œž›™•žœȱ
™›˜žŒ’Ÿ’¢ȱ Š—ȱ ›Žœ’žŠ•ȱ ›Žž›—œȱ ˜ȱ ‘Žȱ •Š—ȱ
surplus productivity
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The net income that remains after the costs of
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various agents of production have been paid.
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conformity
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The appraisal principle that real property
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value is created and sustained when the
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characteristics of a property conform to the
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demands of its market.
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The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition
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Externalities
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externalities
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Chapter 3 – Foundations of Appraisal
3.11
TAX POLICY AND REAL PROPERTY MARKETS
Changes to the Income Tax Act in 1972 made gains in the value of investment real estate in Canada
taxable; before that, such "capital gains" were free of tax. Further reforms at the same time prevented
rental investors from claiming depreciation charges (called capital cost allowances or CCA) as deductions
against income from other sources. These changes had a far-reaching effect on the value of investmentgrade properties. Due in part to the tax advantages available prior to 1970, some real estate markets
had been overbuilt. After the tax law was changed, the oversupply was recognized and values in these
markets declined significantly.
In 1974, the multiple-unit residential building (MURB) provision of the Income Tax Act restored the
favourable CCA treatment for rental apartment developments. The MURB provision was extended
several times – it was in effect from 1974 to 1979 and was reinstated from 1980 to 1981. The purpose of
the MURB provision was to stimulate investor interest in rental housing; at this it proved successful, as
many syndicated MURB tax shelter rental projects were built across Canada during this time. However, in
1978, depreciation rates for MURBS were reduced, and in 1979 and 1981, the deductibility of expenses
for rental investors was limited, making this type of investment less attractive. During the recessionary
period that commenced in 1981, demand for rental multi-unit developments disappeared. By the mid
1980s, low interest rates stimulated a gradual economic recovery and sales of new and existing homes
picked up.
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FORCES THAT INFLUENCE REAL PROPERTY MARKETS
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Social Forces
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Chapter 3 – Foundations of Appraisal
3.13
Economic Forces
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Governmental Forces
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The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition
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Environmental Forces
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linkage
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1. Time and distance relationship between a
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particular use and supporting facilities, e.g.,
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between residences and schools, shopping,
and employment.
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2. The movement of people, goods, services, or
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communications to and from the subject site,
›Ž•Š’˜—œ‘’™œǰȱ ˜›ȱ •’—”ŠŽœǰȱ ‹Ž ŽŽ—ȱ Šȱ
measured by the time and cost involved.
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location
The time-distance relationships, or linkages,
between a property or neighborhood and all
other possible origins and destinations of
people going to or coming from the property
or neighborhood.
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Chapter 3 – Foundations of Appraisal
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