Presentazione standard di PowerPoint

Le valutazioni immobiliari
nel nuovo quadro giuridico europeo
e le iniziative ABI
Scansano, 13 novembre2014
Angelo Peppetti
Ufficio Crediti
Direzione Strategie e mercati finanziari
ABI
 Il mercato immobiliare italiano: le compravendite
LTV
medio
67,3%
2
Fonte: Rapporto Immobiliare 2014 – Il settore residenziale - Agenzia delle Entrate – ABI
Variazioni nel mercato dal 2012 al 2013
Var. volumi compravendite per macroaree
Nord
Centro
Sud
3
Fonte: Rapporto Immobiliare 2014 – Il settore residenziale - Agenzia delle Entrate – ABI
Var % consistenze in UE –
Prestiti a famiglie per l’acquisto dell’abitazione
20
15
10
5
0
-5
Germany
France
Italy
Euro Area
PIGS
Source: ABI on ECB data
4
Fonte: Elaborazioni Direzione Strategie e Mercati Finanziari ABI su dati BCE
Fonte: Elaborazioni Direzione Strategie e Mercati Finanziari ABI su dati BCE
LOAN TO VALUE
75
70
65
60
55
50
45
Source: ABI on ECB data
5
Rischiosità del comparto mutui
6
5
4
3
2
1
0
Exposure
Number
Source: Bank of Italy
6
Il Regolamento UE sui requisiti di capitale 575/2013 (CRR) e l’AQR
 Regole uniformi per i requisiti prudenziali per i seguenti elementi (inter alia)
requisiti in materia di fondi propri relativi a elementi di rischio di credito, di
mercato, operativo e di regolamento interamente qualificabili, uniformi e
standardizzati e relativi poteri di vigilanza alle Autorità (Dir. 2013/36)
 La CRR assegna un fattore di ponderazione del rischio di favore per le
esposizioni pienamente e totalmente garantite da ipoteche su immobili
residenziali se, tra le altre, sono soddisfatte le seguenti condizioni (ex art. 125
comma 2 lett. c):
 la garanzia sia stimata da un esperto indipendente ad un valore pari o
inferiore al valore di mercato; (metodo IRB) art. 229, par. 1;
(in fase di monitoraggio) la revisione della valutazione dell’immobile,
almeno ogni 3 anni, sia effettuata da un perito che possieda le necessarie
qualifiche, capacità ed esperienze e sia indipendente dal processo di
erogazione del credito (art. 208 comma 3 lett. b).
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Il Regolamento sui requisiti di
capitale 575/2013 (CRR)
 Il Regolamento recante la disciplina relativa ai requisiti prudenziali per gli enti creditizi (Reg.to
575/2013 – Capital Requirement Regulation – CRR ) non ha modificato i contenuti delle
precedenti disposizioni della direttiva 2006/48 (recepita nella circolare della Banca d’Italia
263/2006 – Titolo II, Capitolo I, Sezione IV) in tema di valutazioni immobiliari relative alle
esposizioni garantite da immobili residenziali
 Sono riprese identicamente le definizioni di valore del credito ipotecario e valore di mercato
nonché le disposizioni relative alle regole di valutazione degli immobili residenziali, in
particolare:
Argomento
CRR 575/2013
Circ 263/2006
Valore di mercato
Art. 4. par. 1 lett. 76)
Sezione IV, par.1 nota 3
Valore del credito ipotecario
Art. 4. par. 1 lett. 74)
Sezione IV, par. 1 nota 4
Regole di valutazione
art. 208 e 229, comma 1
Sezione IV par. 1
Indipendenza, qualifiche e
professionalità del perito
Art. 208
Sezione IV par. 1, nota 2
Valore di mercato o
cauzionale nel processo di
stima da perito indipendente
Art. 229, par. 1
(sono eliminati elementi
speculativi)
Sezione IV, par. 2, nota 4 (fa
riferimento al monitoring ed
eventuali iscrizioni ipotecarie per il
calcolo dell’LTV).
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Oltre le norme. L’AQR e le valutazioni immobiliari
 Il processo di revisione di qualità degli attivi (Asset Quality Review – AQR)
 E’ stato avviato dalla BCE per la creazione dell’Unione Bancaria (1 novembre 2014)
 Coinvolge i 124 gruppi bancari europei c.d. più significativi (in prospettiva soggetti
direttamente vigilati da BCE) pari all’85% del settore bancario europeo
 Ispezioni e controllo dei bilanci per verificare la solidità ai fini di detenzione del
patrimonio di vigilanza



•
 Il manuale per gli ispettori ai fini dell’AQR - Chapter 5 Collateral and Real Estate Valuation
Assicurare che le valutazioni degli asset fisici siano correlate ai valori iscritti a bilancio
I valori del collaterale saranno aggiornati mediante:
 rivalutazione di esperto terza parte oppure
 con una valutazione di mercato recente, esterna e indipendente.
Real estate
Specifici haircut e ampliamento del nr. di asset da rivalutare si applicano qualora le
valutazioni dei periti interni indipendenti siano meno prudenti di quelle delle ispezioni
eseguite a valore di mercato e secondo le metodologie ed in principi contenute negli
standard europei di valutazione EVS 2012 (Blue Book) e altri standard internazionali
quali i RICS
Fonte: Manuale della BCE per gli ispettori di vigilanza «AQR – Phase 2 Manual» al Capitolo 5 “Collateral and
real estate valuation”
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La Direttiva europea sul credito ipotecario – 17/2014/UE - CARRP
 Creazione di un mercato unico europeo del credito ipotecario
Recepimento nell’ordinamento nazionale entro marzo 2016
 Articolo 19 Valutazione dei beni immobili
1. Gli Stati membri provvedono affinché siano elaborate nel proprio territorio
standard per la valutazione dei beni immobili residenziali affidabili ai fini della
concessione dei crediti ipotecari. Gli Stati membri impongono ai creditori di
assicurare il rispetto di tali standard quando effettuano la valutazione di un
immobile o di prendere misure ragionevoli per assicurare l'applicazione di tali
standard quando la valutazione è condotta da terzi. Se le autorità nazionali sono
responsabili della disciplina dei periti indipendenti che effettuano le valutazioni
dei beni immobili, devono provvedere affinché tali periti rispettino la normativa
nazionale vigente.
2. Gli Stati membri provvedono affinché i periti interni ed esterni che conducono
valutazioni di beni immobili siano competenti sotto il profilo professionale e
sufficientemente indipendenti dal processo di sottoscrizione del credito in modo
da poter fornire una valutazione imparziale ed obiettiva, che deve essere
documentata su supporto durevole e della quale deve essere conservato un
esemplare dal creditore.
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La CARRP : il considerando 26
Considerando 26 I parte – Valutazione del merito di credito
È importante garantire la corretta valutazione del bene immobile residenziale prima della conclusione
del contratto di credito e, in particolare, qualora la valutazione incida sugli obblighi residui del
consumatore, in caso di insolvenza.
1) Effetti civilistici della valutazione - Relazione tra corretta valutazione
dell’immobile ed insolvenza del cliente
Gli Stati membri dovrebbero pertanto assicurare standard di valutazione affidabili. Per essere
considerati affidabili gli standard di valutazione dovrebbero tenere conto degli standard di valutazione
riconosciuti a livello internazionale, in particolare quelli sviluppati dall'International Valuation
Standards Committee, dall'European Group of Valuers' Associations o dal Royal Institution of
Chartered Surveyors.
 Standard di valutazione nazionale – Standard affidabili che richiamano quelli
internazionali (IVS, EVS, RICS)
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Considerando 26. II parte – rispetto disposizioni di vigilanza prudenziale
Tali standard di valutazione riconosciuti a livello internazionale contengono principi di alto livello che,
tra l’altro, impongono ai creditori di adottare e seguire adeguate procedure interne di gestione del
rischio e delle garanzie - comprendenti processi rigorosi di valutazione – di adottare standard e
metodi di valutazione che consentano stime realistiche e circostanziate dei beni immobili, al fine di
assicurare che tutte le relazioni di valutazione siano redatte con la competenza e la diligenza
professionali dovute, che i valutatori rispondano a determinati requisiti in materia di qualifiche e che
sia conservata un'adeguata documentazione sulla valutazione delle garanzie esauriente e plausibile.
 Gestione del rischio e delle garanzie - Processi rigorosi di valutazione finalizzati a
stime realistiche effettuate da periti competenti e professionali
Al riguardo è altresì auspicabile un monitoraggio adeguato dei mercati dei beni immobili residenziali,
con meccanismi le cui disposizioni siano in linea con la direttiva 2013/36/UE del Parlamento europeo
e del Consiglio, del 26 giugno 2013, sull'accesso all'attività degli enti creditizi e sulla vigilanza
prudenziale sugli enti creditizi e sulle imprese di investimento.
 Obbligo di monitoraggio degli asset immobiliari
È possibile adempiere alle disposizioni della presente direttiva relative alle norme di valutazione dei
beni, ad esempio, attraverso normativa o autoregolamentazione.
 Recepimento – legge o autoregolamentazione?
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Linee Guida: Il tavolo tecnico
Collegio Nazionale dei Periti Agrari e
dei Periti Agrari Laureati
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Le Linee Guida: contenuti e finalità
Le Linee Guida sono state redatte tenendo conto principalmente degli standard
internazionali ed europei (IVS, EVS, RICS) per:
 Dotarsi di uno standard nazionale
 Essere compliant con le Istruzioni di Vigilanza in tema di mitigazione del rischio
 Aumentare la trasparenza del mercato delle valutazioni immobiliari
Valore di mercato
Definizione del valore di mercato riportata in CRR 575/2013 all’art. 4. par.
1 lett. 76)
 Mira a considerare alcuni principi
Codice di condotta
dei periti
Procedure e metodi
di valutazione
Rapporto di
valutazione
etici (saper essere) e a fornire
riferimenti comportamentali (sapere e saper fare) per svolgere
l’attività di valutazione nell’ambito di applicazione dei requisiti per le
esposizioni garantite da immobili
 Mira a presentare il modo in cui si conduce
un’operazione estimativa
per giungere alla soluzione del problema valutativo o a un risultato
 Si riferisce al documento
tecnico-estimativo redatto da un perito che
possiede le necessarie qualifiche, la capacità e l’esperienza per
compiere una valutazione
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Le Linee Guida: contenuti e adesioni
In particolare, richiamando IVS, EVS, RICS le LG 2011 definiscono:
1) il valore di mercato (riprendendo le disposizioni di vigilanza)
2) le procedure ed i metodi di valutazione degli immobili (a. Metodo del
confronto di mercato o market comparison approach; b. Metodo finanziario c. Metodo
dei costi);
3) il codice di condotta dei periti;
4) i requisiti del rapporto di valutazione;
5) le modalità di misurazione degli immobili e di valutazione degli immobili
in sviluppo;
6) le modalità del riesame delle valutazioni da parte di altri periti;
7) i valori differenti da quello di mercato che sono utilizzati in via residuale
(cauzionale, assicurabile, di mercato futuro e di vendita forzata).
Hanno dichiarato di aderire alle Linee Guida:
 32 SOCIETA’ DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE
 7 ORDINI PROFESSIONALI
 173 TRA SINGOLE BANCHE E GRUPPI BANCARI
 73% CIRCA DEL TOTALE DEGLI SPORTELLI
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Linee Guida: l’AQR e il parere congiunto al mercato
Il Tavolo tecnico di attuazione ha ritenuto opportuno esprimere un parere
congiunto a tutti i soggetti interessati, affermando:
la compatibilità delle Linee Guida 2011 all’aggiornamento 2012 degli EVS
l’impegno ad un continuo aggiornamento delle Linee guida (sia delle fonti sia dei
contenuti)
Le disposizioni delle LG sono anche più prudenti, prescrittive o dettagliate degli EVS 2012
•l’applicazione dell’”highest and best use” è preclusa nelle LG poiché farebbe
incrementare il valore dell’immobile
•non c’è riferimento alla metodologia estimativa che sarà inclusa con EVS 2016
•l’EVS 2012 contiene il “codice per misurazione delle distanze, superfici e volumi” ma
si precisa che “il presente codice non stabilisce come devono essere misurate le
diverse tipologie di immobili in quanto ciò dipende dal mercato locale. Illustra il
significato delle basi utilizzate per le diverse misurazioni e le tipologie di immobili e di
valutazione per le quali sono solitamente utilizzate”.
•Nello specifico, la nota fornisce le definizioni di “superficie esterna lorda” (SEL),
superficie interna lorda (SIL) e superficie interna netta (SIN)” che corrispondono a
quelle definite nelle LG.
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Linee Guida e CARRP
Articolo 19 Valutazione dei beni immobili
1. Gli Stati membri provvedono affinché siano elaborate nel proprio territorio standard
per la valutazione dei beni immobili residenziali affidabili ai fini della concessione dei
crediti ipotecari. Gli Stati membri impongono ai creditori di assicurare il rispetto di tali
standard quando effettuano la valutazione di un immobile o di prendere misure
ragionevoli per assicurare l'applicazione di tali standard quando la valutazione è
condotta da terzi. Se le autorità nazionali sono responsabili della disciplina dei periti
indipendenti che effettuano le valutazioni dei beni immobili, devono provvedere affinché
tali periti rispettino la normativa nazionale vigente.
“standard affidabili..“
“I creditori rispettano tali
standard..“
“.. O prendere misure
ragionevoli
per il rispetto degli standard
quando la valutazione
è condotta da terzi..“
Linee guida per le esposizioni
creditizie a garanzia degli
immobili residenziali
Soggetti alla vigilanza di Banca
d’Italia che deve verificare il
rispetto degli standard
Quali misure ragionevoli?
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LG e CARRP
Articolo 19 Valutazione dei beni immobili
R.2.1.5
2. Gli Stati membri provvedono affinché i periti interni ed esterni che conducono
valutazioni di beni immobili siano competenti sotto il profilo professionale e
sufficientemente indipendenti dal processo di sottoscrizione del credito in modo da
poter fornire una valutazione imparziale ed obiettiva, che deve essere documentata
su supporto durevole e della quale deve essere conservato un esemplare dal
creditore.
Per svolgere la valutazione di proprietà immobiliari è
necessario possedere un’istruzione, una formazione e
un’esperienza specifiche ed essere iscritti ad Albi e/o Ordini
professionali - ed altri soggetti abilitati per legge - il cui
Ordinamento consenta di svolgere l’attività di valutazione
immobiliare (…)
R.2.2.3
R.2.2.7
“..e sufficientemente
indipendenti “
R.2.3.3
“siano competenti sotto
il profilo professionale..”
Un perito non deve agire in conflitto di interesse; (…)
Un perito deve svolgere il proprio incarico nella più
rigorosa indipendenza, obiettività e imparzialità e
senza accomodamenti per interessi personali.
Un perito indipendente non può prendere parte al
processo di decisione del credito né può essere
coinvolto nel monitoraggio del medesimo.
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Verso le Linee Guida 2015
Alla luce delle revisioni normative e/o regolamentari e delle release
successive degli standard internazionali ed europei, intervenuti dopo il
2011 e che non modificano sostanzialmente i contenuti:
Il Tavolo tecnico si riunirà nel corso di questo ultimo trimestre 2014 per:
•condividere la revisione formale delle fonti normative e regolamentari;
•analizzare gli eventuali aggiornamenti di contenuto che potrebbero
essere inclusi nelle Linee Guida 2015;
•approfondire gli esiti dell’AQR in relazione alla valutazione degli
immobili;
•monitorare il processo di approvazione della legge delega comunitaria
che indicherà i criteri di recepimento della Direttiva CARRP.
19
Una riflessione scientifica sui dati immobiliari
•Protocollo d’intesa per la raccolta, l’archiviazione e l’utilizzo di dati ed informazioni
per le valutazioni immobiliari del novembre 2013
•Parti firmatarie: tutti gli Ordini, i Collegi professionali dei periti e Tecnoborsa
•Obiettivo: in base a principi di trasparenza, reciprocità, rispetto della privacy ed ai fini
dell’attuazione del Market Comparison Approach (MCA), promuovere la creazione di
una piattaforma informativa che favorisca la concorrenza e la trasparenza nel mercato
delle valutazioni immobiliari mediante un progetto volto a definire, raccogliere,
archiviare e scambiare un insieme di informazioni qualitative e quantitative sulle
caratteristiche degli immobili tra valutatori e soggetti finanziatori
Il gruppo di lavoro ha definito le informazioni (anche molto dettagliate) che impattano
economicamente sui singoli dati immobiliari e che risultano utili alle valutazioni
immobiliari basate sul MCA.
La riflessione scientifica sui dati immobiliari è di supporto all’evoluzione della
trasparenza del mercato delle valutazioni che deve aumentare la disponibilità, capacità
di raccolta e diffusione delle informazioni tra gli operatori pubblici e privati
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I risultati del protocollo d’intesa sui dati immobiliari
Segmentazione del mercato immobiliare in
• residenziale
• commerciale
• centro commerciale
• terreno agricolo
• fabbricato agricolo
• direzionale-terziario
• alberghiero
Mediante i seguenti parametri:
•localizzazione;
•economico;
•caratteristiche del sito
•destinazione;
•tipologia immobiliare;
•tipologia edilizia;
•dimensione;
•caratteri della domanda e dell’offerta;
•forma di mercato;
•Filtering e fase del mercato immobiliare.
Esempio dato
immobiliare
Residenziale
Caratteristica
•Superficie (SEL)
•Servizio igienico
•Accessibilità ai sensi
della legge 13/1989
•Livello di piano
•Ascensore
•Manutenzione
fabbricato
•Manutenzione unità
immobiliare
•Classe energetica
•Inquinamento
•Impianti
•Esposizione
•Luminosità
•Panorama
•Funzionalità
•Finiture
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Conclusioni
 ABI insieme a Tecnoborsa, gli Ordini e i Collegi professionali e Assovib già dal 2010 ha
promosso un’iniziativa di autoregolamentazione volta a garantire uno standard nazionale
per le valutazioni immobiliari, richiamandosi principalmente ai principi e standard
internazionali (IVS) ed europei (EVS) di valutazione
 Le disposizioni di vigilanza prudenziale del 2013 e il successivo esercizio di AQR
sottolineano l’importanza di essersi dotati di uno standard e del lavoro svolto negli anni
 La corretta realizzazione di valutazioni immobiliari non rappresenta più solo un elemento
di vigilanza prudenziale ma, con la direttiva europea sui crediti ipotecari, diventa un
elemento essenziale della disciplina civilistica
 Il tavolo tecnico sulle valutazioni immobiliari e lo specifico gruppo di lavoro in tema di dati
immobiliari promuovono lo sviluppo di iniziative di livello scientifico con l’obiettivo di
aumentare la trasparenza del mercato delle valutazioni nel rispetto della normativa
22
Grazie per l’attenzione
[email protected]
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