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Aggiornato al 12 maggio 2014

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POSTA E RISPOSTA
Aggiornato al 12 maggio 2014
Potete rivolgere le vostre domande all’avvocato Germano Palmieri, nostro esperto,
scrivendo (e firmando con nome e cognome) a [email protected] (senza accludere allegati:
le mail con allegati vengono cestinate automaticamente). In futuro sarà data risposta,
fra quelli pervenuti, solo ai quesiti di maggior interesse generale e non più lunghi
di 5 righe. Il lettore potrà trovare le risposte dell'avvocato Palmieri solo su questa
pagina internet nel successivo aggiornamento di questa rubrica: non si forniscono in
alcun caso risposte private. Le lettere anonime o contenenti quesiti che esulano dal
diritto condominiale verranno cestinate. In corsivo nel sommario le risposte ai quesiti più
recenti.
Segnaliamo, dell’avvocato Germano Palmieri, la recentissima Guida pratica al nuovo
condominio ( http://www.giuffre.it/it-IT/products/374835.html ), edita da Giuffrè e
aggiornata al decreto “Destinazione Italia”.
Sommario: TAGLIO ERBA “FAI DA TE” - RIFACIMENTO FRONTALINI BALCONI SPESA RIPARAZIONE SCALA - RIPARTIZIONE SPESA FOGNATURA - POSTO AUTO E
SPESE COMUNI – IMPERMEABILIZZAZIONE LASTRICO SOLARE - DANNI DA
SCOPPIO
TUBATURA
COIBENTAZIONE
-
SOLAIO
RIPARAZIONE
PIANO
IN
FRONTALINO
PILOTIS
-
-
STILLICIDIO
-
INSTALLAZIONE
CONDIZIONATORI - SPESE SERVITU’ - COMUNICAZIONI E FORMA INSTALLAZIONE
CONTATORI
-
PARCHEGGIO
A
TURNO
-
SPESA
INSTALLAZIONE ASCENSORE - SFRATTO INQUILINO MOROSO - DANNI DA
SERVITU’ - DANNO DA PARTI COMUNI - INSTALLAZIONE CANNA
FUMARIA - RIPARAZIONE TAPPARELLA - TINTEGGIATURA FACCIATA NON
AUTORIZZATA - RIFACIMENTO FACCIATA E GARAGE - RIPARAZIONE
POMPA SOMMERSA - SERVITU’ E DELIBERE - ACQUIRENTE E ASCENSORE
- RIPARAZIONE CITOFONO - MUFFA E APPARTAMENTO DISABITATO CONTESTAZIONE PANCHINA - RIPARAZIONE TETTO VILLETTE A SCHIERA
- VENDITA APPARTAMENTO E SPESA - INSTALLAZIONE CONTATORE E
APERTURA PIZZERIA - PAVIMENTAZIONE SDRUCCIOLEVOLE - ARREDO
GIARDINO - FURTO E RIPARAZIONE VETRO - PARCHEGGIO CAMION DELIMITAZIONE
MARCIAPIEDE
-
RISTRUTTURAZIONE
E
RISCALDAMENTO - INSTALLAZIONE PLUVIALE - AMMINISTRATORE
TRASCURATO
-
RIPARAZIONE
RAMPA
DI
ACCESSO
AI
BOX
-
CONSULTAZIONE CAPITOLATO DI APPALTO - CADUTA DI OGGETTI DAI
PIANI SUPERIORI - CHIAVE CONTATORE - SPESE CONDOMINIALI E
APPARTAMENTO DISABITATO - STUDIO
PROFESSIONALE E SPESE
COMUNI - ELIMINAZIONE INFILTRAZIONI - ANNESSIONE TERRENO ACCENSIONE BARBECUE - ELIMINAZIONE INFILTRAZIONI (2) - DISTACCO
IMPIANTO CENTRALIZZATO - BARRIERA ARCHITETTONICA - DIVISORIO
BALCONI - USO CANCELLO CARRAIO - INTESTAZIONE ASCENSORE –
SOTTOTETTO
TAGLIO ERBA “FAI DA TE”
Nel condominio è stato deciso che da ora in poi ognuno deve tagliare l'erba a turno. Io vivo
all'estero, posso rifiutarmi ?
M.
L’assemblea non può, pena nullità della delibera per eccesso di potere, imporre a un
condomino di lavare
le scale o di farle lavare da un suo incaricato (Trib. Padova
25/7/2012). Il lettore può invocare l’applicazione di questo principio allo sfalcio dell’erba.
RIFACIMENTO FRONTALINI BALCONI
Nel nostro condominio è stato deciso di ristrutturare i frontalini dei balconi “aggettanti”
senza decori. Potrebbe spiegarmi come vanno ripartite le spese?
L. D. G.
Il più recente orientamento della Cassazione (sentenza n. 2241 del 30/1/2008) pone la
spesa occorrente al rifacimento dei frontalini dei balconi a carico del condominio,
trattandosi di elementi che s’inseriscono nella facciata e concorrono a costituire il decoro
architettonico dell'edificio.
SPESA RIPARAZIONE SCALA
Sono proprietario di un appartamento al 1° piano con accesso da scala di mia proprietà. La
scala copre parte di un’altra proprietà privata. Ho riparato la scala, perchè il proprietario di
sotto lamentava delle perdite. Gli avevo chiesto di contribuire alle spese, ma non vuole.
L’amministratore dice che spetta solo a me.
M. M.
Trattandosi di scala e non di lastrico solare, la spesa occorrente alla sua riparazione fa
esclusivo carico al proprietario.
RIPARTIZIONE SPESA FOGNATURA
I miei genitori hanno una casetta in campagna su di una stradina sterrata in cui ci sono 5
abitazioni. Partendo dalla strada principale sono i secondi dopo una villetta. Hanno deciso
tutti insieme di allacciarsi alle fognature e tra spese di geometra e scavi il proprietario in
fondo ha fatto fare un preventivo di 2000 euro ciascuno. E’ giusto che lui paghi come i miei
genitori dato che le tubazioni devono essere poste ad almeno il doppio dalla strada rispetto
ai miei? Loro dicono che non avendo il condominio non possono ripartire le spese.
P. P.
La ripartizione della spesa va effettuata tenendo conto sia della cubatura delle abitazioni
che dell’ubicazione di queste rispetto alla lunghezza della strada. La quantificazione del
contributo da ciascuno dovuto può essere demandata a un geometra.
POSTO AUTO E SPESE COMUNI
Quali spese è tenuto a pagare un proprietario di posto auto in condominio in cui non ha
proprietà di appartamento?
N.
Il proprietario del solo posto auto, a meno che un regolamento contrattuale non stabilisca
altrimenti, è tenuto a contribuire alle spese comuni in proporzione ai millesimi di cui è
titolare, ai sensi del primo comma dell’art. 1123 c.c.
IMPERMEABILIZZAZIONE LASTRICO SOLARE
Sono proprietario di un appartamento in un palazzo storico. Ho infiltrazioni di acqua
provenienti dal terrazzo condominiale di uso esclusivo di un condomino che non abita
nell'appartamento (è completamente da ristrutturare). Voglio impermeabilizzare il
terrazzo perchè mi piove in casa ma lui non mi accorda il permesso. Il capocondomino
interno non vuole darmi l'autorizzazione a entrare per fare i lavori.
E' necessario
richiedere l'autorizzazione al condominio?
G. M.
Per accedere al lastrico solare di cui un condomino ha l’uso esclusivo è necessario il
consenso
di
questi
o
un
provvedimento
del
giudice.
La
spesa
richiesta
dall’impermeabilzzazione del lastrico fa carico, ai sensi dell’art. 1126 c.c., per un terzo al
condomino che ne ha l’uso esclusivo, e per i restanti due terzi ai proprietari delle unità
immobiliari coperte dal lastrico, da ripartire fra questi in proporzione ai millesimi di
proprietà.
DANNI DA SCOPPIO TUBATURA
Siamo due anziani. Ai primi di dicembre abbiamo preso in affitto un piccolo appartamento;
due giorni fa l'amministratore ha cambiato l'autoclave dell'acqua al condominio, portando
così la pressione da 3 atmosfere a 6. Nella mia abitazione è scoppiato un flessibbile sotto al
lavandino del bagno. Ho notato che tutti e due i flessibili sono abbastanza in buone
condizioni nonostante l'età pero è scoppiato quello di destra che porta acqua fredda e ho
notato appunto che c'era una pressione esagerata. Lo scoppio ha recato diversi danni.
Posso chiedere i danni al proprietario dell'appartamento e all'amministratore del
condominio?
R. R.
Provando che lo scoppio della tubatura è stato determinato dall’eccessiva pressione
dell’acqua impressa dall’autoclave condominiale, il lettore può chiedere il risarcimento del
danno al locatore, che a sua volta chiamerà in causa il condominio in persona
dell’amministratore.
RIPARAZIONE FRONTALINO
Io e il proprietario dell’appartamento accanto al mio abbiamo un grande balcone in
comune, diviso a metà da una rete metallica. Devo fare aggiustare la mia porzione di
frontalino; qualora l’altro proprietario non volesse far riparare la sua porzione di
frontalino, posso fare riparare la mia metà facendo attenzione a non danneggiare la sua,
anche se sarebbe molto più pratico riparare l’intero frontalino?
C. Z.
La spesa occorrente alla riparazione dei frontalini dei balconi è a carico del condominio,
trattandosi di elementi che s’inseriscono nella facciata e concorrono a costituire il decoro
architettonico dell'edificio (Cass. 30/1/2008, n. 2241). Il lettore può pertanto chiedere che
ad attivarsi per i necessari interventi sia l’amministratore del condominio.
STILLICIDIO
In un lastrico solare di proprietà e su un pergolato già esistente, è stato posto un telo
impermeabile a riparo dalle intemperie, ma la parte terminale del telo (priva di grondaia e
pluviale) che fa defluire le acque piovane, è all’esterno del lastrico, quindi tali acque cadono
nel cortile del condominio e prima ancora sui bancali dei piani sottostanti impedendo di
fatto di tenere aperte le finestre per evitare gli schizzi della sgocciolatura e bagnando
continuamente il muro. Quali sono le regole e le misure per un corretto posizionamento
della copertura?
S. T.
Il proprietario del lastrico solare deve evitare che l’acqua piovana che cade sulla copertura
da lui predisposta crei un problema di stillicidio a carico delle sottostanti abitazioni o del
cortile condominiale (art. 908 c.c.). Se non provvede all'eliminazione dell'inconveniente si
può chiedere l’intervento dell’amministratore ed eventualmente del giudice.
COIBENTAZIONE SOLAIO PIANO IN PILOTIS
In che misura dovrà essere ripartita tra i condomini la spesa per la coibentazione del solaio
del piano piloty per risolvere un problema strutturale di condensa subìto dai proprietari
del primo piano?
R. M.
Alla spesa occorrente alla rimozione del lamentato inconveniente devono contribuire tutti i
condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà, essendo il condominio tenuto, quale
custode dell’edificio ai sensi dell’art. 2051 c.c., ad eliminare le caratteristiche lesive insite
nella cosa comune (nel caso di specie il piano in pilotis), che siano causa di danno a singoli
condomini (Cass. 15/4/1999, n. 3753). E’ fatta salva, ricorrendone i presupposti,
l’eventuale azione di responsabilità nei confronti del costruttore, ai sensi dell’ art. 1669 c.c.
INSTALLAZIONE CONDIZIONATORI
Abito in una villa plurifamiliare al piano terra. Non avendo nessuno sotto di me, ho
apposto dei condizionatori alle mura del mio terrazzo,
che gira tutt'intorno
all'appartamento. Un condomino che abita sopra di me al primo piano, facendo i lavori di
ristrutturazione, ha disposto dei condizionatori appesi al muro (proprio come me, ma con
la differenza che sotto ci sono io che sfrutto in lungo e in largo questa area scoperta).
Quindi, oltre ad aver guastato in qualche modo l'estetica del fabbricato, mi sottopone al
rischio di vedermi arrivare in testa ben tre apparecchi di notevole peso. Che posso fare?
Q. C.
Premesso che il decoro architettonico dell’edificio potrebbe essere alterato anche dal
condizionatore del lettore se installato all’esterno del balcone, lo stesso lettore può
accertarsi che la posa in opera degli apparecchi ad opera del coinquilino avvenga nel pieno
rispetto della sicurezza.
SPESE SERVITU’
Ho un diritto di passaggio su una corte di proprietà altrui per accedere a locali di cantina.
Il proprietario del cortile mi chiede la mia quota del 50% delle spese di rifacimento del
pavimento e del nuovo cancello che ha voluto installare per scoraggiare intrusioni.
L. S.
Il terzo comma dell’art. 1069 c.c. stabilisce che, se le opere necessarie a conservare la
servitù (nel caso di specie rifacimento della pavimentazione) giovano sia al fondo
dominante che al fondo servente, la spesa dev’essere sostenuta dai rispettivi proprietari in
proporzione ai rispettivi vantaggi. Quanto al cancello, si potrebbe in teoria eccepire,
invocando il secondo comma dell’art.1067 c.c., che la sua installazione rende più incomodo
l’esercizio della servitù e non è pertanto consentita; diciamo in teoria perché di fatto
l’installazione è indotta da ragioni di sicurezza, che in quanto tali avvantaggiano anche
laproprietà del lettore, per cui è giustificato un suo contributo alla spesa, in misura da
concordare con l’altro proprietario.
COMUNICAZIONI E FORMA
Con una procura generale mi ritrovo a gestire la casa di uno zio che alloggia in una casa di
riposo. Ho chiesto all'amministratore di inviarmi le comunicazioni tramite mail perché per
me è difficoltoso passare a ritirare la posta dallo zio e spesso per lavoro sono all'estero
quindi anche in casa mia non c'è nessuno. L'amministratore sostiene che per legge deve
inviare le comunicazioni
a mezzo raccomandata, fax, pec o consegna a mano.
Personalmente avevo capito che l'amministratore doveva avere la pec ed io eventualmente
la mail normale, ma lui sostiene che ambedue le mail devono essere certificate ed avere
comprova di spedizione nonché di accettazione dell'invio. Ma non basta dare conferma di
lettura dalla mia normalissima mail?
R. R.
La conferma di lettura della normale posta elettronica non equivale ad una ricevuta
certificata, per cuise il regolamento del condominio non prevede l’invio a mezzo pec come
unicasoluzione, il lettore può chiedere all’amministratore che gli avvisi di convocazione
dell’assemblea gli vengano inoltrati a mezzo fax. Per gli altri tipi di comunicazione, invece,
sempre regolamento permettendo, la legge non stabilisce particolari forma da seguire, per
cui va bene l’email e relativo avviso di lettura.
INSTALLAZIONE CONTATORI
Il mio vicino ha sul suo pianerottolo anche i contatori della mia energia elettrica e acqua
esistenti già prima che lui acquistasse l’appartamento. Ho bisogno di un nuovo
allacciamento per un nuovo appartamento mio adiacente, che ha l’entrata in comune nello
stabile dov’è il suo appartamento. Il mio vicino mi impedisce di installare sul pianerottolo i
nuovo contatori; si rifiuta anche di acconsentire ad installarli portando giù anche quelli sul
suo pianerottolo sul muro perimetrale comune. L’azienda elettrica non fa nulla senza la
firma di tutti i comproprietari. Posso obbligarlo? Non si tratta di servizi essenziali?
Ovviamente non posso entrare senza acqua luce e gas; devo per forza fargli causa?
L. A.
Se un titolo riserva al vicino la proprietà esclusiva del pianerottolo, il lettore non può
installarvi altri contatori senza il suo consenso. Se invece - cosa più probabile - il
pianerottolo è condominiale, il lettore può
installarvi i nuovi contatori, nel rispetto
deilimiti di cui all’art. 1102 c.c.: non alterare la destinazione della cosa comune e non
impedire agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto. In ogni caso
può, nel rispetto dei suddetti limiti, trasferire i propri contatori in altra parte dell’edificio.
PARCHEGGIO A TURNO
La turnazione posti auto nel cortile è regolata dalla sentenza di Cassazione del 19.07.2012 n
12485. Un condomino ha fatto opposizione verbale perchè dice che è solo una sentenza e
non una legge E' così?
F.
Premesso che l’impugnazione avverso le delibere assembleari annullabili va proposta
esclusivamente davanti al giudice nel termine di cui al secondo comma dell’art. 1137 c.c.,
unasentenza non ha forza di legge ma ha una sua più o meno elevata rilevanza processuale
(soprattutto se promanante dalla Corte di Cassazione), almeno fino a quando la
giurisprudenza non cambi indirizzo o non intervenga il Legislatore a disciplinare la
fattispecie cui si riferisce la pronuncia.
SPESA INSTALLAZIONE ASCENSORE
Sono socio di una cooperativa edilizia di 12 unità a proprietà indivisa costituita nel 1986.
L'immobile è composto da 2 scale con 2 e 4 appartamenti che hanno accesso dai 2 vani
scale e altri 4 appartamenti con giardino che hanno ingresso separato. In aggiunta c'è un
piano seminterrato per i box auto dove si accede o dai vani scale o dai cancelli automatici
lato strada. Ad oggi, per varie vicissitudini, l' immobile non ha ancora il documento di
abitabilità/agibilità rilasciato dal comune e abbiamo incaricato un geometra perchè
presenti la documentazione necessaria. Ci è stato riferito che tra le altre cose dovremmo
installare necessariamente i 2 ascensori (premetto che l'immobile ha la predisposizione dei
vani ascensori per la suddetta installazione). Se così fosse, in quali quote andrebbe
ripartita la spesa visto che 4 abitazioni non hanno nemmeno l'ingresso nel vano scala?
F. D.
L’art.1117, n. 3), c.c., comprende gli ascensori fra le parti comuni dell’edificio. Di
conseguenza alla spese occorrenti alla loro installazione devono contribuire tutti i
condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà. I condomini che, per com’è
strutturato l’edificio, non hanno accesso all’impianto, possono, ai sensi del primo comma
dell’art. 1121 c.c., eccepire la gravosità della spesa inrelazione alle particolari condizioni
dell’edificio e chiamarsi fuori dal contribuirvi, rinunciando ovviamente all’uso
dell’apparecchio.
SFRATTO INQUILINO MOROSO
Come posso fare per sfrattare un inquilino moroso? Ha un contratto di 4 anni però è da 4
mesi che non paga l’affitto. In più, ha forato senza autorizzazione un muro portante di
casa. Saremmo intenzionati a vendere tutto l’edificio ad un’impresa edile: ci potrebbe
agevolare per la risoluzione del contratto di affitto ?
A.
L'art. 55 della L. 27/7/1978, n. 392, stabilisce che il conduttore può sanare la morosità per
canoni e
oneri accessori insede giudiziale per non più di trevolte nel corso di un
quadriennio, provvedendo nel corso della prima udienza del giudizio a versare l'importo
dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati fino atale data, importo
maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice.
Se il pagamento non avviene in udienza, il giudice, di fronte a comprovate condizioni di
difficoltà del conduttore, può assegnargli un termine non superiore a 90 giorni, rinviando
l'udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato. La morosità può
essere sanata per non più di quattro volte complessivamente in un quadriennio, e il
termine viene portato da 90 a 120 giorni, se l'inadempienza, protrattasi per oltre due mesi,
è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la
stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate
condizioni di difficoltà. Il pagamento esclude la risoluzione del contratto. La circostanza
che il locatore intenda vendere a terzi può essere motivo di diniego di rinnovo delcontratto
alla prima scadenza, ai sensi dell’art. 3, lettera g), della L. 9/12/1998,n. 431, a condizione
che il locatore non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello
eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il
diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli artt. 38 e 39 L.392/1978.
Quanto al foro praticato nel muro portante,il conduttore risponde del deterioramento ai
sensi dell’art. 1588 c.c.
DANNI DA SERVITU’
Nel mio appartamento (100% di mia proprietà, non in comunione) all'interno di un muro
del bagno passa una tubazione dell'acqua non coibentata, che tra l'altro si sposta anche in
vista per un breve tratto, la quale - causa condensa sul tubo - provoca continue formazioni
di muffe, costringendomi ad una tinteggiatura semestrale del locale. E' possibile chiederne
la rimozione o l'eventuale risarcimento del danno provocato da servitù al condominio
portando in assemblea le spese sostenute? Esistono sentenze in merito alla rimozione o
richiesta danni?
D. G.
Il secondo comma dell’art. 1068 c.c. stabilisce che, se l'originario esercizio della servitù è
divenuto più gravoso per il fondo servente, o impedisce di fare lavori, riparazioni o
miglioramenti, il proprietario delllo stesso fondo servente può offrire al proprietario
dell'altro fondo (nel caso di specie il condominio) un luogo ugualmente comodo per
l'esercizio dei suoi diritti, e questi non può rifiutarlo. Se dall’esercizio della servitù deriva
un danno, il condominio (ivi compreso il lettore, essendo ad un tempo danneggiato e
danneggiante) è tenuto a risarcirlo, ai sensi degli artt. 2043 e 2051 c.c.
DANNO DA PARTI COMUNI
Ho un problema al mio balcone. Abito al primo piano di un fabbricato di 3 piani e 3
balconi. Ho un’infiltrazione proveniente dall'alto con caduta di vari pezzi di intonaco. Il
proprietario dell'immobile sovrastante percepisce un fitto mensile e non intende riparare,
anzi dice che le spese sono a mio carico e il tetto che funge da copertura appartiene a me.
A. I.
Se l’appartamento del lettore e quello del condomino che non vuole saperne di contribuire
alla spesa sono sotto la stessa verticale, evidentemente il tetto è comune ad entrambi, ed
entrambi hanno quindi l’obbligo di contribuire, in proporzione ai millesimi di proprietà,
alla spesa richiesta dalle necessarie riparazioni, unitamente agli altri condomini le cui
unità immobiliari siano coperte dal tetto.
INSTALLAZIONE CANNA FUMARIA
L’assemblea condominiale ha autorizzato un condomino ad installare sulla facciata del
palazzo una canna fumaria (con sbocco sopra il colmo del tetto) per una termo stufa,
previa autorizzazione del proprietario dell’ultimo piano con annessa terrazza di proprietà
esclusiva. Può quest’ultimo opporsi? Qual è la normativa in materia?
R. R.
L’installazione della canna fumaria deve avvenire in modo da non pregiudicare il diritto
del confinante sulla cosa propria: per es. non deve impedire l’apertura della persiana, né
limitare in modo apprezzabile la visuale laterale. L’impianto, inoltre, non deve produrre
immissioni di fumo e calore superiori alla normale tollerabilità, e le sue caratteristiche non
devono essere tali da alterare il decoro architettonico dell’edificio. La normativa di
riferimento è costituita dagli artt. 844, 1102 e 1120, quarto comma, c.c.
RIPARAZIONE TAPPARELLA
Se si rompono le tapparelle elettriche (il motore va, ma non si aprono e non si chiudono),
chi paga? Il proprietario, l’assicurazione del condominio oppure chi ha preso in affitto la
casa? Se si rompe il vetro della porta che va verso il balcone, chi paga? Il proprietario,
l’assicurazione del condominio (siccome sono parti esterne) oppure chi ha preso in affitto
la casa?
P. P.
Se, come pare di capire, la riparazione delle tapparelle è riguardabile come intervento di
manutenzione straordinaria, la relativa spesa fa carico al locatore. Quanto al vetro, se la
rottura non è dovuta a un difetto di montaggio ma a disattenzione dell’inquilino, è questi a
dover sostenere la relativa spesa. Per
quanto
riguarda l’eventuale intervento
dell’assicurazione, occorre accertare se la relativa polizza copre i danni di cui parla il
lettore.
TINTEGGIATURA FACCIATA NON AUTORIZZATA
Due condomini, senza alcuna autorizzazione (condominio/comune), hanno provveduto a
verniciare i muri perimetrali intorno alle loro proprietà con tonalità diverse, facendo
diventare il palazzo un tricolore, tre facciate del condominio (di tre piani), come accertato e
fotografato dai tecnici comunali. Il comune ha più volte richiesto all’amministratore di
provvedere a indire assemblea per la soluzione del caso. E’ legittimo che al condomino
estraneo a tali interventi realizzati da altri, dissenziente all’approvazione di detti lavori con
spese a carico di tutti i condomini, sia obbligato al pagamento dei lavori necessari a sanare
l’abuso, anche se deliberati da assemblea straordinaria?
V. G.
Se il Comune ha contestato i colori usati dai due condomini nel ridipingere la facciata, nei
confronti dell’ente pubblico a rispondere è il condominio, che può rivalersi nei confronti di
chi ha preso l’iniziativa, senza autorizzazione dell’assemblea: sia per il rimborso della spesa
occorrente alla riduzione in pristino che per il risarcimento del danno.
RIFACIMENTO FACCIATA E GARAGE
Stiamo facendo fare dei lavori per rifare la facciata del nostro edificio. Il proprietario del
garage sottostante l’edificio non vuole pagare perché secondo lui dice che non gli spetta,
poiché non essendo proprietario di alcun appartamento, ma soltanto del garage
sottostante. A lui la facciata non interessa; l’amministratore gli ha dato ragione e l’ha
esonerato dal pagamento. Cosa ne pensa? E’ giusto?
P. L.
Il proprietario del garage è tenuto, al pari degli altri condomini, a contribuire alla spesa
occorrente al rifacimento della facciata, in proporzione ai millesimi di proprietà (primo
comma art. 1123 c.c.).
RIPARAZIONE POMPA SOMMERSA
Abbiamo in affitto un vecchio casolare del 700 da noi utilizzato come negozio Outlet con
verde e spazio adibito a parcheggio. Si è rotta la pompa immersione del pozzo che
praticamente serve ad avere l’acqua sia per i bagni che per la zona verde. Chi deve pagare
queste spese?
G. P.
Trattandosi di riparazione, non di piccola manutenzione, la relativa spesa fa carico al
locatore, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1576 e 1609 c.c.
SERVITU’ E DELIBERE
Chi ha una servitù di passaggio (pedonale e carrabile) su un cortile condominiale e
contribuisce alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria in base a delle tabelle
millesimali appositamente redatte ha facoltà di decisione sui lavori da farsi a riguardo?
N. T.
Se le opere sono eseguite sia nell’interesse del proprietario del fondo dominante che
nell’interesse del proprietario del fondo servente, e vi è apposita tabella millesimale che
quantifica il contributo di spesa da ciascuno dovuto, alla formazione della delibera avente
ad oggetto i lavori da eseguire hanno il diritto di concorrere entrambi, in proporzione agli
stessi millesimi.
ACQUIRENTE E ASCENSORE
Circa due anni fa ho comprato un appartamento in un condominio, dove era stato
installato un ascensore. Ascensore installato successivamente alla costruzione della
palazzina. La vecchia proprietaria collaborò alle spese di installazione, quindi a me, anche
se non lo uso, l' amministratore condominiale fa obbligo di pagare le spese. Posso fare
qualcosa per non pagare?
G. C.
Se il venditore si era obbligato a contribuire alle spese richieste dall’installazione e dal
funzionamento dell’ascensore in ragione dei millesimi gravanti sulla propria unità
immobiliare, il compratore è tenuto a fare altrettanto, a meno che non venga esonerato da
tutti gli altri condomini.
RIPARAZIONE CITOFONO
Abito in un condominio e da alcuni anni non mi funziona il citofono esterno del palazzo.
Ho saputo che non funziona anche ad altri inquilini. L'amministratore dice che la spesa
spetta a noi interessati e non al condominio. E’ vero?
M. M.
Se ad essersi guastata è una parte comune dell’impianto, la relativa spesa va ripartita fra
tutti i condomini. Se invece il guasto riguarda una parte d’impianto di proprietà esclusiva
di un condomino, la spesa è a suo integrale carico (Trib. Bologna 22/5/1998).
MUFFA E APPARTAMENTO DISABITATO
Abito in un condominio; l'appartamento sotto il mio rimane chiuso e non abitato durante
l'autunno e l'inverno. Ho trovato tracce di muffa nelle mie pareti esterne che si diffonde dal
basso ed il tecnico che ho interpellato dice che la causa potrebbe essere il fatto che di sotto
- non essendoci riscaldamento - si crea più differenza termica del normale che condensa e
forma muffa. Posso obbligare l'inquilina a tenere acceso anche quando non c'è durante
l'nverno ed eventualmente divedere le spese?
M. S.
Non è possibile obbligare il condomino del sottostante appartamento a tenere acceso il
riscaldamento anche se non abita l’immobile. Se però si prova che la formazione di muffa è
dovuta alla chiusura dell’abitazione, si può pretendere il risarcimento del danno ai sensi
dell’art. 2043 c.c.
CONTESTAZIONE PANCHINA
Ho una domanda da rivolgerle circa il collocamente di una panchina nell'androne. La
suddetta panchina, di plastica bianca, non fissata in nessun modo, era già collocata quando
qualche mese fa siamo andati ad abitare in un condominio. Non c'era stata nessuna
precedente delibera in merito alla sua collocazione lì, solo un accordo tra alcuni
condomini. Abbiamo ritenuto opportuno, sia perché d'intralcio (collocata tra ascensore e
scala per accedere ai box), sia perché sporca e poco decorosa nel contesto di un androne,
spostarla nel pianerottolo sottostante più ampio e di raro utilizzo (in quanto non c'è
ascensore) avvisando di ciò l'amministratore. Questo ha scatenato l'ira degli altri
condomini e sarà un punto da affrontare nella prossima assemblea condominiale. Spero in
una sua risposta che possa supportarmi nelle mie ragioni e mi consenta di affrontare
serenamente la discussione.
R. M.
Il collocamento di una panchina nell’androne condominiale non può essere deciso da
alcuni condomini ma dev’essere deliberato dall’assemblea. Il condomino ha invece il
diritto di collocare davanti alla porta d'ingresso alla sua proprietà esclusiva zerbini, tappeti
e piante o altri oggetti ornamentali, a condizione che non siano d’intralcio al passaggio
(Cass.6/5/1988, n. 3376).
RIPARAZIONE TETTO VILLETTE A SCHIERA
Abito in un piccolo complesso di sei villette a schiera; dovendo riparare parte del tetto (è
un blocco unico sopra le 6 unità abitative) in quanto un condomino ha infiltrazioni di
acqua, le chiedo se tale riparazione va suddivisa per tutti e sei. Ho saputo che ci sono state
sentenze che asseriscono che la spesa spetti solo al singolo proprietario che ha il danno.
C. L. R.
Se un solo tetto copre tutte e sei leunità immobiliari, la spesa va ripartita fra tutti i
condomini, in proporzioneai millesimi di proprietà.
VENDITA APPARTAMENTO E SPESA
Nell'ottobre 2011 ho venduto la mia unità immobiliare facente parte di un condominio che
nel corso dello stesso anno (precedente alla data del rogito) in sede assembleare aveva
deliberato il rifacimento dell'impianto elettrico condominiale; da allora non c'è stato alcun
seguito fino a questi giorni nei quali sono stato contattato dall'acquirente che mi ha
informato che in una recente assemblea è stato deciso di procedere con la richiesta di
diversi preventivi per poi poter scegliere quello ritenuto più idoneo. La mia domanda è la
seguente: a chi spetta sostenere i costi di quest'opera relativamente all'appartamento
venduto ormai da oltre due anni? Al venditore oppure all'acquirente?
A. Z
L’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per
effetto della delibera dell’assemblea che approva le spese stesse. Pertanto, nel caso di
vendita di un’unità immobiliare, obbligato al pagamento è chi è proprietario nel momento
in cui la spesa viene deliberata (Cass. 2/09/2008, n. 22034), salvo che le parti si siano
accordate diversamente.
INSTALLAZIONE CONTATORE E APERTURA PIZZERIA
Sono in procinto di aprire un “take away”. Per installare il contatore del gas la società
distributrice ha chiesto l’autorizzazione dell’amministratore nella richiesta da presentare.
Potrebbe commentare la email di risposta dell’amministratore al proprietario del negozio
(mio amico)? Che soluzione adottare? “Le rammento che il regolamento condominiale
vieta espressamente tutte quelle attività che possano arrecare fastidio al condominio. Pur
considerando generico il divieto, resta pur vero che una pizzeria e/o rosticceria, tra odori e
rumoriche vengono a generarsi, è una attività che può arrecare grossi fastidi al
condominio. La prego di riscontrare celermente la presente, anche perchè mi è giunta la
richiesta di autorizzazione a far apporre un contatore del gas sul lato bagno e, poichè la
prospettiva di una pizzeria e/o rosticceria ha allertato tutti i condomini, questa
autorizzazione non la potrò assolutamente dare se non con l'avallo dell'assemblea
condominiale che però dovrà pronunciarsi su una precisa richiesta scritta con indicazione
del tipo di locale che si intende aprire. Tanto al fine di evitare lunghe ed estenuanti
questioni legali”
M.
Il divieto di adibire le unità immobiliari situate nell’edificio condominiale allo svolgimento
di determinate attività deve risultare da un regolamento contrattuale. In assenza di un
divieto del genere, se l’assemblea rifiuta l’autorizzazione all’installazione del contatore il
condomino può rivolgersi al giudice, trattandosi di servizio indispensabile all’esercizio
dell’attività; questa, però, non deve produrre immissioni (per es. odori, rumore) superiori
alla normale tollerabilità di cui all’ar. 844 c.c.
PAVIMENTAZIONE SDRUCCIOLEVOLE
Abito nel cortile di un condominio di 7 piani. Il cortile ha pavimentazione di cemento e nel
corridoio che porta a casa mia vi sono piastrelle sdrucciolevoli. E' possibile imporre al
condominio una sistemazione decorosa del cortile?
W. R.
La sistemazione del cortile dev’essere deliberata dall’assemblea.
ARREDO GIARDINO
Nel condominio in cui risiedo è stata messa all’ordine del giorno dell’assemblea ordinaria
la seguente mozione: “Creazione di una zona sul giardino esistente, con posa di panchine
per leggere conversare e far giocare i bambini”. Vorrei sapere se questo modifica la
destinazione d’uso del giardino, se è necessario effettuare lavori di messa in sicurezza della
zona interessata e con quali maggioranze può essere approvata la delibera.
C. M.
La delibera finalizzata a dotare il giardino di panchine richiede, ai sensi del combinato
disposto degli artt. 1120, primo comma, e 1136, quinto comma, c.c., il voto favorevole della
maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno due terzi del
valore dell’edificio. Se l’assemblea delibera anche l’installazione di giochi per bambini,
questa dev’essere curata nel pieno rispetto delle norme di sicurezza.
FURTO E RIPARAZIONE VETRO
Il locatore ci ha consegnato le chiavi dell'appartamento alcuni giorni prima della data
effettiva del contratto ovvero in data 20/10/13 con contratto d'affitto a partire dal 1/11/13.
Lo scopo era quello di permetterci di effettuare il trasloco ed in cambio farci sistemare
tutte quelle piccole e cose che altrimenti avrebbe dovuto far fare ai muratori a sue spese.
Un dare ed avere che conveniva ad ambedue la parti. Purtroppo in data 29/10/13
all'imbrunire i ladri hanno rotto il vetro della porta finestra e sono entrati rubando oggetti
e soldi per circa 1500 euro. Chi deve pagare i danni relativi alla rottura del vetro? Il
proprietario dice che dobbiamo essere noi perche dovevamo chiudere la serracinesca in
metallo prima di uscire. Quando mia figlia è uscita di casa erano però le 5 del pomeriggio e
c'era ancora la luce del giorno ed inoltre non sapeva che la serracinesca avesse quella
funzione. Il proprietario ci aveva assicurato che la zona era tranquilla e solo dopo il furto
abbiamo invece saputo dai vicini che l'appartamento era stato oggetto in passato di ben
due furti. La serracinesca era stata installata molto probabilmento dopo questi episodi. Si
può ravvisare una responsabilità del proprietario anche in questo? Concludo dicendo
inoltre che il proprietario ci ha consegnato la seconda copia di chiavi 10 gg dopo il nostro
arrivo.
K
Come stabilito dagli accordi intervenuti fra le organizzazioni di rappresentanza dei
proprietari di immobili e dei conduttori, la spesa richiesta dalla riparazione dei vetri è a
carico del conduttore.
PARCHEGGIO CAMION
C'è un vicino che non abita più qui che lascia parcheggiata la macchina sotto casa e al
ritorno dal lavoro toglie la macchina e parcheggia il camion. Praticamente questo posto è
diventato suo. Cosa si può o si deve fare in questo caso?
F. E.
Se il vicino, pur non abitando più nell’edificio condominale, continua ad essere
proprietario di un’unità immobiliare ivi ubicata, ha il diritto di parcheggiare in cortile. Se
però la presenza sistematica del camion contrasta con la destinazione abitativa
dell’edificio, causa un danno di tipo estetico all’aspetto dei luoghi e comporta la sostanziale
trasformazione del cortile in un luogo di deposito, non è consentita (Pret.
Foligno
12/3/1987).
DELIMITAZIONE MARCIAPIEDE
Ho un appartamento in un condominio attorno al quale esiste un’area condominiale dove
c’è il passaggio delle macchine degli aventi diritto; al piano terreno sono presenti dei
negozi e uffici. Esiste un riferimento di legge che imponga la delimitazione del marciapiede
(la pavimentazione è tutta radente e non vi è segnato il marciapiede); se sì, di che larghezza
minima deve essere?
L. B.
Non esiste una norma che preveda la delimitazione del marciapiede in ambito
condominiale. L’assemblea può però deliberare la costruzione di un marciapiede, ai sensi
del combinato disposto degli artt. 1120, primo comma, e 1136, quinto comma, c.c., con il
voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno due terzi
del valore dell’edificio.
RISTRUTTURAZIONE E RISCALDAMENTO
Sto ristrutturando il mio appartamento e, avendo smontato i termosifoni, non sto
utilizzando il riscaldamento condominiale. Pur pagando regolarmente la quota di mia
pertinenza (legata ai millesimi e non al consumo), mi viene chiesto di accendere i
termosifoni (attualmente smontati per i lavori), perchè il condomino del piano di sopra
lamenterebbe un insufficiente funzionamento dell'impianto nel suo appartamento. Vi è un
obbligo al riguardo, attesa la mia attuale impossibilità di provvedere all'accensione dei miei
termosifoni?
G. B.
Se il lettore ha inopinatamente scelto di ristrutturare l’appartamento in periodo invernale,
il condomino che riceva un danno (idonemente documentato) dall’iniziativa può esigerne il
risarcimento.
INSTALLAZIONE PLUVIALE
Una falda del tetto del mio condominio scarica da sempre sul balcone aggettante di un
condomino e da questo in un pluviale verticale. In occasione di eventi meteorici
particolarmente avversi, questo stato di cose provoca il parziale allagamento del locale del
locale che si apre sul balcone di cui sopra, provocando danni al parquet del condomino
proprietario esclusivo del balcone. Si è pensato di risolvere il problema realizzando un
pluviale esclusivamente dedicato a quella falda di tetto che scarica su quel balcone. E' una
innovazione? Come dovranno dividersi le spese, considerando che la falda di tetto
interessata al nuovo pluviale copre esclusivamente una parte dell'attico di questo
condomino?
P. B.
Il tetto rientra fra le parti comuni dell’edificio, ai sensi dell’art. 1117 c.c., ma se il nuovo
pluviale è al servizio esclusivo di un’unità immobiliare la relativa spesa è a carico del
proprietario, ai sensi del terzo comma dell’art. 1123 c.c.
AMMINISTRATORE TRASCURATO
Nel mio condominio l’amministratore esterno non indice un’assemblea da più di due anni.
Vengono imputate spese e l’amministratore è restio alla possibilità di visionare le relative
fatture.
Ultimamente
sono
state
imputate
spese
per
sistemare
l’antenna
centralizzata,sostituzione della pompa dell’acqua e della tubazione fogna, senza un minimo
di consultazione o di assemblea. Io ho deciso di pagare le spese ordinarie ma di non
concorrere al pagamento delle spese in questione perché non deliberate in assemblea,
scrivendolo nella causale del bonifico. Quello che chiedo è se il mio modo di reagire sia
perseguibile di fronte a questa insostenibile situazione.
A. G.
Le spese straordinarie devono essere deliberate dall’assemblea, ai sensi del primo comma,
n. 4), dell’art. 1135 c.c. Nel caso di specie è presumibile che, quanto meno per la
sostituzione della pompa dell’acqua e del tubo della fognatura, ricorresse una situazione di
urgenza, per cui se così fosse la spesa è legittima, anche se l’amministratore avrebbe
dovuto preavvisare i condomini. Il lettore può, ai sensi del dodicesimo comma, n. 1),
dell’art. 1129 c.c., chiedere al Tribunale la revoca dell’amministratore.
RIPARAZIONE RAMPA DI ACCESSO AI BOX
I condomini decidono di riparare la rampa che porta ai box di cui pochi sono proprietari.
Chi deve affrontare la spesa? I proprietari dei box oppure tutti i condomini?
P. V.
Se la rampa di accesso ai box è utilizzabile dai soli proprietari di questi, la spesa grava
soltanto su di essi. Se invece alla rampa hanno accesso, sia pure potenzialmente, anche gli
altri condomini, alla spesa devono contribuire tutti, in proporzione ai millesimi di
proprietà, salvo
risulti il contrario da un regolamento contrattuale o da un accordo
sottoscritto da tuttti i condomini.
CONSULTAZIONE CAPITOLATO DI APPALTO
E’ diritto di ogni singolo condomino avere accesso/visione di capitolato predisposto e - di
conseguenza - rivolgersi a una impresa di fiducia per un preventivo legato a tale capitolato?
Se si - e diritto viene negato - come rivendicarlo e come agire in assemblea ?
G. B.
Il condomino ha il diritto di prendere visione del capitolato di appalto e di sottoporlo a una
o più imprese per un preventivo. Se l’amministratore si rifiuta di consegnargli copia del
documento (la relativa spesa è a carico del richiedente), il lettore può contestare la
circostanza in assemblea o rivolgersi al giudice.
CADUTA DI OGGETTI DAI PIANI SUPERIORI
Ho un appartamento al primo piano di un condominio di 9 piani con due terrazzi. Poichè
cadono spesso oggetti pericolosi sui terrazzi, ho chiesto all'assemblea la possibilità di
coprirli. L'assemblea ha bocciato la richiesta per 3 motivi: lesione del diritto di vista,
aumento di volumetria, distanze, rumore della pioggia sulla copertura. Posso chiedere il
diritto di usufruire della mia proprietà senza aver paura della mia incolumità e confutate le
obiezioni? Il diritto di vista non è per le proprietà comuni e non per le proprietà esclusive?
L. R.
Le obiezioni dell’assemblea sono pertinenti. Il lettore può invitare l’amministratore a
diffidare i condomini dal lanciare oggetti (tanto meno se pericolosi) da finestre e balconi,
richiamando le conseguenze (anche penali) di questo gesto incivile.
CHIAVE CONTATORE
Ho un locale pubblico da circa 25 anni. Il nuovo amministratotre ha cambiato le chiavi ai
contatori dicendo che chi vuole le chiavi deve esibire il certificato di conformità: se io ho
l'impianto elettrico vecchio di 20 anni che devo fare?
A. M.
Conviene al lettore, soprattutto per ragioni d’incolumità personale, far mettere a norma
l’impianto, usufruendo fra l’altro delle agevolazioni fiscali previste dalla legge.
SPESE CONDOMINIALI E APPARTAMENTO DISABITATO
Egregio avvocato, le scrivo per sapere se devo pagare interamente le rate di condominio
nonostante io non abiti più nel mio alloggio che risulta vuoto dal mese di Ottobre 2013.
L’amministratore mi ha comunicato che essendo già stato fatto il preventivo spese può al
massimo scontarmi una rata in quanto le spese sono già ripartite. Mi risulta strano, io
sapevo che si paga il 40% ma chiedo gentilmente a Lei una risposta.
L. M.
Il condomino è tenuto a contribuire alle spese condominiali anche se l’appartamento non
è abitato, a meno che non sia stato esonerato, in tutto o in parte, da tutti gli altri
condomini. Se poi, ricorrendone i presupposti, ha distaccato la propria unità immobiliare
dall’impianto centralizzato di riscaldamento, è tenuto a contribuire alle spese di
manutenzione straordinaria dello stesso e a quelle per la sua conservazione e messa a
norma, come stabilito dal quarto comma dell’art. 1118 c.c.
STUDIO PROFESSIONALE E SPESE COMUNI
Nel mio condominio, da alcuni mesi, uno degli appartamenti è stato acquistato e
trasformato in uno studio dentistico (è la prima e unica presenza diversa da una normale
famiglia). Vorrei sapere come avviene la ripartizione delle spese condominiali (acqua,
ascensore, ecc.) e se è necessario rivedere i millesimi di proprietà tenuto conto che tutti gli
appartamenti del condominio (studio dentistico compreso) hanno la stessa metratura.
G. C.
La destinazione di un appartamento a studio professionale piuttosto che ad abitazione non
incide sulla ripartizione delle spese condominiali, ripartizione che va fatta in proporzione
ai millesimi di proprietà (primo comma art. 1123 c.c.). Nel caso di specie non vi sono i
presupposti per la modifica dei valori millesimali ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c.
ELIMINAZIONE INFILTRAZIONI
Il mio condominio è provvisto di 18 box posizionati in due file parallele nell’area
sottostante il palazzo. Poiché si sono verificate delle infiltrazioni di acqua (delle quali
ancora bisogna accertare l’origine) che interessano però solo una delle due file di box,
vorrei sapere nel caso ci dovesse essere una spesa di riparazione a carico dei condomini a
chi compete tale spesa. Devono partecipare tutti compresi anche i condomini non
proprietari, visto che il solaio dei box è la base del palazzo, oppure devono partecipare solo
i proprietari dei box, ma in questo caso tutti o solo quelli della fila interessata?
S. F.
Se le infiltrazioni derivano da una parte comune dell’edificio, alla spesa richiesta dalla loro
eliminazione devono contribuire tutti i condomini, ancorché non proprietari di box.
ANNESSIONE TERRENO
Abito in una villetta di 3 unità abitative, ciascuna con proprio giardino esclusivo. Il
proprietario del giardino adiacente al mio ha occupato 20 cm del giardino di mia proprietà
(come risulta dal catasto). Fra i due giardini vi è un cancello che disegna questo suo
indebito possesso. Vorrei in qualche modo, sottolineare che quei 20 cm, anche se da lui
occupati, sono di mia proprietà. Come posso fare?
M. M.
Se l’annessione della striscia di terreno non è avvenuta da più di venti anni, e il vicino non
aderisce alla richiesta di restituzione, il lettore può esperire un’azione di regolamento di
confini ai sensi dell’art. 950 c.c.
ACCENSIONE BARBECUE
Sono un ragazzo che vive in un supercondominio composto da due palazzine, una di fronte
all'altra, di 41 appartamenti totali. Nessuno riesce a dirmi come sono regolati i barbecue e
se si possono vietare. Le distanze dai balconi sono di massimo 2,5 mt e stanno anche 2 ore
costringendomi a rilavare panni e a chiudermi in casa senza nemmeno avvisare. Ma la
maggioranza lo vuole fare. Cosa mi consiglia?
C. M.
Non si può impedire ai coinquilini di accendere il barbecue, a meno che un divieto del
genere non sia previsto dal regolamento contrattuale del condominio. Se però le
immissioni di fumo e calore prodotte dalla cottura superano la normale tollerabilità di cui
all’art. 844 c.c., si può adire il Giudice di pace chiedendo che vengano ricondotte nella
norma.
ELIMINAZIONE INFILTRAZIONI (2)
Da circa un mese abbiamo la muffa in tutta la camera da letto. Mia moglie dorme con il
bimbo in cameretta e io sul divano. Inoltre il bimbo ha una disabilità del 100%. Tutto è
iniziato quando ci siamo accorti che dietro al letto matrimoniale entrava l’acqua.
Evidentemente non è stata fatta nessuna coibentazione e ora ci ritroviamo con una camera
da letto che si potrebbe chiamare camera da muffa. Questa è una costruzione di circa 5
anni fa che una ditta ha dato in subappalto ad’un’altra Impresa. Noi siamo in affitto da
giugno 2013 e sinceramente con il nostro padrone di casa è nato un rapporto davvero
speciale e di conseguenza non vorrei prendermela con lui. Cosa posso fare avendo anche
un bimbo disabile in casa che potrebbe avere dei problemi?
G. I.
Il lettore può segnalare l’inconveniente sia al locatore che all’amministratore del
condominio per un’eventuale azione di responsabilità nei confronti del costruttore ai sensi
dell’art. 1669 c.c., non essendo scaduta la garanzia decennale prevista da questa norma.
Considerata l’impellenza della situazione si può chiedere al Tribunale un provvedimento
d’urgenza ai sensi dell’art. 700 c.p.c.
DISTACCO IMPIANTO CENTRALIZZATO
Abito all’ultimo piano di un condominio servito da riscaldamento centralizzato, ho già
mandato una lettera all’amministratore per un problema di riscaldamento. Ogni sera devo
provvedere alla fuoriuscita di aria dai radiatori altrimenti restano freddi e quindi la casa
resta fredda. Vorrei sapere se posso operare il distacco senza dover pagare
successivamente le quote di straordinaria manutenzione dell’impianto.
R. B.
Come stabilito dal quarto comma dell’art. 1118 c.c., il condomino può rinunciare all'utilizzo
dell'impianto centralizzato di riscaldamento se dal distacco non derivano notevoli squilibri
di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. Il rinunciante è comunque
tenuto a contribuire alla spese necessarie alla manutenzione straordinaria dell'impianto e
alla sua conservazione e messa a norma.
BARRIERA ARCHITETTONICA
Ho una rampa molto ripida per accedere al box privato sotto il mio palazzo. Abbiamo
costituito un condominio di 7 box. Poiché mio marito e' disabile (portatore di protesi per
mancanza di un piede) e siamo ultrasettantenni, vorremo far fare una scala che va dal
cancello all'entrata dei boxes. Se per caso gli altri proprietari si dovessero opporre alla
spesa, possiamo avvalerci dell'invalidità (oltre 65%) di mio marito e dell'età?
R. T.
Le delibere assembleari aventi per oggetto le innovazioni volte all’eliminazione delle
barriere architettoniche negli edifici privati possono essere approvate con il voto favorevole
della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000
(primo comma art. 2 L. 9/1/1989, n. 13, e secondo comma, n. 2), art. 1120 c.c.). Qualora il
condominio rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta scritta, la
delibera avente per oggetto la costruzione della scala, il lettore può installare a proprie
spese un servoscala o una struttura mobile facilmente rimovibile.
DIVISORIO BALCONI
Abito in un condominio dove ci sono dei divisori tra le terrazze alti 120 centimetri
vogliamo alzarli di almeno un metro come mi devo comportare con il mio vicino? Se non
vuole che venga alzato il divisorio tra tra le due terrazze quali sono i miei diritti?
M.
E’ opportuno acquisire il consenso
degli altri condomini (primo fra tutti quello che
verrebbe penalizzato da un’iniziativa del genere), ad evitare contestazioni sotto il profilo
dell’alterazione del decoro architettonico dell’edificio.
USO CANCELLO CARRAIO
Gradirei sapere se e' possibile diffidare un condomino che usa il cancello elettrico carraio
per entrare a piedi. La motivazione sta nel fatto che ha modificato l'appartamento al primo
piano dove abita creando un passaggio diretto con il garage e quindi risulta piu' comodo.
entrare dal basculante usando ovviamente e usurando il cancello carraio. Nel caso che sia
un uso improprio come convincerlo?
L.
La nozione di “pari uso” della cosa comune cui fa riferimento l’art. 1102 c.c. non va intesa
nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a
ciascun condomino la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a
condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri condomini, essendo i rapporti
condominiali informati al principiodi solidarietà (Cass. 12/2/1998, n. 1499). L’utilizzo della
cosa comune da parte del condomino può quindi aver luogo non solo secondo la
destinazione usuale della cosa stessa, ma anche in modo particolare e diverso da quello
praticato dagli altri condomini, purché rientri fra le destinazioni normali della cosa e non
ne alteri l’uso da parte loro; l’alterazione è ravvisabile qualora il godimento peculiare e
inconsueto del condomino determini pregiudizievoli invadenze nell’ambito dei coesistenti
diritti altrui, quali asservimenti, immissioni e molestie (Cass. 13/12/1979, n. 6502).
INTESTAZIONE ASCENSORE
E’ possibile intestare l'ascensore condominiale ad un solo proprietario ed in caso
affermativo vorrei informazioni sulla prassi ed i documenti che bisogna presentare.
A. V. G.
Il primo comma dell’art. 12 del D.P.R. 30/4/1999, n. 162, parla, genericamente, di
“proprietario”, per cui la comunicazione riguardante la messa in esercizio dell’ascensore,
da inviare al Comune competente per territorio o alla Provincia autonoma competente
entro dieci giorni dalla data della dichiarazione di conformità dell'impianto, potrebbe
essere riferita a un condomino anziché al condominio, con le conseguenti implicazioni in
termini di oneri e di responsabilità (consigliabile, comunque, chiedere conferma al
competente ufficio comunale). La comunicazione deve contenere (secondo comma del
citato articolo):
a) l'indirizzo dell’edificio in cui installato l'impianto;
b) la velocità, la portata, la corsa, il numero delle fermate e il tipo di azionamento;
c) il nominativo o la ragione sociale dell'installatore dell'ascensore;
d) la copia della dichiarazione di conformità;
e)
l'indicazione
della
ditta, abilitata ai sensi della
L. 5/3/1990,
n.
46, cui il
proprietario ha affidato la manutenzione dell'impianto;
f)
l'indicazione del soggetto, che ha accettato l’incarico
di effettuare le ispezioni
periodiche sull'impianto.
SOTTOTETTO
Mio padre (che ha la 104) abita in un appartamento sopra un sottotetto con tetto
abbastanza mal messo All'assemblea per il rifacimento del tetto la maggioranza ha votato
contro. Potrei usare la legge 104 per ottenere il recupero del sottotetto e obbligare i
condomini a rifare il tetto con la motivazione che mi occore un alloggio perché gli presto
aiuto e assistenza?
M. G.
La L. 5/2/1992, n. 104, non riguarda il problema del lettore. Se questi, come pare di
capire, è proprietario del sottotetto, inagibile a causa delle infiltrazioni provenienti dal
tetto, può, di fronte al diniego, opposto dall’assemblea, all’esecuzione dei necessari lavori,
rivolgersi all’Autorità Giudiziaria.
Guida pratica al nuovo condominio – di Germano Palmieri (aggiornato al D.L. 145/2013
"Destinazione Italia" Attiva la versione digitale del volume su www.bibliotecavolumi.giuffre.it ) - Scopo di
questo volume è di aiutare a gestire le situazioni conflittuali nascenti dalla vita in condominio, attraverso
la conoscenza delle regole che si è tenuti ad osservare quando si abita insieme ad altri. Il testo è una
rassegna di casi concreti aggiornati alla riforma del condominio (L. 220/2012) e alle recentissime
modifiche introdotte dalla legge di stabilità (L. 147/2013) e dal piano "Destinazione Italia" (D.L. 145/2013).
La trattazione è organizzata secondo un criterio alfabetico, in modo da consentire l'immediata
individuazione degli argomenti, anche attraverso un articolato sistema di rimandi. Le voci più complesse
sono state scomposte in sottovoci e in corrispondenza delle fattispecie sono riportate le massime più
incisive della giurisprudenza di legittimità e di merito, con i quorum e i riferimenti normativi. In Appendice
sono inoltre delineati i principali riflessi esercitati dal condominio sui rapporti locatore-conduttore,
attraverso un prospetto che riepiloga le spese facenti carico ai protagonisti del contratto di locazione.
© Copyright Dott. A. Giuffrè Editore Spa – 2014
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