TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
İÇİNDEKİLER
İÇİNDEKİLER .......................................................................................................................................... 2
SUNUŞ ..................................................................................................................................................... 5
ÇALIŞMANIN METODOLOJİSİ VE KÜNYELER ..................................................................................... 6
DÜNYA’DA VE TÜRKİYE’DE EKONOMİK GÖSTERGELER ................................................................... 7
DÜNYA’DAKİ GELİŞMELER ................................................................................................................... 7
Bazı Ülkelerde Konut Fiyat Endeksi Değişimi ............................................................................. 9
TÜRKİYE TEMEL EKONOMİK GÖSTERGELER VE ULUSAL HESAPLAR .......................................... 10
Gayri Safi Yurtiçi Hasıla (GSYH) ve Büyüme .............................................................................. 10
Sektörler Bazında Türkiye Temel Ekonomik Göstergeler ........................................................ 11
GSYH ve İnşaat Sektörü Gelişme Hızları .................................................................................... 12
Kişi Başı Gayri Safi Yurtiçi Hasıla (TL) ....................................................................................... 12
Türkiye Gayri Safi Yurtiçi Hasıla (GSYH) İstatistikleri .............................................................. 13
Sabit Sermaye Yatırımlarının GSYH İçindeki Payı..................................................................... 14
Sabit Sermaye Yatırımlarının Sektörel Dağılımı (Cari Fiyatlarla Mio TL) ............................... 14
Genel Devlet Sabit Sermaye Yatırımlarının GSYH İçindeki Payı .............................................. 15
Cari işlemler Açığı ........................................................................................................................ 15
Gayrimenkul Sektöründe Doğrudan Yabancı Yatırımlar (FDI) ................................................ 16
Tasarruflar.................................................................................................................................... 17
2013 Yılında İstihdam Edilenlerin İktisadi Faaliyet Kollarına Göre Dağılımı ......................... 17
Konularıyla Türkiye Temel Ekonomik Göstergeler.................................................................. 18
En Fazla İhracat Yapılan Ülkeler................................................................................................. 19
Tüketici Güven Endeksi ............................................................................................................... 19
Gelişmeler ve Dinamikler ............................................................................................................ 20
Haneler ve Teknoloji.................................................................................................................... 20
Diğer Gelişmeler........................................................................................................................... 21
Tapu Devir Sayıları Yıllar İtibarı ile Gelişimi ............................................................................ 21
İstihdam ve İşsizlik Rakamları .................................................................................................... 23
Yıllar İtibariyle SPK’ya Bağlı Kurumların Gelişimi .................................................................... 23
TÜRKİYE’DE NÜFUSUN GELİŞİMİ ve DEMOGRAFİSİ ........................................................................ 24
Nüfusu 50 Binin Üzerinde Artan İller......................................................................................... 24
Nüfusu 5 Binden Daha Fazla Azalan İller ................................................................................... 24
GYODER
2
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
İNŞAAT SEKTÖRÜ VERİLERİ VE GENEL DEĞERLENDİRME ............................................................ 26
İnşaat Sektörünün Türkiye Ekonomisine Katkısı...................................................................... 27
Bina İnşaatı Maliyeti Endeksi (2005=100) ................................................................................ 27
İnşaat Sektörü Gelişme Hızı ........................................................................................................ 28
Türkiye Yapı İzin İstatistikleri Gelişimi ..................................................................................... 28
İnşaat Sektörünün Toplam İstihdam İçindeki Payının Yıllar İtibariyle Gelişimi (%)............. 29
Kullanım Amacına Göre Alınan Yapı Ruhsatları ........................................................................ 29
Kullanım Amacına Göre Alınan Yapı Kullanma İzin Belgeleri .................................................. 30
Türkiye’nin Sabit Sermaye Yatırımları İçindeki Kamu Ve Özel Sektör İnşaat Yatırımları ..... 30
YABANCILARIN TÜRKİYE’DE MÜLK EDİNİMİ .................................................................................. 31
En Fazla Mülk Edinilen İller ........................................................................................................ 31
En Fazla Mülk Edinen Milletler ................................................................................................... 32
Kıtalara Göre Türkiye’de Mülk Edinimi ..................................................................................... 32
KONUT SEKTÖRÜ ................................................................................................................................ 33
İpotekli Konut Satışlarının Toplam Konut Satışı İçindeki Oranı .............................................. 33
5 Büyük İlde Ortalama Konut Kira Değerleri............................................................................. 34
Daire Sayısına Göre Alınan Konut Yapı Ruhsatları.................................................................... 34
2013 Yılında En Çok ve En Az Konut Satılan 3 İl ....................................................................... 35
Konut Kredileri ve Ortalama Konut Kredisi Faiz Oranları Değişimi ........................................ 35
Yeni Konut Fiyat Endeksi (2010 Ocak=100) ............................................................................. 36
Türkiye Konut Fiyat Endeksi ...................................................................................................... 36
İkinci El Konut Fiyatları ve Kiraları Endeksi (2007=100) ........................................................ 37
Yıllara Göre Kullandırılan Konut Kredileri ................................................................................ 37
Konut Dışı Bina Yatırımları ......................................................................................................... 41
İnşaat Sektörüne Kullandırılan Krediler .................................................................................... 42
İstanbul’da Markalı Konutlar ...................................................................................................... 43
Markalı Konut Projelerinin Toplam Konutlar İçindeki Oranı .................................................. 45
İstanbul’da Ofis Stoku Dağılımı................................................................................................... 47
İstanbul Ofis Stoku ....................................................................................................................... 48
İstanbul Ofis Stoku Anadolu Avrupa Alan Ayrımı m2 Dağılımı ............................................... 49
İstanbul’da Beklenen m2 Ofis Alanı Gelişimi.............................................................................. 49
İstanbul’da Ofis Sektöründe Doluluk ve Kira Bedelleri USD/m2 ............................................. 49
LOJİSTİK / DEPOLAMA PİYASASI ...................................................................................................... 50
Türkiye Sanayi ve Depo Binaları İçin Alınan Yapı Ruhsatları Alanları .................................... 50
GYODER
3
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
Taşıma Tipine Göre İthalat ve İhracat Rakamları ..................................................................... 51
PERAKENDE SEKTÖRÜ VE ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ ..................................................................... 52
Perakende Sektörü .............................................................................................................................. 52
Perakende Ciro Endeksi (2010=100)......................................................................................... 52
Toplam Hanehalkı Tüketim Harcamasının Türlerine göre Dağılımı ....................................... 53
Alışveriş Merkezleri ............................................................................................................................. 54
Türkiye Yıllara Göre AVM Adedi Gelişimi .................................................................................. 54
Türkiye Kiralanabilir Alan Gelişimi ........................................................................................... 54
Önümüzdeki Üç Yıl için Tahmini AVM Adedi ve Kiralanabilir Alan Gelişimi ......................... 54
AVM’lerde Yerli Yabancı Ayrımı ................................................................................................. 56
4 Büyük İlin Toplam AVM Sayısı içindeki Durumu ........................................................................... 56
İl Bazında Mevcut AVM Sayısı ............................................................................................................. 57
TURİZM VE KONAKLAMA SEKTÖRÜ ................................................................................................. 58
Konaklama Tesislerinde Toplam Yatak Sayısı Dağılımı (%) .................................................... 58
Türkiye’ye Gelen Turist Sayısının Yıllar İtibarı İle Değişimi ................................................... 59
En Çok Ziyarete Gelen 10 Millet.................................................................................................. 59
En Fazla Ziyaret Edilen Ülkeler ve Şehirler ............................................................................... 60
Avrupa Turizm Harcaması Avrupa Şehirleri Sıralaması (Milyar USD)................................... 61
Dünya Turizm Harcaması Sıralaması * ...................................................................................... 61
GYO SEKTÖRÜNÜN GELİŞİMİ ............................................................................................................. 62
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföy Değerleri ................................................................ 64
ÖĞRENCİ YURTLARI SEKTÖRÜ .......................................................................................................... 66
Türkiye’de Üniversitelerin Gelişimi ........................................................................................... 66
Türkiye’de Toplam Öğrenci Sayısı Gelişimi ............................................................................... 67
İstanbul’da Yurtların Tiplere ve Cinsiyete Göre Dağılımı ......................................................... 67
TÜRKİYE’DE YEŞİL BİNALAR.............................................................................................................. 69
LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) ....................................................... 69
BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment System) ............... 72
DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) ........................................................... 73
Türk Yeşil Bina Sistemleri ........................................................................................................... 73
YENİ GAYRİMENKUL YATIRIMI YAPMAK İÇİN EN UYGUN SEKTÖRLER ....................................... 73
SEKTÖRÜMÜZÜN HEDEFLERİ ............................................................................................................ 73
GYODER
4
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
SUNUŞ
Türkiye gayrimenkul sektörü son yıllarda hızla gelişmiş ve yabancı oyuncuların da sektörde
artması ile hareketlenmiştir.
Sektör giderek uluslararası bir yapı kazanırken farklı finansal enstrümanların devreye girmesi
ile ilgili altyapısal düzenlemeler yapılmıştır. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Mevzuatında
yapılan değişikliklerle altyapı GYO’ larının kurulabilmesi, Gayrimenkul Yatırım Fonları ile ilgili
tebliğlerin çıkartılması buna örnek verilebilir.
Sektöre ilişkin bilgilerin genişlemesi sektördeki aktörlerin daha doğru ve etkin kararlar almasını
sağlayacaktır.
Bu ihtiyacın karşılanmasına yönelik olarak “Türkiye Gayrimenkul Sektörü Temel Göstergeleri “
çalışması GYODER tarafından ilk kez 2008 yılında hazırlatılmıştır. Çalışmanın amacı
gayrimenkul sektörü ile ilgili sağlıklı bir bilgi tabanı oluşturmak ve verileri de her sene
güncelleyerek sektöre sağlamaktır.
Değişik başlıklarla oluşturulmuş çalışmada sayısal göstergeler ve eğilimlere yönelik
değerlendirmeler de yapılmaktadır.
Türkiye Gayrimenkul Sektörü Temel Göstergeler 2013 raporunun gayrimenkul ve inşaat
sektörümüze katkı sağlayacağı inancı ile sektördeki tüm aktörlere yararlı olmasını dileriz.
GYODER
5
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
ÇALIŞMANIN METODOLOJİSİ VE KÜNYELER
Çalışmanın temel amacı Türkiye gayrimenkul sektörü dinamiklerinin istatistiki veriler
kullanarak analizini yapmaktır. Bu analizi yaparken özellikle sektörel veri yayınlayan yerli ve
yabancı kamu kurumlarının (Türkiye İstatistik Kurumu, Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası,
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu, IMF Raporları …vb.) ve özel sektörün verileri
kullanılmıştır.
Çalışma 12 ana başlık altında toplanmış olup her başlık da kendi içinde alt başlıklara ayrılmıştır.
Bu başlıklar altında resmi kurumlardan elde edilen ham verilerin grafikleri yapılmış, geçmişten
bugüne olan durumları incelenmiş ve yorumlanmıştır.
Resmi kurumlardan bazılarının veri oluşturma yöntemini değiştirmesi neticesinde bazı yıllarda
yayımlanan veriler önceki yıllarda yayımlananlarla karşılaştırılabilirliğini yitirmiştir. Bu sebeple
grafiklerde kullanılan sene sayısı, verilerin karşılaştırılabilir olmasına göre değişiklik
göstermektedir.
Kullanılan verilerin sene sonunda yayımlanan yıllık veriler olmasına özen gösterilmiştir. Bu
suretle 2013 yılı verileri baz alınarak grafikler üretilmiş ve yorumlanmıştır.
Kamu kurumları yayımladıkları verileri yıl içinde revize etme hakkını saklı tuttuğundan rapor
içerisindeki verilerin güncelliğini yitirmesi, yayımlanan verilerin hatalı olması ile ilgili
sorumluluk ilgili kamu kurumuna aittir.
KÜNYELER
GYODER
GSYH
TÜIK
TCMB
IMF
FDI
SSY
CDS
BDT
FED
FOB
CIF
MİA
MEB
AVM
MİNT
GYODER
: Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği
: Gayri Safi Yurtiçi Hasıla
: Türkiye İstatistik Kurumu
: Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası
: International Monetary Fund (Uluslararası Para Fonu)
: Foreign Direct Investment (Doğrudan Yabancı Yatırımlar)
: Sabit Sermaye Yatırımları
: Credit Default Swap (Kredi Temerrüt Swapı (takası))
: Bağımsız Devletler Topluluğu
: Federal Reserve Bank (Federal Rezerv Sistemi)
: Free On Board (Tedarikçinin Sorumluluğunda olan Süreç)
: Cost, Insurance & Freight (Mal bedeli, Sigorta ve Navlun)
: Merkezi İş Alanı
: Milli Eğitim Bakanlığı
: Alışveriş Merkezi
: Meksika, Endonezya, Nijerya ve Türkiye Ülkeleri
6
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
DÜNYA’DA VE TÜRKİYE’DE EKONOMİK GÖSTERGELER
DÜNYA’DAKİ GELİŞMELER
IMF verilerini inceleyerek dünya ekonomisindeki gelişmeyi gayri safi yurtiçi hasılalar bazında
irdelediğimizde 2013 senesinde gelişmekte olan ekonomilerin gelişmiş ülkelerden daha iyi
performans gösterdiği görülmektedir. Gelişmiş ülkeler 4,7% oranında büyürken dünya
ekonomisi %3 , gelişmiş ülkeler ise sadece %1,3 oranında büyümüştür.
2012 senesi ile karşılaştırıldığında 2013 senesindeki genel büyümenin hem dünyada hem de
gelişmekte olan ülkelerde bir önceki yıla göre daha az gerçekleşmiş durumda olduğu
görülmektedir. 2014 ve 2015 projeksiyonlarında dünya ekonomisinin genel olarak önceki iki
yıla göre daha fazla büyümesi gerekmektedir. Ancak dünyadaki büyümenin önceki yıllardan
farklı olarak gelişmiş ülkelerden daha fazla destek alarak artacağı tahmini göze çarpmaktadır.
DÜNYA BÖLGELERİ GSYH GELİŞME HIZI
(%)
6
5
4,9
5,1
4,7
3,7
4
3,1
3,9
3
3
2
5,4
1,4
1,3
2012
2013
Dünya
Gelişmiş Ekonomiler
2,2
2,3
2014**
2015**
1
0
Gelişmekte Olan Ekonomiler
Kaynak: Ocak 2014 World Economic Outlook GSYH Büyümesi ve Projeksiyonları
Grafik.1
Ülkeler bazında GSYH gelişimini incediğimizde ise Sahra Afrikası , Ortadoğu ve Kuzey Afrika gibi
bölgelerin büyümede daha ön plana çıkacağı görülmektedir. Özellikle Euro bölgesini tetikleyen
ve negatif olan gelişimin ise önümüzdeki 2 senede pozitife dönüşeceği beklenmektedir.
GYODER
7
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
Projeksiyon
2012
2013
2014
2015
Dünya
3,1
3,0
3,7
3,9
Gelişmiş Ekonomiler
1,4
1,3
2,2
2,3
ABD
2,8
1,9
2,8
3,0
Euro Bölgesi
–0.7
–0.4
1,0
1,4
Japonya
1,4
1,7
1,7
1,0
İngiltere
0,3
1,7
2,4
2,2
Kanada
1,7
1,7
2,2
2,4
Diğer Gelişmiş Ekonomiler
1,9
2,2
3,0
3,2
Gelişmekte Olan Ekonomiler
4,9
4,7
5,1
5,4
Orta ve Doğu Avrupa
1,4
2,5
2,8
3,1
BDT
3,4
2,1
2,6
3,1
Rusya
3,4
1,5
2,0
2,5
Çin
7,7
7,7
7,5
7,3
Latin Amerika
3,0
2,6
3,0
3,3
Ortadoğu ve Kuzey Afrika
4,1
2,4
3,3
4,8
Sahra Afrikası
4,8
5,1
6,1
5,8
Kaynak: Ocak 2014 World Economic Outlook GSYH Büyümesi ve Projeksiyonları
Tablo.1
Dünya ekonomisi işin özünde 2013 yılında global olarak krizin etkileri ile boğuşmaya devam
etmiştir. FED kararları gereği ABD ‘de varlık alımlarını azaltmaya başlamıştır. Bu durum hem
küresel piyasaların hem de ABD ekonomisinin gündemini belirlemiştir. FED’ in aldığı karar
özellikle bizim gibi gelişmekte olan ülkelerde kur ve ekonomik riskleri arttırmıştır. Kırılgan
piyasalar da bu olaylar sonrasında kendi aralarında ayrılarak analiz edilmeye başlanmıştır.
Gelişmelerin sonucu olarak da uluslararası kredi derecelendirme kuruluşu Moody’s Rusya’nın
“Baa1” olan kredi notunu 28 Mart 2014 tarihinde düşürmek üzere gözden geçireceğini
açıklamıştır. Uluslararası kredi derecelendirme kuruluşu Standard and Poors (S&P), 24 Mart
2014 tarihinde Brezilya'nın kredi notunu “BBB”den “BBB-”ye düşürmüş ve kredi notu
görünümünü ise “negatif”ten “durağan”a çevirmiştir.
DB Research tarafından açıklanan ülkelerin kredi temerrüt takasını gösteren CDS primlerine
göre Türkiye’nin geçen sene Nisan ayında 123 olan CDS primi bu sene Nisan ayında 201’e
yükselmiştir. Kırılgan ekonomiler arasında yer alan Brezilya’nın geçen sene Nisan ayında 121
olan CDS Primi bu sene Nisan ayında 156’ya, Endonezya’nın geçen sene Nisan ayında 141 olan
CDS Primi bu sene Nisan ayında 170’e, Güney Afrika’nın geçen sene Nisan ayında 168 olan CDS
primi bu sene Nisan ayında 181’e yükselmiştir. CDS Primi yükseldikçe risk artmaktadır.
GYODER
8
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
Bazı Ülkelerde Konut Fiyat Endeksi Değişimi
Konut Fiyat Endeksi
12 Aylık % Değişim (2012-2013)
Dubai
Çin¹
Tayvan
Estonya
Türkiye
Endonezya
ABD
Polonya
Hong Kong²
Birleşik Krallık
İsviçre
Rusya
Hindistan
Güney Afrika
Singapur³
Güney Kore
Fransa
Japonya
Ukrayna
Kaynak: Knight Frank Residential Research
Tablo.2
¹ Beijing & Shanghai baz alınmıştır.
² Geçici Veri
³ Geniş Ölçekli Fiyat Endeksidir.
34,80%
27,50%
15,10%
14,5%
13,80%
11,50%
11,30%
10,20%
7,70%
7,00%
4,60%
4,20%
3,40%
2,80%
1,90%
0,30%
-1,40%
-1,60%
-25,90%
CDS PRİMLERİ
1724
Ukrayna
1139
240
230
201
181
170
170
156
116
94
90
77
62
48
41
Macaristan
Güney Afrika
Endonezya
İtalya
Çin
Kore
Bulgaristan
0
Kaynak: DB Research
Grafik.2
500
1000
1500
2000
(baz puan)
DB Research tarafından yapılan çalışmaya göre Türkiye’nin CDS Primi 208 iken, Güney Kore 62,
Fransa 49, Çin 88, Ukrayna 1.009, Rusya 223, Macaristan 229, İtalya 118 şeklinde açıklanmıştır.
(CDS Primi yükseldikçe risk artmaktadır.)(14.04.2014)
GYODER
9
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
TÜRKİYE TEMEL EKONOMİK GÖSTERGELER VE ULUSAL HESAPLAR
Ülkelerin büyüme ve güçleri makroekonomik hesapların sunulduğu ulusal hesaplarla
irdelenir. Ulusal hesaplar üretimin gücü, ülkenin yarattığı katma değeri, devletin ve hane
halklarının tüketimini, yatırımları gösterir.
Türkiye ekonomisi, son sekiz yılda yüksek büyüme rakamları yakalamıştır.
Makroekonomik anlamda küresel ekonomiye uyumu sağlayan yapısal reformlar, bir
yandan Türkiye’yi doğrudan yabancı yatırım (FDI) rakamlarında bölgesinin lideri
yaparken, bir yandan da ekonomi ve finans sektöründe devrim niteliğinde yeniliklerin
önünü açmıştır. AB üyeliği sürecinin de katkısıyla ülkedeki son on yılda özel sektöre
verilen önem ve reformlarla gelişmekte olan piyasalarda önemli bir yer almıştır.
Gayri Safi Yurtiçi Hasıla (GSYH) ve Büyüme
Ulusal hesapların en önemlilerinden biri olan GSYH belirli bir dönemde yurt içinde
üretilmiş toplam nihai mal ve hizmetlerin değerini gösterir. Türkiye son on yıllık GSYH
büyümesi açısından kıyaslandığından kendisi ile aynı seviyede görülen ülkeler arasında
en fazla büyüme gerçekleştiren ülke olmuştur. Türkiye ekonomisindeki güçlü büyüme
performansı inşaat ve gayrimenkul sektörünü desteklemektedir.
Yıllık Ortalama Reel GSYH Büyümesi (%) 20022012
Türkiye
Şili
Slovakya
Polonya
Brezilya
Bulgaristan
Güney Afrika
Romanya
Çek Cumhuriyeti
Meksika
ABD
Macaristan
Avro Bölgesi (17)
Japonya
5
4,7
4,5
4,3
3,6
3,5
3,5
3,3
2,9
2,5
1,6
1,1
1
0,8
0
1
2
3
4
5
6
Kaynak: OECD Economic Outlook
Grafik.3
GYODER
10
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
2012 yılında %2,2 oranında büyüme kaydeden Türkiye için IMF, 2013 yılında Türkiye’nin %3,8
oranında büyüyeceği kanaatinde bulunmuştu. TÜİK ‘in açıkladığı Üretim yöntemiyle Gayri Safi
Yurtiçi Hasıla, verilere göre Türkiye ekonomisi 2013’ün ilk çeyreğinde %2,9, ikinci çeyreğinde
%4,5, üçüncü çeyreğinde %4,3 son çeyrekte ise %4,4 oranında büyüyerek 2013 yılını %4,0
oranında kapatmıştır. Ayrıca 2012 senesinde 10.459 USD olan kişi başı GSYH 2013 senesinde
10.782 USD olarak hesaplanmıştır.
IMF’in öngörüsüne göre 2013 ve 2014 yıllarında dünya toplam mal ve ticaret hizmeti hacmi
sırasıyla %2,7 ve %4,5 oranında artacaktır. Dünya Ticaret Örgütü ise bu artışları sırasıyla %2,5
ve %4,5 oranında öngörmüştür.
Türkiye’de kişi başı gayri safi yurt içi hasılanın son 5 seneki istatistiklerine bakıldığında aynı
seviyelerde seyrettiği görülmekte iken kişi başı milli gelirde son 5 senede %26 artış yaşanmıştır.
Üretim yöntemiyle gayri safi yurtiçi hasıla toplamı ise, 2013 yılında bir önceki yıla göre sabit
fiyatlarla %4,0’lık artışla 122.388.000TL, cari fiyatlarla %10,2’lik artışla 1.561.510 TL olmuştur.
Sektörler Bazında Türkiye Temel Ekonomik Göstergeler
Grafik.4
Kaynak: TÜİK
GYODER
11
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
GSYH ve İnşaat Sektörü Gelişme Hızları
35,0
31,4
28,2 27,7 28,7
30,0
25,0
21,8
18,0
20,0
%
15,0
16,3
20,3 19,3
18,6
13,0
9,4
14,7
10,0
12,2
5,0
10,3
7,4
2,5
0,0
7,4
9,1
6,5
14,9
9,3
10,1 10,3 11,2
2,0
2010 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2013 2013 2013 2013
IV
I
II
III
IV
I
II
III
IV
I
II
III
IV
GSYH
İNŞAAT SEKTÖRÜ
Grafik.5
Kaynak: TÜİK
Son üç yıllık inşaat sektörü gelişimlerine bakıldığında sektörün 2010 ‘dan 2012 ilk çeyreğine
kadar GSYH ‘dan daha hızlı büyüdüğü görülmektedir. Ancak 2012 ikinci çeyreği itibarı ile
sektörün aynı gelişimi gösteremediği ve 2013 ikinci yarısına kadar GSYH ‘dan daha az
büyüyebildiği görülüyor.
Kişi Başı Gayri Safi Yurtiçi Hasıla (TL)
Yıl Ortası Nüfus
Cari Fiyatlarla Kişi
Başı GSYH
Sabit Fiyatlarla Kişi
Başı GSYH
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
67.599
68.435
69.295
70.158
71.052
72.039
73.142
74.224
75.176
76.055
8.270
9.482
10.944
12.018
13.378
13.223
15.023
17.484
18.846
20.531
1.235
1.322
1.396
1.443
1.434
1.347
1.448
1.552
1.565
1.609
Tablo.3
Kaynak: TÜİK
Worldbank ve Goldman Sachs’ın hazırladığı Mint Ülkeleri’nin bugünü ve 2050’si raporuna göre
Türkiye 17. Sıradan 14. Sıraya çıkması beklenmektedir. Türkiye’nin bu büyüklüğe ulaşabilmesi
için yıllık %4’lük büyümeyi yakalaması gerekmektedir. IMF ve Goldman Sachs’ın yaptığı
çalışmalara göre 2013 yılında 10.700 USD olan kişi başı gelir 2050 senesinde 48.500 USD olması
beklenmektedir. T.C. Ekonomi Bakanlığı’nın yaptığı tahminlere göre Türkiye’de kişi başı milli
gelirin 2023 yılında takribi 25.000 USD seviyesine gelmesi beklenmektedir.
GYODER
12
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
MINT Ülkelerinin Gelişimi (Trilyon $)
Gayri Safi Yurtiçi
2050 Yılı için Tahmini Gayri
Hasıla 2012
Sıralama
Safi Yurtiçi Hasıla
16,24
ABD 1 Çin
52,62
8,23
Çin 2 ABD
34,58
5,96
Japonya 3 Hindistan
24,98
3,43
Almanya 4 Euro Bölgesi
22,51
2,61
Fransa 5 Brezilya
9,71
2,47
Birleşik Krallık 6 Rusya
8,01
2,25
Brezilya 7 Japonya
7,37
2,01
Rusya 8 Meksika
6,95
2,01
İtalya 9 Endonezya
6,04
1,84
Hindistan 10 Birleşik Krallık
5,69
1,82
Kanada 11 Fransa
5,36
1,53
Avusturalya 12 Almanya
5,22
1,32
İspanya 13 Nijerya
4,91
1,18
Meksika 14 Türkiye
4,45
1,13
Güney Kore 15 Mısır
3,61
0,88
Endonezya 16 Kanada
3,47
0,79
Türkiye 17 İtalya
3,42
0,77
Hollanda 18 Pakistan
3,33
0,71
Suudi Arabistan 19 İran
3,19
0,63
İsviçre 20 Filipinler
3,17
0,26
Nijerya 39
Grafik.6
Kaynak: World Bank, Goldman Sachs
405.384
415.915
385.483
354.727
364.412
377.042
350.161
351.173
339.243
(mio 350.000
TL)
300.000
317.392
400.000
295.781
450.000
289.905
Türkiye Gayri Safi Yurtiçi Hasıla (GSYH) İstatistikleri
20,0
16,3 19,3
18,6
15,0
250.000
150.000
14,7
12,2
10,3
7,4
100.000
7,4
9,1
10,1 10,3
11,2
10,0
(%)
200.000
25,0
5,0
50.000
0
0,0
Değer Cari Fiyatlarla (mio TL)
Gelişme Hızı (%)
Kaynak: TÜİK
Grafik.7
GYODER
13
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
Sabit Sermaye Yatırımlarının GSYH İçindeki Payı
1.600
22,3
1.400
24,1
25,5
30
25,9
25,2
24,7
23,9
23,5
25
758
1.298
1.099
953
951
181
189
161
208
283
287
317
10
169
200
15 (%)
136
400
20
114
559
649
600
843
800
1.417
20
(mia 1.200
TL)
1.000
24,7
1.562
1.800
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
5
0
0
GSYH (Cari Fiyatlarla mia TL)
Gayri Safi Sabit Sermaye Yatırımları (Cari Fiyatlarla mia TL)
Gayri Safi Sabit Sermaye Oluşumu (Sabit Fiyatlarla %)
Kaynak: TÜİK
Grafik.8
Sabit Sermaye Yatırımlarının Sektörel Dağılımı (Cari Fiyatlarla Mio TL)
2012
2013 (*)
2014 (**)
Kamu
Özel
Toplam
Kamu
Özel
Toplam
Kamu
Özel
Toplam
Tarım
6.429
8.360
14.789
7.113
8.444
15.557
7.845
9.129
16.975
Madencilik
1.295
3.939
5.234
1.752
4.484
6.236
2.007
5.191
7.198
483
96.908
97.391
597
98.645
99.243
855
110.838
111.693
İmalat
Enerji
3.584
10.026
13.610
3.873
11.601
15.474
3.692
12.543
16.234
22.930
41.844
64.773
28.295
43.478
71.773
22.978
49.773
72.751
Turizm
415
15.894
16.309
491
17.605
18.097
668
18.792
19.460
Konut
794
33.967
34.762
900
34.226
35.126
909
38.094
39.002
Eğitim
8.511
4.754
13.265
10.663
5.328
15.991
12.232
6.212
18.444
Sağlık
3.165
5.560
8.725
3.769
5.964
9.733
4.086
7.018
11.103
12.504
9.781
22.285
17.130
10.180
27.311
20.374
11.115
31.489
60.108
231.033
291.141
74.585
239.956
314.541
75.645
268.705
344.350
Ulaştırma
Diğer
Hizmetler
TOPLAM
Kaynak: T.C. Kalkınma Bakanlığı
Tablo.4
* Gerçekleşme tahmini
** Program
GYODER
14
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
Genel Devlet Sabit Sermaye Yatırımlarının GSYH İçindeki Payı
Ülkeler
Belçika
Almanya
Yunanistan
İspanya
Fransa
İtalya
Hollanda
Avro Bölgesi
Ülke. Ort. (17
Ülke)
Polonya
İngiltere
AB Ülkeleri
Ort. (27 Ülke)
ABD
Japonya
Türkiye
2007
1,6
1,5
3,4
4
3,3
2,3
3,3
3
2008
1,6
1,6
3,7
4
3,2
2,2
3,5
3,1
2009
1,7
1,7
3,1
4,5
3,4
2,5
3,8
3,2
2010
1,7
1,7
2,3
4
3,1
2,1
3,6
3
2011
1,8
1,6
1,7
2,9
3,1
2
3,4
2,6
2012
1,7
1,5
1,8
1,7
3,1
1,9
3,4
2,5
2013
1,7
1,5
1,9
1,4
3,1
1,6
3,3
2,4
4,2
1,9
3,4
4,6
2,3
3,5
5,2
2,7
3,5
5,6
2,5
3,3
5,7
2,2
3,1
4,6
2,1
2,9
4,3
1,8
2,9
2,4
3,1
3,1
2,6
3
3,4
2,6
3,4
3,3
2,5
3,3
3,4
2,3
3,1
3,3
2,1
3,7
3,5
2,1
4
4
Kaynak: T.C. Kalkınma Bakanlığı
Tablo.5.a
Cari işlemler Açığı1
Cari işlemler açığı, 2013 yılının son çeyreğinde artış göstermiştir. Özellikle yılın son ayında
gerçekleşen yüksek ithalat ile birlikte net altın ithalatının da tarihsel ortalamalarının üzerinde
seyretmeye devam etmesi, cari açıktaki artışın temel nedenlerini oluşturmuştur. 2013 yılının
son çeyreğinde hizmetler dengesinin cari dengeye verdiği katkı net turizm gelirlerindeki
yavaşlamaya paralel olarak düşmüştür.
Altın hariç tutulduğunda, ihracat yılın dördüncü çeyreğinde artış eğiliminde olmuştur. Avrupa
Birliği (AB) ülkelerinde krizin etkilerinin hafiflemesi ile birlikte iç talebin toparlanma eğilimi
göstermesi, rekabetçi seyreden kur düzeyi bu dönemde ihracat artışına katkı yapan temel
faktörler olmaya devam etmiştir. Öte yandan, ödemeler dengesi tanımlı ihracat kalemi içinde yer
alan bavul ticareti gelirleri bu çeyrekte azalış göstermiştir.
Altın hariç tutulduğunda, ithalat harcamalarında son bir yıldır görülen sınırlı artış eğiliminin
yılın dördüncü çeyreğinde de devam ettiği gözlenmektedir. Bu dönemde, iç talep unsurlarının
ılımlı bir toparlanma göstermiş olması ve hava sıcaklığının mevsim normallerinin üzerinde
seyretmesi nedeniyle enerji ithalatının yavaşlaması ithalat artış hızını sınırlayan temel faktörler
olmuşlardır. Öte yandan, altın ithalatı bu çeyrekte tarihsel ortalamalarının bir miktar üzerinde
seyretmiştir.
Cari işlemler dengesinin dış ticaretten sonra en önemli belirleyicisi olan hizmetler kaleminin,
yılın dördüncü çeyreğinde cari dengeye yaptığı olumlu katkı azalmıştır. Turizm gelirlerindeki
artış hızı, Almanya başta olmak üzere Avrupa’dan gelen yabancı turist sayısında azalmanın
etkisiyle, bu çeyrekte yavaşlamıştır. Benzer şekilde, turizm sektörüne bağlı hareket eden diğer
taşımacılık gelirlerinin artış eğiliminde de yavaşlama gözlenmiştir.
1
TCMB 2013 4.Çeyrek ödemeler raporu
GYODER
15
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
2014 yılının ilk ayı itibariyle de yıllık bazda cari işlemler açığı yaklaşık 65 milyar milyon dolar
olmuştur.
mio USD
Kaynak: TCMB
Grafik.9
Gayrimenkul Sektöründe Doğrudan Yabancı Yatırımlar (FDI)
YABANCILARIN DOĞRUDAN GAYRİMENKUL YATIRIMLARI
(mio $)
3500
3000
3.049
2.937
2.636
2.494
2500
2000
2.013
1.782
1500
1000
500
0
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı
Grafik.10
GYODER
16
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
Doğrudan yatırım girişlerinde en önemli paya sahip Avro Bölgesi’nde ekonomik sorunların
devam etmesi nedeniyle bu bölgeden ülkemize gelen doğrudan yatırımlarda görülen düşüş, yılın
ilk çeyreğinde de doğrudan yatırımlarda süregelen yavaş seyrin temel nedenini oluşturmuştur.
Öte yandan, geçen yıl yürürlüğe giren ve yabancıların yurt içinde gayrimenkul almasını
kolaylaştıran kanun (mütekabiliyet yasası) değişikliği sayesinde gayrimenkul yatırımlarında
2012 yılının ikinci yarısıyla birlikte başlayan artış eğilimi 2013 yılında da devam etmiş ve 2013
sonu itibariyle 12 aylık bazda takribi 3 milyar dolar giriş gerçekleşmiştir.
Tasarruflar
Türkiye’de yurtiçi tasarruflarda 2000’li yıllarda önemli bir düşüş yaşanmıştır. 1990’larda
gayrisafi milli gelirin ortalama yüzde 23,5’ini oluşturan yurtiçi tasarruflar 2000-2008
döneminde ortalama %17’ye; sonrasında da, 2010 yılında %12,7’ye gerilemiştir. Bu azalmanın
ana nedeni özel tasarruflardaki keskin düşüş olmuş, kamu tasarrufları ise bahse konu dönemin
çoğunluğunda artış göstermiştir. Önümüzdeki dönemde Türk halkının tasarruf etme
kapasitesinin ancak %15’lere çıkabileceği öngörülmektedir. Türk halkı önümüzdeki on yıl
tüketime meyilli olacaktır. Ancak burada altını çizmek istediğimiz önemli bir nokta
bulunmaktadır; tasarruf mantığı içinde kira ödemesi de bulunmaktadır. Önümüzdeki dönemde
hane halkı konut sahibi olabildikçe kira ödemeyecektir. Bu durumda her gelir gurubu için kira
bedeli kadar tasarruf bedelinin de artmasını beklemek yanlış olmayacaktır. Faiz oranlarının
yüksek kalması durumunda konut kredisi kullanımı olamayacak ve tasarruflarda beklenen
oranda gerçekleşemeyecektir.
2013 Yılında İstihdam Edilenlerin İktisadi Faaliyet Kollarına Göre Dağılımı
24%
50%
19%
7%
Tarım
Sanayi
İnşaat
Hizmet
Kaynak: TÜİK
Grafik.11
GYODER
17
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
Konularıyla Türkiye Temel Ekonomik Göstergeler
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013(1)
2014(2)
5,3
-0,3
-0,4
5,7
7,5
0,2
4,3
3,2
Kamu
5,4
3,3
3,8
1,6
5,7
6,4
7,8
3
Özel
5,3
-0,7
-0,9
6,2
7,7
-0,5
3,9
3,2
4,1
-5,2
-20,1
31,1
17
-2,2
2,9
3,6
12,6
5,8
-1,2
19,1
-3,1
10,4
18,6
-3,8
2,6
-7,3
-24,3
34,6
22,1
-4,8
-0,8
5,7
Stok Değişimi (3)
0,6
0,3
-2,3
2,5
-0,2
-1,4
1,1
-0,1
Toplam Mal ve Hizmet İhracatı
7,3
2,7
-5
3,4
7,9
16,7
0,5
6,8
Toplam Mal ve Hizmet İthalatı
10,7
-4,1
-14,3
20,7
10,7
-0,3
6,1
3,6
4,7
0,7
-4,8
9,2
8,8
2,2
3,6
4
843 178
950 534
952 559
1 098 799
1 297 713
1 415 786
1 559 160
1 718 818
648,8
742,1
616,7
731,6
774
785,7
822,8
867,3
9 240
10 438
8 559
10 022
10 466
10 497
10 818
11 277
13 895
15 021
14 415
15 775
17 034
18 125
18 735
19 583
70 215
71 095
72 050
73 003
73 950
74 855
76 055
76 911
46,2
46,9
47,9
48,8
49,9
50
51
51,3
20 738
21 194
21 277
22 594
24 110
24 821
25 692
26 257
10,3
11
14
11,9
9,8
9,2
9,5
9,4
İhracat (FOB)
107,3
132
102,1
113,9
134,9
152,5
153,5
166,5
İthalat (CIF) (4)
170,1
202
140,9
185,5
240,8
236,5
251,5
262
Dış Ticaret Dengesi
BÜYÜME
VE
İSTİHDAM
Değişme)
Toplam Tüketim
(Yüzde
Toplam Sabit Sermaye Yatırımı
Kamu
Özel
GSYH
GSYH (Milyon TL, Cari Fiyatlarla)
GSYH (Milyar ABD Doları, Cari
Fiyatlarla)
Kişi Başı Milli Gelir (GSYH, ABD
Doları)
Kişi Başı Milli Gelir (SAGP, GSYH, ABD
Doları)
Nüfus (Yıl Ortası, Bin Kişi)
İşgücüne Katılma Oranı (Yüzde)
İstihdam Düzeyi (Bin Kişi)
İşsizlik Oranı (Yüzde)
DIŞ TİCARET (Milyar ABD Doları)
-62,8
-69,9
-38,8
-71,7
-105,9
-84,1
-98
-95,5
Cari İşlemler Dengesi / GSYH (Yüzde)
-5,8
-5,4
-2
-6,2
-9,7
-6,1
-7,1
-6,4
Dış Ticaret Hacmi / GSYH (Yüzde)
42,7
45
39,4
40,9
48,5
49,5
49,2
49,4
KAMU FİNANSMANI (GSYH'ya Oran,
Yüzde)
Genel Devlet Gelirleri
33,6
32,9
34,6
35,5
36,4
37,8
39,7
38,4
Genel Devlet Harcamaları
33,8
34,6
40,1
38,5
36,8
38,9
40,8
39,6
Genel Devlet Borçlanma Gereği
0,2
1,6
5,5
3
0,4
1
1
1,1
Genel Devlet Faiz Harcamaları
5,9
5,4
5,7
4,5
3,4
3,5
3,4
3,1
Program Tanımlı Genel Devlet Faiz
Dışı Fazlası
Kamu Kesimi Borçlanma Gereği (5)
2,8
1,5
-1,7
0
1,8
0,7
0,8
0,9
0,1
1,6
5
2,4
0,1
1
0,8
1
Program Tanımlı Kamu Kesimi Faiz
Dışı Fazlası (5)
AB Tanımlı Genel Devlet Nominal
Borç Stoku
FİYATLAR (Yüzde Değişme)
3,1
1,6
-1,1
0,8
1,9
0,8
0,9
1
39,9
40
46,1
42,3
39,1
36,2
35
33
GSYH Deflatörü
6,2
12
5,3
5,7
8,6
6,8
6,3
6
TÜFE Yıl Sonu
8,4
10,1
6,5
6,4
10,5
6,2
6,8
5,3
Tablo.6
Kaynak: T.C. Kalkınma Bakanlığı
(1) Gerçekleşme tahmini, (2) Program, öngörüler (3) Büyümeye katkı olarak verilmektedir, (4) Parasal
olmayan altın ithalatı dâhildir, (5) Genel devlet ve KİT’leri kapsamaktadır.
GYODER
18
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
En Fazla İhracat Yapılan Ülkeler
2013 yılında en çok ihracat yaptığımız ilk beş ülke sırasıyla; Almanya, Irak, İngiltere, İtalya ve
Fransa iken; en çok ithalat yaptığımız ilk beş ülke sırasıyla; Rusya Federasyonu, Çin, Almanya,
A.B.D. ve İtalya’dır.
2013 yılında ihracat 151,8 milyar USD, ithalat 251,7 milyar USD oranlarında gerçekleşmiştir. T.C.
Kalkınma Bakanlığı’nın orta vadeli programına göre 2014 yılında ihracatın 166,5 milyar USD,
ithalatın 262 milyar USD olması; 2015 yılında ise ihracatın 184 milyar USD, ithalatın ise 282
milyar USD’a yükselmesi beklenmektedir.
Tüketici Güven Endeksi
TÜİK’in açıkladığı verilere göre Aralık sonu tüketici fiyat endeksi bir önceki yıl aynı dönem 73.6
iken 2013 ‘de 75 olarak gerçekleşmiştir. 2014 Mart ayında ise tüketici güven endeksi bir önceki
aya göre 2,5 puan artarak 72,7 seviyesine yükselmiştir. 2013 yılı Mart ayından 2014 yılı Mart
ayına tüketici güven endeksi %2,9 oranında azalırken 2012 Mart ayından 2014 Mart ayına
tüketici güven endeksinde %8,3 azalma görülmüştür. Tüketici güven endeksi 2014 ilk üç ayda
son üç yılın en düşük seviyelerinde seyretmiştir.
Kaynak: TÜİK
Grafik.12
Tüketici fiyatları endeksi baz alındığında; Türk Lirası son 1 yılda %16,1 değer kaybetmiştir.
Tüketici fiyatları endeksi 2013 yılı Mart ayından 2014 yılı Mart ayına %15,1 oranında artarken,
2012 yılı Mart ayından 2014 yılı Mart ayına %19,6 oranında azalmıştır.
GYODER
19
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
Kaynak: TÜİK
Grafik.13
Gelişmeler ve Dinamikler
04.04.2014 tarihinde uluslararası kredi derecelendirme kuruluşu Fitch, Türkiye'nin kredi
notunu "BBB-" olarak teyit etmiş, not görünümünü ise "durağan"da bırakmıştır.
Haneler ve Teknoloji
Türkiye son yıllarda teknoloji kullanımının haneye inmesi konusunda ciddi yol almıştır. T.C.
Ekonomi Bakanlığı’nın yayınlamış olduğu çalışmaya göre 2013 yılında hanelerde cep telefonu
bulunma oranı: %93,7, internete erişim imkanı olan hane oranı: %49,1, internete erişim imkanı
olan girişimler: %90,8, Hanelerde; masaüstü bilgisayar bulunma oranı: %30,5, taşınabilir
bilgisayar bulunma oranı: %31,4, dijital kamera/fotoğraf makinesi bulunma oranı: %28,1’dir.
Hanelerde dijital kamera/fotoğraf makinesi bulunma
oranı
28,1%
Hanelerde taşınabilir bilgisayar bulunma oranı
31,4%
Hanelerde masaüstü bilgisayar bulunma oranı
30,5%
İnternete erişim imkanı olan girişimler
90,8%
İnternete erişim imkanı olan hane oranı
49,1%
Hanelerde cep telefonu bulunma oranı
0,0%
93,7%
20,0%
40,0%
60,0%
80,0%
100,0%
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı
Grafik.14
GYODER
20
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
Diğer Gelişmeler
Invest in Turkey’in hazırlamış olduğu ve T.C. Ekonomi Bakanlığı’nda yayınlanan rapora göre
Türkiye’de işletme açma süresi 6 güne düşmüştür. İşletme açma süreleri Polonya’da 32 gün,
Ukrayna’da 22 gün, Çek Cumhuriyeti’nde 20 gün, Bulgaristan’da 18 gün, A.B.D.’de 6 gün ve
Macaristan’da ise 5 gündür.
16/05/2012 tarihinde kabul edilen “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki
Kanun”un yürürlüğe girmesiyle 2013 yılında kentsel dönüşüm çalışmalarının uygulamaları hız
kazanmıştır. Ülke genelinde kentleşme sürecinin kamusal bir strateji ile yönlendirilmesinin
merkezinde 2010 yılında uygulamaya konulmuş “Kentsel Geliştirme Stratejisi Ve Eylem Planı”
yani KENTGES yer almaktadır. KENTGES Türkiye’nin mekansal planlama, yerleşme ve yapılaşma
konularında 2023 yılını hedef alan bir kentleşme ve imar vizyonunu ortaya koymaktadır. Afet
Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun gayrimenkul endüstrisinde önemli
yenilikler yaratmaya başlamış ve Marmara Depremi sonrası gündeme gelmiş ancak yöresel
uygulama seviyesinde kalmış “dönüşüm çalışmaları” süreci bugün çok hızlı bir şekilde devam
ettiği görülmektedir.
Eylül 2013 tarihinde Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin değişmesiyle beraber birçok tanıma
açıklık getirilmiş, büyükşehir belediyelerine yetki artırımları yapılmıştır. Yasalaştırılan
yönetmelikle ülke genelinde birçok belediyede farklı uygulanan inşaat alanı, ortak alan , kat
bahçesi gibi kavramlar genelleştirilmiş ve standartlara bağlanmıştır.
2013 yılı inşaat harcamalarına inşa edilen daire sayısı cinsinden bakıldığında kamu sektörü
inşaat harcamaları 2012 yılına nazaran %11 küçülmüş, özel inşaatlar %10 büyümüştür.
Dünya bankasının 185 ülkede iş yapabilme araştırmasına göre 2013 senesinde ilk üç sırayı sırası
ile Singapur, Hong Kong, Yeni Zellanda almıştır, Türkiye ise bu raporda 71. sırada yer
alabilmiştir.
Tapu Devir Sayıları Yıllar İtibarı ile Gelişimi
2013 yılında il ve ilçe merkezlerindeki toplam konut satışı 895.594 olarak açıklanmıştır. 2012
yılında 721.621 olarak açıklanan konut satışları, il, ilçe ve belde bazında bakıldığında 2013
yılında 2012 yılına kıyasla %27,6 artış göstermiştir. TÜİK tarafından açıklanan 2013 yılı konut
satış rakamı olan 1.157.190 rakamı aslında bir önceki yılla karşılaştırılabilir değildir. Bir önceki
yıl beldelerde gerçekleştirilen satışlar açıklanan rakamlarda olmadığından karşılaştırılabilir
rakam olan 895 bin bilgisi ile analizler yapılmıştır.
GYODER
21
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
1.000.000
895.594
900.000
800.000
700.000
600.000
708.275
701.621
2011
2012
607.098
555.184
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
2009
2010
2013
KARŞILAŞTIRILABİLİR KONUT SATIŞLARI
Kaynak: TÜİK
Grafik.15
Türkiye İstatistik Kurumu’nun resmi web sitesinde açıklanan rakamlara göre 2013 yılında
verilen yapı ruhsatları sayısı 2012 yılına nazaran %8,4 artış gösterirken, yapı kullanma izni
rakamlarında %28 artış gözlemlenmiştir.
100%
80%
75%
65%
60%
40%
51%
32%
18%
20%
11%
3%
10%
-20%
2006
2007
-3%
-40%
2008
28%
16%
9%
0%
2005
30%
2009
8%
-9%
2010
2011
2012
2013
-2%
-14%
-28%
YAPI RUHSATI
YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ
Kaynak: TÜİK
Grafik.16
2012 yılında kentsel dönüşüm kanununun onaylanması ve konut satışlarında uygulanacak olan
KDV oranına ilişkin belirsizliğin ortadan kalkması ile beraber 2012 yılında yavaşlayan konut
sektörü 2013 yılında yeniden hareketlenmeye başlamıştır.
2013 yılında il, ilçe merkezleri ve beldeler dahil toplam konut satışı 1.157.190 iken ipotekli
satılan konutların toplam konut satışı içindeki payı %39,8 olarak görülmektedir.
GYODER
22
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
İstihdam ve İşsizlik Rakamları
Türkiye İstatistik Kurumu’nun resmi web sitesinde 2013 yılında istihdam oranları hizmet
sektöründe %50, tarım sektöründe %23,6, sanayi sektöründe %19,4 ve inşaat sektöründe %7
şeklinde açıklanmıştır. 2013 senesi kapanışı itibarı ile bir önceki yıl aynı dönemde %9,1 olan
işsizlik oranı %9,7 seviyelerinde gerçekleşmiştir. Kırsal bölgede genç nüfusta işsizlik oranın
arttığı görülmektedir.
TÜRKİYE
KENT
KIR
2012
2013
2012
2013
2012
2013
Kurumsal Olmayan Nüfus (000)
73.604
74.457
50.397
50.885
23.207
23.572
15 ve Daha Yukarı Yaştaki Nüfus
54.724
55.608
37.656
38.129
17.068
17.479
İşgücü (000)
27.339
28.271
18.186
18.907
9.153
9.364
İstihdam (000)
24.821
25.524
16.167
16.736
8.653
8.788
İşsiz (000)
2.518
2.747
2.018
2.171
500
576
50
50,8
48,3
49,6
53,6
53,6
İstihdam Oranı (%)
45,4
45,9
42,9
43,9
50,7
50,3
İşsizlik Oranı (%)
9,2
9,7
11,1
11,5
5,5
6,1
Tarım Dışı İşsizlik Oranı (%)
11,5
12,0
11,4
11,8
11,9
12,9
Genç Nüfusta (15-24 yaş) işsizlik Oranı
17,5
18,7
20,3
21,2
11,9
13,7
27.385
27.337
19.470
19.222
7.915
8.115
İşgücüne Katılma Oranı (%)
İşgücüne Dahil Olmayanlar (000)
Kaynak: TÜİK
Tablo.7
Yıllar İtibariyle SPK’ya Bağlı Kurumların Gelişimi
150
100
50
0
2007
2008
2009
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Sayısı
Bağımsız Denetim Kurululşarının Sayıları
Derecelendirme Kuruluşlarının Sayıları
2010
2011
2012
2013
Portföy Yönetim Şirketleri Sayıları
Gayrimenkul Değerleme Şirketlerinin Sayıları
Kaynak: Sermaye Piyasası Kurumu
Grafik.17
GYODER
23
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
TÜRKİYE’DE NÜFUSUN GELİŞİMİ ve DEMOGRAFİSİ
Türkiye nüfusu 29 Ocak 2014 tarihinde açıklanan rakamlara göre 31 Aralık 2013 tarihi itibariyle
yaklaşık 76,7 milyondur. Bu nüfusun 18,8 milyonunu 0-14 yaş arası, 51,9 milyonunu 15-64 yaş
arası ve 5,9 milyonunu 65 yaş ve üzeri yaş grupları oluşturmaktadır. Ülke nüfusu artmaya ve
şehirleşmeye devam etmektedir.
Türkiye kırdan kente göçe devam eden bir ülkedir. Şu anda Türkiye’de kentleşme oranı %78’dir
ve bu nüfus 60 milyon civarındadır. 2023 yılına kadar kente göçün devam edeceği ve kentleşme
oranının %84’lerin üzerine çıkması beklenmektedir. Buna göre kentleşen nüfusun 2023 yılında
71 milyon olması öngörülmektedir. Bu göç kaynaklı kentleşme nedeniyle 2025’e kadar göç alan
şehirlerde konut talebinin devam edeceği düşünülmektedir. Kentleşme ile birlikte nüfus
yapısında temel farklılıklar oluşmaktadır. Kentlerde istihdam artarken tarımsal kesimlerde
düşüş vardır. Türkiye’de hane halkı sayısı birçok etken nedeniyle düşmektedir. Bugün 4.12 olan
hane halkı sayısının 2023’te 3,79 olması beklenmektedir.
Yıllar
Nüfus
Artış (%)
2008
71.517.100
1,3%
2009
72.561.312
1,5%
2010
73.722.988
1,6%
2011
74.724.269
1,4%
2012
75.627.384
1,2%
2013
76.667.864
1,4%
Kaynak: TÜİK
Tablo.9
Nüfusu 50 Binin Üzerinde Artan İller
Nüfusu 5 Binden Daha Fazla Azalan İller
İstanbul
2012
NÜFUSU
13.854.740
2013
NÜFUSU
14.160.467
ARTIŞ
RAKAMI
305.727
Tokat
2012
NÜFUSU
613.990
2013
NÜFUSU
598.708
AZALIŞ
RAKAMI
-15.282
Ankara
4.965.542
5.045.083
79.541
Erzurum
778.195
766.729
-11.466
Antalya
2.092.537
2.158.265
65.728
Ordu
741.371
731.452
-9.919
İzmir
Bursa
4.005.459
4.061.074
55.615
Yozgat
453.211
444.211
-9.000
2.688.171
2.740.970
52.799
Hakkari
279.982
273.041
-6.941
Kaynak: TÜİK
Tablo.10
Kaynak: TÜİK
Tablo.11
Gelişmekte olan bir ülke olan Türkiye’de kentli hane halkı sayısı son 10 yılda önemli
değişiklikler yaşamaktadır. Kentli hane halkı büyüklüğü azalırken tek çocuklu hane halkı ile
çocuksuz çiftlerin sayısı artmaktadır ve evlenme yaşı her iki cinste de büyümektedir.
Ekonomik ve sosyal gelişmenin önemli bir belirleyicisi olan çalışma çağı nüfusunun 2023 yılına
kadar artmaya devam edeceği öngörülmektedir. Bugün eğitimi 6,5 yıl olan çalışma çağı
nüfusunun önümüzdeki yıllarda artması beklenmektedir.
GYODER
24
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
Yaş Dağılımlarına Göre Nüfus Sayısı
60.000.000
18.886.575
50.346.979
5.490.715
18.857.179
51.088.202
5.682.003
18.849.814
51.926.356
5.891.694
10.000.000
18.878.582
49.516.670
5.327.736
20.000.000
18.859.334
48.618.564
5.083.414
30.000.000
18.788.587
47.835.090
4.893.423
40.000.000
18.642.391
46.943.690
5.000.175
50.000.000
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
0
0-14
15-64
65 +
Kaynak: TÜİK
Grafik.18
Türkiye’de bugün 65 yaş üstü 5,8 milyon kişi yaşarken TÜİK’te yayımlanan senaryoya göre
2023’te 65 yaş üstü 8,6 milyon kişinin yaşaması beklenmektedir. Bu da nüfusun %10,2’sinin 65
yaş üzeri olacağı anlamına gelmektedir. 2075 yılında ise 65 yaş üzeri kişi sayısının toplam nüfus
içindeki oranının %27,7 olması beklenmektedir.
Senaryo
Senaryo 1
(Temel Senaryo)
Yaş Grubu
2013
2023
2050
2075
0-14
18.751.164
17.854.319
14.694.508
13.026.803
15-64
51.852.082
57.768.287
59.296.228
51.472.952
65 +
5.878.603
8.624.483
19.484.834
24.672.343
Oran (%)
0-14
24,5
21,2
15,7
14,6
15-64
67,8
68,6
63,4
57,7
65 +
7,7
10,2
20,8
27,7
Kaynak: TÜİK
Grafik.19
GYODER
25
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
İNŞAAT SEKTÖRÜ VERİLERİ VE GENEL DEĞERLENDİRME
Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmamış İnşaat Üretim Endeksi 2013 yıl sonunda 2012’ye
göre %7,4 artmış, takvim etkilerinden arındırılmış İnşaat Üretim Endeksi 2013 yıl sonunda 2012
yılına göre %7,5 artmıştır.
2013 yılında bir önceki yıla göre belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı
%11,9, yüzölçümü %10,0, değeri %15,6, daire sayısı %8,4 oranında artmıştır. 2013 yılında bir
önceki yıla göre belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların bina sayısı
%24,1, yüzölçümü %28,3, değeri %36,6, daire sayısı %27,8 oranında artmıştır. Verilerden
görüldüğü üzere Yapı Ruhsatı sayısı ile Yapı Kullanma İzin Belgesi sayısı arasındaki fark giderek
kapanmaktadır.
Alınan yapı ruhsatları istatistiklerine göre 2013 yılında 2012 yılına nazaran ikamet amaçlı
binalarda %11,3 artış, otellerde %6,5 artış, ofislerde %33,6 artış, toptan ve perakende ticaret
binalarında %16,5 artış ve sanayi ve depolarda ise %2,8 artış olmuştur.
Üretim yöntemine göre GSYH incelendiğinde inşaat sektörü reel olarak %6,2 büyümüş ve GSYH
büyümesine %0,4 puan etki etmiştir.
2012 yılında yavaşlayan inşaat sektörü 2013 yılında yeniden hız kazanmış ve reel olarak %7,1
büyüyerek en çok büyüme kaydeden sektör olmuştur.
İnşaat sektörünün toplam istihdamdaki payı son 10 yıldır artarak devam etmektedir. Toplam
istihdamda hizmet sektörü %50’lik payını korurken bunu %24 ile tarım, %19 ile sanayi ve %7
ile inşaat sektörü takip etmektedir.
İnşaat sektörü güven endeksinin 2011 yılının 4. ayında başlayan gerilemesi 2012 yıl sonuna
kadar devam etmiştir. 2013 yılbaşında yükselmeye başlayan güven endeksi sene sonuna doğru
yine düşmeye başlayarak sene başından sene sonuna %9 puan kaybetmiştir.
2013 yılında yapılan kamu sektörü inşaat yatırımları 2012 yılına göre %36 büyüme
kaydetmiştir. Özel sektör inşaat yatırımlarında ise grafik tersine dönmüştür. 2012 yılında
küçülmeye başlayan özel sektör inşaat yatırımları 2013 yılında da küçülmeye devam etmiştir ve
toplamda %2 küçülme kaydetmiştir.
GYODER
26
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
İnşaat Sektörünün Türkiye Ekonomisine Katkısı
6,1
6
5,9
5,8
5,7
5,6
5,5
5,4
5,3
5,2
5,1
6,0
6,0
5,9
5,8
5,9
5,8
6,0
5,9
5,8
5,6
5,5
5,4
İnşaat Sektörünün Türkiye Ekonomisine Katkısı (%)
Kaynak: TÜİK
Grafik.20
İnşaat sektörünün son üç yıldır ekonomiye %5-6 civarında büyüme katkısı olduğu
görülmektedir. Türkiye’nin toplam büyüme rakamlarına bakıldığında sektörün ülkenin
büyümesinde çok ciddi öneme sahip olduğu bu rakamlarda görülmektedir. Gerek istihdam
gerekse GSYH‘ya katkısı sektörün ülke ekonomisindeki en önemli aktörlerden biri haline
getirmiştir.
Bina İnşaatı Maliyeti Endeksi (2005=100)
İnşaat sektöründeki yıllara yaygın maliyetlere bakıldığında son sekiz yılda konut inşaat
maliyetleri takribi %80, diğer tip inşaatların maliyetleri ise ortalama %79 artmıştır.
BİNA İNŞAATI MALİYET ENDEKSİ
YILLAR
2006
I.
ÇEYREK
105,6
II.
ÇEYREK
118,9
III.
ÇEYREK
119,7
VI.
ÇEYREK
119,7
Bir Önceki Yıla Göre Değişim
Oranı (%)
17,5%
2007
124,5
125,8
125,9
126,6
5,7%
2008
138,8
153,8
142,2
136,6
7,9%
2009
135,4
136,6
137,4
137,5
0,6%
2010
142,3
142,8
145,5
147,8
7,5%
2011
154,3
161,0
166,7
168,2
13,8%
2012
170,3
171,3
171,4
172,1
2,3%
2013
175,3
178,2
182,3
184,5
7,2%
Kaynak: TÜİK
Tablo.10
GYODER
27
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
İnşaat Sektörü Gelişme Hızı
Türkiye inşaat sektörü ekonomik gelişmeye paralel bir gelişme göstermektedir. Son üç yıllık
veriler incelendiğinde ekonominin önemli bir dinamiğinin inşaattan geldiği bu verilerden de
okunabilmektedir.
Kaynak: TÜİK
Grafik.21
Türkiye Yapı İzin İstatistikleri Gelişimi
Yapı ruhsatları alımı ile yapı kullanma izin istatistikleri -iskan alımları- karşılaştırıldığında arada
hala fark olduğu görülmektedir. Yapı ruhsatı alımından 2-3 sene sonra yapı kullanma izni
alındığı varsayıldığında bugün hala yapıların takribi %23‘ünün iskan almadığı gibi bir sonuca
varılabilmektedir.
814.031
698.571
750.922
546.672
650.127
556.769
429.755
518.475
469.981
503.565
357.286
584.955
326.484
600.387
295.389
546.618
249.816
330.446
164.994
1 000 000
900 000
800 000
700 000
600 000
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
907.451
Daire Sayısına Göre Yapı İzin İstatistikleri
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
YAPI RUHSATI
YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ
Kaynak: TÜİK
Grafik.22
GYODER
28
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
İnşaat Sektörünün Toplam İstihdam İçindeki Payının Yıllar İtibariyle Gelişimi (%)
8,0
7,0
6,0
4,9
5,5
5,9
5,9
5,9
2006
2007
2008
6,1
6,3
2009
2010
7,0
6,9
7,0
2011
2012
2013
5,0
(%)
4,0
3,0
2,0
1,0
0,0
2004
2005
TOPLAM İSTİHDAM İÇİNDE İNŞAAT SEKTÖRÜ PAYI
Kaynak: TÜİK
Grafik.23
Kullanım Amacına Göre Alınan Yapı Ruhsatları
2%
4% 3%
5%
1%
85%
İkamet Amaçlı Binalar
Otel
Ofis
Toptan ve Perakende Ticaret Binaları
Sanayi Binaları ve Depolar
Diğer
Kaynak: TÜİK
Grafik.24
GYODER
29
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
Kullanım Amacına Göre Alınan Yapı Kullanma İzin Belgeleri
5%
2%
3%
3%
1%
87%
İkamet Amaçlı Binalar
Otel
Ofis
Toptan ve Perakende Ticaret Binaları
Sanayi Binaları ve Ddepolar
Diğer
Kaynak: TÜİK
Grafik.25
Türkiye’nin Sabit Sermaye Yatırımları İçindeki Kamu Ve Özel Sektör İnşaat Yatırımları
(bin TL)
40.000
35.000
30.000
2012
4. Ç
2013
1. Ç
16.787
19.405
2012
3. Ç
16.185
19.159
2012
2. Ç
15.688
21.696
20.185
12.592
19.254
2012
1. Ç
12.085
2011
4. Ç
12.473
18.654
2011
3. Ç
12.045
22.188
19.767
8.398
2011
2. Ç
10.915
20.184
2011
1. Ç
12.166
18.160
5.000
10.896
10.000
7.750
15.000
18.128
20.000
22.011
25.000
2013
2. Ç
2013
3. Ç
2013
4. Ç
0
Kamu Sektörü
Özel Sektör
Toplam
Kaynak: TÜİK
Grafik.26
Kamu sektörünün toplam sermaye yatırımlarından aldığı pay 2011 ve 2012 yıllarında %35 iken
bu rakamın 2013 yılında %46 gibi bir rakama çıktığı görülmektedir.
GYODER
30
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
YABANCILARIN TÜRKİYE’DE MÜLK EDİNİMİ
Türkiye’de karşılıklılık (mütekabiliyet) ilkesi uygulaması 18 Mayıs 2012 ‘de kaldırılmıştır.
Hangi ülke vatandaşlarının ne çeşit mülk edinebileceği kararı bu tarihten sonra Bakanlar Kurulu
yetkisine bırakılmıştır. Bakanlar Kurulu ise Birleşmiş Milletler’e üye ülke vatandaşlarının hemen
hemen tamamı için Türkiye’de taşınmaz edinebilme imkanı getirmiştir.
Bugüne kadar karşılıklılık olmadığı için Türkiye’den mülk edinemeyen yabancı ülke vatandaşları
bu kanunla mülk edinme fırsatı bulmuştur.
Yeni düzenleme ile Türkiye’de eskiden mülk edinemeyen Birleşik Arap Emirlikleri, Irak gibi
Ortadoğu ülkeleri, Azerbaycan gibi komşu ülke vatandaşları için Türkiye’de mülk edinme yolu
açılmıştır. Ancak Türkiye’ye sınırı olan ülkelerin vatandaşları listede olsalar da sınır illerinde
mülk edinememektedir.
En Fazla Mülk Edinilen İller
Türkiye’de 2013 yılında il bazında en fazla gayrimenkul satılan 10 il satılan parsel sayısına göre,
sırası ile Antalya, Muğla, İstanbul, Yalova, İzmir, Aydın, Sakarya, ,Bursa, Ankara, Mersin olarak
gerçekleşmiştir.
Bağımsız
Bölüm
Parsel
Adedi
Bağımsız
Bölüm
Adedi
Bağımsız
Bölüm
Hisseye İsabet
Eden Yüz
Ölçümü (m2)
Toplam
Parsel
Adedi
Toplam
Hisseye
İsabet Eden
Yüz Ölçümü
(m2)
ANTALYA
Kat Mülkiyetine Konu
Olmayan
Ana
Ana
Taşınmaz
Taşınmaz
Parsel
Hisseye
Adedi
İsabet Eden
Yüz Ölçümü
(m2)
375
329.749
2.105
6.609
594.959
2.480
924.708
8.558
MUĞLA
322
572.302
690
1.247
290.510
1.012
862.812
1.855
İSTANBUL
449
339.235
1.689
3.214
241.751
2.138
580.986
3.378
YALOVA
281
344.203
202
353
28.892
483
373.095
471
İZMİR
174
219.887
203
257
28.225
377
248.112
399
AYDIN
125
98.940
530
1.239
146.380
655
245.320
1.728
SAKARYA
56
139.587
52
104
43.780
108
183.367
164
BURSA
84
81.420
209
404
23.805
293
105.225
493
ANKARA
42
70.831
172
190
12.840
214
83.671
229
MERSİN
47
33.764
182
568
48.602
229
82.366
619
İl Adı
Kat Mülkiyetine Konu Olan
Toplam
Toplam
Kişi
Adedi
Kaynak: Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü
*Sıralamalar yüz ölçüme göre yapılmıştır.
GYODER
31
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
En Fazla Mülk Edinen Milletler
Türkiye’de en fazla mülk edinen 10 uyruk satılan parsel sayısına göre, sırası ile Almanya, Suudi
Arabistan, İngiltere, Rusya Federasyonu, Hollanda, Azerbaycan, Norveç, İsveç, Irak ve İran
olmuştur.
Kat Mülkiyetine Konu
Olmayan
Ana
Ana Taşınmaz
Taşınmaz
Hisseye İsabet
Parsel
Eden Yüz
Adedi
Ölçümü (m2)
Kişi Ülke Adı
Kat Mülkiyetine Konu Olan
Bağımsız
Bölüm
Parsel
Adedi
Bağımsız
Bölüm
Adedi
Toplam
Almanya
891
1.033.668
854
1.152
Bağımsız
Bölüm
Hisseye
İsabet
Eden Yüz
Ölçümü
(m2)
108.956
Toplam
Parsel
Adedi
Toplam
Hisseye
İsabet
Eden Yüz
Ölçümü
(m2)
Toplam
Kişi Adedi
1.745
1.142.624
1.605
Suudi Arabistan
197
665.626
283
597
64.206
480
729.832
593
İngiltere
328
278.660
981
1.606
260.673
1.309
539.333
2.525
Rusya
Federasyonu
Hollanda
72
82.242
1.131
2.886
242.461
1.203
324.703
3.254
122
121.214
231
316
43.696
353
164.910
456
Azerbaycan
51
80.912
460
605
56.354
511
137.266
598
Norveç
15
7.780
440
1.020
96.384
455
104.164
1.489
İsveç
29
49.074
321
613
42.365
350
91.439
621
Irak
59
51.861
446
544
31.039
505
82.900
580
İran
24
32.865
371
526
49.025
395
81.890
631
Kaynak: Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü
*Sıralamalar yüz ölçümüne göre yapılmıştır.
Kıtalara Göre Türkiye’de Mülk Edinimi
Türkiye’de 2013 yılında mülk edinmiş olan yabancı millet vatandaşlarının kıtalara göre dağılımı
aşağıdaki gibidir. Özellikle Ortadoğu ülkeleri vatandaşlarının toplam satışın % 33’ünü
oluşturduğu görülmektedir.
%1
GYODER
%0
%38
%59
%0,2
Amerika Toplam: %2
32
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
KONUT SEKTÖRÜ
Türkiye’de gayrimenkul özelinde konut halen önemli bir yatırım aracı olmayı sürdürmektedir.
Hane halklarının bu kuvvetli yatırım eğilimi arada kesintilere uğrasa da önümüzdeki orta-uzun
vadede de önemini koruyacağı ve özellikle diğer yatırım araçlarındaki belirsizlikler ve
dalgalanmalar nedeniyle konutun bir yatırım aracı olarak talep görmeye devam edeceği
öngörülmektedir.
Gelir dağılımında yaşanacak iyileşme beklentilerine bağlı olarak özellikle orta gelir grubunun
konut talebinin daha hızlı artacağı öngörülmektedir. Nüfusun büyümesi, kentleşmenin devam
etmesi beklenmektedir. Nüfus bugün artmadan dursa bile demografinin değişimi; evlenme,
boşanma, yalnız yaşama, çalışma alışkanlıklarının değişimi nedeni ile daha fazla erişilebilir
konuta ihtiyaç duyulacaktır. Ancak ihtiyaca yönelik geliştirilen konutların erişilebilir ve hane
halkı alım gücüne denk olması gerekmektedir.
Öte yandan tüm bu gelişmeler kapsamında ipotekli konut kredilerinin kullanımı da ülkemizde
hızla artmaktadır. İpotekli Konut Finansmanı Kanunu 2006 yılında uygulamaya girmiştir. Bu
tarihten sonra bankalar konut kredisi kullandırmaya başlamış ve konut kredisi hacmi hızla
artmıştır. Ancak faiz oranlarının yüksekliği, hala konut kredisi kullanabilecek kesimin kısıtlı
olmasını gerektirecek düzeydedir. İpotekli konut kredileri ikincil piyasa uygulamaları henüz
olmadığından, kredi faizleri istenen düzeyde düşmemiştir. Bazı finans kurumları yabancı ülke
vatandaşlarına konut kredisi kullandırabilmektedir.
İpotekli Konut Satışlarının Toplam Konut Satışı İçindeki Oranı
adet
1.000.000
900.000
800.000
700.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
895.594
708.275
555.184
701.621
607.098
376.964
246.741
289.275
270.136
2011
2012
22.726*
2009
2010
Toplam Satış
2013
İpotekli Satışlar
Kaynak: TÜİK
Grafik.28
(*)Ağustos- Aralık 2009
GYODER
33
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
5 Büyük İlde Ortalama Konut Kira Değerleri
(TL/m2)
17
18
16
14
12
10
8
7
8
6
6
Antalya
Bursa
6
4
2
0
İstanbul
Ankara
İzmir
Konut Kira Değerlerindeki Değişim (TL/m2)
Kaynak: Hürriyet Emlak
Grafik.29
Daire Sayısına Göre Alınan Konut Yapı Ruhsatları
1.000.000
700.000
2008
2009
647.710
2007
516.234
2006
501.020
300.000
581.030
400.000
597.797
500.000
545.346
600.000
810.817
800.000
746.607
902.645
900.000
200.000
100.000
0
2005
2010
2011
2012
2013
Alınan Konut Yapı Ruhsatı Sayıları
Kaynak: TÜİK
Grafik.30
GYODER
34
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
2013 Yılında En Çok ve En Az Konut Satılan 3 İl
2013 YILINDA EN AZ KONUT SATILAN İLLER
SATILAN KONUT SAYISI
HAKKARİ
138
ARDAHAN
185
BAYBURT
369
2013 YILINDA EN FAZLA KONUT SATILAN
İLLER
İSTANBUL
SATILAN KONUT SAYISI
ANKARA
137.773
İZMİR
72.421
234.789
Kaynak: TÜİK
Tablo.12
Konut Kredileri ve Ortalama Konut Kredisi Faiz Oranları Değişimi
Türkiye’de ikincil piyasaların olmaması ve yüksek faiz oranları nedeni ile konut kredilerinin
kullanım süreleri uzun değildir. Konut kredilerinin kullanımı yoğun olarak 5-10 sene
arasındadır. Ortalama kredi büyüklüğü kullanılan kredi başına 84 bin TL (38 bin USD)’dır.
Kullanılan rakam birim büyüklüğü son 1 yıldır %10,5 artmıştır.
1,6
1,4
1,5
1,36
1,2
1,2
1,08
1
1,02
0,97 0,93
0,89
0,8
1,04
0,92
0,2
0,52 0,55
0,45 0,48
0,39 0,40 0,42
1,05
0,98
0,83
0,79 0,81
0,6
0,4
1,1
0,61
0,65
0,81
0,75 0,78
0,71 0,73 0,75
0,92
0,86 0,76
1,06
1,00
1,10
0,91
0,89
0,69
0
KONUT KREDİSİ FAİZ ORANLARI (ay sonu %)
KULLANDIRILAN KONUT KREDİSİ (100 mia TL)
Kaynak: TCMB
Grafik.31
GYODER
35
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
Yeni Konut Fiyat Endeksi (2010 Ocak=100)
160
140
120
148
145
144
131
128
127
134
125
119
117
116
143
114
122
110
100
80
60
40
20
0
GENEL
1+1 DAİRE
2+1 DAİRE
2011
2012
3+1 DAİRE
4+1 DAİRE
2013
Kaynak: Garanti Mortgage-Reidin.com-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi
Grafik.32
Türkiye Konut Fiyat Endeksi
Dönem
TKFE
Bir Önceki Aya
Göre Değişim
(%)
Bir Önceki Yılın
Aynı Ayına Göre
Değişim (%)
Oca.13
130,06
1,13
11,91
Şub.13
131,86
1,38
11,77
Mar.13
133,46
1,21
12,15
Nis.13
135,14
1,26
12,09
May.13
136,73
1,18
12,23
Haz.13
138,54
1,32
12,49
Tem.13
140,13
1,15
12,89
Ağu.13
141,24
0,79
12,70
Eyl.13
142,21
0,69
12,89
Eki.13
143,22
0,71
13,02
Kas.13
145,35
1,49
14,04
Ara.13
146,37
0,70
13,81
Oca.14
147,39
0,70
13,32
Kaynak: TCMB Konut Fiyat Endeksi
Tablo.33
GYODER
36
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
İkinci El Konut Fiyatları ve Kiraları Endeksi (2007=100)
160
98
101
93
94
90
91
88
80
89
100
114
118
120
123
134
140
60
40
20
0
2008
2009
2010
İKİNCİ EL KONUT FİYATLARI
2011
2012
2013
KONUT KİRALARI
Kaynak: Garanti Mortgage-Reidin.com İkinci El Konut Fiyat Endeksleri
Grafik.34
Yıllara Göre Kullandırılan Konut Kredileri
mio TL
%28
%15
%23
Kaynak: TCMB
Grafik.35
GYODER
37
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
Konut Fiyatları Artış Oranlarının İnşaat Maliyetleri Artışı Karşısındaki Davranışı
E-5 Merter Havaalanı Aksı-Zeytinburnu
Bakırköy
Kemerburgaz
Beylikdüzü
Anadolu Yakası Boğaz Hattı
Kağıthane-Seyrantepe
Gaziosmanpaşa
Bağdat Caddesi
Zeytinburnu
Başakşehir
Zekeriyaköy
Esenyurt
Riva-Poyrazköy-Anadolu Feneri
Şerifali
Ayazağa-Maslak-Darüşşafaka
Ataşehir
Alemdağ
Esenler
Ömerli-Polonezköy-Hüseyinli
Kartal
Ümraniye
Basın Ekspres Yolu Çevresi ve Güneşli
Çekmeköy Merkez
Şile
Pendik
Beyoğlu
Sarıyer
Küçükçekmece-Halkalı
Esenyurt
Maltepe
Acıbadem E-5 Aksı ve Çamlıca
Başakşehir
Tuzla
Büyükçekmece
Beşiktaş
Avcılar
Sancaktepe
Şişli-Fulya-Bomonti-Büyükdere
Beykoz
Taşdelen
Güngören
Bağcılar
-10% -5%
0%
5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%
İnşaat Maliyetleri Artış Oranı
Konut Fiyatları Artış Yüzdesi
Kaynak: Eva Araştırma Departmanı ve TÜİK Grafik.35.a
GYODER
38
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
Bölgesel Bazda Konut Fiyatları Artış Oranlarının Enflasyon Artışı Karşısındaki Davranışı
E-5 Merter Havaalanı Aksı-Zeytinburnu
Bakırköy
Kemerburgaz
Beylikdüzü
Anadolu Yakası Boğaz Hattı
Kağıthane-Seyrantepe
Gaziosmanpaşa
Bağdat Caddesi
Zeytinburnu
Başakşehir
Zekeriyaköy
Esenyurt
Riva-Poyrazköy-Anadolu Feneri
Şerifali
Ayazağa-Maslak-Darüşşafaka
Ataşehir
Alemdağ
Esenler
Ömerli-Polonezköy-Hüseyinli
Kartal
Ümraniye
Basın Ekspres Yolu Çevresi ve Güneşli
Çekmeköy Merkez
Şile
Pendik
Beyoğlu
Sarıyer
Küçükçekmece-Halkalı
Esenyurt
Maltepe
Acıbadem E-5 Aksı ve Çamlıca
Başakşehir
Tuzla
Büyükçekmece
Beşiktaş
Avcılar
Sancaktepe
Şişli-Fulya-Bomonti-Büyükdere
Beykoz
Taşdelen
Güngören
Bağcılar
-10%
0%
Yıllık Enflasyon Oranı
10%
20%
30%
40%
50%
Konut Fiyatları Artış Yüzdesi
Kaynak: Eva Araştırma Departmanı ve TÜİK
Grafik.35.b
GYODER
39
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
Bölgesel Bazda Konut Fiyatları Artış Oranlarının Döviz Artışı Karşısındaki Davranışı
E-5 Merter Havaalanı Aksı-Zeytinburnu
Bakırköy
Kemerburgaz
Beylikdüzü
Anadolu Yakası Boğaz Hattı
Kağıthane-Seyrantepe
Gaziosmanpaşa
Bağdat Caddesi
Zeytinburnu
Başakşehir
Zekeriyaköy
Esenyurt
Riva-Poyrazköy-Anadolu Feneri
Şerifali
Ayazağa-Maslak-Darüşşafaka
Ataşehir
Alemdağ
Esenler
Ömerli-Polonezköy-Hüseyinli
Kartal
Ümraniye
Basın Ekspres Yolu Çevresi ve Güneşli
Çekmeköy Merkez
Şile
Pendik
Beyoğlu
Sarıyer
Küçükçekmece-Halkalı
Esenyurt
Maltepe
Acıbadem E-5 Aksı ve Çamlıca
Başakşehir
Tuzla
Büyükçekmece
Beşiktaş
Avcılar
Sancaktepe
Şişli-Fulya-Bomonti-Büyükdere
Beykoz
Taşdelen
Güngören
Bağcılar
-10%
0%
USD Kuru Artış Oranı(2012-2013)
10%
20%
30%
40%
50%
Konut Fiyatları Artış Yüzdesi
Kaynak: Eva Araştırma Departmanı ve TCMB
Grafik.35.c
GYODER
40
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
Konut Dışı Bina Yatırımları
Konut dışı sektörlerdeki yatırımları incelediğimizde sırasıyla bu geliştirmeleri otel, ofis ve
perakende binalarının izlediğini görüyoruz.
Yapı İzinlerine Göre Konut Dışı Bina Yatırımları
Kaynak: TÜİK Grafik.36
Yüzölçümlerine Göre Konut Dışı Bina Yatırımları
Kaynak: TÜİK
Grafik.37
GYODER
41
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
62.422
90.000
80.000
2010
2011
92.983
25.306
2008
20.000
18.333
16.063
2007
30.000
19.373
16.930
40.000
42.827
50.000
11.540
mio TL
42.943
60.000
45.248
70.000
28.356
100.000
79.658
82.544
Kullanma Amacına Göre Yapı Ruhsatları Değer Karşılaştırması
10.000
0
2009
İkamet Amaçlı Binalar
2012
2013
İkamet Amaçlı Olmayan Binalar
Kaynak: TÜİK
Grafik.38
İnşaat Sektörüne Kullandırılan Krediler
mia TL
100.000
85.090
90.000
89.117
80.000
70.000
59.030
60.000
49.314
50.000
40.000
27.115
30.000
20.000
10.000
30.001
36.459
17.647
4.639
7.319
2004
2005
10.869
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
(ilk 2 ay)
Kaynak: TCMB
Grafik.39
GYODER
42
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
İstanbul’da Markalı Konutlar
İstanbul, 14 milyonluk nüfusu ile Türkiye nüfusunun %18‘ini taşımaktadır. Marmara Denizi ve
Karadeniz’i birleştiren İstanbul Boğazı ise, İstanbul şehrini Avrupa ve Anadolu yakası olarak
ikiye ayırmaktadır. Nüfusun 9,5 milyonu Avrupa yakasında yaşarken, kalan kısmı Anadolu
yakasındadır. İstanbul Türkiye’nin en büyük metropolü olarak iş hayatının da nabzının attığı
şehirdir. Şehirde takribi 5,2 milyon konut bulunmaktadır.
İstanbul'da son on yılda özellikle güvenliğin ön planda olduğu ve sistemli bir hayatın yer aldığı
markalı konut projeleri geliştirilmiştir. EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlığın yapmış
olduğu araştırmaya göre bugün yaklaşık 400 bin adet olan markalı konutların satış hızı,
bölgelerdeki dairelerin satış fiyatlarına, talep edilen daire tiplerinin arzına ve dairelerin
büyüklüklerine göre değişiklik göstermektedir. Burada mevcuttaki markalı konutların ise,
İstanbul konut stokunun sadece %8‘i olduğu bilinmektedir. Markalı konut piyasası son yıllarda
Ankara, İzmir gibi Türkiye’nin diğer önemli şehirlerinde de geliştirilmeye başlanmış olsa da
sektörün en büyük pazar payını sadece konutta değil ofis piyasasında da İstanbul almaktadır. Bu
nedenle raporda İstanbul anlatılmıştır.
Konut satışlarının dinamiği incelendiğinde, yoğun olarak projelerin inşaatlarının devam ettiği
bölgelerde konut satış hızlarının daha yüksek olduğu, stabil duruma geçmiş markalı konut satış
ivmesinin ise gelişmekte olan bölgeler kadar yüksek olmadığı görülmektedir. Markalı konut
tercih edenlerin bir kısmı oturmak amaçlı alım yaparken, bir kısmı ise değer artışı beklentisi ile
yatırım yapmaktadır.
Konut yatırımları yapılırken kira geliri ve kendini geri ödeme süresi arasındaki bağlantının
bölgesine göre 16-22 yıl arasında olduğu görülmektedir. Özellikle markalı konutlarda sitenin
işletilmesi için gerekli olan aylık genel giderlerin yüksek olması, kiralama ve satışta problem
olabilmektedir. İyi işletilen ve iyi planlanan projelerde ise, yatırım aşamasında yapılan doğru
planlama ve inşaat sayesinde genel giderler yüksek olmamaktadır.
Analizlere göre markalı konutların ilçelere göre yoğunluğu incelediğinde yeni gelişen batı
bölgesi öne çıkmaktadır.
MARKALI KONUTLARIN
İLÇELERE GÖRE YOĞUNLUĞU
Resim.1
Kaynak : EVA Araştırma Departmanı
GYODER
43
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
Şehrin bağlantı yollarına yakın bölgelerinde ve büyük projelerin geliştirildiği yerlerde markalı
konutların satış hızlarının daha yüksek olduğu görülmektedir.
FİYAT ARALIĞI
Resim.2
Kaynak : EVA Araştırma Departmanı
İstanbul’da konut fiyatlarının USD/m2 değerlerine bakıldığında en pahalı bölgenin İstanbul
Boğazı olduğu görülmektedir. Bunu Beykoz, Bakırköy, Kadıköy Bağdat Caddesi takip etmektedir.
GYODER
44
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
Markalı Konut Projelerinin Toplam Konutlar İçindeki Oranı
BÖLGE
YÜZDE
ORANI
BEYOĞLU
GÜNGÖREN
BAYRAMPAŞA
ÜSKÜDAR
ESENLER
BAHÇELİEVLER
KADIKÖY
BAĞCILAR
KAĞITHANE
ŞİLE
BEŞİKTAŞ
EYÜP
GAZİOSMANPAŞA
SARIYER
PENDİK
BEYKOZ
KARTAL
ÜMRANİYE
BÜYÜKÇEKMECE
ZEYTİNBURNU
MALTEPE
AVCILAR
KÜÇÜKÇEKMECE
TUZLA
ÇEKMEKÖY
SANCAKTEPE
BAKIRKÖY
ŞİŞLİ
ATAŞEHİR
BAŞAKŞEHİR
BEYLİKDÜZÜ
ESENYURT
TOPLAM
0%
1%
2%
3%
3%
3%
3%
3%
4%
4%
4%
4%
4%
4%
5%
5%
5%
5%
6%
6%
6%
8%
10%
10%
11%
14%
15%
15%
24%
25%
30%
30%
8%
Kaynak: EVA Araştırma Departmanı
Tablo.13
GYODER
45
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
OFİS PİYASASI
TÜİK verilerine göre Türkiye’de ofis binası için alınan yapı ruhsatları yüzölçümü bazında
incelendiğinde 2012 yılında 2011 yılına göre %29, 2013 yılında ise 2012 yılına göre %8,4
büyüme kaydedilmiştir.
Adana
2013 Yılında Alınan Ofis
Binaları Ruhsatları
(Yapı Sayısına Göre)
82
Kütahya
27
Malatya
23
Manisa
26
Adıyaman
5
Kahramanmaraş
42
Afyonkarahisar
50
Mardin
13
Ağrı
8
Muğla
53
Amasya
8
Muş
Ankara
174
Nevşehir
8
Antalya
156
Niğde
5
Artvin
5
Ordu
27
Aydın
26
Rize
6
Balıkesir
28
Sakarya
71
Bilecik
9
Samsun
29
Bingöl
8
Siirt
5
Bitlis
3
Sinop
1
Bolu
8
Sivas
7
Burdur
14
Tekirdağ
65
Bursa
59
Tokat
12
Çanakkale
11
Trabzon
20
Çankırı
7
Tunceli
1
Çorum
7
Şanlıurfa
11
Denizli
87
Uşak
42
Diyarbakır
15
Van
26
Edirne
21
Yozgat
14
Elazığ
10
Zonguldak
5
Erzincan
3
Aksaray
4
Erzurum
14
Bayburt
2
Eskişehir
10
Karaman
4
Gaziantep
20
Kırıkkale
7
Giresun
8
Batman
4
Gümüşhane
5
Şırnak
9
Hakkari
2
Bartın
3
Hatay
32
Ardahan
3
Isparta
6
Iğdır
8
Mersin
18
Yalova
17
İstanbul
332
Karabük
3
İzmir
113
Kilis
3
Kars
2
Osmaniye
19
Kastamonu
11
Düzce
38
Kayseri
14
Kaynak: TÜİK
Kırklareli
7
Kırşehir
14
Kocaeli
253
Konya
210
GYODER
Tablo
46
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
2012 yılı son çeyreğinde , Avrupa yakası A sınıfı plazalarda ortalama boşluk oranı %8,92’ye
düşmüştür. Aynı dönemde Anadolu yakasında A sınıfı ofislerin ortalama boşluk oranları da
%18,48’e düşmüştür. 2013 yılı ilk çeyreğine gelindiğinde ise, Avrupa yakası A sınıfı plazalarda
ortalama boşluk oranı, %15 seviyesindedir. Aynı dönemde Anadolu yakası A sınıfı ofislerde
boşluk oranı ise %16’dır.
Türkiye’de ofis piyasası İstanbul demektir. İstanbul’da ofis piyasasında 2013 yılsonu itibari ile
ofis arzı 2,3 milyon m2’ye ulaşmıştır. Son on yıl içinde ofis arzında önemli bir büyüme
yaşanmıştır.
İstanbul ofis piyasası son 3 yılda %34, son 2 yılda da %28 büyümüştür. Son iki yılda mevcut stok
toplamda 1,3 milyon m2’den 1,7 milyon m2’ye büyümüştür. Son üç yılda birim metrekare
kiraları Maslak bölgesinde ortalama %35, havaalanı bölgesinde ortalama %28, Kozyatağı
bölgesinde ortalama %45, Beşiktaş bölgesinde ortalama %9, Ümraniye bölgesinde ortalama
%13 oranında artarken; Altunizade bölgesinde ortalama %17 azalmıştır.
İstanbul’da Ofis Stoku Dağılımı
ASYA
2012
AVRUPA
2012
TOPLAM
2012
ASYA
2013
AVRUPA
2013
TOPLAM
2013
A Sınıfı Ofis Alanı (m²)
423.808
1.031.332
1.455.140
491.453
1.151.311
1.642.764
B Sınıfı Ofis Alanı (m²)
274.731
447.696
722.427
275.321
447.746
723.067
23
10
14
16
15
16
A Sınıfı Ofislerde
Ortalama Boşluk Oranı (%)
Kaynak: Colliers International Turkey
Tablo.15
İstanbul’un Merkezi İş Alanının (MİA) günümüzde Şişli-Zincirlikuyu-Levent-Maslak aksında
Büyükdere Caddesi üzerinde yoğunlaştığı söylenebilmektedir.
Avrupa yakası ofis piyasasını 5 farklı bölgeye ayırmak mümkündür. Bu bölgeler arasında LeventMaslak ofis stokunun en fazla olduğu, Batı Bölgesi ise kira rayiçlerinin düşük olduğu bölge olarak
karşımıza çıkmaktadır.
İstanbul’da MİA’nın kalbi olan Büyükdere Caddesi-Maslak-İstinye hattı son yıllarda çok ciddi bir
trafik yükü altındadır. Bu güzergâhtaki Metro’nun Hacıosman Mevkii’ne kadar ulaşmış olması
bölgeyi daha cazip hale getirmiştir. Avrupa Yakası’nda Maslak hattına alternatif olarak Kağıthane
Bölgesi oluşmuştur. En yoğun MİA aksı olan Büyükdere Caddesi aksında ofis arzını
karşılayabilecek stokun yetersiz kalması Kâğıthane’nin yıldızını parlatmıştır. Cendere Vadisi ise
bölgede en hızlı gelişen lokasyonlardan biridir.
GYODER
47
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
İstanbul Ofis Stoku
İSTANBUL OFİS STOKU (m²)
(m2)
2.365.831
2.500.000
1.000.000
723.067
1.500.000
1.642.764
2.000.000
500.000
0
A SINIFI
B SINIFI
TOPLAM
Kaynak: Colliers International Turkey
Grafik.40
Anadolu yakası ofis piyasasını oluşturan bölgelerin başında ise Altunizade, Kozyatağı, Kavacık ve
Ümraniye gelmektedir. Altunizade bölgesindeki yapılaşma imkânlarının kısıtlı kalması 2000’li
yılların başında yapılaşmayı Kozyatağı ve Ümraniye’ye doğru kaydırmıştır. Kavacık daha önce
yapılaşmaya başlamış olsa da altyapı imkânlarının yıllarca geliştirilememesi ve imar sorunları
bölgenin gelişmesine engel olmuştur. Bu nedenle alternatif kiralama imkânları arayan ofisler
yeni bölgelere kaymıştır. Sanayi alanlarının dönüşüme konu olmasıyla birlikte Maltepe - Kartal
hattında özellikle E-5 çevreyolu güzergâhı birçok yeni ofis projesine konu olmuştur.
Anadolu yakasında özellikle Ataşehir bölgesinde geliştirilmesi beklenen yeni finans merkezi
projesi ve bölgeye taşınması planlanan Ankara merkezli kamu bankaları bölgeye olan ilgiyi
arttırmıştır. Bölgede yapılan incelemelerde Ataşehir ofis stokuna duyulan ihtiyaç doğrultusunda
kurulması planlanan Finans Merkezi, bölgenin konut sektöründe canlı olması gibi ofis
sektöründe de canlı olmasını sağlamıştır. Finans Merkezi olarak belirlenen alanda BDDK, SPK,
Merkez Bankası gibi çeşitli devlet kurumlarının Finans Merkezi’nden parseller satın alması
bölgede bulunan projelerin ofis satışlarına etki etmiştir.
Genele bakıldığında Avrupa Yakası’nda Anadolu Yakası’ndan yaklaşık 1 milyon m2 daha fazla
mevcut stok bulunmaktadır. Gelecek ofis projelerine bakıldığında ise; Anadolu Yakası’nda Finans
Merkezi projesinin de etkisiyle Avrupa Yakası’na eşit sayılabilecek büyüklükte bir geliştirme
yapıldığı görülmektedir. Eğer planlanan geliştirmeler ve inşa edilen projeler yapılırsa 2017
sonuna kadar mevcut stokun 1,8 kat daha büyümesi beklenmektedir. Proje ve inşaat halindeki
ilave stokun yaklaşık 1 milyon metrekaresi “İstanbul Finans Merkezi” projesinden gelmektedir.
GYODER
48
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
İstanbul Ofis Stoku Anadolu Avrupa Alan Ayrımı m2 Dağılımı
İstanbul’da mevcuttaki ofis alanlarının takribi 60%’ı Avrupa yakasında, %40’ı Anadolu
Yakasında bulunmaktadır.
İstanbul’da Beklenen m2 Ofis Alanı Gelişimi
BÖLGE
Kadıköy - Kozyatağı
Ataşehir
Finans Merkezi
Altunizade-Ümraniye-Kavacık
Kartal - Maltepe
TOPLAM
Levent - Etiler
Şişli - Zincirlikuyu
Maslak
Kağıthane - Seyrantepe
Batı Bölgesi
TOPLAM
İSTANBUL GENEL TOPLAM
Kaynak: EVA Araştırma Departmanı
Grafik.41
GELECEK STOK
A ve B SINIFI OFİS STOKU
(m²)
99.599
206.623
986.060
43.277
185.302
1.520.861
247.472
254.448
525.969
219.478
271.808
1.519.175
3.040.036
İstanbul’da Ofis Sektöründe Doluluk ve Kira Bedelleri USD/m2
İstanbul’da 2012 yılında Anadolu yakasındaki A sınıfı ofislerin boşluk oranı %23, Avrupa
yakasındaki A sınıfı ofislerin boşluk oranı %10 iken; 2013 yılında Anadolu yakasında A sınıfı
ofislerin boşluk oranı %16, Avrupa yakasında A sınıfı ofislerin boşluk oranı %15 şeklinde
hesaplanmıştır.
İstanbul’da merkezi iş alanındaki A sınıfı ofisler özelliklerine göre 25-45 USD/m2 /ay; B sınıfı
ofisler 12-20 USD/m2/ay, fiyatlara kiralanabilmektedir. Şehrin ana merkezlerinden uzaklaştıkça
fiyatlar projesine göre düşmektedir. Ofislerin satış fiyatları ise, özellikle yerine ve projenin
özelliklerine göre 2.000-3.250 USD/m2 ile 4.500-8.000 USD/m2 arasında değişebilmektedir.
Mülkün toplu taşıma bölgelerine yakınlığı, merkezi iş alanında olup olmadığı gibi faktörler
değeri etkilemektedir.
İstanbul Ofis Stoku Dağılımı
40%
42%
MIA
MIA Dışı Avrupa
19%
MIA Dışı Asya
Kaynak: EVA Araştırma Departmanı Grafik.42
GYODER
49
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
LOJİSTİK / DEPOLAMA PİYASASI
Ülkemizde Lojistik Sektörü son yıllarda gelişme gösteren bir sektördür. Türkiye coğrafi konumu
itibariyle Ortadoğu’da bulunması ve Asya ile Avrupa kıtası arasında köprü görevi görmesinden
kaynaklanan avantajlı bir konuma sahiptir.
2009 yılında dünyada yaşanan global ekonomik krizin etkilerinin azalması ile 2010 yılında
dünya ticaretinde artış yaşanmış ve bu artışa paralel olarak ithalat ve ihracat rakamları
artmıştır. Oluşan bu ticari hareketlilikten Türkiye lojistik sektörü de payını almış, gelişim
sürecine girmiş ve sektördeki hizmet veren firmalar yatırımlarını arttırmışlardır.
Türkiye’deki lojistik sektörünün büyük kısmını oluşturan İstanbul; Karayolu, Demiryolu,
Havayolu ve Denizyolu ulaşımının beraber yapılabildiği bir il olması ve Asya ile Avrupa kıtaları
arası köprü görevi görüyor olması sonucunda önemini daha büyük ölçüde hissettirmektedir.
1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni İmar Planı’na göre Kuzey Marmara Otoyolu, 3. Boğaz Köprüsü
ve 3.Havaalanı projelerinin bulunduğu bölgelerin yakınlarında Lojistik Bölge ilan edilmiş alanlar
bulunmaktadır. Bu bölgeler Hadımköy, Silivri, Gümüşyaka, Tuzla, Orhanlı ve Gebze olarak
sıralanabilir.
Gayrimenkulde lojistik sektörü denince akla gelen konu depolama alanları olmalıdır. Sanayi ve
depo binaları alınan ruhsat sayısına göre incelendiğinde 2013 senesinde alınan ruhsat
sayılarında 2012 yılına göre takribi %22 artış görülmektedir.
Türkiye Sanayi ve Depo Binaları İçin Alınan Yapı Ruhsatları Alanları
2.500.000
1.073.969
551.825
1.118.309
450.683
1.177.775
773.903
1.135.962
628.222
1.149.831
559.151
500.000
923.525
381.751
1.000.000
1.155.909
596.883
1.500.000
578.169
1.940.452
2.000.000
0
2012 1. Q 2012 2.Q 2012 3.Q 2012 4.Q 2013 1. Q 2013 2. Q 2013 3.Q 2013 4.Q
Sanayii binaları
Su depoları, silolar, depolar
Kaynak: TÜİK
Grafik.43
GYODER
50
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
Taşıma Tipine Göre İthalat ve İhracat Rakamları
İHRACAT
(000 USD)
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
2000
Deniz
Tren
(000 USD)
2004
2008
Karayolu
2009
Hava
2013
Diğer
İTHALAT
150.000.000
100.000.000
50.000.000
0
2000
Deniz
Tren
2004
2008
Karayolu
2009
Hava
2013
Diğer
Kaynak: TÜİK
Grafik.44-45
Lojistik depolamada kuru depolama kira bedellerinin 5-7 USD/m2 aralığında seyrettiği
bu bedellerde birçok faktörün rol oynadığı bilinmektedir. Ancak arsa maliyetleri arttıkça
lojistik depolama kiralama bedelleri aynı hızla artmamaktadır. Sektörde bir dönem hızlı
şekilde imal edilmiş olan depolama alanlarında bir süredir büyük bir geliştirme
görülmektedir. Bunun dışında uluslararası firmalar özellikle yanıcı patlayıcı veya soğuk
depo gibi depolama ihtiyaçlarını kendileri için yatırımcılara özel yaptırdıkları
tesislerden sağlamaktadır. Derin bir piyasa bulunmamaktadır.
GYODER
51
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
PERAKENDE SEKTÖRÜ VE ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ
Perakende Sektörü
Perakende sektörü çalışan kadın sayısının, şehre göçün ve çekirdek aile sayısının
artması, tüketim yapısı ve alım alışkanlıklarının değişmesiyle gelişen bir sektördür.
Modern perakendeciliğin gelişmesinde; alışveriş alışkanlıklarının değişim göstermesi,
büyük kentlere doğru göçlerin artması, kredi kartı kullanımının yaygınlaşması,
uygulanan promosyonlar, tüketicilerin alışverişe ayırdıkları zamanın daha kısıtlı hale
gelmesi, her türlü ürünü bir arada bulma avantajı vb. değişimler sektörün gelişiminde
etkili olmuştur.
Türkiye gibi gelişmekte olan ülkelerde perakendecilik sektöründe son yıllarda büyük
gelişmeler olmuş ve buna paralel olarak da bu alanda faaliyet gösteren firma sayısı da
giderek artış göstermiştir. Hem Türk firmalarının hem de yabancı ortaklı şirketlerin
kurdukları perakende mağazacılık firmaları pazar paylarını arttırmak için mağaza
zincirlerine sürekli yeni halkalar eklemişler ve bunun sonucu olarak da pazar arzları
artmıştır.
129,2
114,0
168,3
183,8
116,1
91,6
160,3
133,5
127,8
125,1
125,7
115,4
132,3
136,3
118,7
120,0
116,8
160,0
132,7
200,0
117,0
Perakende Ciro Endeksi (2010=100)
80,0
2013
40,0
2014
0,0
Kaynak: Akademetre Research & Strategic Planning
Grafik.46, Şubat Ayı verileri kıyaslanmıştır.
Türkiye perakende sektörü büyük bir rekabet ortamında bulunmaktadır. Üstelik
yabancıların gelmesiyle birlikte bu rekabet günden güne daha da artmaktadır.
Sektörün gelişimine bakıldığında gıda perakende zincirlerinin son 10 yılda el
değiştirmeye, ortak almaya, birleşmeye uğradığı görülmektedir. Ayrıca segmentasyon
ihtiyacı duyan bazı zincirler de alt markalar yaratma yolu ile yaygınlıklarını arttırmaya
çalışmaktadırlar.
GYODER
52
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
2013
KATEGORİ
Milyar
(TL)
Giyim, Aksesuar Ciro TL
Ayakkabı, Çanta Ciro TL
Yiyecek, İçecek Ciro TL
Teknoloji Market ve Elektrikli Eşyalar Ciro TL
Hipermarket, Süpermarket, Şarküteri Ciro TL
Diğer (AVM İçerisindeki Diğer Mağazalar) Ciro TL
%
26,7
3,4
4,9
9,1
3,4
10,6
45,9
5,9
8,5
15,6
5,8
18,3
Kaynak: Akademetre Research & Strategic Planning
Grafik.47
2013 senesi perakende piyasasındaki alt sektörlerin 2013 Yılı itibari ile ciroları
incelendiğinde harcamalar içindeki en büyük payı giyim ve aksesuarın aldığı, teknoloji
marketlerinin de ciddi bir büyüklükle giyim ve aksesuarı takip ettiği görülmektedir.
Toplam Hanehalkı Tüketim Harcamasının Türlerine göre Dağılımı
1,8
Çeşitli mal ve hizmetler
2,3
Lokanta ve oteller
3,2
Eğitim hizmetleri
Eğlence ve kültür
3,9
Haberleşme
4,2
Ulaştırma
4,2
2012
5,4
Sağlık
Mobilya, ev aletleri ve ev bakım…
2011
5,8
6,7
Konut ve kira
17,2
Giyim ve ayakkabı
19,6
Alkollü içecekler, sigara ve tütün
25,8
Gıda ve alkolsüz içecekler
0,0
10,0
20,0
30,0
Kaynak: TÜİK
Grafik.48
Hane halkı tüketim harcamalarının en güncel istatistiklerine göre hazırlanan verilere göre
Türkiye’de toplam tüketim harcaması 47.432.818.332 TL’dir. Toplam hane halkı sayısı
20.051.454’dür. 2013 yılı Eylül ayında yapılan açıklamalara göre Türkiye’de 2012 yılında hane
başına kentsel alanda 2.642 TL, kırsal yerlerde ise 1.741TL, genel olaraksa 2.366 TL harcama
düşmektedir.
Bu harcamaların en büyük 3 kalemi; konut ve kiraya (%25,8), gıda ve alkolsüz içeceklere
(%19,6), ulaştırmaya (%17,2) gitmektedir. Bunları ev eşyası(%6,7); okul, lokanta, pastane (
%5,8) giyim ve ayakkabı (%5,4); alkollü içecekler, sigara ve tütün (%4,2); haberleşme (%3,9);
çeşitli mal ve hizmetler(%4,2); kültür ve eğlence (%3,2); sağlık(%1,8); eğitim hizmetleri (%2,3)
kategorileri takip etmektedir.
GYODER
53
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
Alışveriş Merkezleri
2013 yılında 30 AVM açılmış olup bunların toplam kiralanabilir alan büyüklüğü 1.018.202m2
olmuştur. 2013 sonu itibari ile Türkiye genelinde açılan AVM sayısı 326’ya, toplam açılan AVM
kiralanabilir alan büyüklüğü ise 9.247.004m2’ye ulaşmıştır.
Türkiye Yıllara Göre AVM Adedi Gelişimi
Resim.4
Türkiye Kiralanabilir Alan Gelişimi
Yıllar
AVM Sayısı
Toplam
Kiralanabilir
Alan (m²)
Yıllık Artış
Miktarı
(m²)
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
117
3.093.046
145
4.062.591
969.545
189
5.092.632
1.030.041
207
5.800.381
707.749
232
6.533.481
733.100
264
7.614.629
1.081.148
296
8.228.802
614.173
326
9.247.004
1.018.202
Kaynak: Türkiye AVM Potansiyeli Analizi raporu 2014-2016, EVA & Akademetre
Tablo.14a
Önümüzdeki Üç Yıl için Tahmini AVM Adedi ve Kiralanabilir Alan Gelişimi
Bugün yaklaşık 9,3 milyon m²’lik kiralanabilir alana sahip alışveriş merkezleri projeleri son beş
yıldır yükselen bir ivme göstererek, Türkiye ekonomisinin en önemli piyasalarından biri haline
gelmiştir. 2014 yılında yeni açılacak alışveriş merkezleriyle toplam kiralanabilir alanın 1 milyon
m2’yi geçmesi beklenmektedir. 2016 yılı sonun kadar açılacağı duyurulan alışveriş merkezleri
ile birlikte 13 milyon m2 üzerinde kiralanabilir alanın gelişiminin tamamlaması beklenmektedir.
GYODER
54
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
Yıllar
AVM Sayısı
2014
2015
2016
389
431
449
Beklenen
Toplam
Kiralanabilir
Alan (m²)
11.235.953
12.843.015
13.581.276
Artış
Miktarı
(m²)
1.988.949
1.607.062
738.261
Kaynak: Türkiye AVM Potansiyeli Analizi raporu 2014-2016, EVA & Akademetre
Tablo.14b
2013 yılında oyuncu olmaktan çıkan, fonksiyon yitiren2 alışveriş merkezlerinin sektörde Türkiye
genelinde toplamda 9 AVM ile kiralanabilir alan bazında 113.230 m²’lik bir azalmaya neden
olduğu tespit edilmiştir. Sektör bir yandan büyürken, bir yandan da ufak da olsa kan
kaybetmektedir.
Bugüne kadar üretilen toplam AVM kiralanabilir alanının %7 kadarı fonksiyonun yitirerek
sistemden çıkmıştır.
140
122,5
120
101,9
100
80
60
71,2
79,9
108,8
88,6
57,6
40
20
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
KİŞİBAŞI KİRALANABİLİR ALAN (m²)
Kaynak: Türkiye AVM Potansiyeli Analizi raporu 2014-2016, EVA & Akademetre
Grafik.49
2
Bir AVM’nin fonksiyonunu yitirmiş sayılması için; kiralanabilir bağımsız birimlerde %50’den fazla
boşluk alanının olması, yapının AVM fonksiyonu dışında kullanılmaya başlaması, AVM’nin kapalı
durumda olması özelliklerinden en az 1 tanesini taşıyor olması gerekmektedir.
GYODER
55
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
AVM’lerde Yerli Yabancı Ayrımı
Yerli Yatırımcı
Yabancı Yatırımcı
Yerli - Yabancı
Ortaklığı
TOPLAM
Kiralanabilir Alan
(m²)
6.199.562
2.552.986
613.095
%
66%
27%
7%
9.365.643
100%
Kaynak: EVA Araştırma Departmanı ve Akademetre- Mart 2014
Tablo.15
4 Büyük İlin Toplam AVM Sayısı içindeki Durumu
32%
48%
10%
5%
İstanbul
Ankara
6%
İzmir
Antalya
Diğer
Kaynak: EVA Araştırma Departmanı ve Akademetre- Mart 2014
Grafik
GYODER
56
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
İl Bazında Mevcut AVM Sayısı
İLLER
01 Adana
03 Afyon
06 Ankara
07 Antalya
08 Artvin
09 Aydın
10 Balıkesir
11 Bilecik
13 Bitlis
14 Bolu
15 Burdur
16 Bursa
17 Çanakkale
18 Çankırı
19 Çorum
20 Denizli
21Diyarbakır
22 Edirne
23 Elazığ
25 Erzurum
26 Eskişehir
27 Gaziantep
28 Giresun
31 Hatay
32 Isparta
33 İçel (Mersin)
34 İstanbul
35 İzmir
37Kastamonu
38 Kayseri
39 Kırklareli
41 Kocaeli
42 Konya
GYODER
MEVCUT AVM SAYISI
3
2
32
15
1
7
6
1
1
2
1
10
3
1
1
6
4
3
2
1
3
5
2
3
1
6
105
18
1
6
1
9
7
43 Kütahya
44 Malatya
45 Manisa
46 K.maraş
47 Mardin
48 Muğla
50 Nevşehir
52 Ordu
54 Sakarya
55 Samsun
56 Siirt
59 Tekirdağ
60 Tokat
61 Trabzon
63 Şanlıurfa
64 Uşak
65 Van
66 Yozgat
67 Zonguldak
68 Aksaray
70 Karaman
71 Kırıkkale
72 Batman
77 Yalova
78 Karabük
80 Osmaniye
81 Düzce
3
2
4
1
1
8
1
1
3
6
2
5
1
3
3
3
1
1
2
2
1
2
1
1
3
1
1
Kaynak: EVA Araştırma Departmanı ve
Akademetre- Mart 2014
Grafik
57
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
TURİZM VE KONAKLAMA SEKTÖRÜ
İstanbul başta olmak üzere diğer büyük şehirler de ticaret-hizmet, alışveriş, kongre-fuar,
eğlence-dinlence ve kültür merkezi olarak hızlı bir gelişme göstermekte ve turist sayısı
artmaktadır. İstanbul ayrıca bölgesel bir finans ve iş merkezi olarak gelişmektedir.
Bu nedenle İstanbul ve büyük şehirlere çok sayıda uluslararası otel zincirinin girdiği
görülmektedir ve bu eğilimin artarak devam etmesi beklenmektedir. Büyük şehirler için lüks ve
5 yıldızlı otel işletme zincirleri, ikincil şehirlere ise orta segment otel işletme şirketlerinin ilgisi
ve yatırımlarının artarak devam etmesi beklenmektedir. Özellikle İstanbul’da yatak sayısı son 1
yılda %24 artmıştır. Bir önceki yıl bu artış %4 seviyelerindeydi.
2023 yılında 45 milyon yabancı, 15 milyon yerli turist beklenmektedir. Bu hedefler küresel
turizm öngörüleri çerçevesinde Türkiye’nin dünya turizminden alacağı payı da arttırmasını
gerekli kılmakta. Bugün yabancıların ülkemizde ortalama geceleme sayısı 8,6, yerli turistlerin ise
19,7 ‘dir. 2013 yılı verilerine göre Türkiye’nin yabancı turist sayısı 34,9 milyon, yerli turist sayısı
ise12,4 milyondur.
ünyanın önde gelen otelcilik firmalarının otelleri ve devam eden yatırımları bulunmaktadır. Belli
bir dönem boyunca Ege ve Akdeniz sahil şeridinde kıyı turizminin öne çıktığı ve kent
otelciliğinin ikinci planda tutulduğu görmekle birlikte 2000'li yıllardan sonra yaşanan ekonomik
istikrar ve artan iş hacmi nedeniyle kent otellerine yönelim görülmüştür.
Yaşanan yoğun rekabet nedeniyle Türkiye’nin tüm yıla yayılmış bir turizm politikasına ihtiyacı
olduğu görülmüş ve bu hükümet tarafından kurgulanmıştır. Turizm kapasitesine ve altyapısına
bakıldığında; sürdürülebilir turizm açısından marina, kongre, sağlık, spor, golf turizmi ve
kruvaziyer limanlarında eksiklikler bulunmaktadır.
Otel piyasası Türkiye’de önümüzdeki süreçte ticari gayrimenkuller içinde daha hızlı büyüme
gösterecek ve daha yüksek getiri sağlayacak alt pazar olacaktır.
Konaklama Tesislerinde Toplam Yatak Sayısı Dağılımı (%)
0,45
0,4
0,35
0,3
0,25
0,2
0,15
0,1
0,05
0
41%
26%
14%
12%
2%
4%
1%
0%
1%
0%
0%
0%
Toplam Yatak Sayısı İçindeki Oranı
Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı
Grafik.49
GYODER
58
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
10,9
11,6
11,7
12,5
31,8
10,2
31,5
9,7
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
15,0
10,0
27,1
8,9
26,3
8,2
19,8
8,0
17,5
20,0
7,1
milyon
25,0
21,1
30,0
23,3
35,0
28,6
40,0
34,9
Türkiye’ye Gelen Turist Sayısının Yıllar İtibarı İle Değişimi
5,0
0,0
Yabancı Turist Sayısı
Yerli Turist Sayısı
Kaynak: TÜİK
Grafik.50
En Çok Ziyarete Gelen 10 Millet
6 000 000
5 000 000
4 000 000
3 000 000
2 000 000
1 000 000
Kaynak: TÜİK
Grafik.51
GYODER
59
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
En Fazla Ziyaret Edilen Ülkeler ve Şehirler
En Fazla Ziyaretçi Çeken Ülkeler
Ülkeler
Fransa
Amerika
Çin
İspanya
İtalya
Türkiye
Almanya
Birleşik Krallık
Rusya Federasyonu
Malezya
Milyon Kişi
83,0
67,0
57,7
57,7
46,4
35,7
30,4
29,3
25,7
25,0
Kaynak: World Tourism Organization
Grafik 51-a
En Fazla Ziyaretçi Çeken Şehirler
Şehir
Bangkok
Londra
Paris
Singapur
New York
İstanbul
Dubai
Kuala
Lumpur
Hong
Kong
Barselona
Milyon Kişi
15,98
15,96
13,92
11,75
11,52
10,37
9,89
9,2
8,72
8,41
Kaynak: MasterCard Top 10 Destination Cities in 2013, 2nd Quarter
Grafik 51-b
GYODER
60
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
Ülkemize ziyarete gelen yabancı turistlerin 2013 yılsonu itibariyle kişi başı ortalama harcama
rakamı 854 USD, yerli turistlerin kişi başı ortalama harcama rakamı ise 1.542 USD’dir. TÜİK
tarafından 2013 yıl sonu itibariyle toplam turizm geliri 32,3 milyon USD olarak açıklanmıştır.
Avrupa Turizm Harcaması Avrupa Şehirleri Sıralaması (Milyar USD)
Münih
4,6
Viyana
4,8
Madrid
5,1
Amsterdam
6,3
Roma
6,4
Milan
6,6
Istanbul
8,6
Barselona
8,9
Paris
14,6
Londra
16,3
0
5
10
15
20
Londra
Paris
Barselona
Istanbul
Milan
Roma
Amsterdam
Madrid
Viyana
Münih
(mia USD)
Kaynak: MasterCard Top 10 Destination Cities in 2013, 2nd Quarter
Grafik.51
Dünya Turizm Harcaması Sıralaması *
Hollanda
10%
ABD
10%
Makau
11%
Endonezya
12%
Tayvan
12%
Türkiye
12%
Hindistan
12%
Birleşik Krallık
15%
Yunanistan
15%
Rusya Federasyonu
15%
Filipinler
20%
Hong Kong
21%
Japonya
25%
Tayland
27%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
Kaynak: World Tourism Organization
Grafik.52
*2013 İlk 9 Aya ait Büyüme Oranları
GYODER
61
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
GYO SEKTÖRÜNÜN GELİŞİMİ
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO), gayrimenkule dayalı haklara yatırım yapmak üzere
düzenlenmiş bir sermaye piyasası oluşumudur. GYO’ların 35 ülkede yürürlükte olan GYO
mevzuatı uyarınca dünyada en yaygın oldukları ülke ABD’dir. Başlangıçları yaklaşık 45 yıl
önceye dayanan GYO’ların bugünkü sayısı 300’ün üzerindedir.
Üç tür GYO bulunmaktadır. Birinci tür, belirli bir proje için kurulan; ikinci tür, belirli alanlara
yatırım yapmak için süreli veya süresiz kurulan; üçüncü tür ise, amaçlarında ve kurulma
sürelerinde sınırlama olmaksızın kurulan GYO’lardır. Türkiye’de kurulan GYO’lar genellikle
üçüncü türe girmektedir. Avrupa ve Uzakdoğu’da yaygın olan GYO’lar ise, gayrimenkul
sektörüne finansman yaratan yatırımcı şirketlerdir.
Dünyada gayrimenkul sektörünün piyasa büyüklüğü 25.4 trilyon USD’dir. Halka açık 3.870
GYO’nun piyasa büyüklüğü 2.5 trilyon USD’dir. Dünya borsalarının 64.1 trilyon USD büyüklüğü
içinde halka açık GYO’ların payı %5’dir. Bu oran ABD’de %5.5, Fransa’da %5, Almanya’da %4.2,
Avusturalya’da %8.4, Hong Kong’da %9.6 iken Türkiye’de %3.6’dır.
İMKB’nin GSYİH’ye oranı %36’dır. Bu oran dünyada %71, ABD’de %103, Kore’de %91,
Japonya’da %56, Brezilya’da %50, Çin’de %49’dur. Bu sebeple Türkiye’de ekonomik büyüklüğü
2023’te 2 trilyon USD’ye çıkarırken, borsanın büyüklüğünün de 1 trilyon USD’a yükseltilmesi
ancak ciddi bir ekonomik büyüklük yaratan inşaat şirketlerinin GYO’ya dönüştürülerek halka
açılması ile mümkün olacaktır.
Türkiye’de GYO piyasası 2010’da Emlak Konut ve Torunlar GYO’nun halka arzı ile ivme kazandı.
Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin (‘Halk GYO’) 2013 Şubat ayında gerçekleşen halka
arzı, şirketin büyük ortağı olan Türkiye Halk Bankası A.Ş.’nin bağlı ortaklığındaki paylarının
satışı ile yapılmıştır. Halk GYO’nun halka arzı, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarındaki (‘GYO’)
halka arzların göreceli ağırlığını devam ettirmektedir.
24.04.2013’te Servet GYO, 23 Mayıs 2013’te Panora GYO ve Yeni Gimat GYO 16.08.2013
tarihinde halka açıldı. Haziran ayının ilk haftasında Emlak Konut GYO’nun halka arzının
gerçekleştirilmek üzere talep toplanma aşamasına gelinmiş, fakat piyasa şartlarının elverişli
olmaması sebebiyle ertelenmiştir. Emlak Konut GYO'nun yeni projeler ve arsa alımlarının
finansmanı için 11 Kasım 2013’te gerçekleştirdiği ikincil halka arzında hisse başına nihai fiyat
2.50 lira olurken, halka arzın büyüklüğü 3.25 milyar lira oldu ve borsada gerçekleşen en büyük
halka arzlarından biri oldu.
GYODER
62
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
Şirket
Nominal Tutar Halka Arz Oranı Toplam Hasılat Halka Arz Fiyatı İlk İşlem Tarihi
Halk GYO
Servet GYO
Panora GYO
(Bin TL)
185.500
13.000
21.750
(%)
28
25
25
(Bin TL)
250.425
35.490
102.225
(TL)
1,35
2,73
4,7
22.02.2013
24.04.2013
23.05.2013
Satın Alan
Yatırımcı Sayısı
Yurtdışı
Yurtiçi
7
18.616
443
5.210
2014 Nisan ayında Kuveyt Türk Katılım Bankasının bağlı ortaklığı olan Körfez GYO’nun %25’i
halka arz oldu ve 19 milyon TL halka arz geliri elde edildi.
Türkiye’de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (“GYO”) ilk olarak 1995 yılında kurulmuştur. 1997
yılında Sermaye Piyasası Kurulu (“SPK”) düzenlemeleri gereğince halka açılıp İMKB’ye kote
olmuşlardır. SPK tebliğleri kapsamında faaliyet gösteren sermaye piyasası kurumları olan
GYO’lar, 1 Ocak 2010 tarihinden itibaren geçerli mevzuat değişikliği gereği, kuruluş tarihinden
azami 3 ay sonra en az %25 oranında hisselerini halka arz etmek üzere Kurula başvurmakla
yükümlüdür. Tabii oldukları yasal mevzuat gereği GYO’lar, şeffaflık ve hesap verebilirlik
ilkelerinin geçerli olduğu kurumsal yapılardır.
GYO’ların halka açık şirketler olması, hem sektör, hem de yatırımcılar açısından önemli
avantajları beraberinde getirmektedir. Sektörde faaliyet yürüten şirketler, halka açılmak
suretiyle kapsamlı gayrimenkul projeleri geliştirmeye olanak sağlayacak şekilde finansman
imkanlarını güçlendirmektedir. Yatırımcılar ise, GYO şirketlerinde pay sahibi olarak bireysel
tasarruflarıyla gerçekleştiremeyeceği projelere dolaylı olarak ortak olmaktadır.
Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/1-d-4 maddesi gereğince GYO’ların kazançları kurumlar
vergisinden istisnadır. Kurumlar vergisinden istisna tutulan bu kazançlar üzerinden KVK 15/3
gereğince yapılacak stopaj oranı da %0’dır. GYO’ların münhasıran gayrimenkul portföylerine
ilişkin alım satım sözleşmeleri ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri damga vergisinden
istisna edilmiştir. İstisna kapsamında olmayan tüm diğer yazılı imzalı sözleşmelerin orijinal
kopyaları (kira sözleşmeleri dahil) damga vergisine tabi olacaktır. GYO’lara ilişkin genel bir harç
istisnası bulunmamaktadır. Dolayısı ile özellikle tapu ve kadastro harçlarına tabidirler.
GYO sektörü ülkemizde henüz yeni olmasına karşın, devletin sağladığı vergisel teşvikler sektöre
kayda değer miktarda kurumsal sermaye girişine neden olmuştur. Bunu, Türk halkının yatırım
alışkanlıkları arasında gayrimenkullerin önemli bir yere sahip olması da önemli ölçüde
desteklemiştir. GYO’lar ortaklık yapıları gereği hesap verebilir, güvenilir, şeffaf, denetlenebilir
olma özellikleri ve kurumsallıklarıyla örnek şirket modelini temsil etmektedir.
GYODER
63
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
Gayrimenkul sektörünün talebi artan bir sektör olması, bu talebi karşılamak üzere kurumsal
sermayeye ihtiyaç duyulması ve GYO' ların küçük yatırımcıların küçük meblağlar karşılığında da
olsa gayrimenkul yatırımı yapabilmesini olanaklı kılması yeni kuruluş veya dönüşüm şeklinde
GYO'ların sektöre girmesinde etkili olmaktadır.
SPK Seri III-48.1a sayılı “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde
Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ” 23.01.2014 tarih ve 28891 sayılı Resmi Gazete’de
yayımlanmıştır.
Yeni düzenleme ile altyapı gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin esaslar GYO Tebliği’nin
içinde yeniden düzenlenmiştir. Yüksek miktarda sermaye gerektiren projelerin finansmanında
“gayrimenkul yatırım ortaklığı” modeli alternatif bir finansman aracı olarak düzenlenmiş; ayrıca
yabancı yatırımcıların bu modele ilgisinin artırılması maksadıyla söz konusu yapıda nitelikli
yatırımcıya satış imkânı da getirilmiştir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföy Değerleri
Yıl
Sayısı
Piyasa Değeri
Bin TL
Milyon $
2011/12
23
11.708.492
6.224
2012/09
24
13.409.858
7.482
2012/12
25
15.781.822
8.857
2013/03
27
16.877.359
9.317
2013/06
28
16.299.683
8.480
2013/09
30
17.084.711
8.395
2013/12
30
18.632.452
8.730
Kaynak: Sermaye Piyasası Kurulu Tablo.5.b
GYODER
64
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
SIRA
TÜRKİYE GYO ve DÜNYA GYO ENDEKSLERİ KARŞILAŞTIRMASI (28.05.2014)
PİYASA DEĞERİ
PİYASA
FTSE EPRA NAREIT GYO /
28.05.2014
31.12.2013
28.05.201431.12.2012 DEĞERİ 2013
GYO ENDEKSİ
PİYASA DEĞERİ PİYASA DEĞERİ
31.12.2013
PİYASA DEĞERİ - 2012 FARK
FARK (%)
(%)
DÜNYA ENDEKSİ
2.173,33
1.954,79
11,2%
1.912,05
2,2%
AVRUPA ENDEKSİ
1.769,09
1.594,90
10,9%
1.493,15
6,8%
ABD ENDEKSİ
2.589,11
2.268,82
14,1%
2.297,98
-1,3%
İNGİLTERE ENDEKSİ
1.655,84
1.511,28
9,6%
1.262,85
19,7%
ASYA ENDEKSİ
1.347,51
1.321,04
2,0%
1.364,22
-3,2%
BIST 100 ENDEKSİ
77.995,00
67.801,00
15,0%
78.208,00
-13,3%
BİST GYO ENDEKSİ
36.113,00
30.665,00
17,8%
41.207,00
-25,6%
7.980.000.000
29,0%
7.800.000.000
2,3%
1
EMLAK KONUT
10.298.000.000
2
TORUNLAR GYO
1.720.000.000
1.380.000.000
24,6%
1.610.000.000
-14,3%
3
DOĞUŞ GYO
1.097.000.000
386.000.000
184,2%
153.800.000
151,0%
4
SAF GYO
895.000.000
984.000.000
-9,0%
868.900.000
13,2%
5
İŞ GYO
871.000.000
882.000.000
-1,2%
900.000.000
-2,0%
6
YENİ GİMAT GYO
766.080.000
728.000.000
5,2%
-
7
VAKIF GYO
735.000.000
1.210.700.000
-39,3%
546.000.000
8
HALK GYO
734.000.000
822.000.000
-10,7%
-
9
AKMERKEZ GYO
626.000.000
563.000.000
11,2%
831.000.000
-32,3%
10
SİNPAŞ GYO
540.000.000
492.000.000
9,8%
846.000.000
-41,8%
11
AKİŞ GYO
415.370.000
487.000.000
-14,7%
-
12
PANORA GYO
335.000.000
335.000.000
0,0%
-
13
ÖZAK GYO
316.000.000
217.000.000
45,6%
273.200.000
-20,6%
14
AKFEN GYO
236.000.000
217.000.000
8,8%
305.400.000
-28,9%
15
NUROL GYO
179.000.000
160.000.000
11,9%
309.600.000
-48,3%
16
KİLER GYO
141.000.000
125.000.000
12,8%
222.000.000
-43,7%
17
REYSAŞ GYO
126.000.000
89.000.000
41,6%
134.900.000
-34,0%
18
ÖZDERİCİ GYO
118.000.000
85.000.000
38,8%
85.000.000
0,0%
19
ATAKULE GYO
113.000.000
103.000.000
9,7%
113.400.000
-9,2%
20
SERVET GYO
109.000.000
113.000.000
-3,5%
-
21
ALARKO GYO
105.600.000
192.000.000
-45,0%
242.838.103
22
TSKB GYO
105.000.000
111.000.000
-5,4%
117.000.000
-5,1%
23
YEŞİL GYO
98.750.000
96.000.000
2,9%
157.500.000
-39,0%
24
DENİZ GYO
98.500.000
118.000.000
-16,5%
30.900.000
281,9%
25
AVRASYA GYO
73.000.000
67.000.000
9,0%
34.600.000
93,6%
26
YAPI KREDİ KORAY GYO
53.000.000
46.400.000
14,2%
52.400.000
-11,5%
27
MARTI GYO
40.000.000
42.000.000
-4,8%
-
28
PERA GYO
37.420.000
37.000.000
1,1%
51.700.000
-28,4%
29
ATA GYO
35.600.000
37.100.000
-4,0%
31.100.000
19,3%
30
İDEALİST GYO
53,8%
24.600.000
-47,2%
16,1% 15.741.838.103
-25,5%
TÜRKİYE BIST GYO TOPLAM
20.000.000
13.000.000
21.037.320.000
18.118.200.000
121,7%
-20,9%
EPRA Global REIT Survey 2013,
Ernst and Young Global Perspectives 2013 REIT Report,
BIST
GYODER
65
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
ÖĞRENCİ YURTLARI SEKTÖRÜ
Türkiye’de son yıllarda özel üniversitelerin sayısında hızlı bir artış olmuştur. Ülkedeki artan
üniversite sayısına bağlı öğrenci nüfusunun getirdiği bazı ihtiyaçlar oluşmaktadır. Bugün öğrenci
nüfusunun ancak %10 ‘u öğrenci yurtlarında kalabilmektedir. Geri kalanlar kazandıkları
üniversite ailelerinin oturduğu şehirde değilse ev kiralama veya akrabaları ile kalma yolunu
tercih etmektedir. Son yıllarda bu yüzden çok büyük öğrenci yurdu ihtiyacı oluşmuştur. Bu
konuda yatırımlar hem yerli, hem de yabancı yatırımcılar tarafından fark edilmiştir. Öğrenci
yurtları önemli ve iyi bir yatırım fırsatı olarak sahneye çıkmaktadır.
Öğrenci yurtları bu nedenle gayrimenkul yatırımcıları tarafından son dönemlerde ciddi yatırım
alanı olarak görülmektedir. Yurtların, uygun lokasyonda ve profesyonel bir yönetimle yatırımı
amorti etme süresi 10 yılın altına düşebilmektedir. Bu yatırımın ülkemizde işletme giderleri,
düşük kar marjları diğer birçok gayrimenkul yatırımına göre yüksektir, ancak yatırımın hedef
kitlesi öğrenciler olsa da Türk kültürü nedeni ile aileler esas müşteri konumundadır, bu sektör
yakın zamanda konut sektörü ile rekabet edecektir.
Özellikle son yıllarda ülke genelinde çok sayıda üniversite açılmış ve açılan her yeni
üniversiteden sonra öğrencilerin barınma ihtiyaçlarını karşılayabilecekleri yerlere ihtiyaç
duyulmuştur. Halen özel üniversitelerin devam eden yeni kampüs arayışları ve yeni üniversite
projelerinin beraberinde yeni yurt yatırımları getireceği de düşünülmektedir.
Son dönemde birçok yerli ve yabancı grubun sektörle ilgilendiği gözlemlenmektedir.
Türkiye’de Üniversitelerin Gelişimi
2012
Devlet
Özel
Üniversiteleri Üniversiteler
İstanbul
9
36
Ankara
6
8
İzmir
4
5
Diğerleri
84
15
Toplam
103
64
Kaynak: Eva Araştırma Departmanı
Tablo.16
GYODER
Toplam
Oran(%)
45
14
9
99
168
27%
8%
5%
59%
100%
Devlet
Üniversiteleri
9
6
4
90
109
2013
Özel
Üniversiteler
37
12
5
13
67
Toplam
Oran(%)
46
18
9
103
176
26%
10%
5%
59%
100%
66
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
Türkiye'deki Üniversite Sayıları
26%
İstanbul
59%
10%
Ankara
İzmir
Diğer
5%
Kaynak: M.E.B.
Grafik.53
Türkiye’de Toplam Öğrenci Sayısı Gelişimi
Resmi kaynaklara göre 2012-2013 Akademik yılında Türkiye’de toplam öğrenci sayısı
5,816,101’dir. Toplam nüfusun takribi 8 %’i, İstanbul nüfusunun ise takribi %0,7’si üniversite
öğrencisidir. Öğrencilerin %10’u İstanbul’da, %6’sı Ankara’da, %3’ü İzmir’de ve %81’I ise diğer
şehirlerde öğrenim görmektedir.
Milli Eğitim Bakanlığı tarafından açıklanan 2012-2013 eğitim yılı verilerine göre, İstanbul'daki
mevcut üniversite öğrencilerinin %55'i devlet üniversitelerinin öğrencileri, %45’i ise Özel
üniversitelerin öğrencileridir.
Aşağıdaki tablo 1998 yılında artmaya başlayan üniversite sayılarını göstermektedir. Buna
paralel öğrenci sayılarında da çok ciddi bir artış olmuştur.
Genel olarak İstanbul göz önüne alındığında İstanbul’a ilk defa gelecek kız öğrenciler genelde
yurtlarda ikamet etmeyi tercih etmektedir. Buna rağmen yurtların kız öğrenciler için toplam
kapasitesi %49’dur. Türkiye’de erkek öğrencileri iki seneden sonra genelde yurtlardan
ayrılmakta ve ortak ev tutarak öğrenim hayatına devam etmektedir. Kızlar ise daha uzun süre
yurtlarda ikamet etmektedir.
İstanbul’da Yurtların Tiplere ve Cinsiyete Göre Dağılımı
İstanbul’da halihazırdaki yurtların %32’sini özel yurtlar, %26’sını devlet yurtları, %25’ini özel
üniversite yurtları, %17’sini ise devlet üniversiteleri yurtları oluşturmaktadır. Bu yurtların
%49’unu kız öğrenci yurtları, %37’sini erkek öğrenci yurtları ve %14’ünü karma yurtlar
oluşturmaktadır.
GYODER
67
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
Yurtların Kapasiteye Göre Dağılımı 2013
13%
11%
9%
68%
Devlet Üniversitesi Yurtları
Özel Üniversite Yurtları
Kredi Yurtlar Kurumu
Özel Yurtlar
Kaynak: Eva Araştırma Departmanı 2013
Grafik.54
Öğrenci Yurtları
(2013)
Sayı
Kapasite
(%)
Kapasite
Kapasite
(%)
Doluluk
Oranı
Ortalama Fiyat
(Euro/ay)
Devlet Üniversitesi Yurtları
39
13%
10.223
17%
100%
104
Özel Üniversite Yurtları
31
11%
15.584
26%
99%
297
Kredi Yurtlar Kurumu
25
9%
15.644
26%
100%
43
Özel Yurtlar
199
68%
19.392
32%
93%
222
Toplam
294
100%
60.843
100%
98%
180
Kaynak: Eva Araştırma Departmanı 2013
Tablo.17
GYODER
68
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
TÜRKİYE’DE YEŞİL BİNALAR
Yeşil bina ve yeşil bina değerlendirme sistemleri 2008’den beri resmi olarak Türkiye’dedir. Daha
önceleri yeşil bina özelliklerine sahip birkaç bina inşa edilmesine rağmen, hiçbiri tarafsız
kuruluşlar tarafından sertifikalandırılmamış veya onaylanmamıştı. Türkiye’de 2008’de LEED
sertikasına sahip ilk proje bir Commercial Interior (ticari iç mekan) projesiydi. Yeşil binalar
Türkiye gayrimenkul sektöründe yükselen bir trende sahiptir ve bu trend her geçen gün hız
kazanmaktadır. Günümüzde Türkiye’de, 250 adet proje yeşil bina sertifikasına sahip veya
sertifikaya kayıtlıdır.
LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), BREEAM (Building Research
Establishment Environmental Assessment Method) ve DGNB (Deutsche Gesellschaft fur
Nachhaltiges Bauen) pazarda yer alan uluslararası yeşil bina değerlendirme sistemleridir.
Bunlarından LEED, bugün Türkiye gayrimenkul sektöründe en yaygın olan yeşil bina
değerlendirme ve puanlama sistemi olarak karşımıza çıkmaktadır.
Proje Adedi (sertifikalı ve aday)
LEED
BREEAM
DGNB
TOPLAM
216
33
1
250
LEED (Leadership in Energy and Environmental Design)
LEED versiyonlarından,



LEED NC-New Construction and Major Renovation (Yeni Binalar ve Büyük Renovasyonlar),
LEED CS-Core & Shell (Çekirdek ve Kabuk),
LEED Commercial Interiors (Ticari İç Mekanlar)
bugüne kadar Türkiye’de en çok kullanılan yeşil bina değerlendirme sistemleridir.
Günümüzde Türkiye’de yaklaşık 60 adet LEED sertifikalı bina bulunmaktadır. Bunlardan 32
adedi New Construction (Yeni Binalar), 13 adedi Core & Shell (Çekirdek ve Kabuk), 6 adedi
Commercial Interiors (Ticari İç Mekanlar), 6 adedi Existing Buildings (Mevcut Binalar), 1 adedi
Retail CI (AVM ve Dükkanlar – Ticari İç Mekanlar) ve 1 adedi de Retail NC (AVM ve Dükkanlar –
Yeni Binalar) versiyonlarındandır.
GYODER
69
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
Sertifikalı Projeler
35
32
30
25
20
13
15
10
6
5
0
0
Yeni
Binalar
Çekirdek
ve Kabuk
Okullar
1
6
2
0
Alışveriş Hastane ve Ticari İç Alışveriş
Merkezleri Sağlık
Mekanlar Merkezleri
ve
Tesisleri
ve
Dükkanlar
Dükkanlar
Mevcut
Binalar
Türkiye’de farklı versiyonlarda LEED sertifikası almış binaların dağılımı
LEED Sertifikası’na kayıtlı ve sertifika süreci devam eden projeler 156 adet olup, bu LEED adayı
projelerin dağılımı ise; 106 adedi New Construction (Yeni Binalar), 41 adedi Core & Shell
(Çekirdek ve Kabuk , 3 adedi Schools (Okullar), 2 adedi Commercial Interiors (Ticari İç
Mekanlar), 2 adedi Existing Buildings (Mevcut Binalar), 1 adedi ise Retail NC (AVM ve
Dükkanlar – Yeni Binalar) olacak şekildedir.
Aday Projeler
120
106
100
80
60
41
40
20
3
0
Yeni
Binalar
Çekirdek ve
Kabuk
Okullar
1
1
2
0
Alışveriş Hastane ve Ticari İç
Alışveriş
Merkezleri
Sağlık
Mekanlar Merkezleri
ve
Tesisleri
ve
Dükkanlar
Dükkanlar
2
Mevcut
Binalar
Türkiye’de farklı versiyonlarda LEED sertifikası adayı binaların dağılımı
GYODER
70
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
BD+C Building Design
and Constrcution (Bina
Tasarımı ve İnşaatı)
ID+C Interior Design
and Construction (İç
Tasarım ve İnşaatı)
O+M Operation and
Maintenance (İşletme
ve Bakım)
NC - New Construction (Yeni Binalar)
Sertifikalı
Projeler
32
Aday
Projeler
106
CS - Core & Shell (Çekirdek ve Kabuk)
13
41
Schools (Okullar)
-
3
NC - Retail (Alışveriş Merkezleri ve
Dükkanlar)
Healthcare (Hastane ve Sağlık Tesisleri)
1
1
-
1
Commercial Interiors (Ticari İç Mekanlar)
6
2
ID+C Retail (Alışveriş Merkezleri ve
Dükkanlar)
Existing Buildings (Mevcut Binalar)
2
-
6
2
60
156
TOPLAM
Kentsel dönüşüm projeleri ve mevcut bina stoku düşünüldüğünde, Türkiye mevcut bina
iyileştirmeleri açısından çok büyük bir potansiyele sahiptir. Ayrıca, farklı bölgelerde artan
kentsel dönüşüm projelerine de paralel olarak, LEED for Schools (LEED Okullar) ve LEED for
Healthcare (LEED Hastaneler) gibi daha spesifik LEED versiyonları da büyük bir potansiyele
sahip olacaktır.
Sağlık Bakanlığının 2012’de başlatmış olduğu “Sağlık Sektöründe Enerji Verimliliği” projesiyle
de enerji verimliliği ve sürdürülebilirlik konusunda birtakım uygulamalar zorunlu hale
getirilmiştir. Uygulamalardan bir tanesi yeni yapılacak olan 200’den fazla yataklı hastaneler için
LEED sertifikasının zorunlu hale getirilmesidir.
Türkiye’deki ticari versiyonlara ek olarak, düşük (villa tipi) ve orta katlı konut projeleri için olan
LEED for Homes da popüler hale gelmektedir. Halihazırda, sadece bir proje (10 konuttan
oluşan) sertifikaya sahip olup, orta katlı 2 adet proje ise sertifikaya adaydır. LEED for Homes
sertifikası, güneydeki sayfiye evleri ve İstanbul’daki villalar için de uygulanma potansiyeline
sahiptir.
Bunlara ek olarak, en fazla 6 kat yüksekliğe sahip çok katlı konut projeleri de LEED for Homes
Mid-rise sertifikası için değerlendirilebilir.
Türkiye’deki LEED almış 60 proje için sertifika seviyeleri aşağıdaki gibidir:
Sertifikalı Projeler
70
60
60
50
40
35
30
20
10
15
6
4
0
Platinium
Gold
Silver
Sertifikalı
Toplam
Türkiye’deki LEED sertifikası alan binaların seviyelerinin dağılmı
GYODER
71
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
Yukarıdaki grafik göstermektedir ki en çok GOLD seviyede sertifikaya talep bulunmaktadır. Bu
durum GOLD seviyenin bina sahipleri ve müşteriler açısından LEED sertifikasında en optimum
seviye olarak kabul edildiğini göstermektedir.
BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment System)
Türkiye’de ikinci olarak en çok tercih edilen Yeşil Bina sertifikası İngiliz BREEAM sistemidir. Şu
anda, 33 proje farklı versiyonlarda BREEAM sertifikasına (interim ve final sertifika olarak)
sahiptir. Offices (Ofisler), Industrial (Endüstriyel Binalar), Retail (Alışveriş Merkezleri ve
Dükkanlar) ve Bespoke (Diğer Binalar) kategorilerinde olmak üzere toplam 15 adet proje
BREEAM Uluslararası Yeni Bina sertifikasına sahiptir. 18 adet proje ise mevcut binaların
değerlendirmesi için geliştirilmiş olan BREEAM In-Use sertifikasına sahiptir.
Sertifikalı Proje Adedi
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
18
6
4
3
Kullanılmakta
Olan
Diğer
Ofisler
2
Alışveriş
Merkezleri ve
Dükkanlar
Endüstri
Türkiye’deki farklı versiyonlarda BREEAM sertifikası alan projelerin dağılımı
BREEAM In-Use versiyonu mevcut binaları 3 kategoride değerlendirir. İlk kategorinin (Asset)
gereklilikleri görece daha kolay olduğundan bu versiyonu en çok tercih edilen haline
getirmektedir. Industrial ve Retail versiyonları ise endüstriyel binalar, avm ve dükkanlar için
özelleştirilmiş versiyonlardır. Very Good ve Good sertifika seviyeleri Türkiye’de en çok tercih
edilen BREEAM seviyeleridir. Bununla birlikte, Excellent seviyedeki projelerin tamamı BREEAM
In-Use versiyonudur.
BREEAM Sertifika seviyeleri aşağıdaki gibidir:
Sertifikalı Projeler
15
16
13
14
12
10
8
6
4
4
2
0
1
0
Olağanüstü
Mükemmel
Çok İyi
İyi
Sertifika
Almaya Hak
Kazanmış
Türkiye’deki BREEAM sertifikası alan projelerin seviyelerinin dağılımı
GYODER
72
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013
DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen)
DGNB 2009’da geliştirilmiş Alman Yeşil Bina sistemidir. Sistem uluslararası alanda faaliyet
göstermeye çalışmaktadır. Türkiye’de şimdilik bu sertifikaya sahip herhangi bir proje yer
almamaktadır. Ancak sadece bir proje ön-sertifikaya sahip olup, sertifikaya aday başka proje
bulunmamaktadır.
Türk Yeşil Bina Sistemleri
Günümüzde Türkiye’de birkaç ilgili grup ulusal yeşil bina değerlendirme sistemini geliştirmeye
yönelik çalışmalar yürütmektedir. Bu kurumlar, kamu sektöründen bir enstitü, bir üniversite ve
bir sivil toplum örgütüdür. Bu kurumlarca üzerinde çalışılan sistemlerin tümü henüz geliştirme
aşamasında olup, sadece pilot projeleri kabul etmektedir. Ulusal bir yeşil bina sertifika sistemi
hayata geçirildiğinde pek çok avantajı beraberinde getirecek ve bir kısım bina geliştiricisi
ve/veya kamu binalarınca tercih edilecektir. Bununla birlikte LEED ve BREEAM gibi marka gücü
ve uluslararası tecrübesi yüksek sistemlerin hakimiyeti devam edecektir. Ancak, ülkemizin
konut ihtiyacı ve kentsel dönüşüm hamlesi göz önünde bulundurulduğunda ulusal bir yeşil bina
değerlendirme ve sertifikalandırma sisteminin gerekliliği ortaya çıkmaktadır.
YENİ GAYRİMENKUL YATIRIMI YAPMAK İÇİN EN UYGUN SEKTÖRLER
PWC ve ULI’ın her sene yaptığı araştırmaya göre Avrupa ülkeleri arasında gayrimenkul
sektöründeki en cazip alt sektörler aşağıdaki gibi tespit edilmiştir.
SEKTÖRLER
Otel
2010
(%)
18,9
2011
(%)
18,9
2012
(%)
20,0
2013
(%)
17,0
Konut
19,8
15,1
20,0
10,0
Ofis
19,8
24,5
26,0
16,0
Perakende
28,3
24,5
26,0
16,0
Endüstriyel /
Lojistik
13,2
17,0
8,0
14,0
Kaynak: PwC - ULI - Emerging Trends in Real Estate Europe 2013 Report Tablo.18
SEKTÖRÜMÜZÜN HEDEFLERİ





Sektörün gelişmesi öncelikle sağlıklı, nitelikli, planlı, çevre dostu ve yaşanabilir sosyal doku
ile uyumlu kentler yaratmayı hedeflemelidir.
Kentsel dönüşüm çarpık kentleşmenin izlerinin silinmesi için son bir şans olarak
görülmelidir. Kentleşmeye paralel erişilebilir konut ihtiyacı karşılanmazsa yasadışı
yapılaşma önlenemeyecektir.
Yerel yönetimler dönüşüm süreçlerine aktif olarak katılmalıdır. Yerel yönetimlerin ve
devletin fiyat erişilebilir konutlar karşılığında arazi tahsis veya imar izni vermesi için uygun
mekanizmalar geliştirmesi gereklidir.
Çekim alanı olacak yeni “Gelişen Kentlerin” üzerinde çalışılmalıdır.
Ticari kaygılar nedeni ile mimari uyumdan yoksun, şehirlerin kültürel ve tarihi dokularını
GYODER
73
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ TEMEL GÖSTERGELERİ 2013

















korumayan geliştirmelere gidilmemelidir.
Ruhsat projesine uygun olmayan yapıların inşasına izin verilmemelidir.
Sektöre itibar kaybettiren kayıt dışılık, hukuk dışılık ve standart dışılık artık geride
bırakılmalıdır.
Sektör uluslararası standartlarda tanımlamalara, sınıflandırmalara ve ölçütlere
kavuşturulmalıdır. Global geçerliliği olan standart tanımlamalar yapılmalıdır.
Sektörde her aşamada şeffaflık arttırılmalı, şeffaflık ile sektöre ilişkin doğru ve sağlıklı
değerlendirmeler yapılabilmelidir. Özellikle yabancı yatırımcıların hedeflendiği bir
gayrimenkul pazarında şeffaflık şarttır.
Sektörde uluslararası standartlarda ve ölçütlerde azami veri ve bilgi üretilmelidir. Bu amaçla
uluslararası standartlarda gayrimenkul endeksleri geliştirilmelidir.
Sektörde daha uzun vadeli kaynaklar kullanılabilir hale gelmelidir, yurt içinde uzun vadeli
kaynaklar geliştirilmelidir. Sermaye piyasaları daha etkin kullanılmalı, gayrimenkul
varlıklarına ve kredilerine yönelik menkul kıymetleştirme araçları zenginleştirilmelidir.
Sermaye piyasalarında gayrimenkul finansmanında kullanılan finansal araçlar için pazarlar
oluşturulmaya teşvik edilmeli ve uygulamaya geçilmelidir.
Piyasa özel sektör katılımlı ve odaklı gelişmeli, özel sektörün karlı görmediği alanlar için
kamu-özel sektör ortaklıkları kullanılmalıdır. Kamu düzenleyici olmalı, sadece erişilebilir
konutlar üretiminde bulunmalıdır.
Arz-talep dengesi gözetilmeli, fiyat balonları oluşması tuzağına düşülmemeli, otokontrol
mekanizmaları çalıştırılmalıdır.
Gayrimenkul yatırımlarının getirileri uluslararası standartlarda ölçülmeli ve izlenmelidir.
Sektöre yabancı kurumsal firmaların gelmesi özendirilmeli, kurumsal yatırımcılar için şeffaf
bilgiler oluşturulmalı, uluslararası standartlarda aktifler ve likit pazarlar oluşturulmalıdır.
Proje geliştiriciler için kolaylaştırıcı ve özendirici uygulamalar olmalıdır.
Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının sayıları ve aktif büyüklükleri artmalıdır.
GYO’ların konut portföyünden ticari gayrimenkul portföyüne geçişi özendirilmeli, likit ve
yüksek getirili aktifler oluşturulmalıdır.
Merkezi ve kamu otoritesi ve yerel yönetimler ile sektör oyuncuları arasında istişare, diyalog
ve işbirliği kanalları en üst seviyede tutulmalıdır.
Sektörde rekabet ortamının tamamen kayıtlı hale gelmesini özendirecek gerek harç gerekse
vergilerde iyileştirmeler yapılırsa sektörün yaratacağı vergi kapasitesi çok daha yüksek
olacaktır.
Özellikle gayrimenkulde tapu devri harçlarından doğan vergi kayıplarını engelleyecek
sistemler kurulmalı gereken adil düzenlemeler yapılmalıdır.
Gayrimenkul sektöründe vergi kaçağı yaygındır. Kurumsal olmayan üreticilerin ürettiği
gayrimenkullerde çifte fiyatlandırma, faturalarda düşük beyan ve nakit ödemelerde düşük
fiyat uygulamaları engellenmeli, kurumsallık teşvik edilmelidir.
GYODER
74

1471 KB - Makina Mühendisleri Odası

Esnekleşme Rejiminde Gençliğin Halleri

Havsa/Nikopolis/Hasköy

Tehlikeli Maddelerin Karayoluyla Taşınması Hakkında Yönetmelikte

gayrimenkul değerleme raporu

Taşıma Dünyası Gazetesi-171 PDF 19 Ocak 2015 tarihli sayısını

Derginin içeriğini görmek için TIKLAYINIZ

Tekirdağ Arsalar Revize

İSBAK, iş süreçlerini Workcube ERP ile yönetmeye başladı.

göstergeler - İstanbul Tekstil ve Konfeksiyon İhracatçı Birlikleri

Ödül Alanlar Mailing2014

31 aralık 2013 hesap dönemine ait finansal tablolara

TRGYO 30 09 2014 Faaliyet Raporu