preuzmi elaborat

PROCJENA
GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI – NOVE,
SADAŠNJE I PROMETNE
Nekretnina:poslovni prostor površine 63 m2, z.k.ul. br. 2572
k.o. Grad Zagreb, z.k. tijelo III (poslovna prostorija na IV. katu namjene stambene ulične zgrade
B. Adžije 11 (nadogradnja)) – 2. udio 63/261
Zagreb, Kneza Mislava 11/4
Naručitelj procjene:STEČAJNA UPRAVITELJICA
Odvjetnica RAJKA JAGMAREVIĆ
Zagreb, 5. veljače 2014.
–1–
SAŽETAK PROCJENE:
Podaci
Zabilježba
Naručitelj procjene
Stečajna upraviteljica Rajka Jagmarević
Adresa nekretnine
ZAGREB, Kneza Mislava 11/4
Tip nekretnine
poslovni prostor
z.k.ul.
2572
Z.k. tijelo
Z.k. tijelo III (poslovna prostorija na IV. katu
namjene stambene ulične zgrade B. Adžije 11
(nadogradnja)) – 2. udio 63/261
z.k.č. br.
2338/17
k.o.
površina zemljišta
Grad Zagreb
(m2)
površina građevina
–
63 m2
(m2)
Tržišna vrijednost nekretnine (€)
68.000 €
Nova građevinska vrijednost (€)
37.800 €
Legalitet
DA, upis bez zabilježbe
Građevinska dozvola
DA
Uporabna dozvola
DA
Neposredan pristup javnom putu
DA
Usklađenost katastra i gruntovnice
DA
Godina izgradnje
nadogradnja 1965.
Godina obnove
–
BILD PROMET d.o.o.,
MARIO ČUTURA, dipl. inž.
Ime procjenitelja
–2–
1. U v o d
Na zahtjev naručitelja stečajne upraviteljice odvjetnice Rajke Jagmarević iz Zagreba,
potrebno je izraditi procjenu vrijednosti nekretnine – poslovni prostor površine 63 m2 na
IV. katu (nadogradnja) stambeno-poslovne zgrade katnosti podrum, prizemlje, četiri kata
i potkrovlje sagrađene na z.k.č. br. 2338/17 k.o. Grad Zagreb na lokaciji Zagreb, Kneza
Mislava 11/4, procjenjivana nekretnina upisana je u zemljišne knjige Općinskog građanskog suda u Zagrebu, k.o. Grad Zagreb z.k.ul. br. 2572 k.o. Grad Zagreb, z.k. tijelo III
(poslovna prostorija na IV. katu najmene stambene ulične zgrade B. Adžije 11 (nadogradnja)) – 2. udio 63/261 dijela.
Preuzeta obveza pretpostavlja izradu elaborata procjene temeljem pregleda predočene
dokumentacije i uvida u stvarno stanje nekretnina na licu mjesta 01. veljače 2014. godine
te utvrđivanje slijedećih vrijednosti:
NOVE – građevinske vrijednosti Ng s cijenom izvedbe radova u trenutku procjenjivanja tj. u mjesecu veljači 2014. godine,
SADAŠNJE – građevinske vrijednosti Sg uz odbitak amortizacije tj. umanjenja
vrijednosti zbog starosti i stanja održavanja objekata i
PROMETNE – građevinske vrijednosti Pg tj. tržne vrijednosti nekretnina u trenutku procjenjivanja sa zasebnim iskazom vrijednosti zemljišta i građevina izgrađenih na zemljištu
Elaborat procjene služit će naručitelju kao podloga i orijentacija za utvrđivanje stvarne
vrijednosti nekretnina za potrebe bilo kakvih pravno financijskih radnji koje pretpostavljaju prethodnu izradu procjene vrijednosti nekretnina.
–3–
2. M e t o d a p r o c j e n e
2.1. Izračun vrijednosti nekretnine troškovnom metodom procjenjivanja
Uputstvom o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata
(N.N. br. 52/84), a osnova proračuna je netto korisna površina nekretnine čija se vrijednost procjenjuje, te jedinična cijena 1 m2 iste.
U odnosu na građevinsko stanje predmetnih nekretnina te u odnosu na njihove sadržaje,
opremljenost, lokaciju i ostale utjecaje, a u svrhu utvrđivanja realne cijene koštanja 1 m2
netto površine utvrđuje se:
NOVA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST (Ng)
To je vrijednost svih radova i uporabljanih materijala te svih ostalih troškova izgradnje
pod pretpostavkom građenja u trenutku procjenjivanja tj. u mjesecu veljači 2014. godine
čija se jedinična cijena uzima po izgradnji 1 m2 netto korisne površine tretirane po uvjetima izračunavanja površina prema propisu HRN.U.C2.100 (preuzeto N.N. 53/91 iz Sl.
list br. 3/66.).
Jedinična cijena obuhvaća sve troškove izgradnje, tj. vrijednosti građevinskog zemljišta,
troškove komunalnog doprinosa, troškove vodnog doprinosa, troškove priključaka, troškove investicijsko – tehničke dokumentacije, troškove građevinske dozvole, troškove
izvedbe građevinskih, obrtničkih i instalaterskih radova i opreme te uređenja okoliša
(prometnice i hortikultura), troškove nadzora, troškove ishođenja dozvole za uporabu, te
sva ostala administrativna davanja i takse. Jedinična cijena formirana je na osnovi podataka o troškovima građenja prema biltenu "Standardna kalkulacija" u izdanju IGH u usporedbi s aktualnim cijenama građenja dobivenim od građevinskih poduzeća, te ostalim
troškovima koji sudjeluju u izgradnji svedeno na jediničnu cijenu 1 m2 netto korisne površine (NKP), a koriste se podaci lokalnih organa uprave o vrijednosti građevinskog zemljišta, komunalnog i vodnog doprinosa za gradsku zonu odnosno skupinu objekata kojoj
predmetne nekretnine pripadaju.
–4–
SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST (Sg)
To je vrijednost Ng umanjena određenim postotkom amortizacije odnosno umanjenja
vrijednosti troškova građenja (građevinsko obrtničkih i instalaterskih radova) koji ovisi o
starosti i stanju održavanja izgrađenih objekata, a iznosi se posebno za konstrukciju i
posebno za elemente koji karakteriziraju opremljenost objekta.
Postotak umanjenja vrijednosti određuje se u skladu sa spomenutim Uputstvom o načinu
utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata (N.N. br. 52/84), te ostalim
procjendbenim priručnicima i tablicama koje vještaci koriste u sudskoj praksi.
TRŽIŠNA VRIJEDNOST TROŠKOVNOM METODOM (Tv)
To je vrijednost dobivena zbrojem sadašnje građevinske vrijednosti nekretnine, vrijednosti zemljišta, komunalnog i vodnog doprinosa, priključaka te svih zavisnih troškova nastalih pri ishođenju dozvola temeljem kojih se gradi građevina. Ova metoda koristi se kod
procjena vrijednosti nekretnina za nekretnine koje Naručitelj procjene vrijednosti koristi
za vlastite potrebe ali uz obaveznu primjenu ostalih metoda procjenjivanja.
2.2. Procjena vrijednosti nekretnine prema usporednim transakcijama
Usporedna prodajna cijena nekretnine određuje se tzv. metodom neposredne usporedbe
transakcija ili prodaja, tj. usporedbom vrijednosti promatrane nekretnine i vrijednosti
sličnih nekretnina u stvarnim transakcijama. Analiziraju se nekretnine koje su bile prodane i uspoređuju se njihova svojstva i svojstva nekretnine koja se procjenjuje.
Prilagodbe u uspoređivanju vrše se na osnovu podataka o vremenskom periodu u kojem
se usporedne nekretnine pokušavaju prodati, lokaciji, veličini i obliku parcele, infrastrukturi, mogućnosti gradnje zoni, itd.
Budući da se usporedne nekretnine razlikuju od promatrane, potrebno je cijenu usporednih nekretnina prilagoditi promatranoj nekretnini usporedbom njihovih svojstava.
Postupak prilagođavanja treba odgovoriti na pitanje koliku bi cijenu imala usporedna
nekretnina kada bi imala jednaka svojstva kao i promatrana nekretnina. Povoljno je tu
cijenu odrediti u odnosu na neku fizičku jediničnu mjeru, što je obično 1m2 površine
(građevine ili zemljišta).
–5–
Procjena vrijednosti nekretnine metodom usporednih transakcija primjenjuje se u svim
procjenama vrijednosti stanova, uredskih prostora, lokala, jednostavnih (tipiziranih) kuća
te zemljišta, uz obaveznu primjenu dohodovne metode.
2.3. Procjena vrijednosti nekretnine na temelju kapitalizacije dobiti
(dohodovna metoda)
Kapitalizacija dobiti je postupak kojim predviđene prihode u budućnosti, uzevši u obzir
moguće rizike, pretvaramo u jedinstvenu vrijednost u sadašnjosti. Ovaj se pristup može
upotrijebiti samo kod vrednovanja nekretnina koje ostvaruju dobit. S pristupom procjeni
nekretnina na temelju kapitalizacije dobiti pokušava se odrediti sadašnja vrijednost nekretnine na temelju dobiti koja se od nje očekuje u budućnosti.
Osim brutto dobiti, koju nekretnina donosi, potrebno je ocijeniti troškove vezane uz
upravljanje nekretninom i njezino održavanje. Rezultat procjene je ocjena čiste dobiti
kakva se očekuje u slijedećoj prodaji.
Nekretnina se obično procjenjuje s obzirom na njenu sposobnost generiranja prihoda.
Nadalje, analiza nekretnine u smislu sposobnosti omogućavanja dovoljno visokog čistog
godišnjeg povrata na investirani kapital predstavlja važnu stavku u razvoju indikatora
vrijednosti. Kod dohodovne metode procjena se izvodi kapitaliziranjem predviđenih čistih prihoda uz kamatnu stopu koja je primjerena riziku investicije koji ide uz vlasništvo
nad nekretninom. Ovakva konverzija prihoda razmatra povrate od drugih, konkurentskih
mogućnosti za investiranje. Ukoliko se pravilno primjeni, smatra se da ova metoda u pravilu daje pouzdani pokazatelj vrijednosti nekretnina koje generiraju prihode.
Prvi korak kod dohodovne metode je procjena brutto prihoda koji može biti generiran od
strane procjenjivane nekretnine. Nadalje se procjenjuje nepopunjenost kapaciteta te visina troškova koji se oduzimaju od potencijalnog brutto prihoda te se dobiva netto prihod.
Vrijednost nekretnine se tada procjenjuje korištenjem dviju tehnika kapitalizacije – direktne kapitalizacije i/ili analize sume dotoka gotovine. Operativni troškovi su računati kao
postotak potencijalnog brutto prihoda, koristeći odnose koji su uobičajeni za slične nekretnine.
Dohodovna metoda (metoda kapitalizacije dobiti) primjenjuje se kod procjena vrijednosti
nekretnina namijenjenih za najam, građevine uredske namjene, prodajne centre (shopping centre), trgovine i nekretnine industrijske namjene.
–6–
3. O p ć i p o d a c i
3.1. Lokacija
Predmet procjene je uredski poslovni prostor upisan u z.k.ul. br. 2338/17 k.o. Grad Zagreb,
z.k. tijelo III (poslovna prostorija na IV. katu namjene stambene ulične zgrade B. Adžije
11 (nadogradnja)) – 2 udio 63/261, na IV. katu stambeno-poslovne zgrade katnosti, podrum, prizemlje, četiri kata i potkrovlje sagrađene na z.k.č. br. 2338/17 k.o. Grad
Zagreb..
Lokacija procjenjivane nekretnine nalazi se u Zagrebu, Kneza Mislava 11, lokacija procjenjivane nekretnine okružena je stambenim i stambeno-poslovnim zgradama.
Procjenjivana nekretnina dobro je povezana gradskim prometnicama i ima izravan pristup na JPP.
3.2. Dokaz vlasništva
Naručitelj procjene dostavio je procjenitelju na uvid izvadak iz Zemljišne knjige Općinskog
građanskog suda u Zagrebu za k.o. Grad Zagreb z.k.ul. br. 2572.
–7–
3.3. Komentar legaliteta
U navedenim zemljišnoknjižnim izvadcima nema vidljivih zabilježbi odnosnih na
legalitet nekretnine.
Građevina je etažirana na način da je provedeno etažno vlasništvo s određenim
omjerima.
–8–
4. T e h n i č k i o p i s
Godina gradnje
četvrti kat je nadograđen 1965. godine
Katnost građevine
podrum, prizemlje, četiri kata i potkrovlje
(poslovni prostor na IV. katu)
Namjena građevine
uredski prostor
Uporaba građevine
uredski prostor
Nekretnina koja je predmet ove procjene u naravi predstavlja poslovni – uredski prostor
NKP 63 m2 koji se sastoji od predprostora i tri sobe (sanitarni čvor je zajednički sa ostalim poslovnim prostorima kao i kombinirani bojler za centralno grijanje) na IV. katu
stambeno-poslovne zgrade (bez lifta) katnosti podrum, prizemlje, četiri kata i potkrovlje
sagrađene na z.k.č. br. 2338/17 k.o. Grad Zagreb na lokaciji Zagreb, Kneza Mislava
11/4.
Predmetna nekretnina upisana je u zemljišne knjige (z.k.ul. br. 2572 k.o. Grad Zagreb)
kao 2. udio u 63/261 dijela zemljišno knjižnog tijela III opisanog kao "Poslovna prostorija na IV. katu namjene ulične stambene zgrade B. Adžije 11 (nadogradnja)".
Objekt u kojem se nalazi poslovni prostor sagrađen je početkom 20. stoljeća, a etaža (IV.
kat) u kojem je smješten poslovni prostor nadograđen je 1965. godine (koji će se usvojiti
kao godina izgradnje pri izračunu sadašnje građevinske vrijednosti objekta kod primjene
troškovne metode) nešto skromnije u odnosu na prosječne standarde koji su vrijedili za
izgradnju poslovnih objekata.
Također je bitno naglasiti (podaci koji materijalno bitno utječu na tržišnu vrijednost) da
uredski prostor koristi zajednički sanitarni prostor kao i podatak da nema vlastito etažno
centralno grijanje.
Opće stanje objekta ukazuje na nedostatno održavanje, dok stanje predmetnog uredskog
prostora upućuje na nedostatno održavanje, zapuštenost (van funkcije) i potrebu temeljite
adaptacije (završnoobrtnički i instalaterski radovi).
Konstrukcija zgrade
Temelji:
izvedeni od pune opeke
Nosiva konstrukcija:zidovi od pune opeke bez ab vertikalnih i horizontalnih serklaža
Međukatna konstrukcija:drveni grednik i polumontažna ab tlačna ploča
–9–
Krovište:dvostrešno, drvena građa, pokrov crijep
Pregradni zidovi:
izvedeni od opekei drvena konstrukcija (izolacija i gips ploče
Vanjski otvori:ulazna vrata puna drvena, oličena uljanim naličem, prozori –
drveni oličeni uljanim naličem, duplo ostakljeni običnim staklom
Pročelja:ožbukano i hirofa kao završni fasadni sloj
Limarija:
izvedena od pocinčanog lima
Unutarnja obrada
Podovi:tapison
Zidovi:ožbukani i oličeni, oličene gips ploče
Stropovi:ožbukani, oličeni
Unutarnja stolarija:vrata drvena puna, oličena
Zagrijavanje:centralno grijanje (zajednički bojler)
Instalacije u poslovnom prostoru
priključci na:
NN mrežu:
izveden
NAPOMENA: Potrebna je kompletna adaptacija.
Ovaj elaborat procjene vrijednosti nekretnine izrađen je temeljem uviđaja na nekretnini
dana 01. veljače 2014. godine, Izvadaka iz Zemljišne knjige te podataka o tržišnim vrijednostima sličnih nekretnina dostupnih na specijaliziranim stranicama interneta.
Prilikom izrade ovog elaborata procjene primjenjivale su se odgovarajuće odredbe i
smjernice odgovarajućih zakona, podzakonskih akata, propisa, odluka i normativa i to
kako slijedi:
– Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropiranih objekata
(NN br. 52/84)
– Bilten standardne kalkulacije radova u visokogradnji (IGH 03/2006)
– Pravilnik o stalnim sudskim vještacima (NN 21/98)
– Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
(NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00)
– 10 –
– Zakon o zemljišnim knjigama (NN 91/96)
– Zakon o prostornom uređenju i gradnji (NN 76/2007)
– Odluka o komunalnom doprinosu
(Službeni glasnik Grada Zagreba broj 20/01, 10/04, 18/05, 2/06 i 18/06))
– Uredba o visini vodnog doprinosa (NN 14/2006 i 35/2006)
PRILOZI
Prilog br. 1 Fotodokumentacija
Prilog br. 2 Izračun vrijednosti nekretnine – troškovna metoda
Prilog br. 3 Izračun vrijednosti nekretnine – metoda usporednih transakcija
Prilog br. 4 Izračun vrijednosti nekretnine – ponderiranje
Prilog br. 5Izvaci iz Zemljišne knjige k.o. Grad Zagreb, z.k.ul. br. 2572
– 11 –
ZAKLJUČAK
Temeljem izrađenog elaborata procjene utvrđuje se prometna vrijednost nekretnina i to
poslovni prostor površine 63 m2 na IV. katu stambeno-poslovne zgrade (bez lifta) katnosti
podrum, prizemlje, četiri kata i potkrovlje sagrađene na z.k.č. br. 2338/17 k.o. Grad
Zagreb, koja se nalazi u Zagrebu, Kneza Mislava 11/4, a koje su nekretnine upisane u k.o.
Grad Zagreb, z.k.ul. br. 2572 kao 2. udio 63/261 dijela z.k. tijelo III. opisanog kao
"Poslovna prostorija na IV. katu namjene stambene ulične zgrade B. Adžije 11 (nadogradnja)".
Primjenjivane metode procjenjivanja rezultirale su sljedećim indikatorima vrijednosti:
PROCIJENJENA
VRIJEDNOST
PONDER
PONDERIRANA
VRIJEDNOST
TROŠKOVNA METODA
72.000 €
25%
18.000 €
METODA USPOREDNIH TRANSAKCIJA
67.000 €
75%
50.250 €
0€
0%
0€
100%
68.250 €
METODA KAPITALIZACIJE DOBITI
TRŽIŠNA VRIJEDNOST
ZAOKRUŽENO
68.000 €
Ovim elaboratom procjene vrijednosti nekretnina utvrđuje se tržišna vrijednost nekretnina u iznosu od:
68.000 €
(cca 1.079,36 €/m2)
Zagreb, 5. veljače 2014.
P r o c j e n u i z r a d i o:
mr. Mario Čutura, dipl. inž.
– 12 –
Prilog br. 1: fotodokumentacija
– 13 –
Prilog br. 2: procjena vrijednosti – troškovna metoda
Rajka Jagmarević
Zagreb,Kneza Mislava 11/4
ured
TEČAJ
EUR
1,00 €
VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA
Površina zemljišta
Jedinična cijena zemljišta
Pz =
Jcz =
Prometna vrijednost zemljišta
Vz =
KOMUNALNI DOPRINOS
Bruto volumen
Jedinična cijena komunalnog doprinosa
Bv =
Jckd =
Vrijednost komunalnog doprinosa
VODNI DOPRINOS
Bruto volumen
Jedinična cijena vodnog doprinosa
Vkd =
Bv =
Jckd =
Vrijednost vodnog doprinosa
Vkd =
TROŠAK PRIKLJUČENJA NA KOMUNALNU INFRASTRUKTURU
nova građevinska vrijednost
72,45 m2
600,00 €/m2
HKN
7,65 kn
4.590,00 kn/m2 NKP
43.470,00 €
332.545,50 kn
217,35 m3
18,04 €/m3
138,00 kn/m3
3.920,82 €
29.994,30 kn
217,35 m3
3,43 €/m3
26,25 kn/m3
745,81 €
5.705,44 kn
37.800,00 €
289.170,00 kn
TROŠKOVI PRIKLJUČAKA
troškovi priključenja na komunalnu infrastrukturu
Vrijednost priključaka
2,0%
TEHNIČKA DOKUMENTACIJA I KONZALTING
troškovi tehničke dokumentacije i konzaltinga
Vrijednost tehničke dokumentacije
3,5%
21,00 €/m2 NKP
1.323,00 €
160,65 kn/m2 NKP
10.120,95 kn
TAKSE, DOPRINOSI
ostali troškovi (doprinosi, takse)
vrijednost taksa
1,9%
11,40 €/m2 NKP
718,20 €
87,21 kn/m2 NKP
5.494,23 kn
NOVA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST
troškovi građenja i opremanja
NOVA GRAÐEVINSKA VRIJEDNOST Ng
Učešće u
ukupnoj vrijednosti
100,0%
UMANJENJE VRIJEDNOSTI
STAROST OBJEKTA
VJEROJATNO TRAJANJE OBJEKTA
NETTO KORISNA POVRŠINA
n=
N=
Fn =
UMANJENJE VRIJEDNOSTI :
a) konstrukcija
b) obrada zidova i stropova
c) podne obloge
d) vanjska i unutarnja stolarija
e) instalacije
f) ugrađena oprema
12,00 €/m2
756,00 €
91,80 kn/m2
5.783,40 kn
EUR
HKN
600,00 €/m2 NKP
37.800,00 €
4.590,00 kn/m2 NKP
289.170,00 kn
49 godina
100 godina
63,00 m2
Udio u konstrukciji Umanjenje
60%
29,20%
10%
70%
10%
70%
10%
70%
10%
70%
0%
0%
UKUPNO UMANJENJE
u1 =
u2 =
u3 =
u4 =
u5 =
u6 =
17,52%
7,00%
7,00%
7,00%
7,00%
0,00%
u=
Fu =
45,52%
54,48%
SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST
Umanjenje Ng postotkom umanjenja troškova građenja
Fn x Jc (EUR/m2) x u
SADAŠNJA GRAÐEVINSKA VRIJEDNOST Sg
zaokruženo:
EUR
17.207,47 €
20.592,53 €
20.600,00 €
HKN
131.637,12 kn
157.532,88 kn
157.590,00 kn
PROMETNA VRIJEDNOST Pv
Vrijednost objekta (Sgv) =
Vrijednost zemljišta =
Vrijednost komunalnog doprinosa =
Vrijednost vodnog doprinosa =
Vrijednost priključaka =
Vrijednost tehničke dokumentacije i nadzora =
Vrijednost taksi =
EUR
20.600,00 €
43.470,00 €
3.920,82 €
745,81 €
756,00 €
1.323,00 €
718,20 €
HKN
157.590,00 kn
332.545,50 kn
29.994,30 kn
5.705,44 kn
5.783,40 kn
10.120,95 kn
5.494,23 kn
Ukupno =
71.533,83 €
547.233,82 kn
zaokruženo
72.000,00 €
550.800,00 kn
1.142,86 €/m2
Jedinična cijena:
– 14 –
8.742,86 kn/m2
Prilog br. 3: procjena vrijednosti – metoda usporednih transakcija
Rajka Jagmarević
Zagreb,Kneza Mislava 11/4
ured
Procjenjivana
nekretnina
Zagreb Kneza Mislava 11
Usporedba
Nr.1
Zagreb,Kneza Mislava
Usporedba
Nr.2
Zagreb,Kneza Mislava
OSNOVNI ULAZNI PODACI
Prodajna/tražena cijena
Netto korisna površina
Cijena po metru kvadratnom
EKONOMSKI ASPEKTI
-63
--
Vrsta transakcije
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena
Prilagođena prodajna cijena po m2
-----
ponuda
Datum transakcije
Prilagodba prema tržišnim uvjetima
Prilagođena prodajna cijena po m2
----
2014
Vlasnička prava
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
Apsolutno vlasništvo
---
172.800
144
1.200
0,85
146.880
1.020
1,00
1.020
Apsolutno vlasništvo
1,00
1.020
150.000
100
1.500
ponuda
2014
0,85
127.500
1.275
1,00
1.275
Apsolutno vlasništvo
1,00
1.275
FIZIČKI ASPEKTI
Tehničko stanje
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
loše
---
bolje
Odnos bruto/netto kvadrature
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
dobar
---
dobar
Lokacija
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
dobra
---
ista
Mogućnost parkiranja
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
na ulici
---
ista
Cestovni pristup
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
odličan
---
isti
dobar
---
isti
Atraktivnost nekretnine
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
srednje atraktivna
---
ista
Komunalna infrastruktura
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
sva
---
sva
Etaža
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
4. kat (bez lifta)
isto
Veličina prostora
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
63
---
144
Pristup sredstvima javnog prijevoza
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
Indikator vrijednosti po m2
1056
ZAOKRUŽENO
1,00
918
1,00
918
1,00
918
1,00
918
1,00
918
1,00
918
1,00
918
1,00
918
1,05
964
964
1
TRŽIŠNA METODA - ZAKLJUČAK
Usklađena vrijednost po m2
0,90
918
1.056
66.528
67.000
– 15 –
bolje
dobar
ista
ista
isti
isti
ista
sva
isto
100
0,90
1.148
1,00
1.148
1,00
1.148
1,00
1.148
1,00
1.148
1,00
1.148
1,00
1.148
1,00
1.148
1,00
1.148
1,00
1.148
1.148
1
NAPOMENA: Nekretnine s kojima je uspoređivana nekretnina koja je predmet ove
procjene su:
Nr. 1 – Zagreb, Kneza Mislava, četverosobni stan površine 144 m2 na IV. katu
(bez lifta), zgrade sagrađene 1940. godine, zadnja adaptacija 2008.,
vrijednost 172.800 € (cca 1.200 €/m2)
Nr. 2 – Zagreb, Kneza Mislava, troipolsobni stan površine 100 m2 na IV. katu
(bez lifta), zgrade sagrađene 1930., vrijednost 150.000 € (cca 1.500 €/m2)
– 16 –
– 17 –
TRŽIŠNA VRIJEDNOST
ZAOKRUŽENO
€ 0,00
€ 67.000,00
METODA USPOREDNIH TRANSAKCIJA
METODA KAPITALIZACIJE DOBITI
€ 72.000,00
100%
0%
75%
25%
€ 68.000,00
€ 68.250,00
€ 0,00
€ 50.250,00
€ 18.000,00
PROCIJENJENA VRIJEDNOST PONDER PONDERIRANA VRIJEDNOST
TROŠKOVNA METODA
Rajka Jagmarević
Zagreb, Kneza Mislava 11/4
ured
Prilog br. 4: određivanje tržišne vrijednosti ponderiranjem
– 18 –
– 19 –
– 20 –
– 21 –

Download Report