edizione del 13/12/2014

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13 DICEMBRE 2014
IL SETTIMANALE
crowdfunding
e real estate
Alti e bassi: che relazione
tra liquidità e prezzi?
de il Quotidiano Immobiliare
licenza di
intermediare
l'agente immobiliare affronta la sfida del cambiamento
il Quotidiano Immobiliare
®
presenta
tabelle deals
e locazioni
Tutti i Deals e le Locazioni dell’anno
Schede aggiornate a Dicembre 2014
scopri di più
03
editoriale
L’agente del futuro
tra digitale e passione
Per sostenere la ripresa della casa serve una figura nuova e più matura
L’agente immobiliare in questi anni di crisi è stato messo molte
volte sotto accusa: un mercato che di colpo si è inceppato, un
prodotto “immobile” diventato brutto e invendibile, un mercato
del credito scomparso in un battibaleno, sono tutti fattori che
hanno messo a nudo tutte le caratteristiche più negative di una
categoria che in molti suoi professionisti è rimasta ancorata ad
un passato che non tornerà più. Eppure la professione dell’intermediario immobiliare (e anche creditizio, aggiungiamo) non
passa di moda, anzi c’è sempre più bisogno di chi è in grado di
soddisfare un’esigenza, una domanda e, per quanto riguarda
la casa, di esaudire un sogno. Esiste una grande parte di clientela che ancora non utilizza la mediazione, una percentuale di
clienti pari circa al 50% delle vendite rispetto al 90-100% dei
Paesi più moderni e innovativi nel settore della casa. E non è
solo una questione di commissioni ma anche di diffidenza nei
confronti della categoria. Quindi mercato ce n’è, altrimenti non
si spiega perché molte reti internazionali continuino ad investire sul nostro Paese. Noi crediamo che l’anno prossimo il tema
della casa sarà il fulcro del mercato, dalla residenza ripartirà
buona parte del nostro settore in termini di servizi, consulenza, ristrutturazioni, finanziamento, sostenibilità. Alcuni agenti
immobiliari lo hanno capito, ma soprattutto hanno capito che
devono cambiare modo di agire e la loro professione deve crescere di pari passo con la rivoluzione che ci sta travolgendo: digitale, aggregazione, condivisione, mandato in esclusiva, portali, piattaforme, investimento in promozione, social network
e formazione. Tutti termini che rappresentano il presente e il
futuro della professione, senza però dimenticare le basi: attenzione al cliente e passione per questo lavoro. E le associazioni
di categoria? Posto che difficilmente potranno competere con
i privati nella formazione o nelle creazione di portali vari, resta il
loro ruolo politico. Il settore ha comunque bisogno di una forte
rappresentanza politica. Sarebbe già un grande successo.
MARCO LURASCHI
Direttore de
il Quotidiano Immobiliare
il Quotidiano Immobiliare
®
presenta il secondo numero della collana
La luce e la produttività
negli ambienti di lavoro moderni
Come creare identità, favorire il benessere
e ridurre i costi
A cura di Norbert Knaupp
SCOPRI DI PIù
Gli studi più recenti confermano quanto sia importante che gli uffici siano illuminati a misura
d'uomo, condizione per lavorare ma anche come fattore di employer branding e leva per
consolidare il legame dei collaboratori con l'azienda.
05
deals della settimana
deals
Scarica la TABELLA DEALS COMPLETA in excel
Vai alla TABELLA DEALS 2014
Torino
80 milioni
Firenze
12 milioni
CBRE Global Investors ha ceduto il Centro
commerciale 8 Gallery di Torino a fondi e
clienti del gruppo finanziario indipendente GWM per un valore di circa 80 milioni
di euro. Il team Retail Capital Markets di
CBRE Italia, parte del Gruppo CBRE, ha assistito il venditore.
La Giunta di Palazzo Vecchio a Firenze ha
approvato la cessione di Palazzo Vivarelli
Colonna alla Cassa Depositi e Prestiti per
12 milioni di euro.
L'amministrazione manterrà la disponibilità dell'immobile in comodato d'uso gratuito per i 12 mesi successivi alla vendita.
06
agenda della settimana
AGENDA
16 CNCC ITALY AWARDS CEREMONY DINNER
milano
marteDÌ
Organizza: CNCC
VAI
Milano: presso East End Studios, Via Mecenate 90, Milano,
a partire dalle ore 16.
*Partecipazione ad inviti
17 LA FILIERA DEL MADE IN ITALY WORLDWIDE
milano
mercoleDÌ
VAI
Organizzano: NIC Nuove Idee di Comunicazione
Milano: presso l’Ordine degli Architetti P.P.C. della Provincia di Milano,
Via Solferino 19, Milano, a partire dalle ore 18.00
NOMISMA
OUTLOOK
FLASH
L’evoluzione dei cicli del mercato residenziale italiano
Figura 1 - Compravendite e prezzi reali di abitazioni (1968-2014, valori assoluti e euro/mq)
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Nomisma e Consulente Immobiliare
Figura 2 - Prezzi reali di abitazioni: cicli di mercato 1968-2014 (numero indice: 1968 = 100)
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Nomisma e Agenzia Entrate
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Nei 43 anni dal 1971 al 2014, i prezzi degli immobili residenziali
in Italia hanno presentato quattro fasi cicliche (1971-1978,
1978-1987, 1987-1999, 1999-in corso), caratterizzate per
un progressivo aumento della durata temporale del ciclo:
le fasi di crescita si sono allungate da 3 a 9 anni e quelle
di contrazione da 4 a 7 anni. In particolare, gli ultimi due
cicli hanno mostrato un progressivo appiattimento delle
oscillazioni dei prezzi reali (fig. 1). Diversamente da quanto
osservato sul fronte dei prezzi, l’intensità della variazione
annuale delle compravendite nei quattro cicli non ha registrato
grandi oscillazioni: +16%, +7% e +7% rispettivamente nelle
fasi di crescita e - 12%, -10%, -7,5% nelle fasi di declino.
Nel ciclo attuale, i prezzi delle abitazioni hanno subito una
contrazione contenuta se paragonata alla brusca caduta
delle compravendite (fig. 2).
Con riferimento a ciò, il dato preconsuntivo Nomisma stima
proprio per il 2014 l’anno di inversione ciclica delle quantità
scambiate, con una ripresa di intensità più contenuta rispetto
ai cicli precedenti (+3,7% a fine 2014, contro +37% nel 1976,
+17% nel 1985 e +9% nel 1997).
In questo scenario i mercati delle 13 città monitorate da
Nomisma sembrano presentare una inversione del ciclo più
significativa (+5,5% su base annua).
il tema della casa è strategico per la ripresa del mercato
Il tema della casa
è strategico per la
ripresa del mercato
Gli agenti:
la professione
a una svolta epocale
a cura della Redazione
Il ruolo dell’agente immobiliare è quello più importante per
costruire un nuovo mercato dell’intermediazione e soprattutto un nuovo rapporto tra venditore e cliente. La professione,
falcidiata e completamente trasformata dalla crisi settennale, ne esce con la consapevolezza che i vecchi paradigmi del
passato non possono avere spazio nel mercato che verrà.
Noi abbiamo ravvisato in molti operatori una grande fiducia
e positività verso il futuro, non perché siano cambiate le condizioni in cui si opera (tassazione e indicatori economici) ma
perché si sta riscoprendo la centralità del tema della casa e
finalmente la categoria dell’intermediazione sta cambiando
pelle. In Italia esiste ancora un grandissimo margine di crescita per l’intermediato rispetto ai Paesi dove il settore è più
sviluppato ed esiste un grande margine di sviluppo sul modo
di esercitare la professione di agente immobiliare. Ecco perché abbiamo voluto sentire direttamente i protagonisti del
mercato, per capire se anche loro come noi credono che la
casa sia il tema chiave del prossimo mercato e se ci sono
indicazioni di una ripartenza del settore residenziale.
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il tema della casa è strategico per la ripresa del mercato
“Lavorando come Gruppo su entrambi i fronti, inteso come
residenziale e corporate – afferma Roberto Busso, amministratore delegato Gabetti Property Solutions – direi che la
ripresa sicuramente dovrà partire dalle famiglie che, grazie
alla riattivazione del credito e alla riduzione dei prezzi, potranno soddisfare la loro necessità abitativa, elemento quindi
importante anche dal punto di vista sociale. La ripresa non
può tuttavia prescindere dagli investimenti istituzionali, che a
loro volta creano un indotto positivo per il Paese, soprattutto
se provengono dall’estero. La nostra categoria può favorire
l’avvicinamento tra domanda e offerta, fornendo ai clienti
strumenti per conoscere al meglio il ventaglio di possibilità
che possono percorrere. I punti cardine su cui il legislatore
dovrebbe proseguire sono la semplificazione delle procedure
burocratiche, il sostegno per acquisto abitazione alle categorie quali giovani coppie e titolari di contratti atipici, incentivi
alle ristrutturazioni, riduzione dell’imposizione fiscale sulla
casa”.
“Credo fermamente che il settore della casa rivesta un ruolo
strategico per la ripresa del mercato immobiliare – dice Vincenzo Albanese, presidente FIMAA Milano Monza & Brianza
– e che questa possa avvenire esclusivamente incentivando il mercato dal ‘basso’, ossia promuovendo quel mercato
che, contrapponendosi alle operazioni di ‘sistema’, si rivolge
direttamente agli utilizzatori finali. Ritengo altresì che, per le
potenzialità che possiede, debba essere sostenuto principalmente il mercato di ‘sostituzione’. Solo con la sua ripresa, infatti, si potrà innescare un volano capace di rivitalizzare l’intera filiera immobiliare, consolidando e conferendo stabilità
al mercato stesso. Gli interventi possono essere molteplici,
mi limito a segnalare due grandi temi, a mio avviso, centrali nel dibattito. Per il mercato della compravendita è necessario ripensare un prodotto-casa ‘innovativo’, in linea con le
PERSONA
roberto
busso
SOCIETà
gabetti
property
solutions
PERSONA
vincenzo
albanese
SOCIETà
fimaa milano
monza e
brianza
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il tema della casa è strategico per la ripresa del mercato
mutate esigenze della domanda e a costi contenuti, mentre
per quello della locazione, crediamo che il residenziale debba
diventare un nuovo asset class per gli investitori istituzionali.
In questo modo si potrebbe affrontare in maniera sistemica
la questione degli affitti, fondamentale per il dinamismo e la
mobilità dell’intero Paese”.
Antonio Pasca, presidente di Tecnocasa Franchising, vede
transazioni in aumento ma prezzi ancora in difficoltà: “Stando alle nostre previsioni il 2015 potrebbe concludersi con
transazioni in aumento (tra 430 e 440 mila), soprattutto se
i segnali positivi sul fronte dell’erogazione del credito si dovessero confermare anche nella seconda parte dell’anno. Sul
versante dei prezzi immobiliari ci aspettiamo ancora ribassi:
nelle grandi città per il 2015 prevediamo, infatti, una contrazione dei valori compresa tra -3% e -1%. Più complessa la situazione per le abitazioni di bassa qualità e per quelle situate
nell’hinterland delle grandi città e nei capoluoghi di provincia,
dove la difficoltà di accesso al credito si sente maggiormente
e dove le nuove costruzioni sono ancora in parte invendute;
per queste realtà territoriali si prevede una diminuzione dei
valori compresa tra -4% e -2%”.
“Sono convinto – afferma Bruno Vettore, CEO di Coldwell
Banker Italy – che nella seconda parte del 2015 il mercato residenziale gradualmente crescerà per quanto riguarda
il numero delle transazioni e rimarrà stabile sul piano dei
prezzi. Il ritrovato interesse delle banche all’erogazione dei
mutui favorirà questa lenta ma costante ripresa. La nostra
categoria deve proseguire un percorso di qualificazione e di
forte incremento degli standard qualitativi, poiché sono sicuramente importanti le innovazioni tecnologiche ma rimangono basilari i fondamentali della professione che, a mio modo
di vedere, dovrebbe rimanere pura e non abdicare a favore di
servizi che poco hanno a che vedere con l’intermediazione
immobiliare”.
PERSONA
antonio
pasca
SOCIETà
tecnocasa
PERSONA
bruno
vettore
SOCIETà
coldwell
banker
italy
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il tema della casa è strategico per la ripresa del mercato
Le piattaforme di condivisione sono una delle rivoluzioni degli anni passati e sembrano avere un ruolo decisivo nello scenario futuro del mondo delle agenzie, come sostiene anche
Roberto Barbato, presidente di FRIMM. “Il mercato immobiliare ripartirà dal mercato residenziale: gli italiani hanno
sempre dato alla casa un ruolo a dir poco centrale nell’economia. Due elementi potranno accelerare questa ripartenza:
le banche, che concedendo più mutui invoglieranno le famiglie ad avere più fiducia nel mattone, e l’avvento di norme
più semplici per la valorizzazione degli immobili, magari dando la possibilità di qualificare vecchi immobili abbattendoli
e ricostruendoli come già accade all’estero. Come categoria
possiamo favorire la ripresa crescendo professionalmente e
diventando veri consulenti dei nostri clienti. In questo gli MLS
e la collaborazione tutelata tra agenti immobiliari saranno
fondamentali: se tutti condividiamo lo stesso portafoglio di
immobili, i clienti ci sceglieranno per la nostra professionalità. Inoltre, grazie a questi nuovi concetti, il cliente sarà più
tutelato (il venditore lo sarà dal suo agente così come lo sarà
l’acquirente), spenderà di meno e concluderà più in fretta l’operazione”.
Uno dei modelli di business che sta crescendo in termini di
associati è quello di RE/MAX, che si basa sulle royalties in
base ai fatturati delle agenzie. Riccardo Bernardi, amministratore delegato RE/MAX Corporate: “Sulla base degli ultimi dati raccolti all’interno della nostra rete, riteniamo dal
prossimo anno il mercato immobiliare inizierà la sua ripresa, ripresa che le agenzie RE/MAX hanno già registrato nel
2014. Grazie al nostro modello di business di studio associato e alle attività di recruitment delle nostre agenzie, stiamo raccogliendo risultati positivi, sia per numero di agenzie
e di professionisti affiliati, sia a livello di fatturato aggregato.
Quest’anno abbiamo vissuto un mese di luglio eccezionale,
registrando il miglior risultato degli ultimi 5 anni e chiudendo
il mese con un +40% di fatturato aggregato, grazie anche ad
PERSONA
roberto
barbato
SOCIETà
frimm
PERSONA
riccardo
bernardi
SOCIETà
re/max
corporate
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il tema della casa è strategico per la ripresa del mercato
iniziative promozionali che si sono dimostrate vincenti come
‘La Settimana dell’acquirente’ svoltasi nel mese di maggio e
che ha visto la chiusura positiva di un altro numero di compravendite”.
Un rapporto sempre più stretto e vitale esiste tra le reti di
agenzie, o gli agenti singoli, e i portali immobiliari che negli
anni da semplici vetrine per la vendita di immobili si sono
trasformati in database incredibili che potrebbero avere ben
più spazio di quello che hanno adesso anche nelle capacità
di fornire informazioni sulle esigenze del cliente.
“Sono molto ottimista, il 2015 può essere un buon anno –
dichiara Daniele Mancini, amministratore delegato di Casa.
it – dobbiamo tutti adattarci. Ci sono molte scommesse davanti a noi, personalmente sono sempre in viaggio in molti
mercati che noi presidiamo come Australia, America e Cina e
posso vedere dove funziona davvero la centralità dell’agenzia immobiliare. Non è così in Italia per ora, ma lavorando
su come sfruttare determinate sinergie si può migliorare il
nostro mercato, portando trasparenza, e soprattutto si deve
puntare sull’esclusiva del mandato. In Australia esiste il 100%
dell’esclusiva, in Italia questo è un sogno, è ritengo sia questo
il vero peccato originale del mercato. Sono convinto che l’agente immobiliare nel nostro Paese ora abbia capito come si
lavora e noi come Casa.it possiamo aiutare con le agenzie ad
aumentare la quota venduta”.
Tecnologia ma non solo, conta sempre anche il rapporto con
il cliente, diretto e sincero: “Il mercato è cambiato – sottolinea Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it – ma oltre la tecnologia bisogna cercare di centralizzare il cliente, non perdiamo troppo tempo a correre dietro
alla tecnologia. Secondo me bisogna tornare all’attenzione
al cliente per la realizzazione di un suo sogno, che è quello di
acquistare una casa”.
PERSONA
daniele
mancini
SOCIETà
casa.it
PERSONA
carlo
giordano
SOCIETà
immobiliare.it
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il tema della casa è strategico per la ripresa del mercato
Chiudiamo questa panoramica con chi invece lavora direttamente con la tecnologia e offre agli agenti e alle reti, nonché ai portali, la possibilità di creare strumenti sempre più
innovativi ed intelligenti per catturare l’attenzione del cliente. L’attenzione però è rivolta alla capacità di offrire servizi a
valore aggiunto. “L’accesso diffuso all’informazione immobiliare (normative, quotazioni e soprattutto offerte) – dice
Antonio Rainò di Boraso.com – è un forte incentivo alla
disintermediazione. Tuttavia un mercato in crisi è ancora più
complesso e l’acquisto e la vendita di un immobile continuano
a presentare rischi tecnici ed economici difficili da affrontare
in autonomia. Ecco perché ci potrà essere in futuro ancora spazio per il lavoro dell’agente immobiliare. A condizione
però che l’attività di intermediazione sia arricchita di specializzazioni, di servizi consulenziali e attività professionali utili
sia al venditore sia al compratore”.
PERSONA
antonio
rainò
SOCIETà
boraso.com
cosa manca al credito? un po' di fiducia
Cosa manca al credito?
Un po’ di fiducia
Il parere degli intermediari e il nuovo progetto di UniCredit
di Marco Luraschi
All’evento dei RE Award organizzato a Milano da ReGold hanno partecipato anche due società di intermediazione creditizia
come Credipass e WeUnit, realtà che hanno un compito fondamentale, ovvero reperire il credito per il cliente su una piattaforma multicanale. Professione che sta mutando pelle e che
cerca di interpretare i segnali di ripresa del mercato delle erogazioni, con la domanda che certamente si fa più vivace. “A mio
parere ci sono tutte, e sono in abbondanza, le condizioni per far
ripartire il mercato degli immobili residenziali – afferma deciso
Stefano Grassi di Credipass – prezzi bassi, tassi dei mutui ai
minimi storici, banche piene di soldi che hanno voglia e bisogno
di impiegare, e che stanno tornando a fare pubblicità sui mutui,
italiani risparmiatori e desiderosi di acquistare il bene primario
per eccellenza. Allora cosa manca? La fiducia! Fiducia che deve
passare necessariamente attraverso una corretta informazione
e responsabilizzazione dei media ma soprattutto da parte degli
operatori del settore: a questo riguardo è positivo il fatto che
la selezione operata dalla crisi di questi anni, abbia lasciato sul
mercato solo i professionisti migliori, più strutturati, formati e
preparati; e mi riferisco sia agli operatori del settore immobiliare, che ai mediatori creditizi (per i quali l'intervenuta riforma ha
dato tuttavia un contributo importante per l'elevazione del livello professionale e culturale). Il consiglio è quello di affidarsi ad
aziende strutturate di medie e grandi dimensioni”.
“Ci sono svariati fattori – sostiene Angelo Spiezia, Ceo di We-Unit, Gruppo Fondocasa – che ci fanno presagire che il mercato dei mutui sarà molto più florido nell’anno 2015. Notiamo un
clima di fiducia testimoniato da un +21,10% della domanda rilevata a novembre dal barometro Crif e dalla volontà comunicataci in questi giorni dai nostri partner bancari di raddoppiare
il budget mutui per il prossimo anno. In tutto questo le società
di Mediazione creditizia svolgeranno un ruolo chiave in quanto
a differenza delle rete agenziali possono garantire una pluralità
PERSONA
stefano
grassi
SOCIETà
credipass
PERSONA
angelo
spiezia
SOCIETà
we-unit
cosa manca al credito? un po' di fiducia
di offerte e consulenze dedicate, che meglio si adattano alle singole esigenze della clientela”. We-Unit sta lanciando il progetto
multiservice con la vetrina multicanale in grado di offrire servizi
per la vendita, la locazione e ovviamente per il credito bancario.
la rivoluzione di unicredit: subito casa
Massimo Costantino Macchitella, Head of Transactional, Financing Products and Partnerships Italy di UniCredit illustra
quella che sarà una rivoluzione nel mondo dell’intermediazione immobiliare, ovvero la decisione di un primario istituto italiano come UniCredit di creare nelle proprie filiali delle agenzie
immobiliari.
Nell’ambito del progetto di ampliamento dell’area della consulenza a tutta la ricchezza del cliente e per imprimere un nuovo
slancio al settore immobiliare è nata “UniCredit Subito Casa”,
la nuova società di intermediazione immobiliare del Gruppo
UniCredit. L’avvio operativo della nuova società ha avuto luogo
il 1° luglio, con una fase pilota che ha focalizzato l’offerta sugli
incarichi ricevuti da clienti costruttori della banca con immobili
in 7 città italiane (oltre a Roma, anche Torino, Milano, Verona,
Bologna, Napoli, Palermo). Dal 1° gennaio 2015 seguirà la piena estensione del servizio anche ai privati e a tutto il territorio
nazionale.
In questo quadro il gruppo UniCredit ha ideato due nuovi servizi aggiuntivi: la Carta d’Identità del patrimonio immobiliare
che permette al Cliente di avere una visione chiara ed articolata
del proprio portafoglio immobiliare, in modo da attuare scelte
consapevoli anche per entrare nel mercato delle compravendite (il cliente riceve la stima del valore dell’immobile, il grado
di volatilità e di liquidabilità, nonché alcuni valori qualitativi utili
all’eventuale proposizione di vendita); il Fascicolo Casa, che fornisce un quadro comprensivo di tutte le informazioni necessarie per una decisione importante come quella di acquistare o
vendere casa. Il Fascicolo Casa contiene, per ciascun immobile, un set di informazioni sulle caratteristiche, la regolarità ed
il valore, certificate da un perito terzo. Con un solo documento
si soddisfano tutte le richieste: urbanistiche, catastali, impiantistiche, di certificazione energetica, nella massima trasparenza.
PERSONA
massimo
macchitella
SOCIETà
unicredit
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Crowdfunding: finanziamento tutto da esplorare
Crowdfunding:
finanziamento
tutto da esplorare
Il caso del progetto in Triennale a Milano
di Monica De Paoli
L’Italia è stata uno dei primi Paesi a dotarsi di una disciplina
per il crowdfunding con il d.l. 18 ottobre 2012, n. 179 (decreto
“Crescita bis”), in materia di start-up innovative, seguito dal
Regolamento Consob del 26 giugno 2013 su “Raccolta di capitali di rischio da parte di start-up innovative tramite portali
on-line”.
In particolare la disciplina introdotta nel nostro ordinamento per le start-up (comprese quelle a vocazione sociale) riguarda l’equity based crowdfunding, solo una delle modalità
operative che rientrano nella definizione crowdfunding, cioè
forme diverse di finanziamento di progetti imprenditoriali o
iniziative di altro genere caratterizzate dal fatto che la raccolta avviene tramite internet e la richiesta è potenzialmente
aperta a chiunque. È un fenomeno nato negli USA una decina
di anni fa, che ha avuto rapida diffusione a livello mondiale e
che opera attraverso portali e social network di social lending
o peer-to-peer lending.
PERSONA
monica
de paoli
SOCIETà
milano
notai
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Crowdfunding: finanziamento tutto da esplorare
Nel nostro Paese, a partire dalla controversa esperienza di Zopa Italia, alcuni
intermediari finanziari hanno registrato
portali dedicati al crowdfunding, senza
peraltro che il fenomeno abbia assunto
dimensioni significative.
Negli USA questo sistema di raccolta fondi è stato applicato anche al real estate,
come ha riportato Marco Luraschi su ilQI di
sabato scorso.
In Italia l’applicabilità di questa nuova forma di finanziamento al settore immobiliare è tutta da esplorare e merita
senz’altro una riflessione, anche di compatibilità con le nostre leggi in materia immobiliare, societaria e di raccolta del
risparmio. Non è questa la sede per un approfondimento, ma
è utile segnalare alcune recenti esperienze di successo che
hanno portato nell’ambito immobiliare una particolarissima
forma di crowdfunding messa a punto da Banca Prossima.
Mi riferisco alla raccolta di finanziamenti lanciata dalla Triennale per la realizzazione di un ristorante sul tetto dello storico
Palazzo dell’esposizione, a Milano, e a quella conclusa pochi
mesi fa dalla fondazione Zètema di Matera per il recupero del
palazzo dove per anni visse e lavorò il pittore Josè Ortega, e
che oggi è diventato una splendida casa museo.
Secondo le regole della piattaforma Terzo Valore di Banca
Prossima, dopo la normale valutazione della sostenibilità e
finanziabilità dell’iniziativa, una volta decisa la concessione
e stabilito il tasso commerciale praticato dalla banca, ciascuno dei due progetti è stato pubblicato sul portale www.
terzovalore.com. A questo punto cittadini e imprese hanno
potuto prestare denaro a un tasso “di affezione”, liberamente
scelto da loro e che in oltre il 60% dei casi è stato pari a zero.
Il prestito congiunto banca-cittadini è risultato così in media
enormemente più conveniente di quello offerto dal mercato.
Secondo
RealtyShares
quest'anno le piattaforme
di crowdfunding per il real
estate hanno raccolto oltre 100 mln di dollari per
centinaia di proprietà immobiliari in tutti gli Usa.
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Crowdfunding: finanziamento tutto da esplorare
Nel nuovo schema, chi presta può contare su due garanzie
fondamentali: quella di una valutazione del progetto da parte
di un soggetto professionale direttamente coinvolto nel prestito, e quella, pure offerta dalla banca, di poter recuperare
l’intero capitale nel caso l’organizzazione si trovasse, per le
più varie ragioni, nell’impossibilità di provvedervi con i suoi
mezzi.
Infatti, uno dei temi più delicati in materia di crowdfunding
riguarda la tutela del prestatore sia in termini di sostenibilità
e di effettiva esecuzione del progetto promosso dall’organizzazione, in questi casi nonprofit, sia in termini di mancata
restituzione del denaro prestato. Un’assoluta novità.
Interessante che la Fondazione Cariplo abbia inserito nei suoi
bandi di housing sociale (non a caso un ambito nel quale il
basso costo del capitale è davvero determinante per la sostenibilità dei progetti) un incentivo che agisce così: nel caso
una raccolta di crowdfunding ottenga un certo risultato, la
Fondazione interviene con un’ulteriore donazione, che viene
a “premiare” il comportamento virtuoso di un’organizzazione
e della sua comunità di riferimento.
Spazi possibili di applicazione di forme di crowdfunding legati all’immobiliare sono allo studio in progetti di social housing, di efficientamento energetico, di realizzazione di impianti sportivi, di recupero di aree o fabbricati dismessi. In
quest’ultimo caso andrà sempre valutata l’efficacia di bonds
dedicati (forme propriamente di risparmio, e non di prestito)
o dell’equity crowdfunding, che vede la presenza anche temporanea dei finanziatori nel capitale della società promotrice
del progetto.
LIQUIDITÀ: QUALE IMPATTO SUI PREZZI?
LIQUIDITÀ: QUALE IMPATTO
SUI PREZZI?
Analisi sulla relazione tra incremento dei valori
e percentuale di immobili transati
di Gianluca Marcato
Nel precedente numero de Il Settimanale il richiamo alla qualità delle valutazioni immobiliari ha sicuramente attratto la
mia attenzione. Così mi permetto di dare un modesto contributo cercando di introdurre un punto di assoluta attualità per
il mondo valutativo. Recentemente, infatti, alla XI Conferenza sulle Valutazioni Immobiliari organizzata dal Comitato di
Valutazione a Milano lo scorso mese, si è affrontato il tema
dei fondi a scadenza e del relativo impatto sulle dinamiche
di mercato considerando l’ammontare ingente di immobili
(circa €12 miliardi) che potrebbero essere messi in vendita
nei prossimi 5 anni. Tuttavia, al termine della conferenza, una
domanda tanto semplice quanto importante è rimasta (anche per timore degli operatori) irrisolta: qual è l’impatto della
presenza/assenza di liquidità sui prezzi (e quindi valutazioni)
degli immobili?
PERSONA
gianluca
marcato
SOCIETà
HENLEY
BUSINESS
SCHOOL
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LIQUIDITÀ: QUALE IMPATTO SUI PREZZI?
Sicuramente la risposta a tale domanda non è semplice, però
un tentativo al riguardo occorre farlo. Diversi studi hanno dimostrato che la disponibilità (assenza) di liquidità nei mercati determina una riduzione (aumento) dei rendimenti richiesti
dagli investitori e conseguentemente una crescita (discesa)
dei prezzi che gli stessi sono disposti a pagare. Recentemente ho completato una ricerca finanziata da IPF (Investment
Property Forum, associazione britannica degli investitori e
gestori immobiliari) e volta alla determinazione del “premio al
rischio liquidità” utilizzando i dati UK dal 1980 al 2012 (fonte:
MSCI Real Estate). Il grafico riporta la relazione esistente tra
l’incremento dei valori immobiliari (capital growth) e la percentuale di immobili transati ogni anno (usata quale proxy
della liquidità presente sul mercato: l’incremento di transazioni normalmente segnala la presenza di disponibilità da investire).
L’ultima edizione della
“Conferenza Italiana sulle
Valutazioni Immobiliari” ha sviscerato il tema
dei fondi immobiliari in
scadenza, fornendo indicazioni sull’impatto che
la loro liqui-dazione avrà
sui prezzi degli immobili
in questo particolare momento del mercato immobi-liare italiano.
Relazione tra capital
growth e liquidità
in UK (1980-2012)
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LIQUIDITÀ: QUALE IMPATTO SUI PREZZI?
Lo studio ha stimato che in media (negli ultimi 25 anni) gli
investitori hanno richiesto un premio per il rischio liquidità
pari al 3%, con minimi intorno all’1% e massimi (durante la
recente crisi) pari al 10%. Conseguentemente, quale sarebbe
l’impatto sui prezzi di mercato di questo innalzamento del
rendimento richiesto per effetto dell’incremento del premio
al rischio liquidità? Assumendo un rendimento pari al 7% con
aspettative di crescita pari al 3% (per un total return complessivo pari al 10%), l’incremento del premio al rischio dall’1% al
10% può determinare una riduzione dei prezzi pari al 40-50%.
In Italia non siamo certamente inclini a pensare che la variazione dei prezzi possa raggiungere tali dimensioni in un
breve periodo. In realtà questo è quanto accaduto nel Regno
Unito per effetto della crisi che ha fatto scendere i valori immobiliari del 44% nel biennio da giugno 2007 a luglio 2009.
Quali riflessioni sulla situazione Italiana offre il risultato di
questa ricerca? Innanzitutto, a differenza di ciò che suggeriscono molti operatori, l’assenza di transazioni (e quindi di
comparables) non significa che non ci sono correzioni nei valori immobiliari. Secondariamente, l’impatto della variazione
di liquidità sui prezzi può essere significativo. A tale riguardo,
la presenza di poche transazioni e di un cospicuo ammontare di fondi immobiliari vicini alla scadenza potrebbe (dovrebbe?) determinare un sostanziale repricing (al ribasso) dei
valori immobiliari. Infine, la decisione sull’eventuale vendita
di immobili in tali condizioni di mercato deve contemplare la
possibilità di ottenere un prezzo inferiore a quello originario
di acquisto (o alla valutazione a bilancio) poiché la decisione
deve sempre basarsi sulla massimizzazione del rendimento
futuro e non sulla minimizzazione delle perdite passate. Se
dei soldi sono stati persi, non è forse meglio riconoscerlo
permettendo di recuperarli massimizzando i guadagni nel
futuro? Questo è quello che fanno anche operatori internazionali su molti mercati europei e non, riuscendo a rientrare da situazioni critiche in tempi molto più brevi...
ed aiutando il mercato a ripartire.
In una recente intervista
de ilQI, Gianluca Marcato
ha sottolineato il difficile
compito dei va-lutatori
immobiliari in questa particolare fase di dismissione dei fondi immobiliari,
momento in cui tra valore di mercato e valore di
investimento si crea una
significativa contrapposi-zione.
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Francia: quotate immobiliari superano SBF 120
Rassegna Stampa
Francia:
quotate immobiliari
superano SBF 120
Tratto da www.pierrepapier.fr, traduzione a cura de
il Quotidiano Immobiliare
A conferma della ricerca condotta dall’Istituto del risparmio immobiliare e fondiario (IEIF) sugli investimenti a lungo termine,
uno studio di fattibilità d’investimento sui tassi interni di rendimento (TIR) dei titoli del SBF 120 rivela che quello delle società
immobiliari è il settore più omogeneo e performante del listino.
Se appena un terzo delle società ha registrato risultati migliori
rispetto all’indice generale della Borsa di Parigi, le società di investimento immobiliare quotate (SIIC) vivono il loro momento
di gloria.
Dall’analisi dello studio pluriennale dell’IEIF sugli investimenti a
lungo termine emergeva già che il settore immobiliare quotato
registrava la migliore performance delle categorie di attivi su 5
anni (2008/2013), con un TIR del 18% annuo, prima delle azioni
(11%) e delle SCPI (6,9 %), superando nettamente l’oro (5,6%),
le obbligazioni (4,6%) o le Sicav monetarie (0,6%). Si osservava
altresì che, su 20 anni, le società immobiliari quotate rimanevano sul gradino più alto del podio con un TIR del 9,6%, sempre
davanti alle azioni (7,6 %) e che queste ultime cedevano il passo
solo alle azioni su 30 anni con un TIR del 10% contro il 12,9% per
gli indici borsistici.
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Francia: quotate immobiliari superano SBF 120
Questi dati globali sono attualmente confermati dallo studio
condotto dalla nostra consorella Investir che ha passato al vaglio il database di Facset per analizzare le performance del SBF
120 su 3, 5 e 10 anni. Ne è risultato che 37 titoli dell’indice generale della Borsa di Parigi hanno superato il proprio indice sui
tre precedenti periodi analizzati. Mentre la redditività annua (dividendi reinvestiti) dell’indice SBF 120 ammontava al 5,7% su
10 anni, al 7,5% su 5 anni e al 17,7% su 3 anni (registrando ogni
volta oltre l’1% in più rispetto al CAC 40), si constata che appena
un terzo del campione delle 120 azioni delle società dell’indice
hanno registrato risultati migliori. È quasi un appello alla gestione indicizzata! Ma c’è di meglio che una gestione indicizzata
che replica la tendenza generale della Borsa di Parigi: le società
immobiliari.
Il SBF 120 si compone di 6 società di investimento immobiliare
quotate (SIIC). Questi pesi massimi del settore se la sono cavata
molto bene a prescindere dai periodi analizzati. Solo Icade registra un ritardo sui periodi più ravvicinati, con un TIR dell’8,5% su
tre anni e del 2,8% su 5 anni, sebbene sul decennio la filiale della
Caisse des Dépôts abbia mantenuto la guardia alta sull’indice
con una redditività borsistica globale pari al 10,5%, ossia circa
il doppio di quella del SBF 120 e persino migliore di quella di
Klepierre e di Gecina (10,2%). Più soddisfacente risulta la performance di Foncière des Regions (12,2%), mentre in testa rimane
Unibail-Rodamco il cui TIR raggiunge quota 156% sugli ultimi
10 anni. La società leader nel settore immobiliare europeo, che
ha continuato a specializzarsi nei grandi centri commerciali, si
aggiudica, infatti, il sesto posto per i TIR su dieci anni, superati
solo dalle case farmaceutiche e dagli operatori delle tecnologie
di comunicazione, settori le cui performance sono molto meno
omogenee rispetto a quelle delle società immobiliari.
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Francia: quotate immobiliari superano SBF 120
A più breve termine, su 3 anni, le società immobiliari hanno fatto registrare buone performance con redditività globali prossime al 25% per Foncière des Régions, Gecina, Klepierre, che
questa volta hanno superato Unibail-Rodamco (22%), mentre
Mercialys, lanciato in Borsa meno di 10 anni fa, sembra essere
meno favorito (16,1%).
Anche il TIR a 5 anni delle società immobiliari risulta interessante da osservare, poiché corrisponde al picco dei canoni di locazione degli uffici. Ma le condizioni operative meno favorevoli
delle società immobiliari (calo dei canoni di locazione degli uffici
e difficoltà di riaffitto di immobili sfitti in buone condizioni) che,
dopo la crisi, hanno anche dovuto intervenire pesantemente sul
proprio passivo, limitando i livelli di indebitamento per soddisfare il diktat del mercato che le ha costrette a riportare il loro debito rapportato al valore del loro patrimonio (LTV) a una media
del 40%. Ciononostante, le loro performance rimangono invidiabili. Foncière des Régions si è allineata al SBF 120 con un TIR
del 7,4%, mentre Mercialys ha ottenuto una redditività dell’8,1%.
Klepierre registra un TIR a 5 anni pari al 9,2 %, Gecina all’11,9%
e Unibail-Rodamco al 13,3%.
Come volevasi dimostrare.
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Real Estate Awards 2014:
il ruolo dell'agente
immobiliare
Mancini: agenti immobiliari, prospettive per una
professione che cambia
A Milano si è svolta la prima edizione
del Real Estate Awards, organizzata
da ReGold con Casa.it, sviluppato in
due sessioni. In vista di un 2015 in
cui la casa ritornerà centrale nelle
attività e negli interessi degli italiani,
l’attenzione è andata ai futuri sviluppi della professione dell’agente immobiliare tra tecnologia, comunicazione e attenzione al cliente.
Quale futuro per gli agenti immobiliari? Intervistato a margine dei Real Estate Awards
2014, il CEO di Casa.it, Daniele
Mancini, prevede interessanti
prospettive per la figura dell’agente immobiliare in Italia. Secondo
Mancini bisogna lavorare soprattutto su trasparenza e comunicazione.
Vettore: Coldwell Banker
scommette sull’Italia
Barbato: "condivisione" è
la parola chiave anticrisi
Alla tavola rotonda dei Real Estate
Awards 2014 di Milano ha partecipato anche Bruno Vettore, CEO di
Coldwell Banker Italy, un network in
crescita che presidia il target residenziale alto e medio-alto, ma non solo:
segue anche il mercato immobiliare
corporate. Vettore illustra le proprie
previsioni relativamente al mercato
italiano della casa nel 2015.
Con il presidente di Frimm, Roberto
Barbato, si fa il punto di MLS (Multiple Listing Service), la piattaforma
che ormai da 10 anni consente agli
agenti immobiliari in Italia e all'estero di condividere un portafoglio
comune senza alcun obbligo o restrizione. "Condivisione" è oggi la
parola chiave anticrisi per l'agente
immobiliare.
Webinar realizzati in collaborazione con Unipegaso
Campi:
nuove tecnologie per il rilievo architettonico
Massimiliano Campi, professore dell’Università di Napoli Federico II, UrbanEco,
si interessa di tecnologie innovative per il
rilievo architettonico e di tutte le componenti che servono per il riconoscimento dimensionale, e non solo, degli spazi urbani.
Gli studi effettuati sono multidisciplinari in
modo da affrontare le ricerche relative alla
città con un approccio sotto diversi punti di vista. Importante la collaborazione con gli istituti di ricerca stranieri e lo sviluppo della tecnologia che ha
ridotto anche i tempi di lavoro e l’accuratezza dei rilievi, come per esempio la
tecnologia dei droni usata per quelle aree difficilmente raggiungibili da terra.
Nicolai:
fondi strutturali, valorizzazione e sviluppo urbano
Marco Nicolai, professore di Finanza
aziendale straordinaria presso l’Università degli Studi di Brescia, spiega il ricorso
ai fondi strutturali per la valorizzazione e lo
sviluppo urbano. La dimensione della finanza locale risulta volatile e non pianificata: si
pensi alla progressiva riduzione del rapporto tra le spese in conto interessi e i primi tre
titoli delle entrate delle amministrazioni locali. A ciò si aggiunge il crescente
peso delle manovre finanziarie sulle amministrazioni territoriali, passato dai
3,15 miliardi di euro del 2009 ai 35 miliardi dello scorso anno, con una crescita, nella transizione Berlusconi-Monti-Letta, del 968%.
Caputi:
l’evoluzione della gestione dei Npl
La gestione dei Non Performing Loans
è stata quest’anno (e lo sarà per gli anni
a venire) tra i temi principe della finanza immobiliare. Come ricorda Massimo
Caputi di Prelios in questo Webinar, infatti,
le sofferenze bancarie ammontano oggi,
secondo i dati di Bankitalia, all’impressionante cifra di 170 miliardi di euro. Di fronte
a questa situazione, le banche cercano oggi di accelerare il recupero dei
crediti, elaborando differenti soluzioni. Alcune banche, per esempio, hanno
deciso di cedere i propri Npl, mentre altre hanno preferito creare strutture
interne dedicate alla loro gestione.
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il settimanale de il quotidiano immobiliare
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presso il Tribunale di Arezzo.
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