Registro sui trasferimenti immobiliari

IMPOSTE DI REGISTRO,
IPOTECARIE E CATASTALI:
NOVITÀ 2014
REGISTRO SUI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI
•
Ordinaria 9%
•
Prima casa 2%
•
Terreni agricoli 12%
• Minimo 1.000 euro
• Ipotecarie e catastali 50+ 50 euro
• Assorbiti altri tributi
• Soppressione agevolazioni
• Fisse da 168 a 200 euro
a)
Legislazione lacunosa e stratificata
b)
Studio CNN 1011-2013/T
c)
Circolare 2/E/2014
- Valore non vincolante
- Insanzionabilità del comportamento conforme
ALIQUOTA ORDINARIA
• Impianto precedente (1/3/7/8) oggi 9%
• Applicazione a quali tipi di atto: uguale
• (Norma)
• Base imponibile: uguale
PREZZO - VALORE
• (Norma)
• Non è agevolazione
- Interpellanza parlamentare
- Circolare
- Applicazione: corte costituzionale 6/2014 ha esteso il p/v anche
agli acquisti in sede di espropriazione forzata/pubblico incanto
CASO 1
Vendita di appartamento (es. al mare, in montagna) per il quale non
ricorrono le condizioni “prima casa” per un prezzo di € 200.000 e un
valore catastale di € 100.000
IMPOSTA DI REGISTRO 9% = 9000 euro
IMPOSTA IPOTECARIA = 50 euro
IMPOSTA CATASTALE = 50 euro
BOLLO = 0
TASSA IPOTECARIA = 0
CASO 2
Vendita di ufficio (categoria A/10) per un prezzo di € 200.000 (non è
applicabile il meccanismo del prezzo valore)
IMPOSTA DI REGISTRO 9% = 18000 euro
IMPOSTA IPOTECARIA = 50 euro
IMPOSTA CATASTALE = 50 euro
BOLLO = 0
TASSA IPOTECARIA = 0
CASO 3
Vendita di appartamento di lusso per un prezzo di € 2.000.000 e un
valore catastale di € 1.000.000
IMPOSTA DI REGISTRO 9% = 90.000 euro
IMPOSTA IPOTECARIA = 50 euro
IMPOSTA CATASTALE = 50 euro
Differenza con
“abitazione principale”
ai fini imposte dirette
IRPEF in tema di
detrazione interessi passivi
(il contribuente o suoi familiari
dimorano abitualmente)
PRIMA CASA
IVA:
rimasto il riferimento al D.M.
del 1969 (200/240 mq)
IRPEF in tema di oneri deducibili
(la persona fisica che la possiede a titolo
di proprietà o altro diritto reale o i suoi familiari
dimorano abitualmente)
PER IMPOSTA DI REGISTRO SONO AGEVOLABILI
• Le abitazioni di tipo civile (A/2)
• Le abitazioni di tipo economico (A/3)
• Le abitazioni di popolare (A/4)
• Le abitazioni di tipo ultrapopolare (A/5)
• Le abitazioni di tipo rurale (A/6)
• Le abitazioni in villini (A/7)
• Le abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi (A/11)
PERTINENZE
C/2 (magazzini/depositi)
•
C/6 (box auto)
•
C/7 (tettoie)
una per categoria e anche con atto separato
Altre pertinenze (es. lastrico solare):
Favorevole Cassazione
Abitazioni in corso di costruzione (cat. F/3)?
sì se:
a. Presentano in fieri le caratteristiche delle abitazioni agevolabili e,
b. Per dichiarazione dell’acquirente, nel proseguo dei lavori non
vengano eseguite opere che comportino l’accatastamento in
categorie non agevolabili
PERTINENZE
• Le abitazioni di tipo signorile (A/1)
• Le abitazioni in ville (A/8)
• I castelli e i palazzi di eminenti pregi artistici e storici (A/9)
• Tutti quelli che rientrano in categorie catastali diverse da quelle previste per gli immobili
abitativi (salvo possano essere ricompresi tra le pertinenze dell’abitazione) tra cui:
-
A/10 (uffici)
-
B (da 1 a 8) si tratta di strutture di uso collettivo (es. Scuole, biblioteche)
-
C/1 (negozi); C/2 (magazzini non pertinenziali); C/3 (laboratori);
-
C/4 (locali per esercizi sportivi); C/5 (stabilimenti balneari);
-
C/6 (autorimesse non pertinenziali); C/7 (tettoie non pertinenziali);
-
D (da 1 a 10) che comprende immobili a destinazione speciale (opifici, alberghi,
istituti di credito…);
-
E (da 1 a 9) immobili ad uso pubblico/interesse collettivo (stazioni ferroviarie, porti,
aeroporti)
CASO 4
Vendita di una “prima casa” per un prezzo di € 200.000 e prezzo valore
di € 100.000
IMPOSTA DI REGISTRO 2% = 2.000 euro
IMPOSTA IPOTECARIA = 50 euro
IMPOSTA CATASTALE = 50 euro
CREDITO DI IMPOSTA
PRESUPPOSTI
a) Alienazione immobile acquisito con agevolazioni
b) Acquisto entro un anno di altra abitazione “non di lusso”
EFFETTI
NON SOLO
non sanzione per decadenza
MA
deduzione dal registro nuovo del registro vecchio
?
Agevolazione soppressa?
NO
“Non di lusso” secondo quali parametri?
Registro  Catasto
IVA  mq
CASO 5
Acquisto di abitazione “prima casa” in data 1° dicembre 2010 per il quale
è stata applicata l’imposta di registro per € 900. Vendita di detta
abitazione il 1 febbraio 2014 e riacquisto di altra abitazione “prima casa”
per la quale è dovuta l’imposta di registro pari a € 1.300
•
CREDITO IMPOSTA PARI AD EURO 900
•
IMPOSTA DI REGISTRO DA CORRISPONDERE PER IL NUOVO
ACQUISTO: 400 EURO
CASO 5-BIS
Acquisto di abitazione “prima casa” in data 1° dicembre 2010 per il
quale è stata applicata l’imposta di registro per euro 400. Vendita di
detta abitazione il 1° febbraio 2014 e riacquisto di altra abitazione
“prima casa” per la quale è dovuta l’imposta di registro pari ad euro 900
(da arrotondare al minimo di euro 1000).
•
CREDITO IMPOSTA PARI AD € 400
•
IMPOSTA DI REGISTRO DA CORRISPONDERE PER IL NUOVO
ACQUISTO: 600 EURO
ALIQUOTA MAGGIORATA
- Terreni agricoli
- Classificati agricoli secondo il cdu (CNN)
Dubbio sulla riferibilità del rinvio delle disposizioni accessorie al 1°
comma e non al comma (aggiunto) dove si trovano i terreni (CNN e
implicitamente la circolare)
1000 MINIMO / 50 + 50 / ASSORBIMENTO
AGEVOLAZIONI SOPPRESSE
• Immobili di interesse storico e artistico
• Società immobiliari di rivendita
• Pup
• Stato ed enti territoriali
(circ. Ipocatastali 50 + 50 o nulla per stato)
• Onlus
• Immobili siti all’estero
Prima casa e prezzo valore? Circ. sì, CNN no
• IAP (ma resta salva la PPC)
AGEVOLAZIONI SOPPRESSE
• Piani di recupero (articolo 5 della legge 22 aprile 1982 n. 168)
• Compendio unico nei territori delle comunità montane e non (articolo 5 bis della
legge 31 dicembre 1994 n. 97 e art. 5 bis del D.Lgs. 228/2001)
• Giovani agricoltori (art. 14 comma 5 della legge 441/1998)
• Fondi rustici da parte di cooperative e società forestali (art. 7 comma 4 lettera b
legge 984/1977)
• Immobili dello stato, enti previdenziali pubblici, regioni, enti locali o loro consorzi a
favore di fondi di investimento immobiliare (art. 9 comma 2 dl 25 settembre 2001 n.
351 convertito in legge 23 novembre 2001 n. 410)
• Da comuni a fondazioni o a società di cartolarizzazione o ad associazioni
riconosciute (art. 1 comma 275 legge 311/2004)
• Piani di insediamento produttivo e per l’edilizia economico popolare (articolo 32
D.P.R. 601/1972) – contro CNN
• Convenzioni di lottizzazione o di urbanizzazione e per gli atti d’obbligo (legge 27
gennaio 1977 n. 10) – contro CNN
PPC: INTRODUZIONE
• Agevolazione espressamente fatta salva con modifica del quarto
comma dell'art. 10 D.Lgs. N. 23/2011 (introdotta nella legge di stabilità
2014)
• Vecchia normativa completa (imposta fissa di registro, imposta fissa
ipotecaria, imposta catastale 1%, no bollo, sì tasse ipotecarie)
• Bollo comunque esente per art. 21 della tabella allegata al D.P.R.
642/1972
CASO 6
Acquisto di terreno agricolo per il prezzo di € 100.000 a favore di
imprenditore agricolo professionale con i requisiti ppc
• Imposta di registro: 200 euro
• Imposta ipotecaria: 200 euro
• Imposta catastale: 1.000 euro
• Tassa ipotecaria: 90 euro
• No bollo
CASO 6-BIS
Acquisto di terreno agricolo per il prezzo di € 100.000 a favore di
imprenditore agricolo professionale senza i requisiti ppc (ad es. in quanto
non iscritto nella relativa gestione previdenziale INPS)
• Imposta di registro: 12.000 euro
• Imposta ipotecaria: 50 euro
• Imposta catastale: 50 euro
• No Tassa ipotecaria
• No bollo
PPC: SOGGETTI
•
Coldiretto iscritto gestione previdenziale
•
IAP iscritto gestione previdenziale
•
Società di coltivazione diretta
•
Aspirante IAP o società coldiretta entro 24 mesi
PPC: OGGETTO
• Qualifica di agricolo: cdu
• Pertinenze (es. Fabbricati con qualunque destinazione compatibile con
l’esercizio dell’attività agricola: fabbricati destinati ad abitazione del
coltivatore, fabbricati per ricovero bestiame, fabbricati per ricovero e
custodia dei prodotti)
• Diritti acquistabili? Comproprietà enfiteusi usufrutto uso superficie
servitù nuda proprietà (come confermato da Cass. 26394/2005)
• Fondo affittato a terzi? No
PPC: ULTERIORI REQUISITI
Decadenza in caso di alienazione
ma
eccezione per l'articolo 11, commi 2 e 3, del decreto legislativo 18
maggio 2001, n. 228
(coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo)
ALTRE AGEVOLAZIONI
SOPPRESSE SE QUALIFICABILI COME
"ESENZIONI ED AGEVOLAZIONI TRIBUTARIE"
Al fine di stabilire se esse siano da ritenersi soppresse 3 criteri (AE2014):
• Salve se non si sostanziano in una riduzione di aliquote, nella
previsione di una imposta fissa o nell’esenzione dall’imposta di
registro;
• Salve le previsioni normative particolari che hanno un‘applicazione
ampia la cui riferibilità ai trasferimenti immobiliari è solo eventuale e
prescinde dalla natura onerosa e gratuita;
• La salve se non riconducibili ad “atti traslativi a titolo oneroso della
proprietà di immobili, compresi la rinuncia, i provvedimenti di
espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi”
MEDIAZIONE
Articolo 17 del D.Lgs. 28/2010
Entro 50.000 euro:
esente, paga solo l’eccedenza
SEPARAZIONE E DIVORZIO
• Art. 19 della legge 6 marzo 1987 n. 74: per atti e documenti
esenzione bollo, registro e altre tasse
• Cost. 2003/202: anche separazione e non solo divorzio
• Cass. + Circ.: Anche a favore dei figli (a condizione sia funzionale e
indispensabile)
• Mancata decadenza prima casa per adempimento con immobile agli
obblighi
CONCILIAZIONE
Art. 9 comma 9 L.488/1999
(entro i 51.645,69 euro)
FONDI IMMOBILIARI
•
Art. 8 comma 1 bis D.L. 351/2001 - pluralità di immobili
prevalentemente locati = conferimento di azienda (no iva - solo
fisse)
•
Art. 35, comma 10-ter, del D.L. 223/2006 - cessioni di immobili
strumentali che rientrano nel campo di applicazione IVA di cui siano
parte fondi immobiliari chiusi (come cedente o come acquirente):
aliquote a ½ per ipotecarie e catastali (registro comunque fissa per
alternatività, non agevolata)
FONDI IMMOBILIARI
Altri apporti a fondi immobiliari chiusi:
1. Imponibili IVA: registro fissa (alternatività)
2. Non imponibili IVA: art. 9, comma 1, del D.L. 351/2000 prevede
registro fissa.
EXPO 2015
Rimane, adottata sulla base di un accordo internazionale, esenzione
da imposte di registro, ipotecarie, catastali e bollo per gli atti,
transazioni e operazioni finanziarie relativi ai terreni, fabbricati e aree
fabbricabili necessari all’organizzatore per la realizzazione dell’expo
Milano 2015.
RIORGANIZZAZIONE DEGLI ENTI
•
Art. 1, comma 737, della legge di stabilità per il 2014
- Trasferimento gratuiti di beni di qualsiasi natura (esclusi quindi i
conferimenti in società ma
compresi i conferimenti in associazioni e
fondazioni che però non rientrino già nelle agevolazioni di cui all’articolo 3
del D.Lgs. 346/1990);
- Nell’ambito di operazioni di riorganizzazione;
- Tra enti appartenenti per legge, regolamento o statuto alla medesima
struttura organizzativa (di natura politica, sindacale, religiosa, assistenziale
o culturale)
• Agevolazione: imposte registro, ipotecaria e catastali fisse nella misura di 200
euro ciascuna
Esempio Circ.: Accorpamento di unità territoriali di federazioni di categoria.
Si pensi ad una associazione religiosa su base nazionale composta da
una pluralità di associazioni religiose (non riconosciute) a base
regionale ciascuna con un immobile di proprietà adibito a sede.
Qualora, in vista di una riorganizzazione, si decidesse di concentrare il
patrimonio
immobiliare
delle
singole
associate
regionali
nella
associazione nazionale il trasferimento gratuito degli immobili dalle
prime a favore della associazione nazionale sarebbe assoggettato ad
una tassazione di complessivi euro 600 (anziché all’8% di imposta di
donazione, il 2% di imposta ipotecaria e l’1% di imposta catastale).
ASSORBIMENTO
"Gli atti assoggettati all'imposta di cui ai commi 1 e 2 e tutti gli atti e le
formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli
adempimenti presso il catasto o i registri immobiliari sono esenti
dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse
ipotecarie e sono soggetti a ciascuna delle imposte ipotecaria e
catastale nella misura fissa di euro cinquanta ".
ATTO CONDIZIONATO
Art. 27 del D.P.R. 131/1986
CASO ATTO CONDIZIONATO
• Imposta di registro in misura fissa di € 200
• Imposta di bollo nella misura di € 155
• Imposta ipotecaria nella misura di € 200
• Tassa ipotecaria di € 35
CASO ATTO DI VERIFICATA CONDIZIONE (NON NOTARILE)
• Quando la condizione si verifica, l’avveramento dovrà essere
denunciato ex articolo 19 del TUR (con il cosiddetto modello 2)
entro venti giorni dall’evento;
• L’ufficio del registro provvederà poi entro i sessanta giorni
successivi a riscuotere la differenza tra imposta dovuta e imposta
pagata.
• In mancanza di denuncia è dovuta una sanzione amministrativa dal
120 al 240 % dell’imposta dovuta.
CASO ATTO DI VERIFICATA CONDIZIONE (NOTARILE)
•
L’avveramento potrà anche essere formalizzato in un atto pubblico
ricognitivo (cfr. risoluzione 7/2014) che però per avere funzione sostitutiva
del modello 2 dovrà essere presentato per la registrazione entro 20 giorni
dall’avveramento.
•
Tale atto ricognitivo sarà assoggettato ad imposta di registro in misura
fissa;
sull’atto a cui l’avveramento si riferisce l’ufficio provvederà a
liquidare l’ulteriore imposta di registro (pari alla differenza tra quella già
versata e quella dovuta) oltre alle imposte alle imposte ipotecarie e
catastali nella misura fissa di € 50.
•
Poiché peraltro l’atto di avveramento può considerarsi “direttamente
conseguente”, la sua annotazione e la correlata voltura catastale saranno
esenti da imposta di bollo tasse ipotecarie e tributi speciali catastali.
RISERVA DI PROPRIETÀ
Art. 27 del D.P.R. 131/1986:
la vendita con riserva della proprietà è parificata agli atti aventi
effetti traslativi immediati
Tuttavia gli atti con cui si dà atto dell’avvenuto pagamento e del
conseguente trasferimento del diritto sotto il profilo civilistico, possono
essere considerati “direttamente conseguenti” all’atto di compravendita.
per cui sia l’atto che le relative formalità saranno esenti da bollo, tasse
ipotecarie e tributi speciali catastali ferma restando l’imposta dovuta
sulla quietanza e l’imposta ipotecaria fissa di € 50
PERMUTA (ENTRAMBI I BENI A REGISTRO)
• Base imponibile: il bene che determina maggiore imposta
(43 co.1 b) T.U.)
• Registro: ordinaria
• Ipotecaria: 50 (una sola, per Circ.)
• Catastale: 50 (una sola, per Circ.)
• Bollo, tasse ipotecarie e tributi speciali catastali: esenti
PERMUTA (UNO IVA, UNO REGISTRO)
Secondo circolare (tesi discutibile)
•
Base imponibile: ciascuno il suo
•
Registro: ordinaria + fissa 200
•
Ipotecaria: 50 + 200 (o 3%, se strumentale)
•
Catastale: 50 + 200 (o 1%, se strumentale)
•
Bollo: 230
•
Tasse ipotecarie: 90
•
Tributi speciali catastali
PERMUTA (ENTRAMBI IVA)
Secondo circolare (tesi discutibile)
• Base imponibile: valore normale
• Registro: 200 (o 3%, se strumentale) + 200
(o 3%, se strumentale)
• Ipotecaria: 200 (o 1%, se strumentale) + 200 (o 1%, se strumentale)
• Bollo: 230
• Tasse ipotecarie: 90
• Tributi speciali catastali
DIVISIONE
Secondo l’Agenzia delle Entrate, la divisione con conguaglio superiore
al 5% sconterà:
• Imposta di registro con l’aliquota dell’1% sul valore della massa divisa,
oltre all’imposta ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200
ciascuna;
• L’imposta di registro in relazione al conguaglio che non potrà essere
inferiore a 1000 euro; saranno inoltre dovute le imposte ipotecarie e
catastali nella misura di 50 euro ciascuna;
• Saranno poi dovute l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi
speciali catastali.
CNN di diverso avviso
ATTI SOCIETARI
•
Art. 4 tariffa b) e c) rimangono fisse
•
Co. 1 a) conferimenti immobiliari
•
D) assegnazioni immobiliari
•
Rinvio alle “aliquote” cioè alla tassazione complessivamente intesa
(sia CNN che circ.)
•
Bollo invece rimane
•
Altre “agevolazioni”: nota IV art 4 (conferimenti in soc. UE): rimane
in vigore (conferma AE) in quanto non agevolazione ma norma di
coordinamento
CASO
Conferimento di abitazione da 1.000.000 di valore reale e 500.000 di
valore catastale da un privato in srl
• Registro: 90.000
• Ipotecaria: 50
• Catastale: 50
• Bollo: 156 (e non 300)
CASO
Conferimento di negozio da 1.000.000 (destinato specificamente
all’esercizio di attività commerciale e non suscettibile di altra
destinazione senza radicale trasformazione) da un privato in srl
• Registro: 40.000
• Ipotecaria: 20.000
• Catastale 10.000
• Bollo: 300
CASO
Conferimento di negozio da 1.000.000 da società a società (con IVA)
• Registro: 200
• Ipotecaria: 30.000
• Catastale: 10.000
• Bollo: 300
IMPOSTE FISSE A 200 EURO
Entrata in vigore 1/1/2014
Ai sensi del comma 3 dello stesso art. 10, tale innalzamento avrà effetto
"dal 1° gennaio 2014 e, in particolare, per gli atti giudiziari pubblicati o
emanati, per gli atti pubblici formati, per le donazioni fatte e per le
scritture private autenticate a partire da tale data, per le scritture private
non autenticate e per le denunce presentate per la registrazione dalla
medesima data, nonché per le formalità di trascrizione, di iscrizione, di
rinnovazione eseguite e per le domande di annotazione presentate a
decorrere dalla stessa data ".
Registrazione data certa: formazione / non data certa: formalità
Ma trascrizione (e volture?) dal momento della formalità comunque
Dichiarazioni di successione? Momento della morte?
DONAZIONI
• Prima casa: innalzamento delle fisse da 168 a 200
• Prima casa: quale “abitazione non di lusso” rinvio art. 1 nota II bis?
D.M. 69 (200 o 240 mq) o classificazione catastale?
• Secondo circ.: Classificazione catastale (A2…A7)
CASO
Donazione di prima casa da papà a figlio, con donazioni precedenti di
900.000, valore reale 400.000, valore catastale 200.000
• Registro: 4.000
• Ipotecaria: 200
• Catastale: 200
AZIENDE
Articolo 23 del D.P.R. 131/1986
Quando una disposizione ha ad oggetto beni e diritti per i quali sono
previste aliquote diverse si applica l’aliquota più elevata salvo che per i
singoli beni e diritti siano previsti corrispettivi distinti.
CASO
Cessione d’azienda con fabbricati.
Base imponibile 1.000.000 euro di cui:
• 100.000 per crediti
• 300.000 per mobili e avviamento
• 600.000 per immobili
- 0,50% sui crediti= 500 euro
- 3% su mobili e avviamento= 9.000 euro
- 9% + 50+50 sugli immobili= 54.100
- Niente bollo e niente tassa ipotecaria
- Totale 63.600
CASO
Conferimento d’azienda, a prescindere dal valore.
Continua ad essere soggetto alle imposte fisse, non “agevolazione”
• Registro: 200
• Ipotecaria: 200
• Catastale: 200
• Bollo: 230
• Tassa ipotecaria: 90

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