Körfez GYO Fiyat Tespit Raporuna İlişkin Analist Raporu

EURO YATIRIM MENKUL DEĞERLER A.Ş.
21 nasiN 4102
FİYAT TESPİT RAPORUNA İLİŞKİN ANALİST RAPORU
KÖRFEZ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
İşbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu’nun 12/02/2013 tarih ve 5/145 sayılı kararına
dayanılarak Euro Yatırım Menkul Değerler A.Ş tarafından, Gedik Yatırım A.Ş.’nin hazırladığı
Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Fiyat Tespit Raporuna ilişkin analist raporudur.
Bu Rapor Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş’nin halka arzına ilişkin olarak,
yatırımcıların halka arza katılması ya da katılmaması yönünde bir teklif değildir. Bu raporda
yer alan verilerin gerçeği tam olarak yansıttığı kabul edilmiş olup, finansal ve hukuki açıdan
inceleme yapılmamıştır.
ŞİRKET HAKKINDA TANITICI BİLGİ :
Bir Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. iştiraki olan Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
A.Ş.(KÖRFEZ GYO), “Körfez Gayrimenkul İnşaat Taahhüt Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş.”
unvanı ile 1996 yılında kurulmuştur. KÖRFEZ GYO’nun faaliyetleri, Sermaye Piyasası
Kurulu’nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemelerinde belirtilen amaç ve
konularla iştigal etmek, esas olarak gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye
piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım
yapmaktır.
ORTAKLIK ve SERMAYE YAPISI
Ortağın
Adı Soyadı
Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş.
Abdullah Tivnikli
Ömer Asım Özgözükara
Ufuk Uyan
İbrahim Mutlu
Mustafa Güran
Osman Baydoğan
Halka Açık Kısım
Toplam
Halka Arz Öncesi
(TL)
(%)
49.498.000
99,9959
500
0,0010
500
0,0010
250
0,0005
250
0,0005
250
0,0005
250
0,0005
0
0
49.500.000
100,00
Halka Arz Sonrası
(TL)
(%)
49.498.000
74,9970
500
0,0007
500
0,0007
250
0,0004
250
0,0004
250
0,0004
250
0,0004
16.500.000
0,2500
66.000.000
100,00
Kurulduğu tarihten buyana birçok inşaat ve gayrimenkul projesinde faaliyetler gösteren
KÖRFEZ GYO, Sermaye Piyasası Kurulu’nun 05.12.2011, Gümrük ve Ticaret Bakanlığı İç
Ticaret Genel Müdürlüğü’nün 14.12.2011 tarihli izinleri ve İstanbul Ticaret Sicil
Memurluğu’nun 29.12.2011 tarihli tescili ile “Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.”
olarak unvan değişikliğine gitmiş ve gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşüm sürecini
tamamlamıştır.
KÖRFEZ GYO’NUN PORTFÖYÜNDEKİ PROJELER:
Kartal Horizon Projesi:
5.983m²’lik arsa üzerinde inşa edilmekte olan proje 178 adet bağımsız bölümden
oluşmaktadır. İki blok halinde inşa edilen projenin toplam inşaat alanı 43.690 m2, toplam brüt
satılabilir alanı ise 27.123 m2’dir. Proje inşaat aşamasındadır. Diğer yandan projede yer alan
bağımsız bölümlerin satışlarına Dumankaya İnşaat tarafından başlanmıştır.
Proje Alanı İstanbul’un Anadolu yakasında Kartal ilçesindedir. Arsa tercih edilen bir yerleşim
yerinde denize nazır olup hazırlanan fizibilite raporuna göre konut ve ticari alan olarak
değerlendirilmiştir.
Proje Alanının özellikleri aşağıdaki şekilde sıralanmıştır;
•Anadolu yakasında sahil yoluna bitişik konumlanması
•Lokasyonu tercih edilen bir yer olması
•Olumlu çevre faktörü
•Sahip olduğu manzara
•Bulunduğu sahil yolundan ana arterlere E–5 ve TEM oto yoluna çıkışları kolay olması ve
yoğun trafik problemlerinin yaşanmaması
•Sabiha Gökçen Uluslararası Havaalanı’ na olan yakınlığı
•Kartal kentsel dönüşüm alanı başlangıç noktasında olması.
Kilyos Arsası:
İmar Durumu
Gayrimenkulün içinde bulunduğu alana ait 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı 11.04.2007
tarihinde onaylanmıştır. Bu plana göre;
· Konu parselin net arsa alanı 4,520 m2’dir.
· 4,321 m2 büyüklüğündeki alan kısmi olarak ilköğretim tesis alanı, yol, ve yeşil alana
ayrılmıştır.
· Net parsel alanı, konut alanı olarak fonksiyonlandırılmıştır.
· Yapılanma koşulu; TAKS:0.10 ve KAKS: 0.20 ve hmax: 6.50 metre olarak belirlenmiştir.
Sarıyer Tapu Müdürlüğü’nde yapılan incelemeler neticesinde gayrimenkulün üzerinde,
gayrimenkulün haklarına kısıtlayıcı etkisi olan herhangi bir tedbir kararı yer almamaktadır.
Ayrıca, Sarıyer Belediyesi İmar Müdürlüğü’nden alınan bilgiler neticesinde, konu
gayrimenkule ait 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nın mevcut olduğunu ve istenildiği
zaman parsel üzerinde inşaata başlanabileceği öğrenilmiştir.
Sonuç olarak; tapu ve belediye incelemeleri itibariyle taşınmazların Gayrimenkul Yatırım
Ortaklığı portföyünde “arsa” vasfı ile bulunmasında kısıtlayıcı herhangi husus
bulunmamaktadır.
Güre, Balıkesir Tesisi:
İmar durumu
Konu arsa turistik tesis alanı (TTA) imarlıdır. Yapılaşma şartları;E:0,60,H:9.50 m, 3 kattır.
Güre tesisi, izmir Çanakkale yolu cephelidir ve ulaşım karayolu ile sağlanmaktadır. İzmir
Çanakkale yolu ile deniz arasında konumlanan taşunmaz Güre ve Akçay merkeze 3 km,
Edremit merkeze 11 km mesafede yer almaktadır.
İmar haklarındaki iyileşmeler ve 6306 sayılı yasa ile karar alma süreçlerinin kolaylaşması,
söz konusu tesisin yıkılarak üzerinde yeni bir proje geliştirilmesini yapılabilir ve kârlı bir
yatırım haline getirmiştir. Arsanın termal su potansiyelini de değerlendirerek yılın on iki ayı
hizmet verecek bir tesis inşa edilmesi halinde, mevcut hak sahiplerine muadil devreler verilse
dahi, kalan devrelerin satışının ilgi göreceği ve eskisine göre çok daha büyük inşa edilecek
otelin iyi bir kira geliri ve satış değeri oluşturacağı düşünülmektedir.
ŞİRKETİN HALKA ARZ GELİRİNİ KULLANIM YERLERİ HAKKINDA BİLGİ
Halka arzdan sağlanması beklenen net nakit girişi tahmini halka arz maliyeti olan 757.835TL
göz önünde bulundurulduğunda 18.217.165 TL mertebesindedir. Halka arzdan elde edilecek
fon ile Sarıyer/Kilyos’ta bulunan arsa üzerinde ve yıkım kararı kesinleşen
Balıkesir/Edremit’teki Güre tesisinin 6306 sayılı Afet Yasası kapsamında yıkılarak arsaya
dönüşmesi sonrasında tesise ait arsa üzerinde yeni proje geliştirme fırsatları
değerlendirilecektir. Halka arz geliri ile söz konusu arsalar üzerindeki muhtemel projelerin
inşaatlarının finanse edilmesi planlanmaktadır.
FİYAT TESPİT RAPORU DEĞERLEMEYE YÖNELİK GÖRÜŞÜMÜZ
Gedik Yatırım A.Ş., Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin halka arzı için 1.15 TL
fiyat belirlemiş olup, yayımlanmış olan fiyat tespit raporuna göre şirketin değerlemesinde Net
Aktif Değer yöntemi ve Piyasa Çarpanları Analizi yöntemleri kullanılmış ve Aktif Değer
yöntemine göre %50, Piyasa Çarpanları Analizine göre kendi içinde PD/NAD’a göre %30 ve
PD/DD’e göre %20 ağırlıklandırılarak kullanılmıştır.
Net Aktif Değer yöntemi:
Net aktif değer hesaplamasında varlıkların rayiç değerinden yükümlülükler düşülmüştür.
Hesaplamada stoklar kalemi içinde muhasebeleştirilmiş olan gayrimenkullerin Aralık 2013,
Ocak 2014 ve Şubat 2014 tarihleri itibariyle SPK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul
değerleme şirketleri tarafından yapılmış ve gayrimenkul değerleme raporları kullanılmıştı.
Bu değerleme yönteminde piyasa değerine ulaşabilmek için 2013/12 bilançosundaki stoklar
hesabı dışındaki varlık ve yükümlülükler kalemi de hesaplamaya dahil edilmiştir.
Piyasa Çarpanları Yöntemi :
-Piyasa Değeri/Net Aktif Değeri
Yapılan değerleme çalışmasında BİST GYO endeksinde işlem gören GYO’ların PD/NAD
ortalamaları kullanılmıştır. Değer tespitinde iki örneklem kullanılmıştır. Bunlardan biri
Emlak GYO hariç tüm GYO’ların mevcut değerleri baz alınırken ikinci örneklem olarak ta
faaliyetleri açısından benzerlik gösteren şirketlerin değerleri baz alınmıştır.
- Piyasa Değeri/Defter Değeri
Değerlemede BİST’te işlem gören tüm GYO’ların PD/DD oranları bulunarak ortalama
değer üzerinden hesaplama yapılmıştır.
SONUÇ
Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için Gedik Yatırım A.Ş. tarafından yapılan fiyat
tespit Raporunda kullanılan tahminler ve çarpanların, %50 Net Aktif Değer yöntemi ve %50
Piyasa çarpanları Yönetimi ile bulunan 78,36 mn TL piyasa değeri, %27,35 iskontoyla 56,92
mn TL piyasa değerinin,
Gedik Yatırım A.Ş. tarafından Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için verilen 1,15
halka arz satış fiyatının makul olduğunu düşünmekteyiz.
Finansal Tablolar
Burada yer alan her türlü bilgi, değerlendirme, yorum ve istatistiki şekil ve değerler hazırlandığı tarih
itibariyle mevcut piyasa koşulları ve güvenilirliğine inanılan kaynaklardan elde edilerek derlenmiştir.
Euro Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından, karşılığında herhangi bir maddi menfaat temin
edilmeksizin, genel anlamda bilgi vermek amacıyla hazırlanmış olup, hiçbir şekilde yönlendirici
nitelikte olmayan bilgiler yatırımcılar tarafından danışmanlık faaliyeti olarak kabul edilmemeli ve
yatırım kararlarına esas olarak alınmamalıdır. Bu bilgiler, belli bir getirinin sağlanmasına yönelik
olarak verilmemekte ve bu yönde herhangi bir şekilde taahhüt veya garantimiz bulunmamaktadır. Bu
itibarla bu sayfalarda yer alan ve hiç bir şekilde yönlendirici nitelikte olmayan hususlar hakkında
herhangi bir sorumluluğumuz bulunmamaktadır. Gerek bu yayındaki, gerekse bu yayında kullanılan
kaynaklardaki hata ve eksikliklerden ve bu yayındaki bilgilerin kullanılması sonucunda yatırımcıların
ve/veya ilgili kişilerin uğrayabilecekleri doğrudan ve/veya dolaylı zararlardan, kâr yoksunluğundan
manevi zararlardan ve her ne şekil ve surette olursa olsun üçüncü kişilerin uğrayabileceği her türlü
zararlardan dolayı Euro Yatırım Menkul Değerler A.Ş. sorumlu tutulamaz.

Download Report