1. Nasıl başlayacağız? Kentsel dönüşümde en zor olan başlamaya karar vermektir. Kentsel dönüşüme apartmanda ön ayak olacak daire sakinleri olmaksızın bu faaliyetin yürütülmesi ancak danışmanlık satın almakla mümkün olacaktır. Süreç iki türlü başlayabilir, Kat malikleri bir yönetim kurulu kararı alarak risk tespiti yapılmasını sağlar veya herhangi bir kat maliki veya apartman yöneticisi bu konuda maliyeti üstlenerek bu tespiti yaptırabilir. Başvuru Bakanlığa, Belediyelere, İl Özel İdarelerine, Büyükşehirlerde Büyükşehir Belediyelerine, Büyükşehir İlçe Belediyelerine veya Bakanlıkça lisanslandırılacak, kurum ve kuruluşlara yapılmak zorundadır. Binanın riskli bulunması durumunda, risk analizi yapılacak kurum tarafından sonuç Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne bildirileceğinden süreç durdurulamaz bir yola girmiş olacaktır. Yapı Risk Raporunun alınmasından sonra yapılacak kat malikleri toplantısında ideal olan tüm paydaşların oy birliği ile kentsel dönüşüm sürecine karar almasıdır. Bunun sağlanamadığı durumlarda 2/3 karar çoğunluğu da yeterli olacaktır. Kat maliklerine yapılacak toplantıda sürecin nasıl işleyeceğini detaylı bir şekilde anlatılmasında fayda vardır. Yine bu ilk toplantıda alınacak kararda genişletilmiş bir yönetim kurulu kurulması veya kat maliklerinden gönüllü olarak süreci yönetecek olanların çıkmaması durumunda danışmanlık hizmeti alınmasına karar verilmesi gerekmektedir. Örnek bir karar şu şekilde olabilir. DİKKAT: Binanız riskli (hasarlı) bulunmadı ise kentsel dönüşüm sürecine dahil olmayacaktır. Yani avantajlı kredi ve kira yardımından yararlanamayacaksınız! 1 ÖRNEK APARTMAN KURUL KARARI …………. Aparmanı kat malikleri kurulu .../ ../…. tarihinde …………….’de bir araya gelmiştir. Toplantıya … kat maliki katılmış, çoğunluk sağlandığından aşağıdaki kararlar alınmıştır. 1. Paydaşı bulunduğumuz …….. Apartmanı kentsel dönüşüm sürecine dahil edilecek, yıkılacak ve tekrar inşa edilecektir. 2. Binaya risk analizi yapılacak, analiz sonucunda binanın depreme dayanıksız bulunması durumunda süreç başlayacaktır. Bu maksadıyla analiz yapılacak firmaya ödenmek üzere daire başına …… TL. ilave aidat toplanacaktır. 3. Kentsel dönüşüm sürecinin yürütülmesi ile ilgili olarak genişletilen yönetim kuruluna Başkan olarak ………….. ……………, Başkan Yardımcısı …………………… ………………. , Başkan Yardımcısı ……………….. …………….. , Denetçi ………………… ………………… ve Yardımcı Denetçi ………………. ……………………. seçilmiştir. 4. Yukarıda isimleri yazılı kat maliklerinden oluşan yönetim kurulu, Kentsel dönüşüm maksadıyla; a. Kentsel dönüşüm maksadıyla gerekli yazışmaları yapmaya, b. Apartman adına yüklenici firmalarla görüşmeler yapmaya ve yüklenici firma seçerek kat maliklerinin onayına sunmaya, c. Apartman adına e-posta grubu kurmaya, gerekli iletişim masraflarını yapmaya ve bu maksatla telefon hattı almaya ve kullanmaya, kat maliklerini bilgilendirmeye, d. Gerek duyulması durumunda Kentsel dönüşüm danışmanlığı ve Hukuki danışmanlık konusunda firma ve avukatlık büroları ile görüşmeye ve ödenecek danışmanlık ücretlerini kat maliklerinin onayına sunmaya yetkili kılınmıştır. 5. Kat malikleri toplantı sonrasında(kendilerinin yoksa bir yakınlarının) e-posta adreslerini ve telefon numaralarını yönetim kurulu başkanına bildirecektir. 2 Genişletilmiş bir yönetim kurulu kurulamaması durumunda danışmanlık hizmeti almak gerekecektir. Bu durumda alınacak kararın 3 ve 4’üncü Maddeleri aşağıdaki şekilde düzenlenebilir. 3. Yönetim kuruluna, kentsel dönüşüm sürecini yönetmek üzere; Kentsel Dönüşüm danışmanlığı ve hukuksal danışmanlık hizmeti satın almak için firmalar araştırmaya, pazarlık yapmaya ve kat maliklerinin onayına sunma yetkisi verilmiştir. NE YAPTIK: Yapının risk analizinin yapılması kararını aldık. Artık dönüş Yok! Kentsel dönüşüm danışmanlığı ve/veya hukuksal danışmanlık satın almak için karar aldık. Kentsel dönüşüm kararı alınması Risk analizi yapılması Kentsel dönüşüm/ hukuksal danışmaklık alımı kararı alınması Kat maliklerinin İletişim bilgilerinin alınması Bu toplantı sonucunda kentsel dönüşüm sürecinin başlaması için oy birliği sağlanmaz ise çoğunluğun alacağı karar ile noterden tebligat ile bir yönetim kurulu toplantısı yapılması kararı alınır. Risk analiz raporunun alınmasının ardından, noter vasıtası ile belirlenen tarihte kat malikleri toplantıya çağırılır. Noterden çağrı ile yapılan ikinci toplantıda, risk analiz raporunun kat maliklerine açıklanmasının ardından; Rapor sonucunun, riskli yapıların analizini yapan firma tarafından tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Bakanlığa bildirileceği, Bakanlık veya İdare tarafından ilgili Tapu Müdürlüğüne gerekli tebligatın yapılacağı, 3 Tapu Müdürlüğünce tapu kütüğünün beyanlar hanesinde “riskli yapı olduğu” şerhinin düşüleceği, ayrıca kat maliklerine Tapu Müdürlüklerinden bu konuda ihbarname gönderileceği açıklanır: • Gelecek ihbarname ile sürecin başlayacağı, 60 günlük kanuni süre içerisinde binanın boşaltılarak yıktırılması gerektiği pay sahiplerine ayrı ayrı bildirilir. • Bu süre içinde bina, kat malikleri tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar süre verilerek tebligatta bulunulur. • Verilen bu ilave süre içinde de binanın kat maliklerince yıktırması yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, maliyeti idare tarafından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır. • Bakanlık veya İdare tarafından yapılan yıktırmanın masrafları, ilgili Tapu Müdürlüğüne bildirilir. Tapu Müdürlüğü, yıkılan binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak Bakanlığa veya İdareye ve binanın ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verir. ÖZETLE: Tapu Müdürlüğünden gelecek ihbarnamenin ardından 60 gün içinde bina boşaltılıp yıktırılmaz ise 30 gün daha süre verilir. Bu ilave sürenin ardından yerel makamlar evi yıktırır ve yıkım masrafını tapulara ipotek koyarak kat maliklerinden alır. • Kentsel dönüşüm kararına katılmayacak olanlara; arsa paylarının tespit edilecek rayiç bedel üzerinden diğer kat malilerine satışa sunulacağı veya • Gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebileceği izah edilir. 4 DİKKAT: Kat maliklerinin Tapu Müdürlüğünden gönderilecek tebligata 15 gün içerisinde itiraz etme hakları vardır. İtiraz edilmesi durumunda itirazın karara bağlanmasının uzun süre aldığı, risk analiz raporunun uygun bir şekilde hazırlanmış olması durumunda itirazların kabul edilmeyeceği ve süreci uzatabileceği bilinmelidir. Noter vasıtası ile yapılan toplantıda 2/3 çoğunluğun kentsel dönüşüme başlanmasına karar vermesi ve tüm açıklamalara rağmen bazı kat maliklerinin kentsel dönüşüm faaliyetine katılmamakta ısrar etmesi durumunda; 1. Kat maliklerinden kentsel dönüşüm sürecine katılmak istemeyenlerle bir bedel üzerinden anlaşılarak payları satın alınma yoluna gidilir. 2. Kentsel dönüşüm sürecine katılmak isteyenlerle anlaşılamaması durumunda riskli yapının değerinin lisanslı bir kurum tarafından tespit edilmesi kararı alınır. 3. Toplantı tutanağı tutularak katılan kat maliklerince imzalanır. Toplantı kararı ve tutanak kat maliklerine noter kanalı ile tebliğ edilir. 15 günlük itiraz süresinin sürenin ardından, tutulan tutanak İl Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne bildirilir. Başlama kararı Çoğunluk yok KENTSEL DÖNÜŞÜMÜ ERTELEYİN Oy çoğunluğu Riskli Yapı Raporu Alınması Noterden Toplantı Tutanak Ken. Dön.Md. lüğüne bildirim. Oy Birliği Riskli Yapı Raporu Alınması Nasıl bir ev İstiyoruz. (Teknik şartname) Yüklenici Seçimi Ön protokol yapılması DİKKAT: Sürecin yürütülmesinde Hukuki Danışmanlık maksadıyla bir avukatlık bürosu ile anlaşılmasında büyük yarar olacaktır. 5 İtiraz eden kat malikleri olduğunda, örnek bir tutanak aşağıdaki gibi olabilir. TUTANAKTIR 1. …/ …/ ….. tarihinde yapılan noter tebligatı üzerine …………. Apartmanı kat malikleri kurulu ../ ../…. tarihinde …………….’de ../.. çoğunlukla bir araya gelmiştir. Toplantıya katılan kat maliklerinin listesi aşağıdadır. 2. Kat maliklerine tutanak ekinde bulunan bina risk raporu izah edilmiş, binanın güvenli olmadığı, Tapu Müdürlüğünden gelecek tebligat sonrasında 60 günlük kanuni süre içerisinde binanın boşaltılarak yıktırılması gerektiği, bunun mümkün olmaması durumunda yapının idari makamlarca yıktırılacağı ve bedelinin kat maliklerinden alınacağı izah edilmiştir. 3. … numaralı kat maliki (ve … numaralı kat maliki) kentsel dönüşüm faaliyetine katılmak istemediklerini belirtmişlerdir. 4. 6306 sayılı kanunda; Kentsel dönüşüm faaliyetine katılmak istemeyen kat maliklerine arsa paylarının tespit edilecek rayiç bedel üzerinden diğer kat malilerine satışa sunulabileceği veya Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebileceği açıklanmıştır. 5. Bu bağlamda riskli yapının değerinin lisanslı bir kurum tarafından tespit edilmesi için bir firma ile anlaşılmasına karar verilmiştir. 6. Yönetim kuruluna yüklenici seçimi ve bu maksatla piyasa araştırması yapması için yetki verilmiştir. 7. İş bu tutanak toplantıya katılan kat maliklerince imza altına alınmış olup ayrıca noter yoluyla tebligatı yapılacaktır. …/…./ 201.. ANALAŞAMAZSAK NE OLUR: Bina yıkılır, bedelini öderiz, anlaşıncaya kadar yeni bina yapamayız! 6 Oybirliği ile karar alındığında (itiraz eden yok) örnek bir yönetim kurulu kararı aşağıdaki gibi olabilir. ../ ../…. tarihinde 1. …………. Apartmanı kat malikleri kurulu …………….’de ../.. çoğunlukla bir araya gelmiştir. Toplantıya katılan kat maliklerinin isim ve imzaları aşağıdadır. 2. Kat maliklerine bina risk raporu izah edilmiş, binanın güvenli olmadığı, Tapu Müdürlüğünden gelecek tebligat sonrasında 60 günlük kanuni süre içerisinde binanın boşaltılarak yıktırılması gerektiği, bunun mümkün olmaması durumunda yapının idari makamlarca yıktırılacağı ve bedelinin kat maliklerinden alınacağı izah edilmiştir. 3. Kat malikleri oy birliği ile apartmanımızın yıkılarak kentsel dönüşüm kapsamında yeniden inşasına karar vermişlerdir. 4. Bu kapsamda izlenecek yol haritası kat maliklerine açıklanmıştır. 5. Yönetim kuruluna yüklenici seçimi ve bu maksatla piyasa araştırması yapması için yetki verilmiştir. 6. Bu karar aşağıda imzası bulunan ve toplantıya katılan kat maliklerince imza altına alınmıştır.(1) …/…./ 201.. (1) Noter çağrısı ile yapılan toplantı sonucunda karar alınmış ise 6’ncı Madde “Bu karar toplantıya katılan kat maliklerince imza altına alınmış olup ayrıca noter yoluyla tebligatı yapılacaktır.” Şeklinde düzenlenir. 7
© Copyright 2024 Paperzz
