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Aggiornato al 14 novembre 2014

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POSTA E RISPOSTA
Aggiornato al 14 novembre 2014
Potete rivolgere le vostre domande all’avvocato Germano Palmieri, nostro esperto,
scrivendo (e firmando con nome e cognome) a [email protected] (senza accludere allegati:
le mail con allegati vengono cestinate automaticamente). In futuro sarà data risposta,
fra quelli pervenuti, solo a cinque quesiti di maggior interesse generale, non più
lunghi di 10 righe. Il lettore potrà trovare le risposte dell'avvocato Palmieri solo su
questa pagina internet nel successivo aggiornamento di questa rubrica: non si
forniscono in alcun caso risposte private. Le lettere anonime o contenenti quesiti
che esulano dal diritto condominiale verranno cestinate. In corsivo nel sommario le
risposte ai quesiti più recenti.
Segnaliamo, dell’avvocato Germano Palmieri, la recentissima Guida pratica al nuovo
condominio ( http://www.giuffre.it/it-IT/products/374835.html ), edita da Giuffrè e
aggiornata al decreto “Destinazione Italia”.
Sommario: SPESE
MANUTENZIONE AREA VERDE - RIMOZIONE CONTATORI -
DANNO E RIMOZIONE DOPPI INFISSI - AGGRAVAMENTO SERVITU’ - SPESA
COIBENTAZIONE SOLAIO - SOSTITUZIONE SERRATURA PORTONE - SPESA
INSTALLAZIONE ANTENNA - SPESA RIPARAZIONE SCALE - COLLOCAMENTO
BICICLETTE
COMUNI
-
-
APERTURA
RIPARAZIONE
CANCELLETTO
PARQUET
-
-
SOSPENSIONE
COSTRUZIONE
SERVIZI
VERANDA
-
SOPPRESSIONE SERVIZIO DI CUSTODIA - BONIFICA TERRENO - USO AREA
DI
MANOVRA
-
RIFACIMENTO
COPERTURA
AUTORIMESSE
-
SOPRAELEVAZIONE E INDENNITA’ - INSTALLAZIONE SCOSSALINA PARCHEGGIO ESTRANEI AL CONDOMINIO - SPOSTAMENTO CONTATORI APERTURA FINESTRA - VENDITA FONDO SERVENTE - SFALCIO ERBA E
PULIZIA SCALE - VERANDA E AMPLIAMENTO TETTO -
SPESA SCALE -
SPESE ASCENSORE - RIMOZIONE PALO ENEL - BOMBOLA GAS E PRIVACY CAVEDIO E VASI - MANUTENZIONE MARCIAPIEDE E RADICI - CHIUSURA
TERRAZZO - SPESA RIFACIMENTO LASTRICO SOLARE - CHIUSURA
TETTOIA -
RIFACIMENTO MURETTO - CITOFONO E LAMPIONI -
MANUTENZIONE VETROCEMENTO - SERVITU’ OCCULTA - LOCAZIONE E
RUMORI MOLESTI - ANTENNE PARABOLICHE - USUCAPIONE SPAZIO
COMUNE - CHIUSURA NOTTURNA DEL PORTONE - RANDAGI INVADENTI SMONTAGGIO
TENDE
DA
SOLE
-
LOCAZIONE
E
SOSTITUZIONE
CENTRALINA TV - IMMISSIONI MOLESTE - BOX E POSTO AUTO - TAGLIO
ERBA “FAI DA TE” - RIFACIMENTO FRONTALINI BALCONI - SPESA
RIPARAZIONE SCALA - RIPARTIZIONE SPESA FOGNATURA - POSTO AUTO
E SPESE COMUNI – IMPERMEABILIZZAZIONE LASTRICO SOLARE - DANNI
DA SCOPPIO TUBATURA - RIPARAZIONE FRONTALINO - STILLICIDIO COIBENTAZIONE
SOLAIO
PIANO
IN
PILOTIS
-
INSTALLAZIONE
CONDIZIONATORI - SPESE SERVITU’ - COMUNICAZIONI E FORMA INSTALLAZIONE
CONTATORI
-
PARCHEGGIO
A
TURNO
-
SPESA
INSTALLAZIONE ASCENSORE - SFRATTO INQUILINO MOROSO - DANNI DA
SERVITU’ - DANNO DA PARTI COMUNI - INSTALLAZIONE CANNA
FUMARIA - RIPARAZIONE TAPPARELLA - TINTEGGIATURA FACCIATA NON
AUTORIZZATA - RIFACIMENTO FACCIATA E GARAGE - RIPARAZIONE
POMPA SOMMERSA - SERVITU’ E DELIBERE - ACQUIRENTE E ASCENSORE
- RIPARAZIONE CITOFONO - MUFFA E APPARTAMENTO DISABITATO CONTESTAZIONE PANCHINA - RIPARAZIONE TETTO VILLETTE A SCHIERA
- VENDITA APPARTAMENTO E SPESA - INSTALLAZIONE CONTATORE E
APERTURA PIZZERIA - PAVIMENTAZIONE SDRUCCIOLEVOLE - ARREDO
GIARDINO - FURTO E RIPARAZIONE VETRO - PARCHEGGIO CAMION DELIMITAZIONE
MARCIAPIEDE
-
RISTRUTTURAZIONE
E
RISCALDAMENTO - INSTALLAZIONE PLUVIALE - AMMINISTRATORE
TRASCURATO
-
RIPARAZIONE
RAMPA
DI
ACCESSO
AI
BOX
-
CONSULTAZIONE CAPITOLATO DI APPALTO - CADUTA DI OGGETTI DAI
PIANI SUPERIORI - CHIAVE CONTATORE - SPESE CONDOMINIALI E
APPARTAMENTO DISABITATO - STUDIO
PROFESSIONALE E SPESE
COMUNI - ELIMINAZIONE INFILTRAZIONI - ANNESSIONE TERRENO ACCENSIONE BARBECUE - ELIMINAZIONE INFILTRAZIONI (2) - DISTACCO
IMPIANTO CENTRALIZZATO - BARRIERA ARCHITETTONICA - DIVISORIO
BALCONI - USO CANCELLO CARRAIO - INTESTAZIONE ASCENSORE –
SOTTOTETTO
SPESE MANUTENZIONE AREA VERDE
Il proprietario può decidere senza interpellare l'inquilino sul costo di manutenzione area
verde e chiedere che corrisponda la sua quota? Si tratta di un condominio di due soli
appartamenti (uno affittato a me) con due proprietari.
F. D.
Il locatore avrebbe dovuto invitare il conduttore a provvedere alla manutenzione ordinaria
del giardino, trattandosi d’incombenza posta a suo carico dagli accordi siglati a livello
nazionale dai rappresentanti di proprietari e inquilini, salvo attivarsi in prima persona in
seguito ad un eventuale rifiuto, avendo cura di documentare idoneamente la relativa spesa.
RIMOZIONE CONTATORI
Abito nella casa di mia madre, con mia moglie e mia figlia, disabile al 100%. Adesso mia
madre si è trasferita in un'altra abitazione con mio padre, entrambi seguiti da mio fratello.
Per ben due volte, mio fratello ha provveduto alla rimozione, rispettivamente, dei contatori
del gas prima, e dell'acqua poi, senza alcun avviso, per motivi di ritorsione. Nessuna
morosità, quindi, per quanto concerne il pagamento delle bollette. Vorrei sapere se si può
fare una cosa del genere, soprattutto in presenza di mia figlia invalida, e se ciò costituisce
reato.
A. G.
Se il lettore occupa l’appartamento a titolo di locazione, può chiedere alla propria madre il
risarcimento del danno conseguente alla rimozione dei contatori ad opera del fratello. La
madre, a sua volta, se non aveva autorizzato il figlio ad assumere questa improvvida
iniziativa, potrebbe denunciarlo per danneggiamento (art. 635 c.p.).
DANNO E RIMOZIONE DOPPI INFISSI
Mia figlia ha affittato una camera in appartamento condiviso con contratto transitorio per
non residenti. La proprietaria è in possesso della chiave della porta d’ingresso.
L’appartamento è dotato di doppi infissi in acciaio anodizzato e vetro con fermi in metallo
agganciati sulla parete dello stabile, ai lati dei davanzali. Una delle doppie finestre, a causa
di una folata di vento, ha forzato il fermo e sbattendo si è rotta. Il materiale precipitato in
strada ha seriamente danneggiato l’autovettura di un condomino. Chi paga le spese per il
danno arrecato a terzi? Posso chiedere al proprietario la rimozione di detti doppi infissi che
si sono rivelati poco sicuri per scongiurare ulteriori similari episodi?
M. R. G.
Se il danno è stato provocato da un difetto dell’infisso e non da negligenza del conduttore
nel suo uso, il risarcimento del danno fa carico al locatore. Nel qual caso il conduttore può
pretendere che il locatore provveda, ai sensi dell’art. 1575, n. 2), c.c., alla riparazione degli
infissi pericolanti.
AGGRAVAMENTO SERVITU’
Sono proprietario di un fondo su parte del quale ho edificato. Sulla parte restante vige una
servitù di passaggio carrabile e pedonale. I vicini stanno per iniziare i lavori di passaggio di
tubature gas sotto la mia proprietà (strada di servitù) contro la mia volontà, in quanto
ritengono che avendo già passato i tubi di acqua ne hanno il diritto. E’ vero? Preciso che
esiste una strada pubblica funzionale allo scopo.
C. V.
Se il titolo prevede che sulla strada di proprietà del lettore possa essere esercitata la sola
servitù di passaggio (carrabile e pedonale), per il collocamento di tubi e cavi è necessario
che egli presti il consenso (art. 1065 c.c.).
SPESA COIBENTAZIONE SOLAIO
Ho acquistato un appartamento al primo piano che insiste sugli androni di ingresso su
pilotis del condominio. Da quest'inverno saranno utilizzate termo valvole e contacalorie e il
mio timore è che (non essendo il solaio adeguatamente coibentato) le mie spese di
riscaldamento crescano in maniera smisurata e ingiustificata. La domanda è: posso
richiedere la coibentazione al condominio del solaio intradosso del piano pilotis e
pretendere di ripartire le spese sui millesimi di tutti?
L. G.
Se si accerta che l'insufficienza della temperatura nell’appartamento del lettore dipende da
una carenza nell'organizzazione e nella conduzione dell'impianto, o da una sua diminuita
efficienza, sta al condominio eliminare l’inconveniente (se del caso provvedendo
all’isolamento del solaio), e se gli interventi non sono sufficienti ad assicurare la giusta
temperatura si può pretendere una protrazione dell'orario di accensione, ovviamente
nell'ambito dei limiti stabiliti dalla legge, oltre al risarcimento dell’eventuale danno (Cass.
31/5/2006, n. 12956).
SOSTITUZIONE SERRATURA PORTONE
In una palazzina bifamiliare il proprietario del primo terra può minacciare di sostituire la
serratura del portone principale, perché la proprietaria del primo piano (signora anziana
sola con problemi di udito e deambulazione) ha fornito copia delle chiavi del portone
principale a due dei suoi nipoti, non residenti nella palazzina?
G. P.
In mancanza di un regolamento contrattuale che vieti di dotare estranei al condominio
delle chiavi del portone, un condomino non può opporsi a che la vicina, per di più anziana
e invalida, consegni le chiavi a due nipoti non abitanti nell’edificio condominiale, a meno
che non si tratti di soggetti dichiaratamente pregiudicati.
SPESA INSTALLAZIONE ANTENNA
Ho affittato un appartamento e ho saputo dal portiere che è sprovvisto di antenna per tv. Il
fatto non mi era stato comunicato al momento della firma. Posso far installare l'antenna al
locatore, o devo caricarmi io delle spese?
M. P.
Gli accordi intervenuti a livello nazionale fra i rappresentanti dei proprietari e degli
inquilini stabiliscono che la spesa richiesta dall’installazione dell’antenna tv faccccia carico
al locatore, restando a carico del conduttore la spesa richiesta dalla manutenzione
ordinaria dell’impianto.
SPESA RIPARAZIONE SCALE
Dobbiamo riparare delle scale che, partendo dalla strada, servono esclusivamente per
accedere agli appartamenti superiori. Mi è stato detto che devo contribuire anch'io (abito
al piano terra perché ho la servitù per il terrazzo condominiale, non vivibile) ma per 1\3
della spesa. Mi sembra troppo.
L. D. C.
Il primo comma dell’art. 1124 c.c. stabilisce che la spesa occorrente alla manutenzione e
alla sostituzione delle scale e degli ascensori va ripartita per metà in ragione del valore
delle singole unità immobiliari e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di
ciascun piano dal suolo. Per stabilire se la quota di partecipazione indicata dal lettore è o
meno corretta occorre metterla in relazione al valore e all’altezza dal suolo delle varie unità
immobiliari: la circostanza può essere verificata da un geometra.
COLLOCAMENTO BICICLETTE
Vorrei sapere come agire se gli altri condomini mettono le biciclette nel cortile
condominiale - spazio comune - davanti o addirittura attaccate con lucchetto alla grata
metallica della finestra dello studio di mio figlio, posto nel seminterrato. Non so più cosa
fare poichè l'Amministratore ha messo un portabiciclette e ha chiesto gentilmente ai
condomini di porre sullo stesso le proprie bici.
A. F.
Se l’invito, rivolto dall’amministratore ai condomini che sono soliti depositare le biciclette
al di fuori della rastrelliera, non sortisce effetto, si può investire della questione il Giudice
di pace, non senza aver prima idoneamente documentato il lamentato inconveniente.
APERTURA CANCELLETTO
Premetto che tutte le proprietà sono in un Condominio. Sono proprietario di un posto
auto, regolarmente rogitato, confinante con un giardino privato dove il ”confine” e
costituito da una staccionata. Il proprietario del giardino vorrebbe aprire un cancelletto,
sostenendo che gli serve per accedere allo stesso, creandosi un passaggio dal posto auto,
quando il suo immobile ha già un passaggio condominiale e l’utilizzo del giardino può
attuarlo uscendo dal retro di casa. Gli è consentito di farlo?
R. P.
Ai sensi del primo comma dell’art. 1102 c.c., ciascun condomino può servirsi della cosa
comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di
farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le
modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Si tratta pertanto di stabilire
se l’apertura del cancelletto da parte del condomino impedisce o meno l’uso che il lettore
fa del proprio posto auto.
SOSPENSIONE SERVIZI COMUNI
Vivo in un condominio dove l'amministratore ha fatto staccare la luce scale e non fa venire
nessuno per le pulizie. Devo continuare a pagare? A fine anno la mia quota condominiale,
considerato che la scala non è mai stata pulita e non abbiamo avuto la luce nelle scale deve
essere rivista?
L. D. G.
Presumibilmente il gestore elettrico ha privato il condominio del servizio a causa del
mancato pagamento delle relative bollette, mentre l’amministratore non fa più pulire le
scale per mancanza di fondi. In particolare, se l’amministratore, più volte sollecitato ad
intervenire, trascura di curare la pulizia delle parti comuni dell’edificio, il condomino può
sospendere
il
pagamento
della
parte
di
contributi
riguardante
il
compenso
dell’amministratore (Trib. Treviso 24/12/2003).
RIPARAZIONE PARQUET
Sono in affitto in un appartamento in cui precedentemente al mio ingresso è stato rifatto il
pavimento mettendo il parquet. Dopo circa un mesetto si è sollevata parte del parquet
vicino all'armadio. Il danno penso sia dovuto alla cattiva esecuzione del lavoro che, insieme
ai problemi di umidità, ha causato la scollatura di tale porzione di pavimento. Il danno non
è imputabile a me in quanto non posso aver intenzionalmente scollato il pavimento. Per la
sistemazione del danno di chi è la responsabilità? Mia o del proprietario (che può rivalersi
sull'assicurazione della casa)? E' vero che trattasi di manutenzione ordinaria, ma è
successo appena sono entrata nell'appartamento e quindi la causa è la cattiva costruzione
del pavimento che non dovrebbe ricadere su di me.
R. L.
Il ripristino del parquet dovuto a sollevamento dello stesso non è riguardabile come
riparazione di piccola manutenzione e in quanto tale la relativa spesa fa carico al locatore,
ai sensi del primo comma dell’art. 1609 c.c.
COSTRUZIONE VERANDA
Sono proprietario di un locale con terrazza in uso esclusivo. Il condominio può opporsi alla
realizzazione di una veranda sul lastrico solare con pareti in cristallo?
R. P.
La costruzione della veranda richiede il permesso di costruire, il cui rilascio potrebbe
essere subordinato dal Comune all’autorizzazione dell’assemblea. In ogni caso l’iniziativa
potrebbe essere contestata, anche da un solo condomino, sotto il profilo dell’alterazione del
decoro architettonico dell’edificio.
SOPPRESSIONE SERVIZIO DI CUSTODIA
Sono proprietario di uno stabile in montagna circa 30 appartamenti (non di lusso) in cui
da tanto tempo c’è un custode che viene pagato troppo, a mio giudizio. E' una persona che
alla maggioranza va bene ma ad alcuni (minoranza) non va bene, soprattutto perchè in
questi tempi di crisi c'è necessità di ridurre le spese superflue. La minoranza ha già chiesto
in sede assembleare almeno la riduzione del servizio ma la maggioranza non ha accettato.
E' possibile che qualora un solo condomino non ritenga indispensabile e soprattutto
superfluo il servizio del custode possa ridurre autonomamente la cifra della sola custodia?
Si precisa che il condomino ha all'interno del proprio appartamento una video camera per
accertamenti anti-intrusione.
M. M.
Se il servizio di portierato è previsto dal regolamento del condominio, la sua soppressione
comporta una modifica di questo, modifica che va deliberata con il relativo quorum:
maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000
(terzo comma art. 1138 c.c.). Se però la clausola istitutiva del servizio ha natura
contrattuale, la soppressione richiede il consenso di tutti i condomini. Lo stesso dicasi
della modifica del servizio (Cass. 5/10/2001, n. 12290).
BONIFICA TERRENO
Il mio capannone fa parte di un condominio di capannoni costituito da due accessi distinti.
Ora sono stati trovati 4 serbatoi inquinanti situati nell'ala dove non è il mio capannone e
da cui io non accedo. Le spese di rimozione e bonifica sono state divise in millesimi.
Praticamente io ed un altro condominio dobbiamo pagare la metà di tutto l'intervento
sebbene ci siano circa 10 capannoni. Le chiedo se sia l'unica soluzione.
A. P.
Se il lettore non ha accesso all’area da bonificare (quello che rileva è l’acceso potenziale,
non quello effettivo), non è tenuto a contribuire alla relativa spesa, ai sensi del terzo
comma dell’art. 1123 c.c., a meno che non vi sia un titolo che stabilisca altrimenti.
USO AREA DI MANOVRA
Condominio di 8 appartamenti dei quali solo quattro sono proprietari di garages. Gli altri
quattro condomini hanno diritto di accesso all'area dal passo carraio o meno? Se dovessero
chiedere in assemblea di poter utilizzare una parte dello spazio manovra per deposito
biciclette occorrerebbe la maggioranza o l’unanimità dei condomini comproprietari?
Specifico che non esiste un regolamento condominiale
A. F.
Se i condomini non proprietari di autorimessa hanno accesso alla relativa area (quello che
rileva è l’uso potenziale, non l’uso effettivo), hanno il diritto di utilizzarla
senza
autorizzazione dell’assemblea. Si tratta semmai di stabilire se adibire parte quest’area a
deposito di biciclette sia compatibile con la sua destinazione e, soprattutto, con le esigenze
di sicurezza delle persone, dal momento che è adibita al passaggio di autoveicoli.
RIFACIMENTO COPERTURA AUTORIMESSE
Il piazzale circostante il condominio fa da tetto ai garages sottostanti. Da questo piazzale
ormai da anni si verificano infiltrazioni e abbiamo deciso di fare dei lavori di manutenzione
straordinaria. Ma il costruttore, negli anni ’70, si è riservata la proprietà, pretendendo che i
condomini comunque si facciano carico delle manutenzioni. Cosa fare?
S. I.
Se i condomini che hanno acquistato dal costruttore si sono contrattualmente obbligati a
farsi esclusivo carico della spesa richiesta dalla manutenzione del cortile, sono tenuti ad
attenersi all’accordo.
SOPRAELEVAZIONE E INDENNITA’
Sono proprietario di un appartamento al piano terra in uno stabile che ha solo un piano
superiore. Il proprietario del primo piano ha sopraelevato per rendere abitabile il
sottotetto. Quando ho acquistato l'appartamento ho firmato una liberatoria per
sopraelevare: mi spetta ugualmente l'indenizzo in base all'articolo 1127?
A. P.
Se l’atto si sostanzia nell’obbligo, da parte del condomino, a non contestare la realizzanda
sopraelevazione, egli ha diritto alla relativa indennità. Se invece vi ha espressamente
rinunciato non ha diritto a percepirla.
INSTALLAZIONE SCOSSALINA
Sono proprietario di alcuni negozi sotto gli appartamenti. Nell'ultima assemblea i
condomini proprietari di appartamenti hanno deciso che si deve provvedere alla
riparazione dei frontalini dei balconi e che la spesa va divisa per millesimi e questo mi sta
bene. Il problema è che vogliono mettere anche la scossalina di rame per rivestire
frontalini. La scossalina non è mai esistita: trovo giusto che venga pagata dai proprietari
degli appartamenti, mentre loro pretendono che la spesa sia ripartita in base ai millesimi.
Cosa devo fare?
A. B.
La spesa richiesta dall’installazione delle scossaline, essendo queste pertinenza dei balconi,
fa carico ai rispettivi proprietari. Se questi eccepiscono che la scossalina contribuisce ad
abbellire l’intera facciata e non soltanto i singoli balconi, e che in quanto tale la relativa
spesa andrebbe ripartita fra tutti i condomini, si può replicare che trattasi di spesa
voluttuaria, che l’art. 1121 c.c. pone a carico di chi intende effettuarla.
PARCHEGGIO ESTRANEI AL CONDOMINIO
Abito in una casa bifamiliare con spazio in comune per auto. Se uno parcheggia, l'altro non
può uscire, cosi preferiamo mettere le auto davanti a casa. In strada io ne ho una, l’altro ne
ha due. Adesso, però, fa parcheggiare l'auto (una jeep) di un amico nello spazio in comune
che sta davanti alle due pertinenze. Cosa posso fare?
F. B.
Il condomino non può, senza il consenso dell’altro, consentire che estranei al condominio
parcheggino sistematicamente la propria autovetture nello spazio comune, perché così
facendo se ne sottrae l’uso agli aventi diritto.
SPOSTAMENTO CONTATORI
C’è un condominio composto da due fabbricati, in un fabbricato si vogliono spostare i
contatori dell’acqua e del gas. I condomini dell’altro fabbricato sono obbligati a partecipare
alle spese dell’ intervento?
A. C.
Se i contatori sono al servizio esclusivo di uno dei due edifici, i condomini dell’altro edificio
non sono tenuti a contribuire alla spesa richiesta dal loro spostamento, ai sensi del terzo
comma dell’art. 1123 c.c.
APERTURA FINESTRA
Vorrei aprire una finestra su un muro portante di una palazzina: l'assemblea condominiale
può negarmi il premesso? Eventualmente, quali sono le alternative? Preciso che dal punto
di vista normativo, urbanistico, ambientale e sicurezza statica l'ingegnere progettista
garantisce la fattibilità.
L. B.
In mancanza di un divieto stabilito dal regolamento o deliberato dall’assemblea, il
condomino può aprire una finestra nel muro comune, trattandosi di una facoltà compresa
nel diritto di servirsi delle parti comuni dell’edificio per il miglior godimento di esse. Al
fine di evitare possibili contestazioni sotto il profilo dell’alterazione del decoro
architettonico dell’edificio, è opportuno acquisire l’autorizzazione dell’assemblea, ed in
particolare del vicino se l’apertura della finestra non consente di rispettare la distanza
legale in materia di vedute. In ogni caso si deve dare preventiva notizia all’amministratore,
che ne riferisce all’assemblea (secondo comma art. 1122 c.c.).
VENDITA FONDO SERVENTE
Un condomino, proprietario di un’area cortilizia esclusiva al piano terra, gravata da
regolamento condominiale contrattuale da servitù di passaggio per accesso al serbatoio
gasolio ed altri impianti comuni condominiali, ha diviso l’area che aveva possibilità di
accesso carraio dalla via pubblica e da un altro lato in camminamento pedonale. Ha poi
venduto l’area ad un’impresa che nel lotto a fianco ha demolito e sta ricostruendo una
palazzina. Trattandosi di un’area originariamente parte integrante del condominio, nel
calcolo dei nuovi millesimi bisogna stralciarla dalle tabelle condominiali?
A. S.
Se l’area oggetto di vendita faceva parte del condominio, servitù e millesimi si trasferiscono
all’acquirente.
SFALCIO ERBA E PULIZIA SCALE
Il taglio erba condominiale puo essere fatto a turno dai quattro condomini? Stiamo già
facendo i turni per la pulizia scale. Il condominio è composto da sole quattro unità.
P. Z.
Se i condomini sono d’accordo nel tagliare l’erba e nel pulire le scale a turno, non c’è alcuna
controindicazione all’adozione di questa soluzione. Al di fuori di questa ipotesi la pulizia
delle scale dev’essere affidata a un’impresa iscritta nel registro delle ditte o nell’albo
provinciale delle imprese artigiane (quarto comma art. 6 L. 25/1/1994, n. 82).
VERANDA E AMPLIAMENTO TETTO
Anni fa ho costruito una veranda sul terrazzo di mia proprietà, ora regolarmente censita a
catasto per effetto del condono. Dobbiamo rifare il tetto del condominio in quanto
composto da eternit. La veranda ha un proprio tetto e relativo scolo. Vorrei che la nuova
copertura coprisse anche la veranda per dare uniformità al tetto del condominio. Ho
pagato la Tares per il locale in più conteggiato dal comune, prima sei vani ora 7. Le relative
spese sono da imputare ai condomini in rapporto ai millesimi oppure sono solo a carico
mio?
A. B.
Premesso che l’ampliamento del tetto dev’essere deliberato dall’assemblea e autorizzato
dal Comune, trattandosi d’innovazione che arreca vantaggio al solo lettore, è questi a
doversi far carico della spesa ulteriore rispetto a quella richiesta dal rifacimento della
preesistente copertura.
SPESA SCALE
Abito in un condominio con due scale dotate di ascensore. Due inquilini della scala A
hanno comprato ciascuno un appartamento della scala B. Essendo affiancati al loro
appartamento, hanno realizzato un unico appartamento, quindi hanno l’accesso in tutte e
due la scale. Loro asseriscono che intendono pagare le spese condominiali solo di una
scala. Ciò è legale? Mi posso opporre?
A. F.
Se i due condomini hanno acquistato un appartamento ciascuno nella scala B diventano a
tutti gli effetti condomini di questo “condominio parziale” (la scala B, appunto) e sono
pertanto tenuti a contribuire alle relative spese, ancorché si servano soltanto dell’altra
scala: quello che rileva, infatti, è l’uso potenziale, non l’uso effettivo.
SPESE ASCENSORE
Gli appartamenti che non usufruiscono dell'ascensore devono partecipare alle spese
straordinarie e alle spese ordinarie annuali?
M. M.
Se, per come sono ubicate le unità immobiliari, il condomino non ha accesso all’ascensore,
non è tenuto a contribuire alle relative spese, ai sensi del terzo comma deòll’art. 1123 c.c..
RIMOZIONE PALO ENEL
Un palo della luce (non funzionante, tra l'altro) è piazzato sul mio terreno. Dovrebbe essere
rimosso a spese dell'Enel ?
A. T.
Se il contratto istitutivo della servitù di elettrodotto intervenuto fra l’Enel e il lettore o chi
per lui non dispone altrimenti, ed è venuta meno la funzione per la quale il palo era stato
collocato, la spesa richiesta dalla sua rimozione fa carico all’Enel.
BOMBOLA GAS E PRIVACY
Lo scorso inverno ho utilizzato una stufa a gas con bombola. Un condomino, avendomi
visto per le scale trasportare la bombola di gas, ha riferito la cosa durante un'assemblea di
condominio. E tutto è stato inserito nel verbale di assemblea, dove si diceva anche che
l'amministratore avrebbe posto un quesito al comando provinciale dei vigili del fuoco ed
un altro all'assicuratore del condominio. Il condomino che ha riferito della bombola,
poteva farlo?
Ha violato la mia privacy? Se si, come mi devo comportare.? E
l'amministratore? E' corretto come si è comportato?
B. M.
Premesso che l’esigenza di tutelare la vita e l’incolumità delle persone viene prima di
qualsiasi legge, non si vede come il condomino che sale per le scale trasportando una
bombola di gas verso il proprio appartamento possa invocare l’applicazione della legge
sulla privacy per il fatto che un altro condomino, responsabilmente, si è preoccupato di
avvisare l’amministratore del potenziale pericolo.
CAVEDIO E VASI
Sono il proprietario di un’abitazione dove insiste esiste un cavedio di mia proprietà. Il
vicino sovrastante ha una terrazza dove ci sono dei muretti che delimitano il cavedio; su
tali muretti sono posizionati dei vasi che per ben due volte sono caduti nella mia proprietà
senza fortunatamente creare incidenti. Posso obbligare il vicino a togliere questi vasi?
C. Z.
Il proprietario del cavedio può esigere che i vasi vengano collocati in modo da non creare
né situazioni di pericolo né problemi di stillicidio, ossia di caduta di acqua ai piani
inferiori. L’eventuale danno riconducibile ai vasi dev’essere risarcito dal proprietario di
questi ai sensi dell’art. 2043 c.c., salvo le più gravi conseguene penali.
MANUTENZIONE MARCIAPIEDE E RADICI
In un condominio sono proprietario di un negozio piano strada. Nel regolamento si
specifica che la manutenzione del marciapiede, nel tratto prospiciente al fabbricato, spetta
ai negozi le cui porte danno sul marciapiede stesso. Esiste anche una nota di trascrizione
atto d'obbligo dove il costruttore si impegna con il comune a mantenere l'area in oggetto
sistemando a giardino la fascia in questione, allora risultante come a verde pubblico.
Premesso che l'area non è mai stata verde pubblico, bensì pavimentata in asfalto e negli
anni 70, in seguito a delibera assembleare sono ivi stati messi a dimora tre alberi (pini),
che con le proprie radici hanno seriamente compromesso la pavimentazione in oggetto.
Chiedo se le spese necessarie alla ricostruzione del marciapiede debbano essere a carico dei
negozianti, oppure, trattandosi di lavori straordinari e non di sola manutenzione, debbano
essere a carico di tutti i condomini e su chi ricade la responsabilità di eventuali sinistri
cagionati a terzi, per il dissesto della pavimentazione.
V. B.
Se il danno è stato provocato dalle radici degli alberi, e questi sono stati messi a dimora
con delibera successiva all’approvazione del regolamento che obbliga i proprietari dei
negozi a provvedere alla manutenzione del marciapiede, la spesa richiesta dalla
ricostruzione di questo fa carico a tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di
proprietà, come fa carico al condominio il risarcimento degli eventuali danni provocati a
terzi dal dissesto della pavimentazione dovuto al propagarsi delle radici.
CHIUSURA TERRAZZO
Durante l’ultima assemblea condominiale un condomino ha fatto richiesta di chiudere il
terrazzo all’interno del cortile con vetrate frangivento (non chiuso completamente),
L’assemblea ha deliberato a maggioranza il divieto a chiudere i balconi per l’estetica del
palazzo come già aveva deliberato anche in precedenti assemblee. Il condomino
nonostante avesse accettato il voto dell’unanimità durante la riunione, a distanza di
qualche mese ha ugualmente installata la vetrata. Può farlo?
M. C.
La liceità o meno di questo tipo d’intervento va messa in relazione allo stato dei luoghi; la
Cassazione, per esempio (sentenza n. 15552 del 20/6/2013), non ha ritenuto lesiva del
decoro architettonico dell’edificio l’applicazione al balcone di una griglia per rampicanti, in
un contesto in cui il balcone affacciava su un cortile interno, la griglia era di ridotte
dimensioni e altri balconi della stessa facciata erano utilizzati dai rispettivi proprietari per
stendervi biancheria e collocarvi oggetti. Sarà pertanto il giudice a stabilire se vi sia stata o
meno alterazione del decoro architettonico dell’edificio: concetto, questo, che il proliferare
di condizionatori e antenne paraboliche ha reso alquanto permeabile.
SPESA RIFACIMENTO LASTRICO SOLARE
Desideravo sapere se, nel calcolo millesimale riguardante il rifacimento del lastrico solare,
debba essere inclusa l'attività commerciale sita al pian terreno, adiacente al portone
d'ingresso dello stabile, e in che proporzione. Da premettere che il lastrico solare funge da
copertura anche per suddetta attività.
L. M.
Se il lastrico solare è condominiale, il proprietario del locale in cui si svolge l’attività
commerciale è tenuto a contribuire alla spesa in proporzione ai millesimi di proprietà
(primo comma art. 1123 c.c.). Se invece il lastrico è di proprietà esclusiva di un condomino,
questi è tenuto a farsi carico di un terzo della spesa, restando gli altri due terzi a carico dei
proprietari delle unità immobiliari servite dal lastrico, da ripartire fra questi in
proporzione ai millesimi di proprietà (art. 1126 c.c.).
CHIUSURA TETTOIA
Ho una tettoia già condonata con due pareti esistenti. Vorrei creare un box auto anziché
l'attuale posto auto. Una parete semplicemente in cartongesso mentre l'altra con
basculante. La domanda è se devo presentare qualcosa al comune oppure posso evitare. In
caso contrario cosa devo fare e che costo dovrei affrontare?
S.
Se l’intervento ventilato dal lettore non ha natura precaria o pertinenziale è necessario il
permesso di costruire (Cass. 1/9/2011, n. 33267). Quanto alle pratiche da espletare e al
relativo costo, la domanda va posta a un geometra.
RIFACIMENTO MURETTO
Nel nostro residence costruito da 10 anni esiste un muretto alto poco più di un metro che
delimita i posti auto. Urtato - si presume - da un camioncino è parzialmente caduto e poi
rimosso per sicurezza dall'amministratore. Il muretto fu posto dal costruttore al fine di
delimitare il parcheggio: costo preventivato per il rifacimento 400 Euro. E’ necessaria
delibera assembleare per rifarlo o c'è obbligo di rifarlo a prescindere visto che è indicato
nella planimetria catastale?
P. B.
Poiché il rifacimento del muro comporta una certa spesa, è opportuno che la relativa
delibera venga adottata dall’assemblea, previo esame di almeno due preventivi.
CITOFONO E LAMPIONI
Devo far sostituire il citofono, che non ha mai funzionato, e tre su cinque lampioncini
esterni del giardino annesso all'appartamento che sono criticamente pericolosi allo stato
attuale. A chi spettano le spese?
C. S.
Se il giardino costituisce pertinenza dell’appartamento, la spesa richiesta dalla
sostituzione dei lampioni ivi esistenti fa esclusivo carico al proprietario. Quanto al
citofono, se il guasto riguarda una parte comune dell’impianto la spesa va ripartita fra i
condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, altrimenti fa esclusivo carico al
proprietario.
MANUTENZIONE VETROCEMENTO
Otto anni fa ho comprato un appartamento quasi interamente coperto da un lastrico solare
sovrastante, che si estende a coprire parzialmente un altro appartamento di un vicino.
Questo secondo appartamento ha un bagno sul cui soffitto ci sono delle mattonelle di
vetrocemento che formano pavimentazione del lastrico solare e permettono il passaggio di
luce. Credo che queste mattonelle siano lí da sempre (40 anni almeno). Dobbiamo rifare
l'impermeabilizzazione del lastrico solare. Possiamo chiudere quelle prese di luce o ne
abbiamo la servitù? A chi spetta la manutenzione di quelle mattonelle?
L. B.
Le mattonelle in vetrocemento non possono essere sostituite con un materiale che privi la
sottostante unità immobiliare della servitù di ricevere luce, a meno che il proprietario non
presti il consenso. La spesa richiesta dalla manutenzione di dette mattonelle, essendo
queste parte integrante del lastrico solare, fa carico a tutti i condomini, in proporzione ai
millesimi di proprietà. Se però il lastrico solare è di proprietà di un solo condomino, trova
applicazione l’art. 1126 c.c., per il quale un terzo della spesa è a carico di questi, restando
gli altri due terzi a carico dei proprietari delle unità immobiliari cui il lastrico serve da
copertura, da ripartire fra questi in proporzione ai millesimi di proprietà.
SERVITU’ OCCULTA
Nell'anno 2011 acquistavo un appartamento all'interno di una villa che nel 2002 veniva
frazionata in 4 appartamenti. Solo pochi mesi fa, durante l'esecuzione di lavori nel giardino
di mia esclusiva proprietà, mi accorgevo che, a soli 50 cm dal suolo, passa una condotta
fognaria in cemento di circa 1 metro e mezzo di diametro che serve tutte le ville adiacenti
alla mia proprietà, limitando di fatto la mia piena disponibilità del giardino. Facendo
ulteriori accertamenti tesi a comprendere la natura e la funzionalità della condotta,
prendevo atto che la stessa presenta in più parti evidenti lesioni con conseguente perdita
d'acqua che sta provocando grave umidità alle pareti del piano seminterrato. Poiché nel
titolo di proprietà non è indicata alcuna servitù ma solo la generica formula delle servitù
attive e passive senza specificare nulla, che azione posso intraprendere verso il mio
venditore?
V.
Il compratore può, ai sensi dell’art. 1489 c.c., chiedere la risoluzione del contratto o una
riduzione del prezzo.
LOCAZIONE E RUMORI MOLESTI
Sono proprietaria di un palazzo di 10 immobili. Ho locato uno degli appartamenti ad una
famiglia, che qualche giorno fa ha minacciato di non pagare più il canone di locazione,
perchè il cane di un vicino del palazzo in cui si trova l'appartamento abbaia continuamente.
Premesso che nel palazzo non c'è amministratore e che nessun altro conduttore si è mai
lamentato, ho qualche responsabilità, o la pretesa di non pagare più il canone può ritenersi
pretestuosa?
L. C.
L’incessante abbaiare di un cane del vicino è stato ritenuto (Cass. 30/5/2014, n. 12291)
idoneo a giustificare il recesso anticipato dell’inquilino dal contratto di locazione ai sensi
del secondo comma dell’art. 4 della L. 27/7/1978, n. 392. L’inquilino non può invece
pretendere di continuare ad abitare l’appartamento senza pagare o autoriducendosi il
canone.
ANTENNE PARABOLICHE
Alcune antenne paraboliche abusive sono state poste su muri di pertinenza condominiale
senza nessuna autorizzazione. Quali azioni per farle rimuovere?
G. P.
Se l’antenna, per il punto in cui è stata installata, altera il decoro architettonico
dell’edificio. il lettore può chiedere all’amministratore d’invitare il condomino a
rimuoverla. Se il condomino disattende l’invito, lo stesso amministratore, previamente
autorizzato dall’assemblea, può adire l’Autorità Giudiziaria.
USUCAPIONE SPAZIO COMUNE
Mio padre - deceduto sette anni fa - mi ha lasciato in eredità uno dei tre appartamenti (in
cui abito) di cui era unico proprietario. Mentre era in vita, per difficoltà di manovra di
accesso al mio garage, mi ha pavimentato e concesso l'uso di una parte del terreno
circostante il fabbricato per parcheggiare la mia macchina. Il posto non intralcia il
passaggio di nessuno in quanto è situato proprio davanti al portone del garage stesso. Ora
volevo sapere, visto che occupo quel terreno dal 1974, se esiste un diritto di usucapione. Il
contenzioso nasce dal fatto che mia sorella, erede degli altri due appartamenti, mi ha
intimato di togliere la macchina dal suolo di "proprietà comune". Preciso che mia sorella
ha libero accesso ai suoi due garage e che tra la mia macchina e il muro del fabbricato
esiste un marciapiede che circonda tutta la casa. Non vi è alcun regolamento condominiale.
M. Z.
Per poter acquistare per usucapione la proprietà di uno spazio condominiale si deve
provare di aver tenuto, per il periodo occorrente a far maturare il diritto (20 anni), una
condotta diretta a rivelare in modo non equivoco agli altri condomini l’intenzione di
comportarsi nei confronti della cosa comune non come semplice comproprietario di essa
ma come proprietario esclusivo (Cass. 2/3/1998, n. 2261), non essendo sufficiente che gli
altri condomini si siano astenuti dal goderne (Cass. 15/11/1977, n. 4986): così, non basta
aver utilizzato l’area antistante il garage come se fosse propria, mentre gli altri condomini
non si curavano di usarla, ma occorre, per esempio, averne bloccato l’accesso con una
recinzione, facendo così chiaramente intendere l’intenzione di appropriarsene.
CHIUSURA NOTTURNA DEL PORTONE
Vorrei sapere se i portoni d'ingresso nei condomini devono rimanere chiusi a chiave di
notte o possono stare chiusi senza la mandata. Se qualcuno si sente male di notte e deve
venire il 118 mica non si possono fare quattro piani di scale a piedi per andare ad aprire il
portone, visto che il condominio è sprovvisto di ascensore.
A.
L’assemblea può deliberare la chiusura a chiave del portone nelle ore notturne, trattandosi
di garantire la sicurezza della proprietà condominiale e dei singoli condomini.
RANDAGI INVADENTI
Abito al 1° piano di un condominio e a volte mi ritrovo sul balcone la presenza di alcuni
gatti randagi che salgono attraverso il perimetro di un muretto sito a piano terra, con la
conseguenza di aver problemi a lasciarvi del materiale o semplicemente stendere il bucato.
Alla luce di ciò, vorrei chiederLe gentilmente, quali misure io possa attuare, sempre in base
alle regole condominiali, senza mutare l'estetica dell'edificio. A tal riguardo vorrei
chiederLe se sia possibile e sufficiente anche porre delle grate laterali di legno e, nel caso,
cosa si possa rischiare riguardo ad eventuali sanzioni o lamentele condominiali.
G. B.
Il lettore può chiedere all’amministratore del condominio d’inserire il problema all’ordine
del giorno della prossima assemblea, cui potrà sottoporre la soluzione, la meno invasiva
possibile per il decoro architettonico dell’edificio, che intende adottare.
SMONTAGGIO TENDE DA SOLE
A chi spetta l’onere dello smontaggio delle tende da sole? Qualche riferimento dalla
giurisprudenza.
N. B.
Le tende da sole sono pertinenza dell’unità immobiliare cui ineriscono, per cui il loro
smontaggio in occasione di lavori condominiali fa carico al proprietario, salvo diverso
accordo fra i condomini.
LOCAZIONE E SOSTITUZIONE CENTRALINA TV
A chi compete tra locatore e conduttore la spesa di sostituzione della centralina
dell'antenna tv in un condominio di sei appartamenti?
M.
Di norma la spesa richiesta dalla sostituzione della centralina fa carico al locatore, ma gli
usi locali (consultabili presso la Camera di Commercio) potrebbero disporre diversamente.
IMMISSIONI MOLESTE
Premetto che la mia casa è isolata. Confina con 2 aree edificabili. Oltre 2 anni fa un mio
concittadino ha acquistato una di queste aree sulla quale ha subito edificato un ampio
garage. La parete di confine è in comune e ben 3 camere da letto confinano con la mia
parte. In un primo momento pensavo che dovesse utilizzarlo per la propria auto, subito
dopo ho notato che ha iniziato a collocare nel garage anche dei mezzi agricoli, fra cui un
potente trattore. Non potete immaginare tutti i giorni ad accendere i motori di questo
vibrantissimo trattore: vetrate e pareti del piano rialzato, dove sono le 3 camere, che
vibrano tremendamente. non parliamo poi del fetore della nafta che invade le stanze e per
cui sono costretto a chiudere le imposte. La cosa peggiore, poi, è che da qualche tempo
noto in tutta la casa delle piccole crepe, alcune delle quali serie. Come risolvere questo
increscioso problema?
F.
Se rumori ed esalazioni superano la normale tollerabilità di cui all’art. 844 c.c., il lettore,
qualora l’invito, rivolto al vicino, a ricondurle nella norma non dovesse sortire effetto,
potrà adìre il Giudice di pace, fermo restando il diritto al risarcimento del danno
(idoneamente provato e documentato) provocato dalle vibrazioni del trattore.
BOX E POSTO AUTO
Ho acquistato un box in un condominio i cui posti auto non sono di proprietà ma ricavati
nelle aree comuni al condomino e assegnati ai soli proprietari di appartamenti. In quanto
proprietario del solo box posso chiedere l’assegnazione del posto auto considerando che
anch’io in misura millesimale sono proprietario delle aree comuni?
M. N.
Premesso che occorre verificare se il regolamento del condominio prevede o meno clausole
a riguardo, l’acquirente può pretendere, se lo stato dei luoghi lo consente, che gli venga
attribuito l’uso esclusivo di uno spazio rapportato ai millesimi di cui è titolare.
TAGLIO ERBA “FAI DA TE”
Nel condominio è stato deciso che da ora in poi ognuno deve tagliare l'erba a turno. Io vivo
all'estero, posso rifiutarmi ?
M.
L’assemblea non può, pena nullità della delibera per eccesso di potere, imporre a un
condomino di lavare
le scale o di farle lavare da un suo incaricato (Trib. Padova
25/7/2012). Il lettore può invocare l’applicazione di questo principio allo sfalcio dell’erba.
RIFACIMENTO FRONTALINI BALCONI
Nel nostro condominio è stato deciso di ristrutturare i frontalini dei balconi “aggettanti”
senza decori. Potrebbe spiegarmi come vanno ripartite le spese?
L. D. G.
Il più recente orientamento della Cassazione (sentenza n. 2241 del 30/1/2008) pone la
spesa occorrente al rifacimento dei frontalini dei balconi a carico del condominio,
trattandosi di elementi che s’inseriscono nella facciata e concorrono a costituire il decoro
architettonico dell'edificio.
SPESA RIPARAZIONE SCALA
Sono proprietario di un appartamento al 1° piano con accesso da scala di mia proprietà. La
scala copre parte di un’altra proprietà privata. Ho riparato la scala, perchè il proprietario di
sotto lamentava delle perdite. Gli avevo chiesto di contribuire alle spese, ma non vuole.
L’amministratore dice che spetta solo a me.
M. M.
Trattandosi di scala e non di lastrico solare, la spesa occorrente alla sua riparazione fa
esclusivo carico al proprietario.
RIPARTIZIONE SPESA FOGNATURA
I miei genitori hanno una casetta in campagna su di una stradina sterrata in cui ci sono 5
abitazioni. Partendo dalla strada principale sono i secondi dopo una villetta. Hanno deciso
tutti insieme di allacciarsi alle fognature e tra spese di geometra e scavi il proprietario in
fondo ha fatto fare un preventivo di 2000 euro ciascuno. E’ giusto che lui paghi come i miei
genitori dato che le tubazioni devono essere poste ad almeno il doppio dalla strada rispetto
ai miei? Loro dicono che non avendo il condominio non possono ripartire le spese.
P. P.
La ripartizione della spesa va effettuata tenendo conto sia della cubatura delle abitazioni
che dell’ubicazione di queste rispetto alla lunghezza della strada. La quantificazione del
contributo da ciascuno dovuto può essere demandata a un geometra.
POSTO AUTO E SPESE COMUNI
Quali spese è tenuto a pagare un proprietario di posto auto in condominio in cui non ha
proprietà di appartamento?
N.
Il proprietario del solo posto auto, a meno che un regolamento contrattuale non stabilisca
altrimenti, è tenuto a contribuire alle spese comuni in proporzione ai millesimi di cui è
titolare, ai sensi del primo comma dell’art. 1123 c.c.
IMPERMEABILIZZAZIONE LASTRICO SOLARE
Sono proprietario di un appartamento in un palazzo storico. Ho infiltrazioni di acqua
provenienti dal terrazzo condominiale di uso esclusivo di un condomino che non abita
nell'appartamento (è completamente da ristrutturare). Voglio impermeabilizzare il
terrazzo perchè mi piove in casa ma lui non mi accorda il permesso. Il capocondomino
interno non vuole darmi l'autorizzazione a entrare per fare i lavori.
E' necessario
richiedere l'autorizzazione al condominio?
G. M.
Per accedere al lastrico solare di cui un condomino ha l’uso esclusivo è necessario il
consenso
di
questi
o
un
provvedimento
del
giudice.
La
spesa
richiesta
dall’impermeabilzzazione del lastrico fa carico, ai sensi dell’art. 1126 c.c., per un terzo al
condomino che ne ha l’uso esclusivo, e per i restanti due terzi ai proprietari delle unità
immobiliari coperte dal lastrico, da ripartire fra questi in proporzione ai millesimi di
proprietà.
DANNI DA SCOPPIO TUBATURA
Siamo due anziani. Ai primi di dicembre abbiamo preso in affitto un piccolo appartamento;
due giorni fa l'amministratore ha cambiato l'autoclave dell'acqua al condominio, portando
così la pressione da 3 atmosfere a 6. Nella mia abitazione è scoppiato un flessibbile sotto al
lavandino del bagno. Ho notato che tutti e due i flessibili sono abbastanza in buone
condizioni nonostante l'età pero è scoppiato quello di destra che porta acqua fredda e ho
notato appunto che c'era una pressione esagerata. Lo scoppio ha recato diversi danni.
Posso chiedere i danni al proprietario dell'appartamento e all'amministratore del
condominio?
R. R.
Provando che lo scoppio della tubatura è stato determinato dall’eccessiva pressione
dell’acqua impressa dall’autoclave condominiale, il lettore può chiedere il risarcimento del
danno al locatore, che a sua volta chiamerà in causa il condominio in persona
dell’amministratore.
RIPARAZIONE FRONTALINO
Io e il proprietario dell’appartamento accanto al mio abbiamo un grande balcone in
comune, diviso a metà da una rete metallica. Devo fare aggiustare la mia porzione di
frontalino; qualora l’altro proprietario non volesse far riparare la sua porzione di
frontalino, posso fare riparare la mia metà facendo attenzione a non danneggiare la sua,
anche se sarebbe molto più pratico riparare l’intero frontalino?
C. Z.
La spesa occorrente alla riparazione dei frontalini dei balconi è a carico del condominio,
trattandosi di elementi che s’inseriscono nella facciata e concorrono a costituire il decoro
architettonico dell'edificio (Cass. 30/1/2008, n. 2241). Il lettore può pertanto chiedere che
ad attivarsi per i necessari interventi sia l’amministratore del condominio.
STILLICIDIO
In un lastrico solare di proprietà e su un pergolato già esistente, è stato posto un telo
impermeabile a riparo dalle intemperie, ma la parte terminale del telo (priva di grondaia e
pluviale) che fa defluire le acque piovane, è all’esterno del lastrico, quindi tali acque cadono
nel cortile del condominio e prima ancora sui bancali dei piani sottostanti impedendo di
fatto di tenere aperte le finestre per evitare gli schizzi della sgocciolatura e bagnando
continuamente il muro. Quali sono le regole e le misure per un corretto posizionamento
della copertura?
S. T.
Il proprietario del lastrico solare deve evitare che l’acqua piovana che cade sulla copertura
da lui predisposta crei un problema di stillicidio a carico delle sottostanti abitazioni o del
cortile condominiale (art. 908 c.c.). Se non provvede all'eliminazione dell'inconveniente si
può chiedere l’intervento dell’amministratore ed eventualmente del giudice.
COIBENTAZIONE SOLAIO PIANO IN PILOTIS
In che misura dovrà essere ripartita tra i condomini la spesa per la coibentazione del solaio
del piano piloty per risolvere un problema strutturale di condensa subìto dai proprietari
del primo piano?
R. M.
Alla spesa occorrente alla rimozione del lamentato inconveniente devono contribuire tutti i
condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà, essendo il condominio tenuto, quale
custode dell’edificio ai sensi dell’art. 2051 c.c., ad eliminare le caratteristiche lesive insite
nella cosa comune (nel caso di specie il piano in pilotis), che siano causa di danno a singoli
condomini (Cass. 15/4/1999, n. 3753). E’ fatta salva, ricorrendone i presupposti,
l’eventuale azione di responsabilità nei confronti del costruttore, ai sensi dell’ art. 1669 c.c.
INSTALLAZIONE CONDIZIONATORI
Abito in una villa plurifamiliare al piano terra. Non avendo nessuno sotto di me, ho
apposto dei condizionatori alle mura del mio terrazzo,
che gira tutt'intorno
all'appartamento. Un condomino che abita sopra di me al primo piano, facendo i lavori di
ristrutturazione, ha disposto dei condizionatori appesi al muro (proprio come me, ma con
la differenza che sotto ci sono io che sfrutto in lungo e in largo questa area scoperta).
Quindi, oltre ad aver guastato in qualche modo l'estetica del fabbricato, mi sottopone al
rischio di vedermi arrivare in testa ben tre apparecchi di notevole peso. Che posso fare?
Q. C.
Premesso che il decoro architettonico dell’edificio potrebbe essere alterato anche dal
condizionatore del lettore se installato all’esterno del balcone, lo stesso lettore può
accertarsi che la posa in opera degli apparecchi ad opera del coinquilino avvenga nel pieno
rispetto della sicurezza.
SPESE SERVITU’
Ho un diritto di passaggio su una corte di proprietà altrui per accedere a locali di cantina.
Il proprietario del cortile mi chiede la mia quota del 50% delle spese di rifacimento del
pavimento e del nuovo cancello che ha voluto installare per scoraggiare intrusioni.
L. S.
Il terzo comma dell’art. 1069 c.c. stabilisce che, se le opere necessarie a conservare la
servitù (nel caso di specie rifacimento della pavimentazione) giovano sia al fondo
dominante che al fondo servente, la spesa dev’essere sostenuta dai rispettivi proprietari in
proporzione ai rispettivi vantaggi. Quanto al cancello, si potrebbe in teoria eccepire,
invocando il secondo comma dell’art.1067 c.c., che la sua installazione rende più incomodo
l’esercizio della servitù e non è pertanto consentita; diciamo in teoria perché di fatto
l’installazione è indotta da ragioni di sicurezza, che in quanto tali avvantaggiano anche
laproprietà del lettore, per cui è giustificato un suo contributo alla spesa, in misura da
concordare con l’altro proprietario.
COMUNICAZIONI E FORMA
Con una procura generale mi ritrovo a gestire la casa di uno zio che alloggia in una casa di
riposo. Ho chiesto all'amministratore di inviarmi le comunicazioni tramite mail perché per
me è difficoltoso passare a ritirare la posta dallo zio e spesso per lavoro sono all'estero
quindi anche in casa mia non c'è nessuno. L'amministratore sostiene che per legge deve
inviare le comunicazioni
a mezzo raccomandata, fax, pec o consegna a mano.
Personalmente avevo capito che l'amministratore doveva avere la pec ed io eventualmente
la mail normale, ma lui sostiene che ambedue le mail devono essere certificate ed avere
comprova di spedizione nonché di accettazione dell'invio. Ma non basta dare conferma di
lettura dalla mia normalissima mail?
R. R.
La conferma di lettura della normale posta elettronica non equivale ad una ricevuta
certificata, per cuise il regolamento del condominio non prevede l’invio a mezzo pec come
unicasoluzione, il lettore può chiedere all’amministratore che gli avvisi di convocazione
dell’assemblea gli vengano inoltrati a mezzo fax. Per gli altri tipi di comunicazione, invece,
sempre regolamento permettendo, la legge non stabilisce particolari forma da seguire, per
cui va bene l’email e relativo avviso di lettura.
INSTALLAZIONE CONTATORI
Il mio vicino ha sul suo pianerottolo anche i contatori della mia energia elettrica e acqua
esistenti già prima che lui acquistasse l’appartamento. Ho bisogno di un nuovo
allacciamento per un nuovo appartamento mio adiacente, che ha l’entrata in comune nello
stabile dov’è il suo appartamento. Il mio vicino mi impedisce di installare sul pianerottolo i
nuovo contatori; si rifiuta anche di acconsentire ad installarli portando giù anche quelli sul
suo pianerottolo sul muro perimetrale comune. L’azienda elettrica non fa nulla senza la
firma di tutti i comproprietari. Posso obbligarlo? Non si tratta di servizi essenziali?
Ovviamente non posso entrare senza acqua luce e gas; devo per forza fargli causa?
L. A.
Se un titolo riserva al vicino la proprietà esclusiva del pianerottolo, il lettore non può
installarvi altri contatori senza il suo consenso. Se invece - cosa più probabile - il
pianerottolo è condominiale, il lettore può
installarvi i nuovi contatori, nel rispetto
deilimiti di cui all’art. 1102 c.c.: non alterare la destinazione della cosa comune e non
impedire agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto. In ogni caso
può, nel rispetto dei suddetti limiti, trasferire i propri contatori in altra parte dell’edificio.
PARCHEGGIO A TURNO
La turnazione posti auto nel cortile è regolata dalla sentenza di Cassazione del 19.07.2012 n
12485. Un condomino ha fatto opposizione verbale perchè dice che è solo una sentenza e
non una legge E' così?
F.
Premesso che l’impugnazione avverso le delibere assembleari annullabili va proposta
esclusivamente davanti al giudice nel termine di cui al secondo comma dell’art. 1137 c.c.,
unasentenza non ha forza di legge ma ha una sua più o meno elevata rilevanza processuale
(soprattutto se promanante dalla Corte di Cassazione), almeno fino a quando la
giurisprudenza non cambi indirizzo o non intervenga il Legislatore a disciplinare la
fattispecie cui si riferisce la pronuncia.
SPESA INSTALLAZIONE ASCENSORE
Sono socio di una cooperativa edilizia di 12 unità a proprietà indivisa costituita nel 1986.
L'immobile è composto da 2 scale con 2 e 4 appartamenti che hanno accesso dai 2 vani
scale e altri 4 appartamenti con giardino che hanno ingresso separato. In aggiunta c'è un
piano seminterrato per i box auto dove si accede o dai vani scale o dai cancelli automatici
lato strada. Ad oggi, per varie vicissitudini, l' immobile non ha ancora il documento di
abitabilità/agibilità rilasciato dal comune e abbiamo incaricato un geometra perchè
presenti la documentazione necessaria. Ci è stato riferito che tra le altre cose dovremmo
installare necessariamente i 2 ascensori (premetto che l'immobile ha la predisposizione dei
vani ascensori per la suddetta installazione). Se così fosse, in quali quote andrebbe
ripartita la spesa visto che 4 abitazioni non hanno nemmeno l'ingresso nel vano scala?
F. D.
L’art.1117, n. 3), c.c., comprende gli ascensori fra le parti comuni dell’edificio. Di
conseguenza alla spese occorrenti alla loro installazione devono contribuire tutti i
condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà. I condomini che, per com’è
strutturato l’edificio, non hanno accesso all’impianto, possono, ai sensi del primo comma
dell’art. 1121 c.c., eccepire la gravosità della spesa inrelazione alle particolari condizioni
dell’edificio e chiamarsi fuori dal contribuirvi, rinunciando ovviamente all’uso
dell’apparecchio.
SFRATTO INQUILINO MOROSO
Come posso fare per sfrattare un inquilino moroso? Ha un contratto di 4 anni però è da 4
mesi che non paga l’affitto. In più, ha forato senza autorizzazione un muro portante di
casa. Saremmo intenzionati a vendere tutto l’edificio ad un’impresa edile: ci potrebbe
agevolare per la risoluzione del contratto di affitto ?
A.
L'art. 55 della L. 27/7/1978, n. 392, stabilisce che il conduttore può sanare la morosità per
canoni e
oneri accessori insede giudiziale per non più di trevolte nel corso di un
quadriennio, provvedendo nel corso della prima udienza del giudizio a versare l'importo
dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati fino atale data, importo
maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice.
Se il pagamento non avviene in udienza, il giudice, di fronte a comprovate condizioni di
difficoltà del conduttore, può assegnargli un termine non superiore a 90 giorni, rinviando
l'udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato. La morosità può
essere sanata per non più di quattro volte complessivamente in un quadriennio, e il
termine viene portato da 90 a 120 giorni, se l'inadempienza, protrattasi per oltre due mesi,
è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la
stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate
condizioni di difficoltà. Il pagamento esclude la risoluzione del contratto. La circostanza
che il locatore intenda vendere a terzi può essere motivo di diniego di rinnovo delcontratto
alla prima scadenza, ai sensi dell’art. 3, lettera g), della L. 9/12/1998,n. 431, a condizione
che il locatore non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello
eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il
diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli artt. 38 e 39 L.392/1978.
Quanto al foro praticato nel muro portante,il conduttore risponde del deterioramento ai
sensi dell’art. 1588 c.c.
DANNI DA SERVITU’
Nel mio appartamento (100% di mia proprietà, non in comunione) all'interno di un muro
del bagno passa una tubazione dell'acqua non coibentata, che tra l'altro si sposta anche in
vista per un breve tratto, la quale - causa condensa sul tubo - provoca continue formazioni
di muffe, costringendomi ad una tinteggiatura semestrale del locale. E' possibile chiederne
la rimozione o l'eventuale risarcimento del danno provocato da servitù al condominio
portando in assemblea le spese sostenute? Esistono sentenze in merito alla rimozione o
richiesta danni?
D. G.
Il secondo comma dell’art. 1068 c.c. stabilisce che, se l'originario esercizio della servitù è
divenuto più gravoso per il fondo servente, o impedisce di fare lavori, riparazioni o
miglioramenti, il proprietario delllo stesso fondo servente può offrire al proprietario
dell'altro fondo (nel caso di specie il condominio) un luogo ugualmente comodo per
l'esercizio dei suoi diritti, e questi non può rifiutarlo. Se dall’esercizio della servitù deriva
un danno, il condominio (ivi compreso il lettore, essendo ad un tempo danneggiato e
danneggiante) è tenuto a risarcirlo, ai sensi degli artt. 2043 e 2051 c.c.
DANNO DA PARTI COMUNI
Ho un problema al mio balcone. Abito al primo piano di un fabbricato di 3 piani e 3
balconi. Ho un’infiltrazione proveniente dall'alto con caduta di vari pezzi di intonaco. Il
proprietario dell'immobile sovrastante percepisce un fitto mensile e non intende riparare,
anzi dice che le spese sono a mio carico e il tetto che funge da copertura appartiene a me.
A. I.
Se l’appartamento del lettore e quello del condomino che non vuole saperne di contribuire
alla spesa sono sotto la stessa verticale, evidentemente il tetto è comune ad entrambi, ed
entrambi hanno quindi l’obbligo di contribuire, in proporzione ai millesimi di proprietà,
alla spesa richiesta dalle necessarie riparazioni, unitamente agli altri condomini le cui
unità immobiliari siano coperte dal tetto.
INSTALLAZIONE CANNA FUMARIA
L’assemblea condominiale ha autorizzato un condomino ad installare sulla facciata del
palazzo una canna fumaria (con sbocco sopra il colmo del tetto) per una termo stufa,
previa autorizzazione del proprietario dell’ultimo piano con annessa terrazza di proprietà
esclusiva. Può quest’ultimo opporsi? Qual è la normativa in materia?
R. R.
L’installazione della canna fumaria deve avvenire in modo da non pregiudicare il diritto
del confinante sulla cosa propria: per es. non deve impedire l’apertura della persiana, né
limitare in modo apprezzabile la visuale laterale. L’impianto, inoltre, non deve produrre
immissioni di fumo e calore superiori alla normale tollerabilità, e le sue caratteristiche non
devono essere tali da alterare il decoro architettonico dell’edificio. La normativa di
riferimento è costituita dagli artt. 844, 1102 e 1120, quarto comma, c.c.
RIPARAZIONE TAPPARELLA
Se si rompono le tapparelle elettriche (il motore va, ma non si aprono e non si chiudono),
chi paga? Il proprietario, l’assicurazione del condominio oppure chi ha preso in affitto la
casa? Se si rompe il vetro della porta che va verso il balcone, chi paga? Il proprietario,
l’assicurazione del condominio (siccome sono parti esterne) oppure chi ha preso in affitto
la casa?
P. P.
Se, come pare di capire, la riparazione delle tapparelle è riguardabile come intervento di
manutenzione straordinaria, la relativa spesa fa carico al locatore. Quanto al vetro, se la
rottura non è dovuta a un difetto di montaggio ma a disattenzione dell’inquilino, è questi a
dover sostenere la relativa spesa. Per
quanto
riguarda l’eventuale intervento
dell’assicurazione, occorre accertare se la relativa polizza copre i danni di cui parla il
lettore.
TINTEGGIATURA FACCIATA NON AUTORIZZATA
Due condomini, senza alcuna autorizzazione (condominio/comune), hanno provveduto a
verniciare i muri perimetrali intorno alle loro proprietà con tonalità diverse, facendo
diventare il palazzo un tricolore, tre facciate del condominio (di tre piani), come accertato e
fotografato dai tecnici comunali. Il comune ha più volte richiesto all’amministratore di
provvedere a indire assemblea per la soluzione del caso. E’ legittimo che al condomino
estraneo a tali interventi realizzati da altri, dissenziente all’approvazione di detti lavori con
spese a carico di tutti i condomini, sia obbligato al pagamento dei lavori necessari a sanare
l’abuso, anche se deliberati da assemblea straordinaria?
V. G.
Se il Comune ha contestato i colori usati dai due condomini nel ridipingere la facciata, nei
confronti dell’ente pubblico a rispondere è il condominio, che può rivalersi nei confronti di
chi ha preso l’iniziativa, senza autorizzazione dell’assemblea: sia per il rimborso della spesa
occorrente alla riduzione in pristino che per il risarcimento del danno.
RIFACIMENTO FACCIATA E GARAGE
Stiamo facendo fare dei lavori per rifare la facciata del nostro edificio. Il proprietario del
garage sottostante l’edificio non vuole pagare perché secondo lui dice che non gli spetta,
poiché non essendo proprietario di alcun appartamento, ma soltanto del garage
sottostante. A lui la facciata non interessa; l’amministratore gli ha dato ragione e l’ha
esonerato dal pagamento. Cosa ne pensa? E’ giusto?
P. L.
Il proprietario del garage è tenuto, al pari degli altri condomini, a contribuire alla spesa
occorrente al rifacimento della facciata, in proporzione ai millesimi di proprietà (primo
comma art. 1123 c.c.).
RIPARAZIONE POMPA SOMMERSA
Abbiamo in affitto un vecchio casolare del 700 da noi utilizzato come negozio Outlet con
verde e spazio adibito a parcheggio. Si è rotta la pompa immersione del pozzo che
praticamente serve ad avere l’acqua sia per i bagni che per la zona verde. Chi deve pagare
queste spese?
G. P.
Trattandosi di riparazione, non di piccola manutenzione, la relativa spesa fa carico al
locatore, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1576 e 1609 c.c.
SERVITU’ E DELIBERE
Chi ha una servitù di passaggio (pedonale e carrabile) su un cortile condominiale e
contribuisce alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria in base a delle tabelle
millesimali appositamente redatte ha facoltà di decisione sui lavori da farsi a riguardo?
N. T.
Se le opere sono eseguite sia nell’interesse del proprietario del fondo dominante che
nell’interesse del proprietario del fondo servente, e vi è apposita tabella millesimale che
quantifica il contributo di spesa da ciascuno dovuto, alla formazione della delibera avente
ad oggetto i lavori da eseguire hanno il diritto di concorrere entrambi, in proporzione agli
stessi millesimi.
ACQUIRENTE E ASCENSORE
Circa due anni fa ho comprato un appartamento in un condominio, dove era stato
installato un ascensore. Ascensore installato successivamente alla costruzione della
palazzina. La vecchia proprietaria collaborò alle spese di installazione, quindi a me, anche
se non lo uso, l' amministratore condominiale fa obbligo di pagare le spese. Posso fare
qualcosa per non pagare?
G. C.
Se il venditore si era obbligato a contribuire alle spese richieste dall’installazione e dal
funzionamento dell’ascensore in ragione dei millesimi gravanti sulla propria unità
immobiliare, il compratore è tenuto a fare altrettanto, a meno che non venga esonerato da
tutti gli altri condomini.
RIPARAZIONE CITOFONO
Abito in un condominio e da alcuni anni non mi funziona il citofono esterno del palazzo.
Ho saputo che non funziona anche ad altri inquilini. L'amministratore dice che la spesa
spetta a noi interessati e non al condominio. E’ vero?
M. M.
Se ad essersi guastata è una parte comune dell’impianto, la relativa spesa va ripartita fra
tutti i condomini. Se invece il guasto riguarda una parte d’impianto di proprietà esclusiva
di un condomino, la spesa è a suo integrale carico (Trib. Bologna 22/5/1998).
MUFFA E APPARTAMENTO DISABITATO
Abito in un condominio; l'appartamento sotto il mio rimane chiuso e non abitato durante
l'autunno e l'inverno. Ho trovato tracce di muffa nelle mie pareti esterne che si diffonde dal
basso ed il tecnico che ho interpellato dice che la causa potrebbe essere il fatto che di sotto
- non essendoci riscaldamento - si crea più differenza termica del normale che condensa e
forma muffa. Posso obbligare l'inquilina a tenere acceso anche quando non c'è durante
l'nverno ed eventualmente divedere le spese?
M. S.
Non è possibile obbligare il condomino del sottostante appartamento a tenere acceso il
riscaldamento anche se non abita l’immobile. Se però si prova che la formazione di muffa è
dovuta alla chiusura dell’abitazione, si può pretendere il risarcimento del danno ai sensi
dell’art. 2043 c.c.
CONTESTAZIONE PANCHINA
Ho una domanda da rivolgerle circa il collocamente di una panchina nell'androne. La
suddetta panchina, di plastica bianca, non fissata in nessun modo, era già collocata quando
qualche mese fa siamo andati ad abitare in un condominio. Non c'era stata nessuna
precedente delibera in merito alla sua collocazione lì, solo un accordo tra alcuni
condomini. Abbiamo ritenuto opportuno, sia perché d'intralcio (collocata tra ascensore e
scala per accedere ai box), sia perché sporca e poco decorosa nel contesto di un androne,
spostarla nel pianerottolo sottostante più ampio e di raro utilizzo (in quanto non c'è
ascensore) avvisando di ciò l'amministratore. Questo ha scatenato l'ira degli altri
condomini e sarà un punto da affrontare nella prossima assemblea condominiale. Spero in
una sua risposta che possa supportarmi nelle mie ragioni e mi consenta di affrontare
serenamente la discussione.
R. M.
Il collocamento di una panchina nell’androne condominiale non può essere deciso da
alcuni condomini ma dev’essere deliberato dall’assemblea. Il condomino ha invece il
diritto di collocare davanti alla porta d'ingresso alla sua proprietà esclusiva zerbini, tappeti
e piante o altri oggetti ornamentali, a condizione che non siano d’intralcio al passaggio
(Cass.6/5/1988, n. 3376).
RIPARAZIONE TETTO VILLETTE A SCHIERA
Abito in un piccolo complesso di sei villette a schiera; dovendo riparare parte del tetto (è
un blocco unico sopra le 6 unità abitative) in quanto un condomino ha infiltrazioni di
acqua, le chiedo se tale riparazione va suddivisa per tutti e sei. Ho saputo che ci sono state
sentenze che asseriscono che la spesa spetti solo al singolo proprietario che ha il danno.
C. L. R.
Se un solo tetto copre tutte e sei leunità immobiliari, la spesa va ripartita fra tutti i
condomini, in proporzioneai millesimi di proprietà.
VENDITA APPARTAMENTO E SPESA
Nell'ottobre 2011 ho venduto la mia unità immobiliare facente parte di un condominio che
nel corso dello stesso anno (precedente alla data del rogito) in sede assembleare aveva
deliberato il rifacimento dell'impianto elettrico condominiale; da allora non c'è stato alcun
seguito fino a questi giorni nei quali sono stato contattato dall'acquirente che mi ha
informato che in una recente assemblea è stato deciso di procedere con la richiesta di
diversi preventivi per poi poter scegliere quello ritenuto più idoneo. La mia domanda è la
seguente: a chi spetta sostenere i costi di quest'opera relativamente all'appartamento
venduto ormai da oltre due anni? Al venditore oppure all'acquirente?
A. Z
L’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per
effetto della delibera dell’assemblea che approva le spese stesse. Pertanto, nel caso di
vendita di un’unità immobiliare, obbligato al pagamento è chi è proprietario nel momento
in cui la spesa viene deliberata (Cass. 2/09/2008, n. 22034), salvo che le parti si siano
accordate diversamente.
INSTALLAZIONE CONTATORE E APERTURA PIZZERIA
Sono in procinto di aprire un “take away”. Per installare il contatore del gas la società
distributrice ha chiesto l’autorizzazione dell’amministratore nella richiesta da presentare.
Potrebbe commentare la email di risposta dell’amministratore al proprietario del negozio
(mio amico)? Che soluzione adottare? “Le rammento che il regolamento condominiale
vieta espressamente tutte quelle attività che possano arrecare fastidio al condominio. Pur
considerando generico il divieto, resta pur vero che una pizzeria e/o rosticceria, tra odori e
rumoriche vengono a generarsi, è una attività che può arrecare grossi fastidi al
condominio. La prego di riscontrare celermente la presente, anche perchè mi è giunta la
richiesta di autorizzazione a far apporre un contatore del gas sul lato bagno e, poichè la
prospettiva di una pizzeria e/o rosticceria ha allertato tutti i condomini, questa
autorizzazione non la potrò assolutamente dare se non con l'avallo dell'assemblea
condominiale che però dovrà pronunciarsi su una precisa richiesta scritta con indicazione
del tipo di locale che si intende aprire. Tanto al fine di evitare lunghe ed estenuanti
questioni legali”
M.
Il divieto di adibire le unità immobiliari situate nell’edificio condominiale allo svolgimento
di determinate attività deve risultare da un regolamento contrattuale. In assenza di un
divieto del genere, se l’assemblea rifiuta l’autorizzazione all’installazione del contatore il
condomino può rivolgersi al giudice, trattandosi di servizio indispensabile all’esercizio
dell’attività; questa, però, non deve produrre immissioni (per es. odori, rumore) superiori
alla normale tollerabilità di cui all’ar. 844 c.c.
PAVIMENTAZIONE SDRUCCIOLEVOLE
Abito nel cortile di un condominio di 7 piani. Il cortile ha pavimentazione di cemento e nel
corridoio che porta a casa mia vi sono piastrelle sdrucciolevoli. E' possibile imporre al
condominio una sistemazione decorosa del cortile?
W. R.
La sistemazione del cortile dev’essere deliberata dall’assemblea.
ARREDO GIARDINO
Nel condominio in cui risiedo è stata messa all’ordine del giorno dell’assemblea ordinaria
la seguente mozione: “Creazione di una zona sul giardino esistente, con posa di panchine
per leggere conversare e far giocare i bambini”. Vorrei sapere se questo modifica la
destinazione d’uso del giardino, se è necessario effettuare lavori di messa in sicurezza della
zona interessata e con quali maggioranze può essere approvata la delibera.
C. M.
La delibera finalizzata a dotare il giardino di panchine richiede, ai sensi del combinato
disposto degli artt. 1120, primo comma, e 1136, quinto comma, c.c., il voto favorevole della
maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno due terzi del
valore dell’edificio. Se l’assemblea delibera anche l’installazione di giochi per bambini,
questa dev’essere curata nel pieno rispetto delle norme di sicurezza.
FURTO E RIPARAZIONE VETRO
Il locatore ci ha consegnato le chiavi dell'appartamento alcuni giorni prima della data
effettiva del contratto ovvero in data 20/10/13 con contratto d'affitto a partire dal 1/11/13.
Lo scopo era quello di permetterci di effettuare il trasloco ed in cambio farci sistemare
tutte quelle piccole e cose che altrimenti avrebbe dovuto far fare ai muratori a sue spese.
Un dare ed avere che conveniva ad ambedue la parti. Purtroppo in data 29/10/13
all'imbrunire i ladri hanno rotto il vetro della porta finestra e sono entrati rubando oggetti
e soldi per circa 1500 euro. Chi deve pagare i danni relativi alla rottura del vetro? Il
proprietario dice che dobbiamo essere noi perche dovevamo chiudere la serracinesca in
metallo prima di uscire. Quando mia figlia è uscita di casa erano però le 5 del pomeriggio e
c'era ancora la luce del giorno ed inoltre non sapeva che la serracinesca avesse quella
funzione. Il proprietario ci aveva assicurato che la zona era tranquilla e solo dopo il furto
abbiamo invece saputo dai vicini che l'appartamento era stato oggetto in passato di ben
due furti. La serracinesca era stata installata molto probabilmento dopo questi episodi. Si
può ravvisare una responsabilità del proprietario anche in questo? Concludo dicendo
inoltre che il proprietario ci ha consegnato la seconda copia di chiavi 10 gg dopo il nostro
arrivo.
K
Come stabilito dagli accordi intervenuti fra le organizzazioni di rappresentanza dei
proprietari di immobili e dei conduttori, la spesa richiesta dalla riparazione dei vetri è a
carico del conduttore.
PARCHEGGIO CAMION
C'è un vicino che non abita più qui che lascia parcheggiata la macchina sotto casa e al
ritorno dal lavoro toglie la macchina e parcheggia il camion. Praticamente questo posto è
diventato suo. Cosa si può o si deve fare in questo caso?
F. E.
Se il vicino, pur non abitando più nell’edificio condominale, continua ad essere
proprietario di un’unità immobiliare ivi ubicata, ha il diritto di parcheggiare in cortile. Se
però la presenza sistematica del camion contrasta con la destinazione abitativa
dell’edificio, causa un danno di tipo estetico all’aspetto dei luoghi e comporta la sostanziale
trasformazione del cortile in un luogo di deposito, non è consentita (Pret.
Foligno
12/3/1987).
DELIMITAZIONE MARCIAPIEDE
Ho un appartamento in un condominio attorno al quale esiste un’area condominiale dove
c’è il passaggio delle macchine degli aventi diritto; al piano terreno sono presenti dei
negozi e uffici. Esiste un riferimento di legge che imponga la delimitazione del marciapiede
(la pavimentazione è tutta radente e non vi è segnato il marciapiede); se sì, di che larghezza
minima deve essere?
L. B.
Non esiste una norma che preveda la delimitazione del marciapiede in ambito
condominiale. L’assemblea può però deliberare la costruzione di un marciapiede, ai sensi
del combinato disposto degli artt. 1120, primo comma, e 1136, quinto comma, c.c., con il
voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno due terzi
del valore dell’edificio.
RISTRUTTURAZIONE E RISCALDAMENTO
Sto ristrutturando il mio appartamento e, avendo smontato i termosifoni, non sto
utilizzando il riscaldamento condominiale. Pur pagando regolarmente la quota di mia
pertinenza (legata ai millesimi e non al consumo), mi viene chiesto di accendere i
termosifoni (attualmente smontati per i lavori), perchè il condomino del piano di sopra
lamenterebbe un insufficiente funzionamento dell'impianto nel suo appartamento. Vi è un
obbligo al riguardo, attesa la mia attuale impossibilità di provvedere all'accensione dei miei
termosifoni?
G. B.
Se il lettore ha inopinatamente scelto di ristrutturare l’appartamento in periodo invernale,
il condomino che riceva un danno (idonemente documentato) dall’iniziativa può esigerne il
risarcimento.
INSTALLAZIONE PLUVIALE
Una falda del tetto del mio condominio scarica da sempre sul balcone aggettante di un
condomino e da questo in un pluviale verticale. In occasione di eventi meteorici
particolarmente avversi, questo stato di cose provoca il parziale allagamento del locale del
locale che si apre sul balcone di cui sopra, provocando danni al parquet del condomino
proprietario esclusivo del balcone. Si è pensato di risolvere il problema realizzando un
pluviale esclusivamente dedicato a quella falda di tetto che scarica su quel balcone. E' una
innovazione? Come dovranno dividersi le spese, considerando che la falda di tetto
interessata al nuovo pluviale copre esclusivamente una parte dell'attico di questo
condomino?
P. B.
Il tetto rientra fra le parti comuni dell’edificio, ai sensi dell’art. 1117 c.c., ma se il nuovo
pluviale è al servizio esclusivo di un’unità immobiliare la relativa spesa è a carico del
proprietario, ai sensi del terzo comma dell’art. 1123 c.c.
AMMINISTRATORE TRASCURATO
Nel mio condominio l’amministratore esterno non indice un’assemblea da più di due anni.
Vengono imputate spese e l’amministratore è restio alla possibilità di visionare le relative
fatture.
Ultimamente
sono
state
imputate
spese
per
sistemare
l’antenna
centralizzata,sostituzione della pompa dell’acqua e della tubazione fogna, senza un minimo
di consultazione o di assemblea. Io ho deciso di pagare le spese ordinarie ma di non
concorrere al pagamento delle spese in questione perché non deliberate in assemblea,
scrivendolo nella causale del bonifico. Quello che chiedo è se il mio modo di reagire sia
perseguibile di fronte a questa insostenibile situazione.
A. G.
Le spese straordinarie devono essere deliberate dall’assemblea, ai sensi del primo comma,
n. 4), dell’art. 1135 c.c. Nel caso di specie è presumibile che, quanto meno per la
sostituzione della pompa dell’acqua e del tubo della fognatura, ricorresse una situazione di
urgenza, per cui se così fosse la spesa è legittima, anche se l’amministratore avrebbe
dovuto preavvisare i condomini. Il lettore può, ai sensi del dodicesimo comma, n. 1),
dell’art. 1129 c.c., chiedere al Tribunale la revoca dell’amministratore.
RIPARAZIONE RAMPA DI ACCESSO AI BOX
I condomini decidono di riparare la rampa che porta ai box di cui pochi sono proprietari.
Chi deve affrontare la spesa? I proprietari dei box oppure tutti i condomini?
P. V.
Se la rampa di accesso ai box è utilizzabile dai soli proprietari di questi, la spesa grava
soltanto su di essi. Se invece alla rampa hanno accesso, sia pure potenzialmente, anche gli
altri condomini, alla spesa devono contribuire tutti, in proporzione ai millesimi di
proprietà, salvo
risulti il contrario da un regolamento contrattuale o da un accordo
sottoscritto da tuttti i condomini.
CONSULTAZIONE CAPITOLATO DI APPALTO
E’ diritto di ogni singolo condomino avere accesso/visione di capitolato predisposto e - di
conseguenza - rivolgersi a una impresa di fiducia per un preventivo legato a tale capitolato?
Se si - e diritto viene negato - come rivendicarlo e come agire in assemblea ?
G. B.
Il condomino ha il diritto di prendere visione del capitolato di appalto e di sottoporlo a una
o più imprese per un preventivo. Se l’amministratore si rifiuta di consegnargli copia del
documento (la relativa spesa è a carico del richiedente), il lettore può contestare la
circostanza in assemblea o rivolgersi al giudice.
CADUTA DI OGGETTI DAI PIANI SUPERIORI
Ho un appartamento al primo piano di un condominio di 9 piani con due terrazzi. Poichè
cadono spesso oggetti pericolosi sui terrazzi, ho chiesto all'assemblea la possibilità di
coprirli. L'assemblea ha bocciato la richiesta per 3 motivi: lesione del diritto di vista,
aumento di volumetria, distanze, rumore della pioggia sulla copertura. Posso chiedere il
diritto di usufruire della mia proprietà senza aver paura della mia incolumità e confutate le
obiezioni? Il diritto di vista non è per le proprietà comuni e non per le proprietà esclusive?
L. R.
Le obiezioni dell’assemblea sono pertinenti. Il lettore può invitare l’amministratore a
diffidare i condomini dal lanciare oggetti (tanto meno se pericolosi) da finestre e balconi,
richiamando le conseguenze (anche penali) di questo gesto incivile.
CHIAVE CONTATORE
Ho un locale pubblico da circa 25 anni. Il nuovo amministratotre ha cambiato le chiavi ai
contatori dicendo che chi vuole le chiavi deve esibire il certificato di conformità: se io ho
l'impianto elettrico vecchio di 20 anni che devo fare?
A. M.
Conviene al lettore, soprattutto per ragioni d’incolumità personale, far mettere a norma
l’impianto, usufruendo fra l’altro delle agevolazioni fiscali previste dalla legge.
SPESE CONDOMINIALI E APPARTAMENTO DISABITATO
Egregio avvocato, le scrivo per sapere se devo pagare interamente le rate di condominio
nonostante io non abiti più nel mio alloggio che risulta vuoto dal mese di Ottobre 2013.
L’amministratore mi ha comunicato che essendo già stato fatto il preventivo spese può al
massimo scontarmi una rata in quanto le spese sono già ripartite. Mi risulta strano, io
sapevo che si paga il 40% ma chiedo gentilmente a Lei una risposta.
L. M.
Il condomino è tenuto a contribuire alle spese condominiali anche se l’appartamento non
è abitato, a meno che non sia stato esonerato, in tutto o in parte, da tutti gli altri
condomini. Se poi, ricorrendone i presupposti, ha distaccato la propria unità immobiliare
dall’impianto centralizzato di riscaldamento, è tenuto a contribuire alle spese di
manutenzione straordinaria dello stesso e a quelle per la sua conservazione e messa a
norma, come stabilito dal quarto comma dell’art. 1118 c.c.
STUDIO PROFESSIONALE E SPESE COMUNI
Nel mio condominio, da alcuni mesi, uno degli appartamenti è stato acquistato e
trasformato in uno studio dentistico (è la prima e unica presenza diversa da una normale
famiglia). Vorrei sapere come avviene la ripartizione delle spese condominiali (acqua,
ascensore, ecc.) e se è necessario rivedere i millesimi di proprietà tenuto conto che tutti gli
appartamenti del condominio (studio dentistico compreso) hanno la stessa metratura.
G. C.
La destinazione di un appartamento a studio professionale piuttosto che ad abitazione non
incide sulla ripartizione delle spese condominiali, ripartizione che va fatta in proporzione
ai millesimi di proprietà (primo comma art. 1123 c.c.). Nel caso di specie non vi sono i
presupposti per la modifica dei valori millesimali ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c.
ELIMINAZIONE INFILTRAZIONI
Il mio condominio è provvisto di 18 box posizionati in due file parallele nell’area
sottostante il palazzo. Poiché si sono verificate delle infiltrazioni di acqua (delle quali
ancora bisogna accertare l’origine) che interessano però solo una delle due file di box,
vorrei sapere nel caso ci dovesse essere una spesa di riparazione a carico dei condomini a
chi compete tale spesa. Devono partecipare tutti compresi anche i condomini non
proprietari, visto che il solaio dei box è la base del palazzo, oppure devono partecipare solo
i proprietari dei box, ma in questo caso tutti o solo quelli della fila interessata?
S. F.
Se le infiltrazioni derivano da una parte comune dell’edificio, alla spesa richiesta dalla loro
eliminazione devono contribuire tutti i condomini, ancorché non proprietari di box.
ANNESSIONE TERRENO
Abito in una villetta di 3 unità abitative, ciascuna con proprio giardino esclusivo. Il
proprietario del giardino adiacente al mio ha occupato 20 cm del giardino di mia proprietà
(come risulta dal catasto). Fra i due giardini vi è un cancello che disegna questo suo
indebito possesso. Vorrei in qualche modo, sottolineare che quei 20 cm, anche se da lui
occupati, sono di mia proprietà. Come posso fare?
M. M.
Se l’annessione della striscia di terreno non è avvenuta da più di venti anni, e il vicino non
aderisce alla richiesta di restituzione, il lettore può esperire un’azione di regolamento di
confini ai sensi dell’art. 950 c.c.
ACCENSIONE BARBECUE
Sono un ragazzo che vive in un supercondominio composto da due palazzine, una di fronte
all'altra, di 41 appartamenti totali. Nessuno riesce a dirmi come sono regolati i barbecue e
se si possono vietare. Le distanze dai balconi sono di massimo 2,5 mt e stanno anche 2 ore
costringendomi a rilavare panni e a chiudermi in casa senza nemmeno avvisare. Ma la
maggioranza lo vuole fare. Cosa mi consiglia?
C. M.
Non si può impedire ai coinquilini di accendere il barbecue, a meno che un divieto del
genere non sia previsto dal regolamento contrattuale del condominio. Se però le
immissioni di fumo e calore prodotte dalla cottura superano la normale tollerabilità di cui
all’art. 844 c.c., si può adire il Giudice di pace chiedendo che vengano ricondotte nella
norma.
ELIMINAZIONE INFILTRAZIONI (2)
Da circa un mese abbiamo la muffa in tutta la camera da letto. Mia moglie dorme con il
bimbo in cameretta e io sul divano. Inoltre il bimbo ha una disabilità del 100%. Tutto è
iniziato quando ci siamo accorti che dietro al letto matrimoniale entrava l’acqua.
Evidentemente non è stata fatta nessuna coibentazione e ora ci ritroviamo con una camera
da letto che si potrebbe chiamare camera da muffa. Questa è una costruzione di circa 5
anni fa che una ditta ha dato in subappalto ad’un’altra Impresa. Noi siamo in affitto da
giugno 2013 e sinceramente con il nostro padrone di casa è nato un rapporto davvero
speciale e di conseguenza non vorrei prendermela con lui. Cosa posso fare avendo anche
un bimbo disabile in casa che potrebbe avere dei problemi?
G. I.
Il lettore può segnalare l’inconveniente sia al locatore che all’amministratore del
condominio per un’eventuale azione di responsabilità nei confronti del costruttore ai sensi
dell’art. 1669 c.c., non essendo scaduta la garanzia decennale prevista da questa norma.
Considerata l’impellenza della situazione si può chiedere al Tribunale un provvedimento
d’urgenza ai sensi dell’art. 700 c.p.c.
DISTACCO IMPIANTO CENTRALIZZATO
Abito all’ultimo piano di un condominio servito da riscaldamento centralizzato, ho già
mandato una lettera all’amministratore per un problema di riscaldamento. Ogni sera devo
provvedere alla fuoriuscita di aria dai radiatori altrimenti restano freddi e quindi la casa
resta fredda. Vorrei sapere se posso operare il distacco senza dover pagare
successivamente le quote di straordinaria manutenzione dell’impianto.
R. B.
Come stabilito dal quarto comma dell’art. 1118 c.c., il condomino può rinunciare all'utilizzo
dell'impianto centralizzato di riscaldamento se dal distacco non derivano notevoli squilibri
di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. Il rinunciante è comunque
tenuto a contribuire alla spese necessarie alla manutenzione straordinaria dell'impianto e
alla sua conservazione e messa a norma.
BARRIERA ARCHITETTONICA
Ho una rampa molto ripida per accedere al box privato sotto il mio palazzo. Abbiamo
costituito un condominio di 7 box. Poiché mio marito e' disabile (portatore di protesi per
mancanza di un piede) e siamo ultrasettantenni, vorremo far fare una scala che va dal
cancello all'entrata dei boxes. Se per caso gli altri proprietari si dovessero opporre alla
spesa, possiamo avvalerci dell'invalidità (oltre 65%) di mio marito e dell'età?
R. T.
Le delibere assembleari aventi per oggetto le innovazioni volte all’eliminazione delle
barriere architettoniche negli edifici privati possono essere approvate con il voto favorevole
della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000
(primo comma art. 2 L. 9/1/1989, n. 13, e secondo comma, n. 2), art. 1120 c.c.). Qualora il
condominio rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta scritta, la
delibera avente per oggetto la costruzione della scala, il lettore può installare a proprie
spese un servoscala o una struttura mobile facilmente rimovibile.
DIVISORIO BALCONI
Abito in un condominio dove ci sono dei divisori tra le terrazze alti 120 centimetri
vogliamo alzarli di almeno un metro come mi devo comportare con il mio vicino? Se non
vuole che venga alzato il divisorio tra tra le due terrazze quali sono i miei diritti?
M.
E’ opportuno acquisire il consenso
degli altri condomini (primo fra tutti quello che
verrebbe penalizzato da un’iniziativa del genere), ad evitare contestazioni sotto il profilo
dell’alterazione del decoro architettonico dell’edificio.
USO CANCELLO CARRAIO
Gradirei sapere se e' possibile diffidare un condomino che usa il cancello elettrico carraio
per entrare a piedi. La motivazione sta nel fatto che ha modificato l'appartamento al primo
piano dove abita creando un passaggio diretto con il garage e quindi risulta piu' comodo.
entrare dal basculante usando ovviamente e usurando il cancello carraio. Nel caso che sia
un uso improprio come convincerlo?
L.
La nozione di “pari uso” della cosa comune cui fa riferimento l’art. 1102 c.c. non va intesa
nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a
ciascun condomino la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a
condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri condomini, essendo i rapporti
condominiali informati al principiodi solidarietà (Cass. 12/2/1998, n. 1499). L’utilizzo della
cosa comune da parte del condomino può quindi aver luogo non solo secondo la
destinazione usuale della cosa stessa, ma anche in modo particolare e diverso da quello
praticato dagli altri condomini, purché rientri fra le destinazioni normali della cosa e non
ne alteri l’uso da parte loro; l’alterazione è ravvisabile qualora il godimento peculiare e
inconsueto del condomino determini pregiudizievoli invadenze nell’ambito dei coesistenti
diritti altrui, quali asservimenti, immissioni e molestie (Cass. 13/12/1979, n. 6502).
INTESTAZIONE ASCENSORE
E’ possibile intestare l'ascensore condominiale ad un solo proprietario ed in caso
affermativo vorrei informazioni sulla prassi ed i documenti che bisogna presentare.
A. V. G.
Il primo comma dell’art. 12 del D.P.R. 30/4/1999, n. 162, parla, genericamente, di
“proprietario”, per cui la comunicazione riguardante la messa in esercizio dell’ascensore,
da inviare al Comune competente per territorio o alla Provincia autonoma competente
entro dieci giorni dalla data della dichiarazione di conformità dell'impianto, potrebbe
essere riferita a un condomino anziché al condominio, con le conseguenti implicazioni in
termini di oneri e di responsabilità (consigliabile, comunque, chiedere conferma al
competente ufficio comunale). La comunicazione deve contenere (secondo comma del
citato articolo):
a) l'indirizzo dell’edificio in cui installato l'impianto;
b) la velocità, la portata, la corsa, il numero delle fermate e il tipo di azionamento;
c) il nominativo o la ragione sociale dell'installatore dell'ascensore;
d) la copia della dichiarazione di conformità;
e)
l'indicazione
della
ditta, abilitata ai sensi della
L. 5/3/1990,
n.
46, cui il
proprietario ha affidato la manutenzione dell'impianto;
f)
l'indicazione del soggetto, che ha accettato l’incarico
di effettuare le ispezioni
periodiche sull'impianto.
SOTTOTETTO
Mio padre (che ha la 104) abita in un appartamento sopra un sottotetto con tetto
abbastanza mal messo All'assemblea per il rifacimento del tetto la maggioranza ha votato
contro. Potrei usare la legge 104 per ottenere il recupero del sottotetto e obbligare i
condomini a rifare il tetto con la motivazione che mi occore un alloggio perché gli presto
aiuto e assistenza?
M. G.
La L. 5/2/1992, n. 104, non riguarda il problema del lettore. Se questi, come pare di
capire, è proprietario del sottotetto, inagibile a causa delle infiltrazioni provenienti dal
tetto, può, di fronte al diniego, opposto dall’assemblea, all’esecuzione dei necessari lavori,
rivolgersi all’Autorità Giudiziaria.
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questo volume è di aiutare a gestire le situazioni conflittuali nascenti dalla vita in condominio, attraverso
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La trattazione è organizzata secondo un criterio alfabetico, in modo da consentire l'immediata
individuazione degli argomenti, anche attraverso un articolato sistema di rimandi. Le voci più complesse
sono state scomposte in sottovoci e in corrispondenza delle fattispecie sono riportate le massime più
incisive della giurisprudenza di legittimità e di merito, con i quorum e i riferimenti normativi. In Appendice
sono inoltre delineati i principali riflessi esercitati dal condominio sui rapporti locatore-conduttore,
attraverso un prospetto che riepiloga le spese facenti carico ai protagonisti del contratto di locazione.
© Copyright Dott. A. Giuffrè Editore Spa – 2014
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