preuzmi elaborat

PROCJENA
GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI –
NOVE, SADAŠNJE I PROMETNE
Nekretnina:poslovni prostor površine 121,97 m2 na VII.
katu smješten u južnom dijelu objekta –
središnje pravokutne diletacije i 3PGM površine 21,26 m2 u podzemnoj etaži poslovnog tornja
"Zagrepčanka", na lokaciji Zagreb, Savska 41
Naručitelj procjene:STEČAJNA UPRAVITELJICA
Odvjetnica RAJKA JAGMAREVIĆ
Zagreb, 25. svibnja 2013.
–1–
SAŽETAK PROCJENE:
Podaci
Zabilježba
Naručitelj procjene
STEČAJNA UPRAVITELJICA
Rajka Jagmarević
Adresa nekretnine
ZAGREB, Savska 41
Tip nekretnine
poslovni prostor i GPM 3 kom
z.k.ul.
–
Poduložak broj
–
z.k.č. br.
–
k.o.
površina zemljišta
Grad Zagreb
(m2)
–
površina građevina (m2)
143,23 m2
Tržišna vrijednost nekretnine (€)
160.000 €
Nova građevinska vrijednost (€)
100.261 €
Legalitet
DA, izvedeno po građevinskoj dozvoli
Građevinska dozvola
DA
Neposredan pristup javnom putu
DA
Usklađenost katastra i gruntovnice
DA
Godina izgradnje
1974.
Godina obnove
–
BILD PROMET d.o.o.,
MARIO ČUTURA, dipl. inž.
Ime procjenitelja
–2–
1. U v o d
Na zahtjev naručitelja stečajne upraviteljice odvjetnice Rajke Jagmarević iz Zagreba,
potrebno je izraditi procjenu vrijednosti nekretnine – poslovni prostor površine 121,97 m2
na VII. katu smješten u južnom dijelu objekta – središnje pravokutne diletacije i 3 PGM
površine 21,26 m2 u podzemnoj etaži poslovnog tornja "Zagrepčanka", koja se nalazi u
Zagrebu, Savska 41, a koja je od strane naručitelja prezentirana kao vlasništvo društva
"MED-EKON" d.o.o. u stečaju iz Zagreba.
Preuzeta obveza pretpostavlja izradu elaborata procjene temeljem pregleda predočene
dokumentacije i uvida u stvarno stanje nekretnina na licu mjesta 25. svibnja 2013. godine
te utvrđivanje slijedećih vrijednosti:
NOVE – građevinske vrijednosti Ng s cijenom izvedbe radova u trenutku procjenjivanja tj. u mjesecu svibnju 2013. godine,
SADAŠNJE – građevinske vrijednosti Sg uz odbitak amortizacije tj. umanjenja
vrijednosti zbog starosti i stanja održavanja objekata i
PROMETNE – građevinske vrijednosti Pg tj. tržne vrijednosti nekretnina u trenutku procjenjivanja sa zasebnim iskazom vrijednosti zemljišta i građevina izgrađenih na zemljištu
Elaborat procjene služit će naručitelju kao podloga i orijentacija za utvrđivanje stvarne
vrijednosti nekretnina za potrebe bilo kakvih pravno financijskih radnji koje pretpostavljaju prethodnu izradu procjene vrijednosti nekretnina.
–3–
2. M e t o d a p r o c j e n e
2.1. Izračun vrijednosti nekretnine troškovnom metodom procjenjivanja
Uputstvom o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata
(N.N. br. 52/84), a osnova proračuna je netto korisna površina nekretnine čija se vrijednost procjenjuje, te jedinična cijena 1 m2 iste.
U odnosu na građevinsko stanje predmetnih nekretnina te u odnosu na njihove sadržaje,
opremljenost, lokaciju i ostale utjecaje, a u svrhu utvrđivanja realne cijene koštanja 1 m2
netto površine utvrđuje se:
NOVA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST (Ng)
To je vrijednost svih radova i uporabljanih materijala te svih ostalih troškova izgradnje
pod pretpostavkom građenja u trenutku procjenjivanja tj. u mjesecu svibnju 2013. godine
čija se jedinična cijena uzima po izgradnji 1 m2 netto korisne površine tretirane po uvjetima izračunavanja površina prema propisu HRN.U.C2.100 (preuzeto N.N. 53/91 iz Sl.
list br. 3/66.).
Jedinična cijena obuhvaća sve troškove izgradnje, tj. vrijednosti građevinskog zemljišta,
troškove komunalnog doprinosa, troškove vodnog doprinosa, troškove priključaka, troškove investicijsko – tehničke dokumentacije, troškove građevinske dozvole, troškove
izvedbe građevinskih, obrtničkih i instalaterskih radova i opreme te uređenja okoliša
(prometnice i hortikultura), troškove nadzora, troškove ishođenja dozvole za uporabu, te
sva ostala administrativna davanja i takse. Jedinična cijena formirana je na osnovi podataka o troškovima građenja prema biltenu "Standardna kalkulacija" u izdanju IGH u usporedbi s aktualnim cijenama građenja dobivenim od građevinskih poduzeća, te ostalim
troškovima koji sudjeluju u izgradnji svedeno na jediničnu cijenu 1 m2 netto korisne površine (NKP), a koriste se podaci lokalnih organa uprave o vrijednosti građevinskog zemljišta, komunalnog i vodnog doprinosa za gradsku zonu odnosno skupinu objekata kojoj
predmetne nekretnine pripadaju.
–4–
SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST (Sg)
To je vrijednost Ng umanjena određenim postotkom amortizacije odnosno umanjenja
vrijednosti troškova građenja (građevinsko obrtničkih i instalaterskih radova) koji ovisi o
starosti i stanju održavanja izgrađenih objekata, a iznosi se posebno za konstrukciju i
posebno za elemente koji karakteriziraju opremljenost objekta.
Postotak umanjenja vrijednosti određuje se u skladu sa spomenutim Uputstvom o načinu
utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata (N.N. br. 52/84), te ostalim
procjendbenim priručnicima i tablicama koje vještaci koriste u sudskoj praksi.
TRŽIŠNA VRIJEDNOST TROŠKOVNOM METODOM (Tv)
To je vrijednost dobivena zbrojem sadašnje građevinske vrijednosti nekretnine, vrijednosti zemljišta, komunalnog i vodnog doprinosa, priključaka te svih zavisnih troškova nastalih pri ishođenju dozvola temeljem kojih se gradi građevina. Ova metoda koristi se kod
procjena vrijednosti nekretnina za nekretnine koje Naručitelj procjene vrijednosti koristi
za vlastite potrebe ali uz obaveznu primjenu ostalih metoda procjenjivanja.
2.2. Procjena vrijednosti nekretnine prema usporednim transakcijama
Usporedna prodajna cijena nekretnine određuje se tzv. metodom neposredne usporedbe
transakcija ili prodaja, tj. usporedbom vrijednosti promatrane nekretnine i vrijednosti
sličnih nekretnina u stvarnim transakcijama. Analiziraju se nekretnine koje su bile prodane i uspoređuju se njihova svojstva i svojstva nekretnine koja se procjenjuje.
Prilagodbe u uspoređivanju vrše se na osnovu podataka o vremenskom periodu u kojem
se usporedne nekretnine pokušavaju prodati, lokaciji, veličini i obliku parcele, infrastrukturi, mogućnosti gradnje zoni, itd.
Budući da se usporedne nekretnine razlikuju od promatrane, potrebno je cijenu usporednih nekretnina prilagoditi promatranoj nekretnini usporedbom njihovih svojstava.
Postupak prilagođavanja treba odgovoriti na pitanje koliku bi cijenu imala usporedna
nekretnina kada bi imala jednaka svojstva kao i promatrana nekretnina. Povoljno je tu
cijenu odrediti u odnosu na neku fizičku jediničnu mjeru, što je obično 1m2 površine
(građevine ili zemljišta).
–5–
Procjena vrijednosti nekretnine metodom usporednih transakcija primjenjuje se u svim
procjenama vrijednosti stanova, uredskih prostora, lokala, jednostavnih (tipiziranih) kuća
te zemljišta, uz obaveznu primjenu dohodovne metode.
2.3. Procjena vrijednosti nekretnine na temelju kapitalizacije dobiti
(dohodovna metoda)
Kapitalizacija dobiti je postupak kojim predviđene prihode u budućnosti, uzevši u obzir
moguće rizike, pretvaramo u jedinstvenu vrijednost u sadašnjosti. Ovaj se pristup može
upotrijebiti samo kod vrednovanja nekretnina koje ostvaruju dobit. S pristupom procjeni
nekretnina na temelju kapitalizacije dobiti pokušava se odrediti sadašnja vrijednost nekretnine na temelju dobiti koja se od nje očekuje u budućnosti.
Osim brutto dobiti, koju nekretnina donosi, potrebno je ocijeniti troškove vezane uz
upravljanje nekretninom i njezino održavanje. Rezultat procjene je ocjena čiste dobiti
kakva se očekuje u slijedećoj prodaji.
Nekretnina se obično procjenjuje s obzirom na njenu sposobnost generiranja prihoda.
Nadalje, analiza nekretnine u smislu sposobnosti omogućavanja dovoljno visokog čistog
godišnjeg povrata na investirani kapital predstavlja važnu stavku u razvoju indikatora
vrijednosti. Kod dohodovne metode procjena se izvodi kapitaliziranjem predviđenih čistih prihoda uz kamatnu stopu koja je primjerena riziku investicije koji ide uz vlasništvo
nad nekretninom. Ovakva konverzija prihoda razmatra povrate od drugih, konkurentskih
mogućnosti za investiranje. Ukoliko se pravilno primjeni, smatra se da ova metoda u pravilu daje pouzdani pokazatelj vrijednosti nekretnina koje generiraju prihode.
Prvi korak kod dohodovne metode je procjena brutto prihoda koji može biti generiran od
strane procjenjivane nekretnine. Nadalje se procjenjuje nepopunjenost kapaciteta te visina troškova koji se oduzimaju od potencijalnog brutto prihoda te se dobiva netto prihod.
Vrijednost nekretnine se tada procjenjuje korištenjem dviju tehnika kapitalizacije – direktne kapitalizacije i/ili analize sume dotoka gotovine. Operativni troškovi su računati kao
postotak potencijalnog brutto prihoda, koristeći odnose koji su uobičajeni za slične nekretnine.
–6–
Dohodovna metoda (metoda kapitalizacije dobiti) primjenjuje se kod procjena vrijednosti
nekretnina namijenjenih za najam, građevine uredske namjene, prodajne centre (shopping centre), trgovine i nekretnine industrijske namjene.
–7–
3. O p ć i p o d a c i
3.1. Lokacija
Predmet procjene su nekretnine prezentirane od naručitelja kao vlasništvo društva "MEDEKON" d.o.o. u stečaju iz Zagreba, poslovni prostor površine 121,97 m2 na VII. katu
smješten u južnom dijelu objekta – središnje pravokutne diletacije i 3 GPM površine
21,26 m2 u podzemnoj etaži poslovnog tornja "Zagrepčanka".
Lokacija procjenjivane nekretnine nalazi se u Zagrebu, Savska cesta 41, lokacija procjenjivane nekretnine okružena je stambenim, poslovnim i stambeno-poslovnim zgradama.
Procjenjivana nekretnina dobro je povezana gradskim prometnicama i ima izravan pristup na JPP.
3.2. Dokaz vlasništva
Naručitelj nije dostavio nikakve dokaze o vlasništvu predmetnih nekretnina samo su prezentirane kao vlasništvo društva "MED-EKON" d.o.o. u stečaju iz Zagreba.
3.3. Komentar legaliteta
Građevina je etažirana na način da je provedeno etažno vlasništvo s neodređenim
omjerima.
–8–
4. T e h n i č k i o p i s
Godina gradnje
1974.
Katnost građevine
podrum –2, prizemlje i 24 kata
poslovni prostor na VII. katu, a 3GPM u podrumu
Namjena građevine
poslovna
Uporaba građevine
poslovna
Nekretnine koje su predmet ove procjene (prezentirane od strane naručitelja kao vlasništvo društva "MED-EKON" d.o.o. u stečaju iz Zagreba) u naravi predstavljaju poslovni
prostor površine 121,97 m2 (dva hodnika, čajna kuhinja, sanitarni čvor i pet ureda) na VII.
katu (smješten u južnom dijelu objekta – središnje pravokutne diletacije) i 3 GPM površine 21,26 m2 "Zagrepčanka" katnosti podrum –2, prizemlje i 24 kata. Vertikalna komunikacija omogućena je dizalomu podzemnoj etaži poslovnog tornja, na lokaciji Zagreb,
Savska cesta 41.
Konstrukcija zgrade
Zgrada je armiranobetonska skeletna konstrukcija s masivnom međukatnom konstrukcijom, čiji je vjerojatni vijek trajanja 100 godina. Nosivu konstrukciju čime vertikalni armirano betonski stupovi. Vanjski stupovi su obloženi kamenim pločama.
Na južnom i jugozapadnom vanjskom dijelu prostora izvedena je armirano betonska stijenka u čitavoj širini trakta, izvana obložena kamenim pločama.
Pregradni zidovi izvedeni su u vidu lakih ploča (gips, iverica, heraklit) a kod sanitarnih
čvorova su od opeke te ožbukani i opločeni keramičkim pločicama na čitavoj visini
zida.
Podovi su u sobama izvedeni i pokriveni tapisonom, hodnici, čajna kuhinja i WC keramičkim pločicama.
Fasadni izo-prozori izvedeni su kao fiksni od aluminijskog lima.
Stropovi su riješeni kao ovješene konstrukcije s lakim poglednim pločama i razvodom
instalacija u mešuprostoru. U hodnicima su to stropovi od Hanter-Daglasa.
Unutarnja vrata su od plastificiranog sendviča, debljine cca 5 cm, uokvirena u profiliranom aluminijskom limu.
Korisna visina prostorije je b = 295 cm. Svi dijelovi (vidljivi) konstrukcije te navedene
obloce su u stanju sukladno starosti.
–9–
U zgradi pa tako i u dijelu poslovnog prostora na VII. katu o kojem je riječ postoje sljedeće instalacije:
– elektroinstalacije
Objekt a time i poslovni prostor je priključen na gradsku električnu mrežu, trofaznim
priključkom. U objektu je izvedena trofazna električna instalacija te rezervna rasvjetna
instalacija s vlastitim agregatom u skladu s propisima. Svaka prostorija ima dovoljno
rasvjetnih i priključnih mjesta. Instalacija je dobro održavana i primjerenoj je funkciji.
– TT instalacije
Zgrada ima priključak i instalacije telefona s većim brojem linija. Sve instalacije i priključci su dobro održavani i u solidnoj funkciji.
– instalacije vodovoda i kanalizacije
Zgrada je priključena na gradsku vodovodnu mrežu. Objekt ima vodovodnu i hidrantsku instalaciju. Zgrada je priključena također na gradsku kanalizacijsku mrežu. Ima
propisno izvedenu i održavanu instalaciju odvoda i kanalizacije za otpadne i oborinske
vode. Sanitarni čvorovi smješteni su u centralnom dijelu objekta, opremljeni s dovoljnim brojem pisoara, školjki, vodokotlića, lavaboa, ogledalom te mješalicom sa toplom
vodom.
– instalacije KVG
Instalacije klima, ventilacija, grijanje instalirana je i dobro funkcionira.
– centralni pogon – dizalo za vertikalnu komunikaciju instalirano je u centralnom dijelu,
ukupno 8 dizala (2+4+2 dizala u grupama) te jedno teretno dizalo.
U jednom dijelu zgrade postavljeni su ugrađeni ormari, kao dio pregradnih stijena.
Ostale posebne opreme koja utječe na procjenu nekretnine iz ovoga mišljena nema.
Ovaj elaborat procjene vrijednosti nekretnine izrađen je temeljem uviđaja na nekretnini
dana 25. svibnja 2013. godine, te podataka o tržišnim vrijednostima sličnih nekretnina
dostupnih na specijaliziranim stranicama interneta.
Prilikom izrade ovog elaborata procjene primjenjivale su se odgovarajuće odredbe i
smjernice odgovarajućih zakona, podzakonskih akata, propisa, odluka i normativa i to
kako slijedi:
– Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropiranih objekata
(NN br. 52/84)
– 10 –
– Bilten standardne kalkulacije radova u visokogradnji (IGH 03/2006)
– Pravilnik o stalnim sudskim vještacima (NN 21/98)
– Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
(NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00)
– Zakon o zemljišnim knjigama (NN 91/96)
– Zakon o prostornom uređenju i gradnji (NN 76/2007)
– Odluka o komunalnom doprinosu
(Službeni glasnik Grada Zagreba broj 20/01, 10/04, 18/05, 2/06 i 18/06))
– Uredba o visini vodnog doprinosa (NN 14/2006 i 35/2006)
PRILOZI
Prilog br. 1 Fotodokumentacija
Prilog br. 2 Izračun vrijednosti nekretnine – troškovna metoda
Prilog br. 3 Izračun vrijednosti nekretnine – metoda usporednih transakcija
Prilog br. 4 Izračun vrijednosti nekretnine – ponderiranje
Prilog br. 5Dispozicija i tlocrt poslovnog prostora
– 11 –
ZAKLJUČAK
Temeljem izrađenog elaborata procjene utvrđuje se prometna vrijednost nekretnina
ukupne NKP 143,23 m2 i to poslovnog prostora površine 121,97 m2 na VII. katu (smješten u južnom dijelu – središnje pravokutne diletacije i 3 GPM površine 21,26 m2 u podzemnoj etaži poslovnog tornja "Zagrepčanka", koja se nalazi u Zagrebu, Savska 41.
Primjenjivane metode procjenjivanja rezultirale su sljedećim indikatorima vrijednosti:
PROCIJENJENA
VRIJEDNOST
PONDER
PONDERIRANA
VRIJEDNOST
TROŠKOVNA METODA
155.000 €
25%
38.750 €
METODA USPOREDNIH TRANSAKCIJA
161.000 €
75%
120.750 €
0€
0%
0€
100%
159.500 €
METODA KAPITALIZACIJE DOBITI
TRŽIŠNA VRIJEDNOST
ZAOKRUŽENO
160.000 €
Ovim elaboratom procjene vrijednosti nekretnina utvrđuje se tržišna vrijednost nekretnina u iznosu od:
160.000 €
(cca 1.117,08 €/m2)
Zagreb, 25. svibnja 2013.
P r o c j e n u i z r a d i o:
mr. Mario Čutura, dipl. inž.
– 12 –
Prilog br. 1: fotodokumentacija
– 13 –
Rekapitulacija geometrijskih karakteristika
Poslovni prostor na VII. katu (smješten na južnom dijelu objekta – središnji pravokutni
dio).
NKP (m2)
Ured 1
28,89 m2
Ured 2
19,14 m2
Ured 3
13,92 m2
Ured 4
13,92 m2
Ured 5
13,34 m2
Sanitarni čvor
9,27 m2
Čajna kuhinja
2,24 m2
Hodnik 1
5,76 m2
Hodnik 2
17,64 m2
UKUPNO POSLOVNI PROSTOR
124,12 – (5 × 0,30 × 0,50 + 5 × 0,40 × 0,70) =
121,97 m2
GARAŽNO PARKIRALIŠNA MJESTA U PODZEMNOJ ETAŽI
3 × 2,25 × 5,25 × 0,60 =
21,26 m2
UKUPNO 3 PGM
21,26 m2
SVEUKUPNO
143,23 m2
BRP (m2)
BRP = 139,31 m2 + 35,44 m2 = 174,75 m2
BV (m3)
BV = BRP × 3,50 m = 174,75 m2 × 3,50 m = 611,62 m3
– 14 –
Prilog br. 2: procjena vrijednosti – troškovna metoda
Rajka Jagmarević
Zagreb,Savska 41/7
poslovni prostor
TEČAJ
EUR
1,00 €
VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA
Površina zemljišta
Jedinična cijena zemljišta
174,75 m2
400,00 €/m2
Pz =
Jcz =
Prometna vrijednost zemljišta
KOMUNALNI DOPRINOS
Bruto volumen
Jedinična cijena komunalnog doprinosa
Vrijednost komunalnog doprinosa
VODNI DOPRINOS
Bruto volumen
Jedinična cijena vodnog doprinosa
528.444,00 kn
611,62 m3
18,25 €/m3
138,00 kn/m3
Vkd = 11.164,49 €
Vkd =
TROŠAK PRIKLJUČENJA NA KOMUNALNU INFRASTRUKTURU
nova građevinska vrijednost
84.403,56 kn
611,62 m3
3,47 €/m3
Bv =
Jckd =
Vrijednost vodnog doprinosa
3.024,00 kn/m2 NKP
Vz = 69.900,00 €
Bv =
Jckd =
HKN
7,56 kn
26,25 kn/m3
2.123,68 €
16.055,03 kn
100.261,00 €
757.973,16 kn
TROŠKOVI PRIKLJUČAKA
troškovi priključenja na komunalnu infrastrukturu
Vrijednost priključaka
2,0%
14,00 €/m2
2.005,22 €
105,84 kn/m2
15.159,46 kn
TEHNIČKA DOKUMENTACIJA I KONZALTING
troškovi tehničke dokumentacije i konzaltinga
Vrijednost tehničke dokumentacije
3,5%
24,50 €/m2 NKP
3.509,14 €
185,22 kn/m2 NKP
26.529,06 kn
TAKSE, DOPRINOSI
ostali troškovi (doprinosi, takse)
vrijednost taksa
1,9%
13,30 €/m2 NKP
1.904,96 €
100,55 kn/m2 NKP
14.401,49 kn
NOVA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST
troškovi građenja i opremanja
NOVA GRAÐEVINSKA VRIJEDNOST Ng
Učešće u
ukupnoj vrijednosti
100,0%
UMANJENJE VRIJEDNOSTI
STAROST OBJEKTA
VJEROJATNO TRAJANJE OBJEKTA
NETTO KORISNA POVRŠINA
EUR
HKN
700,00 €/m2 NKP
100.261,00 €
5.292,00 kn/m2 NKP
757.973,16 kn
n=
N=
Fn =
UMANJENJE VRIJEDNOSTI :
a) konstrukcija
b) obrada zidova i stropova
c) podne obloge
d) vanjska i unutarnja stolarija
e) instalacije
f) ugrađena oprema
39 godina
100 godina
143,23 m2
Udio u konstrukciji Umanjenje
50% 21,68%
10%
50%
10%
50%
10%
50%
20%
50%
0%
0%
UKUPNO UMANJENJE
u1 =
u2 =
u3 =
u4 =
u5 =
u6 =
10,84%
5,00%
5,00%
5,00%
10,00%
0,00%
u=
Fu =
35,84%
64,16%
SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST
Umanjenje Ng postotkom umanjenja troškova
građenja
Fn x Jc (EUR/m2) x u
SADAŠNJA GRAÐEVINSKA VRIJEDNOST Sg
zaokruženo:
EUR
HKN
35.935,55 €
64.325,45 €
64.300,00 €
271.672,74 kn
486.300,42 kn
486.108,00 kn
PROMETNA VRIJEDNOST Pv
Vrijednost objekta (Sgv) =
Vrijednost zemljišta =
Vrijednost komunalnog doprinosa =
Vrijednost vodnog doprinosa =
Vrijednost priključaka =
Vrijednost tehničke dokumentacije i nadzora =
Vrijednost taksi =
EUR
64.300,00 €
69.900,00 €
11.164,49 €
2.123,68 €
2.005,22 €
3.509,14 €
1.904,96 €
HKN
486.108,00 kn
528.444,00 kn
84.403,56 kn
16.055,03 kn
15.159,46 kn
26.529,06 kn
14.401,49 kn
Ukupno =
154.907,49 €
1.171.100,60 kn
zaokruženo
155.000,00 €
1.171.800,00 kn
Jedinična cijena:
1.082,18
– 15 –
€/m2
8.181,25 kn/m2
Prilog br. 3: procjena vrijednosti – metoda usporednih transakcija
Rajka Jagmarević
Zagreb,41
poslovni prostor
OSNOVNI ULAZNI PODACI
Prodajna/tražena cijena
Netto korisna površina
Cijena po metru kvadratnom
EKONOMSKI ASPEKTI
Procjenjivana
nekretnina
Zagreb Savska 41
Usporedba
Nr.1
Zagreb,Savska 41
-143
--
Usporedba
Nr.2
Zagreb,Savska ,Knežija
139.000
139
1.000
Vrsta transakcije
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena
Prilagođena prodajna cijena po m2
-----
ponuda
Datum transakcije
Prilagodba prema tržišnim uvjetima
Prilagođena prodajna cijena po m2
----
2013
Vlasnička prava
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
Apsolutno vlasništvo
---
Apsolutno vlasništvo
Tehničko stanje
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
loše
---
isto
Odnos bruto/netto kvadrature
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
dobar
---
dobar
Lokacija
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
dobra
---
ista
Mogućnost parkiranja
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
osrednja
---
ista
Cestovni pristup
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
odličan
---
isti
dobar
---
isti
Atraktivnost nekretnine
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
srednje atraktivna
---
ista
Komunalna infrastruktura
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
sva
---
sva
Etaža
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
7.kat
9.kat
Veličina prostora
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
143
---
139
Indikator vrijednosti po m2
1123
0,90
125.100
900
1,00
900
1,00
900
341.250
195
1.750
ponuda
2013
0,90
307.125
1.575
1,00
1.575
Apsolutno vlasništvo
1,00
1.575
FIZIČKI ASPEKTI
Pristup sredstvima javnog prijevoza
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
ZAOKRUŽENO
1,00
900
1,00
900
1,00
900
1,00
900
1,00
900
1,00
900
1,00
900
1,00
900
1,00
900
900
1
TRŽIŠNA METODA - ZAKLJUČAK
Usklađena vrijednost po m2
1,00
900
1.123
160.847
161.000
– 16 –
znatno bolje
dobar
ista
ista
isti
isti
atraktivnija
sva
4.kat
195
0,90
1.418
1,00
1.418
1,00
1.418
1,00
1.418
1,00
1.418
1,00
1.418
0,95
1.347
1,00
1.347
1,00
1.347
1,00
1.347
1.347
1
NAPOMENA: Nekretnine s kojima je uspoređivana nekretnina koja je predmet ove
procjene su:
Nr. 1 – Zagreb, Savska, poslovni toranj Zagrepčanka, uredski prostor
na IX. katu površine 139 m2, vrijednost 139.000 € (cca 1.000 €/m2)
Nr. 2 – Zagreb, Savska cesta, Knežija, uredski prostor na IV. katu
u cijelosti obnovljen 2001. godine, površine 195 m2,
vrijednost 341.250 € (cca 1.750 €/m2)
– 17 –
– 18 –
TRŽIŠNA VRIJEDNOST
ZAOKRUŽENO
€ 0,00
€ 161.000,00
METODA USPOREDNIH TRANSAKCIJA
METODA KAPITALIZACIJE DOBITI
€ 155.000,00
100%
0%
75%
25%
€ 160.000,00
€ 159.500,00
€ 0,00
€ 120.750,00
€ 38.750,00
PROCIJENJENA VRIJEDNOST PONDER PONDERIRANA VRIJEDNOST
TROŠKOVNA METODA
Rajka Jagmarević
Zagreb, Savska 41
poslovni prostor
Prilog br. 4: određivanje tržišne vrijednosti ponderiranjem
– 19 –
– 20 –

Download Report