Fiyat Tespit Raporu

GALATA YATIRIM A.Ş.
Halka Arz “Fiyat Tespit Raporu” DEĞERLENDİRME RAPORU
KÖRFEZ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
22-04-2014
“KÖRFEZ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Fiyat Tespit Raporu” DEĞERLENDİRME RAPORU
İş bu rapor, Galata Yatırım A.Ş. tarafından, Sermaye Piyasası Kurulu’nun 12/02/2013
tarihli ve 5/145 sayılı kararında yer alan; payları ilk kez halka arzı öncesi uygulanacak
esasların 7. Maddesine dayanılarak hazırlanmıştır. Rapor, Gedik Yatırım Menkul
Değerler A.Ş. (Gedik Yatırım) ’nin hazırladığı Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
A.Ş. (Körfez GYO , Şirket) için hazırlanmış olan Halka Arz Fiyat Tespit Raporu’nu
değerlendirmek amacıyla hazırlanmış olup, yatırımcıların pay alım satımına ilşkin
herhangi bir öneri ya da teklif içermemektedir.
Halka Arz Fiyat Tespit Raporu’ nda yer alan verilerin gerçeği tam olarak yansıttığı
kabul edilmiş olup, finansal ve hukuki açıdan inceleme yapılmamıştır. Yatırımcılar,
halka arza ilişkin sirküleri ve izahnameyi inceleyerek kararlarını vermelidirler.
A- ŞiRKET HAKKINDA VERİLEN BİLGİLER
1. Faaliyet Konusu hakkında
Körfez GYO’ nun faaliyet konusu, sektör hakkında bilgi, Şirket’ in portföyü ve bu portföy
üzerinde planlanan projeler konularında yapılan açıklamalar genel bir değerlendirme yapmaya
yetecek ölçüde açık bir şekilde ifade edilmiştir.
2. Mali Tablolar hakkında
Raporda yer verilen 2011, 2012 ve 2013 yılsonu dönemlerine ait bilanço ve gelir tabloları açık
ve kapsamlıdır. Değerleme Raporu’ nun son sayfasında Şirket’ in 2010 yılından sonra satış
geliri elde etmediği, bu dönemde faaliyet giderlerine katlanılırken, kasada bulunan mevcut
nakdin finansal yatırımlar yoluyla değerlendirilmesi suretiyle finansal gelir/gider elde edildiği
açık bir şekilde ifade edilmiştir.
3. Halka Arz Gelirinin kullanım yerleri hakkında
Fiyat Tespit Raporu’ nda halka arz gelirinin ne amaçla kullanılacağına ilişkin net bir ifade
bulunamamıştır. Ancak Kap’ ta yayınlanan İzahname’ de, Halka Arzdan elde edilecek fon ile
Sarıyer/Kilyos’ ta bulunan arsa üzerinde ve yıkım kararı kesinleşen Balikesir/ Edremit’ teki
Güre tesisinin 6306 sayılı Afet Yasası kapsamında yıkılarak arsaya dönüşmesi sonrasında
tesise ait arsa üzerinde yeni proje geliştirme fırsatları değerlendirileceği belirtilmiştir.
İzahnamede ayrıca “Halka Arz geliri ile söz konusu arsalar üzerindeki muhtemel projelerin
inşaatlarının finanse edilmesi planlanmaktadır.” denilmektedir. Bu bilgilerin Fiyat Tespit
Raporu’ nda da verilmesinin daha doğru olacağını düşünmekteyiz.
GALATA YATIRIM A.Ş.
Halka Arz “Fiyat Tespit Raporu” DEĞERLENDİRME RAPORU
KÖRFEZ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
B- DEĞERLEME HAKKINDA VERİLEN BİLGİLER
Değerleme Metodolojisi
Gedik Yatırım, Körfez GYO’ nun halka arz için 1,15 TL fiyat belirlemiş olup, yayımlanmış
olan fiyat tespit raporuna göre Şirket’ in değerlemesinde Net Aktif Değer Yöntemi ve Piyasa
Çarpanları yöntemleri kullanılmıştır. Değerleme metodolojisi, aşağıda yer alan değerleme
yöntemleri için ayrı ayrı ve açık bir şekilde ifade edilmiştir. Raporun 9. Sayfasında
yöntemlerin verdiği değerler ve hesaplamadaki ağırlıkları tablo halinde belirtilmiştir.
A- Net Aktif Değer Yöntemi
(Ağırlık % 50)
B- Piyasa Çarpanları Yöntemi (Piyasa Değeri/Net Aktif Değerine göre)
(Ağırlık % 30)
C- Piyasa Çarpanları Yöntemi (Piyasa Değeri/Defter Değerine göre)
(Ağırlık % 20 )
C - DEĞERLEME ÇALIŞMASI
1- Net Aktif Değeri Yöntemi
Değerlemede, SPK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme şirketlerine
yaptırılan değerleme raporları kullanılmıştır. Varlıkların rayiç değerlerinden
yükümlülükler düşülmüştür. Net Aktif Değer yöntemine göre Körfez GYO için
bulunan piyasa değeri 113,8 milyon TL, pay başına değer ise 2,30 TL olarak
hesaplanmıştır.
2- Piyasa Çarpanları Yöntemi
Değerleme Raporu’nda Piyasa Değeri/ Net Aktif Değeri ve Piyasa Değeri/Defter
Değeri oranları kullanılmıştır. Sektör ortalamaları alınırken Emlak GYO, yüksek
sermaye ve aktif büyüklüğü sebebiyle dışarıda bırakılmıştır. Bunu makul buluyoruz.
Sektör ortalamalarında kullanılan rasyolara Raporun 13. Sayfasında yer verilmiştir.
Ancak 11 ve 12. Sayfalarda hesaplama yapılırken nihai değerlere nasıl ulaşıldığı daha
açık bir şekilde ifade edilebilirdi. Hangi katsayının ne ile çarpılıp sonuca ulaşıldığı
belirtilerek raporun anlaşılabilirliği arttırılabilirdi. Sonuç olarak PD/NAD ile 56,454
milyon TL ve PD/DD yöntemi ile 22,636 milyon TL’ lik piyasa değerlerine
ulaşılmıştır. Bu da sırasıyla 1,14 TL ve 0,46 TL’ lik pay başına değer anlamına
gelmektedir.
GALATA YATIRIM A.Ş.
Halka Arz “Fiyat Tespit Raporu” DEĞERLENDİRME RAPORU
KÖRFEZ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
D- SONUÇ
Şirket değerini hesaplamada kullanılan Net Aktif Değer ve Çarpan analizi yöntemlerine
ilişkin görüşlerimizi raporun C bölümünde belirttik. Değerleme Raporu’ nda da yer
verildiği üzere Şirketin son 3 yıldır satış geliri elde etmemiş olmasını risk olarak
görüyoruz. Bu nedenle Değerleme Raporu’ nda da gelir üzerinden bir değerleme yapmak
mümkün olmamıştır. Ayrıca Şirket, Net Aktif değerine göre yaklaşık olarak sektör
ortalamalarından arz ediliyor olsa da, Piyasa Değeri/Defter Değeri oranına göre sektörüne
göre primli arz edilmektedir. Sonuç olarak arz fiyatını makul sınırlar içerisinde bulmakla
beraber, % 27,35 olarak belirlenen halka arz iskontosunun sektör çarpanları da göz
önünde bulundurularak biraz daha yüksek tutulabileceğini düşünüyoruz.
Bu yayında yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti; aracı kurumlar,
portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında imzalanacak yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde
sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmaktadır. Bu görüşler mali
durumunuz ile risk ve tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi
beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir. Bu raporda yer alan veri, bilgi ve grafikler Galata Yatırım A.Ş.’ nin güvenilirliğine inandığı
kaynaklardan alınmış ve/veya üretilmiştir. Ancak bilgi, veri ve grafiklerin doğruluğu bağımsız olarak teyit edilmemiş olup, Galata Yatırım A.Ş.
bilgilerin doğruluğu ve bütünlüğü konusunda garanti vermemekte ve gösterilen tüm özen ve dikkate rağmen doğabilecek veri ve analist
değerlendirme, ayırma, kaydetme vb. hatalarından dolayı sorumluluk üstlenmemektedir. Bu yayın , Galata Yatırım A.Ş. ’nin izni olmadan
kopyalanamaz ve/veya dağıtılamaz; bilgisayar sistemlerine aktarılamaz. ® 2006 Galata Yatırım A.Ş.
MERKEZ
Kılıçalipaşa Mahallesi Meclis-i Mebusan Caddesi, Dursun Han No:23 Kat:2, 34433 Salıpazarı Beyoğlu/
İst. Tel:+90 212 393 39 00 Faks: +90 212 293 10 10
CADDEBOSTAN
Bağdat Cd. Kantarcı Rıza Sok. Sarıca Apt. Kat 1 D 3 Erenköy- Kadıköy /İST.
Tel: +90 216 360 46 66 Fax: +90 216 360 63 83
FENERYOLU
Bağdat Cd. Ar Apt. No: 128 Kat:2 D:6 Feneryolu-Kadıköy/İstanbul
Tel: +90 216 348 16 54 Fax: +90 216 345 93 21
www.galatayatirim.com
Görüş ve önerileriniz için iletişim adresimiz; [email protected]

Download Report