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04.Mercato - Università IUAV di Venezia

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Elementi del mercato
6 Marzo 2014
Obiettivo della comunicazione
 La lezione affronta il tema del mercato immobiliare concentrando
l’attenzione sulle sue caratteristiche fondamentali, sulle modalità di
analisi, sui soggetti che lo compongono
 I concetti che verranno illustrati sono:



Le caratteristiche del mercato immobiliare
L’analisi del mercato immobiliare e degli operatori che vi operano
Le misure di consistenza
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Il mercato immobiliare
 Il mercato immobiliare rappresenta il luogo in cui
domanda e offerta di beni immobiliari si incontrano e
agiscono
 La domanda è rappresentata da i possibili compratori o affittuari
interessati a diverse tipologie di beni immobili a livelli diversi di
prezzo in un dato periodo di tempo
 L’offerta è rappresentata dai proprietari disponibili alla vendita o
locazione di diverse tipologie di immobili a diversi livelli di
prezzo in un certo arco di tempo
 I beni immobili scambiati sono alloggi, uffici, negozi, spazi
produttivi, terreni edificabili e agricole, etc..
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Mercato e beni

Mercato immobiliare vs mercato
mobiliare







Mercati decentrati
Trasparenza ridotta
Frequente disequilibrio tra
domanda e offerta
Importante ruolo del Soggetto
pubblico (regolativo, fiscale)
Transazioni poco organizzate e
limitate
Ridotta rotazione dei beni
Difficoltà di misurare la
«dimensione del mercato»
 Le caratteristiche del mercato
muovono dalle caratteristiche
dei beni








Immobilità
Indistruttibilità del suolo
Eterogeneità
Localizzazione
Investimenti a lungo termine
Valore unitario elevato
Illiquidità
Elevato livello di indebitamento
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Mercato immobiliare e mercato di concorrenza
perfetta
 Mercato di concorrenza
perfetta




la molteplicità degli agenti
economici che operano sul fronte
della domanda e dell’offerta
la libertà d’uscita e di entrata dal
mercato
prodotto perfettamente omogeneo
perfetta informazione
 Mercato immobiliare



numerosità degli operatori,
correlata al segmento considerato
risorsa suolo condiziona il mercato
immobiliare:
 Condiziona la libertà
d’ingresso al mercato;
 Rende i beni disomogenei
Informazione imperfetta e
asimmetrica
 Esiste un rapporto tra i diversi mercati, ed in particolare il
mercato immobiliare e quello mobiliare?
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Mercato immobiliare e mercato immobiliare
 Un elemento di interesse è la correlazione tra l’andamento del
mercato immobiliare e quello mobiliare


In generale, la crisi del mercato mobiliare sposta l’interesse degli
operatori verso investimenti caratterizzati da minore rischiosità
Gli operatori disinvestono nel mercato mobiliare e investono nel mercato
immobiliare



Gli immobili diventano "l’investimento alternativo" che presenta una
correlazione relativamente bassa con i mercati azionari e obbligazionari e
consente la protezione del valore della ricchezza in fasi di crisi
Il capitale si concentra in investimenti a minore liquidità
Rischio di bolla speculativa (fase di un qualsiasi mercato caratterizzata da un
aumento considerevole e ingiustificato dei prezzi, dovuto ad una repentina
crescita della domanda limitata nel tempo)
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
I cicli immobiliari
Nei cicli economici sono state
individuate delle fasi
ripetitive. Queste,
dette ‘condizioni di
mercato’, sono solitamente:
• upturn (1-2 anni) –
espansione
• mature (2-5 anni) –
rallentamento /
stabilizzazione
• downturn (2-4 anni) –
contrazione (seguita poi
dalla fase di recupero)
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Le determinanti dei cicli immobiliari


I cicli immobiliari sono determinati da forze intrinseche e forze estrinseche
forze intrinseche (o interne/ endogene): azioni dei soggetti che compongono la
domanda e l’offerta di mercato immobiliare





ritardo temporale che occorre tra il momento di commissione di un progetto e il
completamento dei lavori di costruzione dello stesso
lenta reazione dell’offerta a cambiamenti della domanda (con conseguente sovra o sotto –
offerta o valutazione)
errata interpretazione di mercato (attese sbagliate)
bassa trasparenza nell’informazione di mercato, mercato ‘a conoscenza privata’
Le forze estrinseche (o esogene): hanno origine all’esterno del mercato immobiliare
non sono generate ne’ controllate dagli operatori del settore:

e
l’andamento economico generale. Le variabili macro-economiche influenzano l’economia nel
suo complesso ed attraverso un ‘meccanismo di trasmissione’ collegano il ciclo economico al
ciclo di mercato immobiliare:



inflazione, tassi di interesse
flussi di capitali (in riferimento a opportunità alternative di investimento)
livelli di reddito - occupazione
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
I cicli immobiliari in Italia

Fonte: Elaborazione Ufficio Studi AITEC su dati Scenari Immobiliari
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Il modello dell’Esagono
Nightmare: mercato negativo.
Tutti indicatori in calo. Entrano
nel mercato i vulture fund, che
acquistano a sconto da operatori
indebitati
Fase della disillusione
5
Followers: i prezzi salgono,
entrano sul mercato molti
operatori non professionisti, ma le
transazioni iniziano a diminuire
4
Prezzi
6
3
First movers: i prezzi scendono
ma gli operatori iniziano a
valutare le opportunità, infatti le
transazioni crescono. Riparte il
ciclo immobiliare
1
2
Transazioni
Monkey market: prezzi e
transazioni in crescita. Ottima
dinamicità e molta più domanda
che offerta.
Prezzi stabili, transazioni in
crescita. Il mercato è
caratterizzato da liquidità ma
questa non ha ancora influenzato
il mercato
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
La segmentazione del mercato: funzioni
Libero mercato
Residenziale
Mercato non
convenzionale
Residenzialità sociale
Residenzialità convenzionata
Direzionale
Beni immobili
Commerciale
Non
residenziale
Industriale
Piccola distribuzione
Grande distribuzione
Light industrial
Heavy industrial
Alberghi
Destinazioni
particolari
Servizi alla persona
Cinema
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Il ruolo della segmentazione
 Il riconoscimento della segmentazione appare di
grande utilità:
 I segmenti possono caratterizzarsi per dinamiche diverse nel
tempo
 Il ruolo e il peso dei segmenti è diverso per aree geografiche
 Ogni segmento presenta caratteristiche economiche e
indicatori specifici che orientano la scelta delle tecniche di
valutazione
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Il segmento residenziale
 Si possono individuare 4 variabili strategiche per descrivere i segmenti
di mercato




Andamento dei prezzi: apprezzamento/deprezzamento percentuale dei valori
rispetto al periodo di osservazione
Numero di transazioni: fornisce in indicatore di dinamicità del mercato
Tempo medio di esposizione sul mercato: indicatore di vivacità del mercato
Sconto tra valore di offerta e prezzo: consente di apprezzare il sentiment del
mercato
 È utile una lettura complessiva degli indicatori poiché esiste una
relazione diretta tra le variabili in relazione alla fase le mercato in cui
ci collochiamo
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Trend del mercato residenziale: quantità e
valori
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Le caratteristiche del mercato residenziale
 Dinamicità, tensione
domanda-offerta
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
I valori e i canoni
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Valori/Canoni
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
I rendimenti
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Rendimenti tra investimenti alternativi
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Il mercato non residenziale
 Nell’analisi del mercato non residenziale gli indicatori che riflettono i
caratteri del mercato, oltre a quelli già illustrati per il mercato
residenziale, muovono dalla motivazione d’investimento
 Il mercato residenziale si caratterizza per un utilizzo diretto (modesta
incidenza del segmento reddituale), mentre il non residenziale è
maggiormente orientato all’utilizzo per investimento



Andamento di valori reddituali: i canoni di locazione
Indicatori per l’investimento: i tassi di capitalizzazione
Tempi di esposizione: Tassi di vacancy (spazi sfitti) e tempo medio di
vendita-affitto degli spazi
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
I valori, i canoni e i rendimenti
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Valori e rendimenti dei negozi
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Metodologia di analisi del mercato immobiliare

Il reperimento di dati sul mercato immobiliare italiano presenta aspetti
problematici poiché le informazioni presentano un elevato grado di
dispersione, frammentazione e disomogeneità


L’impiego delle banche dati disponibili presenta numerosi limiti poiché sono
costruite sulla elaborazione di informazioni diverse per origine e per modalità
di raccolta


Tuttavia, è aumentato il livello informativo per i segmenti di mercato d’interesse
per investitori istituzionali e operatori specializzati
valutazioni espresse da testimoni privilegiati, valori accertati presso le Borse
immobiliari, prezzi effettivi, ecc.
Una corretta analisi del mercato deve riferirsi a due tipologie di fonti:


le fonti indirette
le fonti dirette
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Le fonti del mercato immobiliare
 Fonti dirette, primarie o
ufficiose
 Forniscono indicazioni
quantitative puntuali
(prezzi/valori) ed indicazioni
qualitative sulle dinamiche
dello specifico mercato
Contratti di compravendita
Offerte di vendita
Perizie giudiziarie
Valutazioni dell’Agenzia
del Territorio
 Testimoni privilegiati




 Fonti indirette, secondarie o
ufficiali
 Forniscono quotazioni medie,
minime, massime ottenute
dalla acquisizione e successiva
elaborazione di valori

Studi di società specializzate

Osservatori immobiliari di Enti
istituzionali (Agenzia del Territorio)
Banche dati di natura
commerciale (Tecnocasa, Gabetti,

(Nomisma, Scenari Immobiliari, ..)
Fiaip)

Periodici specializzati (Consulente
Immobiliare)
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Le informazioni fornite dalle fonti indirette
 Le informazioni fornite dalle fonti indirette - enti, centri di ricerca,
associazioni di categoria – variano in funzione della fonte analizzata
 In linea generale, le informazioni riguardano:



Analisi dell’andamento del mercato e previsioni di trend
Indicatori della dinamicità del mercato
Valori patrimoniali e reddituali
 Valori medi, massimi e minimo di mercato
 Canoni di locazione lordi (medi, massimi e minimi)


Rendimenti
Incidenza area
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Agenzia del Territorio
 La fonte fornisce due livelli informativi:


Note territoriali e rapporti nazionali: analisi di dinamicità del mercato e di
trend dei valori
Quotazioni puntuali per tutte le località
 Presenza delle principali destinazioni d’uso
 Buona stratificazione territoriale (cfr microzone catastali) e sistema
Geopoi
 Per alcuni areali, i valori si presentano strutturalmente inferiori alle altre
fonti (criticità nell’elaborazione delle stime)
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Un esempio
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Nomisma

L’Osservatorio fornisce diverse informazioni:





Articolazione territoriale limitata alle principali aree urbane



Prezzi medi di compravendita
Affitti e rendimenti
Tempi medi di vendita e di locazione
Divario fra offerta/prezzo di vendita
Per quanto riguarda i valori per la residenza, ogni città è suddivisa in: zone di pregio, centri,
semicentri e periferie.
Sotto il profilo delle caratteristiche intrinseche del bene, i valori sono ulteriormente articolati
per abitazioni nuove o ristrutturate, usate e da ristrutturare
La fonte rappresenta un utile riferimento per le analisi quali-quantitative sul mercato
nazionale
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Il 2011 secondo Nomisma
Dati e informazioni quantitative
Dati e informazioni qualitative
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Consulente Immobiliare

Fornisce le quotazioni semestrali medie
indicative delle compravendite







Articolazione territoriale in tre zone
Destinazioni d’uso

Residenziale

Commerciale

Produttivo
Età dell’immobile nuova e recente
Disponibilità libero/occupato
Fornisce le quotazioni delle locazioni di
abitazioni
Sono disponibili i dati per tutti i
capoluoghi di provincia e per i maggiori
centri
Un’approfondita sezione sui coefficienti
di differenziazione
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Le fonti dirette
 Le fonti dirette si possono articolare, fra l’altro in:



Operatori della commercializzazione
Sviluppatori o investitori
Professionisti
 Le tipologia di informazioni fornite in modo particolare
dalle fonti dirette non sono sempre riconducibili agli
standard corretti e mantengono un grado di opacità
elevato

I dati puntuali
 Stime o valori di offerta /compravendite
 Criticità sulle misure di consistenza

Informazioni qualitative sul mercato locale e sui
comportamenti di domanda e offerta
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
I valori di offerta


Un ruolo importante nelle analisi di
mercato viene svolto dal
reperimento di valori di offerta
Vantaggi:




Facilità di reperimento (anche via
web)
Numerosità
Possibilità di associare le principali
caratteristiche del bene al valore
Svantaggi:



L’utilizzo dei prezzi di offerta
richiede la verifica dello
scostamento rispetto ai prezzi
di compravendita


Le fonti possono fornire una % di
scostamento (cd. Sconto) tra il
prezzo di offerta e il valore di
mercato
Cfr. Nomisma e il coefficiente di
sconto tra prezzo d’offerta e
prezzo effettivo di compravendita
Natura soggettiva e spesso
strategica del dato
Misura di consistenza del bene
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Piante ed
immagini
Un esempio
Scheda sintetica
dell’immobile
Prezzo d’offerta
Descrizione del bene più precisa e
localizzazione nella città rispetto ad
altri beni analoghi in vendita
Un caso: Un’analisi di mercato finalizzata ai
valori
 L’analisi si colloca nell’ambito di uno studio di fattibilità riguardante
un immobile oggetto di trasformazione a Mestre
 Il caso di studio mostra un’analisi di mercato finalizzata ad individuare


l’offerta competitiva di beni offerti sul mercato con funzioni analoghe e
I valori riferiti a beni in vendita e in locazione
 L’analisi fa riferimento al segmento del mercato commerciale
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Il segmento commerciale nelle fonti indirette
Consulente Immobiliare: le quotazioni di mercato degli immobili nuovi per Mestre
(espressi in euro/mq commerciale)
Negozi
Zone di pregio
4.500
Zone semicentrali
3.000
Zone periferiche
2.000
Fonte: Consulente Immobiliare, quotazioni Autunno 2007
Agenzia del Territorio: le quotazioni di mercato degli immobili in ottimo stato
a Mestre centro (espressi in euro/mq commerciale)
Minimo
Media
Massimo
Negozi
3.100
4.125
5.150
Fonte: elaborazioni su dati Agenzia del Territorio II semestre 2007
Nomisma: le quotazioni di mercato degli immobili ben localizzati a Mestre
(espressi in euro/mq commerciale)
Minimo
Media
Massimo
Centri
3.471
4.141
4.810
Semicentri
2.230
2.615
3.000
Periferie
1.670
1.930
2.190
Fonte: elaborazioni su dati Nomisma II semestre 2007
Nomisma: i canoni di locazione (espressi in euro/mq annuo)
di immobili ben localizzati a Mestre
Minimo
Media
Massimo
Centri
302
348
393
Semicentri
203
218
232
Periferie
133
153
172
Fonte: elaborazioni su dati Nomisma II semestre 2007
ed i rendimenti potenziali lordi annui (espressi in %)
%
8,4%
8,3%
7,9%
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Analisi dell’offerta competitiva
Canoni di locazione di immobili
commerciali espressi in euro/mq anno.
Prezzi d’offerta di immobili commerciali
espressi in euro/mq
274
240
4.214
6.818
8.000
300
528
3.375
321
3.000
4.487
285
3.333
560
3.585
253
200
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Analisi dell’offerta competitiva : il segmento
commerciale
Prezzi d'offerta di immobili commerciali nuovi o ristrutturati a Mestre
Localizzazione
Stato manutentivo
Prezzo (euro) Consistenza (mq)
Via Manin
Nuovo
Vicino P.zza Barche
Ottimo
Vicino P.zza Barche
Ottimo
P.zza Ferretto
Ottimo
480.000
295.000
Prezzo unitario Sconto sul prezzo Prezzo unitario
(euro/mq)
d'offerta
scontato (euro/mq)
70
4.214
10%
3.793
105.000
35
3.000
10%
2.700
1.000.000
300
3.333
10%
3.000
60
8.000
10%
7.200
Vicinissimo P.zza Ferretto Restaurato
300.000
44
6.818
10%
6.136
Corso del Popolo
950.000
265
3.585
10%
3.226
Ottimo
Canoni di locazione di immobili commerciali nuovi o ristrutturati a Mestre
Canone
Canone unitario
(euro/mese) Consistenza (mq) (euro/mq annuo)
Localizzazione
Stato manutentivo
Vicino P.zza Barche
Ristrutturato
7.000
150
560
Via Manin
nuovo
1.400
70
240
Via Cappuccina
Ristrutturato
1.500
56
321
Inizio V.le Garibaldi
Restaurato
800
35
274
Via Cappuccina
Ottimo
2.000
95
253
Zona Pedonale
Ottimo
2.200
50
528
Corso del Popolo
Ottimo
550
33
200
Centro storico (pedonale) Ottimo
Media
4.500
180
300
329
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Il tema della misura di consistenza


La corretta rappresentazione del bene oggetto di stima dal punto di vista della misura
di consistenza è elemento che concorre alla qualità della valutazione
La misura di consistenza adottata dipende


dal tipo di bene (in particolare la destinazione d'uso),
dallo scopo della stima e quindi dal valore a cui la valutazione dovrà pervenire


Fra le misure di consistenza merita ricordare:




Valore di mercato / valore di costo
La superficie commerciale (o vendibile)
La superficie lorda o l'area esterna lorda
La superficie di vendita
Inoltre, per particolari fabbricati, l'unità di riferimento può rimandare alla funzione, ad
esempio:


Per gli alberghi, il numero di camere in grado di produrre reddito
Per i parcheggio, il numero di posti auto
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
La superficie commerciale
 La letteratura tecnica e le prassi convergono nell’impiegare, per la
stima del valore di mercato di immobili a destinazione residenziale e
terziaria il metro quadro commerciale secondo le indicazioni di
riferimenti condivisi



I criteri impiegati dall’Agenzia delle Entrate (OMI)
i coefficienti riportati dalla rivista tecnica Consulente immobiliare,
i coefficienti contenuti nel DPR138/1998

Elemento centrale rimane l'enunciazione della fonte da cui vengono
desunti i criteri per la determinazione della superficie

La norma UNI 10750 stabiliva le modalità per il computo della superficie commerciale (c.d.
Superficie Convenzionale Vendibile) di un immobile. La norma è stata sostituita da UNI EN
15733 che non contiene più indicazioni circa la ponderazione delle superfici
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
I criteri generali

Per il computo della superficie commerciale, sia che si tratti di immobile destinato ad
uso residenziale sia che si tratti di immobile destinato ad uso commerciale (direzionale,
industriale e turistico), si deve considerare:




la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate
dai muri interni e perimetrali;
le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;
le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti,
soffitte, box, ecc.).
Il computo delle superfici viene effettuato con i criteri di ponderazione




100% delle superfici calpestabili;
100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti);
50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali.
Nel caso di immobili indipendenti e/o monofamiliari la percentuale di cui al punto c) deve
essere considerata pari al 100%.
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Coefficienti di
differenziazione pertinenze
Le indicazioni delle fonti
possono essere integrate
con altre fonti del
mercato immobiliare
Norma UNI 10750
Tipo di pertinenza
Coefficiente di differenziazione
Verande
60%
Patii e porticati
35%
Balconi e terrazze coperti su tre lati
35%
Balconi e terrazze scoperti
25%
Giardini di ville e villini
15%
Giardini di appartamento
10%
DPR 138/98
Tipo di pertinenza
Coefficiente di differenziazione
Vani a servizio indiretto (cantine, soffitte e simii)
comunicanti
50%
non comunicanti
25%
Altri vani (terrazze, balconi)
comunicanti
fino a 25 mq
30%
quota eccedente a 25 mq
10%
non comunicanti
fino a 25 mq
15%
quota eccedente a 25 mq
5%
Area scoperta
fino a superficie complessiva
10%
quota eccedente a 25 mq
2%
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Coefficiente di differenziazione per i posti auto
ed i box


I coefficienti per posti auto e box variano notevolmente in ragione delle
dimensioni del comune.
I coefficienti apprezzano la spazio maggiormente in funzione di:


Grado di difficoltà di parcheggio su suolo pubblico
Grado di protezione offerto all’autoveicolo
 Cfr. Consulente Immobiliare
Box auto
Posti macchina coperti
Posti macchina scoperti
difficoltà di parcheggio su suolo pubblico
impossibile
alta
facile
1,2 - 1,4
0,9 - 1,3
0,65 - 0,9o
1,o - 1,2
0,75 - 1,05
0,55 - 0,7
0,9 - 1,1
0,7 - 0,95
0,35 - 0,50
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Il caso dei fabbricati con altre funzioni
 Nel fabbricati con funzioni non residenziali l'adesione alla norma
appare più problematica

La misura delle superfici si può quindi avvalere di criteri che rimandano a
norme o linee guida comunque caratterizzati da condivisione fra gli
operatori
 Fra i riferimenti, si segnalano:


il dPR 138/1998
Linee guida elaborate da Nomisma

Nomisma e IPD nel 2007 hanno elaborato un documento denominato «Uno standard italiano
per la misurazione delle superfici di immobili non residenziali»



Uffici, negozi tradizionali e di grandi dimensioni, centri commerciali, Supermercati e ipermercati;
immobili industriali, alberghi
Per ciascuna delle tipologie immobiliari considerate, vengono analiticamente elencati gli spazi da
includere/escludere nel computo della superficie complessiva
Le slides seguenti riportano le indicazioni del documento
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Gli uffici
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Per gli uffici (…) l’Area Interna Netta (NIA – Net Internal Area), definita da RICS come
segue:
“l’Area Interna Netta consiste nell’area utile di pavimento all’interno di un edificio la
cui misurazione parte dalla facciata interna dei muri perimetrali per ciascun piano
dell’edificio”.
Essa essenzialmente esclude dal computo della superficie:
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
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i muri perimetrali e tutti gli elementi strutturali interni
i vani tecnici
i vani scale/ascensori e le aree comuni dell’edificio.
Se sono presenti parcheggi annessi alla proprietà (sotterranei o all’aperto), questi non
devono essere considerati parte della superficie dell’immobile, ma andranno indicati
separatamente
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Gli uffici
 Questo criterio di computo va
criticamente valutato rispetto
alle indicazioni delle altre fonti
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Commerciale
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Data la forte differenziazione strutturale fra le diverse tipologie di immobili destinati al
commercio al dettaglio, sono fornite schede differenziate per il computo delle superfici
Per quanto concerne i centri commerciali gli unici elementi che vengono misurati ai fini
del calcolo delle superfici sono le unità commerciali (negozi e ristorazione). Tali unità
dovrebbero essere misurate seguendo gli standard relativi ai negozi tradizionali.
Tuttavia, sono individuate aree comuni che possono essere misurate per identificare
ulteriori parametri per la gestione dell’immobile o per determinare le obbligazioni del
locatore o del locatario
In tutti i casi … si è ritenuto opportuno utilizzare il concetto di Area Interna Lorda
(Gross Internal Area – GIA), definita da RICS come segue:
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“l’Area Interna Lorda consiste nell’area la cui misurazione parte dalla facciata interna dei
muri perimetrali per ciascun piano dell’edificio”.
La definizione contempla l’esclusione dei vani tecnici
Una deroga rispetto alla metodologia da utilizzare per il settore retail è rappresentato
dal sub-segmento supermercati ed ipermercati per i quali ci si riferisce all’Area Esterna
Lorda (Gross External Area – GEA)
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Commerciale
 I criteri per la stima della consistenza
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Produttivo-artigianale
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Si tratta dei fabbricati destinati alle attività industriali e
artigianali e per tale tipologia immobiliare si è deciso di
utilizzare come riferimento l’Area Esterna Lorda (Gross
External Area – GEA), definita da RICS come segue:
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“l’Area Esterna Lorda consiste nell’area di un edificio la cui
misurazione comprende anche i muri perimetrali per ciascun piano
dell’edificio”.
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Produttivo-artigianale
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Riferimenti bibliografici
 Oltre ai riferimenti già presenti nel testo della comunicazione
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Borghi A. (2009), Finanza Immobiliare, Egea Milano
Hoesli M. e Morri G. (2010), Investimento Immobiliare, Hoepli Milano
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
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