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Contratti di locazione - Studio Commerciale Associato DAMIANI

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Fiscal Approfondimento
Il Focus di qualità
N. 05
04.02.2014
Contratti di locazione
Novità e aspetti rilevanti
Categoria: Contratti
Sottocategoria: Locazione
Dal 2014 i contratti di locazione sono stati interessati da moltissime novità, dai nuovi obblighi di
tracciabilità per il pagamento dei canoni, all’attestazione di prestazione energetica.
Continuano inoltre, purtroppo, ad aumentare le imposte, e, tra l’altro, è da registrare che dal 2013 (e
quindi già dalla prossima dichiarazione), i redditi derivanti dai contratti di locazione saranno abbattuti
della percentuale forfettaria del 5% e non più del 15%.
I proprietari finiranno, dunque, per pagare le imposte sul 95% dei canoni dichiarati in contratto
(indipendentemente dalla loro riscossione), in luogo dell’usuale 85%.
Tuttavia, sempre dal 2014, dovrebbe diventare più semplice la registrazione dei contratti di locazione,
nonché il versamento dell’imposta di registro dovuta per i rinnovi annuali.
Dal 3 febbraio, infatti, il modello RLI andrà a sostituirsi ai modelli 69, Siria, Iris e RR per le registrazioni, le
proroghe, le cessioni, e le risoluzioni dei contratti di immobili, nonché per esercitare l’opzione o la revoca
del regime di cedolare secca, e per comunicare i dati catastali dell’immobile locato.
Novità importanti sono state introdotte anche con riferimento alle modalità di versamento dell’imposta
di registro, tributi speciali e compensi, imposta di bollo, nonché eventuali sanzioni e interessi per
registrare i contratti di locazione e affitto di immobili, con il nuovo modello F24 ELIDE.
Premessa
Il “problema affitti” inizia a diventare particolarmente spinoso: se da un lato i
proprietari vedono crescere a dismisura la tassazione sulle seconde case, gli
inquilini continuano a dover sostenere costi sempre più alti per continuare ad
avere un tetto sulla testa.
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Tel. 0968.425805 - Fax 0968.425756 - E-mail: [email protected]
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In questo contesto di generale crisi e insoddisfazione, lo Stato, purtroppo,
interviene con nuove misure, nella maggior parte dei casi penalizzanti.
Analizziamo di seguito le principali.
I contratti di
locazione: una
prima
distinzione
Prima di iniziare la trattazione si reputa opportuna una prima distinzione tra le
varie tipologie di contratti di locazione.
I contratti liberi. Possono essere stipulati con
libertà di scelta sulle clausole contrattuali, in
primis sull’importo del canone, fermo restando il
fatto che deve essere, comunque, rispettata la
durata minima (pari a 4 anni, rinnovabili per altri
4).
Locazioni
abitative (L.
431/98)
Contratti “concordati”. Rispettano gli accordi tra le
organizzazioni maggiormente rappresentative dei
proprietari di immobili e degli inquilini: il canone,
così come anche le altre clausole contrattuali, non
sono liberi, ma devono necessariamente rispettare
gli accordi raggiunti a livello locale (e reperibili
presso la sede del Comune).
La durata minima prevista è pari a 5 anni (3 anni
più 2 di rinnovo automatico).
A fronte dei maggiori vincoli previsti per i canoni
concordati (che si esprimono soprattutto in un più
basso canone di locazione), sono previste
importanti agevolazioni fiscali, tra le quali si
ricordano
soprattutto
importanti
sconti
nell’applicazione delle imposte connesse alla
cedolare secca.
Contratti temporanei. Contratti aventi durata
massima di 18 mesi, che possono essere stipulati
qualora ricorrano particolari esigenze, da
riportare nel contratto.
In questo caso, tuttavia, occorre prestare la
massima attenzione, qualora si dovesse procedere
al rinnovo. Si ritiene, infatti, necessario stipulare
un nuovo contratto di locazione, provvedendo alla
sua registrazione, mentre è da evitare il semplice
rinnovo dello stesso.
In caso di controversie, i contratti ad uso
transitorio possono essere considerati come un
normale contratto ad uso abitativo (e quindi con
durata di 4 + 4 anni a decorrere dalla data di
prima stipula).
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Contratti per universitari. Solo nei Comuni che
ospitano corsi universitari, è consentito stipulare
specifici contratti di locazione con gli studenti
che risiedono in un Comune diverso. In questo
caso la durata minima scende a 6 mesi e quella
massima non può superare i 36 mesi, con la
previsione di rinnovo automatico, qualora non
sia comunicata disdetta nei termini previsti nei
contratti.
Locazioni turistiche. Per questa tipologia
contrattuale l’unico richiamo è all’art. 1571 e ss.
del codice civile. Non sono previsti, pertanto
periodi di durata minima o vincoli particolari nei
canoni.
Tracciabilità
dei pagamenti
dei canoni di
locazione
Come noto, dal 1° gennaio 2014 la Legge di Stabilità ha introdotto l’obbligo di
pagamento con strumenti tracciabili sulle locazioni abitative, anche transitorie
e turistiche.
Il nuovo obbligo è stato introdotto unicamente per le locazioni abitative,
comprese le locazioni transitorie, quelle stipulate con studenti e quelle
turistiche, indipendentemente dal superamento della soglia di euro 999,99,
prevista dalla disciplina antiriciclaggio.
La modifica non riguarda, invece, i contratti di locazione ad uso commerciale,
per i quali rimane fermo il limite dei 999,99 euro, e gli alloggi di edilizia
residenziale pubblica.
Potranno, quindi, continuare a pagare i canoni inferiori ad euro 999,99, in
contanti, coloro che hanno stipulato un contratto di locazione commerciale.
Contratti di locazione ad uso abitativo
SÌ
Contratti ad uso abitativo transitorio
Obbligo di
Contratti stipulati con studenti
pagamento
con
Contratti stipulati con turisti (anche se
strumenti
stranieri)
tracciabili
Contratti
NO
di
locazione
ad
uso
commerciale
Alloggi di edilizia residenziale pubblica
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Le sanzioni sono decisamente pesanti: sono infatti applicabili, in questo caso, le
disposizioni antiriciclaggio, che prevedono l’irrogazione di una sanzione
amministrativa pecuniaria dall'1% al 40% del canone.
Pagamento del canone
effettuato in contanti
Sanzione amministrativa pecuniaria dall'1%
al 40% dell'importo trasferito
Il rispetto delle nuove disposizioni è, altresì, richiesto affinchè gli inquilini
possano beneficiare delle agevolazioni fiscali connesse alle locazioni. Il
riferimento non è soltanto alle detrazioni d’imposta, ma anche alla
determinazione del nuovo Isee, nel quale rilievo essenziale assume la proprietà
o la locazione della casa di abitazione.
In ogni caso, diventa necessario ricorrere a strumenti di pagamento tracciabili
per poter fruire delle seguenti forme di detrazione di imposta:
Detrazione pari al 19% della spesa sostenuta per i
canoni di locazione, di ospitalità e per le
assegnazioni di alloggi e posti letto da enti per il
diritto allo studio, università, collegi universitari
Onlus e cooperative, qualora l’università sia distante
dal Comune di residenza almeno 100 km e in ogni
caso qualora sia ubicata in un'altra provincia
rispetto a quella del Comune di appartenenza.
Detrazione d’imposta (fino ad euro 300) per i
soggetti titolari di contratti di locazione di unità
immobiliari adibite ad abitazione principale (se il
Detrazioni
d’imposta
reddito complessivo non supera 30.987,41 euro). La
detrazione prevista è maggiore, qualora si ricorra ai
c.d. “contratti convenzionali”.
Detrazione, per i primi tre anni, e fino a un massimo
di 991,60 euro, per i lavoratori dipendenti con
reddito inferiore ad euro 30.987,41 che hanno
trasferito o trasferiscono la propria residenza nel
Comune di lavoro o in uno di quelli limitrofi.
Detrazione complessivamente pari a 991,60 euro,
per i giovani di età compresa fra i 20 e i 30 anni, il
cui reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro
che stipulano un contratto di locazione, per l'unità
immobiliare da destinare a propria abitazione
principale.
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Novità in tema
di tassazione
degli immobili
Dal 2013 (e quindi già dalla prossima dichiarazione), i redditi derivanti dai
contratti di locazione saranno abbattuti della percentuale forfettaria del 5% e
non più del 15%.
I proprietari finiranno, dunque, per pagare le imposte sul 95% dei canoni
dichiarati in contratto (indipendentemente dalla loro riscossione), in luogo
dell’usuale 85%.
Pertanto, in Unico14 occorrerà determinare il reddito medio ordinario
(applicando le consuete tariffe d’estimo) e se lo stesso risulterà inferiore al
canone di locazione abbattuto della deduzione forfettaria del 5% (cosa che
avviene nella quasi totalità dei casi), dovrà essere dichiarato proprio
quest’ultimo.
Canone contrattuale: 100
Importo tassato: 95%
Si ricorda, inoltre, che:
 i redditi vanno dichiarati indipendentemente dalla loro percezione,
eccetto il caso in cui si sia concluso il procedimento giurisdizionale di
convalida di sfratto per morosità.
A conclusione del procedimento, potrà tuttavia essere accertato il
mancato incasso di alcuni canoni, il che consentirà di indicare, nella
dichiarazione successiva, un credito d’imposta per gli importi
comunque versati.
 in ogni caso, va indicato nella dichiarazione il canone diminuito delle
spese
di
condominio,
luce,
acqua,
gas,
portiere,
ascensore,
riscaldamento e simili, se comprese contrattualmente nel canone.
Deve, invece, sempre essere indicata l’eventuale rivalutazione
automatica sulla base dell’indice Istat e la maggiorazione spettante in
caso di sublocazione.
Rimarrà invariata solo la deduzione forfettaria del 25%, prevista per le
locazioni dei fabbricati situati a Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di
Murano e Burano.
Al contrario, sarà invece elevata al 35% la percentuale di deduzione
riconosciuta per gli immobili di interesse storico e artistico.
Un’altra importante novità è stata introdotta dalla Legge di Stabilità 2014.
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Gli immobili non locati e assoggettati ad Imu, se situati nello stesso Comune in
cui si trova l’abitazione principale, concorrono a formare la base imponibile
Irpef nella misura del 50% .
Le modifiche saranno efficaci già in sede di redazione del modello Unico14,
con riferimento ai redditi 2013.
Legge di Stabilità 2014
Gli immobili non locati e
assoggettati ad Imu, se situati
nello stesso Comune in cui si trova
Decorrenza: 2013
l’abitazione principale,
concorrono a formare la base
(quindi, Unico2014 e
imponibile Irpef nella misura del
730/2014)
50% .
Nel altri casi, invece, rimane ferma la regola generale. Pertanto, l’Imu
sostituisce l’Irpef e le relative addizionali regionali e comunali dovute con
riferimento ai redditi dei fabbricati non locati, compresi quelli concessi in
comodato d’uso gratuito.
Occorre, tuttavia, ricordare che la cedolare secca è diventata un’opzione ancor
più conveniente per i proprietari degli immobili, soprattutto a seguito della
riduzione dell’aliquota prevista per i contratti a canone concordato (dal 19% al
15%).
Cedolare secca su contratti a
Aliquota ridotta al 15%
canone concordato
Novità sono state previste anche in tema di registrazione dei contratti di
locazione, e di versamento dell’imposta di registro dovuta per i rinnovi annuali.
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Registrazione contratto di locazione: novità
Dal 3 febbraio il modello RLI andrà a sostituirsi ai modelli 69, Siria, Iris
e RR per le registrazioni, le proroghe, le cessioni, e le risoluzioni dei
contratti di immobili, nonché per esercitare l’opzione o la revoca del
regime di cedolare secca e per comunicare i dati catastali
dell’immobile locato.
Dal 1° febbraio sarà possibile versare le imposte dovute per la
registrazione dei contratti di locazione, direttamente con il modello
F24 ELIDE, in luogo del modello F23.
IL MODELLO RLI
Con l’introduzione della cedolare secca si era generato un vero e proprio “caos
modelli” nell’ambito dei contratti di locazione. Il contribuente era tenuto ad
utilizzare il modello 69 per le registrazioni cartacee, il modello Siria o Iris per le
registrazioni telematiche (il primo per optare per la cedolare secca e il secondo
per la tassazione ordinaria). A questi modelli ne andava, inoltre, aggiunto un
quarto, il modello RR, a cui ricorrere per le registrazioni cartacee di più di un
contratto.
Il 31 marzo 2014 questi modelli verranno eliminati e, già dal prossimo 3
febbraio i contribuenti potranno iniziare a compilare il modello RLI.
Dal 31 marzo 2014:
Modello 69
solo Modello RLI
Modello RR
Modello Iris
Modello Siria
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Solo il modello 69 rimarrà in vita affianco al modello RLI, ma semplicemente
per la registrazione degli altri atti, quali la distribuzione dei dividendi, i
comodati, i contratti verbali, le registrazioni volontarie, e via dicendo.
Il modello RLI andrà presentato telematicamente, e la presentazione potrà
avvenire anche presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, salvo che per i
soggetti obbligati ad adottare la procedura di registrazione telematica
(soggetti che possiedono almeno 10 unità immobiliari e agenti di affari in
mediazione).
Modello RLI
Andrà allegata copia del contratto
Andrà presentato
telematicamente, anche presso gli
uffici dell’Agenzia delle Entrate
di locazione, eccetto i casi in cui può
essere presentato in forma
semplificata.
Al modello andrà allegata copia del contratto di locazione, nonché gli
eventuali ulteriori documenti. Potrà, tuttavia, essere presentato in via
telematica in forma semplificata senza l’allegazione della copia del testo
contrattuale, qualora ricorrano le seguenti caratteristiche:
 un numero di locatori e di conduttori, rispettivamente, non superiore a
tre;
 una sola unità abitativa ed un numero di pertinenze non superiore a
tre;
 tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita;
 il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di
locazione e, pertanto, non comprende ulteriori pattuizioni;
 il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono
nell’esercizio di un’impresa, arte o professione.

MODELLO F24 ELIDE
Come già anticipato, dal 1° febbraio sarà possibile pagare le imposte dovute
per la registrazione dei contratti di locazione direttamente con il modello F24
ELIDE, mandando quindi in soffitta il modello F23.
Tuttavia, fino al 31 dicembre 2014 si potrà continuare ad utilizzare il vecchio
modello F23.
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Utilizzabile il modello F24 ELIDE
Dal 01/02/2014
oppure il modello F23
Utilizzabile solo il modello F24 ELIDE
Dal 01/01/2015
Sarà, pertanto, possibile versare con il nuovo modello l’imposta di registro, i
tributi speciale e compensi, e l’imposta di bollo, nonché le sanzioni e gli
interessi eventualmente dovuti.
Si ricorda, tuttavia, che con il nuovo modello non sarà possibile procedere con
la compensazione di eventuali crediti.
Attestato di
prestazione
energetica
Secondo l’attuale formulazione della norma, l’Attestato di prestazione
energetica (Ape) non deve più essere allegato ai contratti di locazione per
singole unità immobiliari: rimangono invece soggette all’obbligo di allegazione
le locazioni di interi edifici e i trasferimenti a titolo oneroso.
Fattispecie
Obbligo di allegazione APE
Nuovo contratto di locazione, singole
NO
unità immobiliari
Nuovo contratto di locazione, interi edifici
SI
Proroghe, le cessioni e le successioni di
NO
precedenti contratti di locazione
Contratti
che
non
sono
soggetti
a
NO
registrazione, in quanto hanno una durata
inferiore a 30 giorni
Trasferimenti a titolo oneroso
SI
Nel caso di locazione di singole unità immobiliari, a seguito delle novità
introdotte con il decreto “Destinazione Italia” del 24 dicembre 2013, il locatore
dovrà informare il conduttore sulla prestazione energetica dell’immobile, e
dovrà, altresì, mettere a disposizione dello stesso, sin dall’inizio delle trattative,
l’attestato.
Ai fini prettamente operativi, dunque, gli obblighi del locatore si tradurranno in
una clausola del contratto, con la quale il conduttore attesta di aver ricevuto le
informazioni e la documentazione relativa.
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Tuttavia il tipo di informazioni fornite non dovrà essere dettagliato nel
contratto, così come non dovranno essere riportati particolari dati, non essendo
previsto dalla norma alcun richiamo.
LOCAZIONI
SINGOLE UNITA’
IMMOBILIARI
Obbligo di informare il
Il locatore deve mettere a
conduttore sulla
disposizione dell’inquilino
prestazione energetica
l’Ape, dal momento in cui
dell’immobile.
iniziano le trattative.
Il fatto che il locatore debba mettere a disposizione del conduttore, l’attestato
di prestazione energetica, implica che l’obbligo di dotarsi dell’attestato non sia
stato eliminato, ma continui ad essere richiesto in tutti i casi di locazione e
cessione di un immobile.
Le sanzioni previste in caso di mancato rispetto dell’obbligo, sono
particolarmente pesanti: vanno, infatti, da 1.000 a 4.000 euro (ma possono
essere ridotte a metà per i contratti che hanno una durata inferiore a tre anni).
A seguito dell’irrogazione della sanzione, risulterà inoltre necessario
provvedere agli obblighi di attestazione, in quanto, ovviamente, non può
ritenersi che il pagamento della sanzione assuma il carattere di sanatoria.
La stessa sanzione, tra i 1.000 e i 4.000 euro è, altresì, prevista per i contratti
stipulati dopo il 4 agosto , per i quali, si ricorderà, che la mancata allegazione
dell’Ape era punita con la nullità del contratto stesso.
SANZIONI
Si ricorda che le sanzioni
Tra i 1.000 e i 4.000 euro
possono
essere
ridotte
a
metà per i contratti che
hanno una durata inferiore a
tre anni.
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Sarà
sempre
necessario
indicare
l’indice
di
prestazione
energetica
dell’involucro edilizio e globale dell’edificio o dell’unità immobiliare e la classe
energetica corrispondente, anche nel caso di annunci per la vendita o la
locazione tramite mezzi di comunicazione commerciale.
Qualora negli annunci di offerta di vendita o di locazione non siano riportati i
parametri energetici, il responsabile dell’annuncio viene punito con una
sanzione amministrativa, non inferiore a 500 euro e non superiore a 3.000 euro.
Occorre, infine, ricordare come rimane in capo alle Regioni la possibilità di
deliberare l’applicazione di sanzioni diverse.
LA SANATORIA
Per i contratti stipulati dopo il 4 agosto, per i quali, si ricorderà che era prevista
la nullità del contratto, quale sanzione per la mancata allegazione dell’Ape, è
attualmente consentita la sanatoria.
Una delle parti (o un loro avente causa) può, infatti, richiedere la sanatoria
pagando una sanzione amministrativa.
Nel D.L. 145/2013 non sono tuttavia precisate le modalità per procedere alla
sanatoria: sul punto è auspicabile che intervenga quanto prima una circolare di
chiarimento.
Le possibili
tutele
In questo scenario, i proprietari degli immobili richiedono sempre maggiori
garanzie prima di stipulare un contratto di locazione.
Si consiglia di controllare la situazione dell’inquilino,
richiedendo le ultime buste paga e la dichiarazione dei
redditi, nonché indagando sulle motivazioni che
spingono
Le tutele per
a
richiedere
in
locazione
l’immobile.
Rilevante è, inoltre, il controllo sugli eventuali protesti.
il locatore
Oltre alle ordinarie forme di garanzia, quali il deposito
cauzionale, si consiglia di prevedere nel contratto
ulteriori strumenti come la polizza fideiussoria. Qualora
ci fossero difficoltà per l’inquilino nella stipula di una
polizza fideiussoria, è possibile anche ricorrere a
particolari forme di assicurazione.
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Sicuramente il rischio che non si deve correre è, però, quello di rendere
eccessivamente oneroso per l’inquilino il contratto di locazione: eventuali
difficoltà connesse al pagamento dei canoni, potrebbero essere ancora più
difficili da superare ove ai canoni stessi si aggiungano ulteriori spese per le
garanzie richieste dal proprietario dell’immobile.
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